竣　工　2014年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　84戸

住　所　東京都港区白金台2-26-12
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンシロカネダイザ・タワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
ＪＣＨＯ東京高輪病院まで約310m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約50m
フレッシュランドベジブルまで約100m
リンコス高輪店まで約680m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約230m
ツルハドラッグ高輪台店まで約240m
フレッシュネスバーガー東五反田店まで約820m
高輪台郵便局まで約250m
みずほ銀行高輪台支店まで約280m
ドン・キホーテ五反田東口店まで約850m

物件名	ルフォン白金台ザ・タワーレジデンス賃貸
所在地	東京都港区白金台2-26-12
最寄駅	都営浅草線「高輪台駅」徒歩1分
物件特徴	タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上21階 RC造
総戸数	84戸	築年月	2014年1月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（37.32 ㎡～75.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の価格は一つではありません。査定をする不動産会社によって査定価格は変わってきます。もし、不動産会社1社にしか査定を依頼していないとすれば、高く査定できるチャンスを逃すことになってしまいます。

また、不動産の査定額は工夫することで、何も工夫しない場合より高くなる可能性があります。どうせ安くでしか売れないから、とあきらめずに色々と工夫をしてみましょう。

査定を依頼する不動産会社は最寄りにある会社1社で良いと思われていないでしょうか？査定の方法は不動産会社によって違います。査定する会社が違うと同じ物件でも100万円以上も査定価格が違うということもあります。

1社だけに査定を依頼した場合、本当の価格かどうかの判断もできません。面倒であっても査定は最低でも3社以上の不動産会社にするようにしましょう。

物件の査定をする方法には簡易査定と訪問査定の2種類の方法があります。簡易査定とは机上での査定になります。ネットなどで条件を入れて査定を依頼した場合に簡易査定を行います。

築年数や住所、周りの環境、同じエリアの成約事例などをもとに大まかな査定価格を出すもので、実際にその価格で売りに出すわけではありません。

簡易査定の価格を見て話が進められそうな場合に、不動産会社の人が実際に不動産を見に来て細かなところまでチェックして本格的に査定を行います。これを訪問査定と言います。周りの環境や物件の状態を見て査定するため、簡易査定の価格とは違ってくることがあります。

不動産の価格を算出する方法には収益から試算する収益還元法などいくつか方法があります。しかし、実際に売買する場合は、その価格通りになるわけではありません。いくら収益があったとしても、駅から遠かったり過疎状態が進行している地域だったりした場合は、収益から出した価格では買い手がつかないこともあります。

不動産価格は計算の結果だけではなく、需要と供給のバランスで上下しますので、周りの成約事例も参考に価格を決めることになります。周りの相場の影響を大きく受けると思って取り組みましょう。

買取は不動産会社が直接買い取ってくれる方法です。不動産会社が買取をし、その後に別の買い主に再販するという仕組みになっています。リフォームやリノベーションなどが必要な場合は不動産会社が行ってくれる上に、仲介手数料も発生しないため費用面で売り主の負担はほとんどありません。

また、マンション査定から最短数日で買い取ってくれる不動産会社もあり、現金化がスマートにできます。しかし、買取では不動産会社が在庫リスクや再販の手間などを抱えるため、買取価格は仲介の場合と比較すると20%前後安くなるケースが多くなります。

それに対して、仲介は不動産会社が仲介をするだけですので、価格を安く抑える必要がありません。売主は希望の価格で募集広告を出し、買い手が現れるのを待ちます。急いで売却する必要がなければ、希望の価格で告知したまま買い手がつくまで待つこともできます。

また仲介の場合は仲介手数料がかかることと、リフォームをした場合は買い主が負担することになりますので、そういった費用を差し引いても利益がでる価格設定をすることが大切です。以下は買取と仲介を比較した表です。確認しておきましょう。

たとえば、仲介での市場価格が2000万円の物件の場合、買取の査定では1500万円前後の価格となることがあり、仲介手数料（2000万円の場合、上限66万円）やリフォームなどの費用を考えても、300万円～400万円近い差額が出る可能性があります。

このように、買い手が限られるような特殊な物件や急ぎの場合でなければ仲介を利用するのが高く売るポイントとなります。

例えば所有しているマンションが築20年経過したワンルームマンションだったとします。不動産会社が出した査定価格が2,000万円で、その価格で売りに出したとします。しかし、なかなか買い手が付きません。良く調べてみると、そのエリアでは築20年の同じようなワンルームマンションが1,300万円で売買されているとします。この場合そのまま2,000万円で募集を続けるでしょうか？

不動産会社の査定はその会社の規定に沿って出した価格ですので、その価格自体が間違っているというわけではありません。そのまま2,000万円で売却できていれば問題はありませんが、なかなか売却できない場合は査定のやり直しが必要です。

そのマンションの管理状態が良く、リフォームしたばかりで見栄えが良かったとしても、周りの同じような築年数、広さのマンションが1,300万円で売買されているのであれば、その価格が相場ということになります。

