竣　工　2019年11月
最寄駅　秋葉原駅徒歩3分
総戸数　33戸

住　所　東京都千代田区神田佐久間町3-33-2
概　要　地上12階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ズームアキハバラ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田佐久間町店まで約170m
ライフ 神田和泉町店まで約410m
肉のハナマサ秋葉原店まで約760m
サンクス秋葉原駅前店まで約100m
セブンイレブン秋葉原昭和通り店まで約200m
ファミリーマート神田和泉町店まで約230m
秋葉原商店街まで約460m
ヤマダ電器LABI秋葉原まで約670m
小諸そば岩本町店まで約850m
オノデン秋葉原まで約790m
マルツ秋葉原本店まで約840m
なか卯浅草橋店まで約740m

物件名	ズーム秋葉原賃貸
所在地	東京都千代田区神田佐久間町3-33-2
最寄駅	東京メトロ日比谷線「秋葉原駅」徒歩3分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	33戸	築年月	2019年11月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　相談（敷1積増）
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.93㎡～41.67㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

団体信用生命保険（団信）は、債務者が死亡または高度障害状態になった場合、残りのローンが全額弁済される保障です。保険金の受取人は債務者や家族ではなく、金融機関です。

すでに生命保険に加入している方は保障内容に重複している部分がある場合、過剰な保険料を支払っていることになるため、支払っている保険全般を見直すことで余計な出費を抑えることが可能となります。 また、団体信用生命保険の保障内容と現在加入している生命保険の内容を比較し、メリットの大きい方を選ぶという手もあります。

団体信用生命保険とは、その名のとおり、団体で加入することになるため、保険料が比較的安く設定されています。 保険料は年齢に関わらず一定料率で、残債に応じて決定されるため、返済が進むとその分だけ保険料が下がる仕組みとなっています。

ローンを組んだ債務者が死亡または所定の高度障害となった場合、本人に代わり、保険会社が支払ってくれます。 しかし、返済を開始した、または途中で脱退した場合、その後の加入はできません。

団体信用生命保険と一般の生命保険の違いは、債務者と受取人が金融機関であること、保険料は生命保険料控除の対象にならないこと、そして団信が支払われる場合、みなし相続財産にはならないことが挙げられます。

最近では、さまざまな病気に合わせてローン残高を清算するサービスが用意されています。 がん団信、三大疾病保障付き団信（がん・脳卒中・心筋梗塞）が有名で、これらは金利が0.2～0.3%上乗せされる保険料を支払うケースがほとんど。 個別で生命保険に加入するケースと比較してどちらの方が自分に合っているか、検討してみてはいかがでしょうか。

大切なご家族に多額の借金を残してしまうことは、できるだけ避けたいものです。

不動産投資のためにマンションを購入する多くの方は、将来のための資産形成が目的となるでしょう。さらにいえば、「ご家族のために不動産という有益な資産を残したい」という思いで購入される方も少なくありません。

団信は、ローンを組んだ債務者に万が一が起きたときにはローン支払いが免除され、家賃収入と物件が家族の手元に残る仕組みです。

債務者本人の不測の事態に備え、ご家族に負担が残らない団体生命信用保険をうまく活用するとよいでしょう。

まず、ローンの返済方法でポピュラーなのが「元利均等方式」。文字通り、毎月の返済額が返済開始から終了まで均等となる返済方式です。 毎月の返済額が一定なので、返済計画の見通しが立てやすいのが一番のメリット。ただし、元金均等方式と比較すると当初の返済額は少なくなりますが、利息の支払総額は逆に多くなります。したがって、総返済額が多くなっても、無理なく返し続けることのほうが大切という若い方に向いています。元金均等方式よりもポピュラーな理由は、マイホームを購入する若い世代がこの返済方法を選択することが多いからです。もちろん、投資用物件についても同様のことが言えます。

一方、「元金均等方式」は、毎月の返済額が元金を借入期間で均等割りした金額と元金の利息の合計額となる返済方式です。 元利均等方式とは反対に、借り入れ当初の返済金額は多いものの、返済期間に応じて元金が減るにつれ毎月の返済額が少なくなっていくのが特徴。 しかも、当初の返済額が多くなる分、利息の支払総額は元利均等方式より格段に少なくなります。どちらかと言えば、40歳以上の中堅世代で、なおかつ相応の収入を得ている方ができるだけ早期に完済したい場合におすすめの返済方法です。 ただし、取り扱っている金融機関が比較的少ないことに注意が必要。金利の総返済額が少なくなるということは、融資する側のうま味が少なくなるからです。

まだ若くて自己資金も少ないが、どうせマンション経営にトライするなら、できるだけ大きく運用したいという場合は、一般のローンではなく、「不動産投資ローン」を選択するのもよいでしょう。 購入した物件を担保にして融資を受けることができるので、自己資金の何倍もの価格の物件に投資が可能になります。 つまり “レバレッジを効かせられる” ということ。 ただし、一般のローンとは融資の基準が異なることや金利が高くなることなどに注意が必要です。この不動産投資ローンについては、また機会を改めて詳しく解説します。

竣　工　2018年7月
最寄駅　秋葉原駅徒歩9分
総戸数　132戸

住　所　東京都千代田区東神田1-6-4
概　要　地上13階 RC造
駐車場　有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ロイジェントヒガシカンダ

■近隣周辺施設情報

まいばすけっと岩本町3丁目店まで約140m
スギ薬局岩本町店まで約210m
千代田区立和泉小学校まで約710m
あい保育園東神田まで約230m
朝日生命成人病研究所附属医院まで約430m
ローソン岩本町三丁目店まで約160m
中央区立日本橋中学校まで約990m
三井記念病院まで約880m
岩本町二丁目児童遊園まで約190m
明和病院まで約800m
台東保育園まで約990m

開放感のある隅田川より徒歩数分。多数の駅に囲まれた大変利便性の高い住環境に誕生したロイジェント東神田。フラットなフォルムが印象的な外観はモノトーンカラーを基調とし、洗練された佇まいを形成しています。ラインが強調されたファサードがもたらす堂々とした存在感。その姿からは、高い美意識がうかがえることでしょう。各住戸では、幅広い間取りプランと良質な設備・仕様によって、多様なニーズに応えると共に、高い居住性を実現。さらに、決め細やかなサービスを提供するコンシェルジュや24時間のセキュリティシステムなど、サービス・防犯面も万全です。現地からは、秋葉原・浅草橋・神田・馬喰町エリアが徒歩圏内。各駅を中心に食料品店や金融機関、飲食店、書店などが集まっており、日々のお買物や食事にも迷うことがない立地です。特に秋葉原駅周辺は圧倒的な売り場面積を誇るヨドバシカメラをはじめ、大型の商業施設が多数点在。ウィークディにおいても多くの買物客や観光客で賑わいをみせる活気のあるエリアです。ビッグターミナルの秋葉原駅をはじめ、岩本町駅や神田駅など、現地からは多数の路線・駅が利用可能。東京駅や上野駅、品川駅といったその他のターミナル駅にもダイレクトに繋がるため、都内23区だけではなく千葉や神奈川方面にもスムーズに繋がります。居住者に心地良い都心生活をお届けするため、ロイジェント東神田では各種設備・仕様にも配慮しています。換気乾燥機付きバスルームや使いやすいシステムキッチン、清潔感漂う洗面台といった水廻りはもちろん、
無料で利用できるインターネット回線や便利な宅配ボックスなど、充実のラインナップを取り揃えました。その他にも、英語にも対応可能なコンシェルジュサービスやセコムによる24時間防犯システム、複製が困難なカードキーなど、ワンランク上のサービスとセキュリティも採用しており、住まいの安全性と快適性を大きく高めています。間取りは1Kから3LDKまで幅広く、そのバリエーションは約40種類。コンパクトながら必要な機能を凝縮した1K・1Rをはじめ、カウンターキッチンやウォークインクローゼットといった魅力的な設備を採用した1LDK、ゆとりある専有面積を確保した2LDK・3LDKなど、ライフスタイルに合わせて豊富なプランからお選びいただけます。
高水準の住まいが日々の安らぎを深めると共に、豊かな都心生活を育むことでしょう。

