キャッスルパレス両国横網公園/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 両国駅徒歩3分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区横網2-4-8
概 要 地上10階 鉄骨造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
キャッスルパレスリョウゴクヨコアミコウエン

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田石原1丁目店まで約60m
ファミリーマート両国亀沢店まで約230m
サミットストア両国石原店まで約350m
まいばすけっと両国駅東まで約550m
どらっぐぱぱす石原店まで約510m
同愛記念病院まで約270m
墨田横網郵便局まで約270m
朝日信用金庫本所支店まで約450m
墨田区立二葉小学校まで約450m
日本大学第一中学校・高等学校まで約350m
国技館まで約600m
江戸東京博物館まで約400m
東京都立横網町公園まで約70m

物件名 キャッスルパレス両国横網公園
所在地 東京都墨田区横網2-4-8
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 鉄骨造
総戸数 24戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   有/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社タウン設計
■施 工   山廣建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(26.78㎡~56.64㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

民法では被相続人が亡くなった場合、「指定相続人」又は「法定相続人」が財産を相続すると規定されています。基本的には指定相続(遺言による相続)が優先され、法定相続(民法で定められた相続)は遺言がいない時の補助的な基準です。

指定相続人とは遺言書がある場合に遺言で指定された相続人で、法定相続人とは被相続人の配偶者・子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹・甥・姪などの親族を指します。

相続人がいない状況には様々なケースがあります。まず、相続人がいない状態に至るまでの背景や要因から、それぞれ分けて考えてみましょう。

相続人と連絡が取れず行方不明である時には、相続人がいない状態です。失踪して7年以上経過している場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行うことで亡くなった者とみなされ相続人ではなくなります。

実際には、相続財産管理人を選任したり、他の相続人が財産を預かり相続人が戻ってきたときに代償金を支払う「帰来時弁済型」を行う事例があります。

被相続人が遺言書を残しておらず、法定相続人がいないという事例でも相続人がいないという状況になります。

被相続人に特別縁故者、や債権者がいる場合には、申立人となり家庭裁判所に相続財産管理人の選任の手続きを行う事が可能です。該当する方がいない場合には、相続財産は国庫に帰属されます。

法定相続人がいるものの、被相続人の遺言書の変造・破棄などを行った、相続で他の相続人を死亡に至らせたなどの行為により「相続欠格」になる事例があります。

また、被相続人に虐待又は重大な侮辱を行った、著しい非行があった場合には被相続人が主に遺言によって「相続廃除」を行うことができます。結果的に相続人はいないものとされます。

日本では法律婚主義を採用しているため、「特別縁故者」と呼ばれる内縁関係の方は被相続人と長く一緒に住んでいても法定相続人に該当しません。

生前に被相続人の療養看護をした方、生計を共にしていた方、特別の縁故があった方なども特別縁故者です。

特別縁故者は遺言書により相続人に指定されている際には指定相続人として相続を行う事が可能ですが、遺言書が無い時には「相続人がいない」とみなされてしまいます。

ただし、相続財産管理人の選任申立を行い、一定のプロセスを踏む事で特別縁故者も相続が出来ることがあります。

上記のような状況で空き家を相続する人がいない時には、相続財産管理人の選任申し立てを行う、国の財産として帰属させるという2つの方法があります。相続人全員が相続放棄をしたケースでは、相続放棄者に連絡を行います。

相続人全員が相続放棄を行った際には、上記の通り放棄をした場合でも管理義務があるためまずは放棄した方に連絡を取ります。

連絡が取れなかった時、連絡がついても話し合いにならないケースでは、被相続人の利害関係者や債権者、特別縁故者などが相続財産管理人の選任を申し立てる流れとなります。

被相続人の債権者、遺贈を受けた方、特別縁故者などが被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人となった方が相続財産の管理を行います。

相続財産管理人に資格は必要ありませんが、家庭裁判所が被相続人との関係・利害関係の有無などを考慮し、相続財産の管理人として最も適任と認められる人を選びます。

弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。選任された後は、主に以下の流れで財産の処分を行います。

民法第959条では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。

遺言書が無く相続人・特別縁故者がいない場合には全額が、特別縁故者に財産の一部を与えた際は余った財産が国庫に帰属する事になります。

基本的には、被相続人に債権者や特別縁故者などがいる場合には相続財産管理人を選任、いない場合には国庫に帰属という流れになるでしょう。

ただし債権者はいないものの、相続財産がマイナス又はほぼ無価値のケースでは、特別縁故者がいても国庫に帰属することとなる可能性があります。

上記のような対応を行った後に空き家を相続することとなった場合、いくつかの注意点があります。それぞれ確認しておきましょう。

少子高齢化の影響で空き家が増加、社会問題になったことから2014年国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。

法律により保安上危険となる恐れある状態又は著しく衛生上有害となる可能性のある空き家を「特定空家」とし、自治体から助言・指導の後猶予期限を付けて、空き家を除却できる事になりました。

1999年に被相続人が亡くなった川口市の事例では、被相続人は不動産を所有していましたが、法定相続人がいない状態で空き家として放置されていました。結果、土地に定着した立木の枝が近隣の道路にはみ出し、地域住民の生活環境に影響を及ぼしている状態だったため、2016年埼玉県川口市に「特定空家」に認定されています。

川口市はさいたま家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申し立てを行い、法的措置を取る事になりました。空き家を放置しておくことで「特定空家」に認定されると、行政指導や勧告を受けることとなる可能性があるため、注意が必要です。

相続財産管理人の選任の申し立てを行う際、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手代、官報公告料4230円の他に「予納金」を支払う可能性があります。

予納金とは相続財産管理人が相続財産を管理するために必要な費用に不足が出る可能性がある場合に、申立人が支払う代金です。

基本的に相続財産管理人への報酬は相続財産で支払われますので、家や土地の価額が低いケースでは予納金を支払う可能性が高くなります。

グランメゾン浅草合羽橋/事故

竣 工 2022年5月
最寄駅 浅草駅徒歩6分
総戸数 30戸

住 所 東京都台東区西浅草2-20-5
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
グランメゾンアサクサカッパバシ
Grande Maison 浅草合羽橋

■近隣周辺施設情報
ミニストップ西浅草2丁目店まで約350m
セブンイレブン台東松が谷1丁目店まで約550m
まいばすけっと西浅草2丁目店まで約170m
三平ストア浅草店まで約400m
台東松が谷郵便局まで約350m
朝日信用金庫合羽橋支店まで約300m
渡辺医院まで約110m
関戸クリニックまで約260m
東本願寺まで約350m
台東区立松葉公園まで約240m
浅草花やしきまで約800m

