ディームス大塚/事故

竣 工 2019年5月
最寄駅 大塚駅徒歩3分
総戸数 45戸

住 所 東京都豊島区南大塚3-38-6
概 要 地上10階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームス大塚
Dimus 大塚

■近隣周辺施設情報
豊島区立朋有小学校まで約440m
総合病院一心病院まで約480m
大塚北口診療所まで約380m
大塚台公園まで約140m
豊島区立西巣鴨中学校まで約220m
アトレヴィ大塚まで約230m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約80m
成城石井アトレヴィ店まで約230m
どらっぐぱぱす東池袋店まで約330m
ローソンストア100南大塚店まで約180m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約410m
ドン・キホーテピカソ大塚北口駅前店まで約310m
サンシャインシティまで約950m

物件名 ディームス大塚
所在地 東京都豊島区南大塚3-38-6
最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2019年5月

■駐車場   3台
■バイク置場 7台
■駐輪場   45台
―――――――
■設 計   合田工務店株式会社
■施 工   合田工務店株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.36㎡~31.05㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リスクが高い物件の一点目は、人口が減少するエリアにあるというケースです。地方や郊外など、10年後・20年後に人口が減少すると想定される場合、賃貸の需要も落ち込んでいくことになります。賃貸需要が少なければ、入居希望者も少なくなるため、空室リスクが高くなる可能性や空室を避けるために賃料を低く設定し直す必要性が出てきます。

空室の発生や賃料下落などにより物件の利回りが低下すると、毎月の収支が赤字となってしまう恐れや、売却をする際にも利回りに応じた価格を設定する必要があるので、購入時よりもかなり低い価格で売り出さなければならなくなります。

このように、エリアの人口がどう変化するかということが物件の収支や資産価値に大きく影響してくるため、人口が減少する可能性がないかどうかに着目をして物件を選定していくことが非常に大切です。

リスクが高い物件の二点目は、都心やターミナル駅へのアクセスが悪いというケースです。入居者が賃貸物件を選ぶポイントの一つとして、働く場所と住む場所を近くするという「職住近接」の考えが重要となってきています。

たとえば、都心の駅やターミナル駅から電車で1時間以上離れていると、通勤時間だけで毎日2時間~3時間が必要となってしまうため、賃貸物件を探している方からは敬遠されるケースが多くなっています。また、駅徒歩の分数も10分を超える物件については、「駅からのアクセスが悪い」という印象になりますので、こちらも注意が必要なポイントです。

アクセスの良さを判断する目安としては、都心の駅やターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内にある物件かをチェックすると良いでしょう。もし複数路線が使えるようであれば、アクセスに関するリスクはより軽減することができます。

人口減少のリスクの項目でも少し取り上げましたが、毎月の賃料水準が低いという点はリスクとなり得るポイントの一つです。

物件を購入した後は毎月の賃貸管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税などのコストがかかるようになります。このとき、毎月の賃料が3万円~4万円の水準だと、賃料に対するコストの占める割合が40%~50%前後まで上昇してしまうため、表面の利回りが10%前後でも実質の利回りは5%以下になってしまうといったことが起こりえます。

しかも、賃料が低い物件は築古の物件や地方の物件など、賃貸物件を探している方からの人気が高くない物件であることが多いため、空室リスクやさらなる賃料下落のリスクが高くなります。

このように、賃料水準が低すぎる物件もリスクが高い物件として避けたほうが良いと言えるでしょう。

建物管理がしっかりと行われていないと、建物の老朽化が早く進み、資産価値が落ちてしまうリスクがあるため、注意したいポイントです。

リスクの高い物件の5点目は、地盤が弱いというケースです。地盤が弱いと、地震の際に建物などを支える力が不足してしまい倒壊や地盤沈下が起こりやすくなる、液状化が発生するといったリスクが高くなります。

建物を建てる前の地盤調査でしっかりと地盤の強度を調べ、必要であれば地盤改良を行うことが必要となります。地盤調査や地盤改良がきちんと行われていない可能性がある物件は、購入を控えたほうが良いでしょう。

ベルファース馬込/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 馬込駅徒歩1分
総戸数 74戸

住 所 東京都大田区東馬込1-22-15
概 要 地上9階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ベルファースマゴメ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと馬込駅東店まで約100m
ローソン北馬込松原橋店まで約250m
ツルハドラッグ荏原町駅前店まで約1060m
ホームセンターケンマートA館まで約300m
COCO’S東京イン店まで約190m
まいばすけっと大田北馬込店まで約430m
ファミリーマート東馬込店まで約220m
すき屋荏原町駅前店まで約880m
品川中延五郵便局まで約890m
芝信用金庫荏原町支店まで約740m

物件名 ベルファース馬込
所在地 東京都大田区東馬込1-22-15
最寄駅 都営浅草線「馬込駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 74戸 築年月 2021年12月

■駐車場   2台(平置式)月額28,600円
■バイク置場 5台/月額5,500円
■駐輪場   81台/1住戸1台
―――――――
■設 計   株式会社エル設計事務所
■施 工   多田建設株式会社東日本第一事業本部
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.00㎡~40.55㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「副収入や不労所得を作りたいと思い、不動産投資を始めました。購入前はどんなリスクがあるのかがよく分かっていなかったため、ひとまず300万円台の中古ワンルームの物件を自己資金で購入してみました。不動産投資を始めてから5年半が経っていますが、今のところは特に入退居に関してはトラブルや問題も無く賃貸経営を行うことができています。

