プレディアコート森下テラス/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 両国駅徒歩9分
総戸数 70戸

住 所 東京都墨田区千歳1-3-7
概 要 地上9階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
プレディアコートモリシタテラス

■近隣周辺施設情報
ドラックセイムス墨田両国薬局まで約210m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約150m
エンゼルファミリー両国店まで約260m
山村病院まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約700m
成城石井日本橋浜町店まで約780m
ローソン新大橋1丁目店まで約310m
了徳寺学園医療専門学校まで約860m
千歳公園まで約380m
墨田区立両国小学校まで約830m

物件名 プレディアコート森下テラス
所在地 東京都墨田区千歳1-3-7
最寄駅 JR中央・総武線「両国駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 70戸 築年月 2022年1月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社四季建築設計事務所
■施 工   南海辰村建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(26.02㎡~55.42㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資で成功するには、投資の運用による収支と、その資産を売却した際のお金との合計が投資額を上回る必要があります。これを計算式で表すと次のようになります。

入居率や家賃水準が高く、戸数が多いほど収入が多くなり、管理費・修繕費、ローンの返済・税金などの支出が多いと収支はマイナスへと傾きます。

つまり、「入居率が高い」「家賃が高い」「戸数が多い」「修繕費など経費が少ない」「ローンの返済額が少ない」などの要素をもつ物件が儲かる条件と考えられます。

入居需要が低い地域や周辺の資産価格の下落が大きい地域、入居者が集まりにくい立地、物件の魅力が低いデザインや古い設備といった状況の物件であれば高く売却することは困難です。

つまり、高く売却するときの重要な条件は「立地が良いか」「入居率が高いか」「物件のデザインや設備」「融資環境が良いか」などとなります。

これまで確認した「収支」と「売却額」を左右する5つのポイントについて詳しく見ていきましょう。

「退去者が多い」「空室期間が長い」などの状況が続けば年間の家賃収入は大きく減少するため、入居率の高い物件を選ぶ必要があります。ここでは入居率を高く維持できる物件の条件を確認しましょう。

高い入居率を維持するためには立地の良い物件を探さなければなりません。入居者が生活する上で快適で利便性がよい環境が望まれますが、物件がターゲットの入居ニーズと合致することが重要です。なお、入居者ニーズには「交通アクセス」と「周辺環境」などがあります。

「最寄駅が徒歩10分以内」「使用する路線がターミナル駅と直結」「高速道路の入り口から近距離」などが好立地の条件となります。

コンビニ、商業施設、学校・病院などが近くにあり、騒音や臭いが生じる工場等が近くにない、などの立地が好まれます。

もちろんターゲットのニーズと環境が合致する物件であることが前提です。電車をよく利用する会社員にとって、病院やスーパーなどが近くても駅から離れている物件などは適しません。

単身者層の増加が見込める地域でアパート経営を行う場合、ファミリー層が主に利用するような間取りの物件を選んでしまうと入居者が付きづらくなります。単身世帯ならワンルームや1LDKが適しており、2DKや2LDK以上の広い物件などは単身者のニーズには適さないでしょう。

単身者世帯をターゲットとする場合、若年層の転出過多となっている地方の物件などは集客が難しいと言わざるを得ません。逆に単身者世帯の増加傾向が続いている首都圏、特に東京23区の物件なら高い入居率を期待できると考えられます。

業者の売却査定は、その査定価格が販売価格決定の根拠となり、資金計画に大きな影響を与えるため非常に重要なものです。

そこで、周辺の販売価格相場を調査したあとは不動産会社の査定を受けます。査定は1社だけではなく、複数の業者に依頼することがポイントです。

ネット上には複数業者の査定をまとめて受けることができる「一括査定サービス」を提供しているウェブサイトがあり、たとえば東証1部上場の株式会社LIFULLが運営しており、利用ユーザー数420万人、全国1600社以上の不動産投資会社に一括で査定依頼が出せるなどがあります。簡単な項目を入力するだけで利用できるので、積極的に活用されることをおすすめします。

ただし、「一括査定」は物件データのみを使用した「表面的な査定」になるため、正確な査定価格を算出するには、物件を直接見てもらう「実査定」(訪問査定)を受ける必要があります。「一括査定」で出された各業者の査定価格を比較して業者を選び、「実査定」を依頼することになります。