以下のグラフを確認してみましょう。このグラフは全国宅地建物取引業協会連合がマンションを購入した人に物件を決めた理由を調査した結果です。なお、回答は複数回答となっていますので、合計が100％にはなりません。

竣　工　2009年1月
最寄駅　辰巳駅より徒歩9分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-43
概　要　地上41階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ビーコンタワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
イオン東雲店まで約100m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約500m
スーパービバホーム豊洲店まで約600m
ローソン東雲一丁目店まで約150m
セブンイレブン東雲店まで約200m
東京ビッグサイトまで約1000m
お台場ビーチまで約1500m
昭和大学江東豊洲病院まで約300m
東雲水辺公園まで約20m
しののめ内科クリニックまで約110m

物件名	ビーコンタワーレジデンス賃貸
所在地	東京都江東区東雲1-9-43
最寄駅	東京メトロ有楽町線「辰巳駅」徒歩9分
物件特徴	タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	免震構造 地上41階 地下1階 RC造
総戸数	440戸	築年月	2009年1月

■駐車場　　　257台/月額23,000円～30,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　880台
―――――――
■設　計　　　大成建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（54.72㎡～106.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションとワンルームマンションの違いについて整理しておきたいと思います。

収益性を求める投資用の物件と、自宅として使用する物件では、広さや設備が違ってきます。投資用物件として考える場合はなるべく初期投資を抑えたいという狙いがあるため、ワンルームのように部屋を狭くした方が建築コストなどが下がり物件の価格も安くため、収益性を高めることができます。

一方、コンパクトマンションは収益性だけでなく、住居として快適な空間を提供するために部屋が広めになっており、設備も充実しているなどの違いがあります。

たとえば、ワンルームマンションは広さが20㎡から25㎡が中心で主に20代の単身者向けに設計されているのに対し、コンパクトマンションは30代～40代の単身者や2人暮らしのDINKS（子どもを持たない夫婦）向けに設計されていますので30㎡から50㎡の広さが中心になります。

家賃はワンルームマンションが6万円から7万円くらいからでも借りられるのに対し、コンパクトマンションは賃貸に出すと10万円～15万円という価格帯の物件が多くなっています。これらの両者の違いを以下の表にまとめてみました。

このように、ワンルームマンションと比べて、広さ・設備・家賃・用途など様々な面で違いが見られるコンパクトマンションですが、以下ではその魅力についても詳しく見てみましょう。

自分で住む住居としての魅力コンパクトマンションは、自宅として利用する際の満足度が非常に高いマンションとなっています。その特徴を細かく見てみたいと思います。

ここ数年、新築で販売されているコンパクトマンションは、部屋の内装を明るい白系の色で統一したり、収納や水回りが充実していたり、24時間セキュリティや防犯カメラの設置なども行われていたりすることが多く、「女性が安心して快適に住める」というコンセプトで建てられたものが増えてきています。

厳しい女性の目線で物件を開発することで男性入居者のニーズも満たすことができるため、マンションを他の人に貸し出す際にも高い入居率を実現することができることや資産価値が落ちにくいなどのメリットがあります。

通勤時間が片道1時間以上ある方や満員電車で通勤をしたことがある方は、会社に着くころには疲れてしまって仕事に集中できなかったという経験も少なくないのではないでしょうか。

コンパクトマンションは都心の駅から徒歩数分のエリアに建てられていますので、職場にも通いやすく通勤に時間を取られることがありません。通勤の負担が少なくなれば、仕事にも集中して取り組みやすくなり、仕事後のプライベートの時間も確保しやすくなります。

また、仕事後に同僚とゆっくりご飯を食べることもできますし、平日の朝や仕事終わりに習い事をするといったこともしやすくなります。

コンパクトマンションは職場や駅に近いだけでなく、周辺環境も魅力的です。都心のマンションが立ち並ぶエリアでは、ショッピング施設や金融機関・医療機関、公園やスポーツ施設・ジョギングコースなども充実していることが多いため、休みの日の買い物や、通院などのアクセスも良く、ジョギングなどのスポーツも効率的にできます。

賃貸と比べて月々の負担が軽くなる経済的な魅力コンパクトマンションは部屋が広く、最新の設備を備え、都心の駅近の立地に建てられているということで、「価格が高いのでは？」と思う方も少なくないでしょう。しかし、昨今の低金利を背景に、住宅ローンの金利も歴史的な低水準となっており、月々の支払いについてはコンパクトマンションを購入したほうが大きなメリットがある状況となってきています。

同じようにエリアを中央区、1LDK、広さ40㎡で検索すると2018年11月5日現在で築8年、家賃が月15万円の物件が出てきました。

シミュレーション結果を見てみると、コンパクトマンションの月々の返済額が87,267円、ボーナス時128,710円（年2回）となりますが、類似条件の物件を賃貸で借りた場合の家賃は15万円となっています。

