ズーム両国/事故

竣 工 2017年7月
最寄駅 両国駅徒歩6分
総戸数 43戸

住 所 東京都墨田区両国2-2-6
概 要 地上11階 RC造
駐車場 1台(平置式)月額33,000円
■物件名フリガナ
ズームリョウゴク
ZOOM 両国

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約770m
マルエツプチまで約1020m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約390m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約390m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約390m
薬ヒグチ両国店まで約630m
エンゼルファミリー両国店まで約200m
さいとうデンタルクリニックまで約200m
割烹かりやまで約210m
墨田両国三郵便局まで約270m
三菱UFJ銀行本所支店まで約650m

物件名 ズーム両国
所在地 東京都墨田区両国2-2-6
最寄駅 JR中央・総武線「両国駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 43戸 築年月 2017年7月

■駐車場   1台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 5台/月額2,200円
■駐輪場   43台/月額550円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   株式会社 第一ヒューテック
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.78㎡~54.21㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

海外不動産に詳しいプロと税務のプロを見つけてくることです。海外の場合は、国によって不動産に関する法律や税金などが大きく異なりますので、しっかりと把握をしている会社と付き合う必要があります。税務のプロに関しては、海外不動産投資会社と付き合いのある会社に紹介をしてもらうことが可能ですので、まずは海外不動産の会社選びをしっかりと行いましょう。

会社を選ぶ方法としては、海外不動産投資の会社に知り合いがいる方は、まずは話を聞いてみるのが良いでしょう。もし、直接の伝手がない場合は、海外不動産投資をしたことのあるオーナーに信頼できる会社を紹介してもらう、あるいは国内で開催されている海外不動産セミナーに参加してみましょう。編集部おすすめのビヨンドボーダーズという会社では、初心者向けの海外不動産セミナーや無料相談などを実施していますので、会社選びで悩んでいる方は話を聞いてみると良いでしょう。

海外不動産に関する情報は、刻々と情勢が変わりますので、情報源を1つだけに依存することはリスクが高くなってしまいます。他の海外不動産投資会社にもヒアリングできるコネクションをつくっておく、またはウェブ上でニュースや海外の情報メディアをウォッチしておくといったことが必要になります。

仕入れておきたい情報としては、地震や津波、台風などの天災に関する情報、政権交代やクーデター、戦争などに関する政治的な情報、不動産に関する法律や税金の動向、為替などの値動きなどととなります。

特に、為替の動きに関しては、不動産投資の利回りやキャピタルゲインと同じくらい収益性を左右しますので、定期的にチェックすることを習慣にすると良いでしょう。

エリアに関しては、まずは日本人の駐在員が多い場所の物件を中心に検討してみると良いでしょう。物件選定に日本人であるという強みを活かすことができますし、借りるほうもオーナーが日本人であることに安心しますので、比較的安定した物件運用を期待することが可能です。

それ以外のエリアとしては、首都やビジネス繁華街など国の中心都市への投資から検討し、ある程度の投資経験が蓄積されてから地方へ目を向けることをおすすめします。

国内の不動産投資では、新築マンションなど現物を見ないで購入することもあるかとは思いますが、海外不動産の場合はできるかぎり現地に視察に行くことが大切です。購入する予定の物件が、現地では誰も住みたがらないような不便な場所や危険な場所に位置していることもありえますし、物件のイメージ画像と実際の部屋が大きく異なるケースなど、国内では想定されないケースも起こりえますので、しっかりと自分の目で確認をすることが必要です。

1件目の投資がうまくいくと、どうしてもその国・そのエリアに再投資をしたくなりますが、海外不動産は国内に比べてリスク(カントリーリスクや為替リスクなど)もありますので、資産をひとつのエリアに集中させすぎるのは危険です。

そのため、成長性の高い国で投資を始めたら、次は安定性の高い国に投資をする、アジアで投資を始めたら、次は欧米にも投資をしてみるなど、異なる動きをするエリアに投資を分散させることがおすすめの投資手法となります。