ただ、毎月の家賃収入が3万円と少額のため、その中から毎月の管理費や積立金、税金などを支払うと手元にはあまり収益が残りません。周辺地域の不動産相場は、特に下がってきているというような気配はありませんが、賃料の下落や賃貸需要が減少して空室が出ると赤字になる可能性もあるため、周辺物件の動向は注意して見るようにしています」

築古のワンルームマンションは低価格・高利回りというメリットはあるものの、家賃収入が少なく実質の利回りが低くなるというデメリットがあります。

たとえば、今回のように毎月の家賃が3万円ということになると、管理費・修繕積立金・固定資産税などの費用で月平均1万円~1.5万円程度がかかる上に、築古物件の場合は設備故障などがあると、それまでの利益が吹き飛んでしまうといった問題もあります。表面利回りが11%以上あるとしても、これらの費用を差し引くと、実質の利回りは3%~5%になってしまうといったことも十分あり得るため、物件探しの際には最低でも月6万円~7万円の賃料水準を目安に検討することが大切です。

また、いくら利回りが良くても、バスや車を使わないといけない郊外や地方の物件には手を出さないほうが良いでしょう。今回のように都市圏の物件でないと、そもそも入居者が集まらずに購入当初に期待していた利回りが実現できないリスクや将来的に人口が減少した場合に入居率・賃料・不動産価格などが下落してしまうリスクがあります。

不動産投資のリスクを抑える方法は、今回のように単純に投資額を抑えるだけではなく、土地や物件選びでリスクをヘッジするという方法もあります。

たとえば、空室リスクはアクセスの良い土地と入居者に選ばれる物件を揃えることで、限りなく0に近づけることができます。ただ、空室リスクを小さくすることばかりに目が行ってしまうと、今度は利回りが非低くなってしまうため、注意が必要です。

たとえば、東京都心の主要駅徒歩1分の新築ワンルームマンションといった物件であれば、空室の心配はほとんどないでしょう。ただ、それだけ好条件を揃えようとすれば土地や物件の価格が跳ね上がってしまいます。一方で賃料の上昇には上限があるため、土地や物件の取得にかかった費用ほど賃料は上がらず、利回りは3%前後まで落ちてしまうことになります。利回りが低すぎると、毎月の返済や管理費・積立金、各種税金などだけで利益はほとんど出なくなるか、赤字になってしまいますので、入居率と賃料の掛け算が最大化するところで投資をすることが重要となります。

iDeCoは、公的年金にプラスして、60歳以降に給付を受け取ることができる個人年金の一つです。60歳になるまで毎月の掛金を拠出して運用方法を選択し、将来の年金として積立をすることができます。これまでは、自営業の方や会社員の方だけに加入者が限られていましたが、2017年1月から主婦(夫)や公務員の方でも加入することができるようになり、公的年金制度に加入している60歳未満の方であれば誰でも加入をすることができるようになりました。

iDeCoの運用資産から生じた運用益(配当所得や売却益など)については非課税となり、再投資することができるというメリットがあります。そのため、マーケットの状況に応じて運用のポートフォリオ(運用資産の内訳)を再構成するといったことも柔軟に行うことができます。

iDeCoを受け取る際には、60歳~70歳までの間に「一時金」「年金」「一時金と年金の両方」の3ついずれかを選択できるのですが、いずれにしても税金の優遇が受けられます。一時金として受け取れば「退職所得控除」、年金として受け取る場合は「公的年金控除」が受けられるため、所得税が安くなります。

このように、iDeCoは掛金が所得控除になる、運用益が非課税になる、受給時にも控除を受けることができる、ということで加入から受給まで節税メリットが大きいのですが、毎月の掛金には月額5,000円から気軽に始められる以外に、以下のように上限額があります。

iDeCoと併用して所得税や住民税の控除を受けられるのが「ふるさと納税」です。ふるさと納税は自治体を選んで寄附ができる制度で、多くの自治体で寄附に対する返礼品(各地の名産品や日用品など)が用意されています。ふるさと納税で納めた金額は、自己負担分の2,000円以上の金額が「寄附金控除」という扱いになるため、iDeCoとは別に控除を受けることが可能となります。

寄附金控除の上限額は、所得や配偶者の有無などに応じて異なりますが、たとえば年収500万円で配偶者がいない方であれば、年間6.1万円まで控除を受けることができます。(総務省「ふるさと納税」ポータルサイトより)なお、iDeCoの掛金分は所得からの控除となるので、iDeCo加入者は寄附金の控除額もやや少なくなります。ご自分がいくらまで控除を受けることができるかについては、税理士に確認をされてみると良いでしょう。

アーバネックス菊川3/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 菊川駅徒歩1分
総戸数 32戸

住 所 東京都墨田区菊川2-5-14
概 要 地上12階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2.5ヶ月
(※303号室は除く)

