竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　42戸

住　所　東京都墨田区緑4-7-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
リルシアリョウゴクミドリ4チョウメ
RELUXIA両国緑4丁目

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田緑3丁目店まで約120m
ファミリーマート本所立川3丁目店まで約290m
ミニストップ緑2丁目店まで約600m
まいばすけっと墨田緑3丁目店まで約300m
マルエツ両国亀沢店まで約500m
医療法人社団 東京育明会まで約350m
錦糸町しんえいクリニックまで約550m
墨田江東橋郵便局まで約550m
菊川公園まで約150m
すみだ北斎美術館まで約900m
墨田区立江東橋保育園まで約350m
墨田区立菊川小学校まで約350m
墨田区立緑小学校まで約600m
墨田区立竪川中学校まで約500m
東京都立両国高等学校・附属中学校まで約400m

物件名	リルシア両国緑4丁目賃貸
所在地	東京都墨田区緑4-7-8
最寄駅	都営新宿線「菊川駅」徒歩8分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	42戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社サイトウ建築設計事務所
■施　工　　　共立建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（26.49㎡～40.91㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資で大切な要素は、購入予算に関わる「物件価格」、収益に関わる「将来性」、そして「賃貸利回り」です。ロサンゼルスやニューヨーク、シアトルといった人気エリアは不動産価格の上昇率も高いのが魅力ですが、物件価格はかなり高騰しています。

日本最大級の海外不動産を取り扱うサイトの調査によると、2018年5月の時点でもそれぞれの平均販売価格は795,000米ドル・850,000米ドル・729,950米ドルとなります。

アメリカでの不動産投資を考える際には、エリアの選定をどのように行うかが重要です。予算にもよりますが価格がそれほど高くなく、将来性の期待できる場所を選ぶのが良いでしょう。

売り出し物件の価格に関しては、zillowなどの不動産情報サイトを参考にチェックできます。エリアごとの価格を知りたい場合、マーケット情報をチェックすれば地域ごとの住宅価格指数が表示されます。

将来性については人口動態が参考になります。人が多ければそれだけ不動産需要も多く、物件の在庫数と照らし合わせれば、需給バランスの傾向もチェックできます。もちろん人口あたりの供給数が少ないほうが、不動産価格は高くなります。

アメリカ不動産投資では、州によって税制が異なることにも留意する必要があります。不動産所得に関する税金には「連邦税」と「州税」の２種類がありますが、連邦税はどの州であっても課税されます。一方、州税は課されないところもあります。最高税率も州によって異なり、例えばカリフォルニア州は最も高い税率として知られています。

また海外不動産を購入する場合、日本のように簡単にローンが組めるわけではありません。融資を受けることができたとしても、物件に対する融資限度額はそれほど高くないのが実情です。そのため不動産価格の上昇が見込めるのと同時に、物件価格もそれほど高くないエリアを探す必要があります。

例えばフロリダ州オーランドは観光地として有名ですが、Zillow社のサイトによると物件価格はそれほど高くなく、賃貸利回りがある程度確保できる可能性があります。セントラル・フロリダ大学の学生や企業に勤めている方も多く、十分な賃貸需要も見込めるでしょう。

あるいはノースカロライナ州ローリーなども狙い目です。研究施設が多く、学生も多く住んでいます。賃貸需要が期待でき、物件価格もそれほど高くないため無理せずに購入できます。

このように不動産価格の上昇率と賃貸利回り、物件価格に加えて人口増加率などもチェックしてエリアを選定することが重要です。

日本で投資用の不動産を購入する場合、不動産会社の担当営業スタッフと相談して物件を決めるのが一般的です。アメリカの場合、リアルターと呼ばれる担当者を決めて物件探しから購入のための交渉、契約完了までをフォローしてもらうことになります。

アメリカの不動産は中古市場が充実しており、投資用不動産も新築よりも中古のほうが収益性の高い物件を探しやすい傾向にあります。中古物件を購入する場合、売主と価格の交渉をする必要がありますが、ここで役に立つのが「リアルター」です。

リアルターとは不動産販売のライセンスを持っている販売員のことですが、エージェントやブローカーとも呼びます。ブローカーは事務所を構える不動産取引の資格を持つ専門家ですが、エージェントはブローカーと契約し、フリーで営業することで成功報酬を得ている職業です。

優秀なリアルターは物件情報を豊富に持っていますが、不動産販売のライセンスは州ごとに取得が必要となります。そこでまずは購入先の州を決めてからライセンスを持つリアルターを探さなければなりません。優秀なリアルターは人づてに探すこともできますが、人脈がなく、海外不動産投資が初めての方などは不動産情報サイトから見つけるのがおすすめです。

アメリカの不動産サイトは日本よりもはるかに充実しており、例えば代表的な仲介サイトのひとつであるRedfinでは、「希望する地域＋agents」で検索するとリアルターの候補が一覧表示されます。リアルターによって扱う物件のエリアや価格帯が違うため、自分の条件に合う方を選ぶようにしましょう。

アメリカで物件のエリアを検討する際、注意したいのが「学区」選びです。学力・知名度の高い学校や大学付近は、不動産価格が上がる傾向にあります。そのため、アメリカの不動産情報検索サイトでは学校のランクも随時チェックすることができ、子どもがいる家庭が家を購入したり賃貸物件を選んだりする時には、学区が重要な判断材料になっています。

投資用物件も学区の良いエリアの方が収益性は高くなり、賃貸需要も高く、売却時には好条件で買い手を見つけることができます。子どもが大きくなれば物件を高値で売却できるといったメリットもあります。

学区の評判を調べることができるサイトはいくつかありますが、例えば、「Greatschools.org」ではアメリカの郵便番号を入力すれば、近隣学校の評価が10点満点で表示されます。実際の利用者の口コミもあるため、詳しい実情も把握できます。ほかに「Department of Education」や「Schooldigger」といったサイトなどいろいろあるため、気になる方は試しに調べてみてください。

アメリカで投資用不動産を選ぶ時に、学区とともに重要なのが「ロケーション選び」です。ロケーションとは、例えば高層マンションから見える眺望のようなものではなく、物件の周辺環境全般を指します。

例えば「近隣の住宅がきれいに整備されているか」「路上駐車は少ないか」「電車が付近を通る・飛行機が上空を飛行するなどの騒音はないか」などの住みやすさにつながる住環境全般を意味します。

そのようなローカル情報エリアもアメリカの不動産検索サイトで調べることができます。例えば住宅・賃貸物件の情報サイト「Trulia」では、物件から通勤地までの移動時間や物件価格の手頃さといった情報も表示させることができます。またエリアごとの犯罪に関する情報が色分けされ、密度という形で確認することができます。

またロケーション以外にも、自分で手直しできる場合、格安で購入できる物件や売主の都合で値下げ余地の大きい物件といったものも調べることが可能です。リアルターに頼めば詳しく調べてくれるため、自分なりに需要の多いエリア条件を調べて調査すると良いでしょう。

アメリカで不動産所得を得た場合、外国人である非居住者は賃貸収入などの課税所得に対して30％の税金を源泉徴収されます。ただしアメリカで確定申告を行い、経費計上することで課税所得を引き下げれば、源泉徴収された税金の一部を還付してもらうことができます。

非居住者の場合、永住権保持者や就労ビザを取得している方が取得する社会保険番号を取得することができません。社会保険番号を取得していない方が確定申告をする場合には、個人用納税者番号（ITIN）の発行を申請する必要があります。

ITINの申請はアメリカ合衆国内歳入庁（IRS）に対して行いますが、申請から発行まで7週間ほどかかるため、間に合わないことがないように注意してください。

竣　工　2022年2月
最寄駅　両国駅徒歩3分
総戸数　65戸

住　所　東京都墨田区両国1-14-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ヴェリオリョウゴク
Ｖｅｒｒｉｏ　Ｒｙｏｇｏｋｕ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約320m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約330m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約330m
永寿総合病院柳橋分院まで約1080m
エンゼルファミリー両国店まで約250m
浜町プロデュースまで約1080m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約840m
両国江戸NORENまで約670m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約650m
キッチンオリジン両国店まで約710m
墨田区立両国小学校まで約450m
山田記念病院まで約1510m
両国交番まで約550m

物件名	ミリアレジデンス両国賃貸
所在地	東京都墨田区両国1-14-10
最寄駅	JR中央・総武線「両国駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	65戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ファーストコーポレーション株式会社、株式会社アーキフォルム
■施　工　　　坂田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1SLDK（25.10㎡～40.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローン借り換えのメリットは、ローン残高や返済期間にもよりますが、借り換え後の金利差が0.5%～1%程度ある場合となります。たとえば、2020年現在の不動産投資ローンで良い条件の金利は1%台（投資用の新築マンション購入時）ですので、不動産投資ローンの融資を受けている方の場合、金利が現在2%～4%台の方は、他金融機関に借り換えを検討することで、 借り換えメリットを享受できる可能性があります。

たとえば、ローン残高が2000万円、残りの返済期間30年、融資金利3%の方が、金利2%のローンに借り換えできたとすると、総返済額は374万円が減額できることになります。たった1%ではありますが、ローン残高が数千万円で返済期間が数十年にわたると、金利の利息分の支払いだけで1000万円を超えることも珍しくありませんので、金利が2%～4%台の方は、一度借り換えを検討されてみることをおすすめします。

不動産投資を行っている方が、ローンの借り換えを検討する大きなメリットの一つとして、自分の属性を評価してくれる金融機関に巡り合うことができる、という点が挙げられます。不動産投資では、ローンを活用してレバレッジを利かせた投資を展開することが多いので、自分の属性を最も高く評価してくれる金融機関に出会うことができれば、その後の不動産投資を拡大していく上で心強い味方を手に入れられることになります。

