HARUMI FLAG/晴海フラッグ/事故

AI不動産査定を利用するメリットとして、査定額を確認できるまでのスピードと、不動産会社に個人情報を出さなくても良い匿名性、という2点が挙げられます。それぞれ詳しく見て行きましょう。

不動産査定を受けるためには、AI不動産査定の他にもインターネット上で申し込みが可能な「不動産一括査定サービス」の利用や「訪問査定」といった方法があります。

ネット申し込みが可能な不動産一括査定は、査定申込から結果が出るまでに1日前後かかります。また、訪問査定の場合は、不動産業者の訪問日時を調整する必要もあるため、結果が出るまでに1週間前後の期間を要します。

その一方で、AI不動産査定の場合は、不動産の情報などを入力したその場で査定結果が出るため、気軽に手早く査定額を知りたい場合にはAI不動産査定が便利に活用できます。

AI不動産査定を利用する2つ目のメリットは、個人情報をほとんど入力する必要がないことです。個人情報としてはアカウント作成のためにメールアドレスだけ入力すれば良いため、売却検討段階でもAI不動産査定が役立ちます。

その一方で、査定の正確性を上げるためには、物件の基礎的な情報を詳細に入力することが重要です。AI不動産査定に必要となる主な情報は以下の通りです。

AI不動産査定は周辺の取引事例を参考に査定する仕組みになっています。このため、特に物件の所在地や物件種別などを正確に入力することが重要です。

AI不動産査定の利用にあたっては、個人情報が流出するリスクも低いと言えます。また、電話番号が不要なので、不動産会社からの営業電話がかかってくることもありません。

AI不動産査定では、営業マンの確認連絡に対する対応や営業電話を断るストレスなどもなく、電話応対やメールの返信などの手間がかかりません。

AI不動産査定のデメリットは、他の査定方法と比較すると正確性に劣る点と、エリアや物件種別を選ぶ点にあります。

不動産取引のデータベースで最大の規模を持つのは、レインズという不動産業者専用のwebサイトです。しかし、レインズは公益財団法人が運営するポータルサイトであり、会員である宅建業者しかアクセスすることができないため、不動産会社が開発したアプリケーションなどには連携されていません。

AI不動産査定に蓄積されている不動産取引のデータは、開発元の不動産会社が持つデータであることも多く、必ずしも参照情報量が十分とは言えない側面もあります。

その一方で、不動産一括査定サービスの机上査定や訪問査定の場合に参照されるのは、レインズに登録されている成約価格です。

不動産の査定で最も参考となるのは成約価格であることから、査定額の正確性に関しては、不動産一括査定や訪問査定の方が高いと言えます。

AI不動産査定の査定額には過去の取引事例が最も影響します。このため、不動産の取引事例が少ないエリアでは、査定の正確性が下がる点はデメリットです。人口の少ない地方都市では特に、AI不動産査定は使いにくいと言えます。

そのほか、戸建住宅はマンションよりも個別性が高いので、AIによる査定の正確性が下がります。

マンションは設備の規格や構造が統一されている部分も多いため、事例ごとの違いがそれほど多くありません。しかし、戸建住宅の場合は、建売住宅や注文住宅など不動産業者による販売方法も様々です。

また、戸建住宅では、敷地が道路に接している方角や日照時間の長短による印象など、価格に関わる要素もマンションより多くなります。参照するデータベースの細かさには限界があるため、戸建住宅の個別性まではAI不動産査定に反映するのが難しい側面があります。

AI不動産査定は、どちらかというと都心部のマンションに親和性が高く、地方都市の戸建住宅には使いにくい点に要注意です。

AI不動産査定はメリットとデメリットとが明確なので、特性を最大限に活かすためには、使い方の工夫が必要になります。

戸建住宅の査定をしたい時には、AI不動産査定の査定額は参考程度に捉えておく必要があります。このため、正確な査定額を把握するためには、AI不動産査定は訪問査定などと併用して利用するのが適切です。

不動産一括査定の場合は3~5社など複数の不動産会社から査定を受けることになるため、実際の不動産売却手続きへ進むためには、不動産会社の絞り込みが必要です。不動産会社の比較にあたっては、査定額も参考要素になります。

各社から受け取った査定額にAI不動産査定の金額も加えて比較することで、査定額の妥当性を検証しやすくなります。このように、本腰を入れて不動産売却を検討している場合は、AI不動産査定は補助的に利用すると良いでしょう。

不動産一括査定や訪問査定では、不動産会社から査定結果を受け取るため、査定価格や査定の根拠、担当者の対応力など、複数の不動産会社を比較できます。

しかし、AI不動産査定では不動産会社との接点がなく、直接的な不動産会社の比較はできません。

例えば、不動産売却の手順で質問したいことがある場合や不動産会社と接点を持ちたい場合は、不動産一括査定や訪問査定を利用するのが適切と言えます。AI不動産査定を不動産会社の比較に役立てるためには、不動産一括査定や訪問査定と組み合わせることを検討してみると良いでしょう。

竣 工 2023年秋
最寄駅 勝どき駅徒歩17分
総戸数 4,145戸

住 所 東京都中央区晴海5-502~4番
概 要 地上18階 地下1階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可

■物件名フリガナ
ハルミフラッグ
晴海フラッグ

■近隣周辺施設情報
マルエツ晴海3丁目店まで約430m
マルエツ勝どき6丁目店まで約500m
東武ストア勝どき店まで約920m
セブンイレブン晴海3丁目店まで約510m
ファミリーマート勝どき5丁目店まで約520m
ファミリーマート豊海町店まで約790m
晴海トリトンまで約1190m
ダイソー晴海トリトン店まで約1180m
晴海郵便局まで約700m
豊海運動公園まで約470m

物件名 HARUMI FLAG/晴海フラッグ
所在地 東京都中央区晴海5-502~4番
最寄駅 都営大江戸線「勝どき駅」徒歩17分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上18階 地下1階 RC造
総戸数 4,145戸 築年月 2023年

就業規則は、常時10人以上の従業員を有する企業が、所轄の労働基準監督署長に届け出なければならないとされているものです。モデル就業規則は、企業が就業規則を作成・届出する際の参考になるよう、厚生労働省のサイト上で掲載されている就業規則の規程例や解説となります。

つまり、多くの企業がモデル就業規則をベースにして自社の就業規則を作成するため、モデル就業規則が変われば企業の就業規則も大きく変わることが予想されるのです。以下では、このモデル就業規則の何がどう変わるかを見ていきましょう。

労働者の遵守事項における副業・兼業に関する規定を削除し、新しく以下の規定を新設することが提示されています。

これまでは、許可なく他の会社の業務に従事すると懲戒処分になるという非常に重い罰則が規定されていたため、副業というのは実質的に「してはいけないもの」「ごく一部の人だけがするもの」として扱われていましたが、今回の改定により、事前に届け出を行えば業務や会社の営業に支障をきたさない範囲で勤務時間外に副業してもよい、という規定に変更されることになります。

この改定以降に新たに就業規則を作成する企業はもちろん、すでに就業規則を作成・届出している企業も、従業員の満足度向上や採用力の強化などの観点から規則の見直しを図っていくことが想定されます。副業することが当たり前、という時代が到来することもそう遠い未来ではなくなるでしょう。