■物件名フリガナ
アーバネックスキクカワ3

■近隣周辺施設情報
マルエツ菊川店まで約180m
スーパーオオゼキ菊川店まで約200m
ライフ菊川店まで約330m
ファミリーマート墨田菊川駅前店まで約80m
ファミリーマート菊川駅前店まで約100m
ローソンストア100墨田菊川3丁目店まで約100m
くすりの福太郎菊川店まで約110m
どらっぐぱぱす菊川店まで約210m
くすりの福太郎森下4丁目店まで約400m
ジョナサン菊川店まで約20m
マクドナルド菊川駅前店まで約40m
吉野家菊川駅前店 40m
東京都立墨田工業高校まで約400m
江東区立深川第一中学校まで約390m
墨田区立中和小学校まで約304m
墨田区立菊川小学校まで約300m
江東区立東川小学校まで約590m
あゆみ保育園まで約290m
グローバルキッズ森下園まで約290m
ベネッセ菊川北保育園まで約300m
社会福祉法人あそか会あそか病院まで約540m
墨田菊川郵便局まで約130m
東京シティ信用金庫菊川支店まで約60m
朝日信用金庫猿江支店まで約520m
朝日信用金庫立川支店まで約610m

物件名 アーバネックス菊川3
所在地 東京都墨田区菊川2-5-14
最寄駅 都営新宿線「菊川駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 32戸 築年月 2021年12月

■駐車場   1台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 4台/月額3,300円
■駐輪場   37台/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社現代綜合設計
■施 工   石黒建設株式会社東京支社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(26.04㎡~46.80㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資が女性に人気である理由の2点目は、不動産投資は賃貸の管理を不動産管理会社に丸々任せてしまえるという点です。一生懸命に働く女性にとって、時間というものは本当に貴重です。無駄にできる時間はほとんど無いと言っていいほどせわしなく時間に追われている、という方も多いのではないかと思います。

老後の生活費のためにと不動産投資を始めたとしても、本業を疎かにしてしまっては本末転倒になってしまいます。本業をしっかりとこなして、老後のために毎月貯金もしたいという方にとって、日々の管理を全て任せてしまえる不動産投資は、無理なく始めることができる副業といえるでしょう。

また、不動産投資は日々の仕事に支障をきたさずに取り組めるので、副業のなかでは会社からの許可を比較的もらいやすいという点も、働く女性にとっては嬉しいポイントです。

不動産投資の大きな特徴の一つとして、自己資金にはあまり手をつけずに取り組めるという点があります。貯金が数百万円あったとして、そのうちの大半を投資に割かなければいけないとすると、手元のお金はかなり心もとない状況になってしまいます。

たとえば、突発的な病気や事故などでお金が必要になった時に、必要なお金を出せるようにしておかなければいけませんので、老後のために投資を行いつつも、ある程度は手元に資金を残しておきたい、ということになります。

不動産投資は、不動産購入費用のほとんどをローンでまかなうため、自己資金を手元に残すことが可能です。不動産取得時の初期費用として数十万円がかかりますが、その後は家賃収入とローンの返済額が相殺するように返済計画を立てることが多いため、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方でも取り組むことは可能です。

また、何事も起こらずに貯金が順調にできた場合は、ローンを繰り上げ返済することもできるので、状況に応じて無理なく投資を進めていくことが可能な点も、不動産投資の特長の一つと言えるでしょう。

不動産投資は、入居希望者がいないと成り立ちませんので、入居者が住みたくなるような物件を選ぶことが非常に大切です。物件が良いかどうかは紙に書いてあることだけでは判断できないことが多く、実際に物件を目で見て良し悪しを見定める必要があります。

女性は男性に比べると色々なことに気がつくことができるケースが多いので、「この物件は日当たりが悪い」「洗濯物を室内で干せる」「収納スペースが使いやすそう」「内装のセンスが良くないかも」「近くにスーパーや美容室があって便利かも」「夜に一人で駅から歩いても大丈夫なエリアなのかな」などといったように、多くの視点から物件のチェックを行うことができます。

そうして厳しい物件チェックを行えば、入居者から見ても好条件の物件となりますので、空室リスクを低く抑えることができ、居室を稼働させることが可能です。

働く女性が不動産投資を始めている理由5点目は、空室が出なければ家賃収入という定期的な収入が入るという点です。たとえば都心の賃貸需要が高いエリアのマンションで、適切な建物管理や修繕などを行っていれば築古になってもある程度の入居を維持することができるので、長期にわたって家賃収入を期待することができます。

女性は結婚・出産というライフイベントなどもあり、男性に比べると定年まで勤め上げるということは少ないのが現状ですが、月々の収入が期待できる入居者からの人気の高い不動産を保有することができれば、老後の生活費の足しにすることが可能です。

また、不動産投資の良い所は、家賃収入を得られるだけでなく、自分の住まいにすることもできるという点です。子どもが成人して大きな部屋が必要なくなったときに、ワンルームや1LDKで十分ということであれば、保有している不動産を賃貸用ではなく住居用としてしまえば、老後の生活費をさらに賢く圧縮することが可能です。

不動産投資は、「貸してもよし、住んでもよし」ということで、目的に応じて使い分けることができるという点が女性投資家に支持されています。

不動産投資は、株式やFXなどに比べて価格変動のリスクが小さく、仕事の邪魔にならず、元手も少なく始めることができ、物件選びに女性という強みを活かして、長期的な収入を得ることができるという投資手法です。もちろん、空室リスクや地震のリスクもありますので、不動産投資会社ともリスクの軽減を相談しながら進めていくと良いでしょう。老後の生活費が不安な方や、新しい投資手法にチャレンジをしてみたいという方は、ぜひ検討されてみると良いのではないでしょうか。

