竣　工　2018年3月
最寄駅　月島駅徒歩3分
総戸数　45戸

住　所　東京都中央区月島3-10-10
概　要　地上10階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エスレジデンスツキシマ

■近隣周辺施設情報
中央区立晴海中学校まで約480m
中央区立月島第一小学校まで約320m
月島保育園まで約270m
石川島記念病院まで約830m
聖路加国際病院まで約1420m
月島第一児童公園まで約180m
スーパー文化堂月島店まで約240m
セブンイレブン月島駅前店まで約210m
ローソン月島勝どき店まで約330m
ジョナサン月島店まで約120m
中央勝どき郵便局まで約550m
晴海トリトンまで約850m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　52台/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.34㎡～45.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアは、東南アジアの国々の中でもシンガポールに次いで交通・生活インフラの整備が整っていると言われています。おすすめするマレーシアの不動産投資のポイントやリスクを「利回り」「為替リスク・税制」「人口動態・GDP」の観点から見ていきましょう。

マレーシアは、40年以上の間インフレが続いており、過去５年のインフレ率（物価上昇率）は平均2.858%となっています。家賃はインフレにともなって上昇しますし、将来的に売却するときには大きな売却益が期待できます。上昇する家賃を受け取りながら将来の大きな売却益を期待するというような投資手法に適しているといえます。

しかし、キャピタルゲインを狙う場合は為替リスクを考慮する必要があります。インフレが起きるとその国の通貨価値は一般に下落します。将来マレーシアに移住するのであれば、リンギットのまま持ち続けていれば通貨価値の下落の影響を受けることはありませんので、為替リスクはデメリットとはなりません。

一方、あくまで将来にわたり日本国内に居住して、日本円を利用して生活しようとしている場合、インフレによる家賃・売却益の値上がりと、為替レートによる差損のどちらが大きくなるのか、慎重な検討が必要です。

さらに、不動産譲渡益税（Real Property Gains Tax：RPGT）も考慮しなければなりません。マレーシアでは、外国人が購入した不動産を5年以内に売却して利益を得た場合、売却益に対して30%の不動産譲渡益税が課税されますが、リンギット建てで課税されます。したがって、何らかの理由で5年以内に売却し、そのときにインフレ・円高だった場合、円建てで見ると売却損が発生するリスクがあります。

マレーシアの人口の特徴としては若者が多く、今後も数十年にわたって人口増加が続くとみられています。現在の人口は3200万人ですが、2050年には4300万人にまで増加すると予想されており、不動産需要が増加するポジティブな要因と見られています。

一方で、すでに住宅が過剰供給状態といえる現状についても考慮しなければなりません。特に首都クアラルンプールや大規模都市開発が進むジョホール州イスカンダル地区などの人気エリアでは、コンドミニアムの建設ラッシュが続きましたが、完成後売れ残っている住宅は前年同月比40％増となる約2万戸となります（マレーシア国家不動産情報センターより）。また、建設途中の物件で売り出されたものの売れ残っている個数は前年同月比6.5％増となる6万8245戸となりました（いずれも昨年11月時点）。

人気エリアの物件を購入すれば必ず入居されるという保証はどこにもありません。大規模な都市開発計画があるからといって安易に飛びつかず慎重に判断することが求められます。

マレーシアの一人あたりの名目GDPは9,812ドルと、ASEAN10カ国中３番目となります。また成長率もアジア通貨危機やリーマン・ショックなどの特別な事情がある年を除き、1990年から5%以上を維持しているなど、安定した経済成長をつづけています。

失業率も3%前後と極めて低い水準で、ほぼ完全雇用の状態を維持しています。マレーシアは現在2020年までの先進国入りを目指し、国際競争力強化に向けた規制緩和・自由化政策を積極的に進めており、今後も安定した成長を維持するだろうと見られています。

マレーシアにはMM2Hという長期滞在ビザの制度があります。比較的容易に取得できることもあり、日本人のロングステイ滞在先として12年連続でトップを維持しています。外国人がマレーシアに不動産投資をする場合、このMM2Hを保有しているかどうかによって適用される制度が変わることがあります。本格的にマレーシアでの不動産投資業に参入するならMM2Hを取得しておくと便利でしょう。

また、州により規制が異なりますが、外国人は原則として100万リンギット（約2750万円）以上の物件しか購入できないという最低購入価格制度があります。また、次のような場合で最低購入価格が異なります。

カンボジアは1970年代から長期にわたる大きな内戦が続いたこともあり「危険な紛争国」という印象を持つ方もいます。現地で働く日本人商社マンからは「多くの地雷が埋まっている」というイメージでも恐れられていました。

しかし、91年に内戦が終結すると同時に、政府が積極的な外資誘致をおこない高付加価値産業への構造転換を推進したことで、年平均７％台の経済成長を続けています。

カンボジアの不動産利回りは、日本やマレーシアよりも高い5.3%となります（Global Property Guideより）。これは、アメリカのジャンク債ETFと同程度、つまり投資には適さないような会社の社債に対して投資する金融商品と同じ水準であり、極めて高い利回りといえます。

カンボジアにはリエル（KHR）という独自通貨がありますが、主要通貨としてはアメリカドルが流通しているため、為替リスクが少ないという特徴があります。当然アメリカドルと日本円との交換レートも変動しますが、アジア諸国の通貨のような大きな変動が起こる可能性は少ないといえるでしょう。

また、カンボジアの定期預金の利率は1年で6％前後と高いことから、カンボジアの不動産投資で得た家賃を家賃振り込み先の銀行で定期預金にし、再度運用するといった機動的な投資を狙うことも可能です。

カンボジアの人口分布の特徴として、15歳未満の男女が約500万人と総人口の3分の1を占めます。15-64歳の生産年齢人口も2045年には全体の4分の3を占めると予測されています。

現在の総人口は1,576万人（2016年）ですが、2040年には2,000万人を超え、労働力人口は2070年まで増加すると予想されています（三菱UFJリサーチ&コンサルティングより）。また総人口も2080年まで増加する見込みであることから、不動産投資需要のポジティブな要因と見ることができます。

しかし、外国人からの不動産投資が過熱した結果、住宅の過剰供給が懸念されています。首都プノンペンでコンドミニアム（分譲住宅）市場が転機を迎えている。米不動産大手のCBRECによると、2018年の供給量は前年比2.5倍となる約2万2000戸に拡大するなど供給過剰状態にあり、不動産価格の下落が予測されています（nna asiaより）。今後はただ不動産を購入しても成功することは難しいため、今後大きく伸びるエリアや求められる物件のニーズを慎重に見極めていく必要があります。

竣　工　2007年1月
最寄駅　森下駅徒歩8分
総戸数　65戸

住　所　東京都墨田区千歳1-5-3
概　要　地上12階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
KDXレジデンスモリシタチトセ

■近隣周辺施設情報
ドラックセイムス墨田両国薬局まで約210m
まいばすけっと新大橋１丁目店まで約150m
エンゼルファミリー両国店まで約260m
山村病院まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約700m
成城石井日本橋浜町店まで約780m
ローソン新大橋1丁目店まで約310m
了徳寺学園医療専門学校まで約860m
千歳公園まで約380m
墨田区立両国小学校まで約830m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（21.28㎡～22.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、長期的な家賃収入が期待できるため、副業として行っている人も多いだけでなく、脱サラして不動産投資を本業として行い、サラリーマンの年収を軽く超える人も多くいます。