物件名 グランメゾン浅草合羽橋
所在地 東京都台東区浅草2-20-5
最寄駅 つくばエクスプレス「浅草駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 30戸 築年月 2022年5月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施 工   髙松建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~1LDK(34.26㎡~40.13㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資会社とは、不動産投資を始めるために必要な投資物件の購入手続きをサポートしてくれる会社です。不動産投資会社は、不動産投資を始める上で個人投資家のパートナーとなり得るため、まずは不動産投資会社の役割を把握しておきましょう。

不動産投資会社も不動産業者の1つであり、物件を販売する業務を行なっています。ただし、不動産投資会社によって物件販売後のサービスを手厚く行う会社や、物件販売に特化して様々なタイプの物件紹介に努めている会社など、対応内容や役割は各社によって微妙な差が見られます。

不動産投資会社は、投資家に対して投資物件の紹介、収支計画の作成やシミュレーションを行なうなどの役割を担っています。また、投資物件の購入に関する一連の手続きもサポートしています。

不動産投資では収益の見込める物件を見極めることが大切です。しかし、膨大な不動産情報の中から自力で収益性の高い物件を探すためには、不動産を見極めるスキルや、常に不動産情報をチェックする時間や労力が必要となります。

不動産投資会社には、これらの不動産情報を精査し、投資対象となる物件を投資家の代わりに提案・紹介するという役割があると言えるでしょう。

また、レインズという不動産ネットワークシステムは宅建業者でしかアクセスできないため、不動産投資会社は個人の投資家が取得することが出来ない情報を持っている側面もあります。

不動産投資では長期的に収益を生み出すために収支計画書を作成することが重要です。収支計画書とは、投資物件から長期的に収益を生み出すための収入と支出に関する計画についてまとめた書類です。

不動産投資を始める前には、この収支計画書をもとにシミュレーションを行うことになりますが、不動産投資の知識に乏しい方が投資物件で長期的に収益を生み出すための収入と支出を予測し、シミュレーションするのはやや難易度が高いと言えます。

不動産投資会社では投資家に代わって、収支計画書の作成およびそのシミュレーションを行ってくれるため、投資家は最終的な数値を比較することが可能となります。

ただし、不動産投資会社が提示するシミュレーションは将来の収益を保証するものではありません。家賃下落リスクや空室リスクなど、数値の根拠や妥当性について確認し、慎重に検討することが大切です。

投資家は不動産投資会社から投資物件の紹介を受けた後、物件の内覧、購入の申込、契約、残金決済という流れで購入手続きを行ないます。

投資物件に限らず、不動産の購入手続きには、専門的な知識を要する場面が少なくありません。また、ローンを利用して投資物件を購入する場合、金融機関の審査に通過する必要があります。

投資家が投資物件を購入した後、不動産投資会社が収益を出すための物件管理業務を代行してくれるケースがあります。具体的には、入居者募集、家賃の受領および回収、ローンの返済、投資物件の修繕やメンテナンス、入居者のクレーム対応などです。

物件に入居してくれる人がいなければ、不動産投資の主な収益源である家賃収入を得られません。そのため物件取得後の賃貸経営では入居者の募集が重要な業務の一つとなります。

不動産投資会社は、チラシ広告に載せたり、ネット媒体に掲載したりして入居者を幅広く募集してくれます。また、入居者との賃貸契約や仲介業者との媒介契約などのサポートなども投資物件管理業務の一環として行なってくれます。

投資家は、投資物件の各入居者から毎月一定金額の家賃を受領することになります。また、滞納している入居者に対しては、家賃回収の対応をしなければなりません。

このほか、ローンで投資物件を購入した場合、毎月家賃などの収益から返済していく必要があります。不動産投資会社は、投資物件管理業務としてこれらの作業を代行してくれます。

不動産投資で継続的に収益を得るためには、物件自体のメンテナンスが欠かせません。マンションやアパートなどの建物は、雨風や紫外線の影響を常に受けているため、年数が経てば外壁がひび割れしたり、塗料が剥がれたりと劣化していきます。

そのため、定期的に物件の修繕やメンテナンスをする必要があります。また、入退去、契約更新、家賃の減額などの問題で入居者と話し合いをしなければならない場合もあります。

不動産投資会社は、投資家の代わりに投資物件の修繕やメンテナンス、入居者への対応なども行なってくれます。

不動産投資会社の中には、家賃保証のサービスを提供してくれるところもあります。家賃保証とは、物件の所有者と業者が賃貸借契約を締結した上で、さらに業者が入居者に又貸しする賃貸システムのことです。

サブリースでは、投資物件の所有者と業者との間で最低限得られる家賃額を定めます。投資物件の所有者には、空き室が生じても一定金額の家賃収入が得られるというメリットがあります。

不動産投資を成功させるためには、実績が豊富だったり、親身になって相談に乗ってくれたりするような不動産投資会社を選ぶことが重要です。パートナー選びで参考となるポイントは以下の通りです。

数多くある不動産投資会社の中ですべての項目を比較し、自身にあったパートナーを選択するには大きな手間がかかってしまいます。ここではより重要性の高いポイントとなる「会社の規模の大きさ」「顧客目線の営業方針」「デメリットの説明」という3つに絞り、詳しくみて行きましょう。

資本金の額が大きい会社は、それに比例して豊富な事業資金を蓄えています。不動産投資を行なう際、パートナーである不動産投資会社の経営が傾いたり、倒産したりすると、適切なサポートが受けられなくなる可能性もあります。

不動産投資会社の事業規模は、倒産リスクを考慮する上で評価できる一つのポイントとなります。また、従業員が多ければ、それだけ取引件数の数も多くなります。豊富な取引実績を有する不動産投資会社は、不動産売買に関するノウハウが蓄積している点も強みと言えます。

不動産投資会社によってそれぞれ営業方針が異なります。顧客目線で営業するところもあれば、中には会社の利益を優先的に考えて営業しているところもあります。不動産投資会社を選択する際に重視したいのは、投資家の目線で物件やエリアを選んでくれるかどうかという点です。

例えば、顧客目線で営業している不動産投資会社の担当者は、購入者の年齢、年収、資産状況などの属性だけでなく、購入者の投資目的を総合的に見て最適だと考えられる投資物件を紹介してくれます。