池袋ウエストレジデンス/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 椎名町駅徒歩8分
総戸数 50戸

住 所 東京都豊島区西池袋4-8
概 要 地上5階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
(仮称)イケブクロウエストレジデンス

■近隣周辺施設情報
区立池袋第三小学校まで約500m
区立西池袋中学校まで約130m
西池袋第二保育園まで約280m
長崎一郵便局まで約770m
末延医院まで約240m
まいばすけっと椎名町駅前店まで約390m
立教大学池袋キャンパスまで約650m
池袋西口公園まで約830m
ビックカメラ池袋西口店まで約830m
メトロポリタンまで約850m

物件名 池袋ウエストレジデンス
所在地 東京都豊島区西池袋4-8
最寄駅 西武池袋線「椎名町駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 50戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   有限会社松尾建築研究所
■施 工   株式会社小川建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2K(25.43㎡~30.93㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、購入から売却・相続までの一連の流れを全て終えた後に、ようやく成功か失敗かを判断することができます。しかし、「入口」である購入のほうではエリアの選び方から物件の選び方、融資条件まで様々な情報が出回っていますが、「出口」については購入ほど情報が充実していないという現状があります。

では、「出口」が「入口」に比べて重要度が低いのかというと、そんなことはありません。「出口」を見据えることではじめて、不動産の投資戦略は最適なものとなります。そこで、この記事では不動産投資における出口戦略の重要性と、区分マンション投資とアパート一棟投資の出口戦略の違いから、どちらを選んだほうが良いのかについて考えていきたいと思います。

不動産の出口戦略というのは、不動産を売却するのか、子孫に相続するのか、建物を壊して一部の土地を売却するのかといった、その不動産に対する投資をどのタイミングで切り上げるかという投資戦略です。

株式投資など他の投資でも共通するポイントですが、投資は「始める」よりも「終わらせる」ことのほうが難しいと言われています。購入した投資商品の価格が上昇した場合は「いくらまで上がるか」を判断することが難しく、下落した場合は「どこまで下がるか」「このまま保有を続けるべきか」「どこで損失を確定するべきか」が判断できないということになりがちですので、購入時に「○○円になったら売ろう」と売却の出口を事前に定めておくことが大切になるのです。

出口戦略は、区分マンションとアパート一棟で大きく異なります。以下では、それぞれの出口戦略について詳しく見ていくことにしましょう。

マンションは、入口の際には購入金額が低い、融資がつきやすいといったメリットがありますが、出口戦略としては保有をするか、売却するの2つとなります。ただ、保有をする場合は、自宅にするか相続をするという選択肢になりますが、数十年後のライフスタイルに対して投資用マンションが適しているかという問題や、相続の場合は40年~50年が経過した築古の物件になってしまっている可能性が高いという問題などがあり、出口としてはやや難があります。

また、土地は持ち分で割り当てられますが、建物全体や土地の処分を自分一人で決定することはできません。建物の修繕一つを取っても、オーナー全員からの修繕費がきちんと回収できていないと、その後に負担すべき修繕費が高くなってしまうケースや、修繕工事が遅延されるケース、ひどい場合には修繕工事が行われないケースなどもあります。修繕工事が適切に行われないと建物価値が下落してしまったり、その後の入居者の募集にも悪影響が出てしまったりするため、大きな投資リスクとなります。

このように、土地と建物に関する裁量がなく、他のオーナーに左右されてしまうということがマンションで注意すべきポイントです。また、保有をし続けるにしても、長年にわたって建物管理などが適切に行われ、数十年の築年数が経っても価値の落ちない物件を選ぶ必要があります。

アパート一棟は、入口の際に購入金額が高い、マンションに比べて融資条件がやや厳しいというハードルがありますが、土地と建物に対する裁量が大きいのでマンションに比べて出口戦略は豊富です。

たとえば、物件を売却する以外にも、建物を壊して新しくアパートを立て直す、自宅を建てる、土地を切り売りする、土地を相続するといった選択が可能となります。土地は建物と異なり、年数が経過しても劣化はしないので、数十年後も状況に応じて出口戦略が立てやすいのです。

このように、入口はマンションのほうが有利ですが、出口はアパートのほうが優れています。不動産投資の出口を売却に絞るのであれば区分マンションで良いのですが、将来の年金対策や相続など長期を見据えた投資を行う場合は、アパート一棟がおすすめとなります。

アパートへの投資を検討する際に、最も重要となるのが立地です。出口戦略とも密接に関わってきますが、地方や郊外物件の利回りは良いものの入居者が集まりにくく空室が発生しやすいというリスクや、自宅としての土地活用がしにくい、相続の際にも負の遺産になってしまうといったデメリットがあります。

逆に、アクセスや利便性の良い土地を選んでおけば、収益不動産として運用する間の賃貸需要が高くなる上に、将来的に自宅としての使用や相続などもしやすくなります。

立地にこだわったアパート販売をしている会社がシノケンプロデュースです。首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内というアクセスが非常に良い立地を提案してもらえるので、賃貸需要が高く、資産価値が落ちにくい土地を購入することができます。