このような成功談を聞くと、不動産投資は簡単で誰でもできる資産運用という印象を抱くかもしれませんが、不動産投資を行う場合には、以下のようなデメリットに注意する必要があります。

株式投資やFX、仮想通貨などは自己資金が数万円でも資産運用を行うことができますが、不動産投資を行う場合は、最低でも数千万円程度の自己資金が必要になってしまいます。

そのため、今までは簡単に不動産投資を行うことができませんでしたが、金融機関が融資を行うようになったため、自己資金が不足していても不動産投資を行うことができるようになりました。

しかし、融資は借金と同じであるため、実際は借金を抱えながら不動産投資を行っているということになります。借金を抱えてしまうということは、毎月の返済義務が生じてしまうというデメリットだけでなく、融資額に利息が上乗せされることで、返済総額が大きくなってしまうというデメリットがあると言えるでしょう。

株式投資やFX、仮想通貨などはインカムゲインを目的とした資産運用はほとんど行われておらず、キャピタルゲインを目的とした資産運用がほとんどです。証券取引所などで取引が活発に行われているため、流動性の高い運用方法と言えます。

しかし、不動産投資は、キャピタルゲインを目的とした資産運用はほとんど行われておらず、インカムゲインを目的とした資産運用がほとんどです。不動産投資は、長期間運用することを前提としているだけでなく、価格が高く売買が成立しにくいことなどから、流動性の低い運用方法と言えます。

流動性が低いということは、何らかの理由によって現金が必要になり売却しようとしても取引が成立するまでに時間がかかるということを意味しています。そのため、現金化したくてもすぐに現金化できないというデメリットがあると言えるでしょう。

不動産投資には、借金を抱えてしまうというデメリットだけでなく、現金化しにくいというデメリットがありました。さらに不動産投資は、運用を行うにあたりいつどのタイミングで発生するか分からないリスクがいくつかあり、そのリスクに備える必要があります。不動産投資におけるリスクは以下の通りです。

空室のリスクとは、空室が生じてしまったことによって家賃収入が減少してしまうというリスクです。

空室が発生する原因は、居住者の転勤などによるものが多いのですが、近くに新しい物件ができた場合に移住してしまうケースや近隣トラブルなどがきっかけとなり移住してしまうケースなども考えられます。

特に、マンション経営の場合は、運用しているのが1室であるため、空室期間は家賃収入がありません。そのため、その期間中は自身の収入からローンの返済を行っていく必要があるため、注意が必要です。

家賃滞納のリスクとは、入居者が家賃を滞納していることによって、空室が生じてしまっているのと同様に家賃収入が減少してしまうというリスクです。

空室のリスクの場合は、ある程度の対策を練ることによって空室を埋めることができれば問題をすぐに解決することができます。しかし、家賃滞納の場合は、滞納していたとしても借主の権利がある程度は保護されているため、すぐに退去を命じることができません。

家賃滞納は、自己破産などによって滞納分の家賃が回収できない可能性があるだけでなく、退去がうまく進まない場合は次の入居者に提供するまでに時間がかかってしまう可能性もあるため、滞納が発生した場合の影響力は大きいと言えます。

空室の場合と同様、空室期間と滞納期間は似たようなものであるため、期間中は自身の収入からローンの返済を行っていく必要があります。早期に解決しなければ自身が自己破産に陥ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

修繕のリスクとは、築年数の経過などが原因で設備面が劣化してくることによって、定期的または突発的に修繕が発生し、支出が大きくなることで家賃収入が減少してしまうというリスクです。

修繕は、入居者が退去した際のクロスの張替えや設備面の劣化に伴うキッチンの交換だけでなく、建物の壁面塗装や防水の補強など多岐にわたります。修繕の規模が大きい場合は、それなりの支出が発生するため、家賃収入を大きく減少させてしまうことになります。

マンション経営の場合は、入居者の退去時に発生する室内の修繕等で済みますが、その他の修繕に関しては、実際に修繕を行ったかどうかに関係なく、定期的に修繕積立金や管理費として費用を毎月徴収されることで支出が大きくなってしまうため、注意が必要です。

金利上昇のリスクとは、アパートローンで変動金利を選択していた場合に、社会情勢などの影響によって金利が上昇したことで、返済総額が大きくなってしまうというリスクです。

固定金利と変動金利を比較すると、変動金利の方の金利が低く設定されていることが多く、変動金利でローンを契約する人が多くいます。現在のように低金利であれば変動金利でも問題ありませんが、デフレ脱却に向けてマイナス金利政策が行われていることを考えると、今後金利が上昇する可能性が高いと言えます。

固定金利を選択している場合は、最初のうちは金利が高いというデメリットがありますが、金利が上昇しても契約当初の金利のままなのでリスクを回避できます。しかし、変動金利を選択している場合は、最初のうちは金利が低いというメリットがありますが、金利の上昇に合わせて返済総額が大きくなってしまうため、注意が必要です。

自然災害のリスクとは、地震や大雨、雷、津波などのように自然災害によって建物が全壊や浸水といった被害にあってしまい、運用を継続できなくなってしまい家賃収入が減少してしまうというリスクです。

火災保険に加入している場合は、ある程度の修繕費用もしくは建て直し費用を補うことができますが、修繕中は運用できなくなります。その間は家賃収入が発生しないため、自身の収入からローンの返済を行っていかなくてはなりません。

火災保険に加入していない場合は、再度運用するのであれば、膨大な修繕費用もしくは建て直し費用を全て負担しなくてはなりません。膨大な修繕費用もしくは建て直し費用に加え、運用を行うことができない間のローンの返済を自身の収入から行っていくことを考えると、かなり負担が大きくなってしまうため、注意が必要です。

マンション経営で失敗しないようにするには、不動産投資が借金を抱えながら行うもので、何らかの理由によって売却したくても流動性が低いためすぐに売却できないということをまずは理解しておく必要があります。

それらのデメリットを理解した上で、それぞれのリスクに対して事前に対策を講じておくことが、マンション経営での失敗を未然に防いでくれることになります。

例えば、空室のリスクに対しては、数ヵ月空室が生じた場合に敷金や礼金を無料にしたり、フリーレントやキャッシュバックなどのキャンペーンを行ったりなどの対策が可能です。

また、家賃滞納のリスクに対しては、滞納者に対する対応をマニュアル化して置き積極的な滞納者へのアプローチを行う、修繕のリスクに対しては、修繕積立金と管理費をあらかじめ考慮した上で家賃設定を行っておくなどの対策が可能です。

金利上昇のリスクに対しては、変動金利ではなく固定金利を選択すればいいという単純なものでもなく、当初は金利の低い変動金利を選択しておいて、金利が上昇した後でローンの借り換えを検討するという対策も考えられます。また、自然災害のリスクに対しては、火災保険に加入したり耐震補強したりすることである程度リスクを抑えることができます。

これらのように事前にどのようなリスクが発生する可能性があるのか事前に把握しておくことができれば、対策を講じておくことができるため、マンション経営で失敗する可能性を大きく下げることが期待できるでしょう。