副業を制限・禁止されないためには、勤務中の職務に支障が出ず勤務時間外に取り組めるものや、会社の事業と競業したりしない分野を考慮して選ぶ必要があります。以下では、改定のポイントを踏まえた上で副業ごとの特徴やメリット・デメリットを整理しましたので副業選びの際に参考にして下さい。

上の表で黄色くハイライトした行が、「本業に支障を来さないかどうか」という点と「副業で稼ぐことができるのか」という点に関わる箇所となります。

これらの副業に関する関係性を「収入が多い・少ない」「作業時間が多い・少ない」の切り口で整理してみると以下のような図となります。

初期投資が少ないクラウドソーシングやアフィリエイトなどは、収入をつくるために相応の作業時間が必要となります。一方、初期投資が大きい不動産投資や株式投資・FX投資投資は、収入が多い上に手間が少ないというメリットがある一方で、値下がりなどで収支がマイナスとなることがありますので、十分なリスクヘッジが必要です。

「アパートの家賃収入から、税金や銀行の借金、毎月の支払い利子など費用をひくと、去年1年で100万円以上の赤字が出てしまっています。老後が不安で始めたアパート経営だったのですが、開始から3年が経ってもなかなか黒字にならず不安な日々が続いています。満室時の利回りが10%後半という数字に魅力を感じて京都の中古アパートを購入してみたものの、半分程度しか空室が埋まらず、不動産に付随するクーラー、厨房器具、風呂の給湯器具の修理や交換の費用などもかかるため、期待していた収支からは程遠い状況です」

アパート経営は入居者がいて始めて成り立つものですので、入居者が物件に求めているものをしっかりと把握し、それを満たす物件を探して購入するということが大切です。

今回のケースでは、京都府の亀岡駅からバスで10分というアクセスの悪さが空室率に大きく影響していると考えられます。立地は購入後に変更できませんので、特に注意をして選ぶ必要があります。

上記の立地に加えて問題となるのが、築16年の「築古物件」であるという点です。一般的な木造アパートは、コンクリート造のマンションと比べると老朽化が早く、施設や設備の使用可能な目安となる法定耐用年数は、マンションが47年であるのに対して、アパートでは22年と半分以下の年数となっています。つまり、今回の築16年のアパートというのは、かなり古い建物として認識をする必要があるということになります。

「立地が悪く、建物も古い」ということになると、入居者からは敬遠されてしまうため、こういったアパートはリノベーションなどを行って内装や設備を刷新することで、入居率や賃料を上げるという「バリューアップ戦略」を実行することが必要となります。しかし、アパート経営の初心者には、どうリノベーションすれば物件の魅力や価値を高めることができるかを判断することが難しいため、基本的には郊外・地方の築古アパートは不動産投資のプロやセミプロの方向けの物件だという認識をもって臨んだほうが良いでしょう。

今回のケースでは、物件のバリューアップを行うことが難しいと考えられるため、空室を解消するためには、毎月の家賃の引き下げや入居条件の緩和(フリーレント期間を設ける、入居審査を緩くするなど)を行う必要があります。ただ、いずれの取り組みにもデメリットがあるため注意が必要です。具体的には、家賃の引き下げについては利回りの低下と不動産価値の下落につながりますし、入居条件の緩和については滞納リスクのある方が入居することになってしまうリスクがあります。

この2つのデメリットを比較した場合、よりデメリットが大きいのは、入居条件の緩和により滞納者が増えることで「売上は立つのに、家賃を回収できない」というケースです。滞納が発生した状態で黒字化してしまうと、売上自体は立ってしまっているので翌年に所得税を支払わなくてはならなくなり、今以上に手元のキャッシュフローが悪化することになってしまいます。また、次の入居者を入れる場合には、原状回復費用の負担も発生してしまうので、家賃を回収できなかった場合には二重苦となってしまいます。

そのため、まずは賃料の引き下げから実施することをおすすめしますが、賃料が下落すると満室時の物件の利回りが低下してしまうことになりますので、アパートを売却する際の物件価格も下がってしまう可能性があることを念頭に置いて進める必要があります。

現在、Hさんの物件は空室が多いこともあり、利回りに対する融資金利の比率が高いという状況になってしまっています。融資金利は、主に物件の収益性や担保価値、借入人の属性などから決まりますが、銀行間でその評価割合などが異なりますので、ある銀行では高い融資金利を提示されても、他の銀行ではそれよりも安い金利が提示されるということがあります。

Hさんの場合は、正社員としての長年の勤続によって、ある程度の資産形成ができていると考えられますので、他行で返済能力などが評価されて今よりも良い条件で融資を引くことができる可能性があります。また、頭金の金額が用意できる場合についても、金利交渉ができるケースがありますので、まずは色々な金融機関を回って、よりよい条件で借り換えをできないかを相談してみると良いでしょう。

今回の「郊外×築古アパート」という物件は、不動産投資のなかでもかなりハイリスクなものとなります。Hさんが考えていた「老後の年金対策」という当初の目的に照らし合わせると、「郊外×築古アパート」よりも、中長期で安定的な入居と家賃収入が実現できる物件を保有したほうが良いでしょう。

その場合の投資エリアとしては、中長期で人口増や安定的な賃貸需要を見込むことができる首都圏の駅徒歩10分以内の条件で探してみることをおすすめします。また、家賃収入を高い水準で維持するには、物件のアクセスが良いという利便性に加え、他の物件と比べて建物の状態や設備が良いということが重要です。

先ほど耐用年数のお話をしましたが、最近はアパートも進化しており、50年~60年の長期にわたって性能を維持できる「劣化対策等級2相当」という、マンションに匹敵する耐久性を持つアパートが出てきています。この物件を扱っているのがシノケンプロデュースという新築アパートの会社です。「劣化対策等級2相当」のアパートは、従来の木造アパートでは不可能だった、「最長35年間の融資」というコンクリート造のマンションと同等の条件を取り付けることができるほど、金融機関からも高く評価されています。

また、シノケンプロデュースの物件は上記の耐久性以外にも、首都圏・駅徒歩10分以内の立地・建物のデザイン・設備などの特長から建物の評価が高く、会社としての融資実績も豊富なため、融資条件を大きく変えずに頭金ゼロで始めることができるという強みがあります。

郊外にある築古アパートは年数が経てば経つほど資産価値が失われ、経営も厳しくなってしまいますので、空室対策やローンの借り換えを実施・検討しても損失を解消することが難しそうな場合には、これ以上損失が膨らまないうちに早めに好条件の物件(首都圏・駅徒歩10分以内・最新設備など)へと入れ替えを検討・相談されたほうが良いでしょう。

区分マンションの価格は10年前と比べるとかなり高い水準になっています。これから価格が伸びる物件を探そうとすると、都市開発計画の予定があるエリアや副都心になりそうなエリアなど、想定通りにならないと不動産価格が下落してしまう可能性もあるリスクの高い投資となってしまいますので注意が必要です。

今年以降に購入したマンション価格が軒並み倍になるといった状況は考えにくいため、これからマンション投資を始める方は、価格の値上がり(キャピタルゲイン)を期待したマンション投資ではなく、価格が落ちない資産価値の高いマンションを保有することを投資目的に据えたほうが良いでしょう。