また、土地だけでなく建物のクオリティも高く、土地の形状ごとに一棟ずつデザイナーが設計しており、築年数が経っても高い入居率を維持することができます。建物の耐久性も高く、防湿対応、防腐・防蟻対応、構造材や外壁の防水下地対応などにより、木造アパートでありながら50年~60年の長期耐久性能を有しています。建物の耐久性が高いため、建物を壊さずに数十年運用し続けたあとに、そのまま子どもに相続をするという出口を選ぶことも可能となります。

セジョリ新宿上落合/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 中井駅徒歩4分
総戸数 28戸

住 所 東京都新宿区上落合3-19
概 要 地上5階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/仲介手数料無料

■物件名フリガナ
セジョリシンジュクカミオチアイ

■近隣周辺施設情報
ミニコープ落合店まで約300m
スーパーみらべる中井店まで約420m
セブンイレブン新宿上落合3丁目山手通り店まで約490m
調剤薬局ツルハドラッグ新宿上落合店まで約500m
マツモトキヨシ中井駅前店まで約490m
横浜家系ラーメン中井家まで約500m
キッチンコート東中野まで約1260m
ファミリーマート東中野4丁目店まで約760m
ローソンH新宿中井店まで約190m
薬ヒグチ中井駅前店まで約490m

物件名 セジョリ新宿上落合
所在地 東京都新宿区上落合3-19
最寄駅 都営大江戸線「中井駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 28戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   有限会社黒木建築設計事務所
■施 工   大東建託株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.79㎡~25.97㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

退職後の収入は会社員時代と比べると落ちることになりますが、それに合わせて生活水準を落とすことは容易ではありません。生活水準を保ったまま暮らしていきたいと考えた時に、毎月の収支が赤字だとせっかくの貯蓄もいつかは底をついてしまうことになります。

そこで、退職後の毎月の赤字額を減らすために重要となるのが、年金以外の収入源です。この記事では、もらえる年金額の目安や寿命までの想定年数、退職後に収入を増やすためのおすすめ方法などについて取り上げていきたいと思います。

退職後に年金がいくらもらえるかを見ていきましょう。年金は大きく分けると、国民年金(老齢基礎年金)、厚生年金(老齢厚生年金)、企業年金や確定拠出年金の3つに分けることができます。

国民年金は20歳から60歳になるまでの40年間の全期間保険料を納めると、年で779,300円(平成29年4月分から)の年金額を受給することができます。これは月額で64,941円となります。

次に厚生年金については、働いている期間や収入によっても大きく異なりますが、平均の受給額は14万円~15万円と言われています。

たとえば、夫婦の片方が専業主婦(主夫)かパートで働いている場合は国民年金の受給となりますので、受給額は厚生年金と国民年金を足し合わせた20万円~22万円程度となります。

総務省が行っている2017年の家計調査を見てみると、65歳以上の平均の消費支出は月24.7万円で、内訳は以下のようになっています。

気をつけなければいけないのは、上記の表では住居費が1.4万円となっている点です。持ち家であれば修繕費だけで済みますが、賃貸の場合は毎月の賃貸費用が上乗せされることになりますので、月で7万円~10万円程度は支出が増えると考えておいたほうが良いでしょう。

また、海外旅行の回数が多い方や趣味にお金をかけている方はその分を追加の支出として想定しておきたいところです。

これらを含めると、24.7万円に5万円~10万円を加えた金額が毎月の支出になってくると考えられますので、支出は30万円~35万円程度となることが予想されます。

年金の受給額が20万円~22万円のケースだと、毎月の収支が10万円~15万円ほどマイナスになると考えられるため、年間で100万円~150万円の貯蓄を切り崩しながら生活していくことになります。

では、貯蓄を切り崩しながらの生活は、何年間続くのでしょうか? 平成28年の厚生労働省の調査では、日本人の平均寿命は男性が80.98年、女性が87.14年となっていますが、これは0歳児の平均余命ですので、65歳まで生きた方が残り何年生きることができるかを示すものではありません。

65歳以降の方の平均余命は、以下のグラフとなります。グラフ内の黄色が平均余命で、赤色が平均寿命となっています。このグラフを見ると、現在65歳の方は、平均寿命が男性84.55歳、女性89.38歳ということが分かります。

また、医療の進歩や生活水準の向上により、1年で0.2歳前後の平均余命の増加が見られますので、数十年後には平均余命が今の年齢よりも4歳~5歳は伸びている可能性があります。つまり、今の勤労者世帯(30代~40代)が65歳になる頃には、男性で90歳、女性で95歳まで平均余命が伸びている可能性が高いということになります。

年金収入から消費支出を差し引いた赤字額を多少低めに見積もって毎年100万円と考えたとしても、65歳からの生活が25年~30年続くと、2500万円~3000万円となってしまいます。赤字額が毎年150万円であれば、必要な資金は3750万円~4500万円まで膨らんでしまいます。

また、定年退職が60歳の方については、65歳の年金受給まで5年間の空白期間が生まれてしまうことになりますので、この期間の生活費についても用意が必要であることを頭に入れておく必要があります。

こういったことを考慮すると、貯蓄として2000万円~3000万円を用意した上で、毎月の収支を整えていく必要があります。毎月の収入については、年金収入とは別に10万円~20万円を用意することを目指していきたいところです。