竣　工　2017年12月
最寄駅　市ヶ谷駅徒歩4分
総戸数　92戸

住　所　東京都千代田区三番町20-1
概　要　地上18階 地下1階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークコートサンバンチョウヒルトップレジデンス

■近隣周辺施設情報
成城石井市ヶ谷店まで約570m
靖国神社まで約420m
東郷公園まで90m

豊潤な緑に囲まれ、春には桜が咲き誇る「皇居・千鳥ヶ淵」にほど近い、千代田区三番町の閑静な住宅街に建つ。市ヶ谷駅や半蔵門駅など4駅6路線を利用できる都市の利便性を享受する心地よい住環境が広がります。

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/各住戸1台
―――――――
■設　計　　　株式会社錢高組
■施　工　　　株式会社錢高組
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　相談
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（53.94㎡～67.77㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資に影響の大きかった動きの一つが相続税の改正です。2015年の改正により、課税対象者数がこれまでの倍となり、相続税対策として現預金や有価証券と比べて資産価値が大きく圧縮できる賃貸を目的とした不動産（タワーマンションやアパート等）への投資に注目が集まりました。

相続税対策の不動産投資を後押ししたのが、2016年から始まったマイナス金利政策です。マイナス金利政策により金融機関の融資が拡大し、住宅ローンや不動産投資ローンが借りやすくなったことで、不動産への投資が一層加速しました。

2017年は世界的に緩やかな景気回復と低インフレが共存し、「適温相場」と言われてきましたが、2018年2月に米長期金利が急上昇したことをきっかけにダウ平均が急落し、日経平均株価も大きな下落となりました。不動産投資に直接影響したというよりは投資家心理が変化する節目となったイベントです。株価が大きく下がったことにより配当利回りが上昇し、現在はインカムゲインを狙う投資が増えてきています。

2018年2月に黒田総裁の続投も決まり、2023年4月までは黒田体制で金融政策が続行することになりました。インフレ率の目標は2%で据え置かれており、ここ数年のインフレ率は0.5%～1%程度ですので、今後も目標達成に向けて積極的な金融政策が展開されていくと考えられます。

マイナス金利政策もしばらく続きそうですが、地銀のアパートローン引き締めの動きや相続対策の不動産投資が一服したことで、2018年1月の貸家（アパートなど）の着工件数（国土交通省・住宅着工統計）は前年同月比8ヶ月連続のマイナスとなっています。

今年予定されている動きとしては、住宅宿泊事業法の施行があります。民泊新法の施行後は、民泊ホストは都道府県知事（保健所設置市はその首長）に対して届出をすることで、旅館業法の許認可がなくとも「住宅宿泊事業」、つまり民泊を運営することが可能となります。

一年間の営業日数上限は180日以内、各部屋の床面積に応じた宿泊者数の制限、清掃など衛生管理が必要といった制限はありますが、法整備が行われたことで民泊への参入が加速すると考えられています。

不動産投資の事業会社でも、賃貸物件に民泊需要を取り込むことで、物件の稼働率向上や収益改善につなげようとする新しい動きが見られており、動向に注目が集まっています。

2019年10月には消費税率が10%に増税される予定となっています。これに伴い、駆け込み需要で住宅購入や不動産投資が増えるのではないかと考えられます。不動産価格は高値圏が続いていますが、オリンピック前後まではこうした需要が価格を下支えする可能性が高いでしょう。

2020年に開催される東京オリンピックは、都市開発やインフラ整備が進む、世界から日本に注目が集まるといったプラスが期待されており、開催地の湾岸周辺はもちろん、東京都全体への期待が高まっています。

東京が国際都市としての魅力を高めていくことができれば、オリンピック以降も海外からの住宅購入や不動産投資の需要を取り込んでいくことができるでしょう。

2011年の大震災以降、倒壊した家屋やビルの建て直し、全国の旧耐震の建物の耐震対策など建築特需が発生し、建築価格の上昇が続いていました。その状況下で東京オリンピックが決まったため、2020年までの建築需給が逼迫し、現在も建築価格の上昇トレンドが続いています。

建築価格の上昇は、不動産価格がなかなか下がらない要因の一つでもあるので、オリンピック後しばらくは建築価格の上昇が不動産価格を下支えすると考えられます。

東京では、オリンピック終了後の2020年以降にも大手町・虎ノ門・八重洲エリア、銀座エリア、日本橋・京橋エリア、渋谷・品川エリアなどで再開発プロジェクトが予定されており、都心から通勤圏内にある土地や不動産の価値が上がっていくのではないかと予想されています。

以下は東京都政策企画局が出している2060年までの東京の人口推移予測となりますが、2025年～2030年にピークを迎えた後、2040～2045年頃に現在の人口水準を下回るということが分かります。

竣　工　2021年11月
最寄駅　青物横丁駅徒歩2分
総戸数　69戸

住　所　東京都品川区南品川2-3-1
概　要　地上14階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
クレヴィアリグゼミナミシナガワ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南品川3丁目店まで約230m
miniピアゴ南品川5丁目店まで約580m
ファミリーマート青物横丁店まで約130m
セブンイレブン南品川3丁目店まで約150m
ローソン東品川3丁目店まで約290m
イオン品川シーサイドショッピングセンターまで約830m
オーケー青物横丁店まで約440m
ファミリーマート東大井店まで約700m
クリエイトエス・ディー品川大井町店まで約860m
うまい鮨勘大井町支店まで約800m
横丁公園まで約110m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　内野建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　内野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（20.00㎡～40.61㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

節税メリットが多く、私的年金として期待が高まっているiDeCoですが、他の方法も併用することで節税対策や年金対策により取り組みやすくなります。そこで、この記事では、iDeCoに加入するメリットを整理した上で、併せて取り組むことができる節税対策や年金対策についてまとめていきたいと思います。

iDeCoは、公的年金にプラスして、60歳以降に給付を受け取ることができる個人年金の一つです。60歳になるまで毎月の掛金を拠出して運用方法を選択し、将来の年金として積立をすることができます。これまでは、自営業の方や会社員の方だけに加入者が限られていましたが、2017年1月から主婦（夫）や公務員の方でも加入することができるようになり、公的年金制度に加入している60歳未満の方であれば誰でも加入をすることができるようになりました。

iDeCoに加入することで下記の３つの節税メリットを享受することができます。以下では、一つ一つ見ていくことにしましょう。

iDeCoの運用資産から生じた運用益（配当所得や売却益など）については非課税となり、再投資することができるというメリットがあります。そのため、マーケットの状況に応じて運用のポートフォリオ（運用資産の内訳）を再構成するといったことも柔軟に行うことができます。

iDeCoを受け取る際には、60歳～70歳までの間に「一時金」「年金」「一時金と年金の両方」の３ついずれかを選択できるのですが、いずれにしても税金の優遇が受けられます。一時金として受け取れば「退職所得控除」、年金として受け取る場合は「公的年金控除」が受けられるため、所得税が安くなります。

このように、iDeCoは掛金が所得控除になる、運用益が非課税になる、受給時にも控除を受けることができる、ということで加入から受給まで節税メリットが大きいのですが、毎月の掛金には月額5,000円から気軽に始められる以外に、以下のように上限額があります。