物件名	ロイジェント東神田賃貸
所在地	東京都千代田区東神田1-6-4
最寄駅	JR山手線「秋葉原駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上13階 RC造
総戸数	132戸	築年月	2018年7月

■駐車場　　　18台/月額35,200円～44,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　135台/月額110円～330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K：26.40㎡～32.30㎡
□1LDK：45.57㎡～55.74㎡
□2LDK：57.13㎡～85.12㎡
□3LDK：82.40㎡～89.77㎡

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

管理費は、マンション経営に関わる賃貸業務を専門の業者に委託したときにかかる費用です。入居者のトラブルや家賃の回収、建物の清掃やメンテナンスなど、さまざまな業務を担ってくれます。

もちろん委託せずに、自分で行うという選択をすれば不要な経費ですが、サラリーマン投資家のように自分の仕事を持ちながらマンション経営をする人にとっては、かなりの負担になります。またプロの業者に任せることで、よりよいマンション経営ができるという利点もあります。適正な価格で委託し、経費として計上するのがよいでしょう。

マンションは数年～十数年に一度修繕を行います。経年で老朽化することは避けられませんから、将来的な修繕に備えて、毎月費用を積み立てるのが修繕積立費です。

火災保険や地震保険など、物件にかける保険料も経費の対象となります。費用として計上できるのは1年分になりますから、1年ごとの保険であればそのまま計上します。複数年で契約し、一括して保険料を支払う場合は、その費用を1年分ごとに経費計上します。

不動産やそれにまつわる設備など高額で、長期に渡って使用するものを購入した際には、耐用年数に従って、複数年に分けて経費計上します。すでに支払った費用について経費計上ができるので、減価償却費の計上によって節税効果を出すことも可能です。

固定資産税や都市計画税などの税金も経費としての計上が可能です。

マンションの設備に不具合が生じた場合には、修繕が必要になります。エアコンや給湯設備などは、一定の期間が経つと交換が必要になります。とくに中古マンションの場合は、購入後すぐに交換が必要になることもあるでしょう。

退去した後には、部屋のクリーニングが必要になります。業者に委託した場合の費用、あるいは自分で機器を購入して行った場合の購入費用も計上できます。

リフォームの場合、金額も大きくなりますが、経費として計上すればその分控除額も大きくなります。時代に合わせてリフォームを行えば、マンションの資産価値を上げることにもなります。

スマホや携帯などの通信費、所有するマンションまでの移動や不動産に関するセミナーに参加する場合の移動などの交通費、管理会社との打ち合わせにかかった交際費、パソコンやカメラといった消耗品、マンション経営に必要な知識を得るための書籍購入費なども、経費の対象です。

しかし、これらはプライベートな費用との線引きが明確になっている必要があります。場合によっては経費として認められないこともあります。迷ったり不安に思ったりするときは、税理士や不動産会社に確認をすることが重要です。

マンション経営において、避けて通ることのできない住民間のトラブル。その中でも代表的なのが「騒音トラブル」です。 日常生活を送る中で音を出さずに暮らすことは不可能ですが、マンションの入居者は育った環境も感性も異なる人たちですから、何を不快に感じるかは人それぞれです。

走り回る足音や、ドスドスと蹴るような音が聞こえてストレスになる、など。賃貸住宅に住んだことのある人であれば、多少の経験があるかもしれません。 他にも、ペットの鳴き声や音楽が深夜に響いてくる、週末になると大人数で騒いでいる、といったものが、入居者から騒音トラブルとして挙がってくることがあります。 最近では、近くの学校や幼稚園、保育園の子どもの声がうるさい、工事の音が気になる、などの環境音が騒音トラブルの原因となることもあります。

オーナーとして、入居者のトラブルや要望には丁寧に応える必要があります。 「入居者間のトラブルは、当人同士で解決すればよい」と考えてしまうかもしれません。 しかし、顔見知りでない入居者同士の場合、さらに話がこじれてしまう可能性が高いので、冷静な立場にいる第三者として解決策を提示することが重要です。

騒音とされる音の大きさについては、環境省が基準を開示しているので、具体的な数値として参考にしてもよいでしょう。 しかし、人の感覚は一律に判断できるものではありません。基準以下だからといって、「問題なし」とすると、被害感情をより高めてしまう場合もあるでしょう。 ストレスを感じて不快感にとらわれている場合には、騒音を感じている入居者の要望をしっかり聞いて、親身になって接したうえで説得すると、納得してくれることもあります。

投資物件を選ぶ際、「トラブル対応もしてくれる管理会社を選ぶ」「リフォーム・リノベーションをする場合には床材や窓、壁紙などは遮音性の高いものを選ぶ」といった、自分が直接トラブルに関わらずに済む方法をあらかじめ選んでおくことも大切です。

竣　工　2020年8月
最寄駅 東向島駅徒歩2分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区東向島5-1-1
概　要　地上10階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
レオーネヒガシムコウジマエキ

■近隣周辺施設情報
イーストコア曳舟三番館まで約930m
アコレ東向島店まで約280m
カズン八広店まで約500m
セブンイレブン墨田堤通1丁目店まで約830m
どらっぐぱぱす東向島店まで約470m
アコレ八広5丁目店まで約380m
まいばすけっと八広6丁目店まで約700m
ビッグエー墨田八広まで約720m
ローソンストア100墨田八広五丁目店まで約550m
くすりの福太郎まで約420m

物件名	レオーネ東向島駅前賃貸
所在地	東京都墨田区東向島5-1-1
最寄駅	東武伊勢崎線「東向島駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	27戸	築年月	2020年8月

■駐車場　　　―
■バイク置場　1台/月額1,650円
■駐輪場　　　33台/月額220円～330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.44㎡～40.44㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

まず、減価償却とは何かを知りましょう。不動産を運用する場合、物件の購入代金は経費として計上できます。しかし、不動産物件というのは長い期間利用するのが前提となっているため、1年目でそのすべてを経費計上はできません。そのため、利用可能な年月に分け、毎年費用として計上することになります。これが減価償却です。そして、その費用のことを減価償却費と言います。