「価格が落ちないマンション」というポイントに大きく関わってくる要素が家賃収入です。現在の不動産価格は収益還元法という利回りをベースにした算出方法に基づくケースが多いので、家賃収入や利回りが安定していれば不動産価格が大きく落ちることは考えにくいという状況です。

家賃収入が下落しにくいマンションに共通するのは、利便性が高いということと、建物管理がしっかりしているという2点です。利便性の高さを最も左右するのがアクセスの良さで、現在は、「ターミナル駅から電車で30分圏内」「駅徒歩10分以内」「複数路線が利用可能」という条件を満たす物件の人気が高いと言われています。この条件のなかでも「駅徒歩」の時間については、分数が短いほど人気が高くなりますので、「駅徒歩5分以内」「駅徒歩3分以内」の条件で探していくと、より確実性が高くなります。アクセスの良さ以外では、コンビニや商業施設、金融機関、医療施設などが周辺に存在するかといったことも利便性の高さに影響します。

また、建物管理がしっかりしていると、購入後に年数が経っても建物の美観が損なわれず、住みやすさも維持できるため、築浅の物件と比べても人気が落ちにくくなります。築古でも人気が高い物件は「ヴィンテージマンション」と呼ばれますが、ヴィンテージマンションは総じて建物管理がしっかりと行われています。「マンション投資は、管理を買え」と言われるほど重要なポイントとなりますので、購入を検討しているマンションの建物管理がしっかりと行われているかについては、十分に確認したほうが良いでしょう。

利便性が高く、建物管理もしっかり行われている物件を購入することで、資産価値を落とさずに、毎月の家賃収入で黒字を積み上げていくインカムゲイン型のマンション投資を実現することができるようになります。

先ほど、現在の不動産価格の物件は利回りをベースに算出されていることが多いという話をしましたが、これを逆に考えると「利回りが低すぎる物件は、現在の不動産価格が高い可能性がある」ということになります。

投資用不動産の物件検索サイトなどで、購入を検討している物件と似たような条件で検索をかけてみて、著しく利回りが低いようであれば、その理由をしっかりと調べ上げてみたほうが良いでしょう。利回りが低い理由が特に見当たらない場合には、売り主の利益が上乗せされている可能性がありますので、購入には慎重になったほうが良いでしょう。

不動産価格は、売り主によって決められている価格ですので、売り主が下げてもよいと判断する場合には売買価格が安くなることがあります。たとえば、売り主がマンションを早く売りたいと考えているケースや、値下げを前提に高めに価格を設定していたケース、現金を必要としているケースなどです。

何も言わなければ売り主から条件を切り下げることはないため、いくらでなら購入したいと自分の意思を伝えることが大切です。また、買いたい気持ちが先行してしまうと、売り主の提示する価格に近い水準での売買となってしまうので、「買いたい」という気持ちをぐっと抑えて「このマンションが買えなければ、他の物件を買えばいい」という姿勢で交渉に臨むと良いでしょう。

また、不動産仲介会社を利用する場合は、手数料費用が安い会社や無料の会社を利用したり、手数料が安くならないか相談をしてみたりすることをおすすめします。買い主と売り主を両方自社で仲介しているケースでは、双方から手数料収入を得ることができるため、買い主側の手数料を多少安くしても利益が出せるというケースもあります。

最後のポイントは、融資の条件です。資産価値が落ちにくく収益性が高いマンションを購入する場合、金融機関からの評価も高くなりますので、融資条件を交渉できる可能性があります。最も重要なのは金利条件で、1%~2%台で契約を結ぶことができれば、購入後に手残りのキャッシュを増やすことが可能です。融資会社が貸したくなるように、マンションの価値や収益性に関わる情報、購入後の事業計画、自分の資産状況や属性情報などをまとめておき、融資担当者から質問された場合や資料を求められた場合に、いつでも対応できるようにしておくことが大切です。

「アパート経営には以前から興味はありましたので、2005年に親が遺産として残してくれた、東京の土地を相続したことをきっかけにアパート経営を始めました。場所は駅から徒歩11分でしたがアパートは新築でしたので、最初はすぐに満室になりましたが、毎年繁忙期になると3割くらいが退去して、次の入居者がつかないというケースも増えて、家賃収入が減少し赤字になるようになってしまいました。建物が古くなると同時に常に空室が数戸あるという状態になってきました。広告費や修繕費なども予想以上にかかってしまいアパート経営はうまくいっていません。開始してからの累計だと280万円ほどの損失が出ています。」

遺産として相続した土地の中には、今回のようにアパート経営に活用してみたいとお考えの方も多いかと思いますが、保有している土地が必ずしも賃貸向きの土地ではないというケースがあり得ますので、アパートを建てる前に駅徒歩の時間や周辺の利便性をしっかりと調べてから、始めるかどうかを検討したほうが良いでしょう。

アパート経営は長期で運用をしていくものとなりますので、10年後・20年後を見据えて安定的な入居ニーズが見込める立地を確保することが非常に重要です。相続した土地のアクセスや利便性が良くない場合には、その土地を売却したり担保にしたりして、好立地な土地を購入するといった選択肢も視野に入れることが大切です。

今回の事例は、相続であらかじめ土地を所有していたという背景はありますが、物件のみで考えたとしても都内で利回り18%というのは高い家賃水準です。オーナーにとっての利回りが高いということは、入居者にとっては家賃水準が高いということでもありますので注意が必要なポイントです。

新築・築浅の頃であれば多少高い家賃に設定をしていても入居者がつきますが、年数が経ってくると、物件のスペック(駅徒歩、築年数、設備)と家賃で周辺物件と比較されるようになるため、家賃水準が高いままだと今回のように入居者がつかなくなってしまうことになります。

もちろん、家賃を引き下げると物件の収益性や不動産価値が落ちてしまうため安易な値下げは禁物ですが、今回のように常に空室が目立つという状況であれば、空室の分の家賃がずっと入らないままですので、家賃を引き下げることで全体の家賃収入を引き上げることが可能です。

また、家賃が高いことのデメリットは、入居者がつかないということだけではありません。家賃水準が高いと現在入居している方の入居期間も短くなってしまうという点にも注意が必要です。入居期間が短くなると、次の入居者を迎え入れるための原状回復費(家賃の1ヶ月~1.5ヶ月程度)や設備の修繕・更新、次の入居者を募集するための広告費(家賃の1ヶ月~2ヶ月分)、次の入居者が決まるまでの空室期間による機会損失などのコストが余計にかかることになってしまいます。

つまり、平均の入居期間が短くなればなるほど、上記のコスト割合が増えてしまうため、手元に残る実質的な家賃収入が減少してしまうことになります。将来の収益性を落とさないように高い家賃に設定し続けていることが、逆に現在の全体の収益を悪化させてしまっていることがあるため、注意が必要です。

今回のケースでは駅徒歩10分超の立地や高い家賃などの要因も空室に影響していましたが、建物面でも気をつけておきたいことがあります。それは、築年数が経っても入居者から選ばれる建物を建てるということです。

築年数が経っても選ばれるアパートの特徴は、美観を保っていること・設備が充実していること・入居中の評判が良いことの3つです。まず、美観を保っているというポイントについては、外観が良いことと建物管理がしっかりしていることが条件となります。

