ザ・パークハウス恵比寿南/事故

竣 工 2019年7月
最寄駅 恵比寿駅徒歩7分
総戸数 56戸

住 所 東京都渋谷区恵比寿南2-30-1
概 要 地上9階 地下2階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ザ・パークハウスエビスミナミ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ広尾5丁目店まで約410m
MEIDI-YA STORE広尾ストアまで約860m
マルエツプチ白金台プラチナ通り店まで約700m
セブンイレブン渋谷広尾5丁目店まで約230m
セブンイレブン渋谷恵比寿1丁目東店まで約220m
ローソンストア100渋谷恵比寿2丁目店まで約200m
どらっぐぱぱす広尾店まで約490m
広尾プラザまで約610m
三田交番まで約880m
東京都立広尾病院まで約400m
広尾公園まで約570m
渋谷広尾郵便局まで約170m
三菱東京UFJ銀行広尾支店まで約600m
スターバックスコーヒー東京都立広尾病院店まで約550m

物件名 ザ・パークハウス恵比寿南
所在地 東京都渋谷区恵比寿南2-30-1
最寄駅 JR山手線「恵比寿駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上9階 地下2階 RC造
総戸数 56戸 築年月 2019年7月

■駐車場   22台/月額41,800円~44,000円
■バイク置場 6台/月額1,650円~2,200円
■駐輪場   112台/月額220円~1,100円
―――――――
■設 計   西松建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   西松建設株式会社関東建築支社
■管理形式  日勤管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(62.83㎡~107.77㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中国では土地は政府のものとされます。農村の土地や都市の郊外地区の土地は、中国政府の所有に属する場合を除けば、農民集団のものとなります。そのため住宅などの建設をする業者は土地の使用権を政府から購入しています。

海外の投資家が、中国の投資用不動産を手に入れる際も、土地の使用権を購入する形となります。例えば住宅を購入する場合、土地使用権の期限は最大70年ですが、期限が切れる1年前までに申請すれば延長できます。ただし延長の際には再び土地使用権の支払いをしなければなりません。

中国の不動産相場は、実質的にこの土地使用権の増減によって左右されるといえます。現在、不動産相場は過熱気味と言われますが、政府によって土地使用権の売却がコントロールされているため、不動産市場もある程度コントロールされている状況です。

つまり政府が市場を上手くコントロールしている間は、不動産市場が暴落するは起こりにくいと考えることができます。これも中国での不動産投資の魅力の一つといえます。

例えば外国人が投資用不動産を購入する場合、不動産会社として外商投資企業を設立する必要があります。以前はその設立申請もなかなか通りませんでしたが、中国政府が外国人投資家を積極的に受け入れる方針に転換してからは、それほど困難を伴わず作ることができるようになりました。

なお、1件目を住宅用として購入する場合、この申請は不要です。ただし2件目以降は、投資用とみなされるため、外商投資会社を作る必要があります。

他にも地域によって厳しい規制があります。例えば中国最南端に位置する海南省では、非居住者が購入できる物件は1件のみです。支払いの際には頭金として最低70%必要になるうえ、購入から5年間は転売できないといった条件も付きます。

価格上昇が続く上海や北京といった、いわゆる1級都市では、利回りは2%前後と低くなっています(Global Property Guideより)。

そのため中国での不動産投資は、家賃収入による「インカムゲイン」よりも、売却差益である「キャピタルゲイン狙い」が多くなります。物件選びでは、値上がりが期待できるエリアを探すのが重要です。

中国国家統計局が発表した2018年8月の不動産投資は、前年同期比9.2%増です。7月の伸びが13.2%だったため、伸びは鈍化しているといえます。ただ、1〜8月の不動産投資は前年同期比10.1%の増加で、中国当局による不動産投機規制策が継続するなかでも、デベロッパーの資金調達状況の改善を示す数字も出ています。

先述したように、政府が土地使用権の売却によってコントロールしているわけですが、2017年7月から過熱する不動産市場の緩和策として土地所有権の売却を増やすなか、それに対して入札が入らない地域も出てきています

政府が売却する土地使用権は、開発業者などが入札によって競り落とす仕組みになっていますが、入札自体が行われていないことから、需要の減少も伺えます。実際、8月単月の不動産販売は前年比2.4%増で、7月単月(9.9%増)と比較して伸びが鈍化しました。

