竣　工　2012年2月
最寄駅　新富町駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都中央区銀座1-24-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■1002号室対象／フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
リエゾンギンザイッチョウメ

■近隣周辺施設情報
SHIPSKIDS銀座店まで約110m
松屋銀座まで約110m
明治屋京橋ストアーまで約730m
まいばすけっと新富町駅前店まで約480m
miniピアゴ入船3丁目店まで約510m
ローソン銀座一丁目昭和通店まで約130m
セブンイレブン銀座1丁目店まで約180m
ザ・ダイソー築地店まで約540m
くすりの福太郎 銀座1丁目店まで約230m
東急ハンズ銀座店まで約740m
築地警察署まで約330m
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約630m
トモズ銀座三丁目店まで約290m
H&M TOKYO STATIONまで約1120m
中央区役所まで約220m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.37㎡～41.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アジア開発銀行によれば、カンボジアの2018年国内総生産成長率は7.0％、2019年も同率を維持するなど強い経済成長が予測されています。平均年齢は24.4歳と若く、若い労働力は2070年まで増加する見込みです。

東南アジア全体の経済成長が減速する中、カンボジアは外国人観光客の増加と外国直接投資を背景に、今後も強い成長を続けると見られています。

カンボジアは株式市場がさほど機能していないため、現地の投資家は不動産市場に投資をしています。これがカンボジアの不動産相場を支える主要因となっています。

カンボジアでのコンドミニアム供給量は増加傾向にあり、2017年時点での国内合計は前年比107％となる8,600ユニットです。特に中国人による占有率の増加が顕著です。

また現地紙ブノンペンポストは、2018年に完成する13,000ユニットのコンドミニアムが新たな投資需要を誘発し、賃貸需要も拡大させると見ています。

首都プノンペンでもコンドミニアムの建設ブームに沸き、多くは中国人の投資家をターゲットにしています。以前は企業インフラに向いていたチャイナマネーが、不動産市場に流入したのが主な理由です。不動産バブル崩壊が懸念される中国では、富裕層や投資家を中心に現金を保有することに危機感を持ち、カンボジアなど東南アジアの高級コンドミニアムの購入に急いでいます。

このような状況の中、シンガポールの不動産管理グループLHNグループがプノンペンに12月完成するアパートメントを108戸、1250万ドルで購入しました。クメールタイムズ紙によれば、物件はスプリングCJWデベロップメント社からの買収であり、カンボジア市場への参入における第一歩であるとしています。シンガポールの大手不動産会社進出は、カンボジア不動産相場の期待感の高さをあらわしていると言えます。

カンボジアのコンドミニアムの歴史は浅く、建設が増えたのは2015年以降です。プノンペン以外でコンドミニアムの需要が多いのは、駐在員の多いで、㎡単価の平均は2,000米ドルとなります。
このほか外国人観光客に人気でコンドミニアムの建設が増えているも㎡単価が1,000ドルと安いこともあって注目されています。

一方で注目が集めているのがプノンペンでの物件です。プノンペンの人口は2000年の114万9000人から2010年には151万人に増加し、2020年には197万9000人になると予測されています。

賃貸需要に関しては世界中の駐在員が集まることで家賃設定も割高となるなど、高い水準を維持しています。プノンペンの物件はキャピタルゲイン、インカムゲインともに期待できます。

2016年第3四半期のプノンペンにおけるコンドミニアム価格は前年比7.44％上昇、㎡単位の価格は平均3,190米ドルとなっています（Global Property Guideより）。人気リゾート地であるシアヌークビルのコンドミニアムには投資マネーの流入が続き、外国人の購入が増加しています。

カンボジアのコンドミニアム開発を行うデベロッパーは、現地の大手企業の他に台湾や中国、シンガポールの大手企業がありますが、日系企業では不動産開発を手掛ける株式会社クリード及び株式会社シティインデックスが共同でプノンペン初となる総戸数900戸、14階建て高級コンドミニアムの1号・2号棟を完成させました。

このほか株式会社ウラタが大型ショッピングモールを併設する複合コンドミニアム開発（2021年6月グランドオープン予定）などを手掛けています。

外国人が購入できるのはコンドミニアムの2階以上部分のみとなり、1階や地下部分は購入できません。また「外国人所有者の割合が建物全体の70％まで」とされているため、検討時に物件の外国人保有率を販売会社に尋ねておく必要があります。

現地でコンドミニアム購入のための住宅ローンを組むことは可能ですが、カンボジア最大の商業銀行であるアクレダ銀行の住宅ローンの金利は年率18％と高いことで有名です。その点、日本政策金融公庫は、事業目的のカンボジア不動産購入における金利が固定で2.5％と、利用しやすいのがメリットです。

なお、支払い条件を返済中に変更する場合（例えば利払いの方法や返済期間）、残金に対して3％の罰金が課せられるため注意が必要です。

一般的に政府系金融機関や現地銀行での融資審査は厳しくなりますが、中には住宅開発業者が住宅ローンを供与するケースがあります。融資審査も銀行などと比べると甘く、頭金も不要で最長30年の分割支払いが可能です。利用する際は自身の支払い能力をきちんと見極めることが大切です。

キャピタルゲイン狙いでプレビルドのコンドミニアムを購入する場合、建設計画が途中で頓挫するリスクに注意しなければなりません。カンボジアのコンドミニアムも販売によって得たお金を建設資金に充てているため、販売不振となれば資金ショートに陥る可能性があります。

プレビルド物件は早期に購入したほうが安く購入できますが、リスクを回避するために完売が近い物件を狙うのも一つの手段でしょう。

カンボジアでは米ドルが流通しており、コンドミニアム購入も米ドルで行えます。海外不動産の購入においては、現地通貨の為替変動にも注意が必要ですが、カンボジアの場合には、比較的安定している米ドルで購入できる利点があります。

カンボジアの不動産に対する投資マネーの流入は好調のため、これからの相場上昇も期待できるでしょう。基本的には一般的な海外不動産投資と同様に新築コンドミニアムを転売目的で購入するスタイルになります。

米ドルは利上げが続くことと経済が堅調に推移していることから、対円でも上昇しています。つまり売却時において購入時よりも米ドル高となれば、為替差益を享受できることになります。

ただし、今後の金融市場の流れによっては日本の金融政策も低金利解除に変更する可能性があり、中期的には米ドルに対して円高に振れる可能性もあります。そこでコンドミニアムの出口戦略としても短中期での転売を狙う戦略がポイントになります。

カンボジアコンドミニアムの出口戦略を立てるためには、コストの把握が重要です。カンボジアのコンドミニアムを購入する際には、資産取得税が売買価格の4％発生します。

なお、売却時のキャピタルゲイン税は個人に対しては課税されていません。不動産収入税も同様に法人にのみ課税しています。日本での確定申告では、カンボジアのコンドミニアムによる収入に対して課税されるため、申告が必要です。

カンボジア不動産投資による収益確保の方法は、転売によるキャピタルゲインです。5％を超える賃貸利回りも魅力的ですが、売却時の戦略を第一に考えたほうが良いでしょう。

例えばプノンペンの中心地で建設中のオリンピアシティは商業施設やホテル、スーパーマーケットなどを併設する複合大型施設ですが、90％近く販売した中で50％はカンボジア人が購入しています。