海外不動産投資は、国内不動産投資と比べるとリスクが高くなりますので、ある程度の値動きや変動があったとしても、余裕をもって対応ができるように全体の3割前後の資金で運用すると良いでしょう。

また、不動産投資ローンを利用する場合は、どんな事態であっても返済を滞納することのないように、1年前後の期間の返済金額分を手元に残しておくなどキャッシュに余裕をもっておくことをおすすめします。

海外に限らず、不動産投資は出口戦略をしっかりと持っておくことが大切です。たとえばマンション投資であれば、いつ売却するか、あるいは総額でいくらの利益(損失)が出たら売却するかなどをしっかりと決めておきましょう。

投資期間中の国際情勢や為替動向、不動産の価格動向などを注意して見ながら、必要に応じて当初の出口戦略を見直していくことで、海外不動産投資で失敗するリスクを最小限に抑えながら目標の利益達成に向けて取り組んでいくことが可能です。

海外不動産投資は、投資したい国・エリアに強みがあり、かつ信頼ができる会社と付き合うことや、自分の強みを活かせる投資手法で勝負をすることが非常に大切です。また、投資を他人任せにせず、自分でも積極的な情報収集を行うことや購入する前には必ず自分の目で物件を確認しておくことや、リスクを抑えるための分散投資や余裕資金での運用、出口戦略などの検討などをしっかりと行い、海外不動産投資を成功させましょう。

プラウドフラット両国イースト/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 両国駅徒歩8分
総戸数 94戸

住 所 東京都墨田区緑3-15-12
概 要 地上13階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴクイースト

■近隣周辺施設情報
アルカキット錦糸町まで約1140m
VAN丸井錦糸町店まで約1030m
マルエツ両国亀沢店まで約530m
ライフ菊川店まで約660m
ブックオフ14号墨田両国店まで約980m
丸井錦糸町店まで約1020m
ファミリーマート墨田亀沢2丁目店まで約410m
国技館まで約1080m
ファミリーマート菊川駅前店まで約1060m
マルエツ錦糸町店まで約960m
マルエツプチ本所4丁目店まで約1130m
光の園保育学校まで約1300m

物件名 プラウドフラット両国イースト
所在地 東京都墨田区緑3-15-12
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 94戸 築年月 2021年12月

■駐車場   6台/月額33,000円~44,000円
■バイク置場 10台/月額3,300円
■駐輪場   111台/月額220円
―――――――
■設 計   株式会社ケプラー都市建築設計
■施 工   株式会社植木組東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.12㎡~40.29㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

日本政府は経済成長に向けた重要な戦略の柱として「観光立国」を掲げており、積極的な観光政策を進めています。具体的には、2020年までに訪日外国人観光客数を4,000万人、2030年までに6,000万人まで増加させるという目標を掲げており、そのためにVISA緩和政策やLCC就航本数の増加、海外での日本プロモーションなど様々な施策を展開しています。政府によるこれらの施策が功を奏し、ここ数年は日本を訪れる外国人観光客数が増加の一途を辿っており、東京や大阪、京都などの主要都市ではホテルや旅館などの宿泊施設の不足が課題となっています。その結果、訪日観光客から民泊施設への宿泊需要が急激に高まっており、民泊投資が魅力的な投資手段の一つとなっているのです。

民泊は、宿泊施設不足を補うための手段としてだけではなく、空き家活用や地方創生の起爆剤としても期待されています。人口減少が進む地方では空き家問題が深刻化していますが、空き家をリノベーションして民泊施設にすることで観光客を呼び寄せ、地方創生につなげようという動きが全国各地で活発化しているのです。特に、最近では一度日本を訪れたことがあるリピートの外国人観光客が、東京や大阪などの都会ではなくより地方部へと旅の目的地をシフトしている傾向があり、地方ならではの魅力やユニークな体験を提供できる民泊施設に対する需要はとても高まっています。

