エスレジデンス月島/事故

竣 工 2018年3月
最寄駅 月島駅徒歩3分
総戸数 45戸

住 所 東京都中央区月島3-10-10
概 要 地上10階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
エスレジデンスツキシマ

■近隣周辺施設情報
中央区立晴海中学校まで約480m
中央区立月島第一小学校まで約320m
月島保育園まで約270m
石川島記念病院まで約830m
聖路加国際病院まで約1420m
月島第一児童公園まで約180m
スーパー文化堂月島店まで約240m
セブンイレブン月島駅前店まで約210m
ローソン月島勝どき店まで約330m
ジョナサン月島店まで約120m
中央勝どき郵便局まで約550m
晴海トリトンまで約850m

物件名 エスレジデンス月島
所在地 東京都中央区月島3-10-10
最寄駅 東京メトロ有楽町線「月島駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2018年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額3,300円
■駐輪場   52台/月額330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1K~1LDK(25.34㎡~45.27㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアは、東南アジアの国々の中でもシンガポールに次いで交通・生活インフラの整備が整っていると言われています。おすすめするマレーシアの不動産投資のポイントやリスクを「利回り」「為替リスク・税制」「人口動態・GDP」の観点から見ていきましょう。

マレーシアは、40年以上の間インフレが続いており、過去5年のインフレ率(物価上昇率)は平均2.858%となっています。家賃はインフレにともなって上昇しますし、将来的に売却するときには大きな売却益が期待できます。上昇する家賃を受け取りながら将来の大きな売却益を期待するというような投資手法に適しているといえます。

しかし、キャピタルゲインを狙う場合は為替リスクを考慮する必要があります。インフレが起きるとその国の通貨価値は一般に下落します。将来マレーシアに移住するのであれば、リンギットのまま持ち続けていれば通貨価値の下落の影響を受けることはありませんので、為替リスクはデメリットとはなりません。

一方、あくまで将来にわたり日本国内に居住して、日本円を利用して生活しようとしている場合、インフレによる家賃・売却益の値上がりと、為替レートによる差損のどちらが大きくなるのか、慎重な検討が必要です。

さらに、不動産譲渡益税(Real Property Gains Tax:RPGT)も考慮しなければなりません。マレーシアでは、外国人が購入した不動産を5年以内に売却して利益を得た場合、売却益に対して30%の不動産譲渡益税が課税されますが、リンギット建てで課税されます。したがって、何らかの理由で5年以内に売却し、そのときにインフレ・円高だった場合、円建てで見ると売却損が発生するリスクがあります。

マレーシアの人口の特徴としては若者が多く、今後も数十年にわたって人口増加が続くとみられています。現在の人口は3200万人ですが、2050年には4300万人にまで増加すると予想されており、不動産需要が増加するポジティブな要因と見られています。

一方で、すでに住宅が過剰供給状態といえる現状についても考慮しなければなりません。特に首都クアラルンプールや大規模都市開発が進むジョホール州イスカンダル地区などの人気エリアでは、コンドミニアムの建設ラッシュが続きましたが、完成後売れ残っている住宅は前年同月比40%増となる約2万戸となります(マレーシア国家不動産情報センターより)。また、建設途中の物件で売り出されたものの売れ残っている個数は前年同月比6.5%増となる6万8245戸となりました(いずれも昨年11月時点)。

人気エリアの物件を購入すれば必ず入居されるという保証はどこにもありません。大規模な都市開発計画があるからといって安易に飛びつかず慎重に判断することが求められます。

マレーシアの一人あたりの名目GDPは9,812ドルと、ASEAN10カ国中3番目となります。また成長率もアジア通貨危機やリーマン・ショックなどの特別な事情がある年を除き、1990年から5%以上を維持しているなど、安定した経済成長をつづけています。

失業率も3%前後と極めて低い水準で、ほぼ完全雇用の状態を維持しています。マレーシアは現在2020年までの先進国入りを目指し、国際競争力強化に向けた規制緩和・自由化政策を積極的に進めており、今後も安定した成長を維持するだろうと見られています。

マレーシアにはMM2Hという長期滞在ビザの制度があります。比較的容易に取得できることもあり、日本人のロングステイ滞在先として12年連続でトップを維持しています。外国人がマレーシアに不動産投資をする場合、このMM2Hを保有しているかどうかによって適用される制度が変わることがあります。本格的にマレーシアでの不動産投資業に参入するならMM2Hを取得しておくと便利でしょう。

また、州により規制が異なりますが、外国人は原則として100万リンギット(約2750万円)以上の物件しか購入できないという最低購入価格制度があります。また、次のような場合で最低購入価格が異なります。

カンボジアは1970年代から長期にわたる大きな内戦が続いたこともあり「危険な紛争国」という印象を持つ方もいます。現地で働く日本人商社マンからは「多くの地雷が埋まっている」というイメージでも恐れられていました。

