HF八丁堀レジデンス2/事故

竣 工 2002年2月
最寄駅 八丁堀駅徒歩3分
総戸数 91戸

住 所 東京都中央区新川2-7-11
概 要 地上13階 SRC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
HFハッチョウボリレジデンス2

■近隣周辺施設情報
エフワン日本橋店まで約460m
マルエツプチ八丁堀店まで約370m
ローソン新川2丁目店まで約340m
ナチュラルローソン新川2丁目店まで約280m
中央幼稚園まで約410m
明石幼稚園まで約830m
グローバルキッズ新川園まで約60m
八丁堀保育園まで約570m
中央区立明正小学校まで約140m
中央区立中央小学校まで約410m

物件名 HF八丁堀レジデンス2
所在地 東京都中央区新川2-7-11
最寄駅 東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 SRC造
総戸数 91戸 築年月 2002年2月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2K(25.20㎡~40.20㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ザ・パークハビオSOHO大手町/事故

竣 工 2022年6月
最寄駅 大手町駅徒歩7分
総戸数 49戸

住 所 東京都千代田区内神田1-10-11
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2.5ヶ月

■物件名フリガナ
ザ・パークハビオソーホーオオテマチ
THE PARKHABIO SOHO OOTEMATI

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート内神田一丁目店まで約30m
ローソンTHE KAITEKIビル店まで約100m
神田駅西口商店街まで約190m
まいばすけっと神田駅前店まで約180m
サミットストア神田スクエア店まで約270m
業務スーパー神田店まで約550m
成城石井御茶ノ水ソラシティ店まで約820m
オリンピック淡路町店まで約820m
東京医科歯科大学医学部附属病院まで約1000m
新丸の内ビルディングまで約1100m

物件名 ザ・パークハビオSOHO大手町
所在地 東京都千代田区内神田1-10-11
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「大手町駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 49戸 築年月 2022年6月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   49台
―――――――
■設 計   大豊建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   大豊建設株式会社東京建築支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R(32戸)1DK(11戸)1LDK(6戸)
□25.31㎡~50.63㎡

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マレーシア不動産投資のメリットは、人口増加や経済成長を背景とした成長性に加え、海外移住を視野に入れた投資としても有効な点が挙げられます。

海外不動産投資では人口増加率と経済成長率が高い国を選ぶことが重要です。日本では2021年時点で人口減少が進んでおり、日本の経済成長率は落ち着いてきているのも事実です。

しかし、海外には人口増加と経済成長を続けている国も多く、マレーシアも両方が伸びている国の1つです。人口が増加している国では住宅需要が拡大していくため、物件の値上がり益を狙えます。国際連合の統計によると、マレーシアと日本の人口増加率は以下の表の通りです。

また、経済成長が続いている国ではインフレが起こりやすく物価が上昇する確率も高いものです。物価が上昇している国では、物件の値上がり益を狙えます。IMFの統計によると、マレーシアと日本の予測GDP成長率は以下の表の通りです。

一般社団法人ロングステイ財団の調査によると、マレーシアはロングステイ希望国・地域のランキングで10年以上1位となっています。

マレーシアはMM2Hという外国人向けの長期滞在ビザを発行しています。他の国で長期滞在ビザを取得するためには、現地で就職していたり現地駐在をしていたりする必要があるなど、ハードルの高い条件をクリアする必要があります。

しかし、MM2Hの取得にあたっては、他の国と比較してそこまで条件が厳しくありません。2020年時点の制度においては、一定額以上の財産や収入があることを証明できれば取得可能です。マレーシア不動産投資は、将来的な海外移住を視野に入れた投資としても有効と言えます。

マレーシアは「東南アジアの優等生」とも言われており、新興国の中では国民所得などの面で先進国に近づきつつあります。また、マレーシア政府も近年中の先進国入りを目指すとして、様々な施策を推進しています。

しかし、マレーシアの不動産は他の先進国と比較すると、まだそれほど高くありません。マレーシア政府の統計によると、2020年におけるマレーシア全体の住宅価格中央値はRM295,000となっています。

RM1=27円で換算すると796万5,000円であり、1,000万円に到達していません。一方で、日本の不動産価格を見てみると、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の「収益物件 市場動向 マンスリーレポート2021年4月期」によると、2021年4月時点における区分マンション価格は1,598万円となっています。戸建てなどが含まれていないため単純な比較はできませんが、マレーシアの不動産価格は日本の区分マンションと比較すると半額程度となっています。

マレーシア不動産投資で要注意のデメリットとしては、外国人投資家に対する規制と登記済証に関するポイントが挙げられます。

マレーシアでは、一時期外国資本に対する規制を緩和した時期がありました。しかし、中国などからの投資マネーが大量に流入し、乱開発が進んだ結果、大量の不動産が売れ残っています。

在庫不動産の処分は政府も対策に乗り出すほどの社会問題となっており、外国資本の流入を減らす目的で海外資本に対する規制が設けられました。2021年時点ではまだ売れ残りの問題が解決していないため、当面規制が続くものと予測されます。

不動産投資では物件価格が高いと利回りが下がるため、利回り狙いの投資をするのであれば、マレーシアの最低購入価格規制には要注意です。

東南アジアなどの新興国では、購入した不動産の所有権証明となる登記済証が発行されるまでに、数ヶ月〜1年など非常に長い時間がかかることもあります。マレーシアも例外ではありません。

登記済証を取得できていないと、物件の売却などに支障をきたすことも考えられます。マレーシア不動産投資を検討するのであれば、登記済証の発行時期について事前に確認することが重要です。