ただし、減価償却できるのはあくまでも“朽ちていく建物”のみ。土地に関してはそもそも朽ちるものではないので、減価償却ができません。なお、実際には建物部分は本体である建物躯体と電気設備や給排水設備といった建物設備に分けられます。

土地は減価償却費の対象になりません。不動産会社が発行した売買契約書や譲渡対価証明書を確認し、建物のみの費用を把握しましょう。なお、設備についてもこれらの書類で確認できます。ただし、中古物件の場合は設備と本体の区分が難しいので、一緒に計算するケースが多いようです。

減価償却費を計算する場合に用いられるのは、定額法と定率法の2種類です。前者は減価償却の対象になる金額を耐用年数で割る方法。毎年一定額が配分される仕組みで、建物本体と設備の両方に用いることができます。

一方、定率法は利用開始初期の減価償却費を多くし、年々減少させていく方法。築年数が経過するほどに、減価償却費が少なくなっていくのが特徴です。こちらは、建物設備のみに用いることができます。なお、平成28年4月1日以降に取得した物件の場合、建物設備の償却は定額法を用いるようになりました。

2015年に厚生労働省が発表した調査によると、女性の平均寿命は86.99歳でした。これは男性の80.75歳に比べて6歳以上長生きという結果であり、いかに女性の寿命が長いかを物語っています。一方で、未だに男女の資金格差は存在し、女性の老後の資金確保問題は切実と言えるでしょう。不動産投資は、こうした女性たちにとって老後の不安を解消するひとつの手段になり得ます。

一般的に、家事や出産、育児などの経験に富む女性というのは、どのような部屋が住みやすいかを理解している傾向にあります。そのため、不動産投資における物件選定の場面でも、女性ならではの視点から部屋の良し悪しが判断できると言えるでしょう。結果として、借り手が見つかりやすい物件の確保につながる可能性が高いです。

不動産オーナーという響きから、日々忙しい毎日を想像される方も少なくないでしょう。しかし実際には、不動産物件管理の実務というのは外部の業者へと委託するのが一般的になっています。マンション経営に関する知識や経験というのは、そこまで必要ありません。手間のかかりそうな契約や家賃の催促、クレーム処理などについても、まとめて任せることができます。現在、家事や子育て、育児で多忙な方であっても、安心して運営できます。

賃貸経営というのは不動産賃貸事業に分類されます。個人でも可能な事業となるため、日本政策金融公庫の「女性起業支援資金融資」を受けることが可能です。ただし、目的が不動産投資であっても、ビジネスとして行うという前提のもと利用できるローンになり、事業計画書の提出が求められるかもしれません。ポイントは、長期にわたって金利が固定であることと、比較的低金利で借入ができること。年収が高くなくても比較的審査が通りやすい点も魅力です。

女性が不動産投資をはじめるにあたり、不安になるのはやはり融資の問題。先述の女性企業支援資金融資は別にして、銀行等の金融機関から融資を受けるのは、専業主婦やパート勤務の方には難しいでしょう。この場合、まずは旦那様がローンを組む、という方法も考えられます。このようにして奥様主導で不動産投資をはじめ、お二人の老後の資金確保にするのもおすすめです。

利益と損失がイコールとなり、営業利益が出るかどうかのボーダーライン——これが損益分岐点（BER）の基本的な定義です。不動産投資においては、「家賃収入が少なくなった際、いくらまでであれば損にならないか」を示すボーダーラインとして扱われます。今回ご紹介する損益分岐点は「均衡が破られる一点（Break Even Point）」とは異なり、「均衡が破られる比率（Break Even Ratio）」、つまり利益率の限界のことを言います。

運営費の中には、諸経費の他にローン返済額なども含まれます。また、総潜在賃料収入とは、マンションが満室の場合に得られる年間の賃料収入のことです。損益分岐点（BER）は低ければ低いほど運用リスクを下げられる重要な指標。まずはご自分の所有物件で計算してみましょう。

前項でご紹介した通り、不動産投資における損益分岐点（BER）は多くの場合、投資物件の運用における安全性の指標として用いられます。前提として、家賃収入による売上金額が損益分岐点（BER）に達しなければ、それは赤字です。そのため、投資をする前に、この状況に陥らないための計算をしておく必要があります。

不動産投資における損益分岐点（BER）を高める要素はいくつかありますが、代表的なものに固定費が挙げられます。物件全体の固定費としてかかる建築費やメンテナンス費、税金。さらにマンション経営の場合には、一戸あたりの固定費も勘定にいれなくてはなりません。これらを正しく把握した上で、損益分岐点（BER）の計算を行いましょう。

また、損益分岐点（BER）を下げるには、家賃の値上げや経費の削減、ローン返済額の引き下げなどが考えられます。ただし、家賃値上げのためにリフォームを行えば、その分の費用（ローン）が運営費（OPEX）に加算されるので複合的に捉えなくてはなりません。その他、最終的に物件を手放すのが前提なら、その売却額についても合わせて考える必要があります。

竣　工　2020年5月
最寄駅　八丁堀駅徒歩3分
総戸数　60戸

住　所　東京都中央区八丁堀3-13-1
概　要　地上14階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
レーガベーネ八丁堀
LEGABENE 八丁堀

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約40m
セブンイレブン中央区八丁堀4丁目店まで約50m
新富郵便局まで約200m
三菱東京UFJ銀行八重洲通支店まで約100m
どらっぐぱぱす八丁堀店まで約100m
マルエツ プチ八丁堀店まで約370m
miniピアゴ入船１丁目店まで約410m
ファミリーマート八丁堀三丁目店まで約400m
聖路加国際病院まで約930m

物件名	レーガベーネ八丁堀賃貸
所在地	東京都中央区八丁堀3-13-1
最寄駅	東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	60戸	築年月	2020年5月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.40㎡～40.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

 

竣　工　2020年5月
最寄駅　神泉駅徒歩5分
総戸数　48戸

住　所　東京都目黒区青葉台4-1-1
概　要　地上10階 RC造
駐車場　有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■9月末迄フリーレントキャンペーン

■物件名フリガナ
ラグゼナアオバダイ
LUXENA 青葉台

■近隣周辺施設情報
ライフ目黒大橋店まで約750m
成城石井池尻大橋店まで約770m
ドンキホーテ中目黒本店まで約1030m
コナミスポーツクラブ目黒青葉台まで約990m
ナチュラルローソン渋谷神泉町店まで約250m
ファミリーマート目黒神泉町店まで約300m
マルエツプチ渋谷神泉店まで約260m
まいばすけっと神泉駅前店まで約450m
ローソン神泉駅前店まで約400m
鍋島松濤公園まで約550m

物件名	ラグゼナ青葉台賃貸
所在地	東京都目黒区青葉台4-1-1
最寄駅	京王井の頭線「神泉駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	48戸	築年月	2020年5月

■駐車場　　　6台/月額44,000円
■バイク置場　9台/月額5,500円
■駐輪場　　　33台/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.22㎡～56.53㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

