メディフィス大森町/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 大森町駅徒歩11分
総戸数 58戸

住 所 東京都大田区大森東2-34-7
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
メディフィスオオモリマチ

■近隣周辺施設情報
マルエツ大森町店まで約540m
ライフ大森中店まで約800m
ファミリーマート大田大森東2丁目店まで約170m
セブンイレブン大田区美原通り南店まで約280m
スギ薬局大森町店まで約550m
クリエイトエス・ディー大森町駅前店まで約900m
和敬幼稚園まで約250m
大田区立大森東小学校まで約270m
サンクス大田大森東2丁目店まで約310m
COCOS大森東店まで約310m
大森東一郵便局まで約340m
セブンイレブン大田区大森中1丁目店まで約360m

物件名 メディフィス大森町
所在地 東京都大田区大森東2-34-7
最寄駅 京急本線「大森町駅」徒歩11分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 58戸 築年月 2021年9月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   叶デザイン株式会社
■施 工   株式会社松尾工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.86㎡~41.72㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

そもそもオリンピック開催が不動産市場にとってなぜプラスに働くのかを考えてみたいと思います。

オリンピックが開催される国では、道路や鉄道などの交通網が整備されたり、訪日外国人のための宿泊施設や商業施設などが用意されるなど、都市そのものが再開発されます。

再開発された都市には人が集まりますので、住む人が増えて不動産の需要が高まり、不動産価格が上がるという流れになります。

ただ、それらの再開発はオリンピックに向けて行われることになりますので、オリンピック開催前と比べると開催後は不動産などの需要も落ち込んでしまう可能性がある、ということが考えられます。

2020年以降に考えられる問題の一つはマンションの供給数と人口の関係です。不動産価格は需要が高ければ上がりますし、需要が低ければ下がります。

国土交通省が発表しているマンションのストック数推移グラフを見てみましょう。新規のマンション供給数は平成19年の20数万戸をピークにその後は10万戸前後に落ちついていますが、ストック総数は毎年増え続けています。

国土交通省・分譲マンションストック戸数*国土交通省「分譲マンションストック戸数」から引用

供給数が増えているということは、不動産価格は下がることが予想されます。さらに人口の減少が今の日本では大きな問題になっています。総務省統計局の将来人口予想数では日本の人口は2020年以降も減り続けていくことが予想されています。

マンションのストック数が増え、人口は減少していきますので、この2つの関係だけを見ると、2020年以降、不動産価格は下がっていくことが考えられます。

しかし、不動産取引は個別取引になるので、総数では供給数が多くても、需要の大きい物件というものが存在します。そのため、ストック総数と人口の関係だけで不動産価格が下がるとは判断しにくい面もあります。あくまで参考材料にして、他の要因も見て総合的に判断することが重要です。

需要と供給の関係だけであれば2020年以降の不動産価格は下がる可能性が予想されます。需要と供給の関係以外に不動産価格に影響する材料として、2020年以降、日本では大きな問題を抱えていることが知られています。

特に2022年、2025年、2035年には不動産市場に影響のある問題が起こると想定されています。これらの3つの問題について見てみましょう。

2022年問題とは生産緑地法という制度が解除され、農地が住宅地として使用できるようになることで住宅の供給が急増することが懸念されている問題のことを言います。

生産緑地法とは1974年に公布され、1992年に改正された農地に関する制度です。この制度は、急激に進む土地不足と地価の上昇を緩和するために施行されたものです。緑地のままで農業を継続することで、所有者は税制面で優遇を受けられるようになったのです。

その期限は30年となっていて2022年で満期を迎えます。制度が解除されると所有者が負担する固定資産税の額が大きく跳ね上がるため、多くの土地が市場に出てくるのではないかと予想されています。

生産緑地法に指定されている土地は全国で約1万3,653ヘクタール、東京ドームで2,968個分になります。もともと市街化区域が指定されている土地のため、住宅を建てることは問題ない土地です。

相続税対策のためにアパートを建てる人もいるでしょうし、売りに出される土地は大手のディベロッパーがまとめて購入し、大型マンションなどが建設されることが予想されます。

人口が減り、マンションのストックが増え続けている中、さらにアパートやマンションが増えるということであれば、不動産価格が下がる材料が増えることになります。

2022年の次に2025年問題が不動産市場に影響してくると考えられています。2025年問題とはどういったものなのでしょうか。2025年問題を理解するためにまず下のグラフを見てみましょう。

2025年の日本の人口ピラミッド*国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッド画像(2025年の画像)から引用

このグラフは国立社会保障・人口問題研究所が予測する2025年の日本の人口ピラミッドです。縦の数字が年齢、横の数字が人口です。右側が女性、左側に男性の人口が棒グラフで表してあります。