他の国の不動産投資と比較して、マレーシア不動産投資は急な値下がりリスクや賃貸管理に関するリスクが低いと言えます。その一方で空室リスクには要注意です。

物件の購入価格が高いと、家賃も高く設定しないと利回りを確保できません。また、マレーシア全体の不動産価格中央値であるRM295,000と比較すると、RM100万という物件価格は高額です。

高額な物件の家賃を支払える入居者は、富裕層か外国人駐在員などに限られます。マレーシア不動産投資を進める場合には、想定される入居者が周辺にどの程度いるのか確認することが重要です。

例えば、最低購入価格の規制がないフィリピンやタイなど別の国と比較すると、マレーシアでは空室リスクに注意を要します。

2010年以降の10年間では、マレーシア不動産は順調に値上がりを続けていることがわかります。また、2010年の不動産価格指数と2020年の不動産価格指数とを比較すると、マレーシア不動産の価格は約2倍まで上がっています。
対前年比の変動割合は年々下がっているため、今後大きく値上がりするかは不透明です。しかし、10年間にわたって増加傾向にある点は、マレーシア不動産の価格推移が堅調であることを示しています。

一方で、例えばフィリピンなどでは新型コロナウイルスの影響が出始めた2020年の前後でコンドミニアムの価格が大きく変動しました。フィリピン中央銀行の統計によると、フィリピン全体のコンドミニアム価格指数推移は以下グラフの通りです。

フィリピンでは、感染対策として2020年3月からロックダウン状態となったことから、同年のGDP成長率が大きく低下しています。このような経済不安を背景に、不動産価格への影響が出たものと考えられます。

同じ東南アジアの国である2ヵ国ですが、不動産の値動きの差からマレーシア不動産はフィリピン不動産と比較して、同様の経済不安が起きた時の急な価格変動が起こるリスクがやや低いと考えられます。

ただし、過去の傾向は未来の動向を必ずしも約束するものではありません。大きな値下がりが起きる可能性が0ではない点に留意して、投資判断をするうえでのひとつの評価ポイントとして捉えておくことが大切です。

マレーシアは日本人から移住先として支持を集めていることもあり、現地で営業している日系不動産会社は少なくありません。

また、マレーシアと日本との時差は1時間です。例えばアメリカなどは10時間以上の時差があるため、現地不動産エージェントとのコミュニケーションにタイムラグが生じます。

賃貸管理会社を比較的見つけやすくコミュニケーションも容易なことから、海外不動産投資を検討するにあたり、マレーシア不動産投資は賃貸管理のリスクが低い国の一つと言えます。

ルクレ墨田緑3/事故

竣 工 2020年8月
最寄駅 両国駅徒歩5分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区緑1-5-5
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ルクレスミダミドリ3

■近隣周辺施設情報
江戸東京博物館まで約600m
両国国技館まで約800m
サミットストア両国石原店まで約1600m
生鮮マルシェまで約400m
ファミリーマート亀沢一丁目店まで約400m
ミニストップ緑2丁目店まで約600m
ローソン両国三丁目店まで約400m
松崎珈琲まで約100m
横網町公園まで約1000m
山田記念病院まで約1500m
墨田石原郵便局まで約1300m
墨田区緑出張所まで約500m

物件名 ルクレ墨田緑3
所在地 東京都墨田区緑1-5-5
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2020年8月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.53㎡~25.64㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アーバネックス日本橋馬喰町/事故

自分の目的や資金規模に合った投資をして大きな失敗をしないようにするためには、不動産投資のリスクやリターンについての正しい知識を身に付けることが大切です。

不動産投資は数百万円の初期費用が必要となり、投資規模は数千万円単位に及びます。また、物件の取得やローンの返済だけではなく、修繕やトラブルの解決など様々な局面で資金を必要とする場面があります。

しかし、不動産投資のリスクは、投資方法や投資物件の種類によって大きな違いがあります。またリスクによって、得られるリターンの大きさも異なるため、不動産投資をおこなう目的や投資資金の規模などによって、選択する不動産投資は変わってきます。

目標とする収益を上げるために、具体的な物件探しや資金計画についても自分で見極めて判断することが必要になります。そのため、不動産投資の種類や物件を見極める判断力を養うことはとても重要なポイントとなってきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強します。インターネットの不動産投資情報サイト・メディアを利用するとよいでしょう。

不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

余裕があれば、株式投資などの他の投資方法と比較してどのような特徴があるのか、についても勉強してみましょう。

このような不動産投資の概要は、不動産投資の基本を書いた概説書でも勉強することができますが、書籍では頭に入りにくく難しく感じられてしまう場合もあるでしょう。そこで、検索などで簡単に情報を入手できるインターネットの活用が有効でしょう。

ただし、インターネットの情報は、情報発信者・運営者によって信ぴょう性に疑問があるものもあります。運営元や配信元を調べ、信頼性の高い情報を取捨選択するように注意しましょう。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になるでしょう。

不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知る必要があるでしょう。それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

また、利回りや、キャッシュフロー、サブリース、管理会社、専任媒介契約など、不動産投資でよく使われる用語を知らないと、不動産投資の勉強を深めていくうえで支障が出ることがあります。基本的な不動産投資の用語は、まず押さえておくと後々便利でしょう。

ただし、効率性を重視するならば、用語の勉強は、目的や種類を絞ってから、分からない言葉が出てきた時点でその都度勉強するのでもよいでしょう。

不動産投資の種類の比較や不動産投資用語については、やや専門的な内容になるため、基本的な内容を網羅的、体系的に解説しているような書籍で勉強するのが効率がよいといえます。

インターネットの不動産投資情報サイトやメディアの中にも、そのようなノウハウを網羅的に集約したものもあり、そのようなサイトのうち信頼できるものを利用して勉強してもよいでしょう。