マンション経営を始めようとするとき、多くの方が懸念されるリスク要因があります。 その代表的なものが「空室リスク」や「家賃下落リスク」「物件価格下落リスク」「老朽化リスク」でしょう。 これらを回避する最善の策はやはり正しい物件選びに尽きます。

では、どんな物件を選べばよいのかと言えば、都心部のワンルームマンションです。 しかも、新築ではなく築10年程度の比較的新しい中古のワンルームマンションがベスト。 大阪や東京などの都市部には、企業のオフィスが集中していて生活利便性も高いので住む人も多く、人口減少が顕著になってきたと言われる今日でも、人口や世帯数はむしろ増え続けています。 しかも、市場の流動性も高いので、空室が発生したとしてもごく一時的で、外観や内装、設備がまだ新しい物件なら人気があるためすぐに次の入居者が現れます。

都心にある築10年程度の物件なら、その後の資産価値低下が緩やかなので家賃維持がしやすいでしょう。 もちろん、売却してキャピタルゲインを得たいという方も、資産価値低下が少ない中古物件のほうが有利です。

また、老朽化リスクは言わずもがな。 築30年ともなれば、給排水設備などが傷んで修繕費用で大きな出費がかさむ可能性が高くなりますが、築10年程度ではこうした懸念も無用です。

このようにみると、マンション経営に伴う多くのリスクが物件選びや立地の吟味で十分回避できることがわかるでしょう。 では、「災害リスク」のように不可抗力なものや「家賃滞納リスク」のように物件の良し悪しに無関係なものについてはどう対処すべきなのでしょうか？

実は、これらに関するリスク対策はとてもシンプル。 なぜなら火災保険や家賃保証で、万が一の事態やそこから起こりうる不利益をすべてカバーできるからです。 火災保険は物件購入時にオーナー側で、また家賃保証は入居者側で半ば自動的に加入するので難しいこともありません。 このように、不動産投資は保険でリスク回避できる数少ない資産運用法です。 株やFX、先物取引ではこうはいきません。

信頼できる不動産管理会社をパートナーに選べば、物件選びはもちろん資金計画、マンション経営のノウハウまで広範囲にわたって適切な提案や助言をしてくれるので安心です。

たとえば、上記で挙げたリスクのほかにも、ローンの金利が上昇してしまうリスクもありますが、優秀な不動産管理会社ならこうした場合でもその影響が最小限になるよう、繰り上げ返済などの有効な対策をアドバイスしてくれるはずです。

マスコミ各社やメディアが、2020年問題を深刻な論調で取り上げているのを目にする機会は少なからずあります。 ですが、そこで紹介される理由を掘り下げると、オリンピックに乗じた一連の再開発などを、一過性の世界的イベント、お祭り騒ぎによるものとして捉え過ぎているのではないでしょうか。 そう考えると、オリンピック後は関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが一段落して、土地やマンションといった不動産の価格が大きく下落してしまうように錯覚するのも無理はないでしょう。

ところが、東京駅周辺や品川、渋谷をはじめ都心部の至るところで進行中の大規模再開発は、オリンピック開催を背景にしてはいるものの、目指すところは東京という都市の機能をブラッシュアップすることであって、2020年で期限を迎えるような性格のものではありません。

むしろ、「職」「住」「遊」が高度に充実した都市へと再構築が進めば、オリンピック閉会後にも東京都心部には外国人を含む多くの人が居住し、そこで働くことになるでしょう。 日本では不安要素としてとかく人口減少が指摘されていますが、真にグローバル化した東京には世界から多くの人が集まり、これまで以上に賑わいのある街へと変貌を遂げることになるはずです。 そうなれば、土地やマンションの価格は暴落どころか、さらに上昇を続ける可能性すらあります。 何しろ、世界的に見ても首都・東京の地価、不動産価格はまだ手頃なのですから。

多くの方にとって不安材料となっている日本の人口減少問題についても考えてみましょう。

確かに、日本は少子高齢化や人口減少のさなかにあります。 この傾向は何かよほど効果的な対策が打たれない限り、反転させるのは難しいことでしょう。 しかし、ここで押さえておかなければいけないのは、東京のような都心部と郊外、地方を分けて考える必要があるということ。

現在も地方では人口減少が続き、限界集落化する地域も少なくありません。 しかし、逆に都心部は、若い単身者や家族の流入でむしろ世帯数は増加傾向にあります。 もちろん、人口だけを見れば東京の都心部でさえ2025年あたりにピークを迎え、その後は減少に転じると言われています。 こと世帯数については2035年がピーク。 とはいえ、人口・世帯数ともにピークを迎えてから先の減少傾向は他の地方と比べればはるかに緩やかなものとなるため、マンション価格や賃料は当面、高値で推移すると考えて差し支えないでしょう。

さて、東京都心部で人口減少を気にする必要がないことはこれまで述べた通り。 しかし、関西圏の主要都市でも同様のことが言えます。

2025年に開催される大阪万博を前に、関西圏では関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが進んでおり、このエリアでも東京都心部と同じような投資環境が急速に整ってきています。 東京のポテンシャルは今後も期待できますが、大阪を中心とした関西圏はこれからが本番。 投資のビッグチャンスを逃さないよう、不動産市場の動向に注目し続けたいところです。 これらのことから、大阪や神戸、京都などで不動産投資を検討している方も、人口減少への懸念については安心してよいと言えるでしょう。

竣　工　2020年6月
最寄駅　四谷三丁目駅徒歩7分
総戸数　73戸

住　所　東京都新宿区大京町18-17
概　要　地上10階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレントキャンペーン

■物件名フリガナ
ジェノヴィアヨツヤサンチョウメグリーンヴェール
GENOVIA YOTSUYA 3-CHOME GREENVEIL

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート四谷四丁目店まで約300m
ミニストップ新宿大京町店まで約210m
セブンイレブン四谷4丁目店まで約400m
MARUSHO総本店まで約490m
コープみらいミニコープ富久店まで約920m
ミニストップ新宿左門町店まで約570m
セブンイレブン新宿御苑前本通り店まで約520m
丸正総本店まで約460m
ビオセボン四谷三丁目店まで約600m
まいばすけっと 新宿住吉町店まで約40m
クスリの龍生堂薬局四谷三丁目店まで約380m
慶應義塾大学病院まで約710m

物件名	ジェノヴィア四谷三丁目グリーンヴェール賃貸
所在地	東京都新宿区大京町18-17
最寄駅	東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目駅」徒歩7分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	73戸	築年月	2020年6月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　加入必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.44㎡～40.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

今、新聞の経済欄を賑わすニュースと言えば、やはり仮想通貨。しかし、話題になるというのはそれだけ日々市場がめまぐるしく変化しているということでもあります。

たとえばビットコインでは2016年7月9日の終値が1ビットコイン66,794円でしたが、2017年3月10 日の終値 では145,790円と、 ドルベースで2013年以来の史上最高価格を付けるところまで値上がりしました。「値上がりしたんだからいいじゃないか」と思われるかもしれませんが、1年にも満たない間に約2.2倍にもなるということは、逆に価値の下落が起きるときも急激な動きを伴うということ。「ギャンブルの要素が刺激的でたまらない」という方はともかく、あまりに投機的要素が強くて素人がおいそれと手を出すのはキケンです。