両者を比べると月々で6万円以上、年間ではマンションを購入したほうがボーナス払いを含めても支払いは約50万円も少ないということになります。賃貸の場合は、さらに2年に1度の更新料も支払わなければいけないことを考えると、この差はもっと大きいものとなるでしょう。

また、購入の場合はローンの返済が完了すれば物件はそのまま自分の資産になりますので、月々の負担が賃貸よりも軽くなるだけでなく、ローンの返済をすることで資産形成をしていることにもなります。そのため、最近はコンパクトマンションを「老後の安心のため」という理由で購入するという方も多くなっています。

コンパクトマンションを購入する経済的なメリットとして、毎月・毎年の支払い面だけではなく収入面でもプラスに働くケースがあります。

会社の中には「社員が会社の近くに住むことで、通勤のストレスが減り仕事に集中できる」と考えているところもあります。都心のマンションに住むのは、郊外より家賃が高くなりますので、そのような会社では都心に住んでいる人に家賃補助をする仕組みを作っています。

条件は会社によって違いますが、会社から5km以内や会社から2駅以内に住めば家賃補助を3万円出す、といった福利厚生を備えている会社もあります。

高い資産価値を持つ投資商品としての魅力コンパクトマンションは、自宅として購入をするものですが、ローン完済後であれば他人に貸し出して家賃を得るという選択もできます。その点で、コンパクトマンションは自分が住むための魅力だけではなく、将来的には投資商品としての魅力も備えています。

以下では、コンパクトマンションが収益資産としてどのような魅力があるのかを具体的に見てみましょう。

竣　工　2007年2月
最寄駅　辰巳駅徒歩7分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-41
概　要　地上44階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アップルタワートウキョウキャナルコート

■近隣周辺施設情報
ワイズマート辰巳店まで約750m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約800m
スーパービバホーム豊洲店まで約800m
イオン東雲店まで約840m
なんでも酒やカクヤス東雲店まで約1030m
たつみチェーン豊洲店まで約1550m
グランルパ・サカガミ豊洲店まで約1510m
ファミリーマート江東東雲一丁目店まで約320m
ローソン東雲一丁目店まで約610m
セブンイレブン/東雲1丁目店まで約660m
江東豊洲郵便局まで約800m

物件名	アップルタワー東京キャナルコート賃貸
所在地	東京都江東区東雲1-9-41
最寄駅	東京メトロ有楽町線「辰巳駅」徒歩7分
物件特徴	タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上44階 地下2階 RC造
総戸数	440戸	築年月	2007年2月

■駐車場　　　308台
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　882台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組東京本社一級建築士事務所
■施　工　　　アパ建設株式会社、株式会社大林組
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.12㎡～190.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資についてセミナーに参加したり本やインターネットで調べてみたりすると、「駅徒歩10分以内」というのが1つのキーワードになっています。確かに、駅に近ければ近いほど、交通の便が良くなりますが、実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか？

投資用のマンションを購入する場合には、需要と収益が直結するため、なるべく需要が高いマンションを選ぶのが失敗しないポイントです。

駅に近いマンションであるほど、駅までのアクセスが良くなります。その他、駅チカの方がスーパー、コンビニ、ショッピングモール、病院といった日常生活に欠かすことができない施設が豊富なので、駅チカ物件の需要の方が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、値崩れが大きくなってしまうと、値崩れ分も家賃で回収しなければならないため、値崩れしにくいマンションを選ぶのがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高いということは先述しましたが、値崩れしやすいかどうかは、マンションの需要の高さと関係しています。そのため、駅から近い方の需要が高いので、駅から近い方が値崩れしにくいと言えます。また、地価も駅から離れているより近い方が安定しているため、駅に近いほど資産性が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、いつまでも所有しているかどうか分からないため、最終的な売却を視野に入れた出口戦略を考慮しなければなりません。売却を視野に入れる場合には、すぐに売れるか、高く売れるかがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高く資産性が高いマンションであるということは先述しましたが、すぐに売れるか、高く売れるかはこの2つと関係しています。そのため、駅に近いほど出口戦略に有利と言えるでしょう。

駅から近いマンションの方が、マンション投資を行うにあたって有利であることは分かりました。しかし、一般的な基準とされている「駅徒歩10分以内」のマンションであれば、何でもいいのでしょうか？

東京における賃貸マンションの掲載数を見て、駅徒歩10分以内のマンションがどのくらいあるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約86.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京23区の場合と比べて駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。では、さらにエリアを東京都心に絞った場合には、駅徒歩10分以内の割合がどうなるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約97.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京都内、東京23区の両方と比べても駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。もはや東京都内は、「駅徒歩10分以内」という条件が当たり前になっていると言えるでしょう。

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている東京都内では、他の物件との差別化を図らないと、安定したマンション投資を行うことが厳しい状況になってくるでしょう。ではどのように差別化を図っていけばよいのでしょうか？

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている状況では、さらにそこから希少価値が高くなる距離まで駅に近づいていくという方法が考えられます。例えば、徒歩10分以内のマンションが80％ある状況でも、徒歩7分以内となれば50％と物件数は減っていきます。

