ズーム東陽町/事故

竣 工 2016年2月
最寄駅 東陽町駅徒歩5分
総戸数 84戸

住 所 東京都江東区東陽3-24-15
概 要 地上15階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ズームトウヨウチョウ

■近隣周辺施設情報
東京イースト21まで約910m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約90m
江東区立東陽中学校まで約410m
江東区立南陽小学校まで約230m
大陽ビルクリニックまで約140m
洲崎川緑道公園まで約310m
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約360m
サミットストアイースト21店まで約870m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約100m
ツタヤまで約620m

物件名 ズーム東陽町
所在地 東京都江東区東陽3-24-15
最寄駅 東京メトロ東西線「東陽町駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 84戸 築年月 2016年2月

■駐車場   3台(機械式)28,000~29,000円
■バイク置場 5台/2,000円
■駐輪場   79台/500円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1K(25.61㎡~30.22㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

働き方改革の一環として名だたる大手企業が次々と副業を解禁する動きが見られました。そのため近年は、サラリーマンにとって副業収入や老後資産資金の確保の選択肢も増えてきています。

2017年10月から副業の「原則禁止」という社内ルールを撤廃し、許可制で副業を認めているソフトバンクでは、2018年5月時点で214件の副業を承認しています。

また、その他の大手企業でも多様な働き方を促進させる制度のひとつとして、リクルートやヤフーなどで副業が可能となり、本業に支障がない範囲で多くの社員が活用しています。

2018年1月に厚生労働省が「モデル就業規則」を改定しました。モデル就業規則とは、厚労省がホームページで企業向けに公開しているひな形のことです。

労働基準法第89条で一定の条件を満たす企業は必ずこの就業規則を作成しなければいけないと定めています。

日経新聞社による「働き方改革に関する企業の実態調査」によれば、兼業・副業に関する企業方針では、「現在認めている」(18%)「現在認めていないが、認めることを検討中」(9.2%)「現在認めていないが、(一定の懸念が解消されれば) 認めることを検討する」(36.9%)となっています。

年代別にみると、49歳以下が「現在認めている」(28.9%)と、60歳以上の(14.8%)と差があり、年代が若ければ若いほど副業解禁に前向きである。

この調査から、全体の約65%はすでに副業を認めているもしくは今後認めることを検討する姿勢であることがわかります。

今後はさらに「副業解禁」が広まる流れとなっていくでしょう。

サラリーマンが副業を行うにあたって、一番気になることは、「日中にどれくらいの時間が必要になるのか?」ということではないでしょうか。不動産投資の場合、物件の管理を管理会社に任せてしまえば、あとは手間をかけずに運用を行うことができます。

また、不動産投資は株式投資やFXのように日中に激しい値動きがないため、本業に専念することができます。

不動産投資は、長期的な家賃収入からの返済が期待できるほか、担保となる不動産があるため、金融機関から融資を受けることができます。

その上、サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合には、安定した給与収入があるため、他の業種の方より融資を受けやすくなるでしょう。

また、サラリーマンや公務員のように安定した収入がある方は、外資系に勤務されている方やサラリーマンや中小企業の役員などの高年収の方よりも、融資上で高い評価を受けやすい傾向にあります。

収入が安定的でない方については返済の確実性が低いと判断されてしまい、融資の審査が通りにくいケースがあります。

不動産は購入後に数十年が経っても、入居者がきちんとつけば、毎月決まった家賃収入が得られます。

本業以外に収入源があれば、本業で万が一何かあった場合や定年退職後にも、不動産収入を生活費やシニア世代での私的年金として活用することもできるため、将来への不安がある方に人気です。

不動産投資は、購入に至るまでに多岐にわたる知識・経験が必要となるので、本業のスキルや経験をうまく不動産投資の中で活かすことができる場合があります。

例えば、本業で営業職をしている方であれば、物件選定や購入の際の交渉スキルとして役立ったり、マーケティング職の方であれば「どこのエリア・物件を購入するか」でリサーチや分析などの知識・経験が役に立ちます。

法務の方であれば、契約時の内容チェックやリスクマネジメント、経理の方であれば税金・確定申告やキャッシュフローの計算・シミュレーションなどにおいて、本業で培った知識や経験を生かすことができます。

逆に、不動産投資で得た交渉力やマーケティング知識を本業に活かすこともできるでしょう。

では、不動産投資を実際に行う際はどのような点に注意する必要があるのでしょうか。下記では3つの注意点をご紹介していきたいと思います。

不動産投資を行うことにより本業に支障をきたしてしまうことがないようにする必要があります。

本業に集中して不動産投資を行うために、物件の管理を管理会社に委託することによって、入金管理・クレーム対応・事故対応・退去時の立会いなどの作業を管理会社が行ってくれます。

大家である自分が入居者を見つける必要もなく、スムーズに運営等を行ってくれるので本業に集中することができます。

リビオ日本橋人形町/事故

竣 工 2009年1月
最寄駅 水天宮前駅徒歩1分
総戸数 102戸

住 所 東京都中央区日本橋人形町2-1-7
概 要 地上16階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
リビオニホンバシニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート水天宮前店まで約30m
セブンイレブン水天宮前店まで約120m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約210m
まいばすけっと水天宮店まで約260m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約10m
伊藤クリーニング店まで約110m
永寿総合病院柳橋分院まで約1700m
蛎殻町公園まで約290m
小網町児童遊園まで約400m
中央区立人形町保育園まで約40m
中央区立日本橋小学校まで約270m
日本橋中学校まで約900m
中央区立日本橋図書館まで約280m

物件名 リビオ日本橋人形町
所在地 東京都中央区日本橋2-1-7
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩1分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上16階 RC造
総戸数 102戸 築年月 2009年1月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(40.00㎡~56.02㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

長期投資に向いているかどうかは建物のデザインや造りだけではなく物件の所在するエリアも重要な条件になってきます。また、立地や物件以外の自己資金の額なども大きく関係してくるため、複数の視点からチェックをしていくことが大切です。

30年後も稼いでいる、ということは30年後も賃借人がいて家賃収入が発生しているということです。つまり長期にわたり賃貸力があるかないかで長期間稼げるかどうかが決まります。では賃貸力とは何があれば良くなるのでしょうか。賃貸力につながるポイントを物件の所在するエリアから考えてみます。

不動産を購入する際の重要な条件は立地です。駅から10分以内か、通勤するのに楽なエリアか、周りにスーパーがあるか、などの条件によって入居率も変わってきます。自分が気に入った間取りだったとしても、子供が通える学校がないと物件を見送る理由になります。

全ての人の条件に合った物件を見つけるのは難しいですが、立地には十分注意して物件を探しましょう。まずは立地の善し悪しを決める条件について見てみましょう。

住みたい街ランキングに入っている街の条件には治安の良さが必ず含まれています。治安の良さは老若男女問わず必要不可欠な条件だと言えます。特に近年は生涯未婚率が上がり、女性の一人暮らしも増えていますので、今後はますます治安維持が求められる条件になってくるでしょう。

できれば駅から数分のところにある物件に越したことはありませんが、駅からの距離は購入する不動産の種類によって変わります。

不動産を建築する際は用途地域という都市計画法から、場所によって建てられる物件が限られてきます。例えば駅の近隣は商業地域と呼ばれる用途地域が多く、建築できる建物が鉄筋コンクリートのオフィスビルや商業ビルなどに限られてきます。

そのようなエリアには小ぶりの木造アパートなどは建築できません。そういった事情から住居目的の建物も駅の周りは鉄筋コンクリート造りのマンションが多くなります。

木造のアパートが駅から徒歩15分以上かかるエリアに点在するのは用途地域が一つの理由です。そのようなエリアであれば木造アパートでも需要があります。

逆に鉄筋コンクリートのマンションは駅から徒歩5分から10分以内が競合するエリアとなりますので、徒歩15分以上かかると入居率は落ちてきます。

駅からの距離は物件の種類によって検討することが大事なポイントになります。

スーパーや病院、コンビニ、ショップなど生活に必要な環境は整っているかも細かく調べましょう。また公園などが近くにあるかも見てみましょう。近年、国土交通省では職住近接といって、職場と住居が近く近隣は緑地やスーパーなどの生活に必要なものが揃っている環境づくりを推奨しています。

タワーマンションが建築される際はそのようなコミュニティもいっしょに作られることが多くなっています。タワーマンション以外のマンションでも、周辺がそのような環境になっていることが、長期投資を考えた場合に有利な条件になってきます。

時代とともに入居者が住居に求めるものが変化していますので、どのようなものが求められているかを考えることが長期投資を成功させるコツだと言えます。

立地の面から長期投資に有利な条件を考えてみました。一方の建物はどのような物件が長期投資に向いているか考えてみましょう。

物件のデザインや間取りは人によって好みが違いますので、誰もが好む物件を選ぶのは難しいのですが、収益力のある物件とはどういうものか考えてみましょう。

デザイナーズ物件と呼ばれる物件には時々特殊なデザインをしたものがあります。例えば部屋の間取りが直線ではなく円形になっていたり、お風呂がガラス張りになっていてリビングから見えていたり、といった間取りなどです。

そういった物件だと住みたいと思う人も限られてきますし、建築直後は流行っていたとしても、数十年後はとても古く感じるかもしれません。そういった意味で、できれば造りは飽きのこない、一般的なものを選ぶのが無難です。

専有面積の広さは広いほど良い、という気もしますが、実際には地域や年代によって供給されたり好まれたりする広さは異なっています。以下は1992年から2012年までに供給された新築マンションの年ごとの平均専有面積の推移です。エリアは東京23区、大阪市、名古屋市で集計したものです。

1992年くらいまでは東京23区、大阪市、名古屋市ともに非常に狭い造りになっていましたが、その後徐々に広くなり2000年を超えるあたりでは名古屋市で83㎡を超え、大阪市、東京23区で71㎡を超えています。

しかし、その後は広がり続けるわけではなく、2005年を超えたあたりから狭くなっています。不動産が高騰し広い物件が購入されにくくなったことや、東京では広い土地がなくなってきたことが考えられます。また、少子化で子供を持つ夫婦が減り、狭い部屋の需要が高くなっていることも考えられます。