一方、自社の利益を優先的に考える不動産会社の場合、投資家が不動産事業の拡大を希望していないにも関わらず、金融機関の与信ギリギリまで投資物件の購入を薦められることも少なくありません。

顧客目線が徹底したサービスを提供してくれるかどうか確かめるためには、「なぜ、不動産投資を始めようと考えたのか」「不動産投資を通してどのような結果を求めているのか」という点をしっかり不動産投資会社へ伝え、投資家の意図や意思をくみ取った対応をしてくれるかどうかを判断してみましょう。

なお、上記のような営業方針を推し量るにあたり、不動産投資会社の人材募集の条件について確認してみることも有効な手段となります。

多くの不動産投資会社において、営業担当の給与の割合の大部分は物件販売によるインセンティブとなっています。例えば、高額なインセンティブを提示し募集を行っている不動産会社の場合、販売することを優先して強引な営業を行ってしまう可能性があります。顧客目線に立った営業が行われているかどうか、複数の会社を比較しながら、様々な視点から確認してみましょう。

不動産投資は、家賃収入によって長期的に毎月一定額の継続的な収益を見込める点が特徴的です。ほかにも、金融機関の融資が活用できるうえ、老後対策やインフレ対策にもつながるなど様々なメリットがあるので、このような強みだけをアピールしてくる不動産会社も少なくありません。

しかし、不動産投資にはデメリットやリスクもあります。投資期間中に空室が生じれば、家賃収入を得られず、ローンを活用して購入している場合、返済額のほうが大きくなって赤字経営となる可能性もあります。

物件を売却する際も、買い手が見つからず値下げを迫られることもあります。不動産投資会社を選ぶ際は、不動産投資のメリットだけではなくデメリットも丁寧に説明してくれるかどうかをチェックしてみましょう。

コンシェリア白金台 TOKYO PLATINUM/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 白金台駅徒歩6分
総戸数 37戸

住 所 東京都港区白金台3-18-3
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
コンシェリアシロカネダイトウキョウプレミアム

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート自然教育園前店まで約140m
セブンイレブン白金台駅前店まで約490m
いなげや白金台店まで約210m
マルエツプチ白金台店まで約490m
プラチナドン・キホーテ白金台店まで約400m
アトレ目黒1まで約730m
目黒駅前郵便局まで約180m
舘内記念診療所まで約190m
東京大学医科学研究所附属病院まで約750m
りそな銀行目黒駅前支店まで約350m
三菱UFJ銀行目黒支店まで約550m
品川区立池田山公園まで約350m
国立科学博物館附属自然教育園まで約450m

物件名 コンシェリア白金台 TOKYO PLATINUM
所在地 東京都港区白金台3-18-3
最寄駅 東京メトロ南北線「白金台駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社瑠建築設計事務所
■施 工   株式会社松下産業
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(21.04㎡~51.03㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

孫は子供が亡くなっている際に「代襲相続」として相続することができますが、子供が生きているうちには子供が第1順位となります。

配偶者の最低限の取り分である遺留分を侵害せず、子供が亡くなっており遺産分割協議で全員が合意している時、孫が相続する事は可能です。

ただし、配偶者は常に相続人となり、相続人が配偶者と子供の場合には配偶者が1/2、子供が全員で1/2となりますので不動産の価額やその他の相続財産の状況によっては相続できない可能性があります。

基本的に遺言書がある場合には遺言書通りに相続を行う事とされていますが、遺産分割協議で全員が合意した時、遺留分を侵害しているケースなどでは遺言書の内容通りで無くても構いません。

よって相続人が遺言書の内容を必ず実行するとは限りません。心配な方は弁護士・司法書士などの第三者を遺言執行者に選任しておくことを検討しておきましょう。

生前、孫に不動産を贈与しておく方法です。贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」という2つの方法があり、暦年贈与では年間110万円までが控除対象となります。

一方、相続時精算課税を選択すると2500万円までが控除されますので、2500万円までの価額の不動産であれば贈与税を課されることなく贈与ができます。子だけではなく、孫への生前贈与にも適用可能な税制度です。

一方、孫を養子にすることで、相続人の人数が増え相続税の基礎控除額が増えますが、遺産分割のバランスが崩れ他の相続人が納得せずトラブルに発展してしまう事例があります。

特に遺留分を侵害している場合には、遺留分侵害額請求の申し立てをされる可能性があります。養子縁組は遺言書や生前贈与が出来なかった場合に、メリット・デメリットを踏まえ親族でよく話し合い検討した上で選択する方法と言えるでしょう。

孫に不動産相続を行う主なメリットは相続税の課税が一度で済むこと、デメリットはトラブルに発展する可能性があることや手続き面の負担などです。

通常の相続であれば祖父母から親、親から孫へと相続され相続税が2回課されることになりますが、祖父母から孫に相続する場合は親を通さないため相続税がかかるのは1回のみです。

ただし、相続財産の合計額が基礎控除額内である場合には、通常の相続過程であっても相続税は課されません。相続財産が控除枠内であれば、不動産を孫へ相続する税制上のメリットは薄いと言えるでしょう。

被相続人の子供が存命中で法定相続人ではない孫が相続を行う際には、たとえ遺言書で指定されていても他の相続人に不公平感を与えてしまう可能性があります。

例えば子供に兄弟がおり、兄弟のうち兄の孫にだけ相続を行うケースでは弟や弟の配偶者・子供とトラブルになってしまう事があります。事前に家族間で相続財産の分配方法について協議することが大切です。

第二のデメリットは手続き面です。不動産の相続は必要書類を集め所有権移転登記の申請を行う必要があり、手続きの手間が孫に負担となってしまう可能性があります。

ただし、子供が亡くなっており、代襲相続で孫が相続する場合には2割加算は適用されません。相続対策として孫を養子にする予定の方は、2割加算をおさえておきましょう。

一方、子供が存命である場合には通常の相続過程を経ることで、3,000万円の基礎控除を受けることが可能です。税制上どちらにメリットがあるのかはケースバイケースとなるため、相続を専門としている税理士への依頼も検討しておきましょう。

例えば、「税理士ドットコム」は、全国5,900名の税理士の中から無料で希望に沿った税理士を紹介してもらえるウェブサービスです。複数の税理士を比較することができるうえ、「費用はいくら?」「どんな税理士を選ぶべき?」といった税理士を選ぶ際の相談も可能となっています。