室内のほうも非常に洗練されており、広々とした居心地の良い空間となっています。また、設備面でもウォシュレット、独立洗面台などの水回りや収納など、女性からも厳しくチェックされるポイントはもちろん、ルームエアコン、カラーモニター付きインターフォン、ブロードバンド常時接続無料など、入居者が求める人気の設備を標準設置しています。

この他にも、洋室の床を持ち上げることで、1Fのバルコニー手すりの高さを2m以上確保しており、防犯面・プライバシー面にも配慮したデザインとなっているなど、入居者のニーズや入居者が気にかけていることにしっかりと応えた物件となっています。

不労所得は、労働の対価として所得を得るということではなく、所有している資本が所得を生むという仕組みです。つまり、資本をもっていなければ不労所得は発生しません。資本がないという方は、どこからか調達をしてくる必要があります。

資本の調達方法には、主に以下のような手段が挙げられますが、身内同士でのお金の貸し借りはトラブルの種になりやすいこと、「ハイリスクな投資で増やす」のは失敗した時に大きな負担を強いられることになるということで、現実的には「貯蓄をして貯める」もしくは「金融機関から借りる」ということが現実的です。

働かずに不労所得で生活していくということを考えた場合に、いくらの資本が必要となるでしょうか? たとえば、毎月40万円を不労所得で得ることを考えてみましょう。

株式の配当の場合、東証1部上場企業の配当が年間1.5%前後の利回りですので、この利回りで40万円の所得を得るための計算をしてみると、以下のような金額となります。

一方、不動産収入の場合はどうでしょうか? 不動産収入の場合は、マンションとアパートの2つが考えられますので、それぞれ考えてみましょう。ここでは、マンションの平均の年利回りはおおよそ4%~5%(満室時)、アパートの利回りは6%~7%(満室時)を想定します。この利回りで得られる家賃収入から、空室が発生した場合の収入源や、毎月の諸費用(管理費、修繕費など)、ローンを利用する場合の融資の利息などが差し引かれることになりますので、仮にマンションの利回り4%、アパートの利回り6%の半分が手元に残ると仮定して、所得の計算をしてみましょう。

諸費用やローンの利息を考慮したマンションやアパートの利回り(2%~3%)は、株式の配当(1.5%)よりも少し高い程度ですので、必要な資本はマンションで2.4億円、アパートで1.6億円とやはり億単位の金額となりました。

ただ、ここで株式投資と状況が異なるのは、マンションやアパートなどの不動産投資であれば金融機関がお金を貸してくれるという点です。不動産は株式よりも価格の変動が少ないため、資産としての価値が高く、融資の際にも担保として活用されてきたという経緯があります。

また、収入面でも年1回~2回しか配当されない株式と比べると、不動産は家賃収入という形で毎月の収入が見込むことができます。その収入で毎月のローンを返済してもらい、仮に返済が滞れば資産価値のある不動産を差し押さえれば良い、ということで不動産投資であれば金融機関としてもリスクを抑えて融資ができるというわけです。

加えて、会社員は毎月安定した収入が入ってくる職業のため、金融機関にとってはローンの滞納リスクが少ない有望な貸し先として考えられており、「不動産投資をしたい会社員」には金融機関が積極的にローンを検討してくれるという追い風があります。

不労所得を作る手段として、マンションではなくアパートが選ばれることが多いのはなぜでしょうか? それは、1億円単位の資本の調達のしやすさ(融資の引きやすさ)に影響しています。

マンションのなかでも投資効率が良いワンルームマンションの場合、新築でも2000万円~2500万円程度で高額な不動産投資の中では始めやすい価格帯となります。この価格を前提とすると、前述の2.4億円分の投資をマンションでまかなうには10戸以上を買い進める必要がありますが、マンションはアパートに比べると資産に占める土地の比率が低い上に、個々のオーナーに土地の処分に関する裁量がありません。

そのため、金融機関が担保としてマンションを差し押さえたとしても、物件を売却する以外に出口戦略がないということになります。売却価格は時価となってしまうため、担保主義の金融機関からすると、マンションの資産価値はかなり低めに見積もられてしまうことになります。しかも、建物は土地と違って老朽化すると資産価値が失われてしまうため、年々担保としての価値も失われていくこととなります。

このような背景から、マンションは2戸目・3戸目までであれば比較的容易に融資がつくものの、5戸目・6戸目になってくると、段々と融資がつきにくくなっていくのです。

アパートの場合は、都内で新築一棟を購入する場合は5000万円~1億円前後の価格帯となります。このとき、マンションと比べると不動産の購入価格に占める土地の比率が40%~60%と高くオーナーに土地の裁量があるため、マンションと比べて担保価値が高く、高い入居率を維持できればマンションより収益性も高くなるため、高い融資評価を獲得しやすいという特徴があります。これにより、きちんと収益が見込めるアパートであれば、2棟・3棟と買い進めやすいため、まとまった金額の不労所得を作るのに向いていると考えられています。

自己資金ゼロでの融資ケースは以前からもありましたが、特に融資に関する注目が高まったのは、2016年2月に実施されたマイナス金利政策の導入後となります。マイナス金利政策により、民間の銀行は日銀の預金口座に資金を寝かせておくとマイナスが発生してしまうようになったため、融資で貸し出そうという気運が高まりました。ただ、企業にはすでに十分な金額の融資を行っていたため、新しい貸し先として有望視されたのが個人の不動産投資という領域です。

このようにマイナス金利政策を機に、金融機関が不動産の融資に積極的な姿勢を取るようになったため、多くの投資物件で借り手に有利な条件で融資が実行されるようになりました。ただ、2016年以降に不動産投資への融資が急激に増えたため、最近では融資の審査がやや厳しくなってきたという状況です。

自己資金ゼロで始める場合のメリットは、冒頭でも少し触れましたが、「自己資金を使わずに、大きな投資を始められること」となります。では、自己資金を使わないことにどのようなメリットがあるのでしょうか?

自己資金が少なくて済む際のメリットの一つ目は、キャッシュを手元に残しておけるという点です。キャッシュがあれば、事故や天災など何か想定外のことが起きて収入が一時的に途絶えたとしても、手元のキャッシュで返済を続けることが可能となります。

最初から自己資金をすべて投入した場合は、毎月のやりくりに余裕がなくなってしまうことも考えられるため、自己資金として使える余裕資金があったとしても、可能な限り手元に残しておくほうが後々の安心材料となります。

また、自己資金が少ない場合の2つ目のメリットは、投資額に対する利回りが大きくなるという点です。たとえば、金額1億円で利回りが7%の不動産投資を、同じ融資条件のもとで、自己資金100万円と自己資金1000万円でそれぞれ始めた場合、自己資金(投資額)に対して得られる収入(1億円×利回り7%)の倍率は、以下のようになります。

自己資金として1000万円を投入した方は、投資額に対する利回りが70%となるのに対して、自己資金として100万円しか投入していない方は、投資利回りが700%となります。つまり、不動産投資の場合は、投入した自己資金が少なければ少ないほど、投資の効率は高まるというわけです。

一方で、自己資金ゼロで始めることは良いことばかりではなくデメリットもあります。こちらも以下で詳しく見ていくことにしましょう。

自己資金ゼロで始める場合に最も大きなデメリットとなりやすいのは、金利が高くなるという点です。金融機関としても、同じ物件であれば自己資金が多ければ多いほど、融資の際に回収できないリスクは小さくなるため、自己資金が多ければ金利を下げ、自己資金が少なければ金利を上げるという動きになります。