そのため、毎年の節税や老後の収入・資産づくりをもっと積極的に取り組みたいという方は、iDeCo以外に取り組みを検討していく必要があります

iDeCoと併用して所得税や住民税の控除を受けられるのが「ふるさと納税」です。ふるさと納税は自治体を選んで寄附ができる制度で、多くの自治体で寄附に対する返礼品（各地の名産品や日用品など）が用意されています。ふるさと納税で納めた金額は、自己負担分の2,000円以上の金額が「寄附金控除」という扱いになるため、iDeCoとは別に控除を受けることが可能となります。

寄附金控除の上限額は、所得や配偶者の有無などに応じて異なりますが、たとえば年収500万円で配偶者がいない方であれば、年間6.1万円まで控除を受けることができます。iDeCoの掛金分は所得からの控除となるので、iDeCo加入者は寄附金の控除額もやや少なくなります。ご自分がいくらまで控除を受けることができるかについては、税理士に確認をされてみると良いでしょう。

不動産投資も、iDeCoと併せて毎年の節税対策や老後の年金生活・資産形成に役立てることが可能です。不動産投資は、収益不動産を購入して入居者に貸し出すことで毎月数万円～数十万円の家賃収入が手元に入ってくるというもので、忙しい会社員・公務員の方の副業として人気があります。

家賃収入による利回りの相場は、都心の新築マンションで4%前後、都心の中古マンションであれば5%～6%となっています。

不動産投資のメリットの一つに、不動産所得は給与所得と通算できるという特長があります。たとえば、購入初年度の初期費用や建物の修繕費などにより、一時的に赤字が出た年には、給与所得から赤字分の金額を控除することができます。

また、不動産を活用した節税対策を考えるにあたっては、「減価償却費」という費用も非常に重要です。減価償却費は、経年による不動産の劣化を費用として毎年計上できるもので、物件の法定耐用年数（新築木造アパートで22年、新築RC造マンション47年）に応じて金額が算出されます。

また、中古物件については、以下のように耐用年数が算出され、築古物件になればなるほど減価償却のスピードが早くなります。

竣　工　2022年1月
最寄駅　森下駅徒歩8分
総戸数　214戸

住　所　東京都墨田区千歳1-2-4
概　要　地上9階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■1LDK／2LDK対象／キャンペーンＢ／適用可
（※313／513号室除く）

■313／513／3LDK対象
■キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴクサウス

■近隣周辺施設情報
エンゼルファミリー両国店まで約140m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約140m
大丸ピーコックトルナーレ日本橋浜町店まで約690m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約700m
セブンイレブン墨田千歳店まで約350m
ヤマザキショップ上総屋まで約370m
ファミリーマート日本橋浜町2丁目店まで約510m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約420m
どらっぐぱぱす日本橋浜町店まで約540m
墨田両国三郵便局まで約400m
中央浜町一郵便局まで約420m
みずほ銀行小舟町支店日本橋浜町出張所まで約460m
日本橋清洲クリニックまで約420m
江東区立八名川小学校まで約490m
中央区立日本橋中学校まで約490m
日本橋女学館高等学校まで約890m

■駐車場　　　29台/月額55,000円～
■バイク置場　23台/月額3,300円～
■駐輪場　　　207台/月額220円～
―――――――
■設　計　　　野村建設工業株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　野村建設工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（40.13㎡～70.14㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「副収入や不労所得を作りたいと思い、不動産投資を始めました。購入前はどんなリスクがあるのかがよく分かっていなかったため、ひとまず300万円台の中古ワンルームの物件を自己資金で購入してみました。不動産投資を始めてから5年半が経っていますが、今のところは特に入退居に関してはトラブルや問題も無く賃貸経営を行うことができています。

ただ、毎月の家賃収入が3万円と少額のため、その中から毎月の管理費や積立金、税金などを支払うと手元にはあまり収益が残りません。周辺地域の不動産相場は、特に下がってきているというような気配はありませんが、賃料の下落や賃貸需要が減少して空室が出ると赤字になる可能性もあるため、周辺物件の動向は注意して見るようにしています」

築古のワンルームマンションは低価格・高利回りというメリットはあるものの、家賃収入が少なく実質の利回りが低くなるというデメリットがあります。

たとえば、今回のように毎月の家賃が3万円ということになると、管理費・修繕積立金・固定資産税などの費用で月平均1万円～1.5万円程度がかかる上に、築古物件の場合は設備故障などがあると、それまでの利益が吹き飛んでしまうといった問題もあります。表面利回りが11%以上あるとしても、これらの費用を差し引くと、実質の利回りは3%～5%になってしまうといったことも十分あり得るため、物件探しの際には最低でも月6万円～7万円の賃料水準を目安に検討することが大切です。

また、いくら利回りが良くても、バスや車を使わないといけない郊外や地方の物件には手を出さないほうが良いでしょう。今回のように都市圏の物件でないと、そもそも入居者が集まらずに購入当初に期待していた利回りが実現できないリスクや将来的に人口が減少した場合に入居率・賃料・不動産価格などが下落してしまうリスクがあります。

不動産投資のリスクを抑える方法は、今回のように単純に投資額を抑えるだけではなく、土地や物件選びでリスクをヘッジするという方法もあります。

たとえば、空室リスクはアクセスの良い土地と入居者に選ばれる物件を揃えることで、限りなく0に近づけることができます。ただ、空室リスクを小さくすることばかりに目が行ってしまうと、今度は利回りが非低くなってしまうため、注意が必要です。

たとえば、東京都心の主要駅徒歩1分の新築ワンルームマンションといった物件であれば、空室の心配はほとんどないでしょう。ただ、それだけ好条件を揃えようとすれば土地や物件の価格が跳ね上がってしまいます。一方で賃料の上昇には上限があるため、土地や物件の取得にかかった費用ほど賃料は上がらず、利回りは3%前後まで落ちてしまうことになります。利回りが低すぎると、毎月の返済や管理費・積立金、各種税金などだけで利益はほとんど出なくなるか、赤字になってしまいますので、入居率と賃料の掛け算が最大化するところで投資をすることが重要となります。

空室リスクも抑えながら、利回りを狙うことができる不動産投資の例としては、都心までのアクセスが良い立地での新築アパート経営があります。たとえば、シノケンプロデュースという会社の新築アパートは、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内・駅徒歩10分圏内というアクセスが良い好立地に、新築デザイナーズアパートを建てているため、入居者からの人気も高く、築25年の物件も含めた自社管理物件30,000戸以上の入居率が99%を実現しています。

首都圏のアクセスの良い土地であれば月5万円～6万円以上の賃料水準を見込むことができ、中長期で人口増や都市の発展が期待できるので、将来的に土地や物件の資産価値が落ちにくいという特長もあります。このように、リスクに対処できて利回りも狙うことができる物件を選ぶということが大切です。

今回の事例では自己資金のみで不動産投資を行っていますが、自己資金だけでは購入できる物件の価格帯が限られてしまうというデメリットがあります。融資の強い会社をパートナーにすることで、より大きな金額で投資をすることができるため、一度検討してみると良いでしょう。