未成年者は基本的に遺産分割協議といった法律行為を行う事ができません。親が法定代理人として代わりに協議を行う事になります。

親・親権者が不在である場合には、他の相続人や関係者などが家庭裁判所に申し立て「未成年後見人」を選任、後見人が孫に代わり遺産分割協議に参加、財産管理などを行います。

不動産相続が孫にとって負担となる、トラブルを引き起こす可能性がある時、非課税制度を活用し贈与を行う方法があります。

例えば「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」は一定の要件を満たすことで祖父母から孫に対する贈与にも適用され、最高3,000万円までは贈与税が控除となります。

その他、教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置・結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税措置などもあります。

不動産をそのまま贈与するよりも、売却して現金化することでより利用しやすい形で資産を渡すことができるケースもあります。また、実際に売却が明確に定まっていない時でも、売却した時の不動産価格を知っておくことで、財産をどのように分配するか判断するときにも役立ちます。

高輪キューブ/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 白金高輪駅徒歩5分
総戸数 30戸

住 所 東京都港区高輪1-20-15
概 要 地上3階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
タカナワキューブ
TAKANAWA CUBE

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート高輪1丁目店まで約670m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約500m
大丸ピーコック高輪魚藍坂店まで約150m
大丸ピーコック三田伊皿子店まで約180m
白金アエルシティまで約500m
コア三田店まで約350m
リンコス高輪店まで約940m
トモズ白金高輪店まで約400m
泉岳寺まで約400m
御田小学校まで約160m
三田中学校まで約500m

物件名 高輪キューブ
所在地 東京都港区高輪1-20-15
最寄駅 都営三田線「白金高輪駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ
構造規模 地上3階 RC造
総戸数 30戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2DK(18.28㎡~49.36㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資に関わらず、不動産投資で失敗しがちなのが、勢いで物件を購入したり、不動産会社が勧めるままにはじめてしまうことです。メリットだけに着目せず、反対にあるデメリットについてもしっかり把握してから判断する必要があります。

勢いではじめてしまうとトラブルが発生した際に対応できないことがありますので、的確に準備をした上で、物件を購入するようにしましょう。

少額で始めやすく、実際の管理を管理会社へ委託できるワンルームマンション投資は簡単だという印象もありますが、その都度、オーナーとして選択を迫られることがあります。このときに誤った判断をしないためにも、適切な知識を得ることが必要です。

簡単なようでいて、奥が深いのがマンション投資です。マンションを購入する前、運用中、さらに売却までさまざまなことを学んでいくことで継続的なワンルームマンション投資が実現します。必要な知識を勉強しながら、運用していくようにしましょう。

ワンルームマンションは単身者がメインターゲットとなりますが、マンション投資はターゲットを絞った運用が必要です。ターゲットに適した立地条件で物件を探したり、人気の設備を導入することで入居者づけがしやすくなるからです。

交通アクセスや設備を重視して物件選びをすることで、資産価値の減少幅を抑制したり、空室リスクを軽減する可能性があります。また、適切なタイミングで設備や内装デザインを更新することも有効です。こうした基本的な経営手法を把握することで、長期間の運用を可能にすることができます。

ワンルームマンションは表面利回りと実質利回りに差があります。それは、物件を所有しているだけで管理費と修繕積立金、さらには税金がかかるからです。そのため、表面利回りだけで物件を購入してしまうと失敗になりやすいのです。

特に築年数の経っているマンションは、大規模修繕工事に費用がかかるため修繕積立金が高くなっているケースもあります。物件を購入する際は、表面利回りではなく実質利回りに重点をおいて比較しましょう。

ワンルームマンション投資は、所有している戸数が少ないうちは空室リスクが高いという特徴があります。空室になると家賃収入が途切れてしまい、部屋が空室になっても管理費や修繕積立金、ローン返済の支払い義務があるため、空室が長期間続くとトータルの収支がマイナスになることがあります。

ワンルームマンション投資を成功させるには、できるだけ空室期間を短くすることです。そのための対策を適切に行いましょう。

中古マンションを購入して不動産投資を行う場合、立地や間取り、築年数なども気になりますが、給湯器などの設備トラブルによって経営が不安定になることもあります。このような想定していない出費によって、利益を得られるまでに長い期間が必要になってしまうことがあります。

このほかにも「水道の蛇口でトラブルがあった」「エアコンからカビの匂いがする」など、設備に関する注意点がたくさんあります。物件を購入する際は設備の更新時期にも注意しましょう。突然の出費に耐えられるように資金を確保しておくなど、経理面での対策も必要です。

「マンション投資は表面利回りと実質利回りの差が大きいと知って、しっかりシミュレーションをしてから物件を購入することに決めました。家賃収入だけにとらわれずに、管理費や修繕積立金がどれくらいあるか、年間で必要な納税額も調べた上で納得できる物件を購入しました。空室になると管理費や修繕積立金などで赤字になることもあるため、運用を開始してからはできるだけ空室にならないような対策もとっています。」

不動産投資は、どのくらいの利回りで運用できるのか、気になるものです。しかし利回りばかりに気を取られてしまうと、物件を維持するためのランニングコストを見逃してしまうこともあります。

ワンルームマンション投資では表面利回りと実質利回りの差が大きいケースもあります。こちらの事例では、ランニングコストがどれくらいかかるのかシミュレーションの段階でできるだけ詳細に確認し、収入面だけでなく数値で投資判断ができるように準備していることが成功ポイントとなっています。

「中古マンションを購入してリノベーションをしてから賃貸物件にしようと思っていました。そこで見つけたのが築年数はそれほど浅くはありませんでしたが、設備を交換したばかりの物件です。入居者の入れ替えはあったものの、10年間運営してこの程、売却をすることができました。さすがに購入代金を上回ることはありませんでしたが、資産価値が思ったほど下がっていなかったので次の物件を購入するための自己資金も確保できました。ワンルームマンションは立地が重要と聞いていたので、駅近というセオリー通りの物件を選んだことがよかったのだと思います。」

この事例では、駅近で資産価値の下落を抑えられたことが第一のポイントです。また設備を交換したばかりのマンションだったため、初期費用が抑えられ、資金に余裕を持って運用することができています。