しかし、91年に内戦が終結すると同時に、政府が積極的な外資誘致をおこない高付加価値産業への構造転換を推進したことで、年平均7%台の経済成長を続けています。

カンボジアの不動産利回りは、日本やマレーシアよりも高い5.3%となります(Global Property Guideより)。これは、アメリカのジャンク債ETFと同程度、つまり投資には適さないような会社の社債に対して投資する金融商品と同じ水準であり、極めて高い利回りといえます。

カンボジアにはリエル(KHR)という独自通貨がありますが、主要通貨としてはアメリカドルが流通しているため、為替リスクが少ないという特徴があります。当然アメリカドルと日本円との交換レートも変動しますが、アジア諸国の通貨のような大きな変動が起こる可能性は少ないといえるでしょう。

また、カンボジアの定期預金の利率は1年で6%前後と高いことから、カンボジアの不動産投資で得た家賃を家賃振り込み先の銀行で定期預金にし、再度運用するといった機動的な投資を狙うことも可能です。

カンボジアの人口分布の特徴として、15歳未満の男女が約500万人と総人口の3分の1を占めます。15-64歳の生産年齢人口も2045年には全体の4分の3を占めると予測されています。

現在の総人口は1,576万人(2016年)ですが、2040年には2,000万人を超え、労働力人口は2070年まで増加すると予想されています(三菱UFJリサーチ&コンサルティングより)。また総人口も2080年まで増加する見込みであることから、不動産投資需要のポジティブな要因と見ることができます。

しかし、外国人からの不動産投資が過熱した結果、住宅の過剰供給が懸念されています。首都プノンペンでコンドミニアム(分譲住宅)市場が転機を迎えている。米不動産大手のCBRECによると、2018年の供給量は前年比2.5倍となる約2万2000戸に拡大するなど供給過剰状態にあり、不動産価格の下落が予測されています(nna asiaより)。今後はただ不動産を購入しても成功することは難しいため、今後大きく伸びるエリアや求められる物件のニーズを慎重に見極めていく必要があります。

KDXレジデンス森下千歳/事故

竣 工 2007年1月
最寄駅 森下駅徒歩8分
総戸数 65戸

住 所 東京都墨田区千歳1-5-3
概 要 地上12階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
KDXレジデンスモリシタチトセ

■近隣周辺施設情報
ドラックセイムス墨田両国薬局まで約210m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約150m
エンゼルファミリー両国店まで約260m
山村病院まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約700m
成城石井日本橋浜町店まで約780m
ローソン新大橋1丁目店まで約310m
了徳寺学園医療専門学校まで約860m
千歳公園まで約380m
墨田区立両国小学校まで約830m

物件名 KDXレジデンス森下千歳
所在地 東京都墨田区千歳1-5-3
最寄駅 都営新宿線「森下駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 65戸 築年月 2007年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(21.28㎡~22.78㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、長期的な家賃収入が期待できるため、副業として行っている人も多いだけでなく、脱サラして不動産投資を本業として行い、サラリーマンの年収を軽く超える人も多くいます。

このような成功談を聞くと、不動産投資は簡単で誰でもできる資産運用という印象を抱くかもしれませんが、不動産投資を行う場合には、以下のようなデメリットに注意する必要があります。

株式投資やFX、仮想通貨などは自己資金が数万円でも資産運用を行うことができますが、不動産投資を行う場合は、最低でも数千万円程度の自己資金が必要になってしまいます。

そのため、今までは簡単に不動産投資を行うことができませんでしたが、金融機関が融資を行うようになったため、自己資金が不足していても不動産投資を行うことができるようになりました。

しかし、融資は借金と同じであるため、実際は借金を抱えながら不動産投資を行っているということになります。借金を抱えてしまうということは、毎月の返済義務が生じてしまうというデメリットだけでなく、融資額に利息が上乗せされることで、返済総額が大きくなってしまうというデメリットがあると言えるでしょう。

株式投資やFX、仮想通貨などはインカムゲインを目的とした資産運用はほとんど行われておらず、キャピタルゲインを目的とした資産運用がほとんどです。証券取引所などで取引が活発に行われているため、流動性の高い運用方法と言えます。

しかし、不動産投資は、キャピタルゲインを目的とした資産運用はほとんど行われておらず、インカムゲインを目的とした資産運用がほとんどです。不動産投資は、長期間運用することを前提としているだけでなく、価格が高く売買が成立しにくいことなどから、流動性の低い運用方法と言えます。

流動性が低いということは、何らかの理由によって現金が必要になり売却しようとしても取引が成立するまでに時間がかかるということを意味しています。そのため、現金化したくてもすぐに現金化できないというデメリットがあると言えるでしょう。

不動産投資には、借金を抱えてしまうというデメリットだけでなく、現金化しにくいというデメリットがありました。さらに不動産投資は、運用を行うにあたりいつどのタイミングで発生するか分からないリスクがいくつかあり、そのリスクに備える必要があります。不動産投資におけるリスクは以下の通りです。