一括査定を利用すると、業者によって査定価格に差があります。中には、相場より明らかに高い価格を出してくる業者や、低い価格を提示する業者もあります。なぜこのような違いが生じるのでしょうか。

業者によっては、少しでも高く売ろうとする売り手側の意向を最大限汲み、仲介契約の獲得を優先して査定価格を高めに出すことがあります。なかには、その査定額では売れないことがわかっていながら売却段階での値下げを前提に、相場より高い査定価格を提示する業者もあります。

こういった業者に対しては、「査定価格を算出した根拠」について質問し、納得できる説明を受けることが必要です。査定価格の根拠について明確に説明ができない業者は、あまり信頼ができるとはいえないでしょう。

物件の売却段階になったとき、一般的に、実際の売却額は査定価格を下回ります。なぜ査定価格どおりの値段で売れないのでしょうか。

前述したとおり、査定価格は、売り手の意向に沿えるよう売却可能の範囲内で上限の高値をつけて提示するパターンが多くなります。一方、実際の売却活動では、買い手側の「少しでも安く買いたい」との意向があるため、高めの査定価格を押し通すことは困難です。

実際の売却額は値引き交渉を経て、売り手と買い手の両者が妥結した価格になります。このような理由から、多くの場合、実際の売却額は査定価格より低くなります。

ただ、売主が「値引きされては困る」という場合、査定価格を参考に販売価格を決定する際に、値引き交渉があることを前提に値引き分の一定額を上乗せしておく方法が考えられます。

中古物件の売却では、値引き交渉を経て販売価格から一定額が値引きされ売却に至る例が多く、買い手の値引き要求は当初から予想しておく必要があります。

売主側の事情として、物件の売却資金を住み換え新居の購入資金や、ローン完済の必要資金に充てることがあるため、値引き額に許容限度があります。

そこで、許容限度を超えた買い手側の値引き要求には、こちら側の事情を説明し、値引きの許容限度額を買い手にはっきりと伝えることが、交渉をスムーズに進めるコツのひとつです。

クレヴィアリグゼ小石川/事故

竣 工 2016年9月
最寄駅 後楽園駅徒歩5分
総戸数 43戸

住 所 東京都文京区小石川3-26-3
概 要 地上15階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
クレヴィアリグゼコイシカワ

■近隣周辺施設情報
ダイエー小石川店まで約170m
Olympic白山店まで約430m
まいばすけっと小石川2丁目店まで約240m
クイーンズ伊勢丹小石川店まで約390m
ローソン小石川1丁目店まで約270m
セブンイレブン文京小石川1丁目店まで約270m
どらっぐぱぱす小石川1丁目店まで約240m
Can★Doエルアージュ小石川店まで約390m
東京ドームシティまで約710m
ラクーアまで約710m
小石川後楽園まで約970m
文京区小石川運動場まで約1300m
小石川一郵便局まで約430m
三井住友銀行小石川支店まで約250m
巣鴨信用金庫春日町支店まで約320m
ワイズデンタルオフィスまで約30m
一般財団法人慈愛病院まで約930m
文京区役所まで約590m

物件名 クレヴィアリグゼ小石川
所在地 東京都文京区小石川3-26-3
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「後楽園駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 43戸 築年月 2016年9月

■駐車場   1台(身障者専用・貸出不可)
■バイク置場 5台/月額5,500円
■駐輪場   43台/初回登録料3,300円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.06㎡~53.14㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外で不動産投資する場合、その国の政治・経済の状況と不動産市場の動向を把握することがとても大切です。まずは、カンボジアの政治的・経済的な国内事情から見ていきましょう。

カンボジアは1970年から約20年間に渡り内戦が続いていました。特に75年〜79年のポル・ポト政権時代には多くのカンボジア人が犠牲になったことで極端に国力が低下し、農業以外の産業はほぼ壊滅状態となりました。91年のパリ和平協定で内戦は終結し、93年に国連カンボジア暫定統治機構の監視のもと選挙が実施され、新憲法の下で新たな政権が発足しました。