マンション投資では突発的な設備トラブルなどにより、シミュレーション段階で考慮していなかったコストが発生することがあります。中古マンションは新築マンションと比較して修繕リスクが高まりますが、細かな点まで確認し、どのようなリスクが想定されるのかを事前に把握していたことがポイントと言えるでしょう。

「私は何事も慎重に取り組みたいので、1件目のワンルームマンションを購入するときから不動産投資についてかなり勉強をしました。不動産投資会社が開催するセミナーや、不動産関連の書籍などで勉強している間に、できるだけ頭金を貯めようとしたのもよかったです。融資額を抑えられたことで、月々のローン返済にも困りませんでした。この1件目のワンルームマンションで利益ができたことで経営は軌道に乗り、現在は3件のワンルームマンションを運用しています。」

ワンルームマンション投資は比較的に少額から始められることから低リスクな運用方法と考える方もいますが、融資を利用する場合には数千万円規模の運用額になります。重要な投資判断を行わなければならない状況に備え、投資家が知識を蓄えておくことが重要です。

この事例では、不動産投資を始める前に知識をつけながら、自己資金を貯蓄し、投資のリスクをできるだけ低減できるように努めていたことがポイントとなっています。

不動産投資会社はマンション投資を行う上でのパートナーとなりますが、最終的な責任は投資家が自ら負うことになります。納得感を持ち投資判断を行うために、不動産投資セミナーや書籍などから基本的な知識を蓄え、慎重に進めていたことが成功の背景にあったと言えるでしょう。

JMFレジデンス学芸大学/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 学芸大学駅徒歩10分
総戸数 41戸

住 所 東京都世田谷区野沢3-9-13
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
JMFレジデンス学芸大学
JMFResidence学芸大学

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン野沢店まで約360m
ファミリーマート下馬駒沢通り店まで約410m
駒沢通り野沢東急ストアまで約260m
まいばすけっと下馬3丁目店まで約370m
サミット野沢龍雲寺店まで約670m
ツルハドラッグ柿の木坂店まで約360m
ローソン柿の木坂2丁目店まで約400m
ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約650m
トモズ野沢店まで約780m
コルモピア野沢店まで約680m

物件名 JMFレジデンス学芸大学
所在地 東京都世田谷区野沢3-9-13
最寄駅 東急東横線「学芸大学駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 41戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社福子工務店一級建築士事務所
■施 工   株式会社福子工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK(25.14㎡~27.33㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産売却で生じやすい悩みを分かりやすくするために、まずは、不動産売却の流れを簡単にみていきましょう。不動産売却の流れの中で、どのような悩みや問題が生じることが多いのかについて、説明していきます。

不動産売却の流れとしては、まずは、売却前の準備として、売却不動産に関係する瑕疵やその問題の解決・改善をおこないます。

その後、売却を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を締結します。売却活動を始める前に、価格査定をおこない売出し価格や最終的な売却希望価格を決めて、売却戦略を練ってみましょう。

媒介契約を結んだ不動産会社は、指定流通機構に登録し、ポータルサイトに掲載するなどして買い手を探します。

買い手が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約締結後、1カ月程度経過して引渡し、決済となります。不動産売却によって利益があった場合、翌年2月16日から3月15日までの間に所得税の確定申告をおこないます。

売却前の準備段階では、売却不動産の権利関係の問題が生じることがあります。相続不動産である場合、売却するには、被相続人から相続人に所有権を移転させることが必要になります。売却前に、少なくとも相続人間での遺産分割を完了させ、売却の合意を得ることが必要でしょう。

また、戸建などの土地付き不動産を売却する場合、できれば、売却前に土地の境界トラブルを解決しておきたいといえます。相続不動産では、売却前に土地を分筆してから売却したいというケースもあります。

売却活動を依頼する不動産会社を選定する際、同時にそれらの不動産会社に価格査定を依頼して売却戦略を練りますが、査定価格について判断に迷うこともあります。

売却活動は、通常不動産会社に依頼しますが、値下げや広告方法、見込み客へのアプローチなどの具体的な売却戦略について悩みが生じることもあります。買い手候補者が現れた場合には、条件交渉などの問題も発生する可能性があります。

土地付き不動産の売買契約では、契約締結の際、買主側が土地の境界確定と測量図の作成を条件に挙げてくる場合があります。境界トラブルが解決済であったとしても、境界標の設置が条件になるケースもあるでしょう。

また、売買契約締結後、残金の支払いがなかったり、契約不適合責任に基づく修繕や代金減額を求められたりするなどのトラブルが生じる場合もあります。

引渡し、決済の段階では、登記手続きをおこなう必要があります。売主側で発生する登記手続きは、売却不動産にローンの抵当が付いている場合の抵当権抹消登記、登記住所が現住所と異なっている場合の住所変更登記などがあります。

売却益が生じた場合、譲渡所得税および住民税の確定申告と納付をおこなう必要があります。譲渡所得の計算、申告方法が分からないといった悩みが生じる可能性があります。

譲渡所得税では、特別控除などの優遇措置の適用を受けられる可能性もあり、税額の適正な軽減を図るための相談も検討したいところです。

不動産売却で生じうる悩みや問題は適切な相談先に相談することで、効率的に解決や改善への方途を見出すことにつながります。以下で、前述した各段階の悩みを相談先ごとに分けてみていきましょう。

弁護士は、法律関係のあらゆるトラブルに対応することが可能です。売却する不動産の権利関係を整理したり、被相続人の不動産で遺産分割をおこなう必要があるケースで問題が生じた場合、弁護士に相談することを検討してみましょう。

また、売買契約に関連して買主とトラブルが生じたときも民法上の知識が必要になることがあります。トラブルになる可能性がある場合には、弁護士に相談することを検討してみましょう。

土地付き不動産で、土地の境界トラブルや測量に関して悩み事がある場合、土地家屋調査士に依頼することを検討してみましょう。土地家屋調査士であれば、隣地との境界確定に関する交渉から、境界標の設置、測量、それらの結果を踏まえた登記手続きなどの対応が可能です。

なお、測量のみを依頼するのであれば、測量の技術者である測量士に依頼してもよいでしょう。

売却戦略を立てる際、不動産会社に公正中立な手続きで価格査定をしてほしいことがあります。しかし、不動産会社によっては仲介手数料を獲得するためにあえて相場よりも高い金額を提示してくるケースがあります。

不動産会社へ査定を依頼する際はこのような悪質な業者への依頼を避けつつ、複数社へ査定を依頼し、査定価格と査定額の根拠についても合わせて確認することが重要となります。

