竣　工　2021年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩4分
総戸数　32戸

住　所　東京都千代田区東神田3-4-8
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ピアースチヨダヒガシカンダ

■近隣周辺施設情報
中央区立日本橋中学校まで約950m
台東区立蔵前小学校まで約280m
三井記念病院まで約540m
左衛門橋南児童遊園まで約200m
美倉橋東児童遊園まで約270m
美倉橋北児童遊園まで約240m
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約180m
ファミリーマート神田佐久間町店まで約210m
スギ薬局岩本町店まで約560m
なか卯秋葉原昭和通り口店まで約330m
東神田郵便局まで約310m
ゆうちょ銀行浅草橋郵便局近江屋ビルATMまで約420m

物件名	ピアース千代田東神田賃貸
所在地	東京都千代田区東神田3-4-8
最寄駅	JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩4分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	32戸	築年月	2021年11月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　33台
―――――――
■設　計　　　株式会社ケプラー都市建築設計
■施　工　　　奈良建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（31.16㎡～40.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

低金利の状況が続いているとはいっても、自分の自宅ローンを借り換えるメリットがあるのかどうかは、実際に検証してみないとわかりません。まずは借り換えのシミュレーションサイトなどで、借り換えた場合のシミュレーションをしてみることがローン借り換えへの第一歩です。

様々な銀行のホームページや、借り換え代行サービスの「モゲチェック」などで借り換えのシミュレーションができます。今の金利や残債の額、希望の金利など借り換えに必要な情報を入力するだけで、毎月の支払額がいくらになるかがわかります。

シミュレーションを見るポイントは、借り換え時に発生する諸費用や手数料を引いても総支払額を減らすことができるかどうかです。もし諸費用を支払っても支払額が減るのであれば、借り換えた時にメリットがあると判断できます。以下に借り換えにかかる費用項目を記載しておきます。

残債やローンの支払期間が一定以上残っていることが、借り換えがうまくいくタイミングの判断基準になります。目安としては残債が1,000万円以上、ローンの支払期間が10年以上ある場合に借り換えのメリットが得やすい傾向にあります。

逆にそうでない場合は、諸費用などを支払うと総支払額があまり変わらず、借り換えによるメリットを得にくいのです。借り換えの手間暇が無駄にならないように、残債や残り期間などを見て借り換えをするかどうかの判断をするようにしましょう。

最初に借り入れた際の金利タイプが固定金利の場合は、借り換えのメリットが大きい可能性があります。一般的に固定金利は変動金利より高く設定されていますので、その場合は変動金利に借り換えをすれば金利を抑えることができ、月々の返済額や総支払額を減らせる可能性があります。

グラフから固定金利期間選択型は常に変動金利を上回っていることがわかります。平成20年以降は固定金利期間選択型の3年、10年とも変動金利を上回っていますので、そういった時期に固定金利でローンを組んでいる方は、変動金利に借り換えをすることで大きく支払額を減らせる可能性があります。

金利推移では、変動金利は平成21年くらいから年利2.475%で横ばいに推移しています。しかし、表示されている金利は店頭表示の金利で、実際に借りる際には優遇金利が適用され、0.625%～1.075%程度の金利でローンを組むことができます。優遇金利が適用されるには、頭金の金額など金融機関によってクリアすべき条件があり、審査によって判断されます。

優遇金利によって低金利で借り換えをすることで、大きな借り換えメリットを得ることができます。一つ例を挙げてみます。以下の表はみずほ銀行の住宅ローンのページにまとめられている基準金利と適用金利に関する表です。

借り換え前のローンの優遇金利期間が終了していたり、今の優遇金利より高い金利で組んでいたりする場合、借り換えをすることで月々の返済額や総支払額が少なくなる可能性があります。借り換えの際は優遇金利も確認のうえ、メリットが発生するかどうかを判断すると良いでしょう。

日本では低金利の状態が長期間続いていますので、そろそろ金利が上がるのではないか、という心配もあります。そのため、今のうちに固定金利に借り換えをした方が安心だと思われる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、金利が上がってから固定金利に借り換えをした場合、すでに固定金利も高くなっている可能性もあります。逆に変動金利では返済額を一度に上げる上限が決まっているため、固定金利より金利上昇の影響が少ない場合もあります。これがどのような仕組みになっているのかを見てみましょう。

変動金利の見直しは半年ごとに行われるのが一般的ですが、金利が上がった場合でも返済額は変わらないように調整されます。返済額の金利の部分が増え、元金部分を減らし返済額が5年間は上がらない仕組みになっています。その間に金利タイプを変えるべきかどうかの判断をすることができると思ってもらえばいいでしょう。

返済額は5年に一度のみの見直しになることに加えて、一度に1.25倍までしか上がらないようになっていることも覚えておく必要があります。例えば毎月7万円返済をしていた場合は、8万7,500円までしか上がらないということです。

この場合も実際に返済額が上がるまでには5年間ありますので、その間に借り換えをした方が良いかどうかを検討すると良いでしょう。

竣　工　2021年5月
最寄駅　水天宮前駅徒歩8分
総戸数　52戸

住　所　東京都江東区佐賀1-10-15
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アークマークスイテングウマエ1
ARKMARK水天宮前Ⅰ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本橋箱崎町店まで約600m
セブンイレブン江東佐賀2丁目まで約350m
コーナン深川店まで約650m
永代クリニックまで約700m
江東永代郵便局まで約450m
吉原内科クリニックまで約470m
ファミリーマートリバーゲート箱崎店まで約460m
セブンイレブン江東佐賀1丁目店まで約410m
清澄公園まで約650m
ケーアイファーマシー深川店まで約590m

物件名	アークマーク水天宮前1賃貸
所在地	東京都江東区佐賀1-10-15
最寄駅	東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上13階 RC造
総戸数	52戸	築年月	2021年5月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.35㎡～26.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

本業でボーナスが出たり、資金に余裕があったりする場合は、不動産投資ローンの繰り上げ返済をすることをおすすめします。

売却の際にローンの残債がある場合は、完済しなければ抵当権抹消ができないので売却が完了しません。一般的に完済する資金は売却で得た資金から充当しますので、残債の額が手元に残る利益と大きく関係してきます。

繰り上げ返済をした時点で返済スケジュールが更新され、元金と利息が同時に減額されます。そのため残債と毎月の返済額が減り、キャッシュフローも改善されますので、売却時だけでなく日々の運用にもメリットが発生することになります。

残債が減っていれば、売却する際の完済に要する金額も少なくなる分、手残り額を多く残すことができます。このような点から、売却の際に損をしないためには、繰り上げ返済をすることが大事な要素の一つになります。

不動産の管理は資産性に大きく影響します。不動産投資の場合は管理状態が入居率に影響してきますので、運用を効率よく行うためには、日頃から小まめな管理が求められます。戸建やアパートなど一棟物件を所有している場合は、外壁やエントランスの管理、周りの草木の管理から、内部の清掃や内装の改修といったように幅広い管理が必要になります。

区分所有の場合は一棟物件と比較すると狭い範囲になりますが、壁や床の痛み、水回りの状態を小まめに管理することが大切です。最初は小さな損壊でも、時間の経過とともに大きくなり修復する費用も大きくなる可能性がありますので、入居者の入れ替わりのタイミングなどで細かく確認するようにしましょう。

売却で失敗しないためには、購入時に立地にこだわって物件を選ぶことが大切です。駅から近かったり、周辺に銀行や病院、スーパーなど生活に必要な施設があったりすると入居者のニーズが高くなりますので、その分物件の価値が落ちにくくなります。

不動産投資物件の場合、賃借人が長期間にわたり付くかどうかという点も査定に影響してきますので、売却価格をなるべく高く設定するためには、立地は重要な要素になってきます。内装や設備は途中で変えることができますが、立地は変えようがありませんので、購入時に慎重に検討するようにしましょう。

売却の際は購入者のターゲットを絞ることが大切です。購入者がプロの投資家だと売却の際に価格交渉をされて価格がどんどん下がっていく可能性があります。逆に初めて不動産投資をする方が購入する場合はどうでしょうか？