ザ東京タワーズシータワー/事故

竣 工 2008年1月
最寄駅 勝どき駅徒歩5分
総戸数 1333戸

住 所 東京都中央区勝どき6-3-1
概 要 地上58階 地下2階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ザトウキョウタワーズシータワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン5丁目店まで約90m
晴海トリトンスクエアまで約1000m
ぱぱす5丁目店まで約140m
ららぽーと豊洲まで約2300m
月島警察署まで約360m
マルエツ勝どき六丁目店まで約100m
ファミリーマート勝どき五丁目店まで約360m
ローソン勝どき四丁目店まで約550m
デリド勝どき駅前店まで約810m
中央勝どき郵便局まで約890m

物件名 ザ東京タワーズシータワー
所在地 東京都中央区勝どき6-3-1
最寄駅 都営大江戸線「勝どき駅」徒歩5分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上58階 地下2階 RC造
総戸数 1,333戸 築年月 2008年1月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   前田建設工業株式会社、大成建設株式会社
■施 工   前田建設工業株式会社、大成建設株式会社
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK~3LDK(63.07㎡~125.32㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1年後に不動産価格が上がると予想する人が減っている反面、上がると予想する人は増えていますが、一番多かったのは横ばいで推移するという回答でした。上がると予想する人と下がると予想する人は反比例になっていて、横ばいと予想する人の比率は前年とほぼ変わっていません。そのような視点から全体を見ると、上がる可能性が年々低くなっていると見ることもできるでしょう。

今、投資用不動産は買い時だと思いますか、というアンケートでは1番多かった回答が「買い時はしばらく来ないと思う」で、2位は「間もなく買い時が来ると思う」、3位が「買い時だと思う」でした。

この回答で興味深いのは「買い時だと思う」という回答が2015年から毎年なだらかに減少している点です。このことから不動産価格の上昇が緩やかになってきていることが考えられます。

では、買い時がしばらく来ないという回答が反比例して増えているのか、というとそうでもありません。買い時だと思う人は減っても、間もなく買い時がくると思う人が増えています。

回答の「買い時はしばらく来ないと思う」と「間もなく買い時が来ると思う」の両方の理由に融資の厳しさが反映されている点も見逃せない点です。

1位の「買い時はしばらく来ないと思う」の理由では「建物価格が落ちても銀行融資が厳しいため」とあり、金融機関の融資引き締め自体が、不動産投資に影響を及ぼしていると考えている人がいるということを、うかがい知ることができます。

2位の「間もなく買い時が来ると思う」の理由では「融資が厳しくなっており不動産価格下落が予想されるため」という理由があります。つまり融資が厳しいうちは購入を見送り、価格が下がりきるのを待つ、という戦略を講じている人がいるということが考えられます。上記のいくつかの調査から融資の厳しさと購入時期が深く関係していることがわかります。

金融機関の融資状況について、変化を感じますか、という質問に対しては、「変化を感じる」が52.8%、「変化を感じない」が47.2%でした。わずかながら変化を感じている人の方が多いことがわかります。

このアンケートでの結果の中で注目すべきは「どのような変化を感じますか」という質問に対する回答でしょう。変化を感じると答えた人の87.7%が「審査が厳しくなった」と回答している点です。2017年でもすでに65.9%の人が審査は厳しくなったと感じていて、数年前から急激に審査が厳しくなってきていることがうかがえます。

不動産投資家に関する意識調査では、投資家が融資に対して厳しい実感を持っているということが分かりましたが、実態はどうなのでしょうか? 金融機関の貸し出し状況が変わっているのかについても各種データを見ていきましょう。

以下は日銀が2017年1月に発表した近年のアパートローン新規融資額の減少率をグラフにしたものです。この発表から2017年7月くらいからアパートローンの新規融資額が大幅に減少したことがわかります。

2017年から減速傾向にあった融資環境をさらに厳しいものとしたのが、以下に挙げるシェアハウス投資以降の不正融資問題です。

大々的なニュースとして報道されたシェアハウス投資問題では、借り入れをする人の資産状況や属性をごまかすことで不正に融資を受けていたことが取り沙汰されました。最近では7月13日に東日本銀行が不正融資で業務改善命令を受けるなど、いまだに多くの問題を抱えている状況で、金融機関としても新規の貸し付けには慎重な姿勢にならざるを得ません。

不正融資を受ける方法の一つの事例として、源泉徴収票を改ざんする、という手口があります。源泉徴収票のフォーマットはネット上で手に入りますので、そこに多めの収入を記入し改ざんする、という手法です。返済比率をもとに貸出額を決定する金融機関であれば収入が多いほど大きな金額を融資することができます。

そこで収入を証明する源泉徴収票を偽造すれば、本来では受けられない融資額を引き出すことができます。しかし、返済比率はその人が返済できる額を示す計算方法ですから、その数値をオーバーしているということは、当然のことながら返済が困難になることが考えられます。

このように借り手に悪意があれば不正に融資を引き出すことができてしまうといったことも考えられるため、金融機関としても慎重な姿勢になってきていると思われます。

また、金融庁が平成29年7月~平成30年6月の重点施策をまとめた「金融行政方針」では、「不動産市況や地域金融機関の融資動向を注視する」と強調したことも融資が厳しくなった要因の一つと考えられます。

さらに、融資が厳しくなれば、おのずと貸家の建築数も減少してきます。以下のグラフは国土交通省が調査した「貸家の規模別新設着工戸数推移」(全国)です。この統計から、30㎡以下の規模以外の貸家の新規着工数は、新規融資額が大幅に減少した年と同じ平成29年に減少していることがわかります。

このような統計から、アパート経営や貸家を検討している投資家にとっては、新規で融資を受けるのは実態としてかなり厳しい時代になったことがわかります。では、このような厳しい環境の中、これから新規で不動産投資を考えている人はどのような手法で不動産投資に取り組めば良いのでしょうか。

投資家が融資は厳しくなったと感じるように、実際に新規の不動産投資に対する貸出額も減少しており、融資が厳しくなっていることがわかりました。以下では、このような厳しい融資環境下でアパートローンを組むためのポイントについて考えていきたいと思います。

物件の収益性は、立地に大きく左右されます。入居需要が少ない地域にいくら良いアパートを建てても、そもそもの母数が少ないと入居者を安定的に確保することは難しくなります。逆に、築年数が経ったとしても、以下のように立地条件が良く入居需要が多い土地であれば、高い入居率を実現することは可能です。

満室経営が実現できるのであれば、長期的な家賃収入と返済が期待できるため、金融機関側としても融資の判断をしやすいということになります。

物件の品質は、ハード(建物・設備)とソフト(管理・サービス)の2つの面から決まります。高品質なハード(建物・設備)は入居率を高め、高品質なソフト(管理・サービス)は入居満足度を高めてくれます。

金融機関は融資審査において、収益性と物件の品質に加えて「借主がきちんと返済できるか」という点を見ています。これは「属性」と呼ばれる借主の収入・資産・借入などの状況と、「返済比率」という家賃収入と返済額の比率などから判断されます。

属性をすぐに良くするということは難しいので、借主側でできることとしては、融資審査の際に聞かれた場合にすぐに答えられるように準備や情報の整理をしておく、ということになります。

また、情報を隠そうとしたり、嘘をついてしまうと、金融機関からの信頼を失ってしまい融資を受けることが難しくなりますので、誠実に受け答えをしていくことが大切です。

「返済比率」の値が高すぎると融資を断られてしまうことがあります。たとえば、中古アパートと新築アパートでそれぞれ5,000万円と1億円を借り入れを申し込む場合を考えてみましょう。

中古アパートの借入条件を「借入額5,000万円、返済期間20年、融資金利3.5%、年間家賃収入400万円(利回り8%)」、新築アパートの借入条件を「借入額1億円、返済期間30年、融資金利1.6%、年間家賃収入600万円(利回り6%)」だとします。

一見すると、中古アパートのほうが借入額も少なく、利回りも高いように見えるのですが、この2つの返済比率を見てみると中古アパートのほうは返済比率が大幅に高くなってしまいます。

アパートは築年数が経つほど融資が下りにくくなり、融資条件も厳しいものとなっていきます。中古アパートの場合、新築アパートよりも返済期間が5年間~10年間ほど短くなったり、融資金利が1%~2%ほど高くなってしまうため、毎月・毎年の返済額が多くなり、返済比率が高くなります。

返済比率が7割~8割を超えると、空室が出たり修繕が発生した場合に赤字に転落してしまうリスクが高まり、返済の確実性が低いとみなされてしまうため、今回のように新築と比べて借入額が半額と少ないケースであっても融資が厳しくなることがあります。

返済比率を低く抑えることは、投資後の自分を守ることにもつながりますので、これからアパート経営を始めたいという方は返済比率を意識して物件を選ぶことが大切です。

ドゥーエ蔵前/事故

竣 工 2016年10月
最寄駅 蔵前駅徒歩5分
総戸数 71戸

住 所 東京都台東区鳥越2-3-1
概 要 地上13階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
デゥーエクラマエ

■近隣周辺施設情報
こまがた薬局まで約1830m
どらっぐぱぱす石原店まで約1630m
宮田内科クリニックまで約1680m
本所警察署駒形橋地域安全センターまで約1560m
Chigaya蔵前店まで約150m
鬼久保歯科医院まで約130m
まいばすけっと合羽橋南店まで約1200m
マインマート東駒形店まで約1310m
ローソン寿3丁目まで約700m
サンキ浅草店まで約1320m
ドラッグストアぱぱす雷門まで約1280m

物件名 ドゥーエ蔵前
所在地 東京都台東区鳥越2-3-1
最寄駅 都営大江戸線「蔵前駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 71戸 築年月 2016年10月

■駐車場   3台/月額33,000円
■バイク置場 4台/月額5,500円
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.11㎡~50.46㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外不動産の情報は国内物件ほど簡単には手に入りません。特に経済成長の著しい東南アジア諸国で不動産を購入する場合、目まぐるしく変化する社会情勢に応じて、常に最新の情報を手に入れる必要があります。