シェアリング・エコノミーとは、人々がモノやサービスを「所有」するのではなく「共有」することによって成り立つ新たな経済モデルのことを指し、昨今では日本に限らず世界中でシェアリング・エコノミー型のサービスが台頭しています。シェアリング・エコノミー型サービスの代表例としてよく挙げられるのが民泊仲介サイトのAirbnbやタクシー配車アプリのUberなどですが、不稼働資産を活用することで無駄な資源やコストを使うことなく必要に応じて需要を満たすことができるシェアリング・エコノミー型のサービスは、環境破壊や資源枯渇などが世界的な社会問題となっている昨今において、これらの問題を解決しうる持続可能なビジネスモデルとして非常に注目を浴びているのです。このマクロの大きな流れは日本にも押し寄せており、政府も「シェアリング・エコノミー」を推進する政策を次々と打ち出しています。その代表格とも言えるのが、「住宅のシェアリングサービス」である民泊なのです。

いかがでしょうか。上記で説明したように「民泊」はマクロな経済動向のなかで必然的に需要が高まっており、今後の市場成長が期待される領域なのです。投資の世界では昔から「国策に売りなし」という言葉もありますが、まさに民泊はその言葉があてはまる領域だと言えるでしょう。

「民泊」と聞くと、違法な「ヤミ民泊」や近隣住民とのトラブルなどあまりよくないイメージをお持ちの方も多いかもしれません。実際に、日本では不動産事業として合法的に民泊運用をしている個人や企業も数多くいる一方で、法的な要件を満たさないまま部屋を貸し出している民泊オーナーもいるのが現状です。そこで、ここでは民泊に関わる法律についても簡単にご紹介していきます。現在の日本では、民泊を合法的に行うためには主に下記3つのうちのいずれかの法律に基づいて運用する必要があります。

住宅宿泊事業法(民泊新法)は、2017年6月施行の法律で、新法下では、個人は一定の要件さえ満たせば「届出」をするだけで自宅のマンションや一軒家を活用して合法的に民泊運用することが可能です。ただし、マンションなどの集合住宅の一室を使用する場合は管理規約によって民泊が許可されている必要があるので注意が必要です。また、新法下では年間の営業日数制限が180日と定められており、自治体によってはさらに厳しい制限が設けられるケースもありますので注意が必要です。民泊のような短期の貸し出しは最大でも180日間しかできないため、最近では残りの180日間をマンスリーマンションとして運用するハイブリッド型の運用スタイルも注目が集まっています。

特区民泊は、国家戦略特区に指定されている自治体が条例を制定した場合、旅館業の許可がなくても特区民泊の認定さえ受ければ合法的に部屋を貸し出すことができるという制度です。特区民泊は住宅宿泊事業法とは異なり年間の営業日数制限はないのですが、宿泊客の最低宿泊日数が2泊3日以上と定められているため、1泊だけの短期客を受け入れることはできません。また、この特区民泊はそもそも条例を定めた国家戦略特区でしか活用できません。2017年10月現在、特区民泊の認定を受けられるのは東京都大田区、大阪府、大阪市、新潟県新潟市、福岡県北九州市の5地域となっています。

旅館業法簡易宿所営業の許可を取得すると、営業日数や宿泊日数の制限を受けることなく365日まるまる民泊として部屋を貸し出すことが可能となります。簡易宿所営業は収益性の面では最も魅力的な方法ですが、許可を取得するためには用途地域や設備要件など旅館業法で定められた様々なハードルをクリアする必要があり、許可取得手続きにはコストもかかります。

民泊用の物件を購入し、自らが民泊ホストとして運用するというパターンです。この場合、物件の購入費用に加えて場合によってはリノベーション費用や旅館業の許可取得費用など様々な費用がかかる可能性もあり、初期費用はかさみます。しかし、高稼働が期待できる物件を手に入れることさえできれば、宿泊客からの売上が全て手元に残るため、大きな利益を上げられる可能性があります。しかし、稼働率の変動により売上が左右されるほか、想定よりも稼働率が低いと初期費用の回収に時間がかかる可能性があるため、ハイリスク・ハイリターンの運用スタイルだと言えるでしょう。なお、民泊運用にあたっては宿泊客の対応や物件の清掃など全てを自分で対応する必要はなく、民泊運用代行会社のサービスを活用することができます。しかし、代行会社を利用する場合は売上の20%程度が手数料としてとられてしまうので、収益のシミュレーションをする際はその手数料分もしっかりと計算に入れておく必要があります。