さらに徒歩5分以内となれば希少性が非常に高くなってくるため、その分需要が高くなることが期待できるでしょう。しかし、駅からの距離が近ければ近いほどいいというわけでもありません。駅に近い物件ほどマンションの価格が高くなり、同じ築年数・グレードの物件であれば、利回りも低下していくケースが多いため、空室リスク・資産価値と利回りのバランスを見ながら決めるようにしましょう。

同じ「駅から徒歩5分以内」のマンションでも、駅周辺にコンビニやスーパーだけしかないマンションより、大型ショッピングモールが近いマンションの方が、需要が高いと言えます。

また、共用部分にフィットネスジムなどが併設されているマンションもあります。これらのマンションは通常のマンションより付加価値が高いため、同じ条件だったとしても需要が高くなりやすいと言えるでしょう。

しかし、利便性や快適性の高いマンションを購入したからといって必ずしも成功するとは限りません。利便性や快適性の高いマンションは、通常のマンションよりも初期投資が多くなりがちであるため、それらを踏まえた上で勝算があるか考えてから購入しましょう。

竣　工　2004年3月
最寄駅　新富町駅徒歩2分
総戸数　20戸

住　所　東京都中央区入船3-10-8
概　要　地上11階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアシントミチョウ4
CASTALIA 新富町Ⅳ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新富町駅前店まで約150m
ファミリーマート入船三丁目店まで約110m
どらっぐぱぱす明石町店まで約280m
中央区役所まで約460m
築地警察署まで約490m
三越銀座店まで約1260m
聖路加国際病院まで約370m
轟健康クリニックまで約560m
明石児童公園まで約300m

物件名	カスタリア新富町4賃貸
所在地	東京都中央区入船3-10-8
最寄駅	東京メトロ有楽町線「新富町駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上11階 SRC造
総戸数	20戸	築年月	2004年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.86㎡～45.64㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件の場合は購入前には気付かなかった損壊や瑕疵が存在する可能性があり、購入してすぐ改修費用がかかることがあるので注意が必要です。区分所有物件であれば安価な費用で済みますが、1棟になると高額になります。

100万円以上かかることもありますので、購入早々大きな支出となり、取り戻すのにかなりの時間がかかってしまいます。改修履歴をきちんと確認するとともに、ホームインスペクションを有効活用することが重要になってきます。

近年、集中豪雨などの災害が多くの被害をもたらしています。集中豪雨による災害は郊外で起きているイメージがあり、都市部ではあまり関係ないように思えますが、実はとても大きな被害を及ぼすリスクをはらんでいます。

集中豪雨が山間部で起きた場合、土石流が発生したり山が倒壊したりしますが、都市部で起きた場合、都市型水害という災害をもたらす可能性があります。

都市部は地面がアスファルトやコンクリートで覆われているため、水を吸収することができません。そのため、雨水は雨水管や下水管を通る仕組みになっています。しかし、処理できる水量に限界があるため、一定量を超えると雨水は洪水となって都市部に流れ出すことになります。

このように都市型水害では街にあふれた水で地下鉄や地下街が被害にあったり、停電になったりするなどの大きな被害をもたらすことが予想されています。

もし、マンションの地下部に配電措置がある場合は、水につかり停電になり、多くの人が暗い部屋で過ごさなければならないことが考えられます。物件を購入する前にハザードマップの確認は必ずするようにしましょう。また、マンション内で災害に備えた訓練や、備蓄を準備することが大切です。

特に真夏に停電した場合は冷房がきかない部屋に孤立することになりますから、命にも関係するような非常に危険な状態になります。日頃から災害対策は十分にしておくことが必要です。被害が起きたらどこに行けば良いかなど、1棟マンションのオーナーとしてはそのような情報を日頃から住人に提供することも大事な仕事になってきます。また、被害にあった際も住人に避難を促すことも必要になってきますので、しっかりシミュレーションしておくことが大切です。では、引き続きリスクについて解説します。

1棟マンションをオーナーチェンジという形で購入する場合は住人がいますので、住人によるトラブル対策が必要になるケースがあります。

例えば住人に家賃を滞納している人がいる場合、収支に影響してきます。また、住人とトラブルを起こす人がいた場合、他の部屋が空室の原因にもなります。どのような人がいるのかなど購入前に必ず確認して対策をすることが大切です。不動産会社に聞いたり、レントロールを確認したりするなどして、事前に賃貸状態を把握しておきましょう。

1棟マンションの場合、価格が大きくなるため、少しの金利上昇でも収支に大きく影響してきます。以下の表は5,000万円から2億円まで5,000万円単位の価格帯の違いの0.5％刻みの返済額を表したものです。期間は30年に設定した場合です。

5,000万円の融資を受けている場合、0.5％金利が上がると約1万円返済額が上がることがわかります。2億円の物件になると金利0.5％上昇に対し返済額は約6万円上がります。6万円くらいになると、一部屋分の家賃くらいの金額ですので、金利上昇には日頃から注意しておくことが大切です。