冒頭で述べた改正資金決済法によって、これまで「お金のようなモノ」として扱われてきた仮想通貨はれっきとした「通貨」として認められました。つまり、仮想通貨を運用して利益が出たら、その時点で課税＝所得税が発生するということ。しかも、原則として「雑所得」として扱われるので課税率も相応に高くなります。たとえば、195万円までは5％ですが、1,800万円儲けたとすると40％となり、半分近くが税金として持っていかれます。値上がりするときは一気に値上がりする仮想通貨ですが、利益確定と同時に儲けに応じた高額な課税が発生することを考えると、高いリスクの割にうまみはそれほどでもないとも言えます。

では、不動産投資はどうでしょうか。まず市場の安定性は仮想通貨とは比較にならないほど良好です。もちろん、景気動向に左右される面はありますが、不景気だからといって、都市部の人気エリアにあるマンションの家賃がガクンと大幅に下がるということは過去にありません。要は、資産価値を維持しやすい物件に投資すれば、この点は問題ないということです。

また、利益確定後すぐに課税額が決まってしまう仮想通貨と違って、不動産投資で得た利益は確定申告によって節税が可能なので、うまく対策すれば20％程度の税金で済みます。もちろん、前述のように仮想通貨ではそうはいきません。そもそも不動産の課税額は実勢価格よりも大幅に低い路線価や固定資産税評価額によって決まるので、時価＝額面が丸々課税対象となる現金や有価証券よりも節税対策としてはるかに有利。せっかくの儲けを半分近くゴソっと持っていかれる仮想通貨よりも、不動産で資産運用するほうがより賢い選択だと言えるでしょう。

大阪府の人口は882万人。東京、神奈川に次ぐ大都市であり、誰もが認める関西No.1の商業都市です。不動産投資によって収益を上げるには、第一に居住者がいなくては話になりません。その点において、大阪は申し分ない人口を誇ると言えます。

さらに、労働人口や生産力人口、外国人居住数を見ても全国でトップクラス。年々人口は減少傾向にあるものの、将来的に見ても投資場所として非常に魅力的なエリアです。

総務省統計局が発表した社会生活統計指標—都道府県の指標—2013によると、大阪の持ち家率は53%でした。これは、東京、沖縄に次いでワースト3位になります。

この事実が表すのは、大阪における賃貸需要の高さです。東京をはじめとする都市には、周囲から多くの人々が移り住んできます。 サラリーマンやその家族はもちろん、学生などといった人が住むのは、やはり賃貸住宅です。 賃貸需要の高い地域にある物件を手に入れるのは不動産投資のセオリー。これを利用しない手はありません。

でも、それなら東京の物件を探せばいいのではとお考えの方もいるかもしれません。たしかに、東京であれば大阪よりもより高い賃貸需要が見込めます。 一方で、すでに収益物件が枯渇している、といった状況も鑑みなくてはなりません。こうした背景からも、不動産投資場所としての大阪の優位性が伺えます。

さすが大阪は商売人の集まる地域。大阪を含む関西圏には金融機関がひしめき合っています。それぞれの金融機関は他社を出し抜くために、われ先にと売上げを競っています。

不動産投資家としては、これほどまでに恵まれた状況はありません。収益物件購入の際、エビで鯛を釣るかのように、レバレッジ効果を狙って融資を受けるのはもはや当然のこと。 しかし、地方では融資の審査がなかなか通らないケースも少なくありません。一方、大阪であれば、時期や条件にはよるものの、融資がおりる可能性も高くなりやすいと言えます。 なかなか銀行から借り入れができずにいる投資家にとっては、まさに狙い目のエリアと言えるでしょう。

竣　工　2020年7月
最寄駅　住吉駅徒歩1分
総戸数　60戸

住　所　東京都江東区住吉2-7-13
概　要　地上14階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
アーバネックスフカガワスミヨシ2

■近隣周辺施設情報
区立毛利小学校まで約540m
区立深川第一中学校まで約1300m
毛利保育園まで約420m
住吉郵便局まで約40m
セブンイレブン江東住吉2丁目店まで約110m
ローソン住吉1丁目店まで約140m
ローソン江東住吉2丁目店まで約230m
スリーエフ江東猿江店まで約320m
セブンイレブン江東毛利1丁目店まで約360m
肉のハナマサ住吉店まで約380m

物件名	アーバネックス深川住吉2賃貸
所在地	東京都江東区住吉2-7-13
最寄駅	東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩1分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	60戸	築年月	2020年7月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1DK（25.33㎡～26.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

一番オーソドックスで、利用されている計算方法が表面利回りです。1年間、家賃が満室の収入から購入金額を割り戻して計算します。例えば、以下のA物件の表面利回りを算出してみましょう。

売り物件が出ている場合の利回りは、表面利回りで表示されていることがほとんどです。年間の満室家賃収入が分かるとすぐに算出できるため、他の物件と比較をするときに利用しやすい計算式です。

実質利回りは、1年間の家賃収入から年間の支出を差し引いて、売買金額と売却時にかかる諸経費も含めて割り戻して算出します。

表面利回りが満室だった場合と違い、実質の家賃収入から算出するので、より現実的な計算方法です。先ほど、表面利回りを出したA物件で計算してみましょう。

空室時の家賃や諸経費も計算に入れるため、利回りは表面利回りよりも下がりますが、より具体的な利回りが算出できます。

不動産の相場は、日本や世界の経済状況と密接にリンクしています。経済状況が悪ければ、不動産市況も悪くなる傾向にあります。

1990年に起こったバブル崩壊もその一例です。1980年代、景気は絶好調で、経済の好調にリンクして不動産価格も高騰していました。しかし1990年に入った途端にバブルが崩壊し、不動産の価格は急落することとなり、多くの不動産投資家が大きな損失をかぶりました。

このように、リスクを回避するためにも、経済状況を把握しておくことは非常に大切です。不動産の相場環境を把握するには、日本や世界の経済状況を常に確認しておく必要があります。 一方で、賃料に関しては、世界の経済状況の影響はさほど受けておりません。バブル期のようにキャピタルゲインを狙うのではなく、地道にインカムゲインを狙ってじっくり腰を据えて運用することを心がけましょう。

不動産投資は地域によって、その利回りは異なります。例えば、東京や大阪といった大都市圏では人口が多いため入居率は高くなりますが、購入金額も高くなるため、利回りは全国平均よりも低めです。

一方で地方の不動産投資物件を見てみると、大都市圏に比べ利回りは高めになっていますが、入居者が安定して入る可能性が大都市に比べて低いため、一概にどちらがお得とは言えません。

不動案投資はどの地域でも物件を購入すれば不動産投資を行うことができますが、確実な運用をするためには、目先の利回りで地方都市の物件を狙うよりは、利回りはそこそこでも大都市圏を狙うほうが得策と言えるでしょう。