たとえば、不動産投資会社が提供している無料の個別相談の機会などを活用して、まずは融資を受けることが可能かどうか、可能だとしたらどれくらいの条件で融資を受けることができるのかなどを確認してみると良いでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　池袋駅徒歩5分
総戸数　147戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-22-8
概　要　地上19階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスイケブクロ
Park Axis Ikebukuro

■近隣周辺施設情報
成城石井Echika池袋店まで約300m
まいばすけっと西池袋3丁目まで約290m
東武ストア西池袋店まで約350m
ファミリーマート立教通り店まで約110m
ミニストップ西池袋5丁目店まで約290m
ココカラファイン西池袋店まで約240m
三井住友銀行池袋支店まで約300m
アースクリニック池袋まで約140m
平成池袋クリニックまで約450m
池袋警察署池袋二又交番まで約210m
豊島区立西池袋公園まで約150m
豊島区立池袋西口公園まで約200m
東京芸術劇場まで約400m
立教小学校まで約550m
立教池袋中学校・高等学校まで約400m
立教大学まで約350m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　東レ建設株式会社東京一級建築士事務所
■施　工　　　東レ建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（00.00㎡～00.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

働く女性が不動産投資を始めている一つ目の理由は、株式投資やFX投資、投資信託などに比べると価格変動のリスクが小さいという点です。老後の生活費を考える女性にとって、ハイリスク・ハイリターンな投資はそもそも目的に合いませんし、現在の定期預金や国債などの金利ではローリターンすぎて、生活費の足しにはなりません。

不動産投資は、以下の図のように、ミドルリスク・ミドルリターンに位置する投資となりますので、リスクを抑えつつ、家賃という長期的なリターンを獲得し続けることができる投資手法であるという点が女性投資家から支持される最も大きな理由となっています。

不動産投資が女性に人気である理由の２点目は、不動産投資は賃貸の管理を不動産管理会社に丸々任せてしまえるという点です。一生懸命に働く女性にとって、時間というものは本当に貴重です。無駄にできる時間はほとんど無いと言っていいほどせわしなく時間に追われている、という方も多いのではないかと思います。

老後の生活費のためにと不動産投資を始めたとしても、本業を疎かにしてしまっては本末転倒になってしまいます。本業をしっかりとこなして、老後のために毎月貯金もしたいという方にとって、日々の管理を全て任せてしまえる不動産投資は、無理なく始めることができる副業といえるでしょう。

また、不動産投資は日々の仕事に支障をきたさずに取り組めるので、副業のなかでは会社からの許可を比較的もらいやすいという点も、働く女性にとっては嬉しいポイントです。

不動産投資の大きな特徴の一つとして、自己資金にはあまり手をつけずに取り組めるという点があります。貯金が数百万円あったとして、そのうちの大半を投資に割かなければいけないとすると、手元のお金はかなり心もとない状況になってしまいます。

たとえば、突発的な病気や事故などでお金が必要になった時に、必要なお金を出せるようにしておかなければいけませんので、老後のために投資を行いつつも、ある程度は手元に資金を残しておきたい、ということになります。

不動産投資は、不動産購入費用のほとんどをローンでまかなうため、自己資金を手元に残すことが可能です。不動産取得時の初期費用として数十万円がかかりますが、その後は家賃収入とローンの返済額が相殺するように返済計画を立てることが多いため、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方でも取り組むことは可能です。

また、何事も起こらずに貯金が順調にできた場合は、ローンを繰り上げ返済することもできるので、状況に応じて無理なく投資を進めていくことが可能な点も、不動産投資の特長の一つと言えるでしょう。

不動産投資は、入居希望者がいないと成り立ちませんので、入居者が住みたくなるような物件を選ぶことが非常に大切です。物件が良いかどうかは紙に書いてあることだけでは判断できないことが多く、実際に物件を目で見て良し悪しを見定める必要があります。

女性は男性に比べると色々なことに気がつくことができるケースが多いので、「この物件は日当たりが悪い」「洗濯物を室内で干せる」「収納スペースが使いやすそう」「内装のセンスが良くないかも」「近くにスーパーや美容室があって便利かも」「夜に一人で駅から歩いても大丈夫なエリアなのかな」などといったように、多くの視点から物件のチェックを行うことができます。

そうして厳しい物件チェックを行えば、入居者から見ても好条件の物件となりますので、空室リスクを低く抑えることができ、居室を稼働させることが可能です。

働く女性が不動産投資を始めている理由5点目は、空室が出なければ家賃収入という定期的な収入が入るという点です。たとえば都心の賃貸需要が高いエリアのマンションで、適切な建物管理や修繕などを行っていれば築古になってもある程度の入居を維持することができるので、長期にわたって家賃収入を期待することができます。

女性は結婚・出産というライフイベントなどもあり、男性に比べると定年まで勤め上げるということは少ないのが現状ですが、月々の収入が期待できる入居者からの人気の高い不動産を保有することができれば、老後の生活費の足しにすることが可能です。

また、不動産投資の良い所は、家賃収入を得られるだけでなく、自分の住まいにすることもできるという点です。子どもが成人して大きな部屋が必要なくなったときに、ワンルームや1LDKで十分ということであれば、保有している不動産を賃貸用ではなく住居用としてしまえば、老後の生活費をさらに賢く圧縮することが可能です。

不動産投資は、「貸してもよし、住んでもよし」ということで、目的に応じて使い分けることができるという点が女性投資家に支持されています。

竣　工　2017年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩7分
総戸数　48戸

住　所　東京都港区高輪1-21-6
概　要　地上15階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
レビスタシロカネタカナワ

■近隣周辺施設情報
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約790m
リンコス高輪店まで約520m
KINOKUNIYA entreeルミネザ・キッチン品川店まで約680m
デイリーヤマザキ高輪本店まで約550m
サンクス港区白金プラザ店まで約840m
ツルハドラッグ高輪台店まで約970m
トモズ白金プラザ店まで約980m
ココカラファイン白金台店まで約870m
白金アエルシティまで約730m
ウィング高輪まで約830m
品川駅前郵便局まで約400m
ゆらりん 白金高輪保育園まで約820m
高松くすのき公園まで約650m
白金志田町児童遊園まで約990m
キャン・ドゥ白金店まで約900m

■駐車場　　　―
■バイク置場　5台/月額5,500円
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.05㎡～54.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は他の投資と比べて必要となる資金が多いため、どこまで自己資金を用意すれば良いのか、不安を感じている方も多いのではないでしょうか？ ひと昔前であれば、融資で借りるお金の2割～3割を自己資金（頭金）で入れることが求められていましたが、最近は「自己資金ゼロ」から始められるというケースも増えてきました。

自己資金ゼロで投資を始めることができれば、資産がない状態から家賃収入を生むことができるようになるため、大きなメリットがあるように思えます。しかしその一方で、「自己資金ゼロで不動産投資を始めることはおすすめできない」と唱える人もいるように、デメリットがあるケースも存在します。

自己資金ゼロでの融資ケースは以前からもありましたが、特に融資に関する注目が高まったのは、2016年2月に実施されたマイナス金利政策の導入後となります。マイナス金利政策により、民間の銀行は日銀の預金口座に資金を寝かせておくとマイナスが発生してしまうようになったため、融資で貸し出そうという気運が高まりました。ただ、企業にはすでに十分な金額の融資を行っていたため、新しい貸し先として有望視されたのが個人の不動産投資という領域です。