そこで、海外不動産会社選びの判断基準の一つとなるのが、海外不動産セミナーや現地視察ツアーを積極的に開催しているかどうかです。

定期的にセミナーや現地視察ツアーを開催している不動産会社であれば、現地のリアルタイムな情報を得ることができます。

例えば価格が安く、大きなキャピタルゲインが見込めるコンドミニアムを購入したい場合、商業施設やインフラが未開発のエリアが狙い目となりますが、そのようなエリアの開発情報は現地当局に確認する必要があるなど、個人ではなかなか入手しづらいのが現状です。

不確かな開発情報をあてにして購入をした物件がその後に値上がりせずに、塩漬け(=売るに売れない状態)となってしまうケースも少なくありません。そのような事態にならないためにも、現地情報に精通した不動産会社選びはとても大切です。

東南アジアの不動産は経済成長に伴って資産価値の上昇が期待できます。しかし都市部などはすでにコンドミニアムの供給過剰と言えるエリアも多く、どの物件でも購入すれば値上がりが期待できるというわけではありません。

つまり物件選びはマクロからミクロへと視点を変える必要があります。資産価値の高い物件を見極める判断基準は次の通りです。

東南アジアの一部では不動産市場に関するデータは十分に収集されていませんが、海外不動産会社を選ぶ際はデータを根拠に価格面などで魅力ある物件を紹介できるかどうかを見極めましょう。

東南アジアで購入するコンドミニアムはプレビルド物件がほとんどです。建築工事の着工前に分割支払いし、物件完成時に残金を支払う形式となります。

しかし中には、資金不足などを理由に建設計画が頓挫し、それまでに投じたお金を失うという事例もあります。そのために信頼できるデベロッパー選びは必須と言えます。

不動産会社はデベロッパーが開発するコンドミニアムを購入希望者に仲介するのが業務の一つです。つまり、優良なデベロッパーを購入希望者に紹介するのも信頼できる不動産会社の条件と言えます。不動産会社が「デベロッパーの財務状況を分析しているか」「開発するコンドミニアムの資金計画をチェックしているか」「そのレポートを購入希望者に提供しているか」などが重要な要素と言えます。

例えばマレーシアの有名なデベロッパーのひとつに「SP Setia」があります。昨年度の国内のベストデベロッパーを決める賞で1位を獲得し、世界不動産連盟からも表彰されました。財務基盤が盤石であることやデザイン性の高さなどが評価されたことが受賞につながりました。

このような財務面や実績面で優れたデベロッパーが手がける物件を紹介してもらえるかどうかという点がとても大切です。

タイ・プーケットに本社を構える「エメラルドデベロップメント」は、2015年、コンドミニアムの販売後、資金不足を理由に着工に移れませんでした。会社オーナーは現地警察によって逮捕されましたが、被害総額は10億バーツ(約34億円)に及びました。

あるいはカンボジアで2005年に韓国系デベロッパーにより建設が始まったゴールデンタワー42は、2008年の世界金融危機以降、建設がストップしていました。しかし2018年に入り中国とマカオの企業が追加資金を投入して工事を再開、2019年から2020年の完成を目指すとしています。

経済成長の著しい東南アジアで不動産を開発から手掛けようと、国内の各大手デベロッパーは続々と参入を決めています。

例えば大和ハウス工業はインドネシアでの大型開発に、野村不動産は三越伊勢丹ホールディングスとフィリピンの大手デベロッパーと共同で住居・商業施設の開発事業に取り組んでいます。このほか三菱地所はシンガポールのデベロッパーと組んで複合施設の建設に乗り出します。

現地企業と組む形で日系企業が開発に携わるコンドミニアムは特に信頼感があります。そのような物件を紹介する不動産会社を選ぶのもひとつの方法です。

東南アジアのデベロッパーは最初に現地で販売を開始し、その後、日本など外国の不動産会社を通して残りの売却を進めるのが一般的です。そこでキャピタルゲイン狙いでコンドミニアムを購入する場合、建設の早期段階で情報を入手する必要があります。

完成間近になると価格は上昇することが多いため、紹介された物件はすでに値上がりした状態であることも少なくありません。そこで、できる限り早い段階でデベロッパーと交渉し、投資家に物件を紹介できる不動産会社を探すことが重要になります。

例えばカンボジアの首都プノンペンで日系上場企業が開発する高級コンドミニアム「BOEUNG KENG KANG (ラ・アトレ ボンケンコン)」は、今年5月に着工したばかりで完成は2020年の秋が予定されています。企画から施工まで、建設プロジェクトの全ての工程に日本人のスタッフが携わっているため、購入希望者は早めのアプローチが可能です。

現地の最新情報をいち早く入手するためには、現地法人を持つか、エージェントとの強いパイプを持つ不動産会社に仲介してもらう必要があります。刻々と変化する不動産市場に精通する現地エージェントとのコネクションを持つ不動産会社であれば、常にリアルタイムの情報を提供することができます。

例えば、ベトナムで不動産事業を行うためには、「不動産営業ライセンス」と「宅地建物ライセンス」の2つのライセンスが必要です。ベトナムの現地情報に精通した優良なエージェントは、この不動産事業を行う免許を持っています。しかし、無資格で不動産事業を行っているエージェントも多数いるため、ベトナムではライセンスの有無のチェックが欠かせません。

国によって外国人の不動産購入に関する規定は異なるため、売却が難しくなるケースもあります。そのような時にも、現地エージェントとのコネクションは必要になります。

例えばマレーシアでは2018年7月現在、外国人は100万リンギット以上の物件しか購入できません。しかし2014年3月以前は50万リンギットまでと規制されていました。つまり、2014年3月以前に購入した物件が100万リンギット以上に値上がりしていなければ、外国人に転売することができないことになります。

このように外国人による不動産売買の規定が厳しい東南アジアでは法改正の動きにいち早く対応することが重要です。

マレーシアでは100万リンギットに満たない売値の物件は、現地人にしか売却できないため、現地エージェントの協力が不可欠です。しかし、これも州によって異なります。

例えば観光スポットで有名なセランゴール州では不動産の最低購入価格は200万リンギットです。また、ペナン州では戸建ての最低購入額は200万リンギットからとなります。このように州によって購入額が違うため、キャピタルゲイン狙いで高く売却する場合でも優秀な現地エージェントの協力が欠かせません。

ジオイド三番町/事故

竣 工 2019年9月
最寄駅 九段下駅徒歩9分
総戸数 19戸

住 所 東京都千代田区三番町30-2
概 要 地上11階 RC造
駐車場 ―
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジオイドサンバンチョウ

■近隣周辺施設情報
九段小学校まで約430m
まいばすけっと九段南3丁目店まで約270m
セブンイレブン新宿市谷田町2丁目店まで約1120m
ファミリーマート市谷田町店まで約1150m
千代田区立九段幼稚園まで約430m
麹町保育園まで約340m
くすりの福太郎九段北店まで約350m
東京逓信病院まで約520m
二松學舍大學附属図書館まで約110m
靖国神社まで約470m

物件名 ジオイド三番町
所在地 東京都千代田区三番町30-2
最寄駅 東京メトロ南北線「市ケ谷駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 免震構造 制震構造 地上11階 RC造
総戸数 19戸 築年月 2019年9月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   株式会社ノバック
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK~3LDK(56.45㎡~112.91㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資とは簡単に言えばマンションを購入し、それを他人に賃貸することで得る収入(=インカムゲイン)と、売却して得られる売却収益(=キャピタルゲイン)を目的とする投資です。それぞれを詳しく見ていきましょう。

マンション投資の主な収入は、入居者が毎月支払う家賃です。しかし、家賃収入が定期的に得られる一方、建物の階段や室外機といった共用部分の清掃費用や点検費用などの管理費も支出として毎月必要になります。

このほか、外壁の塗装や大規模な修理に備えた修繕積立金、建物を所有することで発生する固定資産税などの各種税金も経費となります。

そのため、マンション投資の総合的な収支(インカムゲイン)は、これらの年間の収入と支出の差額となります。

インカムゲインがプラス(黒字)である場合、それを蓄積することでローンの返済や別の物件への投資資金に充てることができます。

マンション投資のキャピタルゲインとは、所有している物件を売却した時の収益のことです。

マンション価格も株式などのように変動します。購入時よりも売却額が上回るケースもあれば、逆に下回るケースもあります。マンション価格は経済状況や不動産市況により相場が上下しますが、建物は経年劣化するため資産価格は長期的には下落するのが一般的です。そのため売却損が出ることは珍しくありません。

しかし、人口増加が望めて都市開発が進むエリアなどではマンション価格が上昇することもあります。人口減少が進む地方ではなかなか難しいですが、都心の一部では再開発などで土地価格、マンション価格の上昇が見られます。

マンションという建物の性質上その点はやむを得ないため、マンション購入に要した投資額は、売却するまでのインカムゲインとキャピタルゲインの合計で回収することになります

つまり、マンション投資で成功と判断するポイントは、インカムゲインとキャピタルゲインの合計がマンション購入に要した金額を上回ることになります。

もちろんマンションを購入してから資産価格が大幅に上昇した際に売却してキャピタルゲインを狙う方法もありますが、初心者の方が資産価格の高騰を予想するのは難しいため、まずはリスクが低く、かつ安定的な収入が見込める家賃収入を中心としたマンション投資を検討したほうが良いでしょう。

マンション投資の区分(所有)投資とは、マンションを1室単位で購入して賃貸することをいいます。一方、1棟投資はマンションをまるごと1棟購入して賃貸することを指します。

マンションの1室か、マンション全体かという投資単位の違いにより、購入にかかる資金や収入は大きく異なります。

区分投資では数百万円〜数千万円の資金で投資できますが、1棟投資の場合は中古物件でも1億円以上となるケースが一般的です。

では投資初心者は新築と中古のどちらから始めれば良いのでしょうか。物件により価格は異なりますが、一般的には新築のほうが中古よりも高額です。

そのため、サラリーマンが取り組みやすい区分投資で考えた場合、資金的な面では中古投資のほうが始めやすいでしょう。

しかし、実際は中古物件の適正評価は簡単ではありません。なぜなら中古物件には築年数経過による「修繕リスク」「空室リスク」「マンション価格の下落リスク」が新築物件よりも大きくなるからです。詳しくは「3-2 マンション投資のリスク」で後述します。