退職後に毎月10万円~20万円の収入を作ることを考えた場合に、アルバイトなどで賄おうとすると、時給千円で100時間以上働かなければならないということになります。

仕事はある程度あったほうがボケなくて良いという声もありますが、若い時ほど体は自由に動きませんし、余暇を充実させたい方やゆっくり過ごしたいという方も多いかと思います。

退職後の収入源として、会社員からの人気が高まっているものがあります。それが、「不動産投資」です。不動産投資は、購入した収益不動産から毎月数万円~数十万円の家賃収入が期待でき、数十年にわたって収益を生み出し続けてくれるということで、会社員時代に不動産を購入してローンを払い終えて老後の収入に充てるという方が増えています。

パークタワー勝どき/事故

竣 工 2023年8月
最寄駅 勝どき駅徒歩1分
総戸数 2786戸

住 所 東京都中央区勝どき4-1500
概 要 地上58階 地下3階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークタワーカチドキ

■近隣周辺施設情報
晴海トリトンスクエアまで約200m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約800m
スーパービバホーム豊洲店まで約900m
デリド勝どき駅前店まで約240m
ナチュラルローソン豊洲三丁目店まで約900m
ファミリーマート勝どき五丁目店まで約200m
ローソン勝どき二丁目店まで約80m
文化堂勝どき店まで約240m
TSUTAYA勝どき店まで約80m
聖路加国際病院まで約800m
聖カタリナ病院まで約800m
隅田川テラスまで約100m

物件名 パークタワー勝どき
所在地 東京都中央区勝どき4-1500
最寄駅 都営大江戸線「勝どき駅」徒歩1分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上58階 地下3階 RC造
総戸数 2,786戸 築年月 2023年8月

 

確定申告や税金計算は正しい知識があれば怖いものではなく、むしろ節税によって税金の還付などが受けられるというメリットがあります。この記事では、これから不動産投資を始めたいと考えている方向けに、確定申告が必要なケースやメリットがあるケース、確定申告の流れ、確定申告や税金について効率的に学ぶ方法などについてご紹介をしていきたいと思います。

不動産を売却した際に得られる利益は「譲渡所得」という所得となり、家賃収入の所得とは税率なども異なります。特に、不動産を取得した年から5年が経過しないまま売却をして利益を確定すると「短期譲渡所得税」という通常の倍近い税率(30.63%)で課税されてしまうため、事前に注意をしておきたいポイントです。

税金計算や納税手続きなどと聞くと難しい感じがしますが、確定申告の流れは以下のように、「所得計算に必要な書類を揃えて」「申告書を作成して」「税務署に提出する」というシンプルなものとなります。

必要な書類を後から集めようとすると「どこにしまったか覚えてない」「領収書を取っておけば良かった…」などと非常に大変な思いをすることになりますので、事前にどの書類を集めておけばいいのかをおさえておくと良いでしょう。また、後で見返しやすいように、月ごとに収入や経費を仕分けておけば、短い時間で申告書を作成できるようになります。

不動産投資では、株式投資などと異なり経費を計上することが可能です。申告できる経費の額が増えれば、それだけ所得税は少なくてすみますので、何が経費になって、いくらまで計上できるのか、といったことがおさえておきたいポイントになります。

税金や会計に関する正しい知識を身につけることは、不動産投資を始める上で大きな武器になります。ウェブや書籍から情報を収集することもできますが、最も効率的な方法は、税務・会計のプロである税理士から直接話を聞くことです。ただ、同じ税理士でも業界や分野に得意・不得意があり、「医療関係の税務経験は豊富なものの、不動産の知識や経験が少ない」といったケースもあるため、不動産の実務経験が豊富な税理士からアドバイスをもらうことが理想的です。

その方法としておすすめなのは、税金対策のノウハウを自社で持っている不動産投資会社に話を聞きに行くことです。たとえば、ベルテックスという不動産投資会社では、社内に税理士、公認会計士、ファイナンシャルプランナーなどが所属しており、税務面や保険の相談、ライフプランニングまで総合的な資産づくりの相談に対応しています。

ベルテックス所属の税理士は、いずれも不動産投資に特化しているプロフェッショナルとなりますので、所得税や相続税などの賢い節税の仕方から、短期譲渡所得税や減価償却費のような注意しておきたい税金上のポイントまで、様々なアドバイスをもらうことができるでしょう。

資産づくりに関して個別に相談をすることも可能で、時間帯も10:30、13:00、16:00、19:00と4つの時間から自分の都合に合わせて選ぶことができます。また、期間限定で開催している「確定申告の書き方セミナー」も好評のようですので、税金について学びたい方や疑問・不安などがある方はぜひ足を運んでみることをおすすめします。

税制改正では年収850万円以下の会社員は所得税が現状維持となりましたが、見逃せない変化が一つあります。それは、会社員の給与所得控除を10万円引き下げて、会社員以外も含む全体の基礎控除が10万円引き上げられたという点です。

結果としては、給与控除が10万円減って基礎控除が10万円増えたので増税とはならなかったのですが、個人事業主やフリーランスにとっては、基礎控除が10万円増えたので減税となりました。つまり、今回の税制改正では、個人事業主やフリーランスが優遇されたことになります。