不動産投資の初心者にはサラリーマンの方が多く、そうした方は自分で物件管理が十分にできるわけではありません。そのため、支出を限界まで抑えて利回りを追求するより、利回りがそれほど良くなくても、自分の手がかからず安心して運用ができる物件の方が購入しやすいことが考えられます。

不動産投資を始めた理由は「副業として」が最も多く、次に「老後への不安のため」、「貯蓄の代わり」と続き、他の投資手段より利回りが良いためという回答は全体の5%前後しかないことがわかります。

このことから不動産投資を始めたばかりの時期は、「収入を今よりも増やしたい」「長期的な不安を軽減したい」という意識が高く、利回りにはあまりこだわっていないという層も一定数存在すると考えられます。

不動産投資が初めてという層や、初心者の層であれば、物件がきれいで運用が手堅くできると判断できるようであれば、多少利回りが悪くても納得して購入する可能性が高くなります。売却の際はターゲット層をプロの投資家ではなく不動産投資の初心者に設定することが、売却で損しない一つのコツと言えます。

不動産を売却する際は、不動産会社に査定を依頼して売却価格を設定し、募集広告を出すという流れになります。その際の価格はなるべく高めに設定するようにしましょう。

購入者のターゲットを不動産投資の初心者に設定した場合は、利回りがそれほど高くなくても、安心して運用できるかという視点から物件を検討するということには触れました。そのような点から、まずは売却価格を高めに設定することが損をせずに売却できるコツになります。

はじめから安い売却価格を出してしまうと、価格交渉の際に後から値上げを提示するのは厳しくなります。購入希望者を納得させる十分な理由がなければ、相手の気分を害してしまい交渉が決裂する可能性が高いからです。

一方、価格を高めに出しておけば、価格交渉で多少下がっても成約には繋がるため、利益の額を考えて「ここまでなら下げてもいい」というラインを決めておくことで、損を回避することができます。

竣　工　2005年3月
最寄駅　大井町駅徒歩3分
総戸数　48戸

住　所　東京都品川区大井1-22-3
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアオオイマチ
RESIDIA 大井町

■近隣周辺施設情報
イトーヨーカドー大井町店まで約280m
阪急百貨店大井食品館まで約220m
肉のハナマサ大井町店まで約500m
西友大井町店まで約320m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約140m
サンクス大井1丁目店まで約90m
ローソン大井町駅前店まで約450m
ドラッグセガミ大井町ガーデン店まで約130m
品川大井二郵便局まで約380m
大井中央病院まで約600m
三菱東京UFJ銀行大井町支店まで約180m
AOKI大井町駅前店まで約170m
洋服の青山大井町東口店まで約460m
ヤマダ電機LABI品川大井町店まで約320m
紳士服のコナカ大井町店まで約320m

物件名	レジディア大井町賃貸
所在地	東京都品川区大井1-22-3
最寄駅	JR京浜東北線「大井町駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上13階 RC造
総戸数	48戸	築年月	2005年3月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（24.93㎡～27.17㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年1月
最寄駅　不動前駅徒歩7分
総戸数　62戸

住　所　東京都品川区西五反田5-32-8
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／2022年3月末迄のフリーレント

■物件名フリガナ
ジニアフドウマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西五反田6丁目店まで約260m
マルエツプチ不動前店まで約700m
ファミリーマート荏原1丁目店まで約280m
ローソン不動前店まで約320m
どらっぐぱぱす西五反田店まで860m
ケイポートドラッグマートTOC五反田店まで約700m
TSUTAYA西五反田店まで約850m
大崎郵便局まで約670m
さわやか信用金庫不動前出張所まで約580m
こだまクリニックまで約250m
一般社団法人巨樹の会五反田リハビリテーション病院まで約930m
亀の甲緑地まで約1070m
中原保育園まで約250m

物件名	ジニア不動前賃貸
所在地	東京都品川区西五反田5-32-8
最寄駅	東急目黒線「不動前駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上6階 RC造
総戸数	65戸	築年月	2022年1月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社空間システム研究所
■施　工　　　鈴与三和建物株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2DK（20.00㎡～44.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

購入されたマンションのエアコンや換気扇、給湯器、その他の設備機器が壊れたり、不具合が生じたりすると、それを直したり交換する義務は全てオーナー、つまり投資家の方に生じます。

全ての設備機器には必ず寿命があります。中古マンションを購入すると購入直後に臨時の出費発生したり、トラブルの対応等に時間をとられる場合が多くあります。

その一方で、新築物件の設備は最新です。当分の間、設備機器の不具合が生じたり、破損などするリスクは考えなくてもいいでしょう。

設備機器の寿命については、それぞれメーカー発表された期間があります。一般的に日本製であれば大半の設備機器は10年以上はもちます。特に技術の進歩は目覚しく、新しい物であればある程、メーカー発表の寿命より大幅に長く使える物が登場しています。

中古物件は、オーナーチェンジ物件と言って、多くの所有者を転々とした物件が多く存在します。その様な物件は、確定申告に必要な建物と土地の比率や躯体と設備の比率を保証する書類が欠けてしまう事が多々あります。

新築の場合、そのマンションを開発した業者が売主であり、その後の賃貸管理や建物管理をするケースが多く、管理費や家賃収入に関する確定申告に必要な書類も請求したら直ぐに出て来ます。

中古の場合、元所有者・開発会社・販売会社・管理会社等、全てバラバラのケースも多々あり、確定申告を行う際に書類を集めるだけでかなりの労力を要する事がよく見受けられます。

人生初の不動産投資で、確定申告も初めてと言う方や、本業が本当にお忙しい方等は、楽々と手続きを進められる事は非常に重要な事だと思います。

新築物件は、20年以上経過した中古マンション等と比べ、家賃は少し高めに設定されています。その為、入居者の属性が高くなります。

これにより、入居後の家賃の滞納や入退居のトラブルなども限りなくゼロに近くなり、なおかつ物件を丁寧に使っていただくことができ、資産価値の維持にもつながります。

まず申し上げたいのは、不動産投資には関係なく、「リスク分散」は人生においてとても大切な事だと思うと言うことです。

現代の人々は生きて行く上でお金を必要とします。そこで、その「お金」と言うものがどのようなものなのかと考えます。「お金」は「紙幣」や「貨幣」であり、「通貨」と言う言葉に置き換える事ができます。「通貨」とは、国家もしくは、その地の統治主体によって価値が保証された、決済のための価値交換媒体です。

簡単に言いますと、価値が一定ではない資産であり、投資商品と理解できます。要するに現代人は何も考えずに生きているだけだと、「通貨」と言う投資商品のみ所有し、分散投資は行っていないと言う理解になります。

万が一、所有している通貨の発行体であるその国が破綻してしまった場合、唯一の資産である通貨の価値はなくなってしまいます。このリスクを分散しておく必要があると私は考えます。

例えば、円と言う通貨しか持っていない場合、インフレーションが起こり、円の価値が大きく下がってしまったとしても、もし有形の資産、例えば不動産を持っていれば、その価値は逆に大きく上がります。

毎月長期的な家賃収入があるからこそ、銀行へ返済もでき、他人資本による投資ができるという大きなメリットを享受できますが、万が一空室になってしまうと、そのメリットがなくなります。また、資産運用のために購入している不動産から何も収入が入って来ないと運用にはなりません。

とてもシンプルな判断基準だと思います。立地と物件のデザインや機能性など、総合的に考えて自分が住みたいと思える物件は他の人も住みたいと思えるはずです。

逆に言えば、自分が住みたいと思わない物件は購入を控えた方が良いでしょう。

新築物件は、「新築」と言うブランドがついていることから、相場よりも少し高く家賃設定をする業者がいます。相場より高すぎる賃料設定された物権は、なかなか入居者が見つからないケースが多く見受けられます。