ローンの借り換えを促進している金融機関は多く、借り換えをすることで特典を受けられるケースもあります。たとえば、イオン銀行や楽天銀行など、グループに小売を持つ銀行では借り換え後、ショッピングの際にポイントで値引きがあるケースがあったり、提携企業による特典を用意しているケース、ATM手数料や振込手数料を無料にしているケース、融資事務手数料を引き下げるキャンペーンを行っているケースなどがあります。

特典はあくまでオプションのようなものなので、よく使うサービスがあれば検討をしてみるという程度で良いでしょう。

現在の金融機関に対して数年以上にわたり返済の延滞がなく、直近で年収の大幅なダウンもない場合は、その金融機関から優良な返済者として見てもらうことができますので、現在の金融機関も借り換えされないように金利引下げを提示される場合があります。

引き下げ幅は、一番低い金利を提示する金融機関と比べると小さくなるかと思いますが、借り換えの際にかかる諸費用や手続きの手間などを考えると、借り換えをしないほうが賢い選択となるケースも少なくありません。

なお、現在の金融機関から金利引き下げの提案を引き出す上で大事なのは、「このままの融資条件では借り換えられてしまうかもしれない」と危機感をもってもらうこととなります。

そのため、とりあえずローン金利の引き下げを相談してみるというよりは、あくまで借り換えを前提として、金利が大きく引下がる他金融機関のシミュレーションなどを持って「借り換えをしたいと思っている」「この金融機関に借り換えを検討している」という具体的な意向を伝えると良いでしょう。

ローン借り換えのデメリットの一つ目は、借り換えの手間がかかるという点です。実際にローンを借り換えるまでに、借り換えの情報収集から金融機関探し、金融機関との打ち合わせ、比較検討、新規融資契約手続き、現行の金融機関との契約解消手続き、登記などの作業が発生します。

ある程度は手続きのための時間が必要となるので、シミュレーション段階であまり金利が大きく引き下がらない場合には、そのまま借り換えて続きを続行するかどうかを一度検討した方が良いでしょう。

最初に融資契約を行ったときと同様に、借り換えの際にも以下のように事務手数料や保証料、登記費用などがかかることになります。諸費用は総額で30万円～50万円程度かかる可能性がありますので、金利引き下げによる返済額の軽減額と合わせて検討をしましょう。

融資開始からすぐの借り換えや、何度も同じ金融機関からの借り換えなどをすると、その金融機関からの心証を悪くしてしまうケースがあります。

不動産投資は、物件選びと同じくらい金融機関を味方につけることが重要ですので、今後も長い付き合いをしていきたいと考えている金融機関とのコミュニケーションは慎重に進めたほうが良いでしょう。

まずは、現在の融資条件を確認することがスタートとなります。ローン残高、返済期間、融資金利、金利タイプ、返済総額などを確認しておきましょう。

現在の不動産投資ローンの金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断してくれるサービスなどもありますので、こういった診断もうまく活用して借り換え可能な融資条件を調べてみると良いでしょう。

次に、融資金利の引き下げが可能そうな金融機関を探しましょう。検討先としては、メガバンク、地方銀行、ネット銀行などが有力な検討先となります。ネットで簡単に下調べをしてから、電話や窓口に相談をすると良いでしょう。

現在の年収や年齢、勤務先、勤続年数、資産状況などの属性情報と、物件に関する情報などを提出すると、金融機関から具体的な融資条件や審査結果を教えてもらうことが可能です。現在の返済総額と見比べて、借り換えのメリットがどれくらいあるかを確認しましょう。

また、金融機関によっては、一定金額以上を預金する、ローンとは別の取引を開始するなどで、金利を優遇してもらえるケースもありますので、そちらについても確認をしてみると良いでしょう。

借り換えを検討してる金融機関から審査OKをもらい、借り換え先がある程度決まったら、それを現在の金融機関に伝えましょう。場合によっては、現在の金融機関から金利引下げの提案があるかと思いますので、それを借り換え検討先の条件と見比べて、今の金融機関でローンを借り続けるか、借り換えを続行するかを検討します。

借り換え先の審査が有効な期間は1ヶ月～2ヶ月程度となりますので、あまりに現行の金融機関との交渉が長引きそうな場合には、借り換え先の金融機関に相談をしてみると良いでしょう。

借り換えを続行する場合は、借り換えの実行日を新しい金融機関や司法書士などと話し合って決め、現在の金融機関にはローンを完済する申込書を提出します。借り換え先には、本申込を行い、正式な融資契約を締結します。

竣　工　2021年11月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区亀沢1-13-6
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットリョウゴク

■近隣周辺施設情報
セブンイレブンまで約130m
まいばすけっとまで約80m
ジョナサンまで約10m
meetsまで約900m
クリエイトまで約380m
アルカキットまで約1300m
ファミリーマート亀沢一丁目店まで約200m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約340m
山田記念病院まで約630m
横網交番まで約400m
シモジマ浅草橋本店まで約1670m
横網町公園まで約460m
薬ヒグチ両国店まで約440m

物件名	アイフラット両国賃貸
所在地	東京都墨田区亀沢1-13-6
最寄駅	都営大江戸線「両国駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	27戸	築年月	2021年11月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.45㎡～57.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の買い替えでは、今住んでいる住居を先に売る「先行売却」か、新居を先に買う「先行購入」かの２つの方法があります。

先行売却は、新居を購入する前に現住居の売却活動を行う方法です。現住居を先に売却することでまとまった資金を確保できるため、新居購入の資金計画を立てやすいといった特徴があります。

一方、先行購入は、現住居を売却する前に新居の購入活動を行う方法です。先行購入では時間をかけて予算に合う新居を探すことができ、良い物件が見つからなければ買い替えしないというパターンもあります。

住居を買い換える際には、「買い替えローン」という便利な融資制度を利用することができます。制度利用の流れや注意点について見てみましょう。

買い替えローンは、現在の自宅を売却してもローンの残債が完済できない場合に、不足分と新居の購入資金をまとめて融資してくれる制度です。ただし、買い替えローンを利用できるのは、自宅を売却してローンの残債に充当しても、完済することができない場合に限られます。

自宅を売却して完済できる方は、買い替えローンではなく通常の住宅ローンを利用することになります。

買い替えローンを利用するためには、「現住居の売却」と「新居の購入」の決済日を同じ日にする必要があります。以下、売却先行で買い替えローンを利用する流れを見ていきましょう。

買い替えローンの利用も含めた全体の計画を不動産会社に説明して、売買仲介を依頼します。買い替えローンの申し込み手順などは、業者のアドバイスに従うと良いでしょう。

現住居の販売価格を設定し、広告・募集を開始してもらいます。同時に、内覧対策を始めます。

現住居の売却活動を通じた集客具合や、内覧時の買い手の希望などを総合的に勘案し、売却可能額の目途を立て新居購入の資金計画を作成します。

あらかじめ目を付けておいた物件の現地確認と下見を行います。売却先行では、現住居の売却活動に並行して、新居のエリア選定や物件探しを行うことが重要です。

新居購入契約後でも融資を受けられないケースがあるため、買い替えローンの正式な申し込みの前に、融資を受けることができるかを金融機関に事前審査してもらいます。購入ができなくなる事態を防いでおくことが重要です。

新居の購入契約を締結した後は、金融機関に買い替えローンの正式な申し込みを行います。

現住居売却では、買主から手付金を除く売却残金を受け取り、物件を引き渡します。同時に、ローン残債を完済します。新居購入では、売主に手付金を除く購入残金を支払い、引き渡しを受けます。同時に「現住居の抵当権抹消」「新旧住居の所有権移転」「新居の抵当権設定」がされることになります。

このように買い替えローンを利用する場合は、売却と購入の決済を同時に合わせる必要があります。売却先行では、現住居の売却可能額を把握した上で新居購入の資金計画を立てることになるため、不動産業者のアドバイスを受けながら、スケジュールに従って売却と購入のステップを手際よく同時に進めていくことが求められます。

先行して新居を購入する先行購入の場合、現住居が思ったとおりに売却できる保証がないため、「買い替え特約」をつけることができます。

買い替え特約とは、新居の購入契約締結時に「現住居の売却が予定通りに進まなかった場合、新居の購入を白紙撤回できる」という決め事です。「〇月〇日までに」「〇〇円以上で売れなかったら」など売却期限や最低売却価格が満たされなかった場合に、購入契約を無効にすることができます。

通常、一方的な契約解除には違約金が発生し、払い込んだ手付金は返ってきませんが、買い替え特約では、違約金は発生せず手付金も無事に戻ってきます。ただし、買い替え特約を付けるには、売主と買主双方の合意が必要となります。

現在住んでいる住宅が予定通りに売れない場合、資金計画を見直す必要が生じ、新居の購入を進めることが難しくなることから、買い替え特約は、新居を買う側にとってメリットが大きい契約となります。

しかし、売主側からすると売却活動ができなくなるうえ、売買契約が白紙になる恐れがあります。そのため買い替え特約は、最低売却価格も相場より低く設定されるのが一般的ですが、それでも売主の合意を得るのはなかなか難しいといった事情があります。

売主にメリットがないと考えられる買い替え特約で合意してもらうためには、仲介業者の力を借りるのが効果的です。新居の購入を依頼する仲介業者と、現住居の売却も専属で任せる「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結び、全面的にバックアップしてもらうという方法です。

業者にとっては、新居の購入仲介のみならず現住居の売却仲介も契約でき、専任契約をもらえれば現住居の買主からの手数料も入ることになります。そのため新居の売主との交渉においても、特約を付けられるように動いてくれることが期待できます。過度な期待は禁物ですが、検討してみる余地はあるでしょう。