気になる物件が見つかったときには、必ず該当マンションの詳細を確認しておきましょう。利回りだけでは判断できない問題点や改善点が見えてくることがあります。

利回りはとても大切な指標ですが、利回りだけに捉われてしまってはリスクを避けることができないこともあります。

また、問題点を見つけ出して改善することができれば、より高い利回りを期待することもできるので、購入予定のマンションについては詳細まで確認するようにしましょう。

利回りの計算式でも解説しましたが、必要経費は必ず確認しておきましょう。経費がどの程度かかるのかを把握せずに不動産物件を購入してしまうと、予想外の経費が必要となり期待していた利回りを得ることができないことも考えられます。

また年間でどの程度の経費が必要になるのかを事前に確認しておくことで、管理上のリスクを避けることができます。経費の流れを細かく見て、余計な出費を抑えると、利回りをさらに高くすることができます。

相場環境も大きく影響するので一概には言えませんが、一般的には東京都心部においての利回りの基準は新築で3%前後、中古で4%前後と言われております。近畿圏や名古屋、福岡などの主要都市では新築では4%前後、中古で5%前後が相場です。

利回りを計算できることは不動産投資の成功に大きくかかわってくるので、自分でいつでも計算できるようになっておくことが重要です。

しかし不動産投資は利回りを算出できれば成功できるわけではありません。その後の経費含め、その他さまざまな計算や手続きを行わなければいけません。

そこで重要になってくるのが「不動産投資に詳しい税理士もしくは公認会計士」です。

不動産投資を成功へ導くポイントのひとつにパートナー選びがあり、優秀なパートナーを見つけることで様々な局面で大きな力になってくれます。

特に、不動産関係に詳しい税理士や公認会計士の協力を得ることは大きな助けになるでしょう。税務関係など、一般の人には分かりにくい部分に対するアドバイスや会計部分の説明など、多方面で相談することができます。

自身で理解することも大切ですが、知識が足りない部分はパートナーに補ってもらうようにしましょう。

空室を減らして収入を上げていくこと、支出を抑えること、予期せぬ修繕に対応できる環境を整えておくことが重要なポイントです。

そこでここでは、安定して黒字を出し続けるために必要なことを紹介します。

気になる不動産物件を見つけたなら、周りの建物や環境などを確認するようにしましょう。

周辺の利便施設や駅、その駅は何線が使えるのかを把握することは、物件の人気や入居率にも大きく影響します。そのため、物件の周辺環境を確認することは黒字経営を考える上で非常に重要なポイントになります。

また周辺環境、立地条件をしっかりと把握しておくことで、気になる物件がいくつかあった場合に、どの物件に投資をするのかの最終的な判断軸の一つにもなります。

多くの人は不動産投資を借金して行うので、家賃収入を得ることと借金を返済することを同時に行わなければなりません。そのため、なるべく利回りが高く、安定している物件を選択して、借金返済の目途を立てましょう。

利回りが高くても、入居が決まらなければ期待できる収入を得ることができません。不動産投資は長期的な資産運用なので、借金返済も長期的になることを頭に入れておく必要があります。

そのため、安定した利回りを継続するのかを第一に考えましょう。目先の利益にとらわれず、長期的な視野を持って考えることがポイントです。

不動産相場は日本や海外の経済状態に密接にリンクしているため、しっかりと把握しておきましょう。景気に関する動向を得るには、新聞やインターネットだけでなく、不動産専門誌の購読などの方法もあります。

普段からニュースなどを意識して見ることで、自然と経済の情報を得ようとする姿勢が身につきます。経済動向を常に把握できるように、景気に関する情報は意識して取り入れていきましょう。

不動産投資をする際、新築物件と中古物件のどちらを選ぶのかで迷う人もいるかもしれません。一般的に新築物件は入居率が高く、修繕費が少ないといったメリットがありますが、購入金額が少し高いこともあり、利回りは中古物件に比べると低い傾向にあります。

一方で中古物件の場合、設備の交換の費用が発生することもありますが、新築物件に比べると、利回りは高く設定されています。

これらの点から、どちらを選ぶのかをしっかりと判断しなければいけません。新築、中古ともそれぞれメリットとデメリットがあるため、自身に合った物件を選びましょう。

優良な物件情報をいち早くキャッチするのも不動産会社なので、優秀な不動産業者がパートナーになれば不動産投資の成功に大きく近づいたと言っても過言ではありません。

不動産投資は、長期間にわたる投資となるため様々なことを考えなければなりません。そのため経験が大切になることも多いので、不動産投資を一度でも行ったことがない人とそうでない人には大きな差があります。

そしてその差を埋めるは経験であり、信頼できるパートナーです。

小規模でも一歩踏み出して経験することが将来の成功につながるとともに、信頼できるパートナーが最初の一歩を成功に導いてくれます。

x竣　工　2020年9月
最寄駅　湯島駅徒歩3分
総戸数　48戸

住　所　東京都文京区湯島3-12-13
概　要　地上14階 RC造
駐車場　有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
ルフォンプログレブンキョウユシマ

■近隣周辺施設情報
■セブンイレブン文京湯島3丁目店まで約140m
■私立桜蔭高校まで約1320m
■台東区立御徒町台東中学校まで約1050m
■文京区立湯島小学校まで約450m
■練成公園まで約270m
■芳林公園まで約400m
■ローソン湯島駅前店まで約140m
■ジョナサン妻恋坂店まで約320m
■たんぽぽ保育園しんはな分園まで約370m
■ピーコックストア神田妻恋坂店まで約430m

物件名	ルフォンプログレ文京湯島賃貸
所在地	東京都文京区湯島3-12-13
最寄駅	東京メトロ千代田線「湯島駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	48戸	築年月	2020年9月

■駐車場　　　有/月額49,500円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/初回ステッカー代2,200円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.42㎡～53.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

竣　工　2020年7月
最寄駅　両国駅徒歩8分
総戸数　22戸

住　所　東京都墨田区亀沢3-11-9
概　要　地上7階 RC造
駐車場　―
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■フリーレント1ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
プライマルリョウゴクイースト
プライマル両国EAST

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田亀沢3丁目店まで約90m
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約390m
どらっぐぱぱす両国店まで約330m
福助石原店まで約430m
山田記念病院まで約500m
ファミリーマート墨田亀沢二丁目店まで約280m
マルエツ両国亀沢店まで約170m
miniピアゴ亀沢4丁目店まで約210m

物件名	プライマル両国イースト賃貸
所在地	東京都墨田区亀沢3-11-9
最寄駅	都営大江戸線「両国駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	22戸	築年月	2020年7月

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　有/月額220円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.20㎡～53.11㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

マンション投資を行うと、納める税額を節約できます。大きく影響を受けるものとしてあげられるものが、相続税、所得税、住民税の3つです。

なぜ納める税額が変わってくるのでしょうか。ここでは各税金の解説と、マンション投資により納税額が節約できる理由について解説します。

相続税とは、一定額以上の遺産を受け取った場合に発生する税金です。税率は相続する遺産の金額によって異なります。

同じ遺産金額を相続する場合、現金で相続するのと不動産として相続するのとでは税額に大きく差が出ます。建物に対する相続税評価額(相続税の対象となる金額)は建物建築費の約50％〜60%となるためです。この建物を賃貸用にする場合は、さらに30%の割引が可能です。