従って、相場に沿った家賃設定であるかどうかを事前に調べておく必要があります。物件周辺の不動産会社に飛び込み聞き込みをすると答えが見えて来ます。

他にもCHINTAIやSUUMOなどのポータルサイトを調べることもできますが、やはり、その場所に足を運び、不動産会社を一社一社訪ねて回り、聞き込みをすることをお勧めします。

住まい選びは、生活の仕方やリズムを決める大切な事です。従って住まい選びの重要なポイントは交通の利便性と言うことになります。つまり、駅を中心に考えます。そこで、中央区、渋谷区、新宿区、港区、千代田区、都心5区と言われているエリアにあって、駅からの距離、徒歩7分以内の物件は基本合格です。

逆に言うと、徒歩10分以上の物件は選ばない方が無難でしょう。

中には、西麻布、代官山などダブルSレベルと言われている超人気エリアの物件であれば、徒歩10分以上でも賃貸ニーズが見込めますが、やはり駅から近い物件をお勧めします。

ただし、土地の所有権が付いている建物であれば、その価値がゼロになることはありませんので、ペーパー資産よりゼロになるリスクが無い事が分かります。

日本は地震大国である分、日本の建築技術は大きな躍進を遂げ、大地震に耐えられる建物を作る事が出来ます。また、その技術は常に進歩していますので、なるべく最新の建物を購入することで、地震リスクは小さくなります。しかし、世の中に絶対はありません。万が一に備えて地震保険を購入しておくこともおすすめします。

なお、ここで注意していただきたいのは、購入しようとしている物件の管理会社にしっかりとヒアリングをし、共有部に対する地震保険や火災保険を管理組合として購入している事を確認する必要があるという点です。

昨今金利はかなり低金利ではありますが、返済期間中に金利が上昇するリスクも考えられます。

金利が上昇してしまうと、返済額が増えますので、今のキャッシュフローを維持することが難しくなります。

金利上昇リスクを回避するには、固定金利を選択してください。しかし、不動産投資用住宅ローンにおいては、固定金利の商品は少なく、変動金利の商品がほとんどです。

そこで回避策としては、変動金利の商品でも次の事を踏まえてローンを組むことをおすすめします。

変動金利は、短期プライムレート、もしくは長期プライムレートに連動して住宅ローン金利を決めるものがほとんどです。

一般的に現在は、長期プライムレート連動型商品の方が金利が低く推移している為、選ばれる方が多くなっています。しかし、金利の歴史を紐解いて検証してみますと、長期プライムレートよりも短期プライムレートの方がボラティリティがなく、安定して推移していると考えられます。

したがいまして、金利上昇に連動しやすい長期プライムレートより、少し金利は高いですが、長期安定して推移する短期プライムレート連動型の商品を選ばれた方がおすすめです。

5年、1.25倍ルールというのは、金利が上昇したとしても5年間は返済額の変更がなく、5年経過後の返済額見直した時においても、その返済額は1.25倍までが上げられないルールのことです。

実は、このルールは全ての金融機関が適用しているわけではないので、融資を受ける際に、きちんと「5年、1.25倍ルール」が適用されている商品を選ぶようにしましょう。

なお、最近融資期間45年の金融商品もリリースされましたが、融資期間が長い分、月々の返済額が減り、キャッシュフローがよくなるというメリットがある反面、返済総額が多くなるというデメリットもあります。45年ローンは、購入から数年後にはキャピタルゲインを狙いたいと考えている方には、適している商品と言えます。

「不動産投資は管理会社選びから始める」という言葉があるように、不動産投資をはじめ、効率よく運用する為に、または資産価値を高く維持する為にも管理会社が非常に重要となります。管理会社選びを間違えると数年後の資産価値が変わります。

また、万が一管理会社が倒産してしまうと、数ヶ月分の家賃収入に値する損失が発生すると認識しておいてください。

回避策としては、管理を依頼する前にその会社の財務内容、会社が大切にしている理念、その会社の将来性、社員数や売上など様々な事を調べることです。

不動産投資の先輩や同業他社の方から教えてもらうのも一つの方法です。

売主から物件を購入される場合、売主が物件を管理するケースがほとんどなのです。このケースは管理会社を選べません。従いまして、幾ら物件が良くても、その物件を開発した販売会社であり、管理会社が余りよくないと判断した場合は、物件の購入を控えてください。

安心して、ご自信の資産を預けられる不動産会社から物件を購入し、管理を任せる事をお勧めいたします。

作って、売って、儲けて倒産。そんな会社から買ってしまわないように注意していただきたいと強く思います。

竣　工　2008年3月
最寄駅　大井町駅徒歩4分
総戸数　65戸

住　所　東京都品川区大井1-26-2
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークキューブオオイマチ
Park Cube 大井町

■近隣周辺施設情報
アトレ大井町まで約450m
阪急百貨店大井食品館まで約280m
阪急大井町ガーデンまで約210m
ゲートシティ大崎まで約1430m
ローソン品川大井1丁目店まで約130m
ファミリーマート阪急大井町ガーデン店まで約370m
セブンイレブン大井町駅前店まで約180m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約150m
西友大井町店まで約480m
イトーヨーカドー大井町店まで約370m
肉のハナマサ大井町店まで約630m
まいばすけっと大井2丁目店まで約210m
大黒屋大井町店まで約380m
まいばすけっとゼームス坂店まで約790m
ヤマダ電機LABI品川大井町店まで約360m
大井中央病院まで約700m
ツルハドラッグ大井1丁目店まで約400m

物件名	パークキューブ大井町賃貸
所在地	東京都品川区大井1-26-2
最寄駅	JR京浜東北線「大井町駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	65戸	築年月	2008年3月

■駐車場　　　2台/月額33,000円
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　36台
―――――――
■設　計　　　株式会社佐藤秀一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社佐藤秀
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（20.49㎡～26.62㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「ワンルームマンションは売りに出していればそのうち買い手がつく」と思っている方もいるかもしれませんが、実際はそうとは言い切れません。

ベビーブームなどの影響によって、2004年に日本の人口はピークを迎えましたが、その後は少子化の影響を受けて年々人口が減少しています。2019年現在では、まだ人口が1億人を超えていますが、2050年には人口が1億人、2100年には人口が5,000万人を割り込むことが予想されています。

人口が増加している状況では需要に対して供給が不足しがちなため、すぐに買い手がつく、高く売れるといった状況が期待できます。しかし、人口が減少している状況では、需要に対して供給が上回ってしまうので、ワンルームマンションを早くかつ高く売るには、事前の対策が重要になってくると言えるでしょう。

1つ目のポイントは早めに出口戦略を立てることです。出口戦略とは、運用中のワンルームマンションを最終的にどうするのかということです。例えば、投資用ワンルームマンションまたは居住用ワンルームマンションとして売却する、入居者がいなくなった場合は居住用マンションとして自身で居住するなどが不動産投資における出口戦略になります。

ワンルームマンションを売却すると言っても、簡単に売買契約が成立するわけではありません。ワンルームマンションの売却には以下の工程をクリアする必要があります。

全ての工程をクリアするには最低でも3ヶ月程度の期間を要します。少しでも早く売買を成立させるには、どのような工程をクリアする必要があるのか内容をあらかじめ確認しておくだけでなく、逆算して早めに行動に移すことが重要と言えるでしょう。

2つ目のポイントは不動産一括査定を活用することです。ワンルームマンションを少しでも早くかつ高く売却するには、ワンルームマンションの査定と買い手の募集を行ってくれる不動産会社をしっかりと選ぶことが重要です。

「どの不動産会社に依頼しても同じなのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、実際には不動産会社ごとに営業力や査定ポイントが異なるので、査定結果も異なります。

例えば、営業力の高い不動産会社に依頼してすぐ買い手が見つかった、地域に密着した不動産会社に依頼した際には、地元のネットワークを活かした売却に自信があるため査定額が高くなった、といったことが起きる可能性があります。

より良い不動産会社を選ぶには、数多くの不動産会社からより条件に合った不動産会社を選ぶ必要がありますが、1社ずつに足を運んでいては手間がかかります。そこで便利なのが不動産一括査定です。不動産一括査定であれば、物件情報を1回登録するだけで数多くの不動産会社から一括で査定を受けられます。