不動産を売却する場合、不動産業者に仲介を依頼する以外に、業者に直接買い取ってもらうという方法があります。

買取は、不動産を買取業者に買い取ってもらう売却方法です。買い取った業者は、取得した不動産を整地・リフォームなど手を入れ、売りに出します。このような費用がかかることもあり、業者の買取価格は通常の売却相場と比べて1～3割程度安くなります。

一般的には、買取より仲介業者に依頼して売るほうが高い価格で売却できますが、買取には売却までの時間を短縮できるというメリットがあります。仲介方式では、一般の買い手が現れるのを待つ必要があり、売却できるまで一定の時間がかかります。

一方、買取では業者が直接買い取ってくれるため、仲介よりもスピーディーに現金化できます。そのため、先行購入で新居を見つけて購入決定したものの、現住居を売りに出しても買い手がつきそうもないケースなどの場合、売却価格が多少下がっても許せる状況であれば、買取を検討してみても良いでしょう。

自宅を売却した場合に、一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。ただし、売却時に住んでいなかった家屋や敷地等は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件とされています。

所有期間が10年超の自宅を売却した場合、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の譲渡所得に対して、長期譲渡所得の税率よりも低い軽減税率が適用されます。

自宅を売却して他に買い替える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。税額が安くなるなどではなく、あくまでも課税の繰り延べになりますが、転居に伴って何かとお金もかかることを考えると、翌年に支払う税額を少なくできるのはメリットと言えます。

買い替えのため自宅を売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれなかった場合に、翌年以降最大3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

この特例の適用を受けるには、「平成31年12月31日までに売却すること」、また、「売却時に住んでいなかった家屋や敷地等は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が要件とされています。

住宅ローンが残っている自宅を住宅ローンの残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれなかった場合に、翌年以降最大3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

この特例は「居住用財産買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と異なり、買い換えを行う必要はありませんが、譲渡損失が生じた自宅に住宅ローン残高があることが要件となっています。

個人が、事業用の不動産を譲渡して、一定期間内に買換不動産を取得し、その取得の日から1年以内に買換不動産を事業用として利用したときは、一定の要件を満たせば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。

事業用とは、農業、製造業など様々な用途がありますが、アパート経営や駐車場経営など不動産賃貸も該当します。ただし、譲渡益が非課税となるわけではなく、あくまで課税を将来に繰り延べるものであることに留意してください。

不動産の単なる売却や購入と異なり、買い替えは売却・購入両方の連携を図りながら、時間的に近接して行う必要があります。そのため信頼できる不動産会社の力を借りることがとても大切です。

仮に買い替えにあたって十分な資金力があり、新居の購入を先行しても現住居の売却を急ぐ必要がないなどの場合では、新居の購入と現住居の売却は別々の業者に依頼し、じっくりと取り組むほうが有利な場合もあります。

しかし、一般的には現住居の売却資金を新居の購入資金に充てる場合や、借り替えローンを利用するケースが多く、そのためには売却と購入の密接な連携が求められます。そのため、買い換え実績が豊富で信頼ができる業者1社に絞って依頼するほうが良い結果を招くこともあります。

売却を依頼する場合は、複数の業者に査定を依頼し、査定額の根拠や担当者の対応などを見て信頼できそうな業者を決めていきます。また、購入の仲介をしてもらう場合は、紹介物件の豊富さや情報提供の内容・質などをみて決めることになります。

一方、現住居の売却と新居の購入両方を任せる買い替えの場合は、買い替え実績が豊富な業者の中で、無理のないスケジュールや有益なアドバイスを提供してくれる業者が候補となります。買い替え時に頼りになる不動産会社の条件には次のものが挙げられます。

竣　工　2021年7月
最寄駅　亀戸水神駅徒歩9分
総戸数　40戸

住　所　東京都江東区亀戸7-41-12
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スパシエルクスカメイド

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ亀戸7丁目店まで約230m
ライフ亀戸店まで約380m
ローソン亀戸7丁目店まで約230m
セブンイレブン江東亀戸7丁目東店まで約390m
ファミリーマート亀戸中之橋店まで約380m
セブンイレブン亀戸駅東口店まで約750m
アトレ亀戸まで約1190m
江東病院まで約1140m
城東警察署亀戸交番まで約500m
江東区立亀戸図書館まで約230m
江東亀戸七郵便局まで約230m

物件名	スパシエルクス亀戸賃貸
所在地	東京都江東区亀戸7-41-12
最寄駅	東武亀戸線「亀戸水神駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上11階 RC造
総戸数	40戸	築年月	2021年7月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アースティー
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.70㎡～25.74㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパートローンは住宅ローンと異なり、賃貸事業の資金として貸し出されるお金となりますので、事業収益が安定的に見込める限り返済はできるという考えに基づいて審査されるためです。

なお、返済期間については耐用年数と同じ期間になるのが一般的ですが、アパートの耐久性が高いと評価される場合には30年以上のローンが組めるケースもあります。

住宅ローンでは給与収入から返済するという観点で銀行が見るため、年収の5倍～10倍程度といった目安がありますが、アパートローンの場合は収益性や物件の担保能力なども加味されるため、年収の10倍～15倍程度までローンを組むことが可能です。

住宅ローンは毎月の給与収入の中から返済をしていると思います。住宅ローンは年収や仕事内容・資産状況や他の借り入れなど個人の信用情報をもとに審査されますが、アパートローンは個人の信用情報だけでなくアパートの担保能力や事業収益なども審査の対象となります。

このようにアパートローンと住宅ローンでは審査で見ている内容が異なりますので、住宅ローンがあるからといって、そのことが理由でアパートローンを借りられないということはありません。

頭金の額は物件の収益性や担保価値によって変わってきますので、一概にいくらと決めつけることはできませんが、一般的には物件価格の5%～10％前後になってくると考えるといいでしょう。

また、築年数が経った中古アパートの場合は、新築や築浅のアパートよりも空室リスクが高いということで、より多くの頭金が必要になるケースがありますので注意しましょう。

アパートローンは住宅ローンよりも金利は高めに設定されています。金利は金融機関によって異なりますし、固定金利か変動金利かによっても変わってきますが、大まかには1.5%～4.5％くらいがアパートローンの金利の範囲になります。金利は借主の年収や勤務先、資産などによって変動します。

また物件の種類としては、新築アパートのほうが中古アパートよりも空室リスクなどが低くなるため、金利は低くなる傾向にあります。アパート販売会社の実績や信用力も金利に影響することがあります。

金融機関によって細かいルールは違いますが、一般的には可能です。変更にあたり手数料がかかることや、固定金利の特約型で3年固定や5年固定などの金利タイプで契約している場合はその期間内の変更がきかないことがあります。

また、変動金利から固定金利へ変更する場合は、以前の金利ではなく、その時に設定されている固定金利での契約になるので、変更したい場合は以前の資料だけを見るのではなく、必ず金融機関に確認をしましょう。

上場している大手の不動産会社などは多くの金融機関と提携している上、契約実績も多いので中小企業にはない特約などがある場合があります。例えば、金利が低くなる特約があったり、いくつかの条件が揃えば金利が低くなったりする、といったことです。

金利は不動産投資をする際に成否を左右する重要な要素となりますので、提携している金融機関がいくつあるかといったことや、特約などがないかを確認しておくことは必要でしょう。

アパートローンの場合、一般的には物件が担保になるため連帯保証人は必要としないケースが多いのですが、一部の金融機関では必要とする場合もあります。また、契約者が高齢の場合や団信に加入しない場合は、相続人のうち事業継承者に連帯保証人を求められる場合があります。このように連帯保証人が必要か必要でないかは、個別の事情によっても変わってきます。

アパートローンの審査は物件の収益性や担保価値、契約者の資産状況などを見ます。金融機関とすでに取引があったり、収益性や資産価値が十分条件を満たしている時などの場合は1週間くらいで通過することがあります。収益性、資産価値など調査をしなければわからない場合は1、2ヵ月かかることもあります。

審査に不利な情報も隠さない、あるいは嘘をつかないということです。上記質問で触れたように審査は物件の収益性や物件の担保価値などをもとに行われます。しかし、金融機関が負うリスクは「借主が本当に返済してくれるかどうか」という点です。そういった意味で最終的には信用できる人かどうか、という点を見られます。正直な気持ちで審査に臨むことが大切です。

現在、地方で目立ってきている空室率などの事例や2018年のシェアハウス投資の問題、不正融資などの問題から金融庁や金融機関がアパートローンを厳しい目線で見るようになってきています。そして、その影響は投資家が実感として感じられるレベルまで拡大しています。

たとえば、野村不動産ソリューションズ株式会社が、不動産投資サイト「ノムコム・プロ」の会員に対して毎年行っているの調査結果では、52.8%が「変化を感じる」、その内87.7％が融資について「審査が厳しくなった」と回答しており、融資が厳しくなったという見方が大幅に増加しています。

厳しい融資環境下でもアパート自体に収益力や担保力があれば、融資審査は突破しやすくなります。たとえば、新築アパート大手で融資実績も豊富なシノケンプロデュースという会社が開発している物件を詳しく見てみると、以下のような特徴を持っていることが分かります。

実際に3万戸を超える管理戸数に対して入居率99%という実績面などについても金融機関から高く評価され、金利1%台という低い金利での融資実績や最長35年間という長い返済期間などでのローン実績につながっていると考えられます。

今後、アパートローンの審査や融資条件を有利に進めていくには、10年後・20年後にも入居率や資産価値を維持できるような、高品質で収益性の高いアパートを選んでいくことが大切です。