マンション投資を区分投資で始める場合、中古なら数百万円台、新築なら3,000万円台といった物件から投資することができるため、年収が低くて不安だというサラリーマンの方でも取り組みやすい投資といえます。

自己資金がない方でも不動産会社と提携している金融機関のローンなら、マンション購入にかかる費用の全てを低金利で借り入れること(=フルローン)も可能です。

株式投資やFXなど他の投資では融資を利用した投資は基本的にできませんが、マンション投資は事業の一環であり、建物自体を担保とすることができるため年収が低いサラリーマンの方でも融資可能となっています。

また、自己資金があればローン資金と合わせて、より高額な物件や複数物件への投資が可能となります。

マンション投資で順調に成果を上げることで、定年退職後には投資で得られる収入を毎月の生活費に充てるなど年金代わりとすることも可能です。

日本生命が行ったアンケート調査によると、定年退職後に夫婦二人がゆとりをもって生活するには月35万円が必要だとされています。しかし、高齢夫婦無職世帯の年金受給額の平均は約19万円です(総務省「平成29年度 家計調査報告 速報版より」)。

そこで、老後の足りない生活資金としてマンション投資が注目されています。また、退職前後などの適切な時期に物件を売却してその売却額を生活費に回すこともできます。ほかにも、売却額と退職金等とを合わせて別の高額物件に投資してより多くの年間収支を得るという方法も考えられます。

マンション投資で貸家業を開始すると、「入居者の募集」「家賃の集金」「共用部の管理」などの管理業務が必要になりますが、本業で忙しいサラリーマンの方が行うのは大変です。そこで、管理業務の一部もしくは全てを不動産管理会社へ委託すれば、多くの時間を割かれることはありません。

また、空室率や家賃滞納率の対処に優れた管理会社に依頼することで、家賃の減収リスクを最大限抑えることも可能です。

マンション投資でローンを利用して団体信用生命保険に加入しておけば、投資家本人が亡くなった際、保険によりローンが返済されます。そのため投資家の家族は借金の返済義務を負うことなく貸家業を継続することができる上、家賃収入が生活費の心強い味方にもなります。

つまり、マンション投資は実質的に生命保険と収入保障保険のような役割を果たすことも可能です。不動産投資を始めるにあたって、現在加入している生命保険を解約して、浮いた保険料でローン返済に充てるという方もいます。

マンションは、現金や有価証券などと異なり、時価評価ではなく別の基準で相続税が決まるため節税効果があります。

マンションの土地は実勢価格よりも低い「路線価」、建物は「固定資産税評価額」で評価されます。路線価とは市街地の土地の価値を算定する方法で、固定資産税評価額は建物の価値を算定する方法です。一般的に路線価で評価される場合は実勢価格の7〜8割程度、固定資産税評価額は実勢価格の6〜7割程度の価格になることが多くなります。

例えば土地5000万円、建物5000万円の合計1億円の価値があるマンションを相続する場合、土地の評価額は3500万円程度、建物は3000万程度の計6500円が課税対象となります。一方、現金では1億円全てが課税対象となります。

また、第三者にマンションを賃貸すると、さらに評価が下がるため現金で相続する場合と比べて相続税評価額が3分の1~4分の1程度になることもあります。

マンション投資は貸家業という事業の一種です。投資にかかった経費や減価償却費などは利益から控除できるため、節税効果が期待できます。

なお、減価償却費は“支出しない”費用であるため、所得税等の税率分だけ現金が多く手元に残るというメリットもあります。

また、高額物件などで年間の収益が赤字になる場合などは、サラリーマンの所得と相殺して税金を計算する「損益通算」ができます。その場合、高所得で多くの税金を支払っている方などは多額の還付金を受けることもあります。

カスタリア住吉/事故

竣 工 2007年9月
最寄駅 住吉駅徒歩1分
総戸数 60戸

住 所 東京都江東区住吉2-8-11
概 要 地上11階 SRC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
カスタリアスミヨシ

■近隣周辺施設情報
ローソン江東住吉二丁目店まで約40m
三菱東京UFJ銀行 ATMコーナー江東住吉まで約40m
丸井錦糸町店まで約600m
まいばすけっと住吉駅北店まで約280m
オーケー住吉店まで約440m
社会福祉法人あそか会あそか病院まで約410m
住吉交番まで約70m
江東住吉郵便局まで約110m
丸井錦糸町店まで約820m
くすりの福太郎住吉店まで約180m
猿江恩賜公園まで約430m
アーパー・マインドまで約300m
島忠江東猿江店まで約740m

物件名 カスタリア住吉
所在地 東京都江東区住吉2-8-11
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上11階 SRC造
総戸数 60戸 築年月 2007年9月

■駐車場   有(敷金1ヶ月)
■バイク置場 3台
■駐輪場   60台
―――――――
■設 計   広建設計
■施 工   ㈱大本組
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(21.26㎡~25.61㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営は、長期的な家賃収入が期待できるというイメージ以外にも、資金が少なくても金融機関から融資を受けながらできる、出資するだけで管理は任せておけばいいので不労所得になる、といったように良いイメージを抱いている人も多いと思います。

アパートの数が少なく、アパートの需要が高かった時代であれば、ただ座っているだけでも長期的な家賃収入を得て儲けることができたかもしれません。しかし、現在は不動産投資がブームになった影響を受けてアパートの供給数も増えてきたため、以前よりも簡単に儲けることはできなくなってきています。

そのため、現在はアパート経営を行うにあたり、しっかりと空室のリスクを抑えながら投資利回りを高めるための経営戦略を練る必要が出てきました。投資利回りを高めるためには、どのような方法があるのでしょうか?

投資利回りを高めるということは、アパート経営によって入ってくる収入を増やすということです。アパート経営を行った場合の収入は、家賃収入から修繕費や委託管理費といった諸費用を引いて残った部分になります。

そのため、収入を増やすには、家賃収入を増やす、コストを抑える、家賃収入以外の収入を得るということが重要なポイントと言えるでしょう。

まず1つ目の極意は、家賃収入を増やすためのアプローチです。家賃収入を増やすには、全体的に家賃設定を上げる必要がありますが、いきなり家賃設定を上げられても、入居者としても納得できません。

そこで、家賃設定を上げても納得できる状態を作り上げる方法として、部屋のリフォームやリノベーションを行うといった手段が挙げられます。リフォームやリノベーションを行うことで利便性が高くなるほか、部屋がきれいな状態になるため、家賃設定を上げたとしてもある程度の需要が期待でき、投資利回りを高めることにつながるでしょう。

リフォームとリノベーションはどちらも一時的に大きな出費を伴ってしまいますが、長い目で見ると、家賃設定を高くすることができるため、結果的に得られるメリットは大きいと言えるでしょう。

「リフォームとリノベーションって言い方が違うだけじゃないの?」と疑問に感じている人も多いと思うので、両者の違いについても少し触れておきます。

リフォームとは、老朽化した部分を修繕や交換によって新しい状態にして利便性を高めるような修繕を意味しています。例えば、退去時に行う壁紙の張替えや、古くなったキッチン設備やトイレ、浴槽などを新しいものに交換することなどがリフォームのイメージとなります。

部分的な修繕や変更にはなるものの、設備面としてはリフォーム前よりも利便性が高まるため、入居者を確保しやすくなります。また、家賃設定を多少上げたとしても「その設備がついているなら妥当な設定か」といったように、家賃設定を正当化できるきっかけになると言えるでしょう。

リノベーションとは、リフォームのような部分的な修繕や設備の修繕ではなく、大掛かりな工事を伴うような修繕を意味しています。例えば、元々の部屋の間取りが2LDKといったように、入居者が限定されてしまうような間取りの場合には、仕切りの壁をなくして広々とした1LDKに変更するような工事がリノベーションです。

リノベーションは、リフォームよりも大掛かりな工事になるため、費用が多くかかるというデメリットがあります。しかし、築年数の経過した古いアパートを現代のニーズに合わせた新しいアパートに変更できるため、より入居者を確保しやすくなると言えるでしょう。

ウォークインクローゼットを設置するといったように、リノベーションで現代のニーズに合わせれば合わせるほど、利便性は高くできます。しかし、リノベーションを行った分だけ家賃設定を上げることができるわけではありません。

そのため、リフォームだけでなくリノベーションを行う場合にも、家賃設定の引き上げ額を決めた上で、どの程度のリフォームやリノベーションが適正なのか考える必要があります。リフォームやリノベーションの費用を一気に回収しようとするのではなく、入居者目線に合わせた適正価格を設定するようにしましょう。

家賃設定を引き上げることが一番の理想とは言えますが、周辺の家賃相場などを考えると、家賃設定を引き上げることで孤立してしまい、空室のリスクを引き上げてしまう可能性もあるため、注意しなければなりません。

2つ目の極意は、ポイントの2つ目にあったコストを抑えるためのアプローチです。収入を増やすための対策を考える際は、家賃収入を増やすことを優先的に考えがちですが、いくら家賃収入を増やしたとしても管理費などのアパート経営を行うためのコストが多ければ、増えた分の家賃収入を相殺してしまうことになります。

逆に、家賃収入が変わらなかったとしても、管理費などのコストを抑えることができれば、収入の増加につながるため、結果的に投資利回りを高めることにつなげることができると言えるでしょう。

特に築年数の経過したアパートにはコストが多くかかってしまう無駄が潜んでいる場合が多くあります。代表的なコストを抑える方法をご紹介します。

アパートの販売を手掛けている不動産会社がそのままアパートの管理を行っていることが一般的です。不動産会社は、入居者を募集するための広告活動、アパートの定期清掃、家賃徴収、入退去時の室内や経年劣化による建物の修繕の手配など、様々なアパートの日常的な管理を行っています。

これらの不動産会社が行う日常的な管理に対して、管理委託費をオーナーは支払う必要がありますが、明確な管理委託費の上限が定められていません。家賃収入の5~10%が相場と言われているため、これが10%程度に設定されている場合は、管理委託費を低く設定している不動産会社に変更することで、コストを抑えることができます。