3つ目のポイントは売却前に部屋の修繕を行っておくことです。不動産会社が行う査定には、机上査定と実査定の2種類あります。机上査定とは、周辺のエリアで同条件の物件がどの程度の価格で取引されているか等の情報に基づいて査定額を決定する方法です。机上査定は、査定の時間を短縮できる一方、実際に物件を確認していないので査定額の信憑性が低くなります。

実査定とは、不動産会社が実際に物件に足を運んで、周辺の状況や建物・部屋の劣化状況を反映させながら査定額を決定する方法です。実査定は、査定の時間がかかってしまいますが、机上査定よりも査定額の信憑性が高いと言えます。実査定では、部屋の劣化状況が査定額に反映されるため、部屋がきれいであるほど査定額が高くなります。

そのため、クロスやフローリングが傷んでいる、水回りの設備が壊れているなどの場合には査定額が低くなるため、修繕を行って査定額を上げることもポイントです。しかし、修繕を行っても必ず査定額が上がるわけではありません。不動産会社に査定を依頼する際は、どう修繕すればいいか不動産会社からアドバイスを貰ってから修繕を行いましょう。

4つ目のポイントは売却の時期を考慮することです。ワンルームマンションの需要は1年中多いというわけではありません。日本では、進学、就職、転勤などで新生活がスタートする4月に合わせて3～4月に不動産需要が最も高くなると言われています。この時期を逃すと、次の3～4月まで買い手が現れない可能性もあるので注意が必要です。

かと言って、3～4月にマンションを売りに出せばいいというわけではありません。購入を検討している方は、10月頃には物件の情報を収集し、12月頃には不動産会社を訪ねるなど行動に移すのが一般的です。

それらの行動に合わせるためにも、逆算して11～12月には査定を依頼するなどあらかじめ売却の意思表示を行う必要があります。そうすれば、3～4月の需要に間に合うため、スムーズな売買契約に結び付けられるでしょう。

5つ目のポイントは入居者がいる時の売却にこだわらないことです。ワンルームマンションの売却を行う際には、入居者がいる場合は投資用として、入居者がいない場合は居住用として売却することが可能です。

入居者が既にいる物件はオーナーチェンジと呼ばれ、投資家がすぐ家賃を得られるため一定の人気はありますが、逆に空室の物件を好む投資家がいたり、居住用としては売却しづらかったりといったデメリットもあるため、売却までの期間が長引く可能性もあります。

「投資用不動産なのだから入居者がいる状況で売らないと」とこだわってしまうと、売却に良い時期を逃したり、築年数の経過で査定額がどんどん下がったりする可能性もあります。

マンションの解体まで投資用として所有する、居住用マンションとして自身で居住する、といった予定がないのであれば、入居者がいない状態でも居住用マンションとしての売却を視野に入れることがポイントと言えるでしょう。

ワンルームマンションの売却を成功させるには、5つのポイントをしっかりと押さえながら売却を進める必要があります。しかし、5つのポイントをしっかりと押さえていても、状況次第で損をする可能性や、計画を変更しなくてはならない可能性もあるので注意が必要です。ワンルームマンション売却時の注意点は以下の2つです。

注意点の1つ目はワンルームマンションの所有期間を考慮することです。5つのポイントを実践したことでワンルームマンションの売却が成功すると、売却で利益が生じる可能性があります。

「利益が生じることはいいことなのでは？」と思われるかもしれませんが、不動産の売却によって生じた利益には税金が課せられます。その譲渡所得税は、物件の所有期間次第で税率が大きく異なるので注意が必要です。

ワンルームマンションを売却した年の1月1日時点で、物件の所有期間が5年以下の場合の税率は39％、所有期間が5年を超える場合の税率は20％が適用されます。例えば地域の再開発が進んでいる場合などには、購入時よりも大きく地価が上昇している可能性があるため、売却による利益が大きくなることも考えられます。

居住用としてではなく投資用として所有していたマンションの売却には、3,000万円の特別控除といった税制の特例を適用できません。利益が大きくなりそうな場合は、税率を下げるためにできる限り5年を超えてから売却するなどの工夫も必要と言えるでしょう。

注意点の2つ目は買取を視野に入れながら売却を進めることです。不動産会社に仲介してもらって買い手を探すのが一般的ですが、需要が低下している時期であったり、立地条件があまり良くなかったりする場合には、買取を視野に入れるのもポイントです。

買取とは、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらうのではなく、不動産会社に買い手になってもらうという売却手段です。買取には、買い手が現れるまで待つ必要がなく、すぐに売買が成立するというメリットがあります。

一方、市場価格よりも2割程度安く買い取られるほか、買取を希望しても立地条件が悪い、物件の状態が悪いといったケースでは買い取ってもらえないというデメリットもあります。

もし、買取に応じてくれる会社はいるものの、すぐには他の買い手が見つからないという状況なら、時間の経過で資産価値が落ちたり無駄な支出が生じたりする前に、不動産会社に買い取ってもらった方が良い場合もあります。

竣　工　2018年1月
最寄駅　大井町駅徒歩3分
総戸数　170戸

住　所　東京都品川区大井1-22-16
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークキューブオオイマチ

■近隣周辺施設情報
阪急大井町ガーデンまで約300m
成城石井アトレ大井町店まで約300m
肉のハナマサ大井町店まで約530m
西友大井町店まで約480m
セブンイレブン二葉町店まで約380m
ドラッグストアいわい大井町店まで約620m
まいばすけっと大井町駅南店まで約210m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約140m
ヒノミドラッグ大井町店まで約150m
品川大井二郵便局まで約320m
大井小川クリニックまで約160m
大東京信用組合大井支店まで約190m

物件名	パークキューブ大井町レジデンス賃貸
所在地	東京都品川区大井1-22-16
最寄駅	JR京浜東北線「大井町駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上15階 RC造
総戸数	170戸	築年月	2018年1月

■駐車場　　　17台（機械式）
■バイク置場　14台
■駐輪場　　　92台
―――――――
■設　計　　　株式会社TAC
■施　工　　　真柄建設株式会社 東京事業部
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（20.01㎡～40.10㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借り換えをする際にはローン審査の保証料や事務手数料が発生します。あまり金利が下がらない場合、借り換えの際にかかった費用の回収ができないこともありますので、注意が必要です。では、借り換えの際にかかる保証料などはいくらくらい発生するのでしょうか。

例えば最初に組んだローンを借りてから10年後に借り換えをするとして、2,000万円を25年ローンで組みなおすとした場合、この表から25年のローンを組む場合は100万円当たり1万7,254円の保証料が発生します。借り換えの金額が2,000万円だとすると、1万7,254円×20＝34万5,080円になります。

その他にも今までのローンの解約手数料や登記費用などがかかりますので、そういった費用を支払っても回収できるかどうかをきちんと試算することが大切です。

借り換えをする際には返済期間を変更することもできます。金利が下がることで、返済期間を短くしても月々の返済額が変わらない場合には、期間を短縮して早めに完済する方法を選択することができます。しかし、不動産投資ローンの場合は、期間の短縮はあまりおすすめできません。

期間を短縮すると、それだけ早い段階で借金がなくなり、生活費に余裕ができるというメリットが発生しますが、完済するまでは借り換えによるメリットを享受することができないからです。

借り換えをして金利が下がる場合、返済期間を変えなければ月々の返済額が減りますので、キャッシュフローがより多くストックできます。すると空室になった場合に借入金の返済に充当できる資金源になったり、金利上昇した場合のリスクヘッジにもなったりします。

そのような点から不動産投資ローンの場合は、金利が下がるのであれば、返済期間を短縮せずに月々の返済額を減らす方が早く借り換えメリットを享受でき、余裕のある運用ができるということが言えます。

月々の返済額や総返済額、借り換えに必要な費用がどれくらいになるかは、借り換え前にあらかじめシミュレーションを行っておくことが大切です。オンライン上で簡単に借り換えシミュレーションを行うことができ、借り換え代行も依頼できる『インベース』などのサービスを利用すると便利です。