アパートローンの融資審査に申し込む前に、まずは金融機関から評価してもらえるような立地や建物性能、実績などについて理解を深めてから、再度物件を検討されてみると良いでしょう。

竣　工　2021年10月
最寄駅　西太子堂駅徒歩9分
総戸数　31戸

住　所　東京都世田谷区上馬2-19-10
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アークマークサンゲンヂャヤ

■近隣周辺施設情報
スーパーオオゼキ野沢店まで約230m
成城石井柿の木坂店まで約1520m
まいばすけっと野沢2丁目店まで約240m
ファミリーマート上馬交差点前店まで約180m
ローソン上馬4丁目店まで約320m
ナチュラルローソン世田谷弦巻3丁目店まで約1680m
ナチュラルローソン上馬3丁目店まで約200m
トモズ上馬店まで約200m
駒沢病院まで約580m
まつした歯科まで約1600m
深沢クリニックまで約1730m
世田谷上馬郵便局まで約280m
世田谷弦巻郵便局まで約1590m
城南信用金庫駒沢支店まで約240m
ゲオ駒沢大学店まで約620m
オリジン弁当上馬店まで約100m
ドトールコーヒーショップ駒沢大学駅前店まで約500m

物件名	アークマーク三軒茶屋賃貸
所在地	東京都世田谷区上馬2-19-10
最寄駅	東急世田谷線「西太子堂駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上5階 RC造
総戸数	31戸	築年月	2021年10月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社グローバン企画
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.65㎡～26.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

インターネット上でほとんど完結するのが、インターネットを利用した物件調査と、一括査定サイトを利用した査定依頼です。こちらは自分で不動産情報サイトから売却相場を調べたり、自分の物件情報を入力して査定価格を確認したりするものです。

不動産会社での情報収集、不動産会社が主催するセミナーへの参加は、不動産会社やセミナー会場に直接赴く必要があります。しかし、不動産会社の営業マンやセミナー講師などに、自分の疑問や不安を直接聞くことができるメリットがあります。

時間をあまりかけずに売却価格の情報収集をできるのがインターネット、時間をかけてじっくりと話を聞き、疑問を解消できるのが直接訪問での情報収集だと言えます。

不動産情報サイトでは、立地や築年数、面積といった不動産の査定に関わる条件を入力することで、その条件に応じた物件情報を確認することができます。自分が所有する物件と似たような物件を検索してみましょう。

スマートフォンでの閲覧がしやすいサイトも増えていますので、パソコンがなくてもどこでも手軽に物件情報を知ることができるのがメリットです。また、検索結果をソートしたり、検索結果に応じて気になった物件の内覧予約を、その場で取ったりできることからも利便性が高いと言えます。手軽に多数の情報をチェックできる点が、不動産情報サイトのメリットです。

不動産一括査定サイトは、自分が所有する物件の築年数、住所、面積、その他構造などの情報を入力すると、物件近くで営業している不動産会社から、「その物件はいくらで売れるのか」という査定のメールや、電話がもらえるサービスです。

不動産情報サイトに載っている物件価格は値付けの方法が様々であり、物件によっては相場に近い数字ではない可能性もあります。しかし、一括査定サービスで提示される売却価格は、不動産のプロである不動産会社の担当者が査定した数字です。複数の業者からの査定額を比較検討することで、より実際の売買相場に近い数字を把握できるでしょう。

そして、複数の不動産会社の中から売却を任せたい会社が見つかれば、実際に物件に招き、より精密な査定を受けることができます。手軽さと正確さの両方を兼ね備えているのが、一括査定サイトのメリットです。

直接不動産会社に赴き、自宅などの所有物件の売却について相談しても良いでしょう。対面で不動産会社の担当者と話しながら、自分の希望や目的を伝えていきます。面積、築年数という数字だけではなく、数字だけでは伝えられない建物の状態、周辺環境なども査定に加えてもらうことができます。

実勢価格に近い数字を出してくれることが期待できるのは、その物件のあるエリアで長年営業している不動産会社です。「あなたが売ろうとしている物件のエリアにはどのような住人がいて、どういった物件が売れやすいのか」というエリアに関する情報は、長年その地域に腰を据えている業者ならではの信頼性があると言えるでしょう。

また、不動産会社に直接相談を行うことで、「これから先の見通しとしては、もしかしたら少し待てば、もっと高く売れるかもしれない」など、単に査定に関する話だけではなく、不動産市場全体の話まで聞くこともできます。そして、その場で担当者の人柄を知り、「この人であれば信頼できそうだ」と思えば、不動産売却の契約を結ぶことを考えても良いでしょう。

不動産の売却は、基本的に不動産仲介会社の手を借りることになります。インターネットや一括査定サイトを経由して不動産会社にたどり着くのか、それとも不動産仲介会社に直接赴くかの違いとも言えます。

不動産売却についてのセミナーを積極的に開催している不動産会社があります。今の不動産市場を見ながら、「上がり目の相場なので不動産を売るべきだ」「不動産を高く売るにはどうしたらいいのか」といったノウハウを聞くことができます。

また、大抵のセミナーでは、終了後に個別相談の時間などを設けています。セミナーで聞いた内容の中から、不安な点や疑問点など、解消したい部分を詳しく聞くことができます。

セミナーは不動産会社のスタッフだけではなく、外部の宅地建物取引士やファイナンシャルプランナー、税理士や資産形成アドバイザーなどの専門家が主催することもあります。不動産投資や資産運用に詳しい方から、様々な情報を聞くことができるのです。

インターネットで売りに出されている物件は、玉石混交で様々です。先に書いたとおり、不動産情報サイトでの掲載価格は必ずしも適正というわけではなく、値下げをしてようやく売れたというケースもあります。

また、自分が所有する物件の相場を調べようと思っても、似た条件の物件が常に売りに出されているとは限りません。さらに、建物の状態まで詳しく記載された物件はあまり多くなく、必要情報が全て揃っているとは言えません。

一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社から査定をもらうことができます。時々ですが、その中で群を抜いて高額な査定価格を持ちかける不動産会社もあります。他社が3,000万円や3,100万円などと査定額を提示しているのに対し、1社だけ4,500万円の値をつけたら、ついついその会社に任せたくなる気持ちが出るかもしれません。

しかし、それほど他社とはかけ離れた高値をつける会社は、専任媒介・専属専任媒介契約を狙っているだけと考えることもできます。不動産会社にとって専任媒介契約や専属専任媒介契約を結べることはメリットになるので、売り主の注目を引くために飛び抜けた高値をつけてくるのです。

そこで、実際に契約を結んでみると、売却活動に入った途端、「この査定は高すぎた。売れないのでもうちょっと値下げしましょう」と、他の会社と同等の査定額に値下げをさせるケースもありえます。

高い査定価格を提示すること自体が必ずしも悪いわけではありません。その会社が富裕層の顧客を抱えており、顧客の要望とあなたの物件が一致したため、高値がつくケースも0ではありません。

しかし、相場からかけ離れた高い売却価格を設定しているうちは、問い合わせすら来ないという可能性が高くなり、結果として売却が完了するまでの期間が長くなってしまうリスクがあると言えます。

例えば、あなたが売ろうとしている物件が戸建て物件だとします。そこで、マンションの売買を得意とする会社に話を持ちかけても、戸建てを欲しがっている得意先が少ないことが考えられます。

そのようなミスマッチが起こってしまうと、時間をかけてもなかなか物件が売れない可能性が高くなりますし、営業マンもいまいち頼りなさげに見えてしまい、心理的に今後の提案をフラットに受け入れられなくなってしまうこともあります。

また、担当者の能力で売却までの時間や価格が左右されることもあります。いきなり決め打ちのように「この不動産会社に売却を任せよう」とするのではなく、複数の不動産会社を訪れ、比較しながら一番良さそうな会社をじっくりと決めましょう。不動産会社経由の情報収集は時間がかかりますし、当たり外れが起こり得るのが難点かもしれません。

竣　工　2022年1月
最寄駅　笹塚駅徒歩5分
総戸数　41戸

住　所　東京都渋谷区幡ヶ谷1-10-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ケルスコートササヅカ

■近隣周辺施設情報
成城石井幡ヶ谷店まで約310m
ライフ幡ヶ谷店まで約400m
ファミリーマート幡ヶ谷駅南店まで約110m
ファミリーマート幡ヶ谷駅北口店まで約240m
セブンイレブン渋谷幡ヶ谷駅前店まで約290m
ダイエー幡ヶ谷店まで約290m
スワローチェーンクリーニングまで約130m
佐野歯科クリニックまで約110m
幡ヶ谷南郵便局まで約140m
ミネドラッグまで約100m

物件名	ケルスコート笹塚賃貸
所在地	東京都渋谷区幡ヶ谷1-10-4
最寄駅	京王線「笹塚駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	41戸	築年月	2022年1月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（24.65㎡～61.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資の利回りとは、「物件取得でかかった費用に対する年間収益の割合」を指し、物件の儲ける力を計る重要な指標として使用されています。たとえば、ワンルームマンションを購入して賃貸に出した場合、初期投資額（購入にかかった金額）に対して1年間で家賃収入がどれだけ得られるか、ということを表すのが利回りです。

表面利回りとは、「物件価格に対する年間収益の割合」です。利回りの値が大きいほど儲かる可能性の高い物件であることを意味し、物件の利回りを見比べることで収益性の良し悪しを計ることができます。

たとえば、3,000万円の中古ワンルームマンションが2つある場合、1つ目の表面利回りが5％、2つ目が6％だとすると、2つ目の物件のほうが多くの利益が得られると予測することができます。