高級コンドミニアムの転売といえば、同じ外国人相手というイメージが強いですが、中級程度のコンドミニアムであれば現地のカンボジア人も転売相手となります。

例えばプノンペン中心部にある大型コンドミニアムですでに完成し転売に出されている部屋は、48.3㎡のStudio Room（ワンループのようなタイプ）で79,000米ドルとなります。

現地のカンボジア人にも転売できるような手頃な価格の、コンパクトな広さの部屋を購入すると、賃料を安く設定でき、さらに収益も得やすくなるため出口戦略を立てやすくなります。

竣　工　2021年3月
最寄駅　大井町駅徒歩6分
総戸数　58戸

住　所　東京都品川区東大井4-12-10
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンオオイマチ

■近隣周辺施設情報
オーケー青物横丁店まで約550m
西友大井町店まで約470m
イトーヨーカドー大井町店まで約610m
マルエツプチ鮫洲駅東口店まで約690m
セブンイレブン品川東大井5丁目店まで約520m
ローソン東大井6丁目店まで約550m
ローソン東大井5丁目店まで約370m
阪急百貨店大井食品館まで約770m
アトレ大井町まで約580m
阪急大井町ガーデンまで約660m
ヤマダ電機LABI品川大井町まで約520m
阪急大井町ガーデンまで約770m
品川区役所まで約1140m
品川郵便局まで約470m
三菱東京UFJ銀行大井支店まで約680m
ワッツ大井町駅前店まで約600m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ユニバーサルトラスト株式会社
■施　工　　　株式会社三浦組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2DK（20.01㎡～46.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアは若年層の人口比率が40％超と高いことで有名です。経済成長は若年層を中心とした労働力の多さが基盤となっており、不動産需要が見込めることでもこれからの市場拡大が期待できます。

マレーシアでは不動産価格は上昇傾向にあります。しかし100万リンギットを超える高額物件が過剰供給状態となっています。

マレーシア中央銀行によるレポートによれば、高級不動産開発の供給が低価格住宅の需要を上回っており、マレーシア政府は、高級不動産開発プロジェクトを一時的に凍結すると発表しました。

その結果、現在は100万リンギット以上の高級コンドミニアムの建設が止められており、高級物件の過剰供給が改善するまで続くとみられています（海外メディアTHE EDGE MARKETSより）。

今回のように規制と聞くとマイナスイメージを持つ方は多くなりますが、今回のマレーシア政府による措置は、不動産相場を上げることを目的に供給数を制限した不動産市場のテコ入れ政策といえます。つまりマレーシアの不動産相場は、政府を後ろ盾に今後の上昇が期待でき、逆に安く購入するチャンスと捉えることができます。

商業用地にはサービスアパート（コンドミニアムのようなもの）と呼ばれる住宅が建設されますが、1ベッドルームの間取りでも40～100㎡とかなり広いのが特徴で、共用施設としてプールやジム、テニスコートを完備している物件もあります。

コンドミニアムの購入では為替レートの相場も重要ですが、マレーシアの通貨リンギットは対円で安く推移しています。

2014年11月に1リンギット35円をつけてから下落し、2016年9月に24.6円をつけてからは徐々に上がり、2018年9月時点では27円台で推移しています。

過去の為替レートからみれば、コンドミニアム購入に有利な安い水準にあるといえるでしょう。

マレーシア政府は外資が安い物件を買い占めるのを回避するため、自国の不動産相場をある程度コントロールしています。

基本的に外国人が購入できる不動産は、100万リンギット以上の物件のみとなります。ただし州によって規制の条件は若干異なり、例えばリゾートアイランドとして人気のペナン島は最低購入価格が200万リンギットですが、同じ観光地でも北部に位置するサバ州では最低50万リンギットとなります。

なお、長期滞在ビザを保有している場合、規制は若干緩和されます。例えばマレー半島の西方にあるペナン島では「最低50万リンギット以上、最大2物件」までの購入が可能となります。ビザ保有により信用力が高まるため、住宅ローンも組みやすくなります。

マレーシアのコンドミニアムを購入してどのように利益を得るかを見ていきましょう。マレーシアでの不動産投資においては現在の経済状況と不動産市場、購入から売却に至るまでの道筋を立ててから購入計画を立てることが重要です。

海外コンドミニアムの不動産投資はおもに売却時での利益を目的とします。あるいは税金対策による利益を確保しつつ売却のタイミングを狙うかのどちらかとなるでしょう。

現在のマレーシアの不動産状況を見ると、すぐに大きなキャピタルゲインを狙うのは難しい状況といえます。Global Property Guideのデータを見ると、上昇は続いているものの前年度比での上昇率は低下しており、大手デベロッパーのプロパティ・グループも2017年第四半期での不動産価格は下落が続いていると指摘しています。

マレーシア政府はこのような状況を踏まえて不動産供給をコントロールしようとしています。経済成長が堅調に続くようであれば、いずれ需要が供給を上回ることで、再び不動産相場が上昇すると予測できます。

そこで、新築のコンドミニアムを購入して完成前に売却する戦略よりも、ある程度賃貸運用を続けて売却の時期を見計らうことになる可能性も考慮すると良いでしょう。もちろんプレビルド物件を購入すれば早期割引により安く購入できますが、外国人が購入できる100万リンギット以上の新規開発が凍結されているため、現在出ている物件以降の販売予定はない点に注意が必要です。

マレーシアのコンドミニアムは中古も購入できますが、管理状態によっては劣化が進んでいる物件もあります。キャピタルゲインが目的であれば新築物件を狙うところですが、価格はかなり高騰しており、さらに100万リンギット以上のコンドミニアム建設は一時的な凍結状態です。

単価価格は安いといえますが、マレーシアで高い利回りが期待できるのは広い間取りの物件となります。例えば首都クアラルンプールのKLCC地区における賃貸利回り平均は次のようになっています（販売価格と賃料の平均も記載しています）。

完成前の転売で利益を出すのが一般的ですが、長期間保有する場合、利回りと減価償却費の効果を考慮した売却価格の設定がポイントになります。課税所得によっては、あまりに高額な物件を購入しても税金の還付が追い付いてこないケースもあります。

築3年の1ベッドルームタイプの中古物件を55万リンギットで購入し、短期の旅行者向けに貸していましたが、2年後に売却を決意するも、購入時を下回る価格でしか売れず、キャピタルゲインを得られないことがあります。

中古物件ではさらに水漏れなどの修理費用がかさみ、収益を圧迫することも珍しくありません。

売却してキャピタルゲインを得るには、エリアごとでどのような条件の物件がいくらで取引されているのかを事前に調査することが大切です。現地不動産会社の言いなりになって相場よりも安い価格で売却しないためにも、自ら調査し、相場感を身につけましょう。

マレーシアでコンドミニアムの多くを建設しているのは、実は中国企業です。シンガポールに近い人工島では大きな開発プロジェクトが進行していますが、これも中国の不動産開発会社カントリー・ガーデン・ホールディングズが手掛けています。

中国企業が手掛ける物件は、当初、中国、インドネシア、ドバイなどの投資家をターゲットにした売却を目的としていましたが、2018年5月の政権交代によりマハティール首相が外国人の購入を禁止しました。

また、中国企業が手掛けたコンドミニアムは品質にも要注意です。コストダウンの一環として人件費の高い日本人技術者の雇用をやめたこと、生産現場を管理する者がいなくなったことが原因で、中国メーカーによる品質管理を問題視する声もあります。