ルフォンプログレ千代田御茶ノ水/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 御茶ノ水駅徒歩6分
総戸数 39戸

住 所 東京都千代田区神田猿楽町2-13-6
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルフォンプログレチヨダオチャノミズ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン神田神保町1丁目店まで約240m
マルエツプチ神田神保町2丁目店まで約350m
まいばすけっと神田神保町まで約400m
マツモトキヨシ神保町店まで約350m
三井住友銀行神保町支店まで約500m
三菱UFJ銀行神保町支店まで約550m
ゆうちょ銀行明治大学駿河台校舎内出張所まで約550m
西神田郵便局まで約190m
東京歯科大学水道橋病院まで約400m
三楽病院まで約450m
神田女学園中学校高等学校まで約40m
千代田区立錦華公園まで約270m
東京ドームシティまで約600m

物件名 ルフォンプログレ千代田御茶ノ水
所在地 東京都千代田区神田猿楽町2-13-6
最寄駅 JR中央・総武線「御茶ノ水駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 39戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社ジャイロアーキテクツ
■施 工   株式会社佐藤秀
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.12㎡~40.87㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート・マンション経営が、会社で禁止されている副業に該当する可能性はどれぐらいあるのでしょうか。また、アパート・マンション経営はそもそも副業という位置づけになるのでしょうか。

厚生労働省が平成30年1月に公表した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」によると、原則として、副業・兼業を認めるべきであるものの、例外的に、次のような場合には副業・兼業を制限することもできるとしています。

会社員の場合、アパート・マンション経営が副業にあたるとされた場合であっても、このような例外的に副業・兼業が制限されるケースに該当しない限り、問題は生じないといえます。自社の就業規則では、副業・兼業制限規程がどのように定められているか、確認してみましょう。

公務員は、国民に奉仕する立場にあり職務専念義務があることから、営利企業との兼業や自ら営利企業を営むことを法律によって禁止されています。

兼業が厳しく禁止されている公務員ですが、例外的に、その営利企業との間に特別な利害関係がなく、職務の遂行に支障がない範囲内であれば、副業をおこなうことも認められています。

公務員の兼業禁止基準は、民間の会社員よりも厳しいといえるため、公務員の基準で許容範囲であれば民間であっても許容範囲である可能性が高いでしょう。

国家公務員が例外的におこなうことのできる副業の範囲については、人事院規則14―8の運用についてにおいて定められており、その具体的な運用についても通達が発せられています。

国家公務員の兼業禁止を定める通達によると、禁止される兼業に該当しない不動産賃貸業の基準は、主に次のような条件を満たすケースになります。

国家公務員の禁止される兼業基準に該当するものとして、家屋・建物であれば5棟10室以上、土地であれば10件以上という条件があります。

駐車場の場合は、建物内もしくは機械式のもの、あるいは10台以上という条件になります。また、太陽光発電投資の場合、太陽光発電設備の出力10キロワット以上が条件になっています。

4棟9室以下の規模のアパートあるいはマンション経営、9台以下の駐車場経営、10キロワット未満の太陽光発電投資であれば、国家公務員であっても兼業・副業とみなされません。

国家公務員の禁止される兼業・副業基準では、賃貸料収入の額も年500万円以上という条件を示しています。500万円という基準は、家賃のみならず、駐車場の賃貸料などのすべての不動産収入の金額を合計した金額で判断します。

国家公務員の禁止される兼業・副業基準に反しない場合として、「入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職務の遂行に支障が生じないこと」が条件とされています。

いわゆる自主管理をしていると、この条件を満たさないことになり、兼業・副業基準に抵触する可能性が高いといえます。

国家公務員は、禁止される兼業基準に該当するアパート・マンション経営はできないのが原則です。

しかし、法令では、職務との間に特別の利害関係がなく、職務の遂行に支障がない場合は、兼業の許可の申請を許可することができることも定められています。

国家公務員の場合、自営兼業承認申請書という許可申請様式があり、これに賃貸する不動産の数、所在地、予定賃貸料などを記載して申請することになっています。申請して許可を受けることができれば、禁止されている基準以上の規模のアパート・マンション経営も、おこなうことができる可能性はあります。

公務員でない会社員の人は、公務員の兼業・副業禁止基準ほど厳しく制限されないと考えられますが、アパート・マンション経営が副業に該当しそうであると判明した段階で、上司に許可申請の相談をすることを検討してみましょう。

会社員の場合、アパート・マンション経営が「副業・兼業の促進に関するガイドライン」に抵触するようなものでない限り、会社から禁止される副業に当たる可能性は低いといえます。

アパート・マンション経営が副業に当たるのか、という判断基準として、公務員の兼業禁止基準を参考にすることができます。4棟9室以下、賃貸料収入500万円未満の規模であれば、副業に該当しない可能性が高いでしょう。これらの規模を超えて、なおかつ自主管理をしている場合は、副業に該当する可能性が高くなります。

副業に該当しそうな場合は、会社の就業規則を確認し、上司にアパート・マンション経営をおこなうことの許可を求めることを検討してみましょう。

ジェノヴィア秋葉原スカイガーデン/事故

竣 工 2018年11月
最寄駅 新御徒町駅徒歩5分
総戸数 30戸

住 所 東京都台東区台東3-4-10
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/家具付き

■物件名フリガナ
ジェノヴィアアキハバラスカイガーデン
GENOVIA秋葉原skygarden

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート台東鳥越店まで約300m
セブンイレブン台東1丁目店まで約350m
まいばすけっと 新御徒町駅南店まで約180m
ココスナカムラ鳥越店まで約350m
ライフ新御徒町店まで約650m
三井記念病院まで約550m
浅草橋郵便局まで約550m
台東区立竹町公園まで約190m
台東区立平成小学校まで約270m
御徒町台東中学校まで約550m
東京都立忍岡高等学校まで約650m

物件名 ジェノヴィア秋葉原スカイガーデン
所在地 東京都台東区台東3-4-10
最寄駅 都営大江戸線「新御徒町駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 30戸 築年月 2018年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社ジーシーエムコーポレーション 一級建築士事務所
■施 工   中野建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.44㎡~50.88㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ライブカーサ日本橋浜町/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 浜町駅徒歩4分
総戸数 15戸

住 所 東京都中央区日本橋浜町3-33-1
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■【→ キャッシュバック / 5大キャンペーン
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ライブカーサニホンバシハマチョウ
Live Casa 日本橋浜町