民泊用の物件を購入し、民泊運用をしたい不動産会社や運用代行会社などにサブリースとして借り上げてもらうというのも一つの手法です。民泊用のサブリースとして貸し出す場合、通常の賃貸として貸し出すよりも高収入が見込める点、毎月安定的に収入が得られる点などが魅力です。一方で、稼働率に応じて収入が増えることはなく、想定よりも稼働率が悪ければサブリース契約の見直しにより家賃収入が減る可能性もゼロではないため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資だと言えます。

自ら物件を購入するのではなく、賃貸として借り受け、それを転貸して民泊運用するという方法もあります。この場合、物件購入にかかる初期費用は必要ないため、小さめの物件であれば通常の敷金・礼金に家具のセットアップなどを加えても数十万円程度で民泊投資を始めることができます。しかし、毎月の家賃支払いが発生するため収益性という面ではあまり多くは期待できませんし、稼働率によっては赤字となってしまう可能性もあります。ただし、仮に赤字が発生したとしても、賃貸契約を解除すればその時点で民泊運用から撤退することはできるため、そこまで大きな損失を被ることもありません。最もローリスク・ローリターンの投資スタイルだと言えます。

グランパセオ白金高輪/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 白金高輪駅歩8分
総戸数 16戸

住 所 東京都港区白金3-12-15
概 要 地上4階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■1Kタイプ対象/フリーレント3ヶ月
■フリーレント合計、実質5ヶ月キャンペーン

■1LDK/2LDKタイプ対象/フリーレント2ヶ月
■フリーレント合計、実質4ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グランパセオシロカネタカナワ
GRAN PASEO 白金高輪

■近隣周辺施設情報
セブンイレブンKOYO北里大学北里研究所病院店まで約310m
北里研究所病院まで約300m
肉のハナマサ南麻布店まで約330m
トモズ白金プラザ店まで約610m
サイゼリヤ白金高輪店まで約560m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約610m
ローソン白金三光店まで約200m
マルエツプチ白金台プラチナ通り店まで約780m
ミニストップ白金6丁目店まで約240m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約560m
港白金台郵便局まで約1130m

物件名 グランパセオ白金高輪
所在地 東京都港区白金3-12-15
最寄駅 東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 16戸 築年月 2021年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(24.67㎡~58.78㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資会社を見極める一番のポイントは、サイト内でデメリットやリスクについてもしっかりと説明をしているかどうかです。不動産投資のデメリットやリスクは、見る人に躊躇をさせたり慎重にさせたりしてしまう情報なので、サイト運営側としてはできるだけ載せたくない情報です。

そのため、不動産投資のデメリットやリスクをサイト上にしっかりと載せている会社は、「良い情報も悪い情報もしっかりと伝えて、お客様に十分に吟味してから不動産投資を始めていただきたい」と考えている会社の可能性が高いと言えます。

一方、不動産投資のデメリットやリスクを全く載せていない会社は、「不動産の販売に不都合な情報は載せるな」「とにかく売れ」というスタンスの売上第一主義の会社である可能性があります。

「お客様の声」は、会社内の人間ではない第三者からの評価ということで、見る人に信頼感を持ってもらえる情報です。ただし、会社のサイトに掲載されるものは、恣意的にピックアップされているものであることが多く、ほとんどがサービスを一方的に褒めるばかりの内容となっていることが多いので注意が必要です。

信頼できる不動産投資会社のお客様の声は、「○○という点は良かったですが、△△という点はもう少し改善していただきたいです」などの改善を要望する声や、全体の2割前後に不満の声も掲載しているような会社です。あえて、自社にとって良くない情報も取り上げることで、「お客様に比較検討の上で選んでいただきたい」と考えている、もしくは謙虚にサービス改善に努めていこうと考えている可能性が高いと言えます。

お客様の声の数は多いのに、一切の不満や改善要望が見当たらない場合は、自社にとって都合の良い情報ばかりを一方的に伝えようとする会社の可能性が高いので、やや注意をしてその他のポイントをチェックしたほうが良いでしょう。