もちろん全ての中国企業に当てはまるわけではありません。しかし中国の経済成長に伴って職業の選択肢が広がり、工場労働を敬遠する中国人が増加したことも品質低下の一端と見られています。

竣　工　2021年9月
最寄駅　大森町駅徒歩11分
総戸数　58戸

住　所　東京都大田区大森東2-34-7
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
メディフィスオオモリマチ

■近隣周辺施設情報
マルエツ大森町店まで約540m
ライフ大森中店まで約800m
ファミリーマート大田大森東2丁目店まで約170m
セブンイレブン大田区美原通り南店まで約280m
スギ薬局大森町店まで約550m
クリエイトエス・ディー大森町駅前店まで約900m
和敬幼稚園まで約250m
大田区立大森東小学校まで約270m
サンクス大田大森東2丁目店まで約310m
COCOS大森東店まで約310m
大森東一郵便局まで約340m
セブンイレブン大田区大森中1丁目店まで約360m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　株式会社松尾工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.86㎡～41.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

そもそもオリンピック開催が不動産市場にとってなぜプラスに働くのかを考えてみたいと思います。

オリンピックが開催される国では、道路や鉄道などの交通網が整備されたり、訪日外国人のための宿泊施設や商業施設などが用意されるなど、都市そのものが再開発されます。

再開発された都市には人が集まりますので、住む人が増えて不動産の需要が高まり、不動産価格が上がるという流れになります。

ただ、それらの再開発はオリンピックに向けて行われることになりますので、オリンピック開催前と比べると開催後は不動産などの需要も落ち込んでしまう可能性がある、ということが考えられます。

2020年以降に考えられる問題の一つはマンションの供給数と人口の関係です。不動産価格は需要が高ければ上がりますし、需要が低ければ下がります。

国土交通省が発表しているマンションのストック数推移グラフを見てみましょう。新規のマンション供給数は平成19年の20数万戸をピークにその後は10万戸前後に落ちついていますが、ストック総数は毎年増え続けています。

国土交通省・分譲マンションストック戸数＊国土交通省「分譲マンションストック戸数」から引用

供給数が増えているということは、不動産価格は下がることが予想されます。さらに人口の減少が今の日本では大きな問題になっています。総務省統計局の将来人口予想数では日本の人口は2020年以降も減り続けていくことが予想されています。

マンションのストック数が増え、人口は減少していきますので、この2つの関係だけを見ると、2020年以降、不動産価格は下がっていくことが考えられます。

しかし、不動産取引は個別取引になるので、総数では供給数が多くても、需要の大きい物件というものが存在します。そのため、ストック総数と人口の関係だけで不動産価格が下がるとは判断しにくい面もあります。あくまで参考材料にして、他の要因も見て総合的に判断することが重要です。

需要と供給の関係だけであれば2020年以降の不動産価格は下がる可能性が予想されます。需要と供給の関係以外に不動産価格に影響する材料として、2020年以降、日本では大きな問題を抱えていることが知られています。

特に2022年、2025年、2035年には不動産市場に影響のある問題が起こると想定されています。これらの3つの問題について見てみましょう。

2022年問題とは生産緑地法という制度が解除され、農地が住宅地として使用できるようになることで住宅の供給が急増することが懸念されている問題のことを言います。

生産緑地法とは1974年に公布され、1992年に改正された農地に関する制度です。この制度は、急激に進む土地不足と地価の上昇を緩和するために施行されたものです。緑地のままで農業を継続することで、所有者は税制面で優遇を受けられるようになったのです。

その期限は30年となっていて2022年で満期を迎えます。制度が解除されると所有者が負担する固定資産税の額が大きく跳ね上がるため、多くの土地が市場に出てくるのではないかと予想されています。

生産緑地法に指定されている土地は全国で約1万3,653ヘクタール、東京ドームで2,968個分になります。もともと市街化区域が指定されている土地のため、住宅を建てることは問題ない土地です。

相続税対策のためにアパートを建てる人もいるでしょうし、売りに出される土地は大手のディベロッパーがまとめて購入し、大型マンションなどが建設されることが予想されます。

人口が減り、マンションのストックが増え続けている中、さらにアパートやマンションが増えるということであれば、不動産価格が下がる材料が増えることになります。

2022年の次に2025年問題が不動産市場に影響してくると考えられています。2025年問題とはどういったものなのでしょうか。2025年問題を理解するためにまず下のグラフを見てみましょう。

2025年の日本の人口ピラミッド＊国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッド画像（2025年の画像）から引用

このグラフは国立社会保障・人口問題研究所が予測する2025年の日本の人口ピラミッドです。縦の数字が年齢、横の数字が人口です。右側が女性、左側に男性の人口が棒グラフで表してあります。

このグラフの75歳から78歳くらいまでの突出している部分が団塊の世代と言われている年代です。次に突出している51歳から54歳くらいの層が団塊ジュニア世代と言われている年代です。

2025年問題とは、団塊の世代の全ての人が後期高齢者に当たる75歳を迎えることから、介護や医療費などの社会保障費が急増することが懸念されている問題のことを指します。高齢者が多くなると、年金や社会保障費などを主に担っている若い世代の家計が圧迫されることになります。

社会的にそのような問題が懸念されている中で、不動産投資業界においても投資機会の減少が懸念されています。若い世代の家計から社会保障にかける割合が増え、投資に回す資金が減ることが考えられるからです。

2025年問題の後に2035年問題という事象が、さらに若者の家計を圧迫するのではないかと心配されています。

2035年には先ほど触れた団塊の世代が85歳になり、医療費用や介護費用の負担が本格化します。下のグラフが2035年の人口ピラミッドの予測グラフです。

2035年の日本の人口ピラミッドの予測グラフ＊国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッド画像（2035年の画像）から引用

2035年に心配されることはそのことだけではありません。さらなる懸念材料として、団塊ジュニア世代と言われる年代が65歳となり、年金受給の時期を迎えることが挙げられます。

65歳以上の人口の割合は5人に1人となり、若い世代への社会保障費の負担は2025年以上に重くのしかかってくることになります。このことから、2035年問題では2025年以上に不動産投資へ向けられる資金が減少することが予想されます。

世界的に、オリンピック開催国ではオリンピック開催後の不動産価格が下がっていることがわかっています。また日本でもオリンピック開催年の2020年以降はマンションの供給数は少なからず増加傾向にあり、人口は減少することがわかりました。いくつかの問題が重なり、不動産価格が下がる材料が多い中、上がる材料もいくつかあります。

日本全体では人口は減少傾向にありますが、東京都とその近隣では世帯数の増加が予測されるエリアがあります。下のグラフを見てみましょう。これは国立社会保障・人口問題研究所がまとめた都道府県別の一般世帯数の推移を表したグラフです。

このグラフでは2010年から2035年までの5年ごとの都道府県の人口推移を見ることができます。2010年から2035年までの世帯数の増加率と、5年ごとの増加率も試算されています。

