パークコート赤坂ザタワー/事故

竣 工 2009年6月
最寄駅 赤坂駅徒歩7分
総戸数 518戸

住 所 東京都港区赤坂4-14-14
概 要 地上43階 地下2階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
パークコートアカサカザタワー
Park Coat 赤坂ザタワー

■近隣周辺施設情報
赤坂サカスまで約590m
AOYAMA TWINショッピングプラザまで約750m
東急プラザ赤坂まで約930m

物件名 パークコート赤坂ザタワー
所在地 東京都港区赤坂4-14-14
最寄駅 東京メトロ千代田線「赤坂駅」徒歩7分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 制震構造 地上43階 地下2階 RC造
総戸数 518戸 築年月 2009年6月

■駐車場   330台(平置式32台・機械式298台)
月額38,500円~88,000円
■バイク置場 13台
月額2,200円~3,300円
■駐輪場   486台/月額220円~330円
―――――――
■設 計   大成建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   大成建設株式会社
■管理形式  常駐管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1R~4LDK(37.26㎡~159.42㎡)
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■共用施設
□地下1階  コーチエントランス
□地下1階  防災センター/03-3568-7154
□2階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
利用時間8時~22時/03-3568-7152
□2階    ドアマン/利用時間8時~20時
□2階    ガーデンルーム・コンサバトリー
□3階    ガーデンラウンジ
□3階    集会室/1時間300円
□3階    ガーデンスイート/1泊7,000円
□37階   スカイラウンジ
□37階   スカイスイート/1泊7,000円
□43階   スカイデッキ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

就業規則は、常時10人以上の従業員を有する企業が、所轄の労働基準監督署長に届け出なければならないとされているものです。モデル就業規則は、企業が就業規則を作成・届出する際の参考になるよう、厚生労働省のサイト上で掲載されている就業規則の規程例や解説となります。

つまり、多くの企業がモデル就業規則をベースにして自社の就業規則を作成するため、モデル就業規則が変われば企業の就業規則も大きく変わることが予想されるのです。以下では、このモデル就業規則の何がどう変わるかを見ていきましょう。

許可なく他の会社の業務に従事すると懲戒処分になるという非常に重い罰則が規定されていたため、副業というのは実質的に「してはいけないもの」「ごく一部の人だけがするもの」として扱われていましたが、今回の改定により、事前に届け出を行えば業務や会社の営業に支障をきたさない範囲で勤務時間外に副業してもよい、という規定に変更されることになります。

この改定以降に新たに就業規則を作成する企業はもちろん、すでに就業規則を作成・届出している企業も、従業員の満足度向上や採用力の強化などの観点から規則の見直しを図っていくことが想定されます。副業することが当たり前、という時代が到来することもそう遠い未来ではなくなるでしょう。

副業を制限・禁止されないためには、勤務中の職務に支障が出ず勤務時間外に取り組めるものや、会社の事業と競業したりしない分野を考慮して選ぶ必要があります。以下では、改定のポイントを踏まえた上で副業ごとの特徴やメリット・デメリットを整理しましたので副業選びの際に参考にして下さい。

上の表で黄色くハイライトした行が、「本業に支障を来さないかどうか」という点と「副業で稼ぐことができるのか」という点に関わる箇所となります。

これらの副業に関する関係性を「収入が多い・少ない」「作業時間が多い・少ない」の切り口で整理してみると以下のような図となります。

初期投資が少ないクラウドソーシングやアフィリエイトなどは、収入をつくるために相応の作業時間が必要となります。一方、初期投資が大きい不動産投資や株式投資・FX投資投資は、収入が多い上に手間が少ないというメリットがある一方で、値下がりなどで収支がマイナスとなることがありますので、十分なリスクヘッジが必要です。

「アパートの家賃収入から、税金や銀行の借金、毎月の支払い利子など費用をひくと、去年1年で100万円以上の赤字が出てしまっています。老後が不安で始めたアパート経営だったのですが、開始から3年が経ってもなかなか黒字にならず不安な日々が続いています。満室時の利回りが10%後半という数字に魅力を感じて京都の中古アパートを購入してみたものの、半分程度しか空室が埋まらず、不動産に付随するクーラー、厨房器具、風呂の給湯器具の修理や交換の費用などもかかるため、期待していた収支からは程遠い状況です」

アパート経営は入居者がいて始めて成り立つものですので、入居者が物件に求めているものをしっかりと把握し、それを満たす物件を探して購入するということが大切です。

今回のケースでは、京都府の亀岡駅からバスで10分というアクセスの悪さが空室率に大きく影響していると考えられます。立地は購入後に変更できませんので、特に注意をして選ぶ必要があります。