改正の裏にある考えが「働き方改革」だと言われています。働き方改革のテーマにはライフワークバランスの推進や正規と非正規の格差解消、テレワーク(自宅など企業外で作業すること)の推進などがありますが、そのなかのテーマの一つに副業の推進というものがあります。

今まで企業の就業規則は終身雇用などを念頭に置いて作られていたため、原則的に副業が禁止されていました。しかし、昔よりも残業時間が減少して所得が全体的に下がるなかで、副業などで新たに収入を作りたいというニーズや、別の仕事でスキルアップをして所得を上げたいというニーズが高まっており、テレワークなど多様な働き方も広く世間に認められるようになってきたことも相まって、政府としても今までの「原則的に副業を禁止する」というスタンスを変更する必要が出てきたというわけです。

副業や多様な働き方が推進されていくと、フリーランスや個人事業主が増えていくことになりますので、働き方改革の取り組みに一貫性を持たせるために、税制においても今回の改正のようにフリーランスや個人事業主が不利を受けることの無いように調整が適宜行われていくと考えられます。

ただ、高齢化が進み社会保障料が上がっていくと予測されるなかで、政府としても税収を減らすわけにはいかないので、これまで給与控除や退職金などで所得税上の優遇を受けてきた会社員の扱いが見直される可能性が高いと考えられるのです。

たとえば、退職金に関する控除については勤続年数20年までは1年につき40万円、勤続年数20年超の部分については1年につき70万円と勤続が長い方が優遇されていますが、退職金制度の導入企業数の減少、平均勤続年数の低下、働き方の多様化などを背景として、過去の税制調査会などにおいても勤続年数20年超の控除額を引き下げるといった退職所得控除の見直しを検討するべきではという意見も出てきており、今後どこかのタイミングで見直しが入る公算は高いと言えるでしょう。

夫婦で重複して保険料を支払っている場合や、使っていない月額サービスなどがある場合などには、比較的容易に支出を減らすことが可能です。ただ、支出を減らすということは、現状の生活を切り詰めていく取り組みとなるため、支出面から改善できる金額は月で数千円から数万円程度と考えておいたほうが良いでしょう。

収入を増やす主な選択肢としては、「本業の給与を増やす」といいう選択肢と「副業などで収入源を増やす」という2つが考えられます。

本業からの給与が増えればそれに越したことはありませんが、残念ながら日本全体の平均給与額は中長期で減少傾向にあります。以下は、直近20年間の民間の平均給与額の推移(国税庁調べ)ですが、リーマンショックのあった平成21年に大きく給与額が減少して以降、多少は回復してきたとはいえ、10年前・20年前と比べると依然として低水準が続いており、日本の企業全体が給与アップには慎重な姿勢を見せていることが分かります。

そういった厳しい状況の中で期待されているのが、副業による収入増です。ただ、副業で月に10万円程度のまとまった収入を作るには、平日夜や土日の時間をかなり割かなければならず、本業との両立が難しいという課題があります。

たとえば、元手が不要で始めやすいクラウドソーシング(ネット上での仕事の受発注)という副業は、記事作成(ライティング)など専門性があまり高くない作業の発注が多いため、よほど作業の処理スピードが早くなければ1時間で500円~1000円程度の収入になるケースが多いでしょう。

クラウドソーシングでは、会社員以外にも、専業主婦や学生、高齢者などがスキマ時間に作業をこなすといったケースも多いため、低い金額であっても受発注でも成立してしまうという背景があります。

クラウドソーシングを含めて、数ある副業の中で会社員から人気の高い副業の一つが不動産投資と言われています。なぜでしょうか?

クラウドワークスの例でも見たように、副業を始めるハードルが低いと、その副業に参入する人の数も多くなるため、サービスの供給者が多くなってしまい、サービスの価格は下がる流れとなってしまいます。

不動産投資が会社員にとって有利な副業と言えるのは、不動産投資を始める上で必要となるローンの審査が、会社員でないと下りづらいためです。主婦や学生、高齢者、個人事業主は、毎月安定した給与を得ることが難しいため、返済能力が低いとみなされてしまい、大きな金額の融資を受けることができません。

その点、会社員は社会的な信用が大きく、勤続年数が3年以上あり、他に借入が少ないといった方であれば、かなりの金額まで不動産の融資を引き出すことが可能です。たとえば、シノケンプロデュースという融資実績の豊富な不動産投資会社では、自己資金100万円の会社員の方が、1億円以上の融資を引き出せたというケースもあります。

不動産投資の年間の利回りが5%~7%程度だとすると、1億円の物件から得られる年間収入は500万円~700万円に上ります。もちろん、管理費やローンの返済なの経費を差し引く必要がありますので、実際に手元に残る収入はそれよりも少なくなるものの、クラウドソーシングなどの副業からの収入と比べれば、収入の桁が異なると言えるでしょう。

また、不動産投資が会社員から副業として選ばれているのは、収入面だけではありません。不動産購入後はほとんど手間をかけずに運用できるという、時間面においても大きな特長があります。入居者の募集から審査・契約・入宮中のクレーム対応などまで、不動産を管理する会社に丸投げをすることができてしまいますので、オーナーとしてはほとんどやることがありません。