今の不動産投資ローンが組めているからといって、全てのケースで借り換えができるというわけではありません。借り換えの際は新しく借り入れをする金融機関が審査を行いますので、審査に通らなければ借り入れができないからです。

最初の借り入れをした後に病気になり、ローン借り入れの際に加入が必要となる団体信用生命保険に入れない状態だと、新しい金融機関からの借り入れができない場合があります。団信に入らなくても融資をする金融機関はありますが、金融機関の選択肢を多く確保しておくためにも体調には気を配り、団信に入れる状態にしておくことが大切です。

最初のローンを組んだ後に教育ローンや自動車ローンを組んだ場合は、新しいローンが組めない可能性が出てきますので注意が必要です。金融機関はローンの審査をする際に返済比率をもとに融資額を決めることが多いからです。

返済比率とは収入に対する返済額の割合のことです。例えば年収700万円で金融機関が設定している返済比率が30%の場合で試算すると、700万円×30%＝210万円となり、年間210万円までの返済額までしかローンが組めないということになります。

月々に直すと、210万÷12ヵ月＝17万5,000円の返済額までしかローンが組めません。自宅のローンや教育ローンで仮に毎月10万円の返済をしていた場合は、1ヵ月7万5,000円の返済額までしか新たにローンが組めないことになります。

最初にローンを組んだ後に借り入れが増えている場合は、まずは金融機関の担当者に相談をして、いくら借りられそうかを確認して取り組むようにしましょう。

借り換えをする場合は金利タイプを変えることもできます。借入金利が高くなるぶん毎月の収支は悪くなりますが、金利上昇リスクに備えて変動金利から固定金利に借り換えをすることも可能です。

しかし、金利がすでに上昇した後は、固定金利に変更してメリットがあるのかどうかを慎重に検討する必要があります。固定金利の利率もすでに上がってしまっている可能性があるからです。その場合、高い金利のまま固定されてしまうリスクがあります。

また固定金利は変動金利より高く設定してありますので、収支がマイナスにならない範囲での借り換えを検討することが大切です。金利上昇リスクに備えたつもりがずっと赤字では、金利が上がった時と同じ結果を招いてしまいます。

団信に入れないことがあることには触れましたが、借り換え時は団信の見直しをすることで、さらに手厚い保障の団信に加入するチャンスでもあります。団信とは団体信用生命保険のことで、契約者が死亡した時に残債があってもローンが完済となる保険です。

最近の団信では3大疾病や8大疾病と診断された時点で保険金が支払われるものもありますし、掛け金も月々数百円ということで、一般の生命保険より割安の価格で入ることができます。しかし、団信は普通の生命保険と違いローンの支払いにだけ充当できるもので、現金が入ってくるものではありません。

この団信の制度により、不動産投資は生命保険の代わりにもなると言えますが、保険金そのものは入ってこないことに注意しましょう。また、不動産があるからということで、生命保険の補償額を多めに設定していることも考えられますので、団信の見直しの際は生命保険も見直してみると良いでしょう。

借り換え前のローンの契約を親子リレーローンなどにしている場合は、借り換えの申し込みができないこともあるので注意が必要です。例えばりそな銀行では、住宅ローンの借り換えについて以下のような条件を設定しています。

借り換え前のローンの契約が、親子リレー方式や夫婦で各々借り入れている場合などは、借り換えができませんので注意が必要です。また借り換え後のローンも、本人以外の収入を合算して一つの収入として申し込みをすることはできません。

金融機関によって細かい規定は違ってきますが、このように借り換え前のローンの契約方式によっては借り換えの申し込みができないケースがありますので注意が必要です。

竣　工　2021年6月
最寄駅　後楽園駅徒歩8分
総戸数　14戸

住　所　東京都文京区小石川1-27-8
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
プロスパーコイシガワ

■近隣周辺施設情報
エキュート日暮里まで約3100m
クイーンズ伊勢丹小石川店まで約470m
セブンイレブン小石川白山通り店まで約290m
慈愛病院まで約1140m
スギ薬局小石川1丁目店まで約330m
東洋大学白山キャンパスまで約1430m
セブンイレブン文京西片1丁目店まで約50m
スギ薬局白山通り店まで約230m
マクドナルド春日駅前店まで約160m
春日クリニックまで約230m
マルエツ春日駅前店まで約220m
文京区役所まで約670m

物件名	プロスパー小石川賃貸
所在地	東京都文京区小石川1-27-8
最寄駅	東京メトロ丸ノ内線「後楽園駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上5階 RC造
総戸数	14戸	築年月	2021年6月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社嶋工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社嶋工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（26.10㎡～43.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

低金利政策が続く今の日本では、不動産投資ローンの借り換えをするとメリットが生じる可能性が高い状況です。今の金利はどのような位置に推移しているのでしょうか。

以下は住宅支援機構が主要都市銀行の金利の中央値の推移をグラフ化したものです。このグラフから、昭和59年から平成31年までの変動金利、固定金利期間選択型（10年）、固定金利期間選択型（3年）の金利の推移がわかります。

平成8年くらいからどの金利タイプも一定の範囲内で推移していることがわかります。特に変動金利は平成20年前後に少し変動はしましたが、その後は一定金利で変動がほとんどありません。平成7年以前と比較して非常に低い金利の状態が続いていると言えます。

各金融機関が提供するローンには優遇措置というものがあります。優遇措置とは融資条件に頭金の額など一定のラインを設定して、それをクリアすればより低い金利でローンを組めるというものです。そういった優遇措置を利用して借り換えをすれば、今のローンからさらに月々の返済額や総返済額を減らすことができるメリットがあります。

基準金利が高いと金利の下限も高くなりますので、借り換えても低い金利でローンを組める可能性は少なくなります。今の金利状況であれば低金利で融資を受けられる優遇措置を設けている金融機関も多くあるため、借り換えをするには良いタイミングだと言えます。

金利の低い今の日本では、ローンの借り換えをするには良いタイミングだということがわかりました。では次に不動産投資ローンを成功させる4つのポイントをご紹介します。

借り換えのタイミングは早い方がメリットがあります。低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の返済額を減らすことができますので、そのメリットを多く享受するには、早い時期に借り換えをして長期間その恩恵を受けることが大切です。

借り換えは早い方が良い理由はそれだけではありません。借り換えを早く行っておくことで金利上昇リスクに対応する余裕ができるということも言えます。

現在は歴史的な低金利水準ですので、今後は時間が経てば経つほど金利が上がる可能性も増えてきます。金利が上がってから借り換えを考える場合、上昇後の金利でローンを組むことになってしまいますので、金利上昇前に得られたであろうメリットを失うことになります。

金利が上がっても、早めに低い金利でローンを組んでおけば、低金利の期間分はメリットを受けられることになりますので、最初から高い金利でローンを組むよりも月々の負担が少なくて済むメリットがあります。借り換えはなるべく早い段階で検討することが成功するコツになります。

借り換えをする場合は、最初にローンを組む時と同じように、借り入れをする金融機関により審査が行われます。審査は収入や仕事内容、他の借り入れ状況、借り入れの返済状況などをもとに行われますので、借り換えを予定している場合はそうした審査事項をあらかじめ把握したうえ、なるべく審査に通る状態にしておくことが必要です。

審査に通る状態とは、あまり多くの借り入れをしていないとか返済を延滞していないといったように、融資を受ける際に差しさわりのない状態にしておくということです。

不動産投資ローンを組んでいる間に車などの大きなローンが増えたり、今の借り入れの返済を延滞したりしている場合などは、審査が通らないこともあります。また、勤務年数も一定期間以上ないと審査が通らないことがありますので、借り換えが終わるまでは転職を控える、などの注意が必要です。

借り換えをする際は残債や残りの返済期間に注意しましょう。借り換えをするタイミングは残債が1,000万円以上あり、残りの返済期間が10年以上あることが目安となります。