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート日本橋浜町Fタワー店まで約180m
セブン-イレブン日本橋浜町店まで約400m
成城石井日本橋浜町店まで約190m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約200m
まいばすけっと水天宮店まで約400m
みずほ銀行日本橋浜町Fタワー出張所まで約150m
日本橋清洲クリニックまで約150m
トルナーレ内科外科まで約280m
中央浜町一郵便局まで約550m
久松警察署浜町交番まで約260m
中央区立浜町公園まで約350m
明治座まで約500m
中央区立総合スポーツセンターまで約400m

物件名 ライブカーサ日本橋浜町
所在地 東京都中央区日本橋浜町3-33-1
最寄駅 都営新宿線「浜町駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 15戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   株式会社フー設計
■施 工   古里建設工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.04㎡~52.63㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション査定とは、マンションの状態を確認してもらい、不動産市場ではどれくらいの売却価格なのか調べてもらうことです。査定額を元に市場で売り出す価格を決めるので、価格を設定する上でも、売却を依頼する不動産会社を選ぶ上でも、査定は重要なポイントとなります。

マンション査定を不動産会社へ依頼すると無料で行ってくれます。査定方法には大きく分けて2つの方法があるので、違いを下記で確認してみましょう。

マンションのあるエリアの過去の取引事例や築年数、間取り、交通アクセスなどから査定価格を出す方法です。マンションの情報だけで価格をつけるため、机上査定ともいわれます。

マンションを訪れて、実際の状態などを確認して査定価格を出す方法です。日差しや眺望、室内の状態、共用部分の状態、周辺環境などが分かるため、机上査定で算出した査定額を補正する査定方法となります。

訪問査定は不動産会社の担当者が自宅に来るため、手間がかかってしまう点がデメリットですが、後にマンションの欠陥が見つかってしまうようなトラブルを避けることができるメリットがあります、机上査定だけではなく、訪問査定を受けてから売却活動を行ってくれる不動産会社を探すことも検討してみましょう。

無料査定を受けるには不動産会社に依頼しますが、どのような流れになるのか、不動産会社を選ぶところから不動産市場で販売が開始されるまでの全体像を紹介します。

マンション査定を依頼するポイントは複数の不動産会社へ査定を依頼することです。1社だけでは、査定価格や査定の根拠が本当に適切なものであるのかの判断が難しくなるため、複数社へ査定を依頼しそれぞれを比較するようにしましょう。

また、複数の不動産会社に査定価格を提出してもらうと、販売価格の相場がより把握しやすくなり市場で売り出す際の価格や実際の売買価格を判断しやすくなります。

複数の不動産会社に査定を依頼するのに役立つのが、物件情報を一度登録するだけで提携会社へ査定依頼がかけられる不動産一括査定サイトです。下記の表に、悪徳業者の排除を積極的に行う国内大手5社の不動産一括査定サイトをまとめましたので、参考にしてください。

資料の他に、固定資産税の評価証明書や、登記簿謄本などがあれば合わせて準備しておきましょう。なお、最低でも所在地情報と間取りの情報があれば、すべて揃えていなくともおおよその査定は可能となります。

査定を行う不動産会社によって必要な書類が異なることがありますので、訪問査定を依頼する際に確認しておきましょう。

訪問査定の当日になったら、不動産会社の担当者が訪れて査定を行います。築年数などマンションに関する情報はすでに伝えていますので、訪問査定では下記のような部分をチェックして状態を確認します。

資料などでは分からない、意見や感想を伝えることが大切です。価格には反映されないこともありますが、買主を見つける際に役立つこともあるため、

最後にマンションの無料査定を受ける際に注意してほしいポイントをまとめました。ぜひ参考にしてください。

不動産会社へ簡易査定・訪問査定を依頼するのは原則無料となりますが、無料だからと言って多くの不動産会社に査定依頼をすると、売主として対応しきれなくなることもあります。

一方、少なすぎると、査定価格にばらつきが出た場合に比較することが難しくなります。そのため簡易査定の段階では5~6社程度、訪問査定では3~4社程度を目安に検討してみましょう。

不動産会社の担当者に室内の様子を見てもらうため、清掃および整理整頓はいつもより丁寧にしておきましょう。部屋がごちゃごちゃしていると、実際よりも狭く感じることもあります。

特にマンションの場合は、1面採光や2面採光が多く、日差しは限定されています。差し込む光によって部屋の中の印象が変わりますので、窓際に荷物を置かないようにしたり、窓を拭いたりするのもいいでしょう。荷物を整理しきれない場合は、レンタルボックスなどを借りて、訪問査定の日に合わせて運び出しておくといったことも検討してみましょう。

マンションの査定に訪れた不動産会社の担当者は、玄関周りやロビー、エレベーターといった共用部分も印象に残ります。一戸建ての場合と違って、これらの共用部分は自分で整理や清掃ができません。管理組合に掛け合って、掃除をしてもらうなども検討してください。

訪問査定を受ける際は、1日で複数社に来てもらうこともあります。その場合、不動産会社同士が顔を合わせることのないように気をつけましょう。不動産業界では、複数社に査定を受けるのは通例になっています。しかし、時間がないからといって同時に査定をしてもらうといったことは、できる限り避けましょう。

不動産会社が無料で査定を行うのは、売却時の仲介手数料が主な収益となります。営業マンが顔を合わせてしまうと、売却依頼を自社で請け負うために他社の査定価格を考慮した価格を提示する可能性があるためです。

マンション査定の目的は他社の提示価格を考慮した金額を知るためではなく、市場に沿った相場を調査することにありますので、できるだけ査定担当者が顔を合わせることのないのようなスケジュールを組んでみましょう。

リビオメゾン東日本橋/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 東日本橋駅徒歩3分
総戸数 24戸

住 所 東京都中央区東日本橋2-18-2
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東日本橋2丁目店まで約180m
デイリーヤマザキ清杉通り店まで約200m
ローソン東日本橋2丁目店まで約290m
まいばすけっと東日本橋1丁目店まで約450m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約600m
日本橋中央医院まで約280m
両国郵便局まで約350m
中央浜町一郵便局まで約500m
城北信用金庫日本橋支店まで約550m
キッズルームひかり東日本橋園まで約400m
中央区立日本橋中学校まで約190m
開智日本橋学園中学・高等学校まで約500m
中央区立千代田公園まで約250m