不動産投資でよくある失敗ケースとしては、自己資金ゼロで融資を受けられたものの、不動産から得られる利回りに対して融資金利が高くなりすぎてしまい、毎月の融資返済後はほとんど手元にキャッシュが残らない、もしくはマイナスになってしまうというケースです。これでは、何のために不動産投資を始めたのか分からないということになってしまいますので、自己資金ゼロで始める場合は融資金利の条件を併せて確認することが大切です。

不動産投資会社から3%~4%台の金利水準で提案を受けている方は、不動産投資の利回りとの金利差(イールドギャップ)を確認して、その値が小さい場合(金利と利回りの差が1%~2%しかないなど)には、投資するかどうかを慎重に検討をしたほうが良いでしょう。

自己資金ゼロで始める方のうち、資金に余裕がない方は購入後に何か想定外の出費や収入減の事態が起こった際、返済ができなくなってしまう可能性があります。たとえば、事故や失業で本業の収入が落ちてしまった場合や、繁忙期の1月~3月で入居者の引越しのタイミングが重なってしまい、不動産からの収入が落ち込んでしまった月があった場合など、手元に収入が入らずに融資の返済ができないというケースが考えられます。

このリスクへの対処策として、自己資金ゼロで始める場合にも、返済額の何ヶ月分かを手元に残しておくことや、いざという時に親や配偶者などから資金を調達できるように準備をしておくと良いでしょう。

では、実際に自己資金ゼロで不動産投資を検討する場合、どれくらいの条件を目指すことができるのかという点についても考えていきたいと思います。

良い融資条件を獲得するにあたって、重要なことは「金融機関が貸したくなること」です。その分かりやすいケースとしては、融資を借りなくても良いほどの資産を持っているということです。

金融機関としては、金融資産や不動産などの資産に抵当権を設定しておけば、何かあった場合にも資産を差し押さえることで未回収のリスクがなくなるので、融資リスクが非常に低い優良な貸し先ということになります。つまり、資産家であれば、自己資金ゼロ・融資金利1%台という条件でも融資を受けられるということになります。

では、資産を持っていないと自己資金ゼロで金利1%台は不可能でしょうか? 実は、不動産投資の場合、融資の条件を決める際にもう一つ重要なポイントがあります。それが、「物件の収益性」です。

融資の返済は、不動産の家賃収入から支払われることが多いため、金融機関から「投資物件の収益性が高い」とみなされれば、融資リスクが低いということになり、個人としての資産額が少ない状態でも金利1%台を獲得できるケースがあります。

実際にこのパターンで、自己資金ゼロ・金利1%台の多数の融資実績を持つのが、シノケンプロデュースという会社です。シノケンプロデュースの物件は、管理している30,000戸超の入居率が99%と、長年にわたりほぼ満室経営の状態が実現できているため、金融機関からも非常に収益性が高い物件として認知されています。

その秘密は、首都圏・駅徒歩10分圏内という好立地と、高品質な物件にあります。シノケンプロデュースの物件は、一棟ごとに設計されたデザイナーズアパートで、設備面でも入居者から人気のある設備を揃えているので、入居者満足度が非常に高く、入居率もきわめて高水準を保つことができているのです。

創業から30年近くが経っており5,000棟以上を開発してきているので、管理物件40,000戸超の中にはすでに築古となっている物件も含まれていますが、その状況で入居率99%超のアパート経営が実現できているということで、金融機関からも高い信頼を獲得できており、それが新規の融資にも非常に良い影響を与えているのです。

パークアクシス大塚/事故

竣 工 2006年1月
最寄駅 大塚駅徒歩3分
総戸数 52戸

住 所 東京都豊島区北大塚2-3-11
概 要 地上14階 RC造
駐車場 6台
■物件名フリガナ
パークアクシスオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと向原駅北店まで約280m
ミニストップ新大塚店まで約920m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約240m
総合病院一心病院まで約420m
大塚台公園まで約320m
東池袋第二保育園まで約450m
豊島区立西巣鴨中学校まで約530m
豊島区立朋有小学校まで約650m
大越外科医院まで約450m

物件名 パークアクシス大塚
所在地 東京都豊島区北大塚2-3-11
最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2006年1月

■駐車場   6台
■バイク置場 13台
■駐輪場   39台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(37.03㎡~60.04㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営を始めて、資産を築くことができた方と、破産を考えなくてはならないほどの損失を出してしまった方は、何が違うのでしょうか?この記事では、アパート経営における物件選びから売却までのプロセスにおいて、知っておきたい成功の秘訣と気をつけるべき失敗のリスクをご紹介していきたいと思います。

アパート経営において、最も差がつくのが物件の「立地」です。アパートの立地を検討する際に、「郊外・地方のアパート」「都内・地方都市のアパート」「都心の狭小地のアパート」の3つの選択肢があった場合に、どれを選ぶべきでしょうか?アパート経営の初心者の方が選びがちなのは、利回りが最も高い「郊外・地方のアパート」です。しかし、「郊外・地方のアパート」は、この選択肢のなかで最も破産を招くアパートになりやすいのです。

その主な理由としては、日本全体が少子高齢化の流れで人口減少が避けられないなかで、郊外・地方エリアの人口減少スピードが非常に速いためです。エリア全体の人口が減少すれば、賃貸需要も落ち込み、アパート経営は年を重ねるごとに苦しくなっていきます。また、空室率を下げるためには、賃料の引き下げを行わなければならないという点も、毎月の収支を悪化させてしまいます。

そして、埋まらない空室と賃料の引き下げにより、毎月の赤字が常態化してしまい、毎年大きな損失を生み出す赤字アパートが出来上がってしまうのです。赤字を垂れ流しているアパートは買い手もつきづらくなるため、手放すことも難しくなり、にっちもさっちもいかないという状況になってしまいます。

アパート経営の経験が豊富で、郊外・地方でも収益を生み出せるノウハウがあるというセミプロのような方でなければ、最初から郊外・地方でのアパート経営を行うことは避けたほうが無難でしょう。

「都内・地方都市のアパート」は、東京都の足立区や横浜市、福岡市といった都心以外の主要都市周辺に建てられるアパートとなります。都心部にほど近いエリアとなるため、ある程度の入居実需を見込むことができ、都心と比べて土地の価格なども割安ということで、アパートのメインエリアとなります。

都内・地方都市のアパートを検討する際にチェックをしたいのは、人口の動向と地盤の安全性の2点です。まず、1点目の人口の動向については、郊外・地方エリアでも触れたように、人口が急減するエリアではアパート経営自体の難易度が高くなってしまうため、10年後・20年後にも人口が維持・増加するエリアを選ぶことが重要です。人口の動向を予測するには、市区町村が発表している人口予測データや都市開発計画などを確認すると良いでしょう。

また、2点目のチェックポイントとしては、都内・地方都市の周辺エリアは、都心部に比べると地盤が弱いエリアが多く、たとえば荒川区や足立区は、地震の際の建物倒壊・火災危険度・災害時活動困難度などの危険度が高いエリアとなっています。(参考「地震発生時の都内の地域危険度マップ」)もちろん、地震保険などで多少のリスクヘッジをすることはできますが、すべての地盤リスクをカバーできるわけではありません。