竣　工　2021年11月
最寄駅　南砂町駅徒歩10分
総戸数　140戸

住　所　東京都江東区南砂7-16-12
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プライマルミナミスナ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東南砂3丁目公園前店まで約440m
ファミリーマート東砂7丁目店まで約540m
まいばすけっと東砂7丁目店まで約860m
江東区東砂八郵便局まで約350m
城東警察署元八幡交番まで約100m
江東区立第二砂町中学校まで約160m
ミニストップ東砂店まで約300m
ダイエー南砂町スナモ店まで約920m
順天堂東京江東高齢者医療センターまで約990m
寿康会診療所まで約160m
南砂3丁目公園まで約310m
ドイト南砂店まで約500m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社SOMプランニングオフィス一級建築士事務所
■施　工　　　大豊建設株式会社東京建築支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.20㎡～25.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資はマンション経営で得た家賃収入を給与などの課税所得と合算し、経費も計上することで、課税所得を下げることができるため、節税につながります。
このほか「物件管理費」「税金」「ローンの金利分」「減価償却費」などのさまざまな経費を計上することができます。

なかでも海外不動産投資で大きな節税効果を期待できるのが、「減価償却費」の計上です。

減価償却とは、収益を得るために購入した不動産の経年劣化による価値減少分を経費と捉え、すでに支払ったお金を一定期間収入から差し引くことをいいます。

減価償却費は他の経費と比べて大きな金額となるため、経費が家賃収入を上回れば給与所得などを大きく引き下げることになります。その結果、すでに天引きされた所得税と確定申告によって申告した税金との差額を還付金として受け取ることができます。また課税所得が下がるために、住民税も少なくできます。

つまり、不動産投資を赤字経営として申告することで税金を抑えることができ、課税所得が高い人ほどその効果も高く、多くの還付金を受け取ることになるというわけです。

不動産のうち減価償却費として計上できるのは建物部分のみである点に注意が必要です。通常、不動産の土地分は劣化しないと考えられているため償却できません。償却できるのは不動産の購入価格のうち、建物分のみとなります。

設備は法定耐用年数が15年と定められています。購入価格の設備分は15年間に分けて償却します。
躯体はその構造によって次のように法定耐用年数が決まっています。償却費期間が短いほど、1年あたりに計上できる減価償却費が大きくなるため、節税効果も高くなります。

減価償却費は、建物および付属設備と土地の割合など求めることができます。計算式には「定額法」と「定率法」の2種類がありますが、平成28年4月1日以降に取得した不動産の場合、定額法で計算する必要があります。なお、それ以前に取得した物件の場合は、付属設備のみ定率法で計算することも可能です。

中古物件でも購入価格が新築と変わらない場合、短い期間で新築物件よりも多くの減価償却費を計上できるため節税効果が高くなります。逆に購入価格があまりに安い場合、減価償却費は少なくなります。

日本と海外の住宅における資産価値の違いから、海外不動産投資では高い節税効果が期待できます。

国内の不動産は、購入金額のうち土地と建物の比率は土地のほうが高くなります。さらに築年数の経過によって建物の劣化も大きいため、建物分の価格は大きく下がり、節税効果も低くなります。

一方、海外では中古物件でも「建物の価値は落ちない」と考えられているため、建物分の比率が日本よりも高くなっています。つまり国内物件よりも海外物件のほうが経費計上できる減価償却費が大きくなるため、節税効果が高くなるわけです。

不動産の減価償却期間は、中古物件の場合、耐久年数が減少することで次第に短くなっていきます。国内不動産であれば、建物の価値そのものが低下していくため、減価償却費そのものは変わらないか、あるいは低下する傾向にあります。

ところがイギリスなど一部の海外では、築年数が古くても資産価値がさほど落ちない国があります。日本では家屋は消耗品であり、木造住宅は古くなれば建て替えを行います。しかし欧米などでは住宅は修理をしながら長く居住し、資産価値を高めて売却します。

また高温多湿の日本に比べて湿度が低い国の場合、建物の劣化も少なくなります。さらに外断熱による施工であれば、外気の変動による影響を受けにくいため、劣化はさらに抑えられます。

アメリカなども新築より中古物件のほうが不具合を手直しされることで住みやすくなり、新築時よりも高く売却できるケースがあります。ハワイの木造住宅も物件価値が落ちにくく賃貸需要も多いことから世界中の投資家から注目されています。

そのため古い物件であっても建物価格がさほど落ちず、短期間で多くの減価償却費を計上できます。課税所得が高い人ほど税金の還付が多く、高い節税効果を実感することができます。

さらに、アメリカの不動産は資産に占める建物の比率が高いという特徴もあります。木造住宅の中古となれば減価償却期間が短いため、短期間で大きな経費計上が可能となります。またアメリカの不動産需要は人口増加を背景に近年高まる一方のため、売却時にもそれほど値下げをせずに買い手を探しやすいのもメリットです。

※たとえば、日本で土地：建物の比率が7：3の物件が、アメリカでは土地：建物が3：7となるケースもあります。

また、アメリカ自体の経済成長率が、日本の成長率よりも高いという点も注目すべきポイントです。経済成長が期待できるということは、ドル高（為替差益）やインフレによる物価上昇が期待できるためです。これらのポイントをまとめると、アメリカ不動産の特徴は、以下のようになります。

竣　工　2008年4月
最寄駅　品川駅徒歩10分
総戸数　828戸

住　所　東京都港区港南4-2-7
概　要　地上43階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■4109号室対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
シティタワーシナガワ
CITY TOWER SHINAGAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　301台（機械式300台・身障者用1台）
月額26,950円～52,800円
来客用駐車場/1時間200円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1245台
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK～1LDK（52.86㎡～114.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資商品の中で代表的な株式投資と比較してみたいと思います。株式投資は配当金を得る手法もありますが、投資金が数百万円から数千万円になってきますので、今回は一般的な株の売買を比較対象にします。

不動産投資と株式投資の大きな違いとして、始める際の資金面の障壁の違いや運用方法の違いなどが考えられます。それぞれ詳細を見てみましょう。

株式投資が1,000円くらいからスタートできるのに対し、不動産投資は頭金が数百万かかることもあります。フルローンで組めた場合は頭金が不要というケースもありますが、その場合でも登記費用や司法書士の報酬、不動産取得税、固定資産税でなどで数十万から100万円くらいはかかります。

不動産取得税や固定資産税は支払うタイミングがずれるだけで、必ず発生する費用の上、数十万円くらいはかかります。株式投資と比較して不動産投資は初期費用の障壁が高いと言えます。それ故に物件選びも含めて慎重な準備が必要になってきます。

不動産投資と株式投資では、運用の仕方の違いが最も大きな違いなのではないでしょうか。次に運用の仕方の違いについて見てみましょう。

サラリーマンでも手放しで運用できるという点が不動産投資の魅力です。重要な判断はオーナーがするとしても、賃貸管理や清掃、その他の日常業務は管理会社に任せることができます。売却なども詳細を打ち合わせておけば、不動産会社が手続きをしてくれます。

それに対し株式投資は、銘柄の選択や売買などの実務を自分で行わなければいけません。状況によっては、長い時間パソコンの前に張り付いて、売買のタイミングを見なければいけないことがあるかもしれません。

不動産投資の運用は手放しでできる点で、本業が他にあるサラリーマン向きだということができます。

不動産投資の収益の得る方法には、インカムゲインとキャピタルゲインという2種類の手法があります。インカムゲインとは家賃収入でキャッシュフローを得る方法で、キャピタルゲインとは不動産を売却して収益を得る方法です。キャピタルゲインが株式投資と似た収益の確定の方法になります。