借り換えをする際には手数料などの諸費用がかかりますので、あまり残債が少なかったり残りの返済期間が短かったりすると、諸費用の支払いが削減できる支払い額を消化してしまいメリットが少なくなるからです。

そのような点を見越して、残債やローンの返済期間が減り過ぎないうちに借り換えを検討することが大切です。現在の状況でローンの借り換えを行うべきかどうかを判断するには、借り換えシミュレーションを利用すると良いでしょう。オンライン上でシミュレーションから借り換え代行まで依頼できる『インベース』を活用すると便利です。

不動産投資と収益物件の情報サイトがまとめた、2008年から2018年までの区分マンション、一棟マンション、一棟アパートの価格と利回りの推移をあらわしたものです。

現在は物件価格が非常に高い時期にありますので、ローンを受ける際に審査される物件の評価額も相応に高くなります。そのため、物件価格が安い時期に比べると、担保評価が出やすくいためローンの借り換えがしやすかったり、良い条件でローンを借りられる可能性も高くなったりする可能性が高いと言えます。

物件価格が高いうちに借り換えをするのも、より多くメリットを享受できる一つのコツだと言えます。

竣　工　2021年12月
最寄駅　千川駅徒歩9分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区高松3-2-4
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
アーバンパークセンカワ

■近隣周辺施設情報
豊島区立高松小学校まで約370m
板橋区立板橋第二中学校まで約630m
東京都立板橋高校まで約540m
千早公園まで約1210m
コモディイイダ幸町店まで約500m
ビッグ・エー板橋中丸店まで約730m
アコレ板橋幸町店まで約560m
ライフ千川駅前店まで約720m
ローソン板橋幸町店まで約470m
ドラッグセイムス豊島高松店まで約360m

物件名	アーバンパーク千川賃貸
所在地	東京都豊島区高松3-2-4
最寄駅	東京メトロ副都心線「千川駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上5階 RC造
総戸数	40戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アースティー
■施　工　　　日広建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.56㎡～25.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション売却での成功というと、安い価格で購入して、それよりも高い価格で売却する、ということが頭に浮かぶのではないでしょうか。ですが、マンション投資の利益を考える場合は、購入した時の価格と売却価格の差ではなく、購入してから売却するまでの総収入と総支出の差をみることが大切です。

例えば、2,000万円で購入した物件を1,600万円で売却した場合、この2つの数字だけを見ると400万円損をしたことになります。しかし、運用をしている間の家賃収入が手元に600万円残っているとすれば、600万円－400万円=200万円で200万円儲かっているということになります。

マンション投資ではこのように家賃収入と売却益の2種類の収入があり、家賃収入をインカムゲイン、売却益をキャピタルゲインと言います。マンション投資で利益が出たかどうかは、この2つの収入を足して考えることが大切です。

マンションの売却をする場合、まずは不動産会社に価格査定を依頼し、売り出す価格を決定したら、不動産会社に広告を出してもらい買主を募集するという流れになります。売却の流れの中で、特に査定の段階と売却の方法で注意しておきたい点について見てみましょう。

売却を検討する際は、まずは不動産会社に査定を依頼することから始まります。査定は2回行われますが、1回目の査定は簡易査定と言い、物件資料をもとに机上で試算した価格になります。簡易査定の価格は「この価格なら売却の話を進めても良いだろう」というように、検討の参考にする価格だと思ってもらえば良いでしょう。

2回目の査定では不動産会社の査定担当者が実際に物件を見に行き、駅からの距離や周りの環境を見た上で価格査定を行います。2回目の査定のことを訪問査定と言います。訪問査定で出した価格で売主が納得できれば、その価格で募集をスタートします。

この段階で注意しておきたいのは、査定は複数の不動産会社に依頼するのが望ましいということです。1社だけだと、その不動産会社の査定した価格が本来の適正な価格かどうかの判断ができないからです。

また、売却に至るまでに価格は色々な条件で上下するため、簡易査定の段階で高く査定した不動産会社の価格が、訪問査定をした段階で高い価格のままだとは限らないということが考えられます。

低い価格を出した不動産会社が訪問査定で高い価格を出す可能性もありますので、最終的な売り出し価格を決めるまでは、複数の不動産会社に依頼することが、より正確な価格で募集を出すためのコツだと言えます。複数社へ査定を依頼する場合は、『すまいValue』などの一括査定サービスを活用すると便利です。

売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。仲介は不動産会社が募集広告を出し第三者が購入します。不動産会社はその際に契約を仲介して、仲介手数料を利益として受け取ります。

買取は不動産会社が一旦物件を買い取って再販し、その差額を不動産会社が利益として受け取ります。買取の場合は募集広告を出さず、不動産会社が買主になりますので、仲介手数料はかかりません。

一般的に買取の場合の価格は、仲介で売却する価格より20%から30%は安くなりますので、できるだけ高い価格で売却をしたいのであれば、仲介で売却をした方が良いでしょう。

仲介の場合と買取の場合ではどれだけ手取り額が違うかを試算してみましょう。

例えば2,000万円で売却できた場合、仲介手数料は物件価格の3%＋6万円と計算しますので、この場合に支払う仲介手数料は、2,000万円×3%＋6万円＝66万円になります。よって、差し引き1,934万円が手取り額となります（実際は、仲介手数料よりも少額ですが他にも諸費用が発生します）。

仮に買取で売却をした場合に仲介の価格より20%低かったとすると、2,000万円×20%＝400万円となりますので、手取り額は1,600万円となります。仲介手数料はかかりませんが、300万円以上も価格が安くなることがわかります。

出口戦略は、後で考えれば間に合うと思われている方もいらっしゃると思います。しかし、出口戦略はなるべく早い段階から考えた方が対策はしやすく、時間の経過とともに対策できることが減り、何も考えていないと売却のタイミングを逃してしまうということもあります。まずは物件を購入する際に検討したいことについて見てみたいと思います。

売却時の訪問査定では不動産会社の担当が現地に行き、実際に物件を見て査定します。その際には駅からの距離や周りの環境も見て査定を行いますので、購入するマンションが駅から近かったり、周りにスーパーや病院、銀行など生活に必要だと思われる施設が整っていたりする方が高く査定されます。

立地は後で変えることができませんので、購入時点で良く検討することが大切です。購入時点では駅がなくても後でできる計画があるとか、あるいは周りに学校や病院が建設される予定がある、といったエリアもありますので、そういった情報などを仕入れて検討することが大事な作業になります。

マンション投資においては、空室になった場合に今までよりも家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げないようにすることも物件の査定価格を下げないコツになります。これには物件価格を査定する際の試算方法が関係しています。不動産の価格を算出する際の試算方法には、取引事例比較法と収益還元法、原価法の3種類があります。

投資用の不動産の査定には多くは収益還元法を使います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類がありますが、どちらの試算も収益が関係してきます。収益とは家賃収入のことです。

直接還元法がわかりやすいですので、ここでは直接還元法を例に解説します。直接還元法は家賃収入を利回りで割って物件価格を算出する方法です。

例えば年間収入が100万円で投資家に提示される利回りを8%と設定した場合の物件価格は100万円÷8%＝1,250万円になります。では家賃収入が120万円の場合はいくらになるでしょうか。計算すると120万円÷8%＝1,500万円となり、家賃収入の多い方が物件価格は高くなることがわかります。

このように投資用のマンションの場合は家賃収入が査定に関係してきますし、家賃が高いほど物件価格も高く査定されます。マンション投資をしているといずれ空室が発生し、家賃を下げた方が賃借人が付きやすく空室を埋められるというケースに遭遇する場合もありますが、あまり安易に下げないように慎重に検討するようにしましょう。

立地に加えて、建物や部屋の管理状態なども査定価格に影響しますので、しっかり物件を管理することが大切です。区分マンションであれば室内の劣化や損壊がないかどうかや、水回りの状態などは入居者が入れ替わる際に必ず確認するようにしましょう。特に水回りの劣化は腐食が進むと修理代も大きくなることがありますので注意が必要です。