ただ、不動産相場が下落すれば、政府が規制緩和などの対応によって再び相場を上昇させる可能性もあります。今後は、高騰している不動産を安く仕入れることができる好機になると考えることもできます。

現在中国には固定資産税に相当する税金はありませんが、政府は2020年の導入を目指しています。固定資産税が導入されれば不動産投資のコスト負担が増すほかに市場に影響を及ぼします。

中国では2011年に上海・重慶市で固定資産税を試験的に導入した結果、不動産価格が下落しました。

中国は土地の保有ができず、使用権を支払っているわけですが、さらに不動産税を徴収することに強く反発する動きがあります。仮に中国全土でこの不動産税が導入されるとなれば、不動産相場は1割下落するとの見方も出ています。

しかし中国政府は、土地使用権の売却による財源の確保が難しくなっていることから、この不動産税を新たな税源として確保しようとしているため、中国で不動産投資を検討する際は、この動きに注視する必要があります。

まず日本の金融機関では、海外不動産に融資する銀行などはほとんどなく、融資を受けられるとしても、国内の不動産を担保にするなど条件は厳しくなります。

次に中国の銀行で融資を受けるようとしても、外資の規制をしているために非居住者が銀行口座を開設することが難しくなっています。口座開設の条件は以下の通りです。

例えばHSBCは他のASEAN諸国での不動産投資でも利用できるうえ、中国でも利用できる銀行です。口座開設のためには10万元(2018年9月時点の日本円で163万円ほど)以上の預金があれば可能となります。必要書類の確認などはメールで行えるため、日本にいながら口座開設の準備をすることも可能です。

仮に中国で銀行口座を開設できない場合、ローンを組むことができないため現金の用意が必要になるでしょう。

資金計画を立てたあとは物件探しです。中国の物件探しには、エージェントの協力が不可欠でしょう。なかでも中国事情に詳しい不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産エージェントは全国各地でセミナーを開催したり、現地ツアーを手配しているため、まずはこれに参加して物件情報の取集に努めましょう。特に新築マンションを購入する場合は、現地デベロッパーの情報に精通したエージェント選びが重要です。

中国の新築マンションを購入する場合、代金の支払いは売買契約をして登記が終わった直後になります。つまり建設中に売買契約をすれば、完成を待たずに決済が必要になるため、代金の支払いが済んでしまえば、その物件に関する責任は購入者に移ります。

そのため、万が一マンションの建設が中断して完成しなかった場合、物件は引き渡されず、そのまま失うというリスクを負います。そうならないためにも、物件を確実に完成させることができるデベロッパーなのかどうか、見極めるエージェントが必要になるわけです。

中国では新築マンションの購入者は日本の法務局に当たる「房地産交易中心」で登記を行います。直訳すれば不動産取引センターとなりますが、中古物件に関する情報もこの不動産取引センターに問い合わせることができます。

他に中古不動産を紹介している中国サイトに、「百姓網」「捜房網」「中原地産」といったものがあります。これらを利用することでも、中古マンションを探すことが可能です。

購入したい物件が決まった場合、中古マンションなら所有権を確認する必要があります。中国ではひとつの物件を複数の人が登記するのが当たり前となっているため、中古マンションを購入する時は、全ての登記を移転しなければ完全に所有権を得ることができません。手続きは契約締結から90日以内と決まっているため、事前にしっかりとチェックすることが不可欠です。

また、中古マンションの売買契約は、オーナーと直接行うことになります。契約後のトラブルを回避するためにも細かく確認しておきましょう。

アパートメンツ東山/事故

竣 工 2002年12月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩7分
総戸数 55戸

住 所 東京都目黒区東山2-5-12
概 要 地上7階 地下1階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アパートメンツヒガシヤマ

■近隣周辺施設情報
ライフ目黒大橋店まで約430m
miniピアゴ上目黒5丁目店まで約740m
ファミリーマート目黒青葉台3丁目店まで約300m
ココカラファイン目黒大橋店まで約440m
目黒東山一郵便局まで約260m
みずほ銀行池尻大橋支店まで約640m
自衛隊中央病院まで約750m
目黒区立東山小学校まで約460m
目黒区立東山中学校まで約300m
目黒区立ひがしやま幼稚園まで約520m
目黒区立東山保育園まで約100m
目黒区立菅刈保育園まで約660m