不動産投資の様々な種類について学んだら、自分がどのような目的で不動産投資がしたいのか、また、その目的と自分の資金背景などを合わせて、自分に向いている不動産投資は何かを考えてみましょう。

そして、不動産投資をおこなう目的や、それに合った不動産投資の種類を絞ったら、その絞った分野について勉強を深めていくとよいでしょう。

たとえば、長期的に低リスクの運用で副収入を得たいという目的であれば、高い収益は得られないが比較的リスクの低い、区分マンション投資が向いています。この場合は手元資金の範囲内で購入することのできる、区分マンション投資について勉強していくというような流れになります。

目的や種類を絞った不動産投資の勉強には、テーマ別に行われることが多いセミナーが向いているといえるでしょう。セミナーであれば、実際の投資例に基づいた具体的な話を講師から直接聞くことができるケースも多く、講師に質問して不明点や疑問点を解決できる可能性もあります。

不動産投資で利益を出していくためには、オーナー自らが収入と支出の管理をする必要があり、資金計画や税金についての理解が不可欠といえます。不動産投資の目的や種類を絞るステップでは、同時に不動産投資の収入と支出、融資とその返済、税金の計算などについて勉強していくとよいでしょう。

不動産投資の資金計画や税金については、テーマ別に行われるセミナーやテーマ別に書かれた書籍を利用するとよいでしょう。

自分の目的に沿って不動産投資の種類を絞り込み、その分野の勉強も一通り終えたと感じたら、実際に物件を探して見学し、実践しながら勉強していくとよいでしょう。

多くの物件をみることで、相場観が分かるようになり、自分が実際に投資対象とする物件の条件をさらに絞り込んでいくことができるようになっていきます。物件を現地で見るときに不動産会社の人と会話することで、不動産市場の動向を肌で感じることができます。

投資対象となる良い物件があったら、金融機関に融資の相談もしてみましょう。実際に購入しない場合であっても、自分の資金背景、属性などからどのような物件がどれくらいの条件で購入できるのかを知ることにもつながります。

融資の条件によって購入できる物件も変わってくるため、物件探しと並行して金融機関へのアプローチも適宜おこなっていくことで、物件の絞り込みに役立つでしょう。

竣 工 2022年5月
最寄駅 馬喰町駅徒歩2分
総戸数 ―戸

住 所 東京都中央区日本橋馬喰町2-2-16
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アーバネックスニホンバシバクロチョウ

■近隣周辺施設情報
■ヨドバシAkibaまで約1090m
■くすりセイジョーまで約550m
■タウン・ドイト後楽園店まで約3330m
■どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約970m
■まいばすけっと岩本町3丁目店まで約360m
■ファミリーマート東神田二丁目店まで約170m
■セブンイレブン東神田2丁目店まで約200m
■スギ薬局岩本町店まで約380m
■東神田郵便局まで約300m
■三井住友銀行浅草橋支店まで約450m
■まいばすけっと日本橋横山町店まで約240m
■マルマンストア日本橋馬喰町店まで約150m
■セブンイレブン馬喰町駅前店まで約130m
■ファミリーマート小伝馬町鞍掛橋店まで約140m
■スギ薬局日本橋横山町店まで約170m

物件名 アーバネックス日本橋馬喰町
所在地 東京都中央区日本橋馬喰町2-2-16
最寄駅 JR総武本線「馬喰町駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 築年月 2022年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社オーエーシー設計
■施 工   株式会社オープンハウス・アーキテクト
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.00㎡~50.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資におけるバランスシートの重要性をみる前に、バランスシートとはどのようなものなのかについて解説します。決算書におけるバランスシートの位置づけと、不動産投資におけるバランスシートの具体例をみてみましょう。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、資金調達、投資活動、営業活動の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であると言えます。

バランスシートの例バランスシートは、図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。

例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。例えば、ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債+純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債+純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産(自己資本、元入金)の割合が重要なポイントとなります。

物件取得当初は、自己資本の部分は購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるといえるでしょう。

また、購入後も不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要な視点となります。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用後のバランスシート」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費+借入金元金返済」がプラスである必要があります。

自己資本の割合が不十分である場合、これを改善していくための対策として「利益を積み上げる」、「繰上げ返済をする」、「物件を売却する」という3つの方法があります。自己資本の割合に与える影響と併せてみてみましょう。

利益が積み上がると、その分が自己資本となり、自己資本の割合が増加していきます。物件購入にあたって自己資金を多く入れたケースと同様になり、バランスシートは改善することになります。

ただし、キャッシュフローがプラスであるだけでは、利益が出ているとはいえません。損益計算書上の利益がプラスになっていることが条件になるので注意しましょう。

ただし、繰り上げ返済を行うことで不動産投資単体の自己資本割合は改善しますが、自己資金収益率を低下させます。投資効率を必要以上に悪化させないように注意しましょう。

このように、バランスシートを見る時は一つの側面だけでなく複数の視点から多角的に判断をすることが大切なポイントとなってきます。

なお、他の金融機関のより良い条件の不動産投資ローンに借り換える場合は、その時点では自己資本割合には影響しません。このケースでは、借り換えによる返済条件の変更によって、それ以降のキャッシュフローが好転し、利益が積み増しされて自己資本割合が増加する可能性が生じます。