例えば、不動産会社を変更することで、管理委託費が家賃収入の10%から5%に下がった場合には、家賃収入が毎月100万円のアパートあれば、毎月10万円管理委託費として徴収されていたものが、毎月5万円に減ることになります。1年で考えると60万円節約できたことになるため、実質60万円家賃収入が増えるのと同じ効果が期待できます。

不動産会社を変更することに気乗りしない場合は、不動産会社に管理委託費の引き下げを要求することも手段の1つと言えます。管理を行っている不動産会社からすれば、管理を変更されてしまうと、大きな収入を失ってしまうことにつながるため、要求に応じてくれる可能性が高いと言えるでしょう。

パークアクシス住吉/事故

竣 工 2009年5月
最寄駅 住吉駅徒歩6分
総戸数 60戸

住 所 東京都墨田区江東橋5-5-7
概 要 地上7階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークアクシススミヨシ
Park Axis 住吉

■近隣周辺施設情報
丸井錦糸町店まで約820m
ライフ深川猿江店まで約960m
スーパーオオゼキ菊川店まで約430m
島忠ホームズ江東猿江店まで約1020m
アルカキット錦糸町まで約1000m
大黒屋錦糸町店まで約210m
ローソン江東住吉2丁目まで約510m
ローソン住吉新大橋通店まで約250m
セブンイレブン江東毛利店まで約420m
セブンイレブン墨田菊川店まで約470m
どらっぐぱぱす住吉店まで約350m
VAN丸井錦糸町店まで約860m
肉のハナマサ住吉店まで約290m
社会福祉法人あそか会あそか病院まで約130m
墨田区立菊川小学校まで約490m
墨田区立深川第七中学校まで約330m
ベタニヤホーム菊川保育園まで約210m

三井不動産が贈る高級シリーズマンション。ホワイトとブラウンが織り成すコントラストが周囲と調和し、シックで大人な雰囲気を醸しています。ホテルライクな内廊下を採用。豊かな緑を享受できる環境でありながら、アリオ北砂や砂町銀座商店街など、日々の暮らしを支える都市機能が整備されたアクティブで暮らしやすい住環境。暮らしの安心を守ってくれるオートロック、荷物の受取りを楽にしてくれる宅配ロッカーなど、設備の面でも整っております。シングル向けの1Kや1DKのほか、2人入居にも適した1LDKなど、上質なくつろぎを味あわせてくれるプランがあります。

物件名 パークアクシス住吉
所在地 東京都墨田区江東橋5-5-7
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 60戸 築年月 2009年5月

■駐車場   6台
■バイク置場 5台
■駐輪場   71台
―――――――
■設 計   真柄建設㈱東京本店一級建築士事務所
■施 工   真柄建設株式会社東京支店
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K/24.40㎡~25.26㎡(42戸)
□1LDK/39.18㎡~47.1㎡(18戸)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

3件同時に空室になるのも稀なケースですが、不動産投資をしている人の多くは、ローンの返済を家賃収入で補っているため、空室になることはとても大きなリスクとして運営にのしかかってきます。しかし、うまく運用すれば空室はリスクヘッジしやすいリスクとも言えます。

空室リスクの回避策としては、まずは空室自体が発生しにくい入居率が高い物件や、入居者の満足度が高い物件を選ぶことが大切です。

引越しや転居などで一時的な空室が発生した場合、家賃収入が入らずローン返済を補うことができない場合には、給与収入や貯蓄から支払うことになり、家計が圧迫されることになります。そのため、空室で家賃収入が得られない場合に備えて、普段からキャッシュフローで得た資金を貯蓄しておくことが大事なポイントになります。

よほどの事情がない限り、一般的には3ヵ月前後で次の入居者が入ってきますので、その間の返済分の資金を準備しておけば空室リスクを無事に回避することができます。

毎月のキャッシュフローから3ヵ月分の返済額を貯めるには時間がかかりますので、不動産投資を始める段階で家賃の5倍~6倍の資金(たとえば、区分マンションであれば30万円~40万円程度)を準備しておくことをお勧めします。

金利上昇リスクも空室リスクと同様に大きなリスクの一つとなります。以下では、金利上昇に苦しんだBさんの事例をご紹介します。

Bさんは2,500万円の区分マンションを同時に2件購入し、変動金利2.5%で30年ローンを組みました。毎月19万7,560円の返済額になります。家賃は1件当たり9万5,000円でしたので、毎月7,560円の赤字だったのです。購入した不動産会社の担当者の説明では返還される税金で補えるということでしたので、信じて契約しました。また家賃保証ということで、安定した運用ができるはずだったのです。

最初の2年くらいはその状態が続いたのですが、2年後に金利がいきなり3.125%まで上がったのです。そのため毎月の返済額が約21万円になりました。さらに、管理会社から家賃を下げないと賃借人がつかない、と伝えられ、家賃がいきなり6万5,000円まで3万円も下がったのです。試算をすると、返済額と家賃収入の差が約8万円になりました。つまり毎月8万円を給料から支払わなければならなくなったのです。

この場合の失敗の原因は金利上昇だけではありませんが、元々の利回りが低い区分所有の不動産投資においては、小さな金利上昇であっても大きなリスクになってしまいます。

また、返済面ではなく家賃収入の面から金利上昇リスクを回避する方法の一つにアパートの一棟投資があります。例えば物件価格8,000万円の一棟アパートを所有しているとして、金利2%、22年でフルローンを組んでいたとします。その場合、ローンの返済額は毎月37万4,818円となります。では、金利が1%上がるとどれくらい返済額が違うのか見てみましょう。

この場合、融資額8,000万円、金利3%、返済期間22年となるので、毎月の返済額は41万4,316円となります。金利2%時の返済額との差は、月3万9,498円となります。アパート1室の家賃が5万円だった場合、1室の家賃分くらい返済額が上がることになります。しかし、アパート一棟の経営の場合は家賃収入の金額が大きく毎月10万円以上のキャッシュフローがあるため、数万円程度の増減であれば、その後の運用に大きな影響は生じません。

一方、区分マンションの不動産投資をしている場合、アパートと比べると利回りが低くキャッシュフローが良くないため、月数万円の返済の増額が大きく響くことになってしまいます。

このように、金利上昇リスクを回避するには、どういった物件に投資するかもポイントになるでしょう。例でご紹介をしたように、金利が上昇してもカバーをすることができる黒字幅を確保しておくことが大切です。

最近話題性のあるリスクですので、ご存知の方も多いでしょう。直近であれば「かぼちゃの馬車」が有名です。家賃保証を打ち切られ、1億円以上の借金だけが残ったという方が数百人います。このケースでは責任の多くは業者にありますが、契約の仕組みを知っておけば、契約をせずに逃れることができた人もいるのではないかと思われます。

家賃保証とは、一般的には家賃の8割くらいの収入を管理会社が保証するものです。例えば7万円の家賃の場合5万6,000円は保証する、というものです。リスクとしては例えば30年間保証しますよ、と言いながら、すぐに保証できなくなるというリスクです。この場合、空室であれば手元資金からローンの返済をしなければいけなくなります。「かぼちゃの馬車」の場合、毎月の返済額が40万円以上ある人が多くいるため、大きな問題もとなりました。

「家賃保証」というと保証する管理会社が損をしているように思う人もいるかと思いますが、実はそうではありません。賃借人がいる場合は家賃の20%が管理費として入ってきます。一般的に管理費は家賃の3%~4%です。1室家賃保証の部屋で賃借人がいれば、通常の5件分~6件分の管理費を得ることができます。うまく一般管理と組み合わせることで収益を増やすことができるのです。

家賃保証の場合、気を付けなければいけないのは法律です。例えば、途中でオーナーが管理会社の悪い体質に気付いて解約を求めたとした場合でも、解約されないケースがほとんどです。貸主から一方的に解約ができないのは、家賃保証はサブリース契約(管理会社による一括借上げ契約)にあたるため、管理会社は賃借人と同じ位置づけになり、借地借家法という法律で守られるからです。

借地借家法では、賃借人が付かないという理由で家賃を下げるということが今のところ認められています。この場合もオーナーは家賃を下げざるを得ない、というのが現状です。

家賃保証でトラブルになり大きな失敗をしてしまっている人は数多くいます。家賃保証契約には十分注意しましょう。

不動産を購入する際に、「15年後には資産価値は上がっていますので、売却すれば儲かります」と聞かされたものの、いざその時期になるとそんなに価値は上がっていないばかりか、物件の評価が下がっているというケースもあります。

10年前くらいはこのような話は多くありました。気軽に転売できると伝えることで、購入の障壁を下げようとしていたセールストークなのです。都心の立地の良いエリアであればその可能性も少ないですが、郊外などの不動産の場合は価値が大きく下落することもあります。

不動産の価格下落を回避する策としては、賃貸需要が高く土地の価値が高い都市部のエリアで不動産投資物件を探すことが大切です。しかし、色々な事情であまり良くない場所の物件を購入してしまったことに後で気付いた場合はどのような対策をすればよいのでしょうか。

その場合の策としては、毎月のキャッシュフローを良くする、ということが一つの手となります。最初にすべきことは頭金を多く入れ、できる限りローンの額を抑えることです。ローン金額を抑えることで、毎月の返済額が減るからです。運用を始めたら、繰り上げ返済をしてローンの残債を減らし、毎月の収支をできる限り良くする工夫をすることが大切です。キャッシュフローで得られる資金で、下落分の差額を埋められるのが理想です。

もし毎月のキャッシュフローで、思ったような利益がない場合は売却の時期を検討しましょう。いつかはローンの返済が終わりますので、その時点で見積もりを依頼し、売却をしてトータルで利益が得られるまで売却をしないで待つことが大事です。目先の売却益だけを見て売却をすると、あとで後悔することになります。

物件価格の下落については、購入後に下落したと分かった時点で策を講じてもその後の損失を小さくするということしかできませんので、あらかじめリスクを想定して物件価格の下落があっても利益が出るようにシミュレーションしておくことが大切です。