現金での相続の場合は、金額に対して100%課税対象となるのと比べて、節税効果はとても大きいといえるでしょう。

所得税とは所得に対し課せられる税金を指します。また、住民税は都道府県民税と市区町村税を合わせたものを指します。

マンション投資で得た収入も税金の対象となりますが、投資初期の段階では経費が多くかかり不動産所得が赤字になるケースは多く見受けられます。その際、給与所得と不動産収入は損益通算することが可能です。確定申告することで、給与所得で天引きされた税金の還付を受けられます。

またマンション投資として法人化することにより、さらなる税金の節約も可能です。累進課税制度のため、個人の所得税は最大55%まで上がります。所得が800万円を超える段階で個人と法人では税率が逆転するので、計画的に法人へと切り替えることを検討しましょう。

投資開始当初は支出が特に大きいことが予測されるため、経費に該当するものを把握しておく必要があります。余分な税金を支払わなくてすむように、もれなく計上できるようにしておきましょう。

管理費とは、投資したマンションが問題なく機能するための管理にかかる費用です。清掃を含む日常メンテナンスなどが該当します。

また、マンションの購入者になると同時に「マンション管理組合」の一員となります。マンション管理組合はマンションの維持・管理業務を円滑に行うために設けられており、法律上必ず加入することになっています。管理組合を運営するための費用も、管理費に該当します。

修繕積立費とは、定期的な修繕工事のために毎月入居者から徴収し積み立てておくお金を指します。マンションの維持のためには、外観や廊下、エントランス、エレベーター、配管関係など共有スペースの定期的な修繕が必要です。

マンション一棟でも区分でも、実際に修繕が必要となったときはオーナーが支払います。修繕が発生したときに速やかに対応できるよう、積み立てておく必要があるでしょう。

損害保険には各種ありますが、主に火災保険料が該当します。火災保険は実際に火事が起きたとき以外にもカバー範囲が広く、さまざまな事例に対応可能です。

たとえば、入居者が泥棒に入られてしまった場合も火災保険の対象です。入居者の家財などは入居者の火災保険で対応ができますが、壊れた玄関のドアや傷ついた壁などはオーナーの火災保険が適用されます。

マンション運営を円滑に進めるためには、細かな管理業務が数多くあります。この業務はオーナー自身が1人で請け負うのではなく、管理会社に代行してもらう「管理委託方式」をとることが一般的です。

管理委託方式をとる場合、管理会社に管理料として手数料を支払います。管理の内容は会社によって異なりますが、入居者の募集、賃貸の集金、共用部の管理、ゴミや騒音に対するクレーム対応などを行ってくれます。管理手数料は、毎月の家賃収入の約5％前後が一般的な金額です。

所有していたマンションを売却する際に生じた損失のことを譲渡損、利益のことを譲渡益といいます。これらは一見マンション投資に関わる費用なので、経費計上できるように感じるかもしれません。

しかし不動産所得としての扱いではなく、譲渡所得として処理されます。マンション投資の必要経費とは所得区分が異なるため、経費計上はできません。

ただし、売却にともない生じる仲介手数料や建物を売るために要した費用、測量費、立ち退き料などは経費計上することが可能です。

マンション購入時の元金は、まさにマンション投資に必要不可欠な費用です。そのため経費計上できると思われがちですが、経費計上の対象外となります。

マンションを購入した時点で、購入総額を経費として計上しているためです。ローンの返済はあくまでも一度計上した費用内のものとなるので、経費にすると二重計上になってしまいます。なおローン返済にともなう利息に関しては経費計上の対象です。

投資したマンションのうち1室を自宅として使用しているという場合もあるでしょう。しかしこの場合、自宅で使用している1室に関しては経費計上の対象外です。

経費計上できる対象の支出とは、あくまでも「マンション投資で収入を得るためのもの」とされています。自らが住んでいる場合、「収入を得るためのもの」とは考えにくいと判断されます。私生活にかかる費用なのか、不動産に関わる費用なのか線引きがしづらいという問題点もあります。

マンション投資で節税効果が大きいのは、マンション投資の所得が赤字であるときです。投資初期時は諸経費が大きくかかるため赤字になりやすいですが、減価償却費の減少やローン返済にともなう利息の減少により、年数を経るにつれ経費は減少していきます。

そのため、いずれ時期が来れば黒字へと転換するケースが多いでしょう。黒字になると同時に節税効果のある期間は終了です。計画的に収入を生み出せるように、マンション投資を考える必要があります。

ローン返済の場合は、ローン元本は経費計上ができないため会計上は黒字になっているケースもあるでしょう。しかし、キャッシュフローは赤字となってしまい黒字倒産という事態にもなりかねません。これでは本末転倒です。あくまでも収入を得るためにマンション投資をすることを目的としましょう。

あまりにも赤字経営が長期化した場合、銀行の審査が厳しくなり融資を受けにくくなるというデメリットもあります。

購入時だけでなく、マンションを維持管理していく中で定期的な修繕や固定資産税の支払いなど多額の費用が必要になるタイミングがあります。赤字経営が続いていると銀行からの信頼がなくなり、追加融資を断られてしまう可能性が出てきます。

融資を受けられないと、予定していた修繕などができなくなってしまうかもしれません。修繕の施されていない物件には人が集まらず、より赤字が深刻化してしまうというケースも考えられるでしょう。また、ほかの物件を購入したい場合にも同じ理由で融資が受けづらくなってしまいます。

竣　工　2004年2月
最寄駅　岩本町駅徒歩2分
総戸数　65戸

住　所　東京都千代田区岩本町2-12-1
概　要　地上15階 地下1階 RC造
駐車場　有
■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い
合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。

■物件名フリガナ
レジディアカンダイワモトチョウ

■近隣周辺施設情報
デイリーヤマザキ岩本町3丁目店まで約140m
スギ薬局岩本町店まで約200m
まいばすけっと岩本町2丁目店まで約60m
千代田岩本町郵便局まで約120m
医療法人財団同仁記念会明和病院まで約600m
お茶の水公園まで約1490m

物件名	レジディア神田岩本町賃貸
所在地	東京都千代田区岩本町2-12-1
最寄駅	都営新宿線「岩本町駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上15階 地下1階 RC造
総戸数	65戸	築年月	2004年2月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（22.71㎡～55.08㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。

所得は給料や投資利益から必要経費を差し引いた手取りです。不動産投資だけでなく仕事の給料を表す給与所得など、1年間の全体的な手取りを意味します。そこに税率を合わせる総合課税方式を取り入れています。対象時期は申告年度の1月〜12月です。