インカムゲインは賃借人がいる限り、家賃が毎月入ります。スタート時に頭金を多く入れたり、安い金利の金融機関でローンを組んだりすることで、得る金額は大きくなります。さらに、ローンの返済が終われば、家賃収入がそのまま不労所得になります。リスクヘッジがきちんとできれば他の投資と比較してとても安定した投資と言えるでしょう。

株式投資は、利益を確定する場合はいったん売買して取引を終了しなければいけません。その時いくら利益があったとしてもそこで運用は終わってしまいます。続けて利益を得るには次の株を購入しなければいけません。収益の確定の仕方が家賃収入の毎月発生する不動産投資とは大きく異なる点と言えるでしょう。

株式投資は配当で利益を得ているのではあれば長期保有も考えられますが、売買での利益を目的とした場合は長期の運用を計画的に行うのは難しいと言えます。株の価格は上下しますので、利益が出ているときに手仕舞いしてしまいたいでしょう。もちろん長期的に保有することもできますし、その結果大きな利益が出ることも考えられますが、売買するまでは利益を確定できません。

不動産投資の場合、長期投資が前提となります。家賃収入をキャッシュフローとして積み立てることができます。もちろん賃借人がつかなければその期間は赤字となります。

慎重に細かい計画を立てるために、見えない損壊や瑕疵が存在する可能性のある中古物件より新築物件を選んだほうが無難。
長期投資を前提に計画をする。そのため長期間需要がある地域や間取りを意識する。できれば人気エリアで安い物件があれば尚良い。人気エリアでない場合は周りの環境を調べ、病院や学校、施設などがあり生活する環境があれば選択する価値あり。
他の投資と比較して家賃収入があることが大きな強みとなるため、家賃収入を収入の基盤にした運用にすることが重要。そのため有名なエリアの割高物件は避けた方がより収支が安定します
収支を良くするために自己資金は余裕を持って準備すること、あるいは頭金の額に見合った物件選びが重要になります。例えば、一棟アパートの経営は家賃収入が20万円を超えることがありますが、頭金が500万円から700万円くらい必要なことが多いです。頭金を入れ資金が底をつくようなことがあれば、空室になったり、修繕をしたりする際に対応ができなくなります。
逆にフルローンが組めるからと頭金を入れなければ、毎月の収支がマイナスということもあります。自己資金は運用のバランスを考えて、余裕を持ってスタートしましょう。

不動産投資の特徴を生かすためのコツを学びました。ただ、最近は不動産投資の会社選びや物件選びで失敗したという話も多く耳にします。そういったことにならないための物件の選び方はあるのでしょうか。

良くない業者を見抜くのはなかなか難しいですが、サブリースの契約内容などを見ることで、もしからしたら万が一の時に損をするかもしれない、ということはわかります。その点を見るポイントと、他の失敗事例も見ながら騙されないための物件選びを考えてみます。
不動産投資で失敗している原因は、当初の収益計画が甘かったケースの他に、業者との契約などが問題になるケースもあります。

サブリースは問題として取り上げられることも多いのですが、数年前はアパート経営でサブリースが問題になりました。サブリースは一般管理と比較して手数料は大きくなりますが、家賃が保証される点でメリットがあります。うまく利用できればサブリース自体は悪いものではありません。

アパート経営で問題になったケースでは、もともと賃貸ニーズのない畑などがあった場所でアパートを建てて経営を営んだことが発端です。当初予定していた家賃では賃借人が付かないため、家賃を下げざるを得ません。その間、サブリースではあるものの設定家賃が低すぎるため、オーナーの資金繰りが悪化し問題になりました。

また、サブリースの契約書では管理会社の変更ができない内容になっていたため、賃貸内容を仕切り直ししたくてもできない状態にあったことも経営を圧迫した原因のひとつでした。

竣　工　2019年7月
最寄駅　恵比寿駅徒歩7分
総戸数　56戸

住　所　東京都渋谷区恵比寿南2-30-1
概　要　地上9階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ザ・パークハウスエビスミナミ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ広尾5丁目店まで約410m
MEIDI-YA STORE広尾ストアまで約860m
マルエツプチ白金台プラチナ通り店まで約700m
セブンイレブン渋谷広尾5丁目店まで約230m
セブンイレブン渋谷恵比寿1丁目東店まで約220m
ローソンストア100渋谷恵比寿2丁目店まで約200m
どらっぐぱぱす広尾店まで約490m
広尾プラザまで約610m
三田交番まで約880m
東京都立広尾病院まで約400m
広尾公園まで約570m
渋谷広尾郵便局まで約170m
三菱東京UFJ銀行広尾支店まで約600m
スターバックスコーヒー東京都立広尾病院店まで約550m

■駐車場　　　22台/月額41,800円～44,000円
■バイク置場　6台/月額1,650円～2,200円
■駐輪場　　　112台/月額220円～1,100円
―――――――
■設　計　　　西松建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　西松建設株式会社関東建築支社
■管理形式　　日勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（62.83㎡～107.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中国では土地は政府のものとされます。農村の土地や都市の郊外地区の土地は、中国政府の所有に属する場合を除けば、農民集団のものとなります。そのため住宅などの建設をする業者は土地の使用権を政府から購入しています。

海外の投資家が、中国の投資用不動産を手に入れる際も、土地の使用権を購入する形となります。例えば住宅を購入する場合、土地使用権の期限は最大70年ですが、期限が切れる1年前までに申請すれば延長できます。ただし延長の際には再び土地使用権の支払いをしなければなりません。

中国の不動産相場は、実質的にこの土地使用権の増減によって左右されるといえます。現在、不動産相場は過熱気味と言われますが、政府によって土地使用権の売却がコントロールされているため、不動産市場もある程度コントロールされている状況です。

つまり政府が市場を上手くコントロールしている間は、不動産市場が暴落するは起こりにくいと考えることができます。これも中国での不動産投資の魅力の一つといえます。

例えば外国人が投資用不動産を購入する場合、不動産会社として外商投資企業を設立する必要があります。以前はその設立申請もなかなか通りませんでしたが、中国政府が外国人投資家を積極的に受け入れる方針に転換してからは、それほど困難を伴わず作ることができるようになりました。

なお、1件目を住宅用として購入する場合、この申請は不要です。ただし2件目以降は、投資用とみなされるため、外商投資会社を作る必要があります。

他にも地域によって厳しい規制があります。例えば中国最南端に位置する海南省では、非居住者が購入できる物件は1件のみです。支払いの際には頭金として最低70％必要になるうえ、購入から5年間は転売できないといった条件も付きます。

価格上昇が続く上海や北京といった、いわゆる1級都市では、利回りは2％前後と低くなっています（Global Property Guideより）。

そのため中国での不動産投資は、家賃収入による「インカムゲイン」よりも、売却差益である「キャピタルゲイン狙い」が多くなります。物件選びでは、値上がりが期待できるエリアを探すのが重要です。

中国国家統計局が発表した2018年8月の不動産投資は、前年同期比9.2％増です。7月の伸びが13.2％だったため、伸びは鈍化しているといえます。ただ、1〜8月の不動産投資は前年同期比10.1％の増加で、中国当局による不動産投機規制策が継続するなかでも、デベロッパーの資金調達状況の改善を示す数字も出ています。