上記の立地に加えて問題となるのが、築16年の「築古物件」であるという点です。一般的な木造アパートは、コンクリート造のマンションと比べると老朽化が早く、施設や設備の使用可能な目安となる法定耐用年数は、マンションが47年であるのに対して、アパートでは22年と半分以下の年数となっています。つまり、今回の築16年のアパートというのは、かなり古い建物として認識をする必要があるということになります。

「立地が悪く、建物も古い」ということになると、入居者からは敬遠されてしまうため、こういったアパートはリノベーションなどを行って内装や設備を刷新することで、入居率や賃料を上げるという「バリューアップ戦略」を実行することが必要となります。しかし、アパート経営の初心者には、どうリノベーションすれば物件の魅力や価値を高めることができるかを判断することが難しいため、基本的には郊外・地方の築古アパートは不動産投資のプロやセミプロの方向けの物件だという認識をもって臨んだほうが良いでしょう。

今回のケースでは、物件のバリューアップを行うことが難しいと考えられるため、空室を解消するためには、毎月の家賃の引き下げや入居条件の緩和(フリーレント期間を設ける、入居審査を緩くするなど)を行う必要があります。ただ、いずれの取り組みにもデメリットがあるため注意が必要です。具体的には、家賃の引き下げについては利回りの低下と不動産価値の下落につながりますし、入居条件の緩和については滞納リスクのある方が入居することになってしまうリスクがあります。

この2つのデメリットを比較した場合、よりデメリットが大きいのは、入居条件の緩和により滞納者が増えることで「売上は立つのに、家賃を回収できない」というケースです。滞納が発生した状態で黒字化してしまうと、売上自体は立ってしまっているので翌年に所得税を支払わなくてはならなくなり、今以上に手元のキャッシュフローが悪化することになってしまいます。また、次の入居者を入れる場合には、原状回復費用の負担も発生してしまうので、家賃を回収できなかった場合には二重苦となってしまいます。

そのため、まずは賃料の引き下げから実施することをおすすめしますが、賃料が下落すると満室時の物件の利回りが低下してしまうことになりますので、アパートを売却する際の物件価格も下がってしまう可能性があることを念頭に置いて進める必要があります。

現在、Hさんの物件は空室が多いこともあり、利回りに対する融資金利の比率が高いという状況になってしまっています。融資金利は、主に物件の収益性や担保価値、借入人の属性(職業・年収・資産状況など)などから決まりますが、銀行間でその評価割合などが異なりますので、ある銀行では高い融資金利を提示されても、他の銀行ではそれよりも安い金利が提示されるということがあります。

Hさんの場合は、正社員としての長年の勤続によって、ある程度の資産形成ができていると考えられますので、他行で返済能力などが評価されて今よりも良い条件で融資を引くことができる可能性があります。また、頭金の金額が用意できる場合についても、金利交渉ができるケースがありますので、まずは色々な金融機関を回って、よりよい条件で借り換えをできないかを相談してみると良いでしょう。

今回の「郊外×築古アパート」という物件は、不動産投資のなかでもかなりハイリスクなものとなります。Hさんが考えていた「老後の年金対策」という当初の目的に照らし合わせると、「郊外×築古アパート」よりも、中長期で安定的な入居と家賃収入が実現できる物件を保有したほうが良いでしょう。

その場合の投資エリアとしては、中長期で人口増や安定的な賃貸需要を見込むことができる首都圏の駅徒歩10分以内の条件で探してみることをおすすめします。また、家賃収入を高い水準で維持するには、物件のアクセスが良いという利便性に加え、他の物件と比べて建物の状態や設備が良いということが重要です。

先ほど耐用年数(アパートは22年)のお話をしましたが、最近はアパートも進化しており、50年~60年の長期にわたって性能を維持できる「劣化対策等級2相当」という、マンションに匹敵する耐久性を持つアパートが出てきています。この物件を扱っているのがシノケンプロデュースという新築アパートの会社です。「劣化対策等級2相当」のアパートは、従来の木造アパートでは不可能だった、「最長35年間の融資」というコンクリート造のマンションと同等の条件を取り付けることができるほど、金融機関からも高く評価されています。