このようにマイナス金利政策を機に、金融機関が不動産の融資に積極的な姿勢を取るようになったため、多くの投資物件で借り手に有利な条件で融資が実行されるようになりました。ただ、2016年以降に不動産投資への融資が急激に増えたため、最近では融資の審査がやや厳しくなってきたという状況です。

自己資金ゼロで始める場合のメリットは、冒頭でも少し触れましたが、「自己資金を使わずに、大きな投資を始められること」となります。では、自己資金を使わないことにどのようなメリットがあるのでしょうか？

自己資金が少なくて済む際のメリットの一つ目は、キャッシュを手元に残しておけるという点です。キャッシュがあれば、事故や天災など何か想定外のことが起きて収入が一時的に途絶えたとしても、手元のキャッシュで返済を続けることが可能となります。

最初から自己資金をすべて投入した場合は、毎月のやりくりに余裕がなくなってしまうことも考えられるため、自己資金として使える余裕資金があったとしても、可能な限り手元に残しておくほうが後々の安心材料となります。

また、自己資金が少ない場合の2つ目のメリットは、投資額に対する利回りが大きくなるという点です。たとえば、金額1億円で利回りが7%の不動産投資を、同じ融資条件のもとで、自己資金100万円と自己資金1000万円でそれぞれ始めた場合、自己資金（投資額）に対して得られる収入（1億円×利回り7%）の倍率は、以下のようになります。

自己資金として1000万円を投入した方は、投資額に対する利回りが70%となるのに対して、自己資金として100万円しか投入していない方は、投資利回りが700%となります。つまり、不動産投資の場合は、投入した自己資金が少なければ少ないほど、投資の効率は高まるというわけです。

一方で、自己資金ゼロで始めることは良いことばかりではなくデメリットもあります。こちらも以下で詳しく見ていくことにしましょう。

自己資金ゼロで始める場合に最も大きなデメリットとなりやすいのは、金利が高くなるという点です。金融機関としても、同じ物件であれば自己資金が多ければ多いほど、融資の際に回収できないリスクは小さくなるため、自己資金が多ければ金利を下げ、自己資金が少なければ金利を上げるという動きになります。

不動産投資でよくある失敗ケースとしては、自己資金ゼロで融資を受けられたものの、不動産から得られる利回りに対して融資金利が高くなりすぎてしまい、毎月の融資返済後はほとんど手元にキャッシュが残らない、もしくはマイナスになってしまうというケースです。これでは、何のために不動産投資を始めたのか分からないということになってしまいますので、自己資金ゼロで始める場合は融資金利の条件を併せて確認することが大切です。

不動産投資会社から3%～4%台の金利水準で提案を受けている方は、不動産投資の利回りとの金利差（イールドギャップ）を確認して、その値が小さい場合（金利と利回りの差が1%～2%しかないなど）には、投資するかどうかを慎重に検討をしたほうが良いでしょう。

自己資金ゼロで始める方のうち、資金に余裕がない方は購入後に何か想定外の出費や収入減の事態が起こった際、返済ができなくなってしまう可能性があります。たとえば、事故や失業で本業の収入が落ちてしまった場合や、繁忙期の１月～3月で入居者の引越しのタイミングが重なってしまい、不動産からの収入が落ち込んでしまった月があった場合など、手元に収入が入らずに融資の返済ができないというケースが考えられます。

このリスクへの対処策として、自己資金ゼロで始める場合にも、返済額の何ヶ月分かを手元に残しておくことや、いざという時に親や配偶者などから資金を調達できるように準備をしておくと良いでしょう。

では、実際に自己資金ゼロで不動産投資を検討する場合、どれくらいの条件を目指すことができるのかという点についても考えていきたいと思います。

良い融資条件を獲得するにあたって、重要なことは「金融機関が貸したくなること」です。その分かりやすいケースとしては、融資を借りなくても良いほどの資産を持っているということです。

金融機関としては、金融資産や不動産などの資産に抵当権を設定しておけば、何かあった場合にも資産を差し押さえることで未回収のリスクがなくなるので、融資リスクが非常に低い優良な貸し先ということになります。つまり、資産家であれば、自己資金ゼロ・融資金利1%台という条件でも融資を受けられるということになります。

では、資産を持っていないと自己資金ゼロで金利1%台は不可能でしょうか？ 実は、不動産投資の場合、融資の条件を決める際にもう一つ重要なポイントがあります。それが、「物件の収益性」です。

融資の返済は、不動産の家賃収入から支払われることが多いため、金融機関から「投資物件の収益性が高い」とみなされれば、融資リスクが低いということになり、個人としての資産額が少ない状態でも金利1%台を獲得できるケースがあります。

竣　工　2005年9月
最寄駅　水道橋駅徒歩2分
総戸数　61戸

住　所　東京都文京区本郷1-32-14
概　要　地上13階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークキューブホンゴウ
Park Cube 本郷

■近隣周辺施設情報
ユニクロ東京ドームシティラクーア店まで約460m
成城石井東京ドームラクーア店まで約460m
マルエツプチ本郷2丁目店まで約570m
ダイエー小石川店まで約1120m
ローソン本郷1丁目春日通店まで約200m
セブンイレブン文京本郷1丁目店まで約270m
サンクス小石川店まで約1100m
マツモトキヨシ東京ドームシティラクーア店まで約460m
スギ薬局白山通店まで860m
本郷小学校まで約320m
礫川小学校まで約900m
湯島小学校まで約950m
本郷台中学校まで約290m
第三中学校まで約890m
文京区第三中学校まで約900m
白洋舎春日店まで約1310m
ヤマダ電機LABI秋葉原パソコン館まで約1970m

■駐車場　　　4台（平置式）
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　62台/登録料2,200円
―――――――
■設　計　　　有限会社AUS都市・住宅設計研究所
■施　工　　　丸彦渡辺建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK/35.92㎡～36.28㎡（14戸）
□1LDK/34.68㎡～38.05㎡（46戸）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不労所得は、労働の対価として所得を得るということではなく、所有している資本が所得を生むという仕組みです。つまり、資本をもっていなければ不労所得は発生しません。資本がないという方は、どこからか調達をしてくる必要があります。

資本の調達方法には、主に以下のような手段が挙げられますが、身内同士でのお金の貸し借りはトラブルの種になりやすいこと、「ハイリスクな投資で増やす」のは失敗した時に大きな負担を強いられることになるということで、現実的には「貯蓄をして貯める」もしくは「金融機関から借りる」ということが現実的です。

不労所得を生む手段については、副業のようなものまで含めるといくつもありますが、「資本から収益を得る」という観点から代表的なものとしては、株式の配当や不動産収入などとなります。

働かずに不労所得で生活していくということを考えた場合に、いくらの資本が必要となるでしょうか？ たとえば、毎月40万円を不労所得で得ることを考えてみましょう。

株式の配当の場合、東証1部上場企業の配当が年間1.5%前後の利回りですので、この利回りで40万円の所得を得るための計算をしてみると、以下のような金額となります。

株式の配当だけで生活をしていくには、3.2億円の資本が必要となります。株式取引には、自己資金の3.3倍まで取引ができる「信用取引」という仕組みがありますが、信用取引を利用したとしても1億円は自己資金で用意をしなければいけません。たとえば、「株式投資をしたいから1億円を貸して欲しい」と金融機関に頼んでも、ほとんどの場合は門前払いとなってしまいますので、1億円を自己資金で用意するというのはなかなかハードルが高いと言える条件と言えるでしょう。