地盤調査を個人が行うことは難しいため、専門家に依頼をする必要があります。土地購入前に地盤調査会社を探して依頼するということも可能ですが、アパート建築前に地盤調査を行ってくれる会社をパートナーとすることで、少ない手間で地盤リスクを軽減することができます。たとえば、アパート大手のシノケンプロデュースでは建築前に地盤調査を必ず行い、地盤が悪ければ適切な改良を施し、引き渡し後も20年間の地盤保証制度があります。都内・地方都市エリアでのアパート経営を考えている方は、地盤についても念頭に入れたうえで土地や会社選びを進めていくと良いでしょう。

「都心の狭小地のアパート」は、エリア全体で長期的に人口増加が見込めるため、入居の実需自体は高いのですが、マンションなども競合物件となってくるため、入居者から選ばれるために物件の品質が重要となってきます。

また、狭小地にアパートを建てるには、高度な建築技術や豊富な建築経験が必要となりますので、信頼できる建築会社をパートナーにつける必要もあります。

エリアの次に考えなければいけないのが、物件の品質です。物件の品質によって大きく異なってくるのが、融資評価と入居率(空室率)の2点となります。物件の品質が高ければ、入居者を集めやすい上に入居後の満足度も高くなり、安定的に家賃収益を生み出すことができるため、高い融資評価を得られるようになります。

逆に物件の品質が低ければ、空室が埋まらずに賃料の引き下げを繰り返す羽目になる、融資評価がつかずに購入時や買い増しの際などの資金繰りに苦労する、ということになりますので、アパート経営の成否を分ける非常に重要なポイントの一つです。

この「物件の品質」を構成する要素は、利便性の高さ、建物のデザイン性、建物の構造、室内の構造などとなります。以下では、一つ一つ詳しく見ていきましょう。

利便性の高さは、物件へのアクセスのしやすさ(10分以内、複数路線利用可など)や周辺の商業施設、公共施設、病院、金融機関などがどれくらい充実しているかなどによって決まります。

最近の物件選びのキーワードは「職住近接」だと言われますが、入居者が物件を選ぶ際には、職場と物件の近さを重要視するようになってきています。たとえば職場が都心にある場合は、職場から電車で20分~30分程度で、駅徒歩10分以内の物件などが好まれます。アクセスの良い駅と駅からの近さの両方を満たせる物件を物色すると良いでしょう。

建物のデザイン性も重要です。物件選びの際に最もチェックが厳しいと言われる社会人女性にも選ばれるような物件を目指すことで、周辺の競合物件と差別化を図ることができ、入居を安定させることができます。社会人女性からも支持されるデザイナーズアパートを手がけている会社は「デザイナーズアパートを手がけている会社3選」を参考にしてみて下さい。

アパートはマンションと比べて、高さが低いため防犯性がより重要となります。防犯カメラなどの設備面や、侵入されにくいように1階床を底上げするなど、防犯対策がしっかりと施されているかをチェックしたほうが良いでしょう。

また、木造であるアパートは、隣室の騒音がよく問題となります。隣の部屋に音が聞こえにくい作りになっているか、下の階に音が響かない構造が採用されているかなどもチェックをしたいポイントです。

アパートはマンションに比べると、空間の設計の自由度が高いため、室内のデザインによって実際の平米数以上に広さを実感してもらうことが可能です。図面や写真だけではわからないことも多いので、モデルルームなどの内見ができるのであれば、実際に足を運んでみることをおすすめします。

内見の際には、天井の高さや収納の多さ、水回りの充実なども併せてチェックすることで入居者の満足度を推し量ることが可能です。

エリアや物件の品質が良くても、アパート経営が赤字になってしまうケースがあります。その主な原因の一つが融資条件です。破産を招くアパートとなっているケースの多くでは、アパートオーナーにとって融資条件が非常に不利となっているケースが多いのです。

たとえば、新築アパートの利回りは5%~7%程度となりますが、この利回りには経費や税金は含まれません。毎月の賃貸管理費用、毎年の固定資産税・都市計画税、火災保険・地震保険などの保険料、建物の修繕費などがかかり、その残りからローンの支払いをすることになります。

アパートローンの金利が4.5%という銀行もありますが、アパート経営の利回り5%~7%の中から経費や税金を支払い、金利の分で4.5%分を支払わなければいけないということになると、手元にほとんどキャッシュは残りません。フルローンなど借入額が大きい場合は、金利の支払いによって赤字になるケースも想定されます。

オーナ側で改善余地のある空室率などと異なり、融資は一旦契約を結んでしまうとその後に金利条件を変更することは簡単ではなく慢性的な赤字を招きやすいため、慎重に判断をしたいポイントです。

アパート会社選びの際には、立地や物件の品質はもちろん、融資に強いという判断軸を追加して、提携している金融機関数やこれまでの融資実績などを厳しくチェックすることをおすすめします。

グラシア大塚/事故

竣 工 2018年8月
最寄駅 大塚駅徒歩6分
総戸数 61戸

住 所 東京都豊島区南大塚2-30-10
概 要 地上10階 RC造
駐車場 7台(平置式/身障者用1台含む)月額38,500円
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
グラシアオオツカ
GLACIER大塚

■近隣周辺施設情報
スーパーみらべる西巣鴨店まで約2030m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約480m
ナチュラルローソンNL北大塚一丁目店まで約590m
SUPER MARKET FUJIまで約550m
豊島南大塚郵便局まで約90m
巣鴨警察署まで約640m
東京都立大塚病院まで約570m
ライフ新大塚店まで約370m
マルエツプチ新大塚店まで約500m
ファミリーマート南大塚店まで約210m
ミニストップ南大塚2丁目店まで約170m
くすりの福太郎大塚南口店まで約410m
マツモトキヨシ新大塚駅前店まで約560m

物件名 グラシア大塚
所在地 東京都豊島区南大塚2-30-10
最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 61戸 築年月 2018年8月

■駐車場   7台(平置式/身障者用1台含む)月額38,500円
■バイク置場 15台(ミニバイク用)月額3,300円
■駐輪場   47台
―――――――
■設 計   ㈲都市環境建築設計事務所
■施 工   株式会社藤木工務店東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K(25.22㎡~25.66㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションの築年数が15年前後になってくると、防水性能の低下や塗装の劣化、機械の故障などが起こるため、建物の大規模修繕を行う必要が出てきます。大規模修繕の費用は修繕積立金によってまかなわれますので、修繕積立金がマンションの住人からきちんと回収できているかという点がチェックポイントとなってきます。現在の住人が積み立てをしっかり行っていないと、修繕に必要なお金が足りずに修繕が実施されなかったり、修繕積立金が増額されたりすることになります。

修繕が計画通りに行われないと建物の機能や価値が低下してしまい、入居者からの不満(クレーム)が出やすくなります。また、建物価値が維持できなければ、不動産の価格も下落することになってしまいます。

そのため、購入前には修繕積立金の状況や大規模修繕の予定や履歴などについてチェックをしておくことが大切です。売買契約の前に説明される「重要事項説明書」のなかにはマンションの管理費の滞納状況などの情報が記載されていますので、しっかりとチェックをしておきましょう。