相続税改正によりアパートローン貸出が急激に伸びたことを受けて、金融庁は「金融レポート」などの中で、地方銀行を始めとする金融機関の不動産向けの貸出を注視すると警告を出しています。これを受けて、銀行側もアパートローンの新規貸出に慎重な姿勢を取るようになったため、2017年にはマイナスに転じたと考えられます。

また、2016年の新規貸出金については前年比20%前後と上昇幅が大きかった分、2017年に入ってからの下落の反動も大きく、2017年6月~12月の半年間のマイナスは前年比20%を超えているという状況になります。

アパートローンの貸出が減少することで、アパートを購入できる投資家の数が減少します。アパートの投資家が減少することで、アパートに対する「需要」と「供給」のうち「需要」が減少することになりますので、アパートの価格は下落する可能性が高くなります。

アパート価格の下落の流れは、すでにアパートを保有しており売却を検討している方にとってはネガティブな材料ですが、これからアパートを購入しようと考えている方にとっては、これまでよりも安く購入できるチャンスとなります。

今後の流れとしては、新規のアパートローンが今までよりも借りにくくなることが想定されます。これからアパートを検討されている方にとっては、「銀行から、いかに融資を引き出すか」ということが大きなテーマになってくるでしょう。2015年から2016年の期間は銀行側も融資に積極的でしたが、今後の融資審査では物件の収益性や品質といったところが厳しく見られるということが想定されます。

物件の収益性は、家賃収入の多寡によって決まります。つまり、満室経営が期待できるのであれば、長期的な家賃収入が入ってくるため、銀行側も喜んで融資をしてくれることになります。

アパートで高い入居率を実現するにあたり、もっとも考えなければいけないのがエリアです。たとえば、都心のターミナル駅から電車で数十分圏内、駅からの徒歩が10分以内というエリアが賃貸需要が高くなっています。エリア選定に関しては、入居者側の目線でアクセスの良さと賃料水準のバランスを考えた時に、お得感を感じられるエリアを選ぶことが大切です。

融資を有利に進める上で、物件の収益性、物件の品質も非常に大切ですが、どの会社をパートナー会社にするかという点も、欠かすことができないポイントです。融資というのは、基本的に信頼で成り立っているビジネスとなるので、紹介実績の少ない販売会社から紹介されるよりも、これまで取引を重ねてきた会社や信用力のある会社から紹介されるほうが、より良い条件で話を進めやすくなります。

特に、これからアパート経営を始めたいという方にとっては、融資の流れや審査のポイントなどの情報も不足しているかと思いますので、融資付けの実績が豊富な会社と一緒に進めていくのが良いでしょう。

また、提携金融機関も20行以上と資金調達の選択肢が非常に豊富な上に、物件の品質についても先ほど挙げたハード面・ソフト面のポイントをおさえており評価が高いため、従来のアパートでは不可能だった最長35年間(鉄筋コンクリート造同様)の融資も実現しています。

不動産投資を始める上で悩むのが、どの会社と付き合えばよいのかという点です。不動産投資の会社の数は非常に多いため、口コミを見て評判が良さそうなところに決める、あるいは評判が悪そうだから避けるといった決め方をされている方も多いのではないでしょうか?

口コミの評判だけでは判断を誤ってしまう可能性も少なくありません。不動産投資は10年以上の長期投資となることが多いものですので、慎重に判断をしていきたいところです。そこで、この記事では口コミだけに頼らない会社の判断方法をご紹介していきたいと思います。

不動産投資会社の場合、創業年数は重要な指標の一つとなります。創業年数を判断する一つ目の時期はリーマンショックがあった2009年前後、もう一つの時期はバブル時期の1990年前後となります。

バブルやリーマンショックを乗り越えて企業経営を続けることができているということは、企業体力や経営体制がしっかりとしているということになります。

不動産投資会社によって、どのエリアに投資できるかというのが異なります。投資エリアを「首都圏」「東京都・横浜」「都心23区のみ」といった形で限定している会社も多いので、サイト上でどのエリアに投資ができるかを確認する必要があります。

また、物件についても、新築・中古、マンション・アパート、区分・一棟など、どの種類の物件に投資ができるかも重要なポイントです。サイトや資料で投資できる物件の種類を確認できることが多いのですが、掲載されている以外の取り扱い物件が存在するケースもありますので、気になる会社がある場合は、物件の種類についても直接たずねてみると良いででしょう。

購入しようとしている物件を実際の目で見て、クオリティを確認することも重要です。入居者の目線で、同じエリアの他の物件とも見比べながら、設定賃料でその物件に住みたいと思えるかどうかを考えてみましょう。

また、配偶者がいる場合は、配偶者にも物件を一緒に見てもらうことで、自分だけでは気づかないことに気がつくことができる可能性があります。

担当の営業がどういう行動を取っているかも注意をして見たいポイントです。顧客のために行動する営業には、以下のような点が共通していますので、対面営業の際にはチェックをすると良いでしょう。

不動産投資は購入金額が数千万円以上になることが多いため、融資を利用して投資するケースが多くなります。毎月の収支は家賃収入から融資の返済や経費を差し引いたものとなりますので、融資条件は成否を左右する非常に重要なポイントの一つです。

特に、融資金利・融資期間・必要な頭金の3つについては投資を始める前にしっかりと確認をしておくべきポイントです。