カンボジアの経済成長力が高い理由の一つに平均年齢が若いことが挙げられます。2016年時点で、日本45.9歳に対して、カンボジアは24.4歳となります(PopulationPyramid.netより)。若い労働力は2070年まで増え続けると推測されていて、日本企業はその労働生産力を見込んで積極的にカンボジアへ進出、2016年時点でのカンボジアへの投資額は約930億円と前年の14倍を記録しました(NNA ASIAより)。

高級住宅街が続々と誕生する首都プノンペンは、不動産開発ブームによりコンドミニアムの建設ラッシュとなっています。地価は平均で前年同期比+6.6%を記録し(CBREリサーチ、2017年第4四半期データより)、マレーシアなど周辺国の海外投資家がコンドミニアムをさかんに買い上げた結果、コンドミニアム価格の上昇に拍車がかかりました。

プノンペンポスト紙によれば、今年中にはコンドミニアム1万3000ユニットが市場に追加投入される予定で、地元の賃貸市場はさらに拡大すると見られています。またオフィスリースの需要も好調で、国際的なショッピングモールが2018年に2棟オープンする予定です。

現在、プノンペンの高級コンドミニアムのほとんどは外国人が購入しています。カンボジア人の1人あたりGDPは、1140ドルとASEAN内では最低レベルですが、現在の成長力を加味すれば、カンボジア人も投資目的で賃貸収入が見込める住宅用ユニットを購入するようになるだろうと考えられます

ただし、このほかの多くの中古コンドミニアムは、品質的には決して満足度が高いとは言えず、カンボジア駐在の日本人や外国人は居住中の物件に不満を持つ人もいます。逆に言えば、外国人を満足させることができる高品質な新築コンドミニアムを建築・購入することで、そのような賃貸需要も取り込めると言えます。

プノンペンの一等地では、1000万円台からコンドミニアムを購入することが可能です。外国人駐在員や富裕層が多いエリアは賃貸相場も高く、高利回りが期待できます。カンボジア不動産の売買サポートを手がけるビヨンドボーダーズによれば、高級賃貸住宅の年間利回りは8%となります。

不動産投資で狙い目のエリアとして、プノンペン国際空港周辺が挙げられます。プノンペン国際空港はプノンペン都市部から車で1時間ほどの距離ですが、日系企業が集まる経済特区からも近いエリアです。プノンペン中心部の半額ほどで物件を購入することも可能です。なお、経済特区とは、カンボジア経済発展のために法的・行政的に特例が設けられた地域のことで、特区開発業者、特区内投資家または外国人従業員に対して、特区における全ての投資収益や特区内で受領する給与を国外の銀行へ送金できるなどの優遇措置が図られています。

またプノンペンのダイアモンドアイランドと呼ばれるコーピッチ地区も、コンドミニアム建設で注目されています。今年6月、台湾の投資家が40階建てのビルを1億ドル(約109億円)で建設すると発表しました。また、南部シアヌークビル州ではスカイ・マウンテン・ビュー・インベストメントが約1億900万米ドル(約115億円)で商業ビルの着工を開始したと発表するなど、積極的な投資が続いています(NNA ASIAより)。

カンボジアにはリエル(KHR)という独自通貨があります。しかしリエルは、1970年に始まった内戦で廃止された旧通貨の代わりに1980年に新たに導入されたもので、当時は国民からの信頼を得られていませんでした。

そこで国連によって持ち込まれた米ドルが広く使われるようになりました。カンボジア政府としては自国通貨を流通させたいようですが、海外からの企業誘致には世界の基準通貨である米ドルを使ってもらった方が都合が良いという事情もあります。

このような背景から投資用不動産もドルで購入できますし、売却後もドルで決済されます。家賃収入もドル建てで保有し、銀行に預ける、投資家の自国に持ち出す、なども自由です。なおカンボジアの銀行に預けておけば、高い金利で運用することも可能です。このように、ドル建てで不動産投資が行える点がカンボジア不動産の大きな魅力となっています。

東南アジア諸国で不動産を購入する場合、通常は日本円を現地通貨に換金して支払いをします。その後の運用では現地通貨で現金を受け取り、税金の納付などを行って最終的に売却したら手元に現地通貨が残ります。

