ヴィークブライト蔵前/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 蔵前駅徒歩2分
総戸数 78戸

住 所 東京都台東区寿3-16-1
概 要 地上14階 RC造
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■初回契約金/初期費用概算/即日対応可

■物件名フリガナ
ヴィークブライトクラマエ

■近隣周辺施設情報
アコレ三ノ輪駅北店まで約370m
ワイズマート三ノ輪店まで約410m
まいばすけっと蔵前駅前店まで約170m
miniピアゴ蔵前2丁目店まで約530m
まいばすけっと三ノ輪店まで約500m
セブンイレブン台東駒形1丁目店で約120m
セブンイレブン台東日本堤店まで約240m
平和堂薬局まで約340m
同善病院まで約190m
蔵前郵便局まで約340m
蔵前協立診療所まで約740m
蔵前公園まで約520m

物件名 ヴィークブライト蔵前
所在地 東京都台東区寿3-16-1
最寄駅 都営大江戸線「蔵前駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 78戸 築年月 2022年1月

■駐車場   4台/月額33,000円~38,500円
■バイク置場 3台/月額6,600円
■駐輪場   78台/初回登録料3,300円
―――――――
■設 計   新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   新日本建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.80㎡~51.60㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産価格の相場が高い時期に購入してしまうと、その後は物件価格が下がる一方ですので、「売りたくても、売却価格でローンの残債が相殺できないので売ることができない」という負動産となってしまいます。

この負動産パターンを避けるためには、家賃収入からの利益がしっかり取れる物件を購入することが一番の対策となります。仮に物件価格が下がったとしても、毎月の収支で利益が出ていれば、焦って売却をしなくても物件を持ち続けることができるようになりますので、不動産の価格の上下に投資の成否を左右されなくてすむようになります。

次の負動産パターンは、エリアの選定ミスです。人口が減少しているエリアや競合の物件が多いエリアでは、年数を経るごとにどうしても空室率が上がってしまいます。空室率が上がってしまうと、空室を埋めるために家賃を下げざるを得ず、それが収支の悪化を招くことになります。そうして、空室→家賃の引き下げのサイクルを繰り返していくと、毎月の家賃収入をコストが上回るようになり、「持ち続けているだけで毎月の赤字を生み出す」負動産となってしまうのです。

これを回避するには、エリアを厳しく選定する必要があります。特に、郊外や地方の物件を購入する場合は、エリアの人口動態や開発計画、競合物件などをしっかりとチェックして、数年ごとに家賃水準がいくらまで下がる可能性があるのか、いくらまでであれば黒字を出すことができるのか、そのエリア内の物件と比べて何が強みで、それを長期間維持することができるのか、といったことを購入前にしっかりと検討しましょう。

こちらも負動産のパターンとしてはよくあるケースです。地方や郊外の物件は、都心の物件よりも、物件価格に対する家賃の水準が高いため、利回りが良くなります。利回りが良いと投資対象として魅力的に映るため、どうしても目を惹かれてしまいますが、ここに落とし穴があります。

郊外や地方の物件は物件価格に対する「表面利回り」は高いのですが、賃貸管理や建物管理などの「管理コスト」も高くなるため、「実質利回り」は低いのです。たとえば、極端な例をご紹介すると、スキーリゾートなどにある古いマンションのなかには価格が数十万円のものもありますが、家賃が仮に1万円でも表面利回りは数十%になります。しかし、管理コストは月に1万円以上かかるため、満室でも毎月の収支が赤字という物件もありえるのです。

こういった負動産を避けるためには、利回りが良い=良い物件ではなく、利回りが良い=リスクが高い物件という認識を持った上で、毎月の家賃が最低でも5万円~6万円以上はある物件を選定することが大切です。

こちらは、古いマンションでよくあるパターンなのですが、マンションの保有者が修繕費という毎月の積立金の支払いを滞納して、建物管理が不十分になってしまうというケースです。

建物管理が不十分になると、入居者の満足度が下がるため、家賃を引き下げたり、入居者の審査を甘くしたりしないと空室が目立つようになってしまいます。家賃の引き下げは毎月の収支を悪化させますし、入居審査を怠ることは家賃の滞納リスクや夜逃げリスク、マンション全体のスラム化へとつながってしまいます。

こうなってしまうと、仮に満室でも「回収できない家賃のせいで売上に対する税金が発生してしまい、家賃の振込がないのに税金を支払わなければならない」という負動産になることや、「マンション全体がスラム化していて、一般の入居者が寄り付かない」負動産になってしまうことが考えられます。