先述したように、政府が土地使用権の売却によってコントロールしているわけですが、2017年7月から過熱する不動産市場の緩和策として土地所有権の売却を増やすなか、それに対して入札が入らない地域も出てきています

政府が売却する土地使用権は、開発業者などが入札によって競り落とす仕組みになっていますが、入札自体が行われていないことから、需要の減少も伺えます。実際、8月単月の不動産販売は前年比2.4％増で、7月単月（9.9％増）と比較して伸びが鈍化しました。

ただ、不動産相場が下落すれば、政府が規制緩和などの対応によって再び相場を上昇させる可能性もあります。今後は、高騰している不動産を安く仕入れることができる好機になると考えることもできます。

現在中国には固定資産税に相当する税金はありませんが、政府は2020年の導入を目指しています。固定資産税が導入されれば不動産投資のコスト負担が増すほかに市場に影響を及ぼします。

中国では2011年に上海・重慶市で固定資産税を試験的に導入した結果、不動産価格が下落しました。

中国は土地の保有ができず、使用権を支払っているわけですが、さらに不動産税を徴収することに強く反発する動きがあります。仮に中国全土でこの不動産税が導入されるとなれば、不動産相場は1割下落するとの見方も出ています。

しかし中国政府は、土地使用権の売却による財源の確保が難しくなっていることから、この不動産税を新たな税源として確保しようとしているため、中国で不動産投資を検討する際は、この動きに注視する必要があります。

まず日本の金融機関では、海外不動産に融資する銀行などはほとんどなく、融資を受けられるとしても、国内の不動産を担保にするなど条件は厳しくなります。

次に中国の銀行で融資を受けるようとしても、外資の規制をしているために非居住者が銀行口座を開設することが難しくなっています。口座開設の条件は以下の通りです。

例えばHSBCは他のASEAN諸国での不動産投資でも利用できるうえ、中国でも利用できる銀行です。口座開設のためには10万元（2018年9月時点の日本円で163万円ほど）以上の預金があれば可能となります。必要書類の確認などはメールで行えるため、日本にいながら口座開設の準備をすることも可能です。

仮に中国で銀行口座を開設できない場合、ローンを組むことができないため現金の用意が必要になるでしょう。

資金計画を立てたあとは物件探しです。中国の物件探しには、エージェントの協力が不可欠でしょう。なかでも中国事情に詳しい不動産会社を選ぶ必要があります。

不動産エージェントは全国各地でセミナーを開催したり、現地ツアーを手配しているため、まずはこれに参加して物件情報の取集に努めましょう。特に新築マンションを購入する場合は、現地デベロッパーの情報に精通したエージェント選びが重要です。

中国の新築マンションを購入する場合、代金の支払いは売買契約をして登記が終わった直後になります。つまり建設中に売買契約をすれば、完成を待たずに決済が必要になるため、代金の支払いが済んでしまえば、その物件に関する責任は購入者に移ります。

そのため、万が一マンションの建設が中断して完成しなかった場合、物件は引き渡されず、そのまま失うというリスクを負います。そうならないためにも、物件を確実に完成させることができるデベロッパーなのかどうか、見極めるエージェントが必要になるわけです。

中国では新築マンションの購入者は日本の法務局に当たる「房地産交易中心」で登記を行います。直訳すれば不動産取引センターとなりますが、中古物件に関する情報もこの不動産取引センターに問い合わせることができます。

他に中古不動産を紹介している中国サイトに、「百姓網」「捜房網」「中原地産」といったものがあります。これらを利用することでも、中古マンションを探すことが可能です。

購入したい物件が決まった場合、中古マンションなら所有権を確認する必要があります。中国ではひとつの物件を複数の人が登記するのが当たり前となっているため、中古マンションを購入する時は、全ての登記を移転しなければ完全に所有権を得ることができません。手続きは契約締結から90日以内と決まっているため、事前にしっかりとチェックすることが不可欠です。

また、中古マンションの売買契約は、オーナーと直接行うことになります。契約後のトラブルを回避するためにも細かく確認しておきましょう。

竣　工　2002年12月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩7分
総戸数　55戸

住　所　東京都目黒区東山2-5-12
概　要　地上7階 地下1階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アパートメンツヒガシヤマ

■近隣周辺施設情報
ライフ目黒大橋店まで約430m
miniピアゴ上目黒5丁目店まで約740m
ファミリーマート目黒青葉台3丁目店まで約300m
ココカラファイン目黒大橋店まで約440m
目黒東山一郵便局まで約260m
みずほ銀行池尻大橋支店まで約640m
自衛隊中央病院まで約750m
目黒区立東山小学校まで約460m
目黒区立東山中学校まで約300m
目黒区立ひがしやま幼稚園まで約520m
目黒区立東山保育園まで約100m
目黒区立菅刈保育園まで約660m

■駐車場　　　29台（機械式26台・平置式3台）月額39,600円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（58.78㎡～121.37㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

経済成長が続くインドネシアのインフレ率（＝物価上昇率）は毎年3％を超え、2017年も3.8％を記録しました（IMF – World Economic Outlook Databasesより）。ASEAN諸国の中ではミャンマーに次ぐ高さであり、不動産投資先としての魅力はインフレに伴う値上がりにあるといっても良いでしょう。

インドネシアや東南アジアを始めとした多くの新興国では、外国人が豊富な資金力のもとで土地を買いあさり、現地住民の住む場所を奪うことがないよう、外国人による土地購入を禁止するか規制しています。

そのため、インフレ率の上昇が安易に「不動産投資の儲け」に直結するとは限らない点に注意が必要です。外国人でもインドネシア法人を設立することで、土地の共有持分所有権を伴った物件の購入は可能です。戸建てやコンドミニアム、ヴィラ（コテージタイプの宿泊施設）などを土地つきで購入することができます。

なお、外国人がインドネシアで会社を設立するためには、「最低2,500万円程度の自己資金」と「2名以上のインドネシア国籍の名義人」が必要です。

土地つき物件を購入すれば、インドネシアの経済成長とともに大きなキャピタルゲインを狙うことも可能ですが、インドネシアで不動産投資を始めるためには、次のような投資戦略を立てる必要があります

非居住者である外国人がインドネシアの不動産を購入するためには、リースホールド（Leasehold）物件を探さなければなりません。リースホールドとは借地権つきの物件であり、地主に地代を支払うことで保有が認められます。

また、2015年の政権交代の際に、土地使用権は25年から30年になり、引き続きインドネシアに居住する場合に限り、更新が25年から20年となりました。土地を保有できる期間が限定されることに変わりはないですが、使用権延長の際には借地代を支払う必要があるため、投資戦略が重要な要素といえます。

一方、賃貸需要は多く、今後のインフレ率上昇が期待できることからインカムゲインを見込めます。この場合、中古のコンドミニアムを購入するか、プレビルド物件を購入するかの2つの方法があります。

新築のコンドミニアムの場合には、首都ジャカルタでプレビルドを購入して完成前に売却する方法が考えられます。特にインドネシアはインフレ率が高いため価格上昇が期待できます。

あるいは日本人旅行者にも人気のバリ島でヴィラを購入する方法があります。借地権つき物件であるヴィラは、観光客向けの利回りが高く、売買マーケットが大きいのが特徴です。利回りが10〜20％になる物件もあるため、現金で購入して10年も保有すれば投下資金を回収できるケースもあります。