不動産投資で成功する方の多くは、周辺物件と差別化ができている物件を保有しています。日本国内の物件自体の数は多いので、全く特長がない物件は入居者から見向きをされず、生き残っていくことができません。そのため、入居者ニーズを正確にとらえて、それに最も応えるような物件や、競合と差別化がきちんとできているような物件に投資をしていく必要があります。

この観点をしっかりと持っている会社は、競合の不動産投資会社と自社の差別化についても意識をしているので、「弊社の特徴」「私たちが選ばれる理由」などのコンテンツとして公開していることが多いのです。差別化についての意識が高い会社であれば、「投資物件の特長」「周辺物件との差別化」「その物件が選ばれる理由」などを考慮して物件を厳選してくれる可能性が高いので、物件選びを安心して任せることができます。

サイト内に「よくある質問」「FAQ」などが充実しているかどうかも判断材料となります。顧客からの声に耳を傾けようとする会社は、「お客様がどういう不安や悩みを抱えているのか?」「どうすれば不安や悩みを解消できるだろうか?」と常に考えています。そのツールの一つが「よくある質問」「FAQ」となります。

「よくある質問」「FAQ」を見て、自分が抱えている不安や悩みが解消できるようであれば、顧客から寄せられる質問にしっかりと答えようとする会社である、または自分のような顧客タイプのことをよく分かっている会社である、ということになります。逆に、サイト内の情報や「よくある質問」「FAQ」などを見ても、まったく問題が解決しないということであれば、不動産投資会社にとって都合の良い情報しか掲載されていない、もしくは自分のような顧客に関する理解度が低いと考えたほうが良いでしょう。

自社のマーケティング力が弱い会社に、物件に関するマーケティング能力が高いことを期待するのは、ややハードルが高い可能性がありますので、慎重に検討する必要があります。

サイト運営者の立場になってみると分かりやすいのですが、営業マンをサイトに掲載した場合、退職した社員を差し替えるのは手間がかかります。そのため、多くの会社では営業マンや社員をサイトにあまり掲載しようとは思いません。特に、不動産投資会社の離職率は高いので、他の領域のサイトと比べても社員をサイトに掲載する意欲は低いと言えるでしょう。

これを逆に考えれば、サイトに営業マンや社員を掲載している会社は、離職率が低いので退職による更新の手間が少なく、社風の良い会社である可能性が高いと考えられます。不動産投資会社で社風が良い会社というのは、顧客のリピート率が高いため営業マンに不条理な営業ノルマが課されない会社や、自社が販売する物件やサービスに自信を持っており会社の将来性を心から信じられるメンバーで構成された会社などが考えられます。

いずれにせよ、顔が見えるサイトは信頼できる会社である可能性が高いという点を頭に入れておくと良いかと思います。

依頼を検討している会社の場合は、IR資料という株主向けの事業説明資料をチェックしておくと良いでしょう。IR資料のなかには、事業戦略や販売戦略、経営課題などが説明されていますので、無理な営業・販売をしていないか、競合ときちんと差別化できていそうか、会社として致命的な問題を抱えていないかといったことを調べることができます。

最後のポイントとして、その会社の評判や口コミを掲載しているサイトを確認しておくことも大切です。お客様の声の項目でも触れましたが、不動産投資会社のサイト内にある情報は、会社にとって都合の良い情報が掲載されている可能性が高く、不都合な情報はなかったことにされているケースがあります。

良い評判だけでなく悪い評判もきちんと掲載されている中立的なサイトを見て、どのような失敗例があったのか、どのような体質の会社なのか、本当に信頼できる会社なのかを見極めると良いでしょう。

ジオエント大塚/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 新大塚駅徒歩7分
総戸数 38戸

住 所 東京都豊島区南大塚1-2-20
概 要 地上5階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ジオエントオオツカ