一方、不動産収入の場合はどうでしょうか？ 不動産収入の場合は、マンションとアパートの2つが考えられますので、それぞれ考えてみましょう。ここでは、マンションの平均の年利回りはおおよそ4%～5%（満室時）、アパートの利回りは6%～7%（満室時）を想定します。この利回りで得られる家賃収入から、空室が発生した場合の収入源や、毎月の諸費用（管理費、修繕費など）、ローンを利用する場合の融資の利息などが差し引かれることになりますので、仮にマンションの利回り4%、アパートの利回り6%の半分が手元に残ると仮定して、所得の計算をしてみましょう。

諸費用やローンの利息を考慮したマンションやアパートの利回り（2%～3%）は、株式の配当（1.5%）よりも少し高い程度ですので、必要な資本はマンションで2.4億円、アパートで1.6億円とやはり億単位の金額となりました。

ただ、ここで株式投資と状況が異なるのは、マンションやアパートなどの不動産投資であれば金融機関がお金を貸してくれるという点です。不動産は株式よりも価格の変動が少ないため、資産としての価値が高く、融資の際にも担保として活用されてきたという経緯があります。

また、収入面でも年1回～2回しか配当されない株式と比べると、不動産は家賃収入という形で毎月の収入が見込むことができます。その収入で毎月のローンを返済してもらい、仮に返済が滞れば資産価値のある不動産を差し押さえれば良い、ということで不動産投資であれば金融機関としてもリスクを抑えて融資ができるというわけです。

加えて、会社員は毎月安定した収入が入ってくる職業のため、金融機関にとってはローンの滞納リスクが少ない有望な貸し先として考えられており、「不動産投資をしたい会社員」には金融機関が積極的にローンを検討してくれるという追い風があります。

不労所得を作る手段として、マンションではなくアパートが選ばれることが多いのはなぜでしょうか？ それは、1億円単位の資本の調達のしやすさ（融資の引きやすさ）に影響しています。

マンションのなかでも投資効率が良いワンルームマンションの場合、新築でも2000万円～2500万円程度で高額な不動産投資の中では始めやすい価格帯となります。この価格を前提とすると、前述の2.4億円分の投資をマンションでまかなうには10戸以上を買い進める必要がありますが、マンションはアパートに比べると資産に占める土地の比率が低い上に、個々のオーナーに土地の処分に関する裁量がありません。

そのため、金融機関が担保としてマンションを差し押さえたとしても、物件を売却する以外に出口戦略がないということになります。売却価格は時価となってしまうため、担保主義の金融機関からすると、マンションの資産価値はかなり低めに見積もられてしまうことになります。しかも、建物は土地と違って老朽化すると資産価値が失われてしまうため、年々担保としての価値も失われていくこととなります。

このような背景から、マンションは2戸目・3戸目までであれば比較的容易に融資がつくものの、5戸目・6戸目になってくると、段々と融資がつきにくくなっていくのです。

アパートの場合は、都内で新築一棟を購入する場合は5000万円～1億円前後の価格帯となります。このとき、マンションと比べると不動産の購入価格に占める土地の比率が40%～60%と高くオーナーに土地の裁量があるため、マンションと比べて担保価値が高く、高い入居率を維持できればマンションより収益性も高くなるため、高い融資評価を獲得しやすいという特徴があります。これにより、きちんと収益が見込めるアパートであれば、2棟・3棟と買い進めやすいため、まとまった金額の不労所得を作るのに向いていると考えられています。

竣　工　2012年1月
最寄駅　赤坂見附駅徒歩1分
総戸数　44戸

住　所　東京都港区元赤坂1-2-17
概　要　地上30階 地下3階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
アカサカKタワーレジデンス
ＡＫＡＳＡＫＡ　Ｋ－ＴＯＷＥＲ　ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ

■近隣周辺施設情報
成城石井東京ガーデンテラス紀尾井町店まで約380m
ダイコクドラッグ赤坂みすじ通り店まで約430m
マルエツプチ赤坂店まで約840m
セブンイレブン赤坂Kタワー店まで約50m
ファミリーマート元赤坂1丁目店まで約160m
赤坂警察署まで約500m
ドン・キホーテピカソまで約600m
みずほ銀行赤坂支店まで約320m
サカガミルパ赤坂店まで約410m
ローソン赤坂4丁目店まで約210m

■駐車場　　　22台（平置式1台・機械式21台）
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　43台
―――――――
■設　計　　　KAJIMA DESIGN
■施　工　　　鹿島・鉄建建設共同企業体
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（51.03㎡～168.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「アパート経営には以前から興味はありましたので、2005年に親が遺産として残してくれた、東京の土地を相続したことをきっかけにアパート経営を始めました。場所は駅から徒歩11分でしたがアパートは新築でしたので、最初はすぐに満室になりましたが、毎年繁忙期になると３割くらいが退去して、次の入居者がつかないというケースも増えて、家賃収入が減少し赤字になるようになってしまいました。建物が古くなると同時に常に空室が数戸あるという状態になってきました。広告費や修繕費なども予想以上にかかってしまいアパート経営はうまくいっていません。開始してからの累計だと280万円ほどの損失が出ています。」

東京都の目黒区という需要もある土地でのアパート経営ですが、駅徒歩の分数が10分（距離800メートル）を超えているため、周辺物件と比べると競争力が低くなってしまいます。駅からの時間が10分を超えると、入居者からは「駅から遠い」とみなされて敬遠されてしまうためです。

実際、駅徒歩10分を超える物件を選ぶ入居者は、賃貸大手企業のアンケートでも全体の3割～4割程度 (※参考1、参考2)という結果が出ており、後々で空室リスクを抱えることになります。新築のうちは、「新築・築浅に住みたい」というニーズで満室を実現できますが、年数が経ってくると他の築浅物件や駅近物件に入居者を奪われてしまうのです。

遺産として相続した土地の中には、今回のようにアパート経営に活用してみたいとお考えの方も多いかと思いますが、保有している土地が必ずしも賃貸向きの土地ではないというケースがあり得ますので、アパートを建てる前に駅徒歩の時間や周辺の利便性をしっかりと調べてから、始めるかどうかを検討したほうが良いでしょう。

アパート経営は長期で運用をしていくものとなりますので、10年後・20年後を見据えて安定的な入居ニーズが見込める立地を確保することが非常に重要です。相続した土地のアクセスや利便性が良くない場合には、その土地を売却したり担保にしたりして、好立地な土地を購入するといった選択肢も視野に入れることが大切です。

相続であらかじめ土地を所有していたという背景はありますが、物件のみで考えたとしても都内で利回り18%というのは高い家賃水準です。オーナーにとっての利回りが高いということは、入居者にとっては家賃水準が高いということでもありますので注意が必要なポイントです。

新築・築浅の頃であれば多少高い家賃に設定をしていても入居者がつきますが、年数が経ってくると、物件のスペック（駅徒歩、築年数、設備）と家賃で周辺物件と比較されるようになるため、家賃水準が高いままだと今回のように入居者がつかなくなってしまうことになります。