プレミスト赤坂檜町公園/事故

竣 工 2013年3月
最寄駅 乃木坂駅徒歩6分
総戸数 75戸

住 所 東京都港区赤坂7-6-45
概 要 地上7階 地下2階 RC造
■【初回契約金/初期費用概算/即日対応可】

■物件名フリガナ
プレミストヒノキチョウコウエン

■近隣周辺施設情報
檜町公園まで約250m
赤坂サカスまで約500m
東京ミッドタウンまで約400m
国立新美術館まで約600m
成城石井赤坂Bizタワー店まで約710m
ファミリーマート赤坂パインクレスト店まで約410m
セブンイレブン赤坂6丁目店まで約280m
トモズ赤坂店まで約990m
港区立赤坂小学校まで約260m

物件名 プレミスト赤坂檜町公園
所在地 東京都港区赤坂7-6-45
最寄駅 東京メトロ千代田線「乃木坂駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上7階 地下2階 RC造
総戸数 75戸 築年月 2013年3月

■駐車場   有(機械式)月額39,200円
■バイク置場 5台/月額10,000円~12,000円
■駐輪場   有/月額800円~1,200円
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■設 計   清水建設株式会社
■施 工   清水建設株式会社
■管理形式  日勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の50%~100%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1LDK~3LDK(40.26㎡~93.03㎡)
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■共用施設
□1階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

複利で運用する場合は、利回り×運用年数の値が70%になるタイミングで資産が約2倍となります。この例で言えば、利回り5%×運用年数14年目が70%になるタイミングで、グラフを見てみると、複利での運用14年時点では594万円となっており、元本300万円に対してほぼ倍となっていることが分かります。また、次の14年後の28年目には1176万円と、さらに倍(元本300万円に対しては約4倍)になっていることが分かります。

このように、単利の場合は比例的(足し算的)にしか資産が増えていかないのに対して、複利は指数的(かけ算的)に伸びていくため、資産運用を早く始めたほうがより大きく増やすことができる、ということになります。

資産運用を早く始めたほうが良い2つ目の理由は、老後までに資産運用の知識や経験を身につけることができる、という点です。

資産運用でよくあるケースとしては、退職金をもらってから資産運用を始めてみたものの十分な知識や経験がなかったために、元本割れや大きなマイナスとなってしまったというものがあります。たとえば、退職金2000万円を運用して、年間で5%のマイナスとなってしまった場合に、1年の損失額は100万円となってしまいます。これが200万円の運用金額であれば、同じ5%のマイナスであっても損失額は10万円でおさまります。

つまり、資産運用で失敗をするのであれば、運用金額が少ない内にしておいたほうが良く、運用金額が大きくなる頃には安定してプラスにできるような知識や経験を身につけておくことが大切なのです。

資産運用をする上では、投資をする環境や制度に目を向けることも重要です。たとえば、2016年1月に導入されたマイナス金利政策によって、定期預金や国債の金利が大きく下がり、従来型の資産運用では全くと言っていいほど利息がつかないようになりました。2018年2月には黒田総裁の続投が決まり、2023年4月までは現在の金融政策の路線が大きく変更される可能性は少なく、マイナス金利もしばらくは続く公算が高いと考えられています。

また、2017年1月にはiDeCo(個人型確定拠出年金)の制度変更があり、公務員や主婦、すでに企業型確定拠出年金に加入している会社員も新たに加入ができるようになりました。iDeCoは毎月の掛金(下記参照)がすべて所得控除できるというメリットがあり、運用益は非課税、60歳からの給付時にも控除が受けられるという、非常にお得な個人年金の制度です。

資産を寝かせたままでいると、「マイナス金利」+「増税」で資産が目減りしてしまう可能性が高い一方で、iDeCoのようなお得な資産運用の選択肢が出てきている時期となりますので、資産運用を始めることを検討してみたほうが良いでしょう。

それでは、今から資産運用を始める場合に何から手をつけるのがよいでしょうか?ここでは、初心者でも取り組みやすいものを2つ紹介したいと思います。

まず検討をしたいのは、節税メリットが大きいiDeCoです。サラリーマンの方であれば、毎月1.2万円~2.3万円程度の掛金で無理なく始めることができ、所得税と住民税の課税控除で掛け金に対して数十%のプラス効果があるため、運用で5%~10%のマイナスが出たとしても資産全体は目減りすることなく、将来に向けて着実に積み立てていくことができます。

運用上の注意点は、60歳まで原則引き出すことができないという点です。iDeCoは個人年金制度なので、国民年金と同様に掛金の支払期間中は引き出すことができなくなります。そのため、使う予定のない余裕資金を掛金にする必要があります。