■近隣周辺施設情報
ライフ新大塚店まで約210m
フレッシュランドフェルカまで約110m
セブンイレブン豊島南大塚1丁目南店まで約180m
ミニストップ南大塚2丁目店まで約550m
ファミリーマート大塚3丁目店まで約700m
くすりの福太郎大塚南口店まで約750m
みずほ銀行新大塚駅前出張所まで約550m
豊島南大塚郵便局約350m
東京健生病院まで約350m
東京都立大塚病院まで約600m
豊島区立南大塚からたち公園まで約280m

物件名 ジオエント大塚
所在地 東京都豊島区南大塚1-2-20
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「新大塚駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 38戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   中野建設株式会社
■施 工   中野建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1DK(25.19㎡~30.18㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の場合、購入した後の出口戦略は「売る」「持ち続ける」の2択しかありません。売るのであれば、「いつ売るか、いくらで売るかを決めるだけだから簡単じゃないか」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、これが存外に難しいのです。

たとえば、2017年時点で、値上がりしたマンションをお持ちの不動産投資の方も多いかと思います。しかし、できれば高値で売りたいという気持ちが先行して、「一昨年・昨年と価格が上がったなら、今年も上がるんじゃないか」「ちょっと下がっても家賃収入が入ってくるし…」と決断は先延ばしになります。そう考えている方の多くは、仮に来年に価格が下がったとしたら、「まだ誤差の範囲だろう」「待っていたらまた上がってくるはず」と思うのではないでしょうか。そして、数年後に本格的に下落基調が見え始めた時に「あの時売ればよかった」「この価格では売りたくない」とマンションを抱え続ける羽目になってしまうことが予想されます。

これは、「いつ売るか、いくらで売るか」を決めておかないために起こる判断ミスです。不動産投資は、売却をしなければ利益が確定しないという水物の実物資産です。ですから、いつ買うか、いくらで買うかということ以上に、いつ売るか、いくらで売るかを決めておくことが大切なのです。

逆算思考というのは、最初に達成したい目標を定めて、そこからの最短距離を考える思考方法です。対となる思考方法は順算思考と呼ばれるもので、目標は定めずにその場その場で状況判断をしていくため、柔軟性はありますが意思決定やアクションを起こすまでに時間がかかるというデメリットがあります。それぞれの思考方法が売却までにたどるイメージとしては、以下のようになります。

順算思考では、最初は「高く売りたい」と考えていたものの、価格が上がるにつれて「まだ上がるのでは」「持ち続けたほうがよいのでは」と思うようになり、価格が下がってきた時点で「やっぱり売ったほうが良いのでは」と考え、価格が本格的に下げに転じた時点で「もう売ってしまおう」と決断するといった思考プロセスになります。

一方の逆算思考では、「家賃と売却の利益総額が1000万円になった時点で売ろう」ということを決めたら、あとは毎年の「家賃と売却の利益総額がいくらになったか」を確かめながら、売り時を判断していくので、無駄が少なく意思決定にかかる時間が短くなります。

仮にイメージ内の矢印一つの期間が1年だとすると、もし順算思考と逆算思考の方が同じ利益額を手にしていたとしても、順算型では12年かかっているのに対して、逆算型は7年しかかかっていないということになります。逆算思考は目標に対して最短距離を描くために、目標達成のスピードを格段に向上させることができるというメリットがあります。

逆算思考で目標を定めるためには、まず不動産投資の目的を整理する必要があります。目標は、目的を達成するために置かれるものですので、当初に立てた目標が達成できていたら、自然と目的が達成できているという関係性になっています。そのため、目標が適切かどうかは、目的が明瞭かどうかで決まると言えるでしょう。

不動産投資の目的は、老後のために生活資金を備えたい、子どもの教育資金を捻出したい、不動産投資の収入だけで食べていけるようになりたい、など人それぞれかと思います。大切なことは、何年後までにいくらの利益を確保したいか、そしてそれが達成できていなかった時に、どういう決断をするか、ということを定めておくことです。

たとえば、「目標は10年後に1000万円の利益を確保すること。ただ、10年後に800万円まで利益が確保できていたなら売っても良い。逆に10年後に利益が500万円以下だったとしたら、売らないで持ち続ける」などのように目標を立てます。そうすると5年後にはどれくらいの利益が出ていないといけないか、3年後ではどうか、といった詳細の目標にブレイクダウンしていくことができます。