物件名 アパートメンツ東山
所在地 東京都目黒区東山2-5-12
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 地下1階 RC造
総戸数 55戸 築年月 2002年12月

■駐車場   29台(機械式26台・平置式3台)月額39,600円
■バイク置場 有
■駐輪場   有
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■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(58.78㎡~121.37㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

経済成長が続くインドネシアのインフレ率(=物価上昇率)は毎年3%を超え、2017年も3.8%を記録しました(IMF – World Economic Outlook Databasesより)。ASEAN諸国の中ではミャンマーに次ぐ高さであり、不動産投資先としての魅力はインフレに伴う値上がりにあるといっても良いでしょう。

インドネシアや東南アジアを始めとした多くの新興国では、外国人が豊富な資金力のもとで土地を買いあさり、現地住民の住む場所を奪うことがないよう、外国人による土地購入を禁止するか規制しています。

そのため、インフレ率の上昇が安易に「不動産投資の儲け」に直結するとは限らない点に注意が必要です。外国人でもインドネシア法人を設立することで、土地の共有持分所有権を伴った物件の購入は可能です。戸建てやコンドミニアム、ヴィラ(コテージタイプの宿泊施設)などを土地つきで購入することができます。

なお、外国人がインドネシアで会社を設立するためには、「最低2,500万円程度の自己資金」と「2名以上のインドネシア国籍の名義人」が必要です。

土地つき物件を購入すれば、インドネシアの経済成長とともに大きなキャピタルゲインを狙うことも可能ですが、インドネシアで不動産投資を始めるためには、次のような投資戦略を立てる必要があります

非居住者である外国人がインドネシアの不動産を購入するためには、リースホールド(Leasehold)物件を探さなければなりません。リースホールドとは借地権つきの物件であり、地主に地代を支払うことで保有が認められます。

また、2015年の政権交代の際に、土地使用権は25年から30年になり、引き続きインドネシアに居住する場合に限り、更新が25年から20年となりました。土地を保有できる期間が限定されることに変わりはないですが、使用権延長の際には借地代を支払う必要があるため、投資戦略が重要な要素といえます。

一方、賃貸需要は多く、今後のインフレ率上昇が期待できることからインカムゲインを見込めます。この場合、中古のコンドミニアムを購入するか、プレビルド物件を購入するかの2つの方法があります。

新築のコンドミニアムの場合には、首都ジャカルタでプレビルドを購入して完成前に売却する方法が考えられます。特にインドネシアはインフレ率が高いため価格上昇が期待できます。

あるいは日本人旅行者にも人気のバリ島でヴィラを購入する方法があります。借地権つき物件であるヴィラは、観光客向けの利回りが高く、売買マーケットが大きいのが特徴です。利回りが10〜20%になる物件もあるため、現金で購入して10年も保有すれば投下資金を回収できるケースもあります。

一般的にコンドミニアムの売却相手はほとんどが投資家であり、需要に限りがありますが、バリ島のヴィラの場合には、オーストラリア人や欧州人が居住用に購入するケースが多く見受けられるうえ、需要は年々増加しており、売却時のキャピタルゲインも期待できます。

また、所有権の更新時に支払う借地料を安くできるケースもあります。ジャカルタの土地はインドネシア政府が所有しているため、借地期限延長時に支払う借地料の値下げ交渉は難しいですが、バリ島の場合、土地の保有者は現地に住む個人であるため交渉する余地が残されています。

インドネシアでの不動産投資を検討する際には、その経済構造についても理解しておくと役立ちます。インドネシアは周辺国とは異なり、内需によって経済が支えられています。

1998年のアジア通貨危機以降、GDPは6%前後で安定し推移しており、輸出に頼りきらないことで、他の輸出中心の国と比べて世界経済の影響を受けにくいといった特徴があります。また外貨流入を制限しており、対外的な支払いにはルピア発行で対応しています、