1棟マンションの規模になると、一度の修繕でも大きな費用になることが考えられます。大規模修繕になると数百万円から1千万を超えることもありますので、修繕費用の資金管理は計画的に行うことが大切です。

また、区分投資マンションでは管理していない、エレベーターや共有部分の維持管理費が発生します。屋内消火栓などの非常用設備は定期的に法定点検や整備が必要ですので、計画的に行うようにしましょう。

竣　工　2003年10月
最寄駅　新富町駅徒歩2分
総戸数　40戸

住　所　東京都中央区入船3-10-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアシントミチョウ
CASTALIA 新富町

■近隣周辺施設情報
中央区立佃中学校まで約1520m
中央区立中央小学校まで約410m
中央区立明石幼稚園まで約250m
聖路加国際病院まで約410m
石川島記念病院まで約1580m
明石児童公園まで約340m
まいばすけっと新富町駅前店まで約220m
デリド湊店まで約550m
miniピアゴ入船3丁目店まで約160m
ローソン新川2丁目店まで約1060m
ファミリーマート入船3丁目店まで約60m
セブンイレブン中央区明石町店まで約140m
セブンイレブン中央区入船3丁目店まで約240m
どらっぐぱぱす明石町店まで約500m
日本橋高島屋S.C.まで約1020m
ドトールコーヒーショップ新富町店まで約190m
中央湊郵便局まで約380m

物件名	カスタリア新富町賃貸
所在地	東京都中央区入船3-10-10
最寄駅	東京メトロ有楽町線「新富町駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	40戸	築年月	2003年10月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2DK（28.47㎡～48.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1棟マンションの1番のメリットは自由度が高いという点ではないでしょうか。建て替えや修繕などが自由にできますし、部屋の家賃も自由に決められます。近隣の他の物件と比較されて家賃の価格競争に巻き込まれることもありません。自分の判断で色々な問題をクリアできる点は区分所有マンションにはない魅力です。

自由度が高いというメリット以外に、スケールメリットも享受できます。物件が大規模になった分、ローンの支払いと比較して家賃収入が大きく上回ることが多くなりますので、その点で区分所有マンションより有利です。しかし、反面リスクが大きくなるというデメリットもあります。

1棟マンションは修繕や建て替えの判断が自分でできます。区分所有のマンションの場合、所有者全体の5分の4以上の賛同がなければ建て替えができないため、老朽化しても建て替えができないリスクがあります。

また、大規模修繕は国土交通省の指標では12年に一度が望ましいとされています。その前後で修繕が行われることになりますが、区分所有マンションの場合、自分だけが早期に修繕の必要性を感じても勝手には修繕できません。

1棟マンションのオーナーは物件の状態を見ながら早期に必要性を感じた場合は、そのタイミングで修繕を行うことができます。小さな劣化が数年後には大きな損壊に拡大することもありますし、目立つ劣化になると入居率にも影響してきますので、適切なタイミングで修繕できるメリットは大きいと言えます。修繕の際は入居率を上げるために、外壁の色を変えたり、デザインを一新したりすることが自分の判断でできるという点も魅力の一つではないでしょうか。

区分所有マンションの場合、物件価格に対し土地の評価分がかなり少なくなります。仮に建物を取り壊し土地だけを売りに出した場合、全所有者で区分所有の面積の比率分で分けることになりますので、物件価格に対しての土地の評価がかなり低いことが予想されます。

それに対し1棟マンションは敷地が全てオーナーの所有物になります。土地が広い分購入の際の融資条件に有利になります。売却をする際にも土地の分、高く評価されるというメリットがあります。また、老朽化などが原因で賃貸事業を辞める場合でも、解体をして土地を売却する場合も、土地の評価によっては利益が大きくなることもある点でメリットがあります。

1棟マンションは規模が大きい分、家賃収入にスケールメリットが発生します。区分所有マンションの場合、頭金が少ないと手残り金額がかなり少なくなりますので、1棟マンションの手残りと比較すると大きな差になってきます。

全国平均の物件価格と利回りをもとに試算した場合、1棟マンションでは毎月47万105円、区分所有マンションでは3万8,505円の手残りがあることがわかりました。1棟マンションのスケールメリットがかなり大きいことがわかります。

1棟マンションの場合、部屋数が多いので空室リスクは高いように感じます。確かに多くの部屋が空室になると利回りは一気に悪くなりますが、立地が良ければ、いくつか空室になっても表面利回りでは区分所有マンションより大きくなります。

区分マンション1部屋ではその部屋が空室になった場合収入はゼロになりますが、1棟マンションはいくつか空室になっても収入が発生するからです。何室か空室になっても手残りが発生する点でもスケールメリットを享受できていると言えるでしょう。