このグラフの75歳から78歳くらいまでの突出している部分が団塊の世代と言われている年代です。次に突出している51歳から54歳くらいの層が団塊ジュニア世代と言われている年代です。

2025年問題とは、団塊の世代の全ての人が後期高齢者に当たる75歳を迎えることから、介護や医療費などの社会保障費が急増することが懸念されている問題のことを指します。高齢者が多くなると、年金や社会保障費などを主に担っている若い世代の家計が圧迫されることになります。

社会的にそのような問題が懸念されている中で、不動産投資業界においても投資機会の減少が懸念されています。若い世代の家計から社会保障にかける割合が増え、投資に回す資金が減ることが考えられるからです。

2025年問題の後に2035年問題という事象が、さらに若者の家計を圧迫するのではないかと心配されています。

2035年には先ほど触れた団塊の世代が85歳になり、医療費用や介護費用の負担が本格化します。下のグラフが2035年の人口ピラミッドの予測グラフです。

2035年の日本の人口ピラミッドの予測グラフ*国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッド画像(2035年の画像)から引用

2035年に心配されることはそのことだけではありません。さらなる懸念材料として、団塊ジュニア世代と言われる年代が65歳となり、年金受給の時期を迎えることが挙げられます。

65歳以上の人口の割合は5人に1人となり、若い世代への社会保障費の負担は2025年以上に重くのしかかってくることになります。このことから、2035年問題では2025年以上に不動産投資へ向けられる資金が減少することが予想されます。

世界的に、オリンピック開催国ではオリンピック開催後の不動産価格が下がっていることがわかっています。また日本でもオリンピック開催年の2020年以降はマンションの供給数は少なからず増加傾向にあり、人口は減少することがわかりました。いくつかの問題が重なり、不動産価格が下がる材料が多い中、上がる材料もいくつかあります。

日本全体では人口は減少傾向にありますが、東京都とその近隣では世帯数の増加が予測されるエリアがあります。下のグラフを見てみましょう。これは国立社会保障・人口問題研究所がまとめた都道府県別の一般世帯数の推移を表したグラフです。

このグラフでは2010年から2035年までの5年ごとの都道府県の人口推移を見ることができます。2010年から2035年までの世帯数の増加率と、5年ごとの増加率も試算されています。

プライマル南砂/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 南砂町駅徒歩10分
総戸数 140戸

住 所 東京都江東区南砂7-16-12
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンB/適用可

■物件名フリガナ
プライマルミナミスナ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東南砂3丁目公園前店まで約440m
ファミリーマート東砂7丁目店まで約540m
まいばすけっと東砂7丁目店まで約860m
江東区東砂八郵便局まで約350m
城東警察署元八幡交番まで約100m
江東区立第二砂町中学校まで約160m
ミニストップ東砂店まで約300m
ダイエー南砂町スナモ店まで約920m
順天堂東京江東高齢者医療センターまで約990m
寿康会診療所まで約160m
南砂3丁目公園まで約310m
ドイト南砂店まで約500m

物件名 プライマル南砂
所在地 東京都江東区南砂7-16-12
最寄駅 東京メトロ東西線「南砂町駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 140戸 築年月 2021年11月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   有限会社SOMプランニングオフィス一級建築士事務所
■施 工   大豊建設株式会社東京建築支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.20㎡~25.41㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資はマンション経営で得た家賃収入を給与などの課税所得と合算し、経費も計上することで、課税所得を下げることができるため、節税につながります。
このほか「物件管理費」「税金」「ローンの金利分」「減価償却費」などのさまざまな経費を計上することができます。

なかでも海外不動産投資で大きな節税効果を期待できるのが、「減価償却費」の計上です。

減価償却とは、収益を得るために購入した不動産の経年劣化による価値減少分を経費と捉え、すでに支払ったお金を一定期間収入から差し引くことをいいます。

減価償却費は他の経費と比べて大きな金額となるため、経費が家賃収入を上回れば給与所得などを大きく引き下げることになります。その結果、すでに天引きされた所得税と確定申告によって申告した税金との差額を還付金として受け取ることができます。また課税所得が下がるために、住民税も少なくできます。

つまり、不動産投資を赤字経営として申告することで税金を抑えることができ、課税所得が高い人ほどその効果も高く、多くの還付金を受け取ることになるというわけです。

不動産のうち減価償却費として計上できるのは建物部分のみである点に注意が必要です。通常、不動産の土地分は劣化しないと考えられているため償却できません。償却できるのは不動産の購入価格のうち、建物分のみとなります。

設備は法定耐用年数が15年と定められています。購入価格の設備分は15年間に分けて償却します。
躯体はその構造によって次のように法定耐用年数が決まっています。償却費期間が短いほど、1年あたりに計上できる減価償却費が大きくなるため、節税効果も高くなります。