帳簿上の土地・建物の価格以上の価格で物件を売却することによって、売却益が生じることになり、自己資本割合が改善します。

売却益が生じるには、必ずしも購入時の価格よりも高い価格で売る必要はなく、建物部分については、減価償却後のその時の帳簿価格よりも高ければ売却益が生じます。

リフォームやリノベーションをおこなっている場合は、その部分についても減価償却後の価格で売却できると売却益が生じます。

中古物件のリフォームやリノベーション部分は、税務上、元の物件の残存耐用年数を加味した耐用年数を用いて減価償却されます。そのため、帳簿上は実際の経済耐用年数よりも早く償却され、売却時にはまだ市場価値が残っており、売却益が生じることも少なくありません。

パークリュクス御茶ノ水/事故

竣 工 2009年2月
最寄駅 神保町駅徒歩5分
総戸数 65戸

住 所 東京都千代田区神田猿楽町2-2-5
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■504号室対象/キャンペーンE/適用可
■504号室対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
パークリュクスオチャノミズ
Park LUXE御茶ノ水

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神保町店まで約310m
成城石井神保町店まで約500m
マルエツプチ神田神保町2丁目店まで約330m
マザーズ小学館すずらん通りビル店まで約520m
セブンイレブン神田神保町1丁目店まで約230m
ポプラ三崎町1丁目店まで約190m
マツモトキヨシ神保町店まで約190m
スーパードラッグキムラヤ神保町店まで約280m
薬ヒグチ水道橋駅前店まで約380m
キャン・ドゥ神保町店まで約220m
ザ・ダイソー神田神保町すずらん通り店まで約420m
山省堂書店まで約370m
東京ドームシティまで約1010m
明治大学リバティタワーまで約300m
御茶ノ水駅前交番まで約700m
西神田郵便局まで約200m

物件名 パークリュクス御茶ノ水
所在地 東京都千代田区神田猿楽町2-2-5
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「神保町駅」徒歩5分
物件特徴 分譲賃貸、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 65戸 築年月 2009年2月

■駐車場   有(平置式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(23.15㎡~55.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

プロスパー飯田橋/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 飯田橋駅徒歩3分
総戸数 11戸

住 所 東京都千代田区飯田橋1-10-6
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/保証金2ヶ月

■物件名フリガナ
プロスパーイイダバシ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン飯田橋4丁目店まで約110m
ミニストップ飯田橋駅西口店まで約300m
ファミリーマート飯田橋2丁目店まで約270m
まいばすけっと九段北1丁目店まで約550m
東急ストアプレッセ飯田橋デリマーケットまで約500m
三徳飯田橋店まで約500m
日本歯科大学附属病院まで約350m
東京逓信病院まで約700m
飯田橋プラーノまで約400m
東京大神宮まで約90m
りそな銀行飯田橋東口出張所まで約180m
三菱UFJ銀行ATMコーナー飯田橋駅前まで約400m
みずほ銀行飯田橋駅西口出張所まで約400m
飯田橋郵便局まで約600m
暁星小学校まで約170m
千代田区立お茶の水小学校まで約260m
和洋九段女子中学校・高等学校まで約450m
日本歯科大学東京キャンパスまで約270m

物件名 プロスパー飯田橋
所在地 東京都千代田区飯田橋1-10-6
最寄駅 東京メトロ南北線「飯田橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 11戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(19.25㎡~49.68㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資で発生する家賃収入は、不動産所得として所得税と住民税がかかります。税金のかかる不動産所得がいくらなのか、毎年、税務署に対して確定申告をおこなう必要があります。

不動産所得は、「不動産収入―必要経費」によって算出されます。税金は収入総額に対してかかるのではなく、必要経費を控除した後の利益に対してかかってくるため、この必要経費を漏らさずに計上することが重要になります。

また、サラリーマンで不動産所得以外の所得がある人は、給与所得などの他の所得と不動産所得を合算し、その合計額から所得控除を差し引いて、所得税のかかる所得を計算します。

確定申告に必要な書類を整えます。家賃収入があって確定申告をおこなう不動産投資家であれば、確定申告書(B様式)と収支内訳書もしくは青色申告決算書を提出することになります。これらの書類を作成するために必要な書類を整えます。

確定申告の手続きの一部を自分でおこなう場合、環境面での準備が必要になります。帳簿の作成を自分でおこなうのであれば、会計ソフトとパソコン、ネット環境が必須です。会計ソフトで帳簿を作成すると、税務署に提出する書類まで一通り作成することが可能です。

収入帳や預金出納帳などの収入に関する帳簿を作成するために、家賃の入金されている通帳や管理会社が発行する家賃明細などを収集する必要があります。

現金出納帳、経費帳などの必要経費に関する帳簿を作成するために、管理費や修繕費の領収書などが必要になります。所有不動産の固定資産台帳を作成するために、所有不動産の購入時の売買契約書なども準備しておきましょう。

また、所得控除に関する書類として、医療費の領収書や寄附金の領収書などが必要になります。なお、社会保険料や生命保険料、地震保険料も控除対象になりますが、サラリーマンであれば年末調整で調整済なので、源泉徴収票を用意しておきます。

上述した帳簿は、会計ソフトを利用することで作成可能です。会計ソフトにはPCにインストールするタイプと、ウェブブラウザで起動・操作するクラウドタイプがあります。

小規模の不動産所得であり、給与所得以外の計算項目が無ければ、ソフトを使わずにエクセルで帳簿を作成して集計することも可能でしょう。

ただし、会計ソフトを活用すると仕分け項目があらかじめ設定されてたり、計算を自動で行ってくれたりなど、便利な機能があらかじめ備わっています。帳簿作成を自分でおこなうのであれば、PCとネット環境、会計ソフトもできれば用意した方がよいでしょう。

なお、青色申告の65万円控除を受けるために、e-Taxで電子申告をおこなうというのであれば、マイナンバーカードとカードリーダー(もしくはマイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォン)も必要になります。