この対策としては、中古マンションの購入前に積立金の支払い状況や修繕計画に関するヒアリングを行ったり、すでにスラム化しているマンションではないかを実地視察したりすることが大切です。新築マンションを購入する際は、そのディベロッパーの過去の物件の建物管理状況を調べておくと良いでしょう。「不動産投資は、管理を買え」と言われるほど、物件の管理がきちんと行われるかという点は大切なポイントとなります。

建物管理に続いて問題になりやすいのは、賃貸管理です。エリアと物件に問題がなくても、広告や客付けが下手な管理会社のせいで赤字になってしまうというケースがあります。ひどいケースになると、広告費だけもらって集客はほとんどしていないといった悪質な業者までいますので、どんな管理会社に依頼をするかはきっちりと選定をしたいところです。

また、最近はサブリース契約も多くなってきましたが、残念ながら「サブリースだから空室でも家賃保証で安心」というわけにはいきません。サブリース契約には、ほとんどの場合、「数年に一度、相場の状況を鑑みて家賃を変更する」という内容が盛り込まれているため、年数が経つごとに家賃が下がってしまい、満室状態にも関わらず赤字に突入するということがありえるのです。しかも、厄介なことに現在の法律ではサブリース契約は借り主に有利な契約となっているため、オーナーが不服を申し立てても、却下されてしまうことが多いというのが現状です。

これらの事態を避けるためには、賃貸管理会社の過去の評判や口コミを調べて、問題や訴訟を抱えているような会社ではないかを確認したり、安易にサブリース契約を結ばないようにしたりすることが大切です。

こちらは自分ではコントロールできないポイントなのですが、保有物件で死亡事故が起こってしまうと、高い原状回復費がかかってしまったり、次の入居者が決まらなくなったり、家賃を引き下げなければいけなくなったりするため、不動産投資に大きなダメージを受けることになります。

このリスクに対する対処としては、自殺や孤独死などまで保証する火災保険に加入しておくことや、入居審査を厳しくすること、家賃収入を一つの物件に頼らずに分散させておくこと、などが取り組むことができる内容となります。

負動産の最後の例は、相続で収益性の低い物件を引き継いでしまったケースです。高齢化が進むに連れて、この悩みは非常に増えてきているのですが、「実家を引き継いだものの、住むには利便性が悪く、貸すには物件のリノベーションが必要」ということで、相続当初から負動産になってしまっているパターンとなります。

こちらの負動産を避けるには、そもそも物件の相続をしないという選択をするか、相続前に物件の出口戦略を検討して「建物を○○万円で壊して、土地を○○万円で売却する」「○○万円でリノベーションをして、○○万円で貸し出す」といったことを事前に決めておくことが大切です。

物件は保有しているだけで固定資産税や修繕費がかかってしまいますので、意思決定はできる限り素早く行うことが必要です。

不動産投資を開始する前に、負動産になってしまった失敗事例を知っておくことで、事前の対処が可能となります。赤字を生み出す物件にならないよう、収支や家賃水準の確認、エリアの選定、建物管理・賃貸管理会社のリサーチ、事故のリスクヘッジ、相続前の検討などをしっかりと行って、失敗しない不動産投資を行っていきましょう。

グランパセオ両国/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 両国駅徒歩6分
総戸数 27戸

住 所 東京都墨田区両国2-2-8
概 要 地上10階 RC造
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月

■初回契約金/初期費用概算/即日対応可

■物件名フリガナ
グランパセオリョウゴク
GRAN PASEO 両国

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約770m
マルエツプチまで約1020m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約390m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約390m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約390m
薬ヒグチ両国店まで約630m
エンゼルファミリー両国店まで約200m
さいとうデンタルクリニックまで約200m
割烹かりやまで約210m
墨田両国三郵便局まで約270m
三菱UFJ銀行本所支店まで約650m

物件名 グランパセオ両国
所在地 東京都墨田区両国2-2-8
最寄駅 JR中央・総武線「両国駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 27戸 築年月 2021年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額5,500円
■駐輪場   32台/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社ビッグプランニング一級建築士事務所
■施 工   株式会社スカイフィールドコーポレーション
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.35㎡~40.26㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンは、いくらまで借りることができるものなのでしょうか? 正確な金額は、勤務先の企業の知名度や資産状況、借入状況によって大きく変わってしまいますが、一般的には年収の5倍~10倍程度と言われています。

年収500万円の方であれば、2,500万円~5,000万円くらいの物件が不動産投資ローンで購入できることになります。この価格帯の物件は、都心のワンルームマンション1戸~2戸の金額となります。サラリーマンにワンルームマンション投資が人気なのは、この借入によるところが大きいと言えるでしょう。