物件名 リビオメゾン東日本橋
所在地 東京都中央区東日本橋2-18-2
最寄駅 都営浅草線「東日本橋駅」徒歩3分
物件特徴 ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社瑠建築設計事務所
■施 工   新三平建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1Dk~1LDK(29.70㎡~40.71㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを売買する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらう方法が代表的です。売買契約が成立すると不動産会社に成功報酬を支払いますが、それが仲介手数料です。

この上限額よりも低く設定している不動産会社もあり、場合によっては減額交渉することも可能です。ただし、不動産会社は売却活動にあたって広告費や人件費、契約書作成のための物件調査費など、様々な経費が発生します。特別な理由がない限り、上限額で請求されるのが通常となります。

マンションを売買した際は所有権が移転するため、登記簿に所有権移転登記をすることになります。その際に必要なのが登記費用です。登記費用は分けて計算することもありますが、主に下記の2つで構成されています。

売主・買主のどちらが負担しても良いですが、取引慣例上、売却によって所有権移転登記を行う場合、その費用は買主側が負担するケースが多くなっています。

売主が登記費用を支払うのは、マンションの売買代金でローンを完済し、設定されている抵当権を抹消する必要があるケースです。その際に負担する登録免許税は、不動産1物件につき1,000円となっています。マンションを売却する前にローンの返済が完了しており、抵当権も抹消していれば必要ありません。

なお、司法書士に代行してもらった場合は、報酬が発生します。金額は事務所によって異なりますが、相場は10,000円~20,000円、平均では15,000前後は目安です。

不動産売買契約書は課税文書と呼ばれ、税金を納めることで法的にも正式な文書となります。その際、契約代金に合わせた収入印紙を貼付することで税金を納めることになります。

課税文書は全部で20種類あり、不動産売買契約書は第1号文書にあたります。第1号文書に貼付する収入印紙の額は下記の通りになっています。

契約書は、売主用と買主用の2通を作成しますので、売主と買主で印紙代を折半することが通例になっています。

マンションを売却した際に売却益があった場合、税金が課せられます。それが譲渡所得税です。譲渡所得は、マンションの売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。下記が計算式になります。

取得費とは、マンションを購入したときにかかった費用で、購入時にかかった税金や仲介手数料なども含まれます。

また注意点として、譲渡所得税は不動産を持っている期間によって税率が変わることを覚えておきましょう。所有していた期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得となり、税率は下記のようになります。

2037年までは、各年分の基準所得税額の2.1%を復興特別所得税として、所得税と併せて申告および納付することになっています。

住宅ローンの残高がある場合は、マンションの売買代金で精算することになります。各金融機関では繰り上げ返済に関して決まりを設けており、事務手数料が発生することになります。例としてりそな銀行の全額繰上返済手数料を見てみましょう。

前の項目では、マンションを売却する際に必要なお金について解説しましたが、この項目では反対に戻ってくるお金について解説します。

固定資産税と都市計画税は、不動産の所有者に対してかかる税金です。毎年1月1日を基準として、4~6月ごろに届いた納付書で所有者が納税をします。

マンションを売却すると所有権は移転しますので、引き渡し日以降は買主が負担することになります。ただし通常は、売主が一年分を納税し、引き渡し日以降の税金を買主が売主に支払う形をとります。

契約時の取り決めになりますので、不動産会社を介して買主と調整するのが通例です。

マンションに火災保険や地震保険をかけている場合、マンションを売却すると保険を解約することになります。その際、複数年一括払い型などタイプにもよりますが、支払い済みの保険料が戻ってくることになります。

通常は、日割り計算をしますが、1年間補償の掛け捨て型などは保険料が戻ってこないこともあります。契約書などを確認しておくか、保険会社に電話などをして確認しておきましょう。

住宅ローンを組む際に、連帯保証人を立てる代わりに住宅ローンの返済を保証するという意味で支払うのが住宅ローン保証料です。申し込み時に借り入れ期間分の保証料をすべて支払う一括方式と、毎月返済するローン返済額に上乗せして保証料を支払う外枠方式があります。

マンションを売却した際に住宅ローン保証料が戻ってくるのは、一括方式で支払っているケースです。マンションを売却すると、住宅ローンが残っている場合は完済することになります。そのため、住宅ローンを保証する必要はなくなり、一括で払っていた保証料が戻ってくるのです。

ただし、保証料の返戻手続きを行う場合は手数料が必要になります。各金融機関によって異なるので確認しておいてください。前述したりそな銀行では、11,000円となっています。

マンションを売却した際にかかる費用、戻ってくる費用の概要が分かったところで、簡単な例を用いてシミュレーションをしてみましょう。一例として下記のマンションを想定して行います。

売却が決まる前に手元に残る資金を知りたい場合は、相場価格を調べることである程度は推測できます。マンションの相場価格を知るには、不動産ポータルサイトの検索や不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」を活用するといいでしょう。

詳細に物件価格を調査したい時には、不動産会社へ無料査定を依頼すると良いでしょう。不動産会社によって、査定方法や想定する購入希望者の属性が異なるため複数社に査定を依頼し、それぞれの査定価格や査定の根拠をヒアリングすることで売却価格を予想することができます。

ニューシティアパートメンツ千駄ヶ谷2/事故

竣 工 2005年3月
最寄駅 北参道駅徒歩1分
総戸数 52戸

住 所 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-7-1
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ニューシティアパートメンツセンダガヤツー

■近隣周辺施設情報
マルマンストア南新宿店まで約700m
NEWoManまで1330m
渋谷ヒカリエまで約2600m
まいばすけっと代々木2丁目店まで900m
代々木VILLAGEbykurkkuまで約570m
ココカラファインJR代々木駅前店まで約480m
ローソン北参道駅前店まで約230m
ローソン国立能楽堂前店まで約260m
サブウェイ北参道駅前店まで約200m
代々木焼き鳥鳥ゴローまで約200m
つるまる饂飩千駄ヶ谷店まで約170m
ファミリーマート北参道駅前店まで約210m
オーケーディスカウントスーパーマーケット千駄ヶ谷店まで約350m

物件名 ニューシティアパートメンツ千駄ヶ谷2
所在地 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-7-13
最寄駅 東京メトロ副都心線「北参道駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上15階 SRC造
総戸数 52戸 築年月 2005年3月

■駐車場   有/月額33,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
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■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1R~2LDK(26.52㎡~71.95㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。