中古物件と新築物件の売買契約で大きく異なるのが、「瑕疵(かし)」に関する取り扱いです。新築住宅の瑕疵というのは、地震や台風などに耐えきれない構造上の問題や雨漏りなどがあった時に売り主が責任をもって対応しなければいけない瑕疵担保責任というものが10年間保証されています。

中古住宅の場合は、「通常の取引上の注意では発見できないような隠れた欠陥」を瑕疵と考えますが、民法上の責任期間は1年間、実際の契約上は2ヶ月~3ヶ月の期間と定めることが多いため迅速かつ正確なチェックが必要なポイントです。売り主は物件をできるだけ高く売りたいので、細かな瑕疵については詳細の説明を端折ることがあります。そのため、売り主の言うことを鵜呑みにせず、自分でも細かくチェックをすることが大切です。

瑕疵に関してトラブルになりやすいポイントは、壁や天井のひび割れ、床の傾き、シロアリ被害・木造部分の腐食、排水管や給湯器の故障、雨漏りなどとなります。自分では、すべての調査を行うことは難しいという場合には、ホームインスペクション(住宅診断)というプロが行う住宅の調査分析サービスを利用するのも良いでしょう。

不動産投資の売買では、入居者がいる状態で行うこともあります。こういった物件は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれており、アパートなどの一棟ものだと特に人気が高い物件となります。しかし、売り主の立場に立ってみると分かりやすいのですが、満室にして売り出せば人気が出るということであれば、誰でも良いから入居者として住まわせて満室状態を作り出せば良いのではないか、と考えるオーナーが出てくることになります。

その入居者としてよくあるケースは、オーナーの親族や知人・友人を住まわせているケースや、フリーレント期間を長く設けて入居者を集めたケース、賃料を大きく引き下げて入居者を集めたケース、入居審査を緩くすることで生活保護の方や水商売の方、家賃滞納を繰り返している悪質な入居者などを入居させているケースなどとなります。

そういった物件を購入してしまうと、購入後に入居者が続々と退去をしてしまう、新しく入居者を募集した時に低い賃料でしか入居者が集まらない、といったことが起こり、「高利回りを期待して購入したのに…」「こんなはずでは…」といった思いを抱えることになってしまいます。この見せかけの満室を回避するには、「レントロール」と呼ばれる賃料や契約期間などを一覧表にしたものをチェックすることが有効です。

レントロールは、物件を管理している不動産会社などに問い合わせをすれば取得することが可能です。レントロールが手に入ったら、以下のポイントをチェックすると良いでしょう。

実際に住んでいる方や住んでいた方が、どのような評価をしているかも重要な情報です。マンションノートなどの口コミサイトでは、マンション名で調べると入居者の口コミを見ることができますので、どのような点が不満になっているかを確認するといよいでしょう。たとえば、駅から遠い、周辺に商業施設が少なく利便性が悪い、夜に騒音がうるさい、治安が良くない、日当たりが悪い、入居者の属性が悪い、ごみ捨てのルールが守られていない、民泊に使用されている、建物や部屋の設備が使えない、などのような問題がないかを事前にチェックすると良いでしょう。

また、そういった口コミサイト上の評判があまりに悪いようだと、入居希望者がその評判を信じて他の物件に決めてしまうといったリスクもあるため、その後の入居付けでも苦戦をする可能性があります。不動産投資は入居がついてこそ、という点を念頭に置いて、自分が入居者なら住みたいと思えるかどうかを基準に、情報を集めてみると失敗するリスクは少なくなるかと思います。

築浅の物件やアパートなどは、入居者の評価が少ないケースもあります。そういった場合に情報を補う手段としては、物件の近くにお住いの方にヒアリングをしてみるというのも一つの手です。

近隣住民の方は、悪い物件ほど注意深く観察をしていることが多いので、「あそこには、カタギじゃない人が住んでいる」「夜中にうるさい」「いつも修繕工事をしている」「入居者の出入りが激しい」など、入居者の属性や物件のトラブルなどに関する情報が手に入ることがあります。他のチェック方法と併せて取り組むと良いでしょう。

グラススペース/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 大塚駅徒歩6分
総戸数 12戸

住 所 東京都豊島区北大塚3-25-12
概 要 地上5階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
グラススペース

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと向原駅北店まで約280m
ミニストップ新大塚店まで約920m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約240m
総合病院一心病院まで約420m
大塚台公園まで約320m
東池袋第二保育園まで約450m
豊島区立西巣鴨中学校まで約530m
豊島区立朋有小学校まで約650m
大越外科医院まで約450m

物件名 グラススペース
所在地 東京都豊島区北大塚3-25-12
最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 12戸 築年月 2021年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~2LDK(43.01㎡~59.66㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

売り主が「売りたい価格」は、「売れる価格」ではないケースが多いということです。売却の際には、売り主は自分の物件をひいき目で見てしまうということが言われています。長年保有してきた物件に強い愛着を持ってしまい、多少の欠点には目をつむってしまい、良いところばかりに目を向けてしまうため売却価格が上昇してしまう、というわけです。

買い主に物件が割高だと思われると内見やお問い合わせを敬遠されることになってしまいます。これを回避するためには、買い手の厳しい目線で自分の物件を見直すことが大切です。たとえば、近隣で条件が類似している売り出し物件(立地、部屋の広さ・間取り、築年数など)を見て、自分がその物件で不動産投資を始めるとして、いくらでなら買いたいか、どういう点が気になるかなどを改めて考えてみると良いでしょう。

高く売りたいと思った投資家の方が、よく利用するのが一括査定サービスです。高い査定額が出た会社を好意的に見てしまいがちですが、一括査定で出る金額は「実際に売れる金額」ではなく「売れるかどうかは分からないが、とりあえず売り出してみる金額」であることに注意をしたほうが良いでしょう。査定額は、金額自体よりも「なぜその金額をつけたのか」という理由のほうが大切です。その理由が不明瞭な会社は、ただ媒介契約を結びたいがために高値を提示した会社の可能性が高いので避けたほうが良いでしょう。

価格付けだけでなく、そもそも売れにくい物件というのもあるので注意が必要です。特に下記3つのタイプに該当する物件を売り出したい方は、売り方を含めて入念に検討をする必要があります。

まず、現在の物件選びで一番重要なポイントが「利便性」です。都心の駅徒歩7分以内のマンションのような物件であれば買い手に困りませんが、逆に郊外や地方にある物件や駅からのアクセスが悪い物件(駅徒歩15分、バスで10分など)は買い手が手を出しにくい物件となりますので、価格を安めに設定するか、不動産投資目的以外の自宅購入者への売却活動も視野に入れたほうが良いでしょう。

築年数が20年以上のアパートや、築30年~40年以上のマンションなども売り出しの際に苦戦することを想定しておいたほうが良いでしょう。築古の物件は建物の耐用年数がゼロか残り少ないため、建物価値がほとんどないものとして扱われることになります。そのため、買い手が購入する際に融資が引きにくく、敬遠される要因となってしまいします。

また、1981年以前の物件は耐震性能面で不安を持たれやすいことや、設備が一回り古く、購入後に空室リスクが懸念されるという点も念頭に入れておいたほうが良いでしょう。