表面利回りは不動産会社や不動産情報サイトの物件紹介ページの物件情報の1つとして使用されているため、見たことがないという方は一度確認してみると良いでしょう。

実質利回りは年間の収益から年間維持費を差し引いた年間の利益を「物件価格＋購入時の諸費用」で割った指標となります。

収益物件には年間を通じて発生する維持管理費、修繕積立金や火災保険料などのランニングコストのほか、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。このほか物件購入時には不動産仲介手数料、司法書士報酬、登記印紙代、不動産取得税などの費用・税金も必要です。

これらは儲けを減らす費用となるため、物件の正確な収益力を計るためには総合的な年間維持費を含めて計算しなければなりません。さらに不動産経営では空室が発生することもあるため、利回り計算では将来の空室による収益の低下を反映させる必要があります。

表面利回りは、購入価格と年間の家賃収入のみで計算する指標でしたが、実質利回りはランニングコストを差し引いた現実的な収益性を計ることができる指標と言えます。

各地域における物件種類別の利回りの相場をグラフにしたものですが、利回りは3大都市圏の地域よりも地方のほうが高くなっています。大都市圏の物件価格が地方圏よりも高い水準にあるため、利回りの計算式の分母となる物件価格は大都市圏のほうが割高となり、大都市圏の利回りは低くなります。

国内不動産を売却する際は譲渡所得税をはじめとして様々な税金がかかります。一方、海外不動産を売却する場合には、国によって「課税されるもの」と「されないもの」に分かれます。海外での売却は想定以上に税金の負担が大きくなり収益性が落ちることもあるため、事前に理解しておくことが大切です。

日本では所有期間が5年以下であるか、あるいは5年を超えるかによって課税譲渡所得に対する税率が変わります。課税譲渡所得とは、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出するものになります。

賃貸収入を得ると確定申告する必要がありますが、このとき経費として計上した減価償却費の合計金額を取得費から引くことになるため、減価償却費が大きいほど取得費が少なくなり、課税譲渡所得も増えます。

譲渡所得税は課税譲渡所得に税率をかけることで、税額を算出します。税率は所有期間によって異なり、譲渡した日の年の1月1日時点で決まりますが、5年以下の場合、税率は39.63％になります。一方、所有期間が5年を超えると税率は20.315％（所得税・復興税15.315％と住民税5％）になり、税額は少なくなります。

海外で不動産を売却した時に、現地で税金が課せられることがあります。海外不動産投資では国によって税制が異なり、例えばマレーシアでは所有期間が5年以内まではキャピタルゲイン税の税率は30％になりますが、6年目からは5％とかなり低くなります。

一方、シンガポールにはキャピタルゲイン税がありません。さらに家賃収入に対するインカムゲイン税もありませんが、その代わりに取得時に支払う税金が高くなっています。不動産投資家にとっては値上がり分が大きいほどお得になる国といえます。

このほかカンボジアもキャピタルゲイン税がありませんが、今後の法改正によって課せられる可能性があります。海外不動産の売却にかかる税金の内容は、購入する前にきちんと把握しておきましょう。

海外不動産投資は家賃収入であるインカムゲインよりも、値上がりなどによる売却益であるキャピタルゲインのほうがメインになります。物件は長く所有しているほうが譲渡所得税は安くなりますが、物件の値上がり具合や為替変動などを総合的に判断して、売り時を見極めることが重要です。

譲渡所得税が安くなっても為替差損でメリットがなくなる場合もあります。売却を検討する際は現地の不動産価格の推移などをチェックしながら、タイミングを探すようにしましょう。

海外不動産を売却する時の税金を把握したら、次は外国税額控除について確認しておきましょう。外国税額控除とは、現地で納めた税金を日本の確定申告の時に還付してもらえる制度です。

外国税額控除は海外でキャピタルゲイン税を支払い、日本でも譲渡課税所得を納めた場合、二重課税となることを防ぐための制度となります。租税条約を結んでいる国同士で適用され、欧米や東南アジアなど国交のある国を中心に外国税額控除を利用できます。

なお国交を結んでいない台湾とは租税条約を締結していませんが、日台租税協定を結んでいるため、実質的に二重課税を回避することができます。

なお海外で支払った税金を必ずしも全て取り戻すことができるわけではないことに注意が必要です。控除金額には上限があるため、例えば日本での課税所得税を上回った税金を海外で支払っていても日本の所得税をゼロにはできません。

日本での所得総額に対して海外不動産を売却した時に得る所得金額の割合が少ないほど、控除できる税額は少なくなります。キャピタルゲイン税が高い国の不動産を短期間の所有で売却するような場合には注意しましょう。

現地で納めた税金が控除限度額を超えていると、確定申告で全てを還付してもらうことができません。しかし控除しきれなかった分の税金は、住民税から控除することができます。道府県民税からは12％まで、市町村民税からは18％まで控除することが可能です。さらに住民税でも控除しきれない場合、翌年以降3年間は繰越控除をすることができます。

海外不動産を売却する時には、値上がりによるキャピタルゲインを期待することができます。しかし購入希望者はできる限り安く購入しようとするため、購入希望者との値下げ交渉に応じる必要が出てきます。

値下げ交渉で大切なことは、売却する物件について熟知しておくことです。交渉自体は売主に代わってエージェントが行いますが、購入希望者からシロアリや水漏れなどの欠陥を指摘されれば値下げ要求に対して強気に応じることも難しくなります。そのため事前に不具合や修繕が必要な箇所を把握して修繕しておくなど、あらかじめ準備をしておくことが大切です。

海外不動産の売却は現地のエージェントに任せるのが一般的ですが、エージェントは会社組織であったり、個人で活動している場合もあったりするなど様々です。いずれにしても実績のあるエージェントを選ぶことが重要です。

特に東南アジアのように中古物件の売買市場が十分に整備されていない土地では、「買い手探し」においてエージェントの力が不可欠です。多くの購入希望者は少しでも安く買おうとするため、希望価格よりも高い金額で売却を決めてもらうには、エージェントに相応のリサーチ力が必要になります。

周辺相場の動きと今後の不動産相場の動向などの情報を常に仕入れることができ、そのうえで売り出す物件にどれだけの価値があるのかを、購入希望者に説明できる能力が求められます。売却実績が豊富で交渉能力の高いエージェントを見つけることが売却を成功させるか否かの分かれ目となるわけです。

エージェントは、知人や投資仲間から実績のある者を紹介してもらえれば良いですが、そのようなコネがない場合は不動産情報サイトでも探すことができます。あるいは日本で活動しているエージェントから探してみるのも良いでしょう。

東南アジアの物件の場合、東南アジア全体で1,600社、10,000名以上のローカル不動産エージェントのネットワークを利用して売却を仲介できる「ビヨンドボーダーズ」のような会社もあります。売却の際は1社だけでなく、複数社のセミナーなどに参加して、各社の現地ネットワークや実績、リサーチ力、情報力などをチェックしてみると良いでしょう。

また、中古不動産の値下がり幅が小さく、建物の価格比率が高いため減価償却による節税効果が高いことから、アメリカ不動産の売買も人気となっています。アメリカ不動産投資であれば、東証1部上場企業のオープンハウスが国内トップクラスの実績を有しています。また、定期的にセミナーも開催しており、アメリカ不動産に関する様々な情報を得ることもできます。

エージェント選びでは、こまめに連絡が取れるかどうかも重要です。国により異なりますが海外のエージェントとのやり取りは日本との時差が障壁になることがあります。現地のエージェントと連絡を取る場合、メールが主となることもあるため、レスポンスの早いエージェントを選ぶと何か問題が発生してもスムーズに解決しやすくなります。

海外の不動産の売却では為替差損益にも注意が必要です。海外不動産を売却すると、現地のお金で代金を受け取るため日本円に換金することになります。その際、購入時よりも円高に進んでいると為替差損が生じます。為替差損とは、日本円を外貨に換えて再び日本円に戻した時に、為替変動により最初の金額よりも得られる日本円が少なくなることです。

例えば1,000万円を米ドルに交換する際にレートが1米ドル100円であった場合、1,000万円は10万米ドルになります。しかし10万米ドルを日本円に戻したときに1米ドル90円と円高へ振れていた場合、受け取れる日本円は900万円になり、100万円の為替差損が生じることになります。

不動産の売買は金額が非常に大きいため、為替が購入時より少しでも円高に振れていると、大きな損失を被ることになります。逆に円安に振れていればその分為替差益が生じ、多くの日本円を受け取ることができます。

現在の為替相場はアメリカ経済が好調であることと日本の政策金利が低く維持されていることから、ドル高円安傾向が続いています。しかしアメリカが景気の減速を観測して利上げを終了させ、逆に日本が低金利政策を終了させて利上げに向かった場合、円高に進む可能性も十分にあります。

ドルが弱くなればほかの国の通貨にも影響を与えるため、海外不動産を購入して売却による出口戦略を立てる際は、為替の動向にも十分に注意することが大切です。

竣　工　2021年11月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　34戸

住　所　東京都墨田区立川4-16-7
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
レオーネキンシチョウ2
レオーネ錦糸町Ⅱ

■近隣周辺施設情報
墨田区立菊川小学校まで約190m
墨田区立深川第七中学校まで約740m
菊川幼稚園まで約10m
三菱東京UFJ銀行まで約350m
ダイソーくすりの福太郎菊川店まで約230m
スーパーオオゼキ菊川店まで約340m
ライフ菊川店まで約450m
肉のハナマサ住吉店まで約450m
マルエツ菊川店まで約510m
オーケー住吉店まで約500m
かほる歯科クリニックまで約180m
ファミリーマート立川四丁目店まで約150m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約320m
菊川公園まで約90m
大横川親水公園まで約470m