もちろん、家賃を引き下げると物件の収益性や不動産価値が落ちてしまうため安易な値下げは禁物ですが、今回のように常に空室が目立つという状況であれば、空室の分の家賃がずっと入らないままですので、家賃を引き下げることで全体の家賃収入を引き上げることが可能です。

また、家賃が高いことのデメリットは、入居者がつかないということだけではありません。家賃水準が高いと現在入居している方の入居期間も短くなってしまうという点にも注意が必要です。入居期間が短くなると、次の入居者を迎え入れるための原状回復費（家賃の1ヶ月～1.5ヶ月程度）や設備の修繕・更新、次の入居者を募集するための広告費（家賃の1ヶ月～2ヶ月分）、次の入居者が決まるまでの空室期間による機会損失（0.5ヶ月～2ヶ月程度）などのコストが余計にかかることになってしまいます。

つまり、平均の入居期間が短くなればなるほど、上記のコスト割合が増えてしまうため、手元に残る実質的な家賃収入が減少してしまうことになります。将来の収益性を落とさないように高い家賃に設定し続けていることが、逆に現在の全体の収益を悪化させてしまっていることがあるため、注意が必要です。

駅徒歩10分超の立地や高い家賃などの要因も空室に影響していましたが、建物面でも気をつけておきたいことがあります。それは、築年数が経っても入居者から選ばれる建物を建てるということです。

築年数が経っても選ばれるアパートの特徴は、美観を保っていること・設備が充実していること・入居中の評判が良いことの3つです。まず、美観を保っているというポイントについては、外観が良いことと建物管理がしっかりしていることが条件となります。

竣　工　2013年1月
最寄駅　赤坂見附駅徒歩3分
総戸数　23戸

住　所　東京都港区元赤坂1-3-10
概　要　地上20階 地下3階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エル・セレーノモトアカサカレジデンス

■近隣周辺施設情報
ビオセボン赤坂店まで約650m
成城石井東京ガーデンテラス紀尾井町店まで約510m
ダイコクドラッグ赤坂みすじ通り店まで約490m
ビックカメラまで約430m
スターバックスコーヒー赤坂見附店まで約390m
ファミリーマート元赤坂1丁目店まで約220m
医療法人社団友仁会赤坂見附前田病院まで約100m
赤坂警察署まで約290m

■駐車場　　　8台（平置式）月額63,000円
■バイク置場　4台/月額10,500円
■駐輪場　　　23台
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■設　計　　　株式会社日建設計
■施　工　　　鹿島建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～2LDK（52.29㎡～99.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

区分マンションの価格は10年前と比べるとかなり高い水準になっています。これから価格が伸びる物件を探そうとすると、都市開発計画の予定があるエリアや副都心になりそうなエリアなど、想定通りにならないと不動産価格が下落してしまう可能性もあるリスクの高い投資となってしまいますので注意が必要です。

今年以降に購入したマンション価格が軒並み倍になるといった状況は考えにくいため、これからマンション投資を始める方は、価格の値上がり（キャピタルゲイン）を期待したマンション投資ではなく、価格が落ちない資産価値の高いマンションを保有することを投資目的に据えたほうが良いでしょう。

「価格が落ちないマンション」というポイントに大きく関わってくる要素が家賃収入です。現在の不動産価格は収益還元法という利回りをベースにした算出方法に基づくケースが多いので、家賃収入や利回りが安定していれば不動産価格が大きく落ちることは考えにくいという状況です。

家賃収入が下落しにくいマンションに共通するのは、利便性が高いということと、建物管理がしっかりしているという2点です。利便性の高さを最も左右するのがアクセスの良さで、現在は、「ターミナル駅から電車で30分圏内」「駅徒歩10分以内」「複数路線が利用可能」という条件を満たす物件の人気が高いと言われています。この条件のなかでも「駅徒歩」の時間については、分数が短いほど人気が高くなりますので、「駅徒歩5分以内」「駅徒歩3分以内」の条件で探していくと、より確実性が高くなります。アクセスの良さ以外では、コンビニや商業施設、金融機関、医療施設などが周辺に存在するかといったことも利便性の高さに影響します。

また、建物管理がしっかりしていると、購入後に年数が経っても建物の美観が損なわれず、住みやすさも維持できるため、築浅の物件と比べても人気が落ちにくくなります。築古でも人気が高い物件は「ヴィンテージマンション」と呼ばれますが、ヴィンテージマンションは総じて建物管理がしっかりと行われています。「マンション投資は、管理を買え」と言われるほど重要なポイントとなりますので、購入を検討しているマンションの建物管理がしっかりと行われているかについては、十分に確認したほうが良いでしょう。

利便性が高く、建物管理もしっかり行われている物件を購入することで、資産価値を落とさずに、毎月の家賃収入で黒字を積み上げていくインカムゲイン型のマンション投資を実現することができるようになります。

先ほど、現在の不動産価格の物件は利回りをベースに算出されていることが多いという話をしましたが、これを逆に考えると「利回りが低すぎる物件は、現在の不動産価格が高い可能性がある」ということになります。

投資用不動産の物件検索サイトなどで、購入を検討している物件と似たような条件（エリア、部屋の広さ、築年数、設備など）で検索をかけてみて、著しく利回りが低いようであれば、その理由をしっかりと調べ上げてみたほうが良いでしょう。利回りが低い理由が特に見当たらない場合には、売り主の利益が上乗せされている可能性がありますので、購入には慎重になったほうが良いでしょう。

不動産価格は、売り主によって決められている価格ですので、売り主が下げてもよいと判断する場合には売買価格が安くなることがあります。たとえば、売り主がマンションを早く売りたいと考えているケースや、値下げを前提に高めに価格を設定していたケース、現金を必要としているケースなどです。

何も言わなければ売り主から条件を切り下げることはないため、いくらでなら購入したいと自分の意思を伝えることが大切です。また、買いたい気持ちが先行してしまうと、売り主の提示する価格に近い水準での売買となってしまうので、「買いたい」という気持ちをぐっと抑えて「このマンションが買えなければ、他の物件を買えばいい」という姿勢で交渉に臨むと良いでしょう。

また、不動産仲介会社を利用する場合は、手数料費用（相場は、税込不動産価格×3%+6万円）が安い会社や無料の会社を利用したり、手数料が安くならないか相談をしてみたりすることをおすすめします。買い主と売り主を両方自社で仲介しているケース（※両手仲介と言います）では、双方から手数料収入を得ることができるため、買い主側の手数料を多少安くしても利益が出せるというケースもあります。

最後のポイントは、融資の条件です。資産価値が落ちにくく収益性が高いマンションを購入する場合、金融機関からの評価も高くなりますので、融資条件を交渉できる可能性があります。最も重要なのは金利条件で、1%～2%台で契約を結ぶことができれば、購入後に手残りのキャッシュを増やすことが可能です。融資会社が貸したくなるように、マンションの価値や収益性に関わる情報、購入後の事業計画、自分の資産状況や属性情報（勤務先・勤続年数・肩書き・年収など）などをまとめておき、融資担当者から質問された場合や資料を求められた場合に、いつでも対応できるようにしておくことが大切です。