もちろん、購入当初の時点で立てた目標ですので、色々と考慮に入れていなかったことも起こるかと思いますが、その都度、それを織り込んだ目標に再修正していけば良いでしょう。このようにして立てた一連の目標が不動産投資の出口戦略となって、後々に生きてくることになります。

不動産投資は、他の投資と比べて長期の投資となります。投資期間は最低でも数年以上、長ければ数十年というスパンになります。ただ、投資の年数が長くなるために、目標をしっかりと定めておかないと、いつまでも意思決定ができないという状況になりがちです。ただ、現状はかなり不動産価格も上がってきており、今後は持ち続けるだけではなく状況に応じて適切な判断をしていくことが必要となってきます。今から不動産投資を始める方は、特に、目標設定を明確にして逆算思考で臨むことをおすすめします。

グランパセオ竹橋/事故

竣 工 2018年7月
最寄駅 竹橋駅徒歩3分
総戸数 18戸

住 所 東京都千代田区神田錦町3-11-4
概 要 地上12階 RC造
■初回契約金/初期費用概算/即日対応可
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオタケバシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田駅西店まで約750m
成城石井神保町店まで約880m
杏雲堂病院まで約860m
ダイソービズ竹橋パレスサイドビル店まで約410m
ヴィクトリアゴルフ御茶ノ水店まで約530m
THESUNS神田小川町店まで約550m
セブンイレブン神田錦町千代田通り店まで約100m
ミニストップ神田錦町3丁目店まで約180m
ファミリーマートテラススクエア店まで約230m
神田錦町郵便局まで約360m
GOODMORNINGCAFEまで約190m
サミットストア神田スクエア店まで約280m
ツルハドラッグ神田神保町店まで約500m
ココカラファイン神田神保町店まで約570m
タリーズコーヒー竹橋店まで約150m
パレスサイドビル内郵便局まで約400m

物件名 グランパセオ竹橋
所在地 東京都千代田区神田錦町3-11-4
最寄駅 東京メトロ東西線「竹橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 18戸 築年月 2018年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(30.19㎡~63.27㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

物件価格100万円、利回り20%の地方のマンションと出会ったAさんは、「利回り20%だったら5年~10年で元が取れるはず。100万円だったら、仮に失敗しても痛みは少ないし」と思い、マンションを購入しました。しかし、購入して1年後に「買わなきゃ良かった…」と頭をかかえることになってしまいました。

これは不動産投資の初心者にありがちな失敗なのですが、「物件価格100万円、利回り15%」というのは「毎年利益が20万円出る物件」と勘違いすることではまってしまう落とし穴です。

たとえば、この物件の場合、家賃収入は毎月1.2万円程度ですが、毎月の管理費と修繕積立金が0.8万円前後かかります。こういった物件は築年数が数十年と古いケースが多い上にアクセスも悪く、部屋の修繕費用がかかる割に入居者はほとんど集まらないという状況になりがちです。そうすると、賃料を値引きするしかなくなりますが、元々の賃料が低いため、値引きをしてしまうと毎月の利益は雀の涙となってしまいます。その上、退去時にはクリーニング費用などの原状回復費用が発生して総額でみると赤字になってしまうこともあります。

また、それに加えて、購入価格と固定資産税の評価額は異なりますので、毎年数万円の固定資産税や確定申告の作業の手間や外注費がかかるといったこともあり得ます。

物件を手放したくても、少しでも不動産投資経験のある方は、こういった物件に見向きもしないので、売却価格を下げてでも不動産投資初心者に売るしかないという状況になります。仮に売れたとしても、売買時の費用で10万円~20万円以上かかることが想定されるので、物件を購入してから手放すまでに、ケースによっては売買の諸費用や毎月の赤字、税金などの総額で100万円以上の赤字を出してしまう可能性があるのです。