そのために、不動産所得の収入帳や経費帳などの帳簿を作成、整理して一年分の収入と経費の集計をおこないます。この一年分の集計をおこなって収支内訳書もしくは青色申告決算書(損益計算書、貸借対照表)を作成する作業を決算と呼びます。

不動産所得の簡易帳簿を作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から10万円を控除することができます。

簡易帳簿とは、現金出納帳、収入帳、経費帳、固定資産台帳のことを指しています。

現金出納帳は、不動産貸付用の現金の出し入れの状況を取引順に記載する帳簿です。現金で支出した必要経費は、現金出納帳に記載します。家賃収入が預金口座に入金される場合、預金出納帳を作成して記載していきます。

収入帳には、家賃収入を取引ごとに記載します。入金ベースではなく、賃貸借契約ベースで未収家賃も記載していきます。

経費帳は、不動産の貸付けに関する必要経費を、必要経費の科目ごとに分けて記載、集計する帳簿になります。

固定資産台帳は、不動産貸付用の建物や附属設備などの取得費用を、減価償却費として各期間の必要経費に配分していく計算をする帳簿になります。

決算では、未収家賃や未払経費、減価償却費の計上をおこなってから、一年分の簡易帳簿を集計して、収支内訳書や青色申告決算書に転記していくことになります。簡易帳簿による場合、損益計算書の作成のみとなり、貸借対照表は作成しません。

不動産所得の帳簿を複式簿記によって作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から55万円を控除することができます。

複式簿記とは、取引を、現金と資産の増減という二つの側面から記録することで、網羅性・検証可能性・秩序性を備えた帳簿を作成する方法です。正規の簿記の原則を満たす条件でもあります。

作成する帳簿としては、上記の簡易帳簿に加えて、仕訳帳と総勘定元帳になります。仕訳帳とは、すべての取引を日付順に、二つの側面から記録した帳簿です。

総勘定元帳とは、すべての取引を科目ごとに並べて集計した帳簿です。収入、必要経費、資産、負債などのすべての項目ごとに作成することになります。決算でおこなう集計の調整は、簡易帳簿の場合と基本的には同様です。

複式簿記による決算では、貸借対照表と損益計算書という2種類の決算書を作成します。会計ソフトでは、帳簿の作成と同時に、決算をおこなった集計結果が、所得税の確定申告で提出する青色申告決算書の様式に出力できることが多いといえます。

このように、複式簿記による決算をおこなうには煩雑な作業と簿記の専門知識が必要になります。知識や決算経験がないのであれば税理士などの専門家に任せることを検討してみましょう。

確定申告書は、決算で集計した不動産所得の金額や給与所得の金額を集計し、社会保険料控除、医療費控除などの各種控除の金額を控除して、所得税のかかる所得を算定し、実際の所得税額の計算をおこなう書類です。

すべての書類を作成したら、管轄の税務署に提出します。提出方法は、直接持参するか、郵送、あるいは電子申告であればインターネットで送信することによって提出します。所得税の確定申告書等の提出期限は、翌年の3月15日となります。

書類の提出と納税は別々におこないます。所得税は、納税の期限が3月15日になっており、確定申告書等の提出期限と同じです。

現金で支払う場合は、納付書を用いて金融機関等で納めます。口座振替の手続きをすれば、口座振替も可能です。そのほか、クレジットカード納付やコンビニ納付などもできます。

住民税は、確定申告の情報を下に、それぞれの市区町村が税額を計算し、6月以降に納付書を送ってきます。

なお、サラリーマンであれば、特別徴収といって、勤務先企業に納付書を送ってもらい、12回に分割して給与所得から天引きして企業に納めてもらうケースが大半となります。

不動産所得の計算で計上できる経費は、不動産収入を生み出す物件の維持管理に直接要した費用となります。

このような費用として、税金(固定資産税)、損害保険料、建物・設備の減価償却費、管理費、修繕費、立退料、広告宣伝費、仲介手数料、士業報酬などが挙げられます。

不動産所得を構成する不動産が5棟10室以上を目安とする事業的規模とみなされる場合、計上できる経費の範囲が一定の間接的な費用にまで広がります。事業的規模の場合、専従者給与、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用などが必要経費になります。

また、不動産賃貸業を運営する上で必要な、事務所家賃や事務所水道光熱費、通信費、交際費なども部分的に計上できる可能性が高くなります。

青色申告特別控除を控除するには、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。確定申告の期限より1年前の3月15日が提出期限になっているので注意しましょう。

ただし、税法がどのように適用されるのか、解釈することは難しい部分があります。計上できる経費の計算で迷ったときは、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

確定申告では、維持管理や原状回復の費用と認められる金額以外は、支出した年に全額を経費にすることができません。これらの費用は、減価償却費として、法定耐用年数の期間に按分して必要経費に計上します。

プラチナスクエア新宿河田町/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 若松河田駅徒歩5分
総戸数 30戸

住 所 東京都新宿区河田町5-2
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
プラチナスクエアシンジュクカワダチョウ

■近隣周辺施設情報
スーパーマーケット三徳河田店まで約580m
ローソンストア100新宿住吉町店まで約550m
ココカラファイン曙橋店まで約480m
東京女子医科大学病院まで約330m
サイゼリヤ牛込柳町店まで約980m
かわだ児童遊園まで310m
Santoku河田店まで約520m
ナチュラルローソン東京女子医大彌生記念棟店まで約390m
東京女子医科大学病院まで約560m
新宿区立富久さくら公園まで約810m

物件名 プラチナスクエア新宿河田町
所在地 東京都新宿区河田町5-2
最寄駅 都営大江戸線「若松河田駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 30戸 築年月 2022年4月