中古の不動産投資では、購入価格が3000万円以下の売り出し物件が過半数を占めるため、高価格帯の物件はそもそも買い手の母数が限られてしまいます。5000万円以上の中古物件は属性が比較的良くないと融資がつかず、購入することができないため、価格でお得感を出すか、売却期間を長く取るなどが必要となります。

不動産業界では、専任媒介契約をした売り主の物件を、故意に売らない行為を「干す」と言います。なぜこのようなことをするかというと、仲介業者が売り主と専任媒介契約を結んだ場合に、自分たちで買い主を見つけてくれば、売り主と買い主の両方から仲介手数料を取れることとなり、利益が倍に増えるという業界構造があるためです。売り主と買い主の両方から仲介手数料を取ることを「両手仲介」といいますが、この「両手仲介」を狙うため、他の業者からの問い合わせを理由をつけて断り、自社で探してきた買い主が「買いたい価格」まで売り主に価格を値下げさせて取引を成立させる、ということが行われるわけです。

相場に近い価格で売り出したはずなのにまったく数カ月経ってもまったく内見の問い合わせが来ないという場合や、仲介業者から10%~数十%の大幅な値引きの提案をされた場合は、両手仲介を狙って「干されている」可能性もありますので、定期的に提出される報告書を厳しくチェックしたり、買い手を装って仲介業者に電話をしてみて、実際に物件が売り出されているかを確認してみたりすることが対策となります。

また、専任媒介契約は3ヶ月で契約更新となりますので、業者が信頼できないという場合には他の仲介会社に乗り換えを検討してみることも重要です。

できるだけ高く売りたい気持ちが強いと、値下げには抵抗感があるかと思いますが、値下げを小さい幅で行ってしまうと、買い手の目につきにくくなり、他の売出し物件に埋もれてしまいます。そうなると、何度も値下げを繰り返す羽目になるので、結局は一度に引き下げてお得感のインパクトを演出したほうが安く済むというケースも多いのです。

値下げの目安としては、売り出し価格の5%前後か100万円の数字が変わる程度の値下げをしてみると良いでしょう。また、値下げ後の価格は「1980万円」のように「○○80万円」「○890万円」のように端数を意識するとお得感が強調されて、内見につながりやすくなります。

ルーチェ白金/事故

竣 工 2019年4月
最寄駅 白金高輪駅徒歩6分
総戸数 15戸

住 所 東京都港区白金4-4-10
概 要 地上4階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2.5ヶ月

■物件名フリガナ
ルーチェシロカネ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ・伊勢丹白金高輪店まで約500m
ピーコックストア 高輪魚籃坂店まで約780m
ローソン 白金三光店まで約350m
白金アエルシティまで約580m
クイーンズ伊勢丹まで約520m
肉のハナマサまで約660m
ローソン白金三光店まで約370m
サンクスまで約540m
ミニストップ白金6丁目店まで約500m
プラチナドン・キホーテ白金台店まで約910m

物件名 ルーチェ白金
所在地 東京都港区白金4-4-10
最寄駅 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 15戸 築年月 2019年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(34.20㎡~45.31㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築浅物件は築5年以内~長くても築10年以内がイメージされますが、築古物件は20年超程度の物件を指すかと思います。物件は20年も経つと設備が一回り古くなってしまい、そのままでは周辺の築浅物件に勝つことができなくなってしまいます。そのため、入居率の低下状況を見ながら、賃料を適宜下げて行く必要があります。

このように築古物件は入居率低下とそれに対応するための賃料低下が想定されるため、新築時よりも収益性が落ち込む事になります。これが融資審査で厳しい評価を受ける一点目の理由となります。

一方、物件の耐用年数は木造22年、RC造(マンションなど)47年となりますので、築20年超の木造アパートなどは建物の耐用年数を超えてしまっていることが多く、こちらも建物価値がほとんどゼロに近い形となり、担保価値が非常に低くなってしまいます。こちらも、融資審査ではマイナス評価を受ける原因となります。

この物件の収益性の低下と担保価値の低さの2点が、築古物件が厳しい評価を受けてしまう主な理由となります。なお、築古物件に無理に融資を通そうとすると、個人のバランスシート(資産と負債の状況)が債務超過状態となってしまい、その後の融資に悪影響が出てしまうため、交渉などで審査を乗り切るというよりは、融資評価をしっかりと得ることを目指したほうが良いでしょう。

先ほどの築古物件が厳しい評価を受ける2点をもとに、融資がつきやすい築古物件を考えてみると、次の2点に集約されることになります。それは、収益性が高い(入居や賃料を見込むことができる)ということと、担保価値があるという点です。これを以下で詳しく見ていきましょう。

まず一点目の収益性が高いという点に関しては、方法は2つあります。一つは、都心やターミナル駅の徒歩7分以内の物件など、今後の入居需要が安定的に見込まれるエリアにある物件を中心に選ぶということ、もう一つはやや玄人の手段となりますが、リノベーションによりバリューアップ(リノベーション後に賃料アップや満室経営を実現すること)された物件を狙うこと、となります。

物件選びは何を差し置いてもエリアが重要です。エリアさえよければ、入居率を高く維持することが可能なためです。入居者のニーズにおいて、物件の設備よりもエリアの利便性が高いことのほうが重要、というわけです。融資審査においては、エリアが良いということだけではなく、客観的に購入後の入居率が見込めるという証拠を提示することが求められるかと思いますので、これまでの物件の入居状況や周辺類似物件の入居状況、エリアの今後の入居需要予測なども揃えることができれば、融資審査でプラスとなります。

リノベーション物件については、購入時にリノベーション費用が上乗せされる形となり、金額はやや高めになり利回りも低下する可能性がありますので、高利回りを狙いたい方にとってはしっかりと検討をしたほうが良いポイントとなります。

なお、手元に現金の余裕がある方は、物件を一度現金で購入してからリノベーションを行い、改めて融資審査を受けに行くといった不動産投資手法も可能だと思いますが、やや玄人的なやり方となりますので、あくまで参考程度に考えておくと良いでしょう。

先ほども少し触れたとおり、築古の木造物件は土地以外の担保価値をあまり期待できないため、融資を引くことを考えるとあまり得策ではありません。担保価値を考えるのであれば、狙うべきはRC造の物件となります。

たとえば、RC造のマンションは築20年の物件であっても、耐用年数があと27年残っているため、建物価値は半分以上も残存している計算となります。そのため、築古物件のなかでもマンションであれば、比較的融資は引きやすくなります。属性が良い方であれば、マンションの中でも金額や利回りが高い一棟投資や価値が落ちにくいヴィンテージマンション(一等地にある物件やブランド化した物件)を視野に入れると良いでしょう。

融資審査を通しやすくするには、属性を引き上げておくことも大切です。ローンの金額に対して、保有している資産が多ければ債務超過状態にはなりません。そのため、融資審査前に現金・預金・金融資産の状況をリストにまとめることはもちろん、住宅や車、保険、相続予定の資産など、担保価値がつきそうな資産がないかもしっかりと確認をしておきましょう。

自分の属性を引き上げる以外でできる取り組みとしては、築古物件の融資を通した実績が多い不動産投資会社に相談をすることも有効です。実績が多い会社ほど「今の融資環境では、どんな中古物件であれば融資評価がつきやすいか」「過去に融資を引くことができた築古物件はどういう物件か」「金融機関ごとの特徴と対策方法」など、有益な情報を蓄積しています。