初心者の方にはあまり馴染みのないリスクかと思いますが、不動産投資には環境の変化によるリスクというものがあります。

事例としては、所有しているアパートの近くに大学があり、学生が入居してくれるのでいつも満室のアパートだったものの、大学の閉鎖が突然決まり、学生がいなくなってしまったため、空室が多くなり毎月赤字続きになった、という事例です。

このように、物件の周辺環境が変わることがリスクになるケースは往々にしてあります。大学以外の例としては、近くの病院が閉鎖された、となりの敷地に高層マンションが建ち部屋が暗くなった、道路が拡張されるため近隣の住居がなくなり住宅地ではなくなった、などがあります。

まずは、物件に賃貸力があるという場合に、周辺施設や周辺環境がどれくらい影響しているかを考えるようにしましょう。たとえば、今の時代、有名大学でもサテライト校は閉鎖するケースは多くなっていますので、近くに大学があるというだけでは安心することはできません。大学以外にも、駅から近いだとか、治安の良い住宅地だとか、賃貸需要を構成する複数の要因が存在するかを確認しておくことが大事です。

また、周りの建築物が増えたり、ライバルになりそうな物件が建つかどうかは、用途地域を調べると良いでしょう。用途地域とは都市計画法に基づいて作成されている建築に関する法律です。その地域に建てられる物件が制限されるものです。

例えば、この地域には低層の建物しか建てられない、あるいは駐車場を10以上設置しなければいけない、といったルールが各用途地域で設定されています。となりが駐車場でも低層しか建てられないエリアであれば高層マンションが建築されることはありません。そういった視点から用途地域を調べてみることで、周りの将来像をイメージするということも可能です。

コンフォリア森下リバーサイド/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 森下駅徒歩5分
総戸数 180戸

住 所 東京都江東区常盤1-6-4
概 要 地上11階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアモリシタリバーサイド

■近隣周辺施設情報
アコレ江東常盤店まで約220m
まいばすけっと森下駅南店まで約280m
miniピアゴ常盤2丁目店まで約290m
ファミリーマートTKD森下1丁目店まで約310m
セブンイレブン江東新大橋3丁目店まで約310m
くすりの福太郎森下駅前店まで約380m
ココカラファイン清澄白河店まで約480m
トモズトルナーレ浜町店まで約580m
森下町郵便局まで約370m
日本橋浜町郵便局まで約480m
きらぼし銀行深川支店まで約320m
東京東信用金庫森下駅前支店まで約340m
江東区立深川図書館まで約670m
モスバーガー森下店まで約350m
ドトールコーヒーショップ森下店まで約360m
ゆめの森保育園まで約200m
神明幼稚園まで約230m
私立中村高校まで約440m
私立中村中学校まで約440m
江東区立八名川小学校まで約180m
江東区立深川小学校まで約390m

物件名 コンフォリア森下リバーサイド
所在地 東京都江東区常盤1-6-4
最寄駅 都営新宿線「森下駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 180戸 築年月 2022年1月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社フジタ一級建築士事務所
■施 工   株式会社フジタ東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
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一棟投資というと大きな金額になりますので、一戸の区分所有とは違った運用の仕方になります。高額な融資を受けるためリスクは大きくなりますが、区分所有にはないメリットもあります。一棟投資のメリットとデメリットについて検証してみましょう。

一棟投資は満室になれば数十万円の家賃収入になります。その場合、ローンの返済を引いても10万円以上の手残りとなるケースが多く、手残り額の多さは区分所有にはない魅力です。逆に空室が多くなった時の返済額の大きさがリスクになるので入居率やキャッシュフロー管理が運用する上での重要なポイントになります。

区分所有と比べて所有できる土地が広いということもメリットです。土地が広いということは担保としての恩恵も大きくなりますので、融資を受ける際や、売却をする際の価格に有利に影響してきます。また、もし建物を解体したとしても土地が残りますので、区分所有のマンションと比較して資産としての価値は大きいでしょう。

一棟投資は融資の審査が1回で済むため、その審査に通れば融資が実行されます。仮に融資されなくても次の一棟を探そう、ということになり投資機会を逃すリスクが減ります。

一棟投資に対し、区分マンションを複数所有する場合、一度に複数購入する場合は同じように1回の審査で住みますが、分けて購入する場合はその都度借り入れ状況などを審査されます。すでに大きな金額借り入れをしている場合、それがネックで融資が難しくなる可能性があります。さらに買い増しをして本当に返済ができるのか、あらためて金融機関が融資に対してリスクヘッジをし始めるタイミングになります。

また、一棟投資の場合、年収の数十倍の借り入れができることも大きなメリットになります。それに対し区分所有の場合は、一棟投資に比べると手残りが少なく、給与などの収入から返済比率を算出して審査されることも多いため、1件、1件購入する場合は借入額に限界があります。

大規模修繕のタイミングは、国土交通省では大規模修繕は建築後12年を目安に行うことを推奨していますので、おおよそ12年くらいで大規模修繕を行うのが一般的です。この目安のタイミングで大規模修繕ができるかできないかで、建物の状態に影響を及ぼすこともあります。できるだけ期間をずらさずに修繕を行うことは、建物を良好に保つ重要な要素になります。

区分所有の場合は大規模修繕をする場合、管理組合員の4分の3以上の賛同が必要になります。4分の3に満たない場合は修繕が行われません。建物の劣化は人の目で見てもわかりにくい場合がありますし、人によって修繕に対する認識や知識が違います。

それに対し、一棟投資の場合は自分でタイミングを判断できます。小さな劣化が後になって取り返しのつかない亀裂になることもあるため、修繕のタイミングを自分の判断でできるということは大きなメリットです。

一棟投資は建物も金額も大きくなりますが、大きいなりのメリットがあることがわかりました。では、一棟所有する上でのデメリットを見てみましょう。

一棟投資は流動性の低さがデメリットになります。一般のサラリーマンが手を出しにくい金額のため、購入者の数が少なくなります。また大規模修繕の金額が高くつく、という点も購入者にとってはデメリットに感じるため、売却の際に時間がかかる可能性があります。

一棟投資をする場合は、インカムゲインをベースとした長期投資を視野に入れておくと良いでしょう。

一棟投資の場合、大規模修繕のタイミングを自分で決められる点がメリットではありますが、建物全体の修繕となるため、費用が高くなります。修繕積立金で足りない場合多くの手出しが必要になることもあります。12年~15年ごとには修繕のタイミングが来るため、計画的な資金計画は必須です。

一棟投資に対して区分マンションを複数所有するメリットはどのようなものなのでしょうか。複数所有することで同じような価格にはなりますが、価格以外にどのような違いがあるのでしょうか。

一棟の場合は1億円なら1億円準備して、購入後もそのボリュームに合わせた運用をするしかありませんし、売却の場合もそれなりの資金を準備できる人しか購入できないため、買い手を見つけるのにも苦労する可能性があります。

それに対し区分マンションの場合は、中古で安いものであれば数百万円の物件もあります。その点で購入しやすい、あるいは売却しやすいということが言えます。また、運用中でも、1件から売却していくことができますので、自分の投資スタイルに合わせて、件数を調整していくことができます。そういった流動性の高さは一棟投資にはないメリットと言えるでしょう。

一棟投資の場合、建物全部の修繕費用を準備しなければいけませんので、それなりに大きな金額がかかります。区分所有の場合は所有者で費用を分担するため、一棟投資と比較するとかなり安く抑えることができます。複数所有している場合でも、修繕の時期が違えば一度の出費は抑えられます。複数購入する際は修繕時期を把握することで、一度に大きな費用がかかるというリスクを軽減できます。

区分マンションを複数所有している場合、途中で物件数を減らすことで、運用の見直しをすることができます。一棟投資だと売却してしまうと何も残りませんが、区分所有の場合は5件所有していても、2件を売却し3件だけ運用するといったグロス価格を減らした運用も可能になります。売却した際に利益が出るようであれば、その資金で次の展開をする楽しみもあります。

区分マンションの複数運用では一棟投資ではできない運用のメリットがあることがわかりました。逆に、一棟投資にはないデメリットもあります。区分マンションを複数運用するデメリットについて見てみましょう。

区分マンションの場合は大規模修繕のタイミングを管理組合で決めるため、自分の都合で決められない点がデメリットです。最初は小さな劣化がゆくゆく大きな瑕疵につながることもありますので、12年ごとくらいに行うのが良いのですが、管理組合の4分の3以上の承認が得られなければ、そのタイミングを逃す可能性もあります。自分でタイミングを決められない点は見えないリスクと言っても良いでしょう。

区分マンションは一棟物件と比較してキャッシュフローが良くないということが言えます。一棟物件であれば、1ヵ月に10万円くらいの手残りが発生することが運用事例として少なくありません。しかし、区分所有の場合1件で月の手残りが1万円を切っていたり、固定資産税などを差し引くと赤字だったり、という事例が非常に多いです。複数所有するということはそういった物件の集まりだという点で、購入の際にシミュレーションを厳しい目で作ることが求められます。

区分マンションの場合、土地の持ち分は建物の持ち分比率に合わせて割り当てられますので、土地の評価は非常に少ないと言えます。購入の際もそうですが、売却の際も土地の評価比率が少ないため、担保能力は一棟物件と比較してとても低くなりますので、土地の恩恵はほとんど受けないと言えます。

一棟物件と区分マンションを複数所有する場合のメリット、デメリットを見てみました。一棟物件は価格が高いのですが、土地の広さがあるため評価が落ちにくい、そして何よりキャッシュフローが区分マンションよりかなり良いということがわかりました。それに対し区分マンションはキャッシュフローが良くないのですが、運用途中で数件売却することで資金的な調整ができる、というメリットがあります。また一度にかかる費用を少なく抑える工夫ができます。

そのような点から、まとまった資金が計画的に支払える環境にある人であれば、一棟物件がお勧めでしょう。アグレッシブに展開したい人に向いていると思えます。

1棟アパートへの投資額はおおよそ5000万円〜1億円以上の資金が必要となります。一般的な会社員がこの金額を自前で用意するのは、なかなか難しいため、基本的には銀行などの金融機関から借り入れを起こすことになります。