また物件を目視するだけでなく、修繕積立金の積み立てに遅れがないかなどもしっかりチェックしておきましょう。

繰り上げ返済をして、徐々に毎月手元に残る資金を増やし早めに収益を積み上げることができれば、売却の際に利益が残りやすくなりますので、より有利に売却活動を行うことができます。

また、月々の返済額を下げずに支払期間を短縮するのも収益をうまく得る方法です。早く完済できれば、家賃収入そのものを積み上げていくことができますので、やはり売却の際に利益を残しやすくなります。このように、余裕資金がある場合は繰り上げ返済も検討してみましょう。

マンションには高く売れるタイミングがあります。売却の際はローンの残債を完済しなければいけませんので、ローンの残債の減り方と比較して物件価格があまり下がらないタイミングを狙って売却できれば、他の時期に売却するより利益が残る確率が高まります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　明大前駅徒歩2分
総戸数　60戸

住　所　東京都世田谷区松原2-22-11
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
セジョリメイダイマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと松原2丁目店まで約10m
京王ストアエクスプレス明大前店まで約230m
生鮮食品館ＡＺＵＭＡ明大前店まで約240m
ローソン明大前駅南店まで約40m
ファミリーマート 明大前北店まで約240m
くすりセイジョー明大前店まで約70m
世田谷明大前郵便局まで約280m
北沢警察署明大前駅前交番まで約190m
いつこデンタルクリニックまで約120m
くろだ明大前クリニックまで約130m
三菱ＵＦＪ銀行東松原支店まで約610m
東日本銀行代田橋支店まで約890m
公文式明大前まで約60m
日能研明大前校まで約80m
松原まちづくりセンターまで約170m
松原北保育園まで約350m
日本学園中学校・高等学校まで約300m
日本女子体育大学附属二階堂高等学校まで約210m
玉川上水公園まで約460m

物件名	セジョリ明大前賃貸
所在地	東京都世田谷区松原2-22-11
最寄駅	京王線「明大前駅」徒歩2分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	60戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　(機械式5台・平置式1台)月額33,000円
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　69台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社創建築設計事務所
■施　工　　　多田建設株式会社東日本第一事業本部
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（29.58㎡～72.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建などの不動産を購入して賃貸することで家賃収入を得るという資産運用の手段の1つです。最近では運用を業者に委託する民泊やシェアハウスの経営も、不動産投資の一環として取り扱う事例が見られるようになっています。

不動産投資は毎月の家賃収入が期待できるほか、金融機関の融資を受けられるため、自己資金が少なくても始められる可能性があります。また、年単位で継続して家賃収入が期待できるため、給料に加えた副収入の確保や私的年金の代わりとしての資産運用としても注目されています。

多くの場合、入居者からの家賃収入で毎月の融資の返済をしていくことになるので、購入後すぐは返済負担を感じづらいですが、もし入居者がいなくなり空室が生じてしまった場合は、自分の給与や貯蓄の中から支払いをしていく必要があります。

「出費を伴わずに不動産投資を行える」「他人のお金で資産形成ができる」という表現は一面としては正しいのですが、「金融機関からお金を借りている」という意識を忘れずに、どんな状況になっても返済の支払いが滞らないように空室などに備えて余裕資金の準備をしておくことが大切です。

不動産投資は節税効果が期待できるという言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか？不動産投資で得られる家賃収入などにより生じる不動産所得は、給与所得などと合算する総合課税の対象です。つまり、不動産所得が赤字であれば、給与所得などの他の所得と合算することで所得税や住民税を抑えられます。

「不動産所得が赤字ということは、不動産投資が失敗したのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、そういうわけではありません。不動産所得を計算する際には、家賃収入から経費を差し引きますが、経費には減価償却費が含まれます。

減価償却とは、資産価値の目減りを数年にわたって経費として計上する会計制度のことです。減価償却が適用できるのは建物のみで、物件取得時の建物価額に対して、鉄筋コンクリート造の場合は47年、重量鉄骨造の場合は34年、木造の場合は22年かけて、1年ごとに経費を分けて計上していく減価償却を行います。

また、中古物件を購入した場合には、築年数に応じて償却期間が短くなり、そのぶん毎年計上する費用が大きくなります。ただ、減価償却によって費用を計上できる期間には限りがありますので、節税効果だけでなく、毎月の収支や5年後・10年後の資産価値についてもしっかりと検討祖をすることが大切です。

不動産の購入価格を抑えることで、金融機関からの融資を少なくできるため、毎月の返済負担を抑えることができます。

購入価格を抑える方法としては、新築よりも安価な中古物件を購入するというものがあります。しかし、中古物件の場合には、新築物件に比べて修繕などの大きな支出を伴う可能性が増えることとなります。

価格が安く売りに出されている物件には、何かしらのリスクが潜んでいる可能性があります。例えば、立地条件が悪い、建物に欠陥がある・事故物件に該当しているなどです。そのような物件を購入すると、後で思わぬ支出が発生してしまう可能性があります。安いからと言ってすぐに飛びつかず、内覧時には慎重に物件を確認するようにしましょう。

不動産投資のリスクの1つに空室リスクがあります。空室リスクとは、入居者が入らない空室期間によって、期間中家賃収入を得られなくなるというものです。この空室リスクは不動産投資には必ず伴うものですが、このリスクを軽減する方法としてサブリース契約があります。

サブリース契約とは、不動産会社などが所有者から不動産を一括で借りて転貸することで利益を出すという内容のものです。不動産の所有者にとっては、空室があっても長期的な家賃収入が得られる「家賃保証」が付いているというメリットがあります。

この家賃保証については、不動産会社との契約内容により保証される期間が決まります。しかし、契約当初の家賃をその期間中保証してくれるというわけではありません。家賃は2年に1回など定期的に見直しが行われるため、その後の運用結果次第では大きく家賃設定が下がる可能性があります。

また、サブリース契約を行っていた業者が破綻した場合には、契約期間が残っていても保証がされなくなるほか、未収家賃を回収できないリスクも生じてしまいます。このように、サブリース契約は完全なものではないため、信じすぎないように注意しましょう。

不動産投資には、空室リスクだけでなく家賃滞納リスクもあります。家賃滞納リスクとは、入居者がいるにもかかわらず、入居者が家賃を滞納して家賃収入が得られないというものです。

「滞納しているのであれば、さっさと追い出してしまうか、訴訟すればいいのに」と思う方もいるかもしれませんが、そう簡単なものではありません。借主が家賃を滞納していても、滞納が数ヶ月に達しない限りは借主の借りる権利が尊重されます。

そのため、滞納に対する督促はできても、滞納期間が1ヶ月や2ヶ月程度では訴訟しても勝てる可能性は低いと言えます。賃貸借契約時に定めた契約解除事由になる滞納期間を迎える前に、滞納分の家賃の一部のみを入金するといった滞納の常習犯も存在します。

中古物件を購入する際、入居者が家賃を滞納しているかどうかは重要な情報となりますので、各入居者に家賃滞納があるか無いかと、家賃保証会社の契約がなされているかを確認する必要があります。滞納があったり、家賃保証に加入していなかったりする場合は、家賃滞納リスクの影響を大きく受けることになるので注意しましょう。

投資用物件の購入時に渡される資料には、想定利回りや表面利回りが記載されているのが一般的です。想定利回りはその物件が満室時に得られる家賃収入をもとに設定されることが一般的です。例えば、区分マンションや戸建の場合には入居者がいる場合、アパートの場合は満室時の利回りが記載されています。

表面利回りは、年間で得られる家賃収入から計算される利回りのことを指します。例えば、マンションや戸建で入居者がいる場合は表面利回りと想定利回りが同じ数値になりますが、入居者がいない場合、表面利回りは0%になります。アパートの場合も満室であれば想定利回りと同じ数値になりますが、空室があればそれを反映した現状の利回りが表面利回りとして記載されます。

想定利回りや表面利回りは、収入を反映していても支出は反映していません。不動産会社の中には、収入から支出を引いた利益の額を用いて計算する実質利回りを公開せずに、想定利回りや表面利回りだけをアピールして「利回りが高い良い物件があります」と勧めてくる所もあります。