この数値には経費が含まれていませんので、経費を含んだ場合は4室と見た方が良いでしょう。その場合、5室以上空室になった場合は赤字になってしまうことがわかります。このリスクを軽減するためには、物件を探す際に物件が建っているエリアの空室率などを調査しながら、立地の選択を慎重に行うことが重要になってきます。

1棟マンションは建物、土地ともにオーナー所有である場合は長期の運用に色々なバリエーションが持てることが強みです。よく見られるのが、ウィークリーマンションにしたり、1階の1室をレンタルスペースやコインランドリーにしたりする手法です。数十年経って一般的なマンションとしてニーズが無くなってきた場合は、外壁などを張り替えて違う事業に取り組むことも可能になります。

住居としてニーズが無くなった場合は、解体して違う建物を建てることもできます。解体後は建物を建てずに土地活用することもできますし、土地を売却することもできます。

区分マンションの場合は土地が無いため活用の仕方が限られてきますが、1棟マンションは建物と土地をうまく活用することで、長期的に運用するには有利になります。

1棟マンションの5つの魅力について解説しました。1棟マンションは高額でリスクが大きいように思えますが、自由度とスケールメリットを生かすことで軽減できるリスクもあり、区分マンションにはないメリットを享受できることがわかりました。では、逆に1棟マンション投資を始める場合に気を付けたい点を見てみましょう。

1棟マンションは区分所有マンションと比較して価格が高額になりますので、無計画に運用すると大きな損失を招いてしまいます。計画的に運用するために注意しておきたい点を見てみましょう。

1棟マンションの場合、多少の空室であれば利回りは悪くならないということに触れましたが、空室の部屋が多いと逆に大きな赤字になってしまいます。そうならないためにも立地は慎重に検討するようにしましょう。

先ほどの平均値から試算した場合、4室までは空室でも収支は黒字でしたが、5室以上空室ができると赤字に転換することがわかりました。しかし、必ずしも5室以上空室になる物件の収支が悪いわけではありません。

立地が良ければ一時的に5室以上空室になっても、黒字の月のキャッシュフローで補うことができます。このように、赤字になることがあっても黒字の時にその埋め合わせができるように立地の良い物件を探すことが大切です。

エリアによって空室率などが違ってきますので、1棟マンションの空室率を調べながら物件を探すことが、収支を良くするコツになるでしょう。

区分所有マンションであれば、修繕費用は所有する部屋の中の範囲になりますが、1棟物件のオーナーになると室内の躯体部分だけでなく、建物や共有部分などの修繕責任が発生します。修繕費用や、維持管理費は大きな額になることもあり、特に急を要する修繕などはリスクになってきます。まずは定期的な修繕や維持管理を計画的に行い、突発的な修繕を極力無い状態に保つことが大切です。

維持管理する箇所はエレベーターや屋内消火栓、給水用の貯水タンクなどが含まれます。それぞれ定期的な清掃やメンテナンスが必要ですが、特に屋内消火栓や避難ハッチなどの非常用設備については法定点検や、整備、補修が必要になります。ビル全体の光熱費などもオーナーが支払います。細かい整備などを想定し、資金は余裕を持ってシミュレーションするようにしましょう。

1棟マンションは価格帯が大きくなるため、売りに出してもなかなか売れない可能性があり、流動性が低い物件と言えます。区分所有であれば1室あたり2,000万円前後の価格帯の物件が多くなりますが、1棟になると1億円から数億円することもあります。

1棟マンションを購入したいという人の数が、区分所有マンションを購入する層の人数と比較すると少ない傾向にあることと、仮に購入したいという人がいても、ローンが通らないことがある、ということが流動性を低くしている要因と言えるでしょう。そのようなことから1棟マンションの出口戦略には時間的に余裕を持って取り組むことが必要になります。

ただ、1棟マンションの場合は、買い手がつかず、自分で賃貸経営を続ける意思がない場合でも建物を解体して土地だけを売却するという選択肢もあります。土地だけでも取引できるという点で区分所有マンションにはないメリットと言えます。

不動産を長く所有するほどメンテナンスが重要になってきます。1棟マンションの場合は建物全体の劣化対策や防犯対策をしなければならない点で、区分所有マンションでは必要ではない費用が発生します。

築年数が古くなると耐震対策や防犯対策、バリアフリー対策も必要になってきます。あまりにも対策する箇所が多い場合は建て替えも検討する必要もでてきます。オーナーの判断で建て替えはできますが、大きな費用がかかりますので、資金に余裕をもって計画をたてましょう。

不動産のローンを組める期間は物件の耐用年数によって変わってきます。たいていのマンションはRC造りです。RC造りの建物は法定耐用年数が47年になりますので、新築物件であればどの金融機関でも30年のローンを組むことができるでしょう。しかし、中古物件の場合、一般的には耐用年数から築年数を引いた残り年数がローンを組める期間になります。

例えば築30年であれば、47年－30年＝17年がローンの返済期間になります。仮に1億の物件のローンを金利2%で組み、期間を17年と30年で支払額を比較してみましょう。