減価償却費は、建物および付属設備と土地の割合など求めることができます。計算式には「定額法」と「定率法」の2種類がありますが、平成28年4月1日以降に取得した不動産の場合、定額法で計算する必要があります。なお、それ以前に取得した物件の場合は、付属設備のみ定率法で計算することも可能です。

中古物件でも購入価格が新築と変わらない場合、短い期間で新築物件よりも多くの減価償却費を計上できるため節税効果が高くなります。逆に購入価格があまりに安い場合、減価償却費は少なくなります。

日本と海外の住宅における資産価値の違いから、海外不動産投資では高い節税効果が期待できます。

国内の不動産は、購入金額のうち土地と建物の比率は土地のほうが高くなります。さらに築年数の経過によって建物の劣化も大きいため、建物分の価格は大きく下がり、節税効果も低くなります。

一方、海外では中古物件でも「建物の価値は落ちない」と考えられているため、建物分の比率が日本よりも高くなっています。つまり国内物件よりも海外物件のほうが経費計上できる減価償却費が大きくなるため、節税効果が高くなるわけです。

不動産の減価償却期間は、中古物件の場合、耐久年数が減少することで次第に短くなっていきます。国内不動産であれば、建物の価値そのものが低下していくため、減価償却費そのものは変わらないか、あるいは低下する傾向にあります。

ところがイギリスなど一部の海外では、築年数が古くても資産価値がさほど落ちない国があります。日本では家屋は消耗品であり、木造住宅は古くなれば建て替えを行います。しかし欧米などでは住宅は修理をしながら長く居住し、資産価値を高めて売却します。

また高温多湿の日本に比べて湿度が低い国の場合、建物の劣化も少なくなります。さらに外断熱による施工であれば、外気の変動による影響を受けにくいため、劣化はさらに抑えられます。

アメリカなども新築より中古物件のほうが不具合を手直しされることで住みやすくなり、新築時よりも高く売却できるケースがあります。ハワイの木造住宅も物件価値が落ちにくく賃貸需要も多いことから世界中の投資家から注目されています。

そのため古い物件であっても建物価格がさほど落ちず、短期間で多くの減価償却費を計上できます。課税所得が高い人ほど税金の還付が多く、高い節税効果を実感することができます。

さらに、アメリカの不動産は資産に占める建物の比率が高いという特徴もあります。木造住宅の中古となれば減価償却期間が短いため、短期間で大きな経費計上が可能となります。またアメリカの不動産需要は人口増加を背景に近年高まる一方のため、売却時にもそれほど値下げをせずに買い手を探しやすいのもメリットです。

※たとえば、日本で土地:建物の比率が7:3の物件が、アメリカでは土地:建物が3:7となるケースもあります。

また、アメリカ自体の経済成長率が、日本の成長率よりも高いという点も注目すべきポイントです。経済成長が期待できるということは、ドル高(為替差益)やインフレによる物価上昇が期待できるためです。これらのポイントをまとめると、アメリカ不動産の特徴は、以下のようになります。

シティタワー品川/事故

竣 工 2008年4月
最寄駅 品川駅徒歩10分
総戸数 828戸

住 所 東京都港区港南4-2-7
概 要 地上43階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■4109号室対象/仲介手数料無料

■物件名フリガナ
シティタワーシナガワ
CITY TOWER SHINAGAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

物件名 シティタワー品川
所在地 東京都港区港南4-2-7
最寄駅 JR山手線「品川駅」徒歩10分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上43階 地下1階 RC造
総戸数 828戸 築年月 2008年4月

■駐車場   301台(機械式300台・身障者用1台)
月額26,950円~52,800円
来客用駐車場/1時間200円
■バイク置場 30台
■駐輪場   1245台
―――――――
■設 計   株式会社竹中工務店
■施 工   株式会社竹中工務店
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK~1LDK(52.86㎡~114.27㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資商品の中で代表的な株式投資と比較してみたいと思います。株式投資は配当金を得る手法もありますが、投資金が数百万円から数千万円になってきますので、今回は一般的な株の売買を比較対象にします。

不動産投資と株式投資の大きな違いとして、始める際の資金面の障壁の違いや運用方法の違いなどが考えられます。それぞれ詳細を見てみましょう。

株式投資が1,000円くらいからスタートできるのに対し、不動産投資は頭金が数百万かかることもあります。フルローンで組めた場合は頭金が不要というケースもありますが、その場合でも登記費用や司法書士の報酬、不動産取得税、固定資産税でなどで数十万から100万円くらいはかかります。

不動産取得税や固定資産税は支払うタイミングがずれるだけで、必ず発生する費用の上、数十万円くらいはかかります。株式投資と比較して不動産投資は初期費用の障壁が高いと言えます。それ故に物件選びも含めて慎重な準備が必要になってきます。