その際、たとえば購入資金を抑えて、入居率が良くない中古アパートを購入したとします。

アパートの入居率は様々な要因によって決まりますが、最も大きく影響するのは「立地」です。中古アパートで入居率が低い場合、大抵が郊外の物件であったり、駅徒歩10分超など利便性が良くないという特徴があります。

建物が問題である場合は、リノベーションや営業活動などでもまだ対応ができますが、「立地」が良くないという点は購入後に自力で改善することはできません。これが不動産(「不動」の資産)と呼ばれる所以でもあります。

不動産は基本的に購入した直後が最も入居率が高いということになりますので、その後の入居率はそれ以下ということになります。また、中古アパートの場合は修繕などメンテナンスコストも高くなります。

さらに、中古アパートには融資もつきにくいため、購入資金の1割~2割の頭金が必要になる、金利が3.0%~4.5%、返済期間が20年以下など、融資条件の面でデメリットがあります。

そうなると、入居率が低くて家賃収入が見込めない上に、融資の返済が大きな負担となってのしかかり、毎月の収支は良くても多少の黒字程度で、いつ赤字になるか分からないという状況になってしまいます。

状況改善のためには物件を差別化するためのリノベーションや集客施策を打つ必要がありますが、確実に入居率や家賃アップが実現できる保証はないので、投資に踏み切れないという事態になることが想定されます。

たしかに返済が完了できれば土地は手元に残りますが、立地が良くない物件だと、数十年後の資産価値は今よりも低下している可能性があります。建物については、40年~50年近い築古アパートになってしまっているため、そのままでは入居者が見込めないと考えて置いたほうが良いでしょう。

この状況で2棟目を購入するというのは非常に難しいですし、投資の選択肢が大幅に限られてしまうことになるわけです。

新築アパートで駅徒歩10分以内でかつ都心にアクセスの良い駅など、立地が良い物件を購入できると、築10年を超えても入居率を大きく落とさずに経営を進めることができる可能性が高くなります。

新築アパートで立地が良い物件は1億円前後の価格となりますが、しばらくは空室に悩まされることは少ないでしょう。空室が目立たない限りは、家賃を引き下げて入居付けをする必要もありませんので、築10年~15年は新築当初の収益性を維持することができると考えられます。

現在、立地が良い新築アパートの利回り相場は5%~6%程度となりますが、入居需要が見込めるアパートは融資条件も良くなるため、フルローン、金利1%台、返済機関30年といった融資条件も可能となります。

毎月の家賃収入が安定しており、毎月のメンテナンスコストや融資の返済負担も軽くなりますので、毎月の収支は黒字となり、将来の収益性低下に向けて備えていくことも可能となります。

1棟目を成功させた実績と担保としての価値が評価されると、2棟目以降はさらに有利な条件で融資を受ける可能性が高まります。融資額の拡大と金利の低下が実現できれば、より収益性の高い物件への投資が可能となり、加速度的に不労所得を得られるようになっていく、というポジティブサイクルとなっていきます。

このように、1棟目でどんな物件を購入するかで、その後の数十年が大きく左右されることになりますので、1棟目にはこだわることが大切なのです。

1棟目の投資で具体的に気を付けなければならないポイントは、年間収支と資産価値がどれくらい維持できるかという点です。詳しく見ていきましょう。

年間収支は年間の「収入-支出」で求められ、年間手取収入はその収支結果に「減価償却費×税率」を加算したものになります。つまり、「収入」「支出」「減価償却費」に関わる投資要因を制約条件のなかで最適化すれば年間手取収入は改善できるわけです。

「収入」では家賃収入、「支出」では維持管理費等、固定資産税等、返済額(利息含む)、空室/滞納費用、「減価償却費」では物件価格と減価償却期間などが主な要因になります。

ワンルーム投資は資金調達から物件の管理、そして売却までを考えるとアパートや一棟マンションと比べて参入するハードルが低いのが特徴です。一方で、利回りは低くなりがちで、大きな収益を上げることは難しいため、儲けを出すためには下記に述べるメリット・デメリットに注意しながら収支バランスを考えていく必要があります。

不動産投資の最初のステップは、「投資用物件の取得」です。投資用物件の価格は数百万円から数億円までと幅広く、高額物件には新築一棟マンションや一棟アパート、タワーマンションなどが該当します。ワンルームマンションは、中古であれば数百万円からでも購入可能なため最も始めやすい部類となります。

もちろんワンルームマンションの物件価格は場所や条件により異なります。たとえば、都内では築古で数百万円から、新築・築浅は1500万円~2000万円前後からとなっています。

また、マンション一般に言えることですが、鉄筋コンクリート造の建築物の場合は償却期間が47年となっており、不動産投資ローンも長期で融資を受けることができます。長期ローンは利子が膨らみますが、毎月の返済額を抑えることが可能というメリットがあります。

このように、初期投資金額を抑えることができ、長期にわたって高い入居率で長期的な家賃収入を得やすいのが、ワンルームマンション投資の大きな魅力です。

ワンルームマンション投資は「物件管理が比較的容易である」ことも魅力のひとつです。アパート投資や一棟マンション投資の場合、エレベーターや階段など共用スペースの管理・保守作業が必要ですが、区分所有では占有スペース(部屋)のみ管理すれば良いので、負担は軽くなります。

家賃収入は入居者に快適な住環境を提供する対価であり、より良い住環境の提供には適切な不動産管理が必要です。管理業務で手を抜くと物件のメンテナンス状況などが悪くなることに加えて、悪い口コミなどもついてしまうため、空室リスクが高くなったり、家賃減額リスクの可能性も高まります。

収益を安定的にするためにも、入居者のクレームは放置せずにすぐ対応するなど、管理業務を怠らないよう気をつけることが大切です。

ワンルームマンションは、入居者の入れ替わりが早いのも特徴です。しかしその結果、経費が大きくなって収益を圧迫するリスクに注意する必要があります。

ワンルームマンションの借り手は独身者や学生、あるいは単身赴任のサラリーマンなどが多く、転勤・結婚・出産などのライフイベントで退去することが多くなります。

入居者が退去する際には入居者による原状回復が行われますが、入居者の負担範囲は通常使用の範囲の劣化分までであって、それ以上はオーナーが負担しなければなりません。入居者の回転が早いほど原状回復費用がコンスタントに発生するため、収益を圧迫しやすくなります。

ワンルームマンション投資で利回りを安定させるには、入居期間を長くすることがポイントになります。ターゲットが求める内装や設備にリフォームするなど入居者に「長く住みたい」と思わせる工夫が大切です。

ワンルームで最も気をつけたいのが空室リスクです。ワンルーム投資では入居者が入らないと家賃収入がゼロになる一方で、固定資産税などの税金は発生したままのため、キャッシュフローは赤字となります。

アパートや一棟マンションは複数戸あるため、あらかじめ空室率を想定してリスクを分散した事業計画を立てることができます。例えば、年間20%の空室を見込み、収益を8割と設定することで投資金額を調整でき、発生する所得税や住民税を見越すことも可能です。

また、一般的に不動産の賃借契約は期間が2年間となる場合が多いのですが、借主側からの中途解約は、一定期間前に申請すれば退去が可能となります。オーナーにとっては、退去申告は入居者都合により突発的に発生するため予測することは困難です。

そのためワンルームマンション投資では、なるべく入居者が途切れないように需要の高い物件選びが重要となります。たとえば地方よりも人口が多い都心、中古よりも設備が新しく人気が高い新築・築浅、単身者が多く住むエリアなどが空室回避に効果的な選び方となります。このほか物件管理等を万全にし、入居者の退去をなるべく防ぐことも大切です。

ワンルームマンション投資は、物件購入コストが抑えられるメリットがある一方で、その分大きな収益が得られにくいというデメリットがあります。

不動産投資の収益は利回りで判断しますが、仮に5パーセントの利回りを得られる物件であっても、1500万円の物件では年間75万円程度と金額としては少額となります。1億を超えるような高額物件であれば収益も大きくなりますが、一般的なサラリーマンであれば最初から一棟マンションを狙うのも難しいでしょう。

初心者の方が大きな投資へとステップアップするためには、一定の収益と投資の実績を着実に積むことが大切になります。たとえば数年実績を積み、年収が上がったタイミングでもう1戸増やすなど、徐々に投資規模を拡大することで収益を大きくすることができます。

ワンルームマンション投資で儲けるためには購入してから後悔しないために重要なポイントを押さえておく必要があります。ここでは、「立地選定」「入居者選定」「管理会社選定」で気を付けたいポイントをご紹介します。

投資物件の立地は、空室リスクを抑えて収益を上げるためにとても重要です。特に都市部では駅からの「徒歩での距離」が物件需要に大きく関わります。たとえば「最寄駅から徒歩10分以内」「ターミナル駅に直結する路線沿い周辺」「その他通勤・通学に便利なエリア」などが優位性のある立地の選定が欠かせません。単身者向けのワンルームマンションでは、この影響が顕著にあらわれます。

また、騒音や悪臭など環境条件が悪い物件を避けるのも大切です。鉄道や幹線道路、あるいは下水処理場等の施設が近いかどうかなどがチェックポイントになります。このほか早期退去につながるような暴力団事務所なども近くにないかを現地視察で確認すると良いでしょう。

物件の確認は自分の目で直接確かめることが大切です。現地視察ではネットで調べただけではわからないような周辺環境の状況や物件の状態を調べることができます。面倒臭がらずにきちんと行いましょう。

賃貸借契約では一旦契約を結んでしまうと簡単には契約解除できないため、入居者の審査は厳しく行う必要があります。特に家賃滞納はオーナーにとって収入減少のもとになるので、毎月家賃をきちんと支払ってくれる可能性が高い入居者の選定が重要になります。

入居者審査では入居希望者の「属性(支払能力)」「人柄」を判断します。支払能力では入居希望者の職業、収入を審査します。家賃は収入の3分の1以下が良いとされているため、それ以下の収入しかない場合は注意したほうがいいでしょう。

また「人柄」を見るのも大切です。審査するなかで「受け答えがしっかりしているか」「不審な点はないか」「こまめに連絡のやり取りができるか」などを見極めることが大切です。