■駐車場   ─
■バイク置場 ─
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.50㎡~40.55㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産の名義変更は委任状を作成し代理人となることで手続きを代わりに行うことができます。

土地の名義人を変更する際は主に贈与や相続、売買などの場面となります。なお、不動産の所有権は法務局で管理されているため、どのような場面であっても最終的には法務局に「所有権移転」の登記を行うことになります。

所有権移転登記は土地の所在地を管轄する法務局で行い、贈与の場合は贈与をする人とされる人が共同で手続きを行います。

贈与や相続などによって、新たに親の土地の所有者となる方を決めます。相続の場合は遺産分割協議や遺言書、民法で定められた相続人・相続分で決めていきます。

遺産分割協議で決定する時には、協議後に遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書・遺言書は、手続きの際に必要な書類となります。

相続と贈与で共通して必要となる登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードする事が出来ます。

住民票は住民票が必要となる方の住所を管轄する役所で請求、交付されます。相続と贈与で必要書類が異なりますので、まずは贈与の場合から紹介していきます。

登記識別情報は法務局の窓口で証明書を請求するか、登記・供託オンラインシステムの専用ソフトや「登記識別情報に関する証明請求書」であればオンラインで請求する事ができます。

親の印鑑証明書は、管轄の役所で「印鑑登録証」を持参することで代わりに申請・取得できます。ただし、自治体によっては委任状が必要となる可能性があるため、申請に行く前に自治体のホームページを確認または電話で尋ねておきましょう。

固定資産評価証明書は東京都の場合、代理で請求する際には所定の委任状が必要となります。申請書と委任状、代理人の本人確認ができる運転免許証や健康保険証で請求が出来ます。

申請書と委任状はホームページからダウンロード、必要事項を記載してから税務署の窓口に提出又は郵送します。

登録免許税は所在地の市町村役場で管理している「固定資産課税台帳の価格×0.4%」を登記申請書に収入印紙を貼付することで納めます。

遺産分割協議によって相続する場合には遺産分割協議書(相続人全員の印鑑証明書を添付)が、遺言書によって相続する場合には遺言書が必要となります。

なお、遺言書が、秘密証書遺言、または自筆証書遺言で法務局に保管されていない場合は検認調書が必要となります。

法務局で保管していない自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所による検認の手続きを受ける必要があるためです。この場合、家庭裁判所に申し立てを行い、検認後は「検認済証明書」の発行を請求しましょう。

1の登記申請書と4の住民票、5の登録免許税、6の固定資産評価証明書に関しては贈与の場合と同様となります。

なお、登録免許税については相続により所有権移転登記を行った土地が未登記の場合や価額が10万円以下である時には、一定の条件を満たした際に税金が免除されます。

戸籍謄本は管轄の役所の窓口、自治体によっては郵送でも請求が可能です。

例えば、東京都の場合は、便箋やコピー用紙などを利用し、請求書と手数料、返信用封筒と必要に応じて本人確認書類の写し等を封筒に入れ送付します。

ただし、自治体によって郵送での請求可否、手数料や必要書類が異なる可能性があるため、詳しくは請求先の自治体に連絡してみましょう。遺産分割協議書は遺産分割協議の後に相続人全員が合意した時に書面を作成します。

所有権移転登記の手続きは、土地の所在地を管轄する法務局に直接出向く方法の他に、郵送、オンラインでも申請が可能です。

窓口に持参する場合には、法務局が開いている8:30~17:15の間に訪問しましょう。

郵送する場合は、申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載、書留郵便により送付しましょう。

オンラインによる登記申請の受付時間も同様に8:30~17:15までとなりますが、申請手続きは平日の8:30~21時まで可能です。

土地を親の代わりに名義変更される方の中には、親の土地を贈与される、相続を行う方もいます。その場合、贈与や相続の場面では贈与税・相続税がかかる可能性があり、注意が必要となります。

贈与の場合は1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して贈与税がかかります。

相続の場合には土地を含めた相続財産全体が基礎控除額を超える場合に相続税がかかります。なお、配偶者控除といった相続人ごとの控除もあるので、必要に応じて税理士など専門家に依頼することも検討しましょう。

土地は路線価方式又は倍率方式によって評価されます。路線価方式は路線価が定められている地域の評価方法で、倍率方式は路線価が定められていない地域で固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。

ザ・シティレジデンス学芸大学/事故

竣 工 2022年5月
最寄駅 学芸大学駅徒歩7分
総戸数 14戸

住 所 東京都中目黒碑文谷5-3
概 要 地上3階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ザ・シティレジデンスガクゲイダイガク

■近隣周辺施設情報
ビオセボン碑文谷店まで約220m
イオンスタイル碑文谷まで約270m
セブンイレブン目黒鷹番1丁目店まで約200m
ローソン目黒碑文谷二丁目店まで約210m
サンドラッグ学芸大学駅前店まで約620m
目黒区立鷹番小学校まで約870m
目黒区立目黒中央中学校まで約1800m
藤田医院まで約220m
三菱UFJ銀行学芸大学駅前支店まで約630m
サークルK碑文谷1丁目店まで約750m

物件名 ザ・シティレジデンス学芸大学
所在地 東京都目黒区碑文谷5-3
最寄駅 東急東横線「学芸大学駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上3階 RC造
総戸数 14戸 築年月 2022年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   7台/月額200円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(21.04㎡~40.08㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

2012年以降のデータを見ると、アメリカ不動産は長期的に緩やかな値上がりを続けてきましたが、2020年以降は値上がり幅が大きくなっています。このような値上がり傾向が顕著になったのは、アメリカ政府が景気浮揚の目的で低金利政策を導入したことが大きく影響しています。