1棟マンションというと高額なためリスクが大きいイメージがあります。しかし、想定される問題に合わせて対策をすることで、リスクを軽減できることがわかりました。また、1棟マンションでしか得られないメリットも多く存在します。

竣　工　2015年3月
最寄駅　新富町駅徒歩6分
総戸数　16戸

住　所　東京都中央区湊3丁目10-5
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■403／603号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■403／603号室対象／フリーレント1ヶ月
■403／603号室対象／実質フリーレント2.5ヶ月

■101／201号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■101／201号室対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンスギンザヒガシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新富町駅前店まで約430m
ミニピアゴ入船1丁目店まで約480m
セブンイレブン中央区明石町店まで約250m
デリド湊店まで約333m
miniピアゴ入船3丁目店まで約410m
ファミリーマート湊2丁目店まで約150m
ファミリーマート中央明石町店まで約170m
どらっぐぱぱす明石町店まで約320m
マツモトキヨシ佃2丁目店まで約1300m

物件名	オーキッドレジデンス銀座東賃貸
所在地	東京都中央区湊3-10-5
最寄駅	東京メトロ有楽町線「新富町駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上6階 RC造
総戸数	16戸	築年月	2015年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額220円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（42.64㎡～44.86㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

日本では1986年12月から1991年2月までの時期をバブル時代あるいはバブル景気と言います。資産価値は高騰し、株価も上昇、経済安定成長期ともいわれる時期です。この時期、不動産価格も上がりました。上がり続ける不動産価格にキャピタルゲインを狙った売買が繰り返され、軒並み不動産価格が上昇した時期です。

しかし、バブルが崩壊すると不動産価格は一気に下落し、遅い時期に不動産を購入した人は利確のタイミングを失い、大きな損失を被りました。

バブルのきっかけとなった主な出来事の一つが1985年のプラザ合意です。プラザ合意により、日本は円高ドル安の影響を受け、景気が低迷しました。以下は1980年～2018年までのアメリカドルと日本円の年推移と円高時の主な出来事を整理したグラフです。プラザ合意後一気に円高ドル安になっていることがわかります。

は1980年～2018年までのアメリカドルと日本円の年推移と円高時の主な出来事*日本銀行・外国為替市況のデータから作成

そこで日本は内需主導型の政策で経済の立て直しを図ります。その際に国が推進した主な政策が、公共事業への投資と金融緩和でした。

公共事業へ投資することで、国から委託される業者が潤い、多くの建設業が活況を帯びます。金融緩和政策では、銀行が企業や個人に対する貸し付けを積極的に行うようになりました。企業は融資を受け、工場などを建設するための土地を買い始めます。このことがきっかけとなり土地価格が上昇し始めます。この循環が不動産価格を押し上げていきました。

このような流れで上がり続けた不動産に多くの人が飛びついたため、さらに価格上昇の勢いが増したのです。

バブル景気では、早期に購入し売却した人は儲けていますが、バブル時代の後期に高値で購入した人の中には、売却できずに借金だけが残った人も多くいます。

バブル景気の商業地の最高価格のグラフを見てみましょう。以下は札幌市、仙台市、東京23区、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市の商業地の最高価格を1987年から2018年までグラフにしたものです。

バブル時代が含まれる昭和62年（1987年）から平成3年（1991年）の時期は価格が高騰しているのがわかります。昭和63年くらいまでに購入して1，2年で売却していれば利益が出たことが推測できます。

平成3年（1991年）をピークに価格は一気に下落していますので、1991年から1992年くらいに購入し、売却のタイミングを逃した人は大きな損益を被ることになります。

平成20年（2008年）に価格は再び高騰しています。この時期は新興の不動産会社が株式上場するなど、日本では再び不動産市場が沸き立ちミニバブルを引き起こした時期です。しかし2008年9月にアメリカで起きたリーマンショックの煽りを受けて、不動産価格は下落しました。

その後、平成26年（2014年）からはマイナス金利政策や相続税の改正などアベノミクスの政策の影響で再び上昇しています。

不動産価格と株式投資の価格は需要と供給のバランスで価格が決まるという点では同じです。ただ、不動産には土地や物件の希少性が価格に影響してくるという点で、株式投資との違いがあります。

株式投資は様々な株式が上場されていますので、買い注文を入れて数が少なくて買えない、ということはありません。しかし、不動産の場合は同じ物件が2つとないため、一つの物件を取り合うことになります。所有者が売らないと言えば、購入することはできません。

また、株式投資と違い、不動産の場合は建設できない場所があります。東京都心では不動産を新しく建てる場所が少ないため、物件数が限られてきます。新築の物件が少なくなっている上に、近年では都心に住みたいという人が多くなり、都心回帰の傾向が強まっています。

そのため、すでに建てられている物件は順調に運用されている物件が多く、価格は下がりにくく、逆に上昇傾向にあると言えます。このような現象は株式投資ではあまり見られない要因です。