空室のリスクとは、空室が生じてしまったことによって家賃収入が減少してしまうというリスクです。

空室が発生する原因は、居住者の転勤などによるものが多いのですが、近くに新しい物件ができた場合に移住してしまうケースや近隣トラブルなどがきっかけとなり移住してしまうケースなども考えられます。

特に、マンション経営の場合は、運用しているのが1室であるため、空室期間は家賃収入がありません。そのため、その期間中は自身の収入からローンの返済を行っていく必要があるため、注意が必要です。

家賃滞納のリスクとは、入居者が家賃を滞納していることによって、空室が生じてしまっているのと同様に家賃収入が減少してしまうというリスクです。

空室のリスクの場合は、ある程度の対策を練ることによって空室を埋めることができれば問題をすぐに解決することができます。しかし、家賃滞納の場合は、滞納していたとしても借主の権利がある程度は保護されているため、すぐに退去を命じることができません。

家賃滞納は、自己破産などによって滞納分の家賃が回収できない可能性があるだけでなく、退去がうまく進まない場合は次の入居者に提供するまでに時間がかかってしまう可能性もあるため、滞納が発生した場合の影響力は大きいと言えます。

空室の場合と同様、空室期間と滞納期間は似たようなものであるため、期間中は自身の収入からローンの返済を行っていく必要があります。早期に解決しなければ自身が自己破産に陥ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

修繕のリスクとは、築年数の経過などが原因で設備面が劣化してくることによって、定期的または突発的に修繕が発生し、支出が大きくなることで家賃収入が減少してしまうというリスクです。

修繕は、入居者が退去した際のクロスの張替えや設備面の劣化に伴うキッチンの交換だけでなく、建物の壁面塗装や防水の補強など多岐にわたります。修繕の規模が大きい場合は、それなりの支出が発生するため、家賃収入を大きく減少させてしまうことになります。

マンション経営の場合は、入居者の退去時に発生する室内の修繕等で済みますが、その他の修繕に関しては、実際に修繕を行ったかどうかに関係なく、定期的に修繕積立金や管理費として費用を毎月徴収されることで支出が大きくなってしまうため、注意が必要です。

金利上昇のリスクとは、アパートローンで変動金利を選択していた場合に、社会情勢などの影響によって金利が上昇したことで、返済総額が大きくなってしまうというリスクです。

固定金利と変動金利を比較すると、変動金利の方の金利が低く設定されていることが多く、変動金利でローンを契約する人が多くいます。現在のように低金利であれば変動金利でも問題ありませんが、デフレ脱却に向けてマイナス金利政策が行われていることを考えると、今後金利が上昇する可能性が高いと言えます。

固定金利を選択している場合は、最初のうちは金利が高いというデメリットがありますが、金利が上昇しても契約当初の金利のままなのでリスクを回避できます。しかし、変動金利を選択している場合は、最初のうちは金利が低いというメリットがありますが、金利の上昇に合わせて返済総額が大きくなってしまうため、注意が必要です。

自然災害のリスクとは、地震や大雨、雷、津波などのように自然災害によって建物が全壊や浸水といった被害にあってしまい、運用を継続できなくなってしまい家賃収入が減少してしまうというリスクです。

火災保険に加入している場合は、ある程度の修繕費用もしくは建て直し費用を補うことができますが、修繕中は運用できなくなります。その間は家賃収入が発生しないため、自身の収入からローンの返済を行っていかなくてはなりません。

火災保険に加入していない場合は、再度運用するのであれば、膨大な修繕費用もしくは建て直し費用を全て負担しなくてはなりません。膨大な修繕費用もしくは建て直し費用に加え、運用を行うことができない間のローンの返済を自身の収入から行っていくことを考えると、かなり負担が大きくなってしまうため、注意が必要です。

マンション経営で失敗しないようにするには、不動産投資が借金を抱えながら行うもので、何らかの理由によって売却したくても流動性が低いためすぐに売却できないということをまずは理解しておく必要があります。

それらのデメリットを理解した上で、それぞれのリスクに対して事前に対策を講じておくことが、マンション経営での失敗を未然に防いでくれることになります。

例えば、空室のリスクに対しては、数ヵ月空室が生じた場合に敷金や礼金を無料にしたり、フリーレントやキャッシュバックなどのキャンペーンを行ったりなどの対策が可能です。

また、家賃滞納のリスクに対しては、滞納者に対する対応をマニュアル化して置き積極的な滞納者へのアプローチを行う、修繕のリスクに対しては、修繕積立金と管理費をあらかじめ考慮した上で家賃設定を行っておくなどの対策が可能です。

金利上昇のリスクに対しては、変動金利ではなく固定金利を選択すればいいという単純なものでもなく、当初は金利の低い変動金利を選択しておいて、金利が上昇した後でローンの借り換えを検討するという対策も考えられます。また、自然災害のリスクに対しては、火災保険に加入したり耐震補強したりすることである程度リスクを抑えることができます。

これらのように事前にどのようなリスクが発生する可能性があるのか事前に把握しておくことができれば、対策を講じておくことができるため、マンション経営で失敗する可能性を大きく下げることが期待できるでしょう。