物件名	レオーネ錦糸町2賃貸
所在地	東京都墨田区立川4-16-7
最寄駅	都営新宿線「菊川駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	34戸	築年月	2021年11月

■駐車場　　　2台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　都市建築デザイン株式会社
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.49㎡～40.81㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

インターネット上には不動産の情報を扱うサイトがたくさんありますので、まずはそういったサイトで自分が所有する不動産と似たような条件の物件情報を見たり、不動産市況について書いてある記事などを読んだりして、自分の所有する不動産が売れそうかどうかを判断しましょう。どういった不動産情報があるのかをご紹介します。

江東区・駅徒歩10分以内・専有面積60～70㎡・築年20～25年という形で検索を行った結果、3,180万円～4,760万円の物件が36件ヒットしました。この価格帯の範囲で売り出せば、売れるかもしれないという安心感が持てるのではないでしょうか。

不動産を売却する際に使うサイトが不動産一括査定サイトです。こちらのサイトは一度物件情報などを入力すれば、複数の不動産会社が査定をしてくれる仕組みになっています。

不動産の査定を一社だけに依頼すると、売出価格の正確さが掴みづらく、相場からかけ離れた価格となってしまう可能性がありますが、複数の不動産会社に価格査定を依頼することで、おおよそその価格帯で売れるという目安が分かりやすくなります。また、査定額の最安値と最高値を把握できるため、最低これくらいなら売れる、という値下げラインの確認もできます。

以下は全国1,800社以上の不動産会社と提携している不動産一括査定サイト『イエウール』の画面です。ここから必要情報を入力し「査定スタート」ボタンを押して、物件情報と売主の個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社から価格査定を受けることができます。

複数の業者から査定価格を貰ったら、それを参考にして相場価格を把握するだけでも良いですし、良さそうな提案をもらった不動産会社に仲介を依頼しても良いでしょう。仲介を依頼する場合、イエウールでは最大6社の査定を比較することができるため、どこに頼むかを選びやすくなっています。

レインズ不動産取引情報提供サイトでは不動産売買の成約事例を調べることができます。一般的な不動産情報サイトでは今売りに出ている物件の価格帯を確認できますが、レインズでは実際に売買された情報が掲載されていますので、より正確な売却価格を推測することができます。

不動産情報サイトと同じようにエリアや築年数、駅からの距離、間取りなどで検索して類似物件の成約価格を調べましょう。以下は「東京都江東区・マンション・駅徒歩10分以内・専有面積60～80㎡・築20年超」という条件で検索した時の成約価格一覧です。

レインズでは成約価格が単価表記となっているため、例えば画像1番目の物件だと、単価53万円×60～80㎡＝3,180～4,240万円、という形で成約価格帯を求めることができます。複数の成約事例を合わせてみることで、売出価格をどれくらいに設定すればいいかが分かってきます。

不動産流通機構や国土交通省などの発表しているデータを見るのも、売却価格の相場を確認できる方法のひとつです。たとえば東日本レインズの「首都圏不動産流通市場の動向」などが売却の参考として使いやすいでしょう。

このような機関のデータには個別の案件情報は記載されていませんが、過去数年間の成約件数の推移や築年数別平均価格、エリア別の成約件数といったように、市況データを見ることができますので、自分が所有している物件と条件の近い物件が実際に売れている件数などを確認することができます。

インターネット上での情報収集はすぐに始めることができ情報量も多いためおすすめですが、その他にも不動産売却に関する情報を入手する手段はいくつかあります。こちらも合わせて押さえておきましょう。

不動産会社や不動産投資家、ファイナンシャルプランナーなどが不動産の売却に関するセミナーを実施していますので、参加を検討してみても良いでしょう。

不動産会社の行うセミナーであれば、勉強ができるだけではなく、そのまま仲介や買取の相談を行うこともできます。セミナーを聴いて信頼できそうな業者であれば、具体的な相談を持ちかけることも検討しましょう。

また、投資家のセミナーでは不動産を高く売るための具体的なノウハウが学べたり、ファイナンシャルプランナーならお金に関する周辺知識も含めて教えてくれたりということが期待できます。

書店に行けば不動産の売却に関する本を何冊か見つけることができるはずです。本もセミナーと同じく様々な著者が出版しており、それぞれの目線で詳しい情報が書かれています。情報量が多いため、役立つことも多いかもしれません。

書店に行く以外にも、古本屋や電子書籍、図書館を使うことでも本を見つけることができますが、古本や図書館で借りる場合、10年以上前などあまりに古い本だと不動産市況がまったく異なっていたり、不動産売却の手法やコツが古い情報だったりする場合がありますので、なるべく出版年が新しいものを選ぶと良いでしょう。

仲介業者は不動産を売買した時の仲介手数料で利益を得るため、できるだけ多くの物件を取り扱いたいと思っています。そのため仲介業者に自分の物件を売却できるかどうかを聞くことで、いくらで売却できそうか、どれくらいの期間で売却できそうかなどを細かに教えてくれます。

物件近隣の不動産会社であれば、そのエリアの不動産の流通情報をよく知っていますので、そのエリアでの成約事例なども確認すると良いでしょう。

不動産を初めて売却する際は、実際に売れるまでは本当に売れるかどうかといった不安はつきものです。しかし、近隣の仲介会社に聞いたり、不動産情報サイトを見たり、成約事例をネットで調べたりしてみると、思った以上に不動産の売買が活発だということがわかります。

売却できるかどうかが不安な時は、今回解説したような方法を使って、できるだけ多くの情報を仕入れるようにすることが不安を解消する方法になります。

また、売却する方法は仲介だけではありません。不動産会社の中には買取を専門に行っている業者もあります。価格にこだわらない場合は、買取も視野に入れて売却を考えると不安も軽減できるのではないでしょうか。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　36戸

住　所　東京都台東区松が谷3-20-10
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ログアサクサクラシック

■近隣周辺施設情報
アトレ上野まで約1300m
かっぱ橋道具街まで約280m
浅草花やしきまで約800m
仲見世商店街まで約800m
まいばすけっと合羽橋北店まで約220m
セブンイレブン台東北上野2丁目店まで約330m
ファミリーマート台東松が谷店まで約410m
ローソンストア100北上野二丁目店まで約410m
東上野六郵便局まで約350m
ドン・キホーテ 浅草店まで約800m
ダイソーココスナカムラ入谷店まで約600m
ココスナカムラ入谷店まで約680m
ウエルシア台東入谷調剤薬局まで約650m
みずほ銀行 稲荷町支店まで約890m
三井住友銀行いなげや入谷店出張所まで約600m
いずみ歯科クリニックまで約50m
医療法人社団全仁会上野病院まで約1100m
永寿総合病院まで約1200m
上野警察署まで約980m
上野恩賜公園まで約800m
上野動物園まで約1200m
東京国立博物館まで約800m
台東区役所まで約900m

物件名	ログ浅草クラシック賃貸
所在地	東京都台東区松が谷3-20-10
最寄駅	東京メトロ日比谷線「入谷駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上13階 RC造
総戸数	36戸	築年月	2022年1月

■駐車場　　　―
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　30台
―――――――
■設　計　　　株式会社AUS総合研究所
■施　工　　　株式会社三木組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.59㎡～43.29㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定額とは、不動産を査定した際に出される価格のことを言います。ただ、査定した価格でそのまま売りに出すかというとそうではありません。

査定には簡易査定と訪問査定の2段階があります。まずは不動産会社が物件情報をもとに簡易査定で価格を試算し、売主がその価格で話を進めても良いと判断した場合に、不動産会社の担当者が訪問査定を行います。訪問査定では物件の状態や周辺の環境などをチェックした上で最終的な売り出し価格を決定します。

訪問査定前の査定価格であれば、自分で調べることでおおまかに知ることができます。以下に方法をご紹介しますので、参考にしてみましょう。

インターネット上には不動産情報サイトが数多く存在しますので、そういったサイトを利用して自分が所有する物件と同じエリアや築年数、駅からの距離などで検索して相場を調べる方法があります。

投資用物件のマンションのみ紹介しているサイトと、投資用と居住用を一緒に紹介しているサイトがあります。投資用物件の専門サイトでは価格だけでなく、利回りや周辺環境のような価格決定に関係してくる情報も記載されていますので、さらに細かな情報から査定価格を割り出すことができます。

不動産情報サイトで見られる物件の価格は実際に売りに出している価格ですので、実際に売れた価格とは異なります。実際に売れた金額を知るためには成約事例が掲載されているサイトを見ると良いでしょう。

レインズマーケットインフォーメーションというサイトでは、住所や駅からの距離、広さ、売買時期などで検索をすると、実際に取引された物件の㎡単価を調べることができるようになっています。不動産情報サイトでは売り出し価格しかわかりませんが、このサイトだと成約価格がわかりますので、より実態に近い価格を知ることができます。

自分のマンションがあるエリアの不動産会社が出しているチラシや広告を参考にするのも一つの方法です。そのようなチラシには物件名や部屋番号まで書いてあることがありますので、比較対象物件がわかりやすいというメリットがあります。

自分が所有するマンションの他の部屋が売りに出ていることもありますので、自分の物件がどのような評価を受けているのかを知ることができます。

また、定期的に不動産会社に顔を出したり、不動産会社に自分の物件情報を伝えて同じ建物の部屋が売りに出た場合に連絡をもらったりすることで、早く情報を入手することができます。不動産会社とコミュニケーションが取れ、査定の時にスムーズに話が進められるメリットもあります。

投資用不動産の査定をする際に使われている計算方法が収益還元法です。収益還元法には直接還元法とDCF法がありますが、直接還元法は一年間の純収益と還元利回りの数値のみを使って計算できますので、不動産価格の試算が初めてだという方でも試算することができます。以下が計算式です。