個人消費の拡大に伴い、インフレが継続的に続き、不動産相場も上昇を続けているわけです。安定的な経済成長と内需拡大を背景に、インカムゲイン狙いでも不動産投資で利益を見込むことができます。

投資戦略を決めたあとは、物件を効率よく探すためのエージェント(不動産会社)を選びが大切です。

新築のコンドミニアムを購入する場合、現地ツアーを開催しているエージェントを探すのが無難な方法ですが、バリ島のヴィラのように、利回りの高い中古物件を購入する場合は経験豊富なエージェントが不可欠です。

外国人に人気のバリ島ヴィラはプロの投資家が競争相手になる場合もあります。利回りと資金回収スケジュールを綿密に計算して決める必要があるため、経験豊富なエージェントの存在が欠かせません。

「人気の高い物件はいくらで競り落とされるのか」「競り落とすタイミングはいつか」など、買い注文が殺到する高利回り物件を競り落とす上で有益なアドバイスを受けることができます。

エージェントには賃貸管理も任せることになります。海外投資物件の選定では、現地の賃貸需要に精通した不動産会社を選ぶことが大切です。

ジャカルタは5つのエリアに分かれますが、投資物件を選ぶ際、外国人が多く住んでいるエリアが有力候補に挙がります。転売や賃貸でも日本人を含めた外国人が多いほうが有利になるからです。

例えば、中央ジャカルタか南ジャカルタで探す場合、ビジネス街の「タムリン・スディルマン」は、観光名所でもある「グランドインドネシアモール」が近く人気があります。また、南部に位置する「クマン」は欧米人が多く住むエリアとして有名です。

物件探しは日本の投資会社が行う現地ツアーに参加すると良いでしょう。プレビルド物件の案内も行っているため、いくつか見てまわり気に入ったものを選ぶことができます。

プレビルド投資では、建設前の販売によって得たお金を建設費用に充てるのが一般的です。そして建設途中での売り出し価格を上昇させて、さらに多くの建設費用を集めて完成を目指します。

人気のある物件は完成前に売却することで利益を得ることができますが、人気のない物件の場合、建設途中での売り出しに対して買い手がつかなければ、建設費用を捻出できずに計画がストップします。そのためブレビルドでは物件選びは特に重要といえます。

パークハビオ京橋/事故

竣 工 2004年9月
最寄駅 八丁堀駅徒歩3分
総戸数 61戸

住 所 東京都中央区八丁堀3-7-4
概 要 地上13階 SRC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークハビオキョウバシ

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約300m
中央八丁堀郵便局まで約60m
マルエツプチ八丁堀店まで約300m
miniピアゴ入船1丁目店まで約420m
まいばすけっと新川2丁目店まで約420m
サンクス八丁堀店まで約220m
ローソン八丁堀二丁目店まで約310m
どらっぐぱぱす八丁堀店まで約210m
プロント八丁堀店まで約220m
田中歯科医院まで約80m
三菱東京UFJ銀行八重洲通支店まで約330m
丸竹書店まで約440m

物件名 パークハビオ京橋
所在地 東京都中央区八丁堀3-7-4
最寄駅 東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 SRC造
総戸数 61戸 築年月 2004年9月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.35㎡~54.54㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ハワイで不動産投資を始める場合、まずは資金計画を立てることが大切です。日本の不動産を購入する場合は物件の購入申し込みをしてからローン申請することができますが、ハワイの場合、申し込み前にローンの仮審査が通っている必要があります。

物件を購入する際はエージェントを通して交渉することになりますが、ハワイでは買主よりも売主の立場が強く、売主は申し込みをする買主の中から交渉する相手を選定することになります。

買主の中で最も交渉力が強いのは「現金で購入できる人」と言われます。次に「ローンの仮審査が通っていることを証明できる人」、続いて「申し込みをしてからローンの審査を受ける人」となります。ハワイで人気物件を確実に押さえたいという場合は、現金で購入するか、最低でもローンの仮審査を通っている必要があります。

そのためにまずは資金計画を立て、ローンを利用するのであれば事前に仮審査を通しておくのが良いでしょう。

ハワイの不動産ローンを国内銀行で組む場合、金利の低い西京銀行を利用することができます。国内ではハワイの不動産を担保に融資を受けることができる唯一の銀行です。このほか、オリックス銀行や日本政策金融公庫の海外不動産用のローンを利用することもできます。