しかし、現地通貨を日本円に換金して日本に送金するさい、購入時と売却時の為替に注意が必要です。仮に購入時よりも売却時の通貨為替レートが下落すれば、日本円に換金する際には為替差損が発生するからです。

経済成長と高い金利で上昇する新興国通貨は、下落するリスクを抱えています。実際、2018年のアジア新興国通貨は米ドルに対して下落を始めています。インドネシアやインド、フィリピンなどは年初から5月にかけて3%ほど下落しています。

ドル高の背景もありますが、すでに金利の高いこれらの国では、さらなる利上げも難しくなっています。外国からの投資資金流入に依存し、そのドルを売ることによって市場介入せざるを得ない状況といえます。

一方、米ドルで不動産を決済できれば、そのような急激な為替変動リスクを回避することができます。円ドルは新興国に比べると大きな変動がありません。もちろん米ドルに対して円高となれば、同じドルを保有していても日本円に換金する際には目減りしますが、逆に円安となれば、保有していたドルを日本円に換金することで為替差益を得られます。

例えば、2013年にプレビルド物件を購入した人は、当時の為替レート1ドル=97円台で契約したことになります。仮に全額をドルで支払ったとして、2015年に物件が完成したとすれば、その当時の為替レートは1ドル=120円台なので、23%の為替差益が発生することになります。購入時と同じ価格で売却したとしても、すでに23%の利益を得られていた計算です。

もし今後、日銀がゼロ金利を解除すれば、ドルに対して円高が進行する可能性もあります。円高に動けば、購入するドル建ての金額が変わらなくても支払う日本円は少なくてすみます。つまり、カンボジアの不動産を安く購入できるチャンスと捉えることもできます。

プレビルド物件は支払いを段階的に行うので、円高が進行する中でその都度円を米ドルに換金すれば、少ない円で米ドルに換金することもできます。

また米ドルは現地の銀行に預けることも可能です。定期金利も日本に比べるとかなり高いので、高利回りで運用することもできます。たとえば、プノンペン商業銀行の定期金利は、1年定期で6%となります。またカナディア銀行は1年定期で4.75%です。得られた家賃収入をこのような利回りで定期預金しておくこともできます。

ジオエント錦糸町/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 錦糸町駅徒歩9分
総戸数 68戸

住 所 東京都墨田区亀沢4-20-10
概 要 地上7階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■1K対象/キャンペーンB/適用可
■2LDK対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ジオエントキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約290m
セブンイレブン墨田石原店まで約250m
ファミリーマート亀沢四丁目店まで約180m
マルエツプチ本所四丁目店まで約990m
医療法人財団正明会山田記念病院まで約860m
miniピアゴ亀沢4丁目店まで約310m
マルエツ錦糸町店まで約330m
キャンドゥマルエツ錦糸町店まで約320m
アルカキット錦糸町まで約680m
墨田石原郵便局まで約580m

物件名 ジオエント錦糸町
所在地 東京都墨田区亀沢4-20-10
最寄駅 JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 68戸 築年月 2021年12月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社合田工務店一級建築士事務所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.16㎡~50.40㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

多額の購入資金が必要になる一棟マンション買いは不動産投資の初心者にはリスクが大きいと言われます。しかし、実は「融資を受けやすい」「利回りがいい」「節税対策になる」「大規模修繕を自由に行える」「同一マンションでの価格競争を回避できる」といったメリットがあります。一つずつ確認していきましょう。

多額の購入資金が必要になるマンション一棟の購入では、金融機関からの借入れを受けずに全額自己資金でまかなえる方は多くないでしょう。一般的には銀行などから融資を受けることになりますが、区分所有マンションと比較して、マンションを一棟まるごと購入するほうが、実は融資が受けやすくなります。

たとえば区分所有マンションを購入する場合、銀行の融資担当者は貸付金を回収できなくなったときのことを考慮して対象物件の担保力を査定しますが、一般的に建物は老朽化と同時にその収益性が徐々に落ちていきます。さらに「毎月の家賃収入」が「毎月の返済額」を下回れば一般的に担保価値がないと判断されます。投資用不動産の購入を目的として融資を受けた場合、一般的に返済期間は長期におよぶので、担保価値が低下するリスクを常に考えなければならないのです。