実際に詳細を確認してみると、電気代や水道代、修繕費用といったランニングコストが高い物件の可能性があります。想定利回りや表面利回りの高さだけで物件を勧めてくる場合は注意しましょう。

物件を長期間運用し続けるのも1つの手段ですが、地価の上昇などで購入時よりも物件を高く売却できるのであれば、売却して新しい物件を購入するのもまた1つの手段です。ただし、物件の売却で利益が生じた場合には、所有期間が売却した年の1月1日において5年以下の物件であれば利益の39.63％、5年を超える物件であれば利益の20.315％が所得税や住民税として徴収されることとなります。

また、仲介手数料として「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」が発生することを考えると、頻繁な物件の買い替えは無駄な支出を生みかねないということに注意しましょう。

不動産の売却や購入は大きなお金が動くうえに手間も費用もかかります。そのため、「今後値上がりが期待できるから、その時に売れば儲かる」というような誘い文句を見た時にも鵜呑みにしないようにする必要があります。

竣　工　2021年8月
最寄駅　目黒駅徒歩7分
総戸数　19戸

住　所　東京都品川区上大崎1-21-15
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
ズームシロカネダイ
ＺＯＯＭ白金台

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート自然教育園前店まで約130m
ファミリーマート上大崎3丁目店まで約240m
ナチュラルローソンシティコート目黒店まで約600m
まいばすけっと目黒駅東店まで約230m
いなげや白金台店まで約550m
成城石井アトレ目黒2店まで約600m
プラチナドン･キホーテ白金台店まで約600m
舘内記念診療所まで約220m
目黒外科まで約500m
目黒駅前郵便局まで約210m
りそな銀行目黒駅前支店まで約350m
みずほ銀行白金台出張所まで約450m
国立科学博物館附属自然教育園まで約650m
品川区立第三日野小学校まで約350m
池田山公園まで約350m

物件名	ズーム白金台賃貸
所在地	東京都品川区大崎1-21-15
最寄駅	JR山手線「目黒駅」徒歩7分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上11階 RC造
総戸数	19戸	築年月	2021年8月
賃料	125,000円 – 169,000円	管理費	10,000円 – 15,000円
間取り	1K – 2K	専有面積	24.20m2 – 33.52m2

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2K（24.20㎡～33.52㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際は、まず不動産会社に物件の価格査定を依頼することから始まります。このタイミングで自宅がいくらくらいの価格になるのかを知った上で、売却の話を進めることになります。査定は簡易査定と訪問査定の2回にわたって行われます。それぞれについて見てみましょう。

簡易査定は物件情報をもとに机上で試算を行い物件価格を算出する査定のことで、机上査定とも言います。いきなり物件を見に行くのは売主と不動産会社のどちらにとっても手間になるため、資料をもとに大体いくらくらいになるのかを算出し、話を前に進めて良いのかを判断するのが簡易査定になります。

詳しくは後述しますが、簡易査定では複数の不動産会社に対して依頼を行い、査定内容や担当者の対応を考慮して、良いと思った所と話を進めるようにすることがポイントです。

簡易査定の価格を見て、話を先に進めても良いと売主が判断した場合は、実際にその価格を出してきた不動産会社の担当者が自宅を見に行き、再度査定を行います。これを訪問査定と言います。

訪問査定時には部屋の日当たり具合や臭い、周辺環境など、書類ではわからない部分まで査定して価格を算出します。訪問査定をした場合、査定価格が簡易査定で出した価格と異なることがあります。訪問査定についても、1社しか査定依頼をしていない場合、訪問査定で提示された価格が本当に適正かどうかを判断することが難しくなります。

どの不動産会社も訪問査定までは無料で行ってくれますので、複数の不動産会社に依頼することが査定価格を安易に下げないコツになります。

取引事例比較法は主に居住用の不動産価格を算出する際に使われる試算法です。条件が近い物件の成約事例をもとに価格を算出する方法です。中には売り急いだために安くしすぎている物件などもありますので、わかる範囲でそういった物件は省いて価格を算出します。

投資用の不動産の場合、ほとんどのケースでこの算出法を使います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類あります。ここでは詳しい計算方法は解説しませんが、収益から物件の価格を出す方法だと認識していただければ良いでしょう。

原価法は主に金融機関が物件の評価額を算出する際に用いる試算方法です。もう一度同じ建物を建てるといくらかかるか、という再調達価額を出し、経過年数を割り引いて価格を算出する方法です。

訪問査定の項目で少し触れましたが、査定は複数の不動産会社に依頼することが安易に自宅の売却価格を下げないコツになります。また、最初から1社に絞って査定を依頼すると、算出された価格が物件に見合った適正価格なのかどうかが判断できません。

適正価格から乖離した価格で売りに出した場合、高すぎた場合はなかなか売却できない可能性がありますし、低すぎた場合、売主は本来受け取るべき利益が受け取れないことになります。そういったリスクを回避するためにも査定は複数の不動産会社に依頼して適正価格を見定めることが大切です。

査定を依頼し提示された価格で売りに出したとしても、その価格で売却できるとは限りません。査定価格が市場では高すぎると感じられたり、逆に安すぎたり急きょ値上げの判断をせざるを得ない場合があるからです。

実際に広告を出してみて反響が無い場合は価格を下げることも検討しなければならないことがありますし、逆に問い合わせが多い場合、交渉のうえ価格を上げることもあります。

また相場の影響を受けて価格が変動する場合もあれば、買主との交渉によって変動する場合もありますので、査定価格がそのまま売却できる価格になるとは限らないということを知っておきましょう。

自宅を売却する場合は、今の自宅が空き家になっているのかどうかでも売却の仕方が違ってきますので注意が必要です。

売主の次に住む家が決まっていて、今所有している自宅のローンが残っている場合は、新しい住居の支払いや家賃が発生すると重複して支払いをしなくてはいけなくなります。そうなると売却を急がなくてはならない状況となってしまいますが、その場合でも急ぐあまりに価格を下げすぎないようにしましょう。

新しい住居に先に引っ越しを済ませることで、買主がきれいな状態で室内を見ることができますので、あせらないで価格交渉をすることが大切です。逆にまだ次の住居が決まっていない場合は時間的に余裕がありますので、希望の価格で買い手がつくまで待つことができます。

しかし、退去していない場合、買主は荷物がある状態で物件の内覧をしますので、交渉が不利になるケースがあります。また、売却が決まると決済日までには退去しなければいけませんので、あらかじめ次の住まいを決めておくことが必要です。次の住居が決まっているか決まっていないかで、それぞれ戦略が必要になります。

自宅の売却の仕方には仲介と買取の2種類があります。仲介の場合、希望の価格で売りに出すことができますが、募集広告を出して買い主から問い合わせが入るまでに時間がかかることがあり、売却までなかなか進まないケースもあります。時間がかかる場合は価格を下げることもあります。仲介で売却をした場合は仲介手数料を支払います。

買取の場合は不動産会社が直接自宅を買い取ってくれるため、不動産会社と売買契約を締結すれば売却が完了します。募集広告を出す手間もかかりませんし、仲介手数料もかかりません。すぐに現金化できますので現金化を急いでいる方にはメリットがあります。

しかし、いくら現金化を急いでいるとしても、少しでも高く売却したい場合には買取のデメリットが問題になります。買取の場合、仲介の場合と比較して価格が20%から30%くらい安くなります。例えば3,000万円の物件価格の場合、買取にすると600万円から900万円安くなることになります。

それが仲介であれば、仲介手数料は3%＋6万円ですので、3,000万円の物件の場合は96万円で済みます。例えば仲介で300万円の値引きをした場合でも仲介手数料と合わせて387万円しか下がりませんので、いきなり買取にするより、値引きをして仲介で売却した方が受取額が多くなる可能性が高いと言えます。

マイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特別控除制度があります。その他にも特例がありますので、売却するときはそうした特例に該当しないか確認するようにしましょう。