長期金利が0%近くまで引き下げられたことにより、アメリカでは住宅ローン金利も低下傾向にあります。住宅ローン金利の低下が住宅需要を喚起した結果、2020年以降のアメリカ不動産は大幅に値上がりしました。

なお、アメリカ不動産は長期的に見ると値上がりを続けています。キャピタルゲインを狙える可能性があるのは、アメリカ不動産投資が持つメリットの1つです。

不動産投資に必要な頭金は、ローンの有無によって大きく変わります。アメリカ不動産投資のローンに関する注意点と、物件購入にかかる諸費用などについて解説します。

アメリカ不動産投資に関する注意点として、フルローンは利用できないことが挙げられます。アメリカ現地の金融機関では、外国人がローンを利用するのは難しいのが実態です。

アメリカ現地の金融機関でローンを利用するためには、アメリカの銀行口座に継続的な収入が入っている証明を求められます。なお、継続的な収入がある証明のことを「クレジットヒストリー」と呼びます。

クレジットヒストリーを作るためには、アメリカに駐在員として赴任するか、まずは1件物件を購入してから一定期間運用を継続することなどが必要です。

なお、ハワイなどエリアが限定されることもあるものの、日本国内にはアメリカ不動産投資に融資している金融機関もあります。しかし、融資限度額は物件評価額の50%など限定されている場合も少なくありません。

アメリカ不動産投資では、フルローンを利用するのは難しいため、物件価格の半額程度は自己資金の用意が必要になります。

インスペクション費用とは、物件購入前の調査点検にかかる費用のことです。アメリカでは契約適合責任という考え方がなく、物件購入後に不具合が見つかっても売主負担による修繕などを求めることができません。

物件の不具合については物件購入前に調査しなかった買主の責任とされます。このため、アメリカ不動産投資では、リスクヘッジのためにインスペクションは必須です。インスペクションの費用は委託先業者によって異なるものの、概ね$1,000〜$1,500が相場となっています。

アメリカでは取引の透明性や公正さを担保するために、不動産の取引にエスクローという第三者が介在します。エスクローの役割は、物件の決済に関する業務や物件所有権の変更登記などです。

よほど特殊な取引を除いて、アメリカ不動産の購入手続きにおいてエスクローを排除することはできません。エスクローに支払うフィーは、取引額の0.1%などに設定されることが多くなっています。

タイトルインシュアランスとは「タイトル保険」とも呼ばれる保険のことです。アメリカでは、物件の所有権登記に売主以前の所有者が入っているなど、権利関係が正常に処理されていないケースが散見されるのも事実です。

そのほか、過去に税金が滞納されたままとなっている場合もあり、過去に発生した瑕疵によって買主が被害を被ることもあります。タイトルインシュアランスは買主が被害を被った場合に被害額を保障する保険です。

アメリカ不動産の購入に利用できるローンには、購入物件を担保に入れられるものもあります。購入物件を担保にするためには、金融機関による抵当権の設定が必要です。

抵当権をアメリカでも登記するため、金融機関が融資することを証明するとともに、抵当権の設定内容について記載した書類へ、買主と金融機関がサインします。アメリカで登記するためには、買主の署名について公証が必要です。

公証は公証役場が対応するため、公証役場に支払う手数料がかかります。手数料は融資額次第で変わるため、予約の段階で確認が必要です。

アメリカ不動産の取引では、買手と売手の双方に別々の不動産エージェントがつくものの、不動産エージェントに仲介手数料は、売主が買主の分まで負担します。このため、不動産の買主は仲介手数料を支払う必要がありません。

しかし、アメリカ不動産の購入手続きを、アメリカの不動産エージェントではなく日本の不動産会社へ委託する場合は、コンサルティングフィーとして物件価格の3%を支払うことが主流となっています。また、日本国内に登記されている不動産会社の場合、このコンサルティングフィーに日本の消費税が課税されることとなります。

コンシェリア後楽園ヒルトップスクエア/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 茗荷谷駅徒歩9分
総戸数 52戸

住 所 東京都文京区小石川4ー3ー5
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
コンシェリアコウラクエンヒルトップスクエア
コンシェリア後楽園HILLTOP SQUARE

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと 春日2丁目店まで約320m
三徳茗荷谷店まで約250m
ミニストップ 茗荷谷店まで約70m
セブンイレブン 文京小石川4丁目店まで約420m
小石川郵便局まで約20m
富坂警察署まで約580m
伝通院まで約670m
まいばすけっと西五軒町店まで約1030m
セブン-イレブン 小石川白山通り店まで約1420m
ファミリーマート神楽坂下店まで約1520m

物件名 コンシェリア後楽園ヒルトップスクエア
所在地 東京都文京区小石川4ー3ー5
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷駅」徒歩9分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   長岡建築設計事務所
■施 工   塩田建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.46㎡~27.21㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ハワイの中でも州都のホノルルに着目して、東京やその他アメリカの都市と利回りを比較します。

アメリカの国勢調査に該当するUS Census Bureauによると、2019年のホノルルにおける住宅価格の中央値は$678,200です。その一方で、賃貸住宅の家賃中央値は$1,745となっています。

住宅価格と家賃の中央値に基づいて計算すると、ホノルルの物件の表面利回りは約3.08%です。例えば東京23区内の区分所有マンションなどは、想定利回りが4%〜5%台となっているため、ホノルルの物件の利回りは東京23区の区分所有マンションよりも低いと考えられます。

US Census Bureauを参照してアメリカのエリア別に2019年の物件価格や利回りを比較すると、以下の表のようになります。

ホノルルのほかにも、ロサンゼルスやニューヨークなど世界的な大都市では物件価格が高く、利回りは低くなります。その一方で、テキサス州の州都ダラスでは、物件価格が低めで利回りが高くなっています。