一般的にコンドミニアムの売却相手はほとんどが投資家であり、需要に限りがありますが、バリ島のヴィラの場合には、オーストラリア人や欧州人が居住用に購入するケースが多く見受けられるうえ、需要は年々増加しており、売却時のキャピタルゲインも期待できます。

また、所有権の更新時に支払う借地料を安くできるケースもあります。ジャカルタの土地はインドネシア政府が所有しているため、借地期限延長時に支払う借地料の値下げ交渉は難しいですが、バリ島の場合、土地の保有者は現地に住む個人であるため交渉する余地が残されています。

インドネシアでの不動産投資を検討する際には、その経済構造についても理解しておくと役立ちます。インドネシアは周辺国とは異なり、内需によって経済が支えられています。

1998年のアジア通貨危機以降、GDPは6％前後で安定し推移しており、輸出に頼りきらないことで、他の輸出中心の国と比べて世界経済の影響を受けにくいといった特徴があります。また外貨流入を制限しており、対外的な支払いにはルピア発行で対応しています、

個人消費の拡大に伴い、インフレが継続的に続き、不動産相場も上昇を続けているわけです。安定的な経済成長と内需拡大を背景に、インカムゲイン狙いでも不動産投資で利益を見込むことができます。

投資戦略を決めたあとは、物件を効率よく探すためのエージェント（不動産会社）を選びが大切です。

新築のコンドミニアムを購入する場合、現地ツアーを開催しているエージェントを探すのが無難な方法ですが、バリ島のヴィラのように、利回りの高い中古物件を購入する場合は経験豊富なエージェントが不可欠です。

外国人に人気のバリ島ヴィラはプロの投資家が競争相手になる場合もあります。利回りと資金回収スケジュールを綿密に計算して決める必要があるため、経験豊富なエージェントの存在が欠かせません。

「人気の高い物件はいくらで競り落とされるのか」「競り落とすタイミングはいつか」など、買い注文が殺到する高利回り物件を競り落とす上で有益なアドバイスを受けることができます。

エージェントには賃貸管理も任せることになります。海外投資物件の選定では、現地の賃貸需要に精通した不動産会社を選ぶことが大切です。

ジャカルタは5つのエリアに分かれますが、投資物件を選ぶ際、外国人が多く住んでいるエリアが有力候補に挙がります。転売や賃貸でも日本人を含めた外国人が多いほうが有利になるからです。

例えば、中央ジャカルタか南ジャカルタで探す場合、ビジネス街の「タムリン・スディルマン」は、観光名所でもある「グランドインドネシアモール」が近く人気があります。また、南部に位置する「クマン」は欧米人が多く住むエリアとして有名です。

物件探しは日本の投資会社が行う現地ツアーに参加すると良いでしょう。プレビルド物件の案内も行っているため、いくつか見てまわり気に入ったものを選ぶことができます。

プレビルド投資では、建設前の販売によって得たお金を建設費用に充てるのが一般的です。そして建設途中での売り出し価格を上昇させて、さらに多くの建設費用を集めて完成を目指します。

人気のある物件は完成前に売却することで利益を得ることができますが、人気のない物件の場合、建設途中での売り出しに対して買い手がつかなければ、建設費用を捻出できずに計画がストップします。そのためブレビルドでは物件選びは特に重要といえます。

竣　工　2004年9月
最寄駅　八丁堀駅徒歩3分
総戸数　61戸

住　所　東京都中央区八丁堀3-7-4
概　要　地上13階 SRC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークハビオキョウバシ

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約300m
中央八丁堀郵便局まで約60m
マルエツプチ八丁堀店まで約300m
miniピアゴ入船1丁目店まで約420m
まいばすけっと新川2丁目店まで約420m
サンクス八丁堀店まで約220m
ローソン八丁堀二丁目店まで約310m
どらっぐぱぱす八丁堀店まで約210m
プロント八丁堀店まで約220m
田中歯科医院まで約80m
三菱東京UFJ銀行八重洲通支店まで約330m
丸竹書店まで約440m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.35㎡～54.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ハワイで不動産投資を始める場合、まずは資金計画を立てることが大切です。日本の不動産を購入する場合は物件の購入申し込みをしてからローン申請することができますが、ハワイの場合、申し込み前にローンの仮審査が通っている必要があります。

物件を購入する際はエージェントを通して交渉することになりますが、ハワイでは買主よりも売主の立場が強く、売主は申し込みをする買主の中から交渉する相手を選定することになります。

買主の中で最も交渉力が強いのは「現金で購入できる人」と言われます。次に「ローンの仮審査が通っていることを証明できる人」、続いて「申し込みをしてからローンの審査を受ける人」となります。ハワイで人気物件を確実に押さえたいという場合は、現金で購入するか、最低でもローンの仮審査を通っている必要があります。

そのためにまずは資金計画を立て、ローンを利用するのであれば事前に仮審査を通しておくのが良いでしょう。

ハワイの不動産ローンを国内銀行で組む場合、金利の低い西京銀行を利用することができます。国内ではハワイの不動産を担保に融資を受けることができる唯一の銀行です。このほか、オリックス銀行や日本政策金融公庫の海外不動産用のローンを利用することもできます。

現地銀行のローンを利用してハワイ不動産を購入する場合、最初にローンオフィサーの審査を通す必要があります。ローンオフィサーは、申し込み者のクレジット・スコア（クレジットカードの支払い履歴や勤務年数など）によって借入限度額を算出してくれます。

あとは頭金をいくら用意できるかによって、購入可能金額を割り出します。なお、外国人の場合、頭金は30〜50％程度とされます。ハワイでは日本語対応可能なローンオフィサーも多いため、気軽に相談できます。

ローンオフィサーの審査を通ると、証明書として「プレ・クオリフィケーション・レター（pre-qualification letter）」を発行してもらえます。これを売主に提出することで物件の申し込みができるというわけです。

また、ハワイの物件は、ステュディオタイプ（日本でいうワンルームのような間取り）や1ベッドルーム、2ベッドルームなど部屋タイプによってローン審査が下りない場合があります。対象物件の条件も細かく確認しておくと良いでしょう。

ハワイでは、物件探しから建物の内見の申し込み・購入申し込みなどを行う専属のエージェントを探す必要があります。

新築のコンドミニアムを購入する場合は、日本からの視察ツアーに参加してそのまま申し込むという方法もありますが、中古で投資価値の高い物件を購入する場合、エリアごとの特徴に精通しているエージェントが不可欠です。

優秀なエージェントはうまく交渉を行い、少しでも買主に有利となる条件で購入する権利を勝ち取ることができます。そのようなエージェントはブローカーからの信頼も厚いため、ブローカーを通して紹介してもらうこともできます。

例えば観光スポットで人気のオアフ島エリアの物件はMLS（Multiple Listing Service）というサイトで一元管理されています。ハワイのエージェント（不動産会社）はこのサイトを通じてオアフ島全ての物件を取扱うことができます。

ハワイの不動産価格は上昇を続けており、特に再開発が進む「カカアコ」やハワイ最大のショッピングモールがある「アラモアナ」周辺の新築コンドミニアムは売り出し価格も高騰しています。