不動産投資結果がマイナスなら、ほかの所得の合計からマイナス分が引かれ、申告が必要な税金も結果的に安くなります。

不動産所得の確定申告には複数の書類が必要です。手続きの不備がないように、必要書類や提出時期などを押さえておきましょう。

ここでは、確定申告のために必要な書類を紹介し、書類の受け取り方や税務署への提出時期なども解説していきます。

さまざまな種類が必要になるため、事前にチェックしておくことが大切です。ひとつでも不備がある場合は、確定申告の書類を受理してもらえません。

確定申告に限らずあらゆる手続きをスムーズに行うため、書類の管理は大切です。不動産投資関連の書類は専用のファイルにまとめておくと、確認がしやすく便利です。

取引の準備段階から大切な書類を扱うこともあるため、なくしてしまわないように自身がわかりやすい場所に保管しておきましょう。

確定申告書にはAとBの2種類があり、不動産所得がある場合はBに記入します。法人として税務署に開業届を提出している場合は、毎年1月に確定申告書Bが自宅に届きます。この申告書には2つの表があります。

確定申告書Bの第一表にはおもに収入、所得およびそこから差し引かれる控除額、税金などを記入します。所得は給与と不動産投資分などを別々に記します。保険や配偶者、医療費などの控除額も忘れずに記載しましょう。

所得は、給与や不動産などの各収入から必要経費を引いたものです。最終的な納税額は源泉徴収分を差し引いてから決まります。

第二表では、おもに所得の内訳や控除額の詳細情報などを記していきます。

確定申告書が完成したら、必要書類とともに税務署へ提出しましょう。確定申告は、毎年2月16日から3月15日までに提出しなければなりません。期限に遅れないように、スケジュールを調整しましょう。

確定申告を期限までに行わない場合は、「期限後申告」となり最高20%の無申告加算税や延滞税が加わることがあります。余分な出費をしないためにも、かならず期限内に提出しましょう。

不動産所得からは、必要経費として差し引けるものが複数あります。経費を正しく計算すれば、節税にも効果的です。

ここでは、不動産の維持・管理にかかる経費の具体的な項目を説明します。不動産投資に関係する必要経費の全体像を把握しましょう。

管理に関連する費用は必要経費として所得から差し引くことができます。おもに建物内の部屋や廊下、階段などの清掃や備品などのメンテナンスにかかる費用が挙げられます。

マンションやアパートへの入居者などによい物件であることを印象づけることは、退去を防ぎ安定した家賃収入にもつながります。物件のきれいな見た目は、評価を高めるポイントにもなります。

また、オフィスや部屋を利用していた方が退去したあとに、掃除や修繕を行うことも管理のうちにはいります。 管理費は、不動産に必要な投資であるといえます。

確定申告では不動産の修繕費も必要経費にできます。マンションやアパート、オフィスなどの部屋や備品のうち壊れた部分を直したり、新品に交換したりすることも維持や管理に必要であるためです。

壊れたものが放置されている建物よりも、常に使えるものやきれいなものがそろった建物のほうが好印象を受けやすいでしょう。修繕をないがしろにすると悪い評判がたつなど投資活動に支障をきたすかもしれません。

不動産投資では、必要な修繕をしっかりと行うなど利用者への配慮も重要です。

損害保険料も、必要経費として計上できます。建物には地震や火災などの災害で大きなダメージを負うリスクがあります。損壊すれば、不動産価値にも大きな影響を与えたり、建物が利用できなくなったりする可能性もあります。

そのため、火災や地震、施設賠償の保険に入ることは不動産保持にとって必要なものといえます。

複数年で保険を契約していて2年分以上を一括で支払った場合は、1年あたりの金額を経費とします。

管理会社へ不動産の管理を任せた場合は、委託料が発生します。確定申告ではこれも必要経費とすることが可能です。

不動産の購入後も、常にきれいにしておくなどの配慮が大切です。所有者が忙しいなどの理由から管理に時間が取れず、管理会社に維持やメンテナンスなどを任せるケースも多く見られます。そのような場合に支払った委託料は、必要経費として計上できます。

必要経費には減価償却費も該当します。これは時期経過に応じた建物の劣化に合わせて、購入時の価値から減った分を意味します。

木造や鉄筋など素材により耐用年数が違い、それを踏まえて建物を利用できる期間が決まっています。使用可能期間をベースに毎年一定額を不動産価値から差し引くしくみです。価値のマイナス分を必要経費として不動産所得から引きます。

不動産投資は多額の資金が必要になる場合も多く、ローンを組む方もいるでしょう。その金利部分も必要経費になります。

不動産投資目的で金融機関からお金を借りた場合、金利の支払い義務も生じます。金利も不動産所有権の維持や資産運用には欠かせないものと考えられ、必要経費とされています。

これまでに挙げた6つ以外でも必要経費として計上できるものがあります。たとえば、自宅から不動産の状況をチェックするための移動にかかる交通費や、公共交通機関やレンタカーなどの費用も経費として計上できます。

ほかにも、不動産に関することで管理会社と連絡をとることもあります。その場合に発生する通信費や、関係者との打ち合わせなどで生じる交際費も必要経費として認められる場合があります。

不動産投資にあたり、専門家に助けてもらうこともあるかもしれません。税理士事務所へ確定申告の相談をしたり、司法書士に不動産登記を頼んだりする費用も、経費として計上できます。

不動産投資にはさまざまな出費が生じますが、それらの多くが確定申告では必要経費として計上できます。そのため、支払いがあれば忘れずに記録をつけておくようにしましょう。

相続税は現金より優遇される
現金よりも不動産として所持しておくほうが、相続税を安く抑えられます。おもな理由として、建物は相続税としての評価額を下げられるからです。

購入した建物には固定資産税評価額がつきますが、これが相続税評価と同じ数字になります。固定資産税評価額の相場は、購入代金の50％〜60％です。建物と同じ額の現金を相続するよりも、建物のまま相続したほうが余分な税金を支払わずに済みます。

投資対象の不動産がマンションやアパートなどで、すでに利用者がいる場合は借家権が生じて相続税評価額をさらにダウンできます。

所得税の節税は赤字が前提
不動産投資の結果、所得税が思ったよりも安く済んだ経験をした方もいるかもしれません。多くの場合、それは投資結果が確定申告上マイナスであったからです。申告上黒字となっている場合は、所得税の節税は期待できないと考えましょう。

確定申告の対象である年度において、所得は給与や不動産投資などあらゆる要素をひとつにまとめます。その金額へ税率をかけて正式な納税額が決まります。これを総合課税と呼びます。

総合課税の性質上、不動産投資の結果が申告上マイナスの場合は、損をした分をほかの所得から差し引いて税金計算を行います。そのため、最終的な所得額が低くなり税率も合わせてダウンするため、所得税が安くなることがあります。

住民税も安くなる
住民税は10%を相場として地域により異なりますが、こちらも不動産投資の結果次第で安くなることがあります。所得税と同じく住民税も総合課税方式を取り入れているからです。

不動産投資結果が申告上マイナスなら、給与などほかの所得から損失分を差し引いて住民税を計算します。そのため、申告上マイナスの結果に合わせて住民税の額が安くなります。

たとえば給与所得だけで500万円あった場合は、10％の住民税で50万円かかります。しかしこれに50万円の不動産投資におけるマイナスが加われば、最終的な所得は450万円になり、住民税は45万円となります。

所得税と計算方式が似ていることもあり、投資が成功していて黒字の場合は住民税の節約は見込めませんが、申告上マイナスの結果であれば安くなるケースもあります。