同じく希少性のある投資商品として金が挙げられます。金は希少性により価格が上昇する特性を持っています。そういった意味では不動産と金には似た特性があると言えるでしょう。

希少性があると手にしたいという人が多くなりますので、不動産や金は価格が下がりにくい側面を持っていると言えるでしょう。

株式投資では価格の高騰を抑える仕組みとして「空売り」という売買手法の存在も影響しています。「空売り」とは、価格が下がることを予想した場合に、売り注文から入り、買い注文で決済をする特殊な売買手法です。

どうして持っていないものを売り注文できるのでしょうか？「空売り」を発注する際は、証券会社から株を借り受け、売りに出します。それを価格が下がったところで買い戻します。買い戻した株を証券会社に返し、価格が下がった分の差額を利益として受け取る仕組みになっているのです。

逆に「空売り」は価格が上がるとマイナスになります。マイナスになった場合は、その差額が損金として投資金から差し引かれます。以下の表を確認しましょう。

「空売り」は価格が上がり、高値のピークに来たことを予想した場合に入れると効果的な注文方法です。そのため高値を付け「空売り」注文が多くなれば価格は上げ止まります。このように株式投資では高値を付けた時点で「空売り」注文が入ることで、価格が上がり続ける現象を抑制する仕組みがあります。

しかし、不動産投資の場合は「空売り」という注文方法はありませんので、高値を付けた場合、安値で売らない限り価格が下がることはありません。上げ基調だった場合は買い注文が多くなり、価格はさらに上がっていくことが予想されます。

このような特性から不動産では価格上昇に対して抑制する仕組みがないため、株式投資などと比較すると価格上昇が進みやすく、バブルになりやすい商品だと言えるでしょう。

「安く買って高く売る」ことが投資の基本ですが、不動産市場で一旦価格が上昇し始めると、高値でも買ってしまう傾向があります。一旦価格が上昇し始めると、さらに高くなるのではないか、と考え買いが増えるのです。そのような循環が続くことでバブルが引き起こされます。

しかし、高値で掴んだ場合は所有し続けることで損失を招くリスクがあります。上昇している価格の物件を高値で掴んでしまい、その後価格が一気に下落、売るタイミングを逃してしまう、というのがバブル期の損をした人のパターンのひとつでもあります。

バブルで利益を得た人とそうでなかった人との違いはそのような点にあります。上がってきたから買うのでは遅いということが先ほどのグラフでも分かるのではないでしょうか。では、高値で物件を掴まないようにするにはどうすれば良いのでしょうか。

不動産価格は他の投資商品と比較して、価格が高騰すると抑制する力が弱いことがわかりました。そのため投資家は上がり続ける価格を見て、このまま上がり続けるのではないか、という感情に流され、買ってしまう可能性があります。価格の上昇を抑制する力が弱いので価格はある程度上がりますが、売却が多くなると一気に下落します。

この場合損をする要因としては、購入を決断するのが遅いことが考えられます。価格が上がり始めても「もう少し様子を見て買おう」と考えるのが一般的でしょう。もう少し待って、さらに価格は上がってきたので「これは上がる」と判断して買ったところ、価格が一気に下がり始めた、というパターンは良くあります。

売却の際も「まだ上がるかもしれない」という感情がはたらき、せっかく高値で売れるタイミングでも売らなかった場合、利確のタイミングを逃してしまい、価格が下がってしまうということも良くあるパターンです。判断の遅さが損失を招く大きな要因と言えます。

投資はルールを決めたら、その通りに売買を行うのが鉄則です。価格が上がっているから、という安易な理由だけで買ったとしたら、損失を被る可能性が高くなります。

投資は感情に左右されるとよく言われますが、不動産の場合は価格帯が数千万円になりますので、慎重に売買しましょう。投資で成功するには感情移入をせず、自分で決めたルールを守ることが大切です。

例えば300万円利益が出たら売る、あるいは200万円損が出たら損切りをする、と決めて売買することです。仮にそこからまだ上がりそうだとしてもルールを守ることで、リスクを最小限に抑えることができるようになります。

不動産バブルになると価格上昇を抑制する仕組みがないことがわかりました。そのため、早い時期に購入し、ある程度の利益で売却できれば損をする確率は減ります。

逆に高値で掴んでしまい、売却のチャンスを逃し価格が下落してしまうと、損をしてしまうことになります。理屈ではわかってはいても、売買のタイミングを予測するのは素人には難しいのではないでしょうか。

不動産価格の上げ下げの情報を得たり、売買のタイミングの精度を高めたりするには、プロから情報を集めるのが最も効果的な方法です。しかし、プロといってもどこにいるのかわからないと思われる方もいらっしゃるかもしれません。

プロと言ってもテレビで解説をしている人だけではありません。不動産会社には資格を持った不動産のプロが必ずいます。無料のセミナー等にいくつか参加しておき、信頼できると感じた人とコネクションを保っておくことで、有益な情報が得られます。会社については、検討しているエリアや物件に強みを持つ不動産会社などを中心に探してみると良いでしょう。