それに対して賃貸利回りの上昇が追い付いていないため、完成後の運用でどのように利益を確保するかが課題になります。また高値で購入した新築コンドミニアムを売却してキャピタルゲインを得られるのかも考えて物件選びをすることも大切です。

ワイキキでは新築のコンドミニアムはありませんが、中古物件は値上がりを続けています。ホノルルの中心地でも、一戸建てもコンドミニアムも価格は上昇傾向にあります。新築のコンドミニアムを購入するのか、中古でこれからさらに値上がりが期待できる物件を探すのかがポイントになります。

また購入後の運用において、賃貸期間に関してはゾーニング（zoning）に注意が必要です。ゾーニングとは土地利用に関する規制のことで、主に観光客相手にコンドミニアムを貸し出すワイキキでは、ゾーニングによって賃貸の最短期間が定められています。

ゾーニングで規制されたコンドミニアムは基本的に30日以上のレンタルしか許可されていないため、デイリーやウィークリーといった形で観光客に貸し出すことはできません。またコンドミニアムによっては3か月以上、あるいは6か月以上のレンタルを規定されている物件もあります。購入前にはゾーニングを確認して、賃貸運用の計画を立てるようにしましょう。

日本とは異なり、土地に対する建物の比率が高いことから減価償却費を大きく計上できますが、物件によってはその割合が低いものもあります。「カイムキエリア」「ワイケレエリア」などでは建物比率が30％台となる物件もあります。

またホテル機能を持つコンドミニアムである「ホテルコンド」を購入する場合には、宿泊客に1日単位で貸すことが可能です（通常のコンドミニアムは、前述の通り、30日以上の規制がある）。

普段はホテルとして営業するためのコンドミニアムになるため、私物を保管することはできませんが、ハワイ滞在時の別荘として利用できるなどのメリットがあります。

ハワイの不動産のほとんどはMLSに登録されているため、どの不動産会社も同じ物件を取り扱うことになります。

したがって物件の中からより有利な条件で物件を購入することがポイントになってきます。そのためにも優秀なエージェントの選定は欠かせないでしょう。

竣　工　2016年2月
最寄駅　東陽町駅徒歩5分
総戸数　84戸

住　所　東京都江東区東陽3-24-15
概　要　地上15階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ズームトウヨウチョウ

■近隣周辺施設情報
東京イースト21まで約910m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約90m
江東区立東陽中学校まで約410m
江東区立南陽小学校まで約230m
大陽ビルクリニックまで約140m
洲崎川緑道公園まで約310m
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約360m
サミットストアイースト21店まで約870m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約100m
ツタヤまで約620m

■駐車場　　　3台（機械式）28,000～29,000円
■バイク置場　5台/2,000円
■駐輪場　　　79台/500円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.61㎡～30.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

働き方改革の一環として名だたる大手企業が次々と副業を解禁する動きが見られました。そのため近年は、サラリーマンにとって副業収入や老後資産資金の確保の選択肢も増えてきています。

2017年10月から副業の「原則禁止」という社内ルールを撤廃し、許可制で副業を認めているソフトバンクでは、2018年5月時点で214件の副業を承認しています。

また、その他の大手企業でも多様な働き方を促進させる制度のひとつとして、リクルートやヤフーなどで副業が可能となり、本業に支障がない範囲で多くの社員が活用しています。

2018年1月に厚生労働省が「モデル就業規則」を改定しました。モデル就業規則とは、厚労省がホームページで企業向けに公開しているひな形のことです。

労働基準法第89条で一定の条件を満たす企業は必ずこの就業規則を作成しなければいけないと定めています。

日経新聞社による「働き方改革に関する企業の実態調査」によれば、兼業・副業に関する企業方針では、「現在認めている」(18%)「現在認めていないが、認めることを検討中」（9.2%）「現在認めていないが、(一定の懸念が解消されれば) 認めることを検討する」(36.9%)となっています。

年代別にみると、49歳以下が「現在認めている」（28.9%）と、60歳以上の(14.8%)と差があり、年代が若ければ若いほど副業解禁に前向きである。

この調査から、全体の約65%はすでに副業を認めているもしくは今後認めることを検討する姿勢であることがわかります。

今後はさらに「副業解禁」が広まる流れとなっていくでしょう。

サラリーマンが副業を行うにあたって、一番気になることは、「日中にどれくらいの時間が必要になるのか？」ということではないでしょうか。不動産投資の場合、物件の管理を管理会社に任せてしまえば、あとは手間をかけずに運用を行うことができます。

また、不動産投資は株式投資やFXのように日中に激しい値動きがないため、本業に専念することができます。

不動産投資は、長期的な家賃収入からの返済が期待できるほか、担保となる不動産があるため、金融機関から融資を受けることができます。

その上、サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合には、安定した給与収入があるため、他の業種の方より融資を受けやすくなるでしょう。

また、サラリーマンや公務員のように安定した収入がある方は、外資系に勤務されている方やサラリーマンや中小企業の役員などの高年収の方よりも、融資上で高い評価を受けやすい傾向にあります。

収入が安定的でない方については返済の確実性が低いと判断されてしまい、融資の審査が通りにくいケースがあります。

不動産は購入後に数十年が経っても、入居者がきちんとつけば、毎月決まった家賃収入が得られます。

本業以外に収入源があれば、本業で万が一何かあった場合や定年退職後にも、不動産収入を生活費やシニア世代での私的年金として活用することもできるため、将来への不安がある方に人気です。

不動産投資は、購入に至るまでに多岐にわたる知識・経験が必要となるので、本業のスキルや経験をうまく不動産投資の中で活かすことができる場合があります。

例えば、本業で営業職をしている方であれば、物件選定や購入の際の交渉スキルとして役立ったり、マーケティング職の方であれば「どこのエリア・物件を購入するか」でリサーチや分析などの知識・経験が役に立ちます。

法務の方であれば、契約時の内容チェックやリスクマネジメント、経理の方であれば税金・確定申告やキャッシュフローの計算・シミュレーションなどにおいて、本業で培った知識や経験を生かすことができます。

逆に、不動産投資で得た交渉力やマーケティング知識を本業に活かすこともできるでしょう。

では、不動産投資を実際に行う際はどのような点に注意する必要があるのでしょうか。下記では３つの注意点をご紹介していきたいと思います。

不動産投資を行うことにより本業に支障をきたしてしまうことがないようにする必要があります。

本業に集中して不動産投資を行うために、物件の管理を管理会社に委託することによって、入金管理・クレーム対応・事故対応・退去時の立会いなどの作業を管理会社が行ってくれます。

大家である自分が入居者を見つける必要もなく、スムーズに運営等を行ってくれるので本業に集中することができます。

竣　工　2009年1月
最寄駅　水天宮前駅徒歩1分
総戸数　102戸

住　所　東京都中央区日本橋人形町2-1-7
概　要　地上16階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
リビオニホンバシニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート水天宮前店まで約30m
セブンイレブン水天宮前店まで約120m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約210m
まいばすけっと水天宮店まで約260m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約10m
伊藤クリーニング店まで約110m
永寿総合病院柳橋分院まで約1700m
蛎殻町公園まで約290m
小網町児童遊園まで約400m
中央区立人形町保育園まで約40m
中央区立日本橋小学校まで約270m
日本橋中学校まで約900m
中央区立日本橋図書館まで約280m