都内の駅徒歩10分以内のマンションであっても、落とし穴は存在します。たとえば、目黒区にある駅徒歩7分のマンションを購入したBさんは、マンションからの家賃収入を重視していたため、できるだけ空室の期間を少なくして満室を維持できるように、入居審査なども簡略化していました。

しかし、購入後3人目の入居者であるCさんは、入居後すぐに家賃を滞納するようになりました。Bさんが頭を抱えるのはここからです。Cさんは入居をしているため、家賃収入自体は発生しています。そのため、家賃の回収ができていない状態であっても、Bさんは物件からの売上が立っているとみなされ、所得税が課税されてしまうのです。

しかし、Cさんを追い出そうにも、法律は入居者側を保護するような内容となっているため、家賃滞納を1ヶ月・2ヶ月した程度では強制退去をさせることは難しく、家賃滞納が3ヶ月・4ヶ月となったタイミングなどで裁判所に掛け合い、判決を出してもらってから…という流れになります。

Bさんからすれば、いくら満室で売上が立っていても家賃が回収できていないので、毎月のローンの返済や翌年の税金の支払いは自分の手元資金を切り崩して行う必要があります。強制退去のために裁判などを起こす必要もあり、全てが片付くまでに数十万円のキャッシュアウトと対応の手間が発生してしまいます。また、仮に訴訟で勝ったとしても、満額の家賃支払いを請求できない可能性もあります。

これは、入居時の審査をきちんとしなかったために起こる問題です。一度滞納が発生してしまうと、利回りが低下するということ以上に大きく頭を悩ませる事になりますので、入居者審査の厳格化や家賃保証会社の利用などはしっかりと行うほうが良いでしょう。

満室の状態で売買契約を結んだにも関わらず、成約後一ヶ月から数ヶ月で一気に空室が出ることがあります。これは、売り主のオーナーが物件価値を上げるために無理やり入居者を集めたというケースや、学生の比率が高く入居者の退去時期が重なってしまうケースなどが考えられます。

入居者を無理に集める方法としては、たとえば、売り主が知人や友人に入居者となってもらったり、フリーレントを多くして入居者を集めたりする方法などがあります。

こういった状況を見抜くには「レントロール」と呼ばれる家賃の明細票(賃貸条件の一覧表)をしっかりとチェックする必要があります。入居時期が重なっていたり、直近の数ヶ月に入居がかたまっているケースなどは上記の落とし穴に該当する可能性があるため、特に注意が必要です。

また、周辺エリアの空室状況を自分なりにリサーチし、購入予定の物件の入居率が著しく高かった場合には、どんな要因で入居率が高くなっているのかをしっかりと確認するようにすることも大切です。

入居者の多くを大学やオフィスなど近隣の主要施設に依存している場合、大学やオフィスが移転した際に空室率が一気に跳ね上がるというリスクを抱えることになります。購入する時は、「○○大学の学生さんが毎年入居者となるので安定的な収入を想定できます」ということがメリットに感じられますが、購入後はその大学が移転してしまうことが大きなリスクとなりますので注意が必要です。

また、周辺環境の変化という点では、近隣にハイグレードマンションなどが建築されるケースも、同じように入居率を大きく左右する要因となります。仮に売り主や不動産の販売・仲介会社がハイグレードマンションが建築される計画があることを知っていたとしても、「聞かれなかったから答えなかった」というスタンスの可能性もありますので、購入する物件の周辺調査をしっかりと行うようにしたほうが良いでしょう。

入居時には「ちゃんとした人だな」と感じて安心して貸し出したにも関わらず、久しぶりにマンションを訪れてみると、知らない人や知らない外国人が自分の部屋を出入りしていた、というケースに遭遇することもあります。

これは、無断で民泊などを行い、部屋を転貸しているケースです。契約を取り交わす際に、「無断で転貸などを行った場合は、退去することに同意する」といった内容を契約書に盛り込んでおくことで、そういったシーンを発見した際のやり取りが非常にスムーズとなります。

民泊の利用者は年々増え続けており、貸し出す側も非常に簡単に部屋を登録できるようになってきていますので、自衛のためにも民泊による転貸を想定した契約書をあらかじめ作成しておくことをおすすめします。