入居者の審査に時間を割くのが難しいという場合には、賃貸管理の実績が豊富な会社に依頼を検討してみて下さい。

土地を持たない状態からアパート経営を始める場合、①土地と建物を一括して購入するか、②先に土地を購入してその後に建物を建築する、の2つの方法をとることができます。

土地なしから始めるアパート経営は、賃貸経営に適した立地エリアを自分で探して選ぶことができるという点がメリットになります。

従来のアパート経営では、地主が自分の土地にアパートを建てるケースが多くみられましたが、その場所が必ずしも賃貸経営に適しているとは限らず、アパートを建てても入居者が集まらないことがありました。

賃貸用物件を取得する際、「立地」「築年数」「間取り」「外観」「設備」「周辺環境」など多くの判断基準がありますが、中でも特に重要な判断基準が「立地」といわれています。現在は駅徒歩分数が大きく入居需要に大きく影響し、よりアクセスの良い物件が入居者から選ばれるという状況になっています。

「土地なし」でアパート経営を始める場合、「土地持ち」よりも立地を自由に選ぶことができるという点がアドバンテージとなります。

土地なしからアパート経営を始めるには多額の資金がかかるため、金融機関からまとまった額の借り入れが必要となりますが、金融機関の融資適格性を備えている方であればアパートローンを組むことが可能です。

たとえば、年収500万円以上の安定収入がある会社員・公務員、または年収がその額に達していなくても、500万円~1000万円程度の金融資産や担保に提供できる不動産を持っている方などが、サラリーマン大家としてアパート経営に取り組んでいます。

それでは、ここからは「土地と建物を一括して購入する」というアパート経営を「新築物件を購入する場合」と「中古物件を購入する場合」に分けて見ていきましょう。

最も大きなメリットは、物件が新しいため築年数が経って古さが目立ってくるまでは比較的安定した賃貸需要が見込めることです。また、土地と建物を同時に購入するため、建築途中にある物件を買うケースを除き、比較的短時間で賃貸経営を開始することができるのも利点です。

一方、リスクとしては、新築物件のため多額の資金が多くかかることが挙げられます。たとえば東京23区で売りに出されている新築物件の例は次のようになります。

立地や間取り、そして土地面積などにより物件価格は異なってきますが、上の例のように都内である程度の広さを持つ物件で探すと1億円近い資金が必要になる場合があります。

新築アパートは中古アパートと比べると利回りが低いため、低い融資金利で借入をすることで利益を確保することが重要です。

また、入居ターゲットの選定では、ファミリー向けよりも単身者向けの物件が有利となります。このほか、新築アパートの販売会社の実績や、数十年にわたって人口流入が見込まれるエリア(もしくは人口減少が少ないエリア)を中心に検討すると良いでしょう。

リスクとしては、建物・設備が築年数経過により劣化してしまうため、入居率が低下する可能性が高いという点が挙げられます。また、築古物件の場合、担保価値の低下により銀行からの融資が難しいケースもあります。

中古アパートの経営は購入価格が手頃な一方で、融資がつきにくいというデメリットがありますので、十分な自己資金を用意するということが必要になります。購入する物件の2割~3割程度は頭金として準備をしておきたいところです。

また、購入にあたっては「現地調査」「物件の内覧」を十分に行う必要があります。さらに管理会社に修繕履歴の提出を求め、建物・設備の劣化状況を確認し、「当面必要となる修繕箇所」や「将来の大規模修繕の時期」を見極めることが大切です。

次に、先に土地を購入し、土地購入後に建物を建てる場合のメリットとリスク、投資戦略を見ていきましょう。

最も大きなメリットは、建物設計が自由に行えることです。すなわち、建物規模、材質、間取り、全体のグレードなど、土地の形状や周辺物件に応じてベストな設計を追求することができます。さらに、立地も含めたアパート全体の仕様を入居者のニーズに合わせることで、大きな賃貸需要につなげることが期待できます。

一方リスクは、建物を最初から建築しなければならないという点で、賃貸経営を開始するまでに多くの時間と資金を要することになります。

一番最初の新築アパートの購入と同じで、物件価格が高くなる分、利回りは低くなりがちなので、融資金利や毎月の費用を抑えて利益を確保することが重要になります。

また、どの建築会社に発注をするかという点も重要です。安かろう、悪かろうでは建築後の収益も悪くなってしまいますので、適正価格で良い仕事をしてくれる会社を選ぶ必要があります。

大きなアパート会社から土地を購入する場合であれば、グループ会社の建築会社を提案してくれますが、自分で会社を選ばなければいけないケースでは、先輩投資家が懇意にしている会社や、入居者からの評判が良いアパートを建築している会社などを探す必要があります。

東京都心などでは、駐車場の月額料金が家賃並みに高い場所もあることや車を所有していない人も多いことから、主な移動手段は電車となります。そのため、入居者にとって駅からマンションまでの距離が非常に重要なポイントとなります。

たとえば、大手賃貸情報サイトCHINTAIが2016年に行った調査では、20代~30代の約70%が徒歩10分以内の物件に住みたいと回答しており、駅徒歩10分以内が一つの目安となっていることが分かります。

徒歩10分以内よりも徒歩5分以内の方が入居者のニーズが高いため、最近では徒歩5分以内のマンションを開発する会社も増えています。たとえば、東証1部上場の投資用マンション会社「プロパティエージェント」では、マンション開発のエリアを都心の駅近に集中していますが、中でも駅徒歩5分以内の物件が全体の6割(2017年時点)を占めています。

ターミナル駅周辺は、事業所を構えている企業が多いだけでなく、ターミナル駅を中心とした乗り換えも便利であるため、通勤・通学などに優れているのがポイントです。

アクセスの良い駅に近いほどマンションの価格が高くなるため、初期投資が大きくなってしまいます。しかし、入居者のニーズが高いことから、空室のリスクが下がるだけでなく、家賃設定も高くすることができます。また、売却時のマンション価格もより値崩れしにくくなるため、さらに安定したマンション経営を行うことが期待できるでしょう。

ポイント1で触れたように、東京都心などでは駐車場の月額料金が家賃並みに高い場所もあるため、なるべく徒歩圏内に日常生活に必要な施設が揃っている方が入居者のニーズが高いと言えます。

生活に必要な物が揃っているスーパーやコンビニ、ドラックストアなどの施設は、入居者のニーズの高い施設と言えます。そのため、マンションを購入する場合は、近くにスーパー、コンビニ、ドラッグストアがあるか確認することが重要です。

また、利用頻度は少ないものの、銀行(ATM)や病院、市役所(出張所)などが近くにある場合は、利便性が高まります。コンビニにもATMが設置されていますが、口座開設などの手続きは銀行でしか行うことができないため、近くに合った方が良いと言えます。

近くに合って便利な施設として忘れやすいのがコインランドリーです。入居者によっては洗濯機を設置せずに、コインランドリーで済ませたり、シーツなどの大きな物を洗うためにコインランドリーを利用したりする場合があります。そのため、コインランドリーやクリーニング店などが近くにあると、より入居者のニーズに応えることができるでしょう。

周辺にマンションが多いということは、それだけ入居者のニーズの高いエリアと言えます。しかし、需要と供給のバランスで考えると、供給の方が上回ってしまう可能性が高いため、マンション経営を行うにはあまりおすすめできません。

これから建築される予定のマンションがないかについても、検討している物件の現地視察などを行って確かめておくと良いでしょう。

繁華街の近くや乗降者数の多い駅の近く、また高速道路や大通り沿いにマンションが位置している場合には、入居者が騒音トラブルに悩まされてしまう可能性があります。

周辺にこれらの施設がある場合は、騒音以外にも排気ガスによる空気汚染や飲酒トラブル、外国人トラブルなど様々なトラブルが発生する可能性もあります。このようなエリアでは、騒音を気にする入居者や治安の良さなどを求める入居者のニーズを満たしていないため、マンション経営を行うには不向きと言えるでしょう。

マンションを選ぶ場合は、マンションの周辺に入居者のニーズが高い施設があるかどうか調べるだけでなく、周辺にトラブルが生じる可能性のある施設などがないかもチェックした上で、なるべく住みやすいエリアを選ぶことをおすすめします。

入居者のニーズは、マンション経営を行おうとするエリアごとにそれぞれ異なっています。そのため、そのエリアごとの細かい入居者のニーズを知りたい場合には、購入を仲介する不動産会社にヒアリングすることも大切です。

マンション経営を行う場合は、購入を仲介した不動産会社にそのままマンションの運用を任せる可能性もあるため、素直に入居者のニーズを確認しても問題はありません。

投資家目線・経営者目線で良いと思ったエリアがあったとしても、入居者目線で見ると良いエリアではない場合があります。そのため、まずはどのエリアの入居者ニーズが高いのか不動産会社にあらかじめ聞いておくと、購入するマンションのエリアが絞られてくるでしょう。

また、駅から徒歩何分かというのも、ターミナル駅から近いのか遠いのかという違いによって大きく異なる場合があります。そのため、駅からのアクセスも投資家目線だけで判断するのではなく、入居者目線で考えるために、現地を視察したり、不動産会社にヒアリングをしてみることが大切です。

残りの2項目は、不動産会社の知恵を借りるといった感じです。値崩れしにくいエリアというのは、賃貸需要(入居需要)が高いエリアやブランドのあるエリアです。不動産会社が保有しているデータや実感値をヒアリングしておきましょう。

また、入居者のニーズが高まりつつあるエリアといった、日々取引を行っている不動産会社だからこそ知っているような穴場のエリアなどもマンション経営には面白いエリアであるため、ヒアリングしてみる価値はあると言えるでしょう。

マンション経営を行う際は、投資家目線だけでマンションを選ぶのではなく、入居者のニーズを考慮した入居者目線でマンションを選ぶことも重要です。

ひと昔前であれば郊外のマンションにも問題なく入居がつきましたが、現在は駅からの近さやターミナル駅などの近さが、入居者が物件を選ぶ際の重要な判断基準となってきています。

立地の良いマンションを購入することで、入居者のニーズを満たすことができ、マンション経営のリスクを抑えながら安定したマンション経営を行うことが期待できます。また、立地選びの際には、以下のような入居者ニーズの高い条件を選ぶことが大切です。