現地銀行のローンを利用してハワイ不動産を購入する場合、最初にローンオフィサーの審査を通す必要があります。ローンオフィサーは、申し込み者のクレジット・スコア(クレジットカードの支払い履歴や勤務年数など)によって借入限度額を算出してくれます。

あとは頭金をいくら用意できるかによって、購入可能金額を割り出します。なお、外国人の場合、頭金は30〜50%程度とされます。ハワイでは日本語対応可能なローンオフィサーも多いため、気軽に相談できます。

ローンオフィサーの審査を通ると、証明書として「プレ・クオリフィケーション・レター(pre-qualification letter)」を発行してもらえます。これを売主に提出することで物件の申し込みができるというわけです。

また、ハワイの物件は、ステュディオタイプ(日本でいうワンルームのような間取り)や1ベッドルーム、2ベッドルームなど部屋タイプによってローン審査が下りない場合があります。対象物件の条件も細かく確認しておくと良いでしょう。

ハワイでは、物件探しから建物の内見の申し込み・購入申し込みなどを行う専属のエージェントを探す必要があります。

新築のコンドミニアムを購入する場合は、日本からの視察ツアーに参加してそのまま申し込むという方法もありますが、中古で投資価値の高い物件を購入する場合、エリアごとの特徴に精通しているエージェントが不可欠です。

優秀なエージェントはうまく交渉を行い、少しでも買主に有利となる条件で購入する権利を勝ち取ることができます。そのようなエージェントはブローカーからの信頼も厚いため、ブローカーを通して紹介してもらうこともできます。

例えば観光スポットで人気のオアフ島エリアの物件はMLS(Multiple Listing Service)というサイトで一元管理されています。ハワイのエージェント(不動産会社)はこのサイトを通じてオアフ島全ての物件を取扱うことができます。

ハワイの不動産価格は上昇を続けており、特に再開発が進む「カカアコ」やハワイ最大のショッピングモールがある「アラモアナ」周辺の新築コンドミニアムは売り出し価格も高騰しています。

それに対して賃貸利回りの上昇が追い付いていないため、完成後の運用でどのように利益を確保するかが課題になります。また高値で購入した新築コンドミニアムを売却してキャピタルゲインを得られるのかも考えて物件選びをすることも大切です。

ワイキキでは新築のコンドミニアムはありませんが、中古物件は値上がりを続けています。ホノルルの中心地でも、一戸建てもコンドミニアムも価格は上昇傾向にあります。新築のコンドミニアムを購入するのか、中古でこれからさらに値上がりが期待できる物件を探すのかがポイントになります。

また購入後の運用において、賃貸期間に関してはゾーニング(zoning)に注意が必要です。ゾーニングとは土地利用に関する規制のことで、主に観光客相手にコンドミニアムを貸し出すワイキキでは、ゾーニングによって賃貸の最短期間が定められています。

ゾーニングで規制されたコンドミニアムは基本的に30日以上のレンタルしか許可されていないため、デイリーやウィークリーといった形で観光客に貸し出すことはできません。またコンドミニアムによっては3か月以上、あるいは6か月以上のレンタルを規定されている物件もあります。購入前にはゾーニングを確認して、賃貸運用の計画を立てるようにしましょう。

日本とは異なり、土地に対する建物の比率が高いことから減価償却費を大きく計上できますが、物件によってはその割合が低いものもあります。「カイムキエリア」「ワイケレエリア」などでは建物比率が30%台となる物件もあります。

またホテル機能を持つコンドミニアムである「ホテルコンド」を購入する場合には、宿泊客に1日単位で貸すことが可能です(通常のコンドミニアムは、前述の通り、30日以上の規制がある)。

普段はホテルとして営業するためのコンドミニアムになるため、私物を保管することはできませんが、ハワイ滞在時の別荘として利用できるなどのメリットがあります。

ハワイの不動産のほとんどはMLSに登録されているため、どの不動産会社も同じ物件を取り扱うことになります。

したがって物件の中からより有利な条件で物件を購入することがポイントになってきます。そのためにも優秀なエージェントの選定は欠かせないでしょう。