購入希望者が物件を内覧する時間や回数は限られていますので、決断をする際に部屋の第一印象はとても重要な要素になります。第一印象を良くするには、清潔で明るく広い空間を演出することが大切です。

壁や床がピカピカだったとしても、サッシや窓枠などを触った時に、手が汚れたりするようだと不潔なイメージを与えてしまいます。また、部屋の中が暗いとジメジメして狭いイメージを持たれてしまう可能性もあります。

掃除の際は窓枠などに埃が残っていないかなど細かくチェックし、窓のカーテンは全て開けて、できる限り光を取り込んだ状態で案内するように心がけましょう。

部屋の掃除と同時に行うのが、部屋の設備の点検です。投資用物件であれば、入居者が退去した後に原状回復作業を行っているとは思いますが、インターホンやエアコンなどの設備に故障や損壊がないか、必ず自分でもチェックするようにしましょう。

特に水回りの故障は、物件受け渡し後に発覚すると大きな問題になることもありますので、きちんと水が出るか、水漏れはないかなどしっかり確認するようにしましょう。故障や損壊だけでなく、カビや臭いがないかも確認することが大切です。

内覧では部屋用のスリッパでベランダに出るケースが多く見受けられますが、できればベランダ用のスリッパも準備しておくと良いでしょう。ベランダを歩いた際にスリッパの裏に付着した砂などで、室内の床に傷を付けないようにするためです。

また、スリッパを風雨などで汚さないように、ベランダに置きっぱなしにせずに、ビニールなどに入れて収納しておくようにしましょう。

こういった気遣いは部屋を汚さないためだけではなく、購入希望者に物件を丁寧に扱っていることをアピールするためでもあります。こうすることで、希望者が隠れた欠陥などを不安視する気持ちが薄れ、購入を決断してもらいやすくなります。

これまで、内覧前に準備しておくことについて触れました。次に内覧時の売主の対応について見てみたいと思います。

せっかく部屋をきれいに掃除していても、売主の服装がだらしなかったり、髪の毛がぼさぼさだったりすると、買主は売主に対して不信感を抱き、部屋のイメージまで悪くなってしまいます。そのため内覧時には、普段着でも構いませんが清潔できれいな身なりをするように心がけましょう。

また服装だけでなく、笑顔で接することもイメージを良くするには大切なことです。

内覧の際は買主にとって不利になるような情報でも正直に話すことが大切です。正直に話すことで、購入まで至らないことも考えられますが、正直に話さずに購入まで至ったとしても後々トラブルになり、損害賠償を請求される可能性もあります。

また、今回の購入希望者の購入意思が薄いことが早くわかれば、次の募集に力を入れることもできます。不利な情報でも全て正直に話すことが、早期に購入するかしないかの決断をしてもらうポイントでもあります。

内覧時に購入する理由を聞くことで、すぐに購入を検討しているのか、あるいは参考程度に見ているだけなのかを把握できることがあります。質問の返答次第で、積極的に購入に向けた話し合いを行うのか、早めに切り上げるのかを判断することが可能になります。

しかし、内覧時にあまり多くの質問を投げかけるのも、購入を急かしていると思われる可能性がありますので、買主の反応を見ながら適度に質問することが大切です。

購入希望者が値引きの交渉をしてきた場合は、他の物件と比較して迷っていたり、購入したいと思っていても予算が限られていたりする可能性があります。そういった人が値引きの交渉をしてくる場合は、購入を前向きに検討していることが多いので、なるべく早く回答することが大切です。そのためには事前に値引できる額を決めておくということも必要です。

しかし、購入してもらうことを急ぐあまりに値引をしすぎても、せっかく得られる利益が得られない、ということにもなりかねません。また、値引きをする際は、値引きをしたらすぐに購入を決断してもらえるのかなどもヒアリングして決めることが必要となってきます。

適切な値引額を決めたり、購入希望者と交渉したりといったことは慣れていない方だと難しいかもしれませんので、不動産会社の担当者と相談して行うようにしましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　76戸

住　所　東京都台東区千束2-17
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■201／202／301／302／501／502
■601／602／801／802／1101／1102
■1301／1302／1401／1402号室対象
■キャンペーンＢ／適用可

■203／303／304／305／503／504／505
■603／604／605／803／804／805
■1103／1104／1105／1303／1304／1305
■1403／1404／1405／1406号室対象
■キャンペーンＣ／適用可

■204／306／506／606／806
■1106／1306対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンプログレアサクサイリヤ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと台東千束店まで約240m
肉のハナマサ千束店まで約290m
ファミリーマート台東吉原店まで約80m
ローソン台東病院店まで約100m
デニーズ東浅草店まで約490m
すき家台東下谷店まで約590m
ココカラファイン千束通店まで約330m
ウェルパーク薬局立川北口店まで約370m
ヤマダ電機LABI LIFE SELECT立川まで約380m
公益社団法人地域医療振興協会台東区立台東病院まで約100m
台東竜泉郵便局まで約220m
東京東信用金庫浅草支店まで約320m
富久の湯まで約470m

物件名	ルフォンプログレ浅草入谷賃貸
所在地	東京都台東区千束2-17
最寄駅	東京メトロ日比谷線「入谷駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	76戸	築年月	2022年1月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社鍜治田工務店東京支店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社鍜治田工務店東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.64㎡～50.40㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

確定申告で決まる税金には「所得税」と「住民税」（都道府県民税＋市区町村税）の2種類があり、所得金額に応じて計算されます。所得金額とは前年の収入からさまざまな経費と控除を差し引いた金額のことです。

源泉徴収票をみれば、給与所得控除以外に基礎控除や配偶者控除、あるいは健康保険・厚生年金保険などが総収入から引かれていることがわかります。

これらの総収入から引かれている金額が控除金額であり、収入から経費を引いた額から、控除された残りの金額＝課税所得に対して支払うべき税金が決まるというわけです。

確定申告を済ませた後は、所得税を支払います。会社員が課税所得の修正のために確定申告をした場合は、すでに源泉徴収されている税金との差額を支払うか、あるいは税金が少なくなった場合には還付してもらうことになります。

支払う方法は、確定申告の期限内に税務署の窓口やクレジットカードなどで支払うか、あるいは振替納税を利用して確定申告期限が過ぎた後に口座から引き落としてもらうこともできます。ただし、いずれの場合も原則一括で支払います。分割支払いを希望する場合は税務署に相談する必要があります。

なお住民税は、給料から天引きするか自分で納付する方法を選べます。自分で納付する場合は後で送られてくる納付書で支払うことになります。

不動産を売却すると購入費と売却収入との差額によって損益が生じます。このとき、単純に購入時の金額と売却時の金額のみで計算するのではなく、購入・売却時にかかった手数料や、減価償却といった諸経費も計算に加えます。

利益が生じた場合には譲渡所得税が発生するため、確定申告をしなければなりません。なお、不動産売却に伴う税金は、一部の例外を除いて、給与所得などと合算することはできません。分離課税としてあらためて課税所得を計算し、所得税と住民税の額が決まることになります。

一方、不動産売却で損失が出た場合、ほかにも同年に不動産を売却していれば、その売却益を引き下げることができます。他に損益通算できる譲渡所得がなければ、確定申告する必要はないでしょう（原則、損益通算できるのは同じ「譲渡所得」同士に限られます。他の「事業所得」「給与所得」などとは通算できません）。

ただし、「床面積50平方メートル以上のマイホームと買い替える」「マイホームを所有して5年以上になる」などの要件を満たすケースでは、給与所得などと損益通算することが認められています。例えば不動産を売却したことで譲渡損失100万円が発生した場合、給与所得500万円からその100万円を差し引くことができ、そのぶん所得税・住民税額が安くなります。

損益通算した場合でも所得が控除しきれないときは、翌年以降、最大3年間繰り越し控除することができます。

なお、売却益を得ているにも関わらず確定申告をしなかった場合、追加徴税の処分を受けるため注意してください。さらに、追加徴税を一括で納めることができない場合は分割で支払うことができますが、延滞税が発生することもあります。

確定申告する際の具体的な手続き方法と、譲渡所得の申告に必要な書類を見ていきます。

確定申告書を作成する方法は、おもに「自分で行う場合」と「税理士に任せる場合」の2つがあります。税務署では特設会場を用意しているところもあるため、アドバイスを受けながら記入することができます。申告期限が迫ると会場は大変混雑し時間もかかるため、早めに申告手続きを済ませるようにしましょう。

税理士に依頼する場合は、所得額・売上額でも異なりますが、5〜10万円ほどの費用がかかります。

紙の申告書に記入する場合には、国税庁のWebサイトからファイルをダウンロードしてプリントするか、税務署から郵送してもらうか、それとも直接足を運んで税務署で受け取るかのいずれかで入手できます。

ネットで申告をする場合、e-Taxを利用します。e-Taxの場合には「電子証明書を使って送信するタイプ」と、「ブラウザ上で申告書を作成してから印刷して郵送するタイプ」があります。なお電子証明書を利用する場合には、読み込むためのICカードリーダライタ（家電量販店で2,000円で購入可能）が必要になります。

確定申告書Bを作成する前に、分離課税用の第三表に記入する金額を計算するため、譲渡所得内訳書を作成します。

第１面には現住所や氏名、電話番号や職業などを記入します。第２面には売却した不動産に関する情報などを記入していきます。売却した物件の所在地や面積、売買契約日や引き渡し日と譲渡価額（契約書に記載しています）などを記入します。

第３面には土地・建物の取得費を記入しますが、「取得費」とは単純に不動産の「購入価額」ではありません。物件を購入してから売却するまでに、建物部分に関しては劣化による減価分を差し引く必要があります。一方、土地は基本的に劣化しないと考えられているため、購入時の価格をそのまま使います。