年収10倍以上のローンを借りることは決して不可能ではありませんが、その場合は不動産投資の初期費用を自己資金でまかなえることに加えて、配偶者や親族の資産といったところまで審査されることがありますので、あまり身の丈を超える投資には手を出さないほうが無難でしょう。

不動産投資会社のセミナーなどに参加すると、「頭金ゼロ(=フルローン)でも始められます」といったことを言われることがありますが、頭金ゼロは良いことばかりではありません。

頭金ゼロは、たしかに自己資金の持ち出しは少なくなりますが、裏を返せば、返済すべき原資が多くなってしまうということです。返済原資が多くなるということは、支払うべき利息が増えるということになりますので、自己資金は少なくなりますが、同時に返済総額が大きくなるということを頭に入れておく必要があります。

たとえば3000万円の物件を金利3%、35年ローン、頭金ゼロで借りた時の返済総額は4,849万円となります。これに頭金100万円を入れてみると返済総額は4,687万円となり、将来の返済額は160万円以上も違ってきます。100万円を35年で160万円以上に増やすことができるのであれば、頭金ゼロにしたほうがお得となりますが、そうでない場合はできるだけ早く返済を終えてしまったほうが、利息面でお得となります。

また、「頭金ゼロ」は、不動産投資を始める費用がゼロ円ということではないという点にも注意が必要です。不動産投資を開始するにあたっては、不動産の登記費用や印紙代などの初期費用と呼ばれるお金がかかります。これは物件価格の5%~7%程度の金額になりますので、3,000万円の物件であれば150万円前後の初期費用が発生するということも頭に入れておきましょう。

なお、頭金をゼロではなく、逆に数百万円から数千万円を入れると、返済の金利条件が大幅に優遇されることがあります。金融機関にとって、頭金を多く入れることができるということは、それだけ返済能力が高くリスクが低い貸し先という認識となりますので、他の人に比べて金利を安くしても付き合いたい相手となります。もし手元に余剰資金がある方は、頭金を交渉材料にしてみるのも一つの手と言えます。

物件の購入にかかる初期費用までローンでまかなうことを「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンでは、初期費用と物件購入の借入とが別々にローンとして組まれ、初期費用のローンは金利がかなり割高となるケースが多いので、利用には特に注意が必要です。

また、そもそもの話として、物件の価格以上のローンを組むことになるので、事故や病気、突然の失業などで不動産投資を続けることが難しくなった時に、物件を売却したとしてもフルローンでは返済しなければいけない金額が残ってしまうことになります。

オーバーローンは一切の自己資金を必要としないため、不動産投資を始めるハードルを下げてくれるように見えますが、リスクのない投資はありませんので、利息が多くなるリスクや将来の返済額が膨らむというデメリットをしっかりとおさえておきましょう。

ローンの返済方法については、繰り上げ返済やボーナス返済を勧められた方も多いかと思います。先ほど、頭金を入れることのメリット・デメリットをお話しましたが、繰り上げ返済についても、利息の支払いが少なくなるメリットがある一方で、手元の自己資金が減少するということがデメリットとなります。

返済後のローンの取り扱いに関しては、返済額を変えずに期間を短縮する「期間短縮型」と、期間を変えずに返済額を軽減する「返済額軽減型」の2つがあります。

どちらが良いというものではありませんが、たとえば、60歳を超えてローンを組んでいる方は、60歳までに完済できるように期間短縮型で繰り上げ返済を行うことがおすすめとなりますし、毎月の家賃収入を返済額が上回って赤字になっている方は返済額軽減型がおすすめとなります。

いずれにせよ、繰り上げ返済を行うことで不動産投資からの利益を上げやすくなりますので、可能であれば繰り上げ返済を行っていくほうがよいでしょう。ただ、繰り上げ返済を急ぐあまりに毎月の返済に支障が出るような返済の仕方は避けなければいけませんので、半年~1年程度の返済ができる自己資金の余裕をもって残りを繰り上げに当てるとよいでしょう。

なお、不動産投資を今後大きく拡大させていきたい方にとっては、繰り上げ返済が必ずしも良い選択とは限りません。自己資金を次の物件の初期費用に充てる必要があるためです。不動産投資の目標をしっかりと整理して、繰り上げ返済を行うかどうかを検討していきましょう。

頭金ゼロは、今後のための自己資金を手元に残しておきたいという特別な事情がある方には有効な仕組みです。そうでない方は、家賃が突然ゼロ円になったり、事故や病気になって収入がなくなったりしても半年前後は返済が滞らない程度の資金を手元に残した上で、頭金をいれておくと良いでしょう。

また、返済方法については、残りの返済期間や毎月の収支を見て、期間短縮型にするか返済額軽減型にするかを決めると良いでしょう。