不動産投資と株式投資では、運用の仕方の違いが最も大きな違いなのではないでしょうか。次に運用の仕方の違いについて見てみましょう。

サラリーマンでも手放しで運用できるという点が不動産投資の魅力です。重要な判断はオーナーがするとしても、賃貸管理や清掃、その他の日常業務は管理会社に任せることができます。売却なども詳細を打ち合わせておけば、不動産会社が手続きをしてくれます。

それに対し株式投資は、銘柄の選択や売買などの実務を自分で行わなければいけません。状況によっては、長い時間パソコンの前に張り付いて、売買のタイミングを見なければいけないことがあるかもしれません。

不動産投資の運用は手放しでできる点で、本業が他にあるサラリーマン向きだということができます。

不動産投資の収益の得る方法には、インカムゲインとキャピタルゲインという2種類の手法があります。インカムゲインとは家賃収入でキャッシュフローを得る方法で、キャピタルゲインとは不動産を売却して収益を得る方法です。キャピタルゲインが株式投資と似た収益の確定の方法になります。

インカムゲインは賃借人がいる限り、家賃が毎月入ります。スタート時に頭金を多く入れたり、安い金利の金融機関でローンを組んだりすることで、得る金額は大きくなります。さらに、ローンの返済が終われば、家賃収入がそのまま不労所得になります。リスクヘッジがきちんとできれば他の投資と比較してとても安定した投資と言えるでしょう。

株式投資は、利益を確定する場合はいったん売買して取引を終了しなければいけません。その時いくら利益があったとしてもそこで運用は終わってしまいます。続けて利益を得るには次の株を購入しなければいけません。収益の確定の仕方が家賃収入の毎月発生する不動産投資とは大きく異なる点と言えるでしょう。

株式投資は配当で利益を得ているのではあれば長期保有も考えられますが、売買での利益を目的とした場合は長期の運用を計画的に行うのは難しいと言えます。株の価格は上下しますので、利益が出ているときに手仕舞いしてしまいたいでしょう。もちろん長期的に保有することもできますし、その結果大きな利益が出ることも考えられますが、売買するまでは利益を確定できません。

不動産投資の場合、長期投資が前提となります。家賃収入をキャッシュフローとして積み立てることができます。もちろん賃借人がつかなければその期間は赤字となります。

慎重に細かい計画を立てるために、見えない損壊や瑕疵が存在する可能性のある中古物件より新築物件を選んだほうが無難。
長期投資を前提に計画をする。そのため長期間需要がある地域や間取りを意識する。できれば人気エリアで安い物件があれば尚良い。人気エリアでない場合は周りの環境を調べ、病院や学校、施設などがあり生活する環境があれば選択する価値あり。
他の投資と比較して家賃収入があることが大きな強みとなるため、家賃収入を収入の基盤にした運用にすることが重要。そのため有名なエリアの割高物件は避けた方がより収支が安定します
収支を良くするために自己資金は余裕を持って準備すること、あるいは頭金の額に見合った物件選びが重要になります。例えば、一棟アパートの経営は家賃収入が20万円を超えることがありますが、頭金が500万円から700万円くらい必要なことが多いです。頭金を入れ資金が底をつくようなことがあれば、空室になったり、修繕をしたりする際に対応ができなくなります。
逆にフルローンが組めるからと頭金を入れなければ、毎月の収支がマイナスということもあります。自己資金は運用のバランスを考えて、余裕を持ってスタートしましょう。

不動産投資の特徴を生かすためのコツを学びました。ただ、最近は不動産投資の会社選びや物件選びで失敗したという話も多く耳にします。そういったことにならないための物件の選び方はあるのでしょうか。

良くない業者を見抜くのはなかなか難しいですが、サブリースの契約内容などを見ることで、もしからしたら万が一の時に損をするかもしれない、ということはわかります。その点を見るポイントと、他の失敗事例も見ながら騙されないための物件選びを考えてみます。
不動産投資で失敗している原因は、当初の収益計画が甘かったケースの他に、業者との契約などが問題になるケースもあります。

サブリースは問題として取り上げられることも多いのですが、数年前はアパート経営でサブリースが問題になりました。サブリースは一般管理と比較して手数料は大きくなりますが、家賃が保証される点でメリットがあります。うまく利用できればサブリース自体は悪いものではありません。

アパート経営で問題になったケースでは、もともと賃貸ニーズのない畑などがあった場所でアパートを建てて経営を営んだことが発端です。当初予定していた家賃では賃借人が付かないため、家賃を下げざるを得ません。その間、サブリースではあるものの設定家賃が低すぎるため、オーナーの資金繰りが悪化し問題になりました。

また、サブリースの契約書では管理会社の変更ができない内容になっていたため、賃貸内容を仕切り直ししたくてもできない状態にあったことも経営を圧迫した原因のひとつでした。