一方、マンション一棟を購入する場合には、最終的に土地が残ります。不動産は周辺環境の変化や物価変動などによって価格が変動しますが、土地は老朽化することがないため担保としての価値は基本的には下がらないと考えられています。このような理由から金融機関は土地の担保としての価値を高く評価するので、一棟マンションは融資を引き出しやすくなります。

たとえば、投資物件情報サイト「ノムコム・プロ」に掲載されている物件の利回りをみると、区分所有マンションの満室を前提とした平均表面利回り5.42%に対し、一棟マンションの満室を前提とした平均表面利回り6.77%と、一棟マンションの方が1%ほど高くなります。理由として一棟マンション投資では、区分マンション投資と違い、同一物件内で価格競争が起きないことなどが挙げられます(詳細は後述)。

また、区分マンション・一棟マンションに対し、それぞれに同額を投資すると仮定した場合、区分所有マンションでは入居者が退去すれば家賃収入はゼロとなりますが、仮に10戸の一棟マンションで1室の入居者が退去しても家賃収入は1割しか減少しません(満室時想定)。立地が良ければ、といった前提条件が必要とはなりますが、一棟マンションは区分所有マンションと比較して利回りが高いと同時に、家賃収入の安定性も高めることが可能です。

相続税を計算する際、被相続人の資産・負債は、通常、「財産取得時における時価」により評価されますが、不動産については特殊な評価方法が用いられています。

投資用不動産の場合、建物部分については固定資産税評価額を元に評価するのですが、固定資産税評価額は概ね建物の建築費の50〜60%です。そのため一棟マンションを購入して全室を賃貸した場合、相続税の計算の際に現金で資産を保有しているのと比較して、相続税評価額は半額以下になるというメリットがあります。さらに、所有者が亡くなったときに実際にその物件を賃貸している場合には、固定資産税評価額から30%を差し引くことが認められています。

また、区分所有マンションの一室に占める土地の割合は微々たるものですが、一棟マンションの場合にはまとまった面積の土地が評価の対象となります。土地の相続税評価額も、現金で保有しているのと比較して20〜30%低下しますから、相続税対策を考えているなら賃貸用不動産、特に一棟マンションを購入すると大きなメリットにつながります。

区分所有マンションの大規模修繕は、一般的に所有者の多数決によって決定されます。また、その原資は所有者が定期的に積み立てている修繕積立金となります。そのため物件が古くなるとともに所有者も高齢化し、収入が低下している場合もあり、修繕積立金の滞納も目立ち始めて原資が不足することがあります。

修繕費用が修繕積立金を超過するため臨時の負担金が発生する状況になると、所有者たちの同意が得られないために修繕ができず、老朽化が一気に進んでしまうケースも見受けられます。また、修繕内容も所有者の多数決によって決定されるので、思い切った修繕提案はなかなか合意に至らず、無難な方針にまとまりがちです。

しかし、マンション一棟をまるごと所有している場合、オーナーひとりの采配で自由に大規模修繕を行うことができます。外観が古びてきてしまった場合には思い切ってデザインを一新することも可能ですし、流行りに合わせて外観や共用部分と室内を統一感あるデザインにすることで、入居率を高めることも可能です。

区分所有マンションでは、依頼する管理会社や修理業者を所有者の多数決によって決定するので、従来の業者から変更できないこともありますが、一棟マンション所有なら対応が良い業者を比較・検討して選べますし、価格交渉することで安く依頼することができます。ノウハウを蓄積すれば、オーナー自ら管理業務や簡単な修繕業務を行うことで、コスト削減につながります。

区分所有マンションの場合、同じマンション内に同じ間取りの部屋が複数あり、これらが賃貸に出されると同一マンション内での価格競争になることがあります。

しかし、マンション一棟をまるごと所有している場合には、同じ間取りの物件は同じ価格と決めてしまうことで、同一物件内での価格競争を回避することができます。

もちろん近隣の物件との価格競争はありますが、マンション一棟を所有している場合にはそのマンションの個性を高めて付加価値をつけ、価格競争を回避することも可能です。例えば建物全体を個性的なデザインにしたり、ペット可、楽器可、インテリアのデザインなど、アイデア次第で付加価値をつけることができます。