建物の減価分は「減価償却費」と呼びます。減価償却では建物の構造によって償却率が異なり、経過年数に償却率を乗じ、建物の取得費に掛け合わせて求めます。さらに建物は躯体と設備とに分かれるため、それぞれに対して償却費を掛けて算出します。詳しい計算方法が分からない場合は税務署に相談しながら計算すると確実です。

取得費は土地と建物の購入金額から減価償却相当額を引いて求めます。譲渡費用は売却のために支払った手数料（不動産会社への仲介手数料や印紙税など）を差し引くことができます。マイホームを売却した場合には3,000万円の特別控除を引くこともでき、そのぶん税金が安くなります。

譲渡所得内訳書の計算が終わったら、次にその内容を第三表に記入していきます。収入金額と所得金額を記入し、所得金額に税率を掛けて税金を計算します。税率は「売却した不動産の所有期間が5年以下」であれば所得税は30％、「5年を超える場合」には15％になります。

続いて確定申告書Bを作成します。給与所得や雑所得に加えて各種保険や医療費控除などを計算する用紙になります。基本的には源泉徴収票から必要な項目を転記して、ほかに雑所得などがあれば記入していきます。

第一表の右上に分離課税申告書で計算した不動産の売却によって生じた税金を記入し、給与所得や雑所得などの税金と加算したうえで復興特別所得税（税率2.1％）を加算します。ここから源泉徴収された税額を差し引くことで、実際に納付する税金が算出できます。なお、譲渡課税所得がゼロ以下になった場合は、先述の通り原則として合算することはできません。

続いて住民税用の申告書となる第ニ表を作成します。第ニ表は源泉徴収票の内容を転記するだけで済みます。住民税の税率は不動産の所有期間が「5年以下」で9％、「5年超」だと5％となります。住民税は6月から翌年5月にかけて、4期分割で納付します。

確定申告で算出した所得税は3月15日までに納付します。申告書を提出した後に納付書が送られたり通知書が届いたりするわけではないため注意しましょう。金融機関や税務署で用意してある納付書に金額を記入して支払うことになります。

仮に一括で支払うだけの現金を持ち合わせていないという場合、納付すべき税金の2分の1以上を3月15日までに納付すれば、残りは5月31日まで延納できます。2回に分割して支払うのも苦しいという場合には、税務署に連絡して相談しましょう。場合によっては複数回に分割することも可能です。ただし延滞金が発生することもあります。

忙しくて申告できなかったり、確定申告の期間が過ぎていた場合、そのまま放置するとペナルティが科せられるため、早めに申告するようにしましょう。期限を過ぎても確定申告はいつでも可能です。申告内容に不備があると気づいた場合も同様に早めの申告が必要です。

期限が過ぎた後の確定申告の方法や必要書類などは、通常の申告方法と同じです。ただし期限後の確定申告には無申告加算税が加算されます。納付すべき税額が「50万円まで」の場合は15％、「50万円を越える部分」に関しては20％を乗じた額を納付する必要があります。

竣　工　2014年9月
最寄駅　白金高輪駅徒歩2分
総戸数　10戸

住　所　東京都港区白金1-14-7
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■物件名フリガナ
シロカネウエスト

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約220m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約520m
医療法人社団峰至会西原病院まで約290m
高輪警察署まで約1300m
サンクス港区白金プラザ店まで約240m
セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約220m
白金アエルシティまで約130m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約130m
サミットストア三田店まで約560m
肉のハナマサ南麻布店まで約790m

物件名	白金ウエスト賃貸
所在地	東京都港区白金1-14-7
最寄駅	東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上8階 RC造
総戸数	10戸	築年月	2014年9月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（21.08㎡～43.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

物件周辺の不動産相場を調べ、似たような不動産がいくらで取引されているかを知りましょう。不動産会社に査定を出す前に相場を把握しておくことで、業者と対等の視点で売却活動を進めることができるようになるからです。なお不動産相場については、次の項目について最低限調べておくと良いでしょう。

不動産市況が好調で、住宅ローン金利が安い時期に売れば、元々相場自体が高い上に、十分な資金を調達できる買い手が自然に集まってきます。

逆に、経済不況で不動産市況も低調な時期では、売却実績豊富な業者に依頼しても高く売るのは難しくなります。特別に急ぐ事情がなければ、不動産市況を観察しながら不動産が高く売れる好況時を見極めることが重要です。

不動産の市況を判断するには、地価公示価格の推移を調べたり、不動産会社がインターネット上で公開しているマンションやオフィス、商業ビルの販売価格・賃料推移を調べたりと様々な方法があります。ニュースや株価なども不動産市況を掴むのに役立ちます。

売却時期の見極めは簡単というわけではありませんが、たとえば2018年のように不動産市況が好調で住宅ローンも借りやすい時期は、売り時のひとつと言えます。

さらに細かく売却スケジュールを立てていきます。たとえば人の移動が集中する春に合わせて売るのも効果的な方法のひとつです。例年、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに間に合わせるべく、2～3月にかけて住宅の購入や賃借がピークを迎えます。

不動産を高く売るには、このような時期に合わせて売却できるように、前年から売却活動を始めておくのが良いでしょう。

土地や建物を不動産会社に高く売ってもらうために、売主がやっておくべき対策を見ていきます。

土地を高く売るには、買い手がつきやすい土地にしておくことが重要です。ここで言う買い手がつきやすい土地とは、「適切な広さの更地」を指します。

適切な広さとは、「狭過ぎず、広過ぎない」ということです。面積が狭すぎると住宅を建てるにも困難さが伴い、逆に広すぎると1世帯では持て余すうえ価格も高くなるため、買い手がなかなか見つかりません。

そこで、もし可能であれば、狭小地などは隣地を買い増しして合筆を行い、手頃な広さにしておくことで売却時に売りやすくなります。逆に、面積が広すぎる場合には、全体を一括して売ろうとするのではなく、住宅用として適当な面積に分割して売却することも検討しましょう。

ただし、土地を分割して売る際は、土地の分筆（土地を分割して登記しなおすこと）が必要になったり、建築基準法など関係法令の条件を満たす必要があります。これは合筆も同様ですので、隣地の購入や土地の分割を行う前に、必ず土地家屋調査士などのプロに相談しましょう。

更地とは建築物や工作物が建っていない土地のことです。住宅だけでなく、物置やカーポート、外構などもすべて取り払います。買った人が、住宅用地をはじめ自由な用途に使えるため、買い手がつきやすくなります。

たとえば建物や工作物が残存した状態で売ると、購入後に買主が撤去することになります。取り壊し・撤去費用は住宅ローンの融資対象にならないため、買主が自分で工面しなければならなくなるわけです。そのため古屋などが建ったままの土地は更地に比べて買い手が付きにくく、高く売るのが難しくなります。

一方、古い実家を相続してその土地を売るような場合、売却前に老朽化した実家を取り壊して更地にすると、買主が撤去費用を支払わずに済むため高値で売れることが期待できます。

査定は不動産売却において最も重要な手続きのひとつです。売却予定の不動産にどの程度の価値があるかを専門業者に見てもらうことができます。このほか複数業者に依頼するべき理由は次の通りです。

複数業者といっても、あまりに多すぎては対応が難しくなるため、最高でも5社前後に査定してもらうと良いでしょう。査定を受けるときは、不動産業者に個別に依頼しても良いですが、一括査定サイトを利用すると便利です。『すまいValue』のような不動産一括査定サイトでは、不動産の所在地や規模・築年数など、基本的な項目を入力すれば、複数業者の査定を受けることができます。

ただし、一括査定は業者が物件を見ないで行う机上査定となるため、後で現物を見てもらう実査定（訪問査定）を受けるようにしてください。この場合、一括査定を出してきた業者を比較し、信頼できる業者＝実査定を依頼する業者（複数）を決定します。

不動産売却を成功させるには、売却実績が豊富で信頼できる担当者のいる業者を選ぶことが重要です。優良な不動産業者を選ぶための判断基準を「物件の査定額」「情報力」「実績・専門性」「担当者の資質」に分けて示します。

査定額が不自然に高い業者は、売買仲介契約の獲得のため、実際に物件が売れるかどうかを度外視して、高額な提示額で釣ろうとしている可能性があります。そのような業者に仲介を依頼すると、後で高過ぎて売れないことを理由に、すぐに値下げを提案してくる場合があります。こうなると、不必要に売却期間が長期化する可能性があるため、くれぐれも注意しましょう。

不動産の売却においては、仲介を依頼する業者がどれだけ情報を持っているかが重要になります。情報を持っている業者ほど、実際の成約事例から適正な価格を提示してくれる可能性が高くなるほか、既存顧客から見込み客を発掘したり、上手な広告の出し方も分かっていたりするからです。

賃貸部門専門の業者ではなく、売却が得意な業者であることが必要です。また戸建ての売却では戸建て売却が得意な業者、マンションではマンション売却が得意な業者とそれぞれ存在するため、得意分野を把握した上で売却を依頼することが重要です。

また、物件の売却活動を実際に行ってくれるのは、基本的にはあなたと接している担当者になります。そのため、話をする中で担当者の熱意や知識、考え方、態度や返答スピードなどを評価していくことも大切です。

売却物件の破損箇所は、値引きや後のトラブルを避けるため引き渡す前にきちんと修繕しておくことが大切です。

マンションを売却する際は、例えば以下のような修繕が必要な箇所を洗い出し、専門の業者を手配しましょう。内装面で手を抜くと買主の住宅に対する印象自体も悪くなり、購入意欲が無くなることもあります。