なお、ホノルルの家賃中央値は$1,745ですが、ニューヨークの家賃中央値も$1,740であり、両都市の家賃中央値はほぼ同じです。この2都市の比較では、物件価格の差がそのまま利回りの差になっています。

ホノルル・ロサンゼルス・ニューヨークなどの都市は、人口が多いため空室などのリスクは低くなりますが、利回りはそれほど高くない点に要注意です。

ハワイ不動産投資には、現地に高所得者も多い特性から、空室や家賃回収に関する心配が少ないなどのメリットがあります。そのほか、投資先として世界的な人気が高いことから経験豊富な不動産エージェントが多いことも大きなメリットです。

US Census Bureauによると、ホノルルの持ち家比率は約56.1%であり、約44%の世帯は賃貸住宅で生活しています。賃貸住宅で生活している人の比率が比較的高いため、ホノルルでは空室率の低い投資を期待できます。

また、ホノルルでは2019年時点の世帯年収中央値が$85,857と比較的高めです。高収入世帯が多いため、入居者のスクリーニングができれば家賃の回収リスクも低いと言えます。

そのほか、ハワイは世界的な観光地なので、観光産業に従事する人が多いイメージもありますが、ホノルルで業種別の就業者数を見ると、最多割合を占めているのは教育産業です。ホノルルでは就業者のうちの約22%が教育産業に従事しています。

宿泊業や飲食業などに従事する人の割合は14.4%で、産業別の従業者数としては教育産業に次ぐ2番目になっています。

観光業や飲食業は景気動向に左右される要素も多いものです。一方で、教育産業は観光業や飲食業と比較すると景気動向の影響を受けにくいと考えられます。

ハワイは世界的な観光地であり、不動産投資の投資先としても、世界中の投資家が投資対象として注目しています。投資用不動産の取引も活発で、投資家から見て良い物件はすぐに売れてしまう特徴があります。

エリア全体の取引量が多い分、個々の不動産エージェントが取り扱う取引数も多くなります。投資用不動産取引のノウハウに長けた不動産エージェントが多いのは、ハワイ不動産投資のメリットです。ハワイでは、専門的な知識や経験に富んだ不動産エージェントからアドバイスを受けやすいと考えられます。

そのほか、ハワイには長期間在住している日本人が多く、日本人の不動産エージェントも見つけやすい点もハワイ不動産投資のメリットです。

ハワイでは不動産の取引が多いこともあり、例えばテキサス州などと比較すると取引に関連する書類が多くなります。アメリカでは、州ごとに不動産投資に関連する取引書類が違うためです。

法律も関連する専門文書は英語で書かれていると読解が難しいものですが、日本人の不動産エージェントと契約できればこのような言語の問題も解決しやすいと言えるでしょう。

海外不動産投資では、ローンを利用できる金融機関を探すことも1つの課題になります。海外現地の住宅ローンなどは、現地での継続的な収入がないと利用できないことも多いものです。

しかし、ハワイ不動産投資では、日本国内でローンを利用できる金融機関も複数あります。また、ハワイは日本人に馴染みが深いことから、日本人デスクを設けている現地の金融機関もあるので、資金調達について相談してみるのも1つの方法です。

ただし、海外不動産投資では、物件評価額の満額を借り入れられることはほとんどなく、日本国内の不動産投資よりも自己資金割合が多くなる点に注意を要します。

すでに解説したように、ホノルルの物件は利回りが約3%と高利回りとは言えません。また、テキサス州ダラスなど他の都市と比較すると、利回りは低い点に要注意です。利回り狙いの投資を考えるのであれば、ハワイの物件はあまり適していないと言えます。

そのほか、2019年末に発表された税制改正大綱にて、2022年に実施する確定申告の分から、海外不動産投資の減価償却費を利用した個人の損益通算はできなくなりました。

ハワイ不動産投資は、家賃収入を多く獲得するインカムゲイン型の投資にはあまり向いていません。どちらかというと、物件の売却益を狙った投資に加え、資産性重視の投資や物件の自己利用も視野に入れた投資などに向いています。

ハワイ不動産投資では、日本との時差が大きい点に注意を要します。東京とホノルルの時差は19時間です。東京とホノルルとでは昼夜が逆転するため、不動産エージェントや管理会社とリアルタイムでコミュニケーションを取るのが難しくなります。

また、物件選びから賃貸管理まで日本人のエージェントに一任せず、現地人のエージェントと取引する場合は、言語の問題にも要注意です。細かな意思疎通に苦労することもあるので、コミュニケーションは慎重に進める必要があります。

ハワイ不動産投資は、時差と言語の面で国内不動産投資よりも賃貸管理の難易度が上がる点に要注意です。

ジオ御苑内藤町/事故

竣 工 2016年1月
最寄駅 四谷三丁目駅徒歩7分
総戸数 63戸

住 所 東京都新宿区内藤町1ー30
概 要 地上10階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ジオギョエンナイトウチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと四谷4丁目店まで約310m
成城石井アトレ四谷店まで約510m
MARUSHO総本店まで約490m
ファミリーマート四谷四丁目店まで約120m
ファミリーマート四谷区民センター前店まで約220m
龍生堂薬局四谷三丁目店まで約400m
ミニストップ新宿大京町店まで約130m
丸正総本店まで約540m
大京公園まで約260m
慶應義塾大学病院まで約720m

物件名 ジオ御苑内藤町
所在地 東京都新宿区内藤町1-30
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上10階 地下1階 RC造
総戸数 63戸 築年月 2016年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(51.02㎡~112.14㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。