竣　工　2022年2月
最寄駅　早稲田駅徒歩4分
総戸数　45戸

住　所　東京都文京区関口1-38-1
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
エプル
Ａｐｒｕ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン西早稲田1丁目店まで約220m
ローソン西早稲田1丁目店まで約50m
まいばすけっと西早稲田1丁目店まで約170m
miniピアゴ関口1丁目店まで約290m
コープみらい目白台店まで約650m
本庄病院まで約500m
岡崎医院まで約650m
西早稲田一郵便局まで約350m
戸塚警察署戸塚1丁目交番まで約350m
肥後細川庭園まで約220m
早稲田大学まで約450m
関口台町小学校まで約710m

物件名	エプル賃貸
所在地	東京都文京区関口1-38-1
最寄駅	都電荒川線「早稲田駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上13階 RC造
総戸数	45戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2SLDK（29.41㎡～70.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

住宅ローン借り換えのシミュレーションをする前に、まず借り換えをする目的を整理することが大切です。借り換えは人によって目的が違いますし、その目的によって組むローンも変わってきます。目的が明確になっていないと、シミュレーションを見ても何が良くて何が悪いのか正確な判断がつきません。

また、借り換えをしても目的が明確になっていないばかりにあまり状況が変わらない、ということでは借り換えをする意味がありません。では、借り換えはどのような目的で行うものなのかを参考に見てみましょう。

借り換えをする目的で最も多いのが月々の返済額や総返済額を減らす、ということではないでしょうか。金利が低いローンに借り換えをすることで、月々の返済額と総返済額を減らす効果があります。

こちらの調査では借り換えをした方の64.7%の方が毎月の返済額が減ったと回答していることがわかります。一方で返済額が変化しなかったという回答や、逆に返済額が増加したという回答も合わせて35.3%あることが読み取れます。

必ずしも毎月の返済や返済総額を少なくできるというわけではありませんが、実際に月々の返済額を減らす目的でローンを借り換え、成功している人も多いということが言えます。

また、将来の金利変動リスクに備えて変動金利から固定金利に借り換えをしたり、固定期間を増やしたりすることや、固定金利から変動金利に変えて金利を削減するといったことも住宅ローン借り換えの大きな目的となります。以下のグラフは同じく住宅支援機構が調査した、借り換えによる金利タイプの変化をまとめたグラフになります。

金利タイプ別に借り換え後の人数の増減がわかるようになっています。この結果から、借り換え後は変動型の金利タイプに移行している件数が最も多いことがわかります。また全期間固定型のフラット35の割合は大幅に低下しており、金利削減ニーズがあることが分かります。

しかし、固定金利への借り換えもないわけではありません。5年や10年の固定期間選択型の件数は増えており、現状の金利と将来の金利変動リスクを天秤にかけつつ借り換えを行っているということが言えます。

ローン返済期間はそのままに借り換えを行って金利が下がれば、月々の返済額は減少します。その際、月々の返済額を変えず、代わりに残りの返済期間を短期化するという方もいます。以下のグラフは上記と同じく住宅支援機構が調査した借り換え後の返済期間の変化をまとめたグラフです。

この調査結果から72.1%の方が借り換え後に返済期間を短期化していることがわかります。返済期間を短くすると毎月の返済負担は大きくなりますが、返済総額の削減分を考慮してうまく調整を行うことで、月々の返済額を上げないようにすることも可能です。

返済期間を短くし、65歳くらいのタイミングで住宅ローンの返済を終わらせることでメリットを享受することができます。会社員の方は60～65歳で定年退職をしますので、ローンの完済時期をその時期に合わせることで、退職後の住宅ローンの返済が無くなります。

住宅ローンは生活費の中でも大きな割合を占めますので、仕事を辞めた後の住宅ローンの支払いは生活費を圧迫する原因になります。返済期間を短期化して住宅ローンを早期に完済することができれば、退職後も生活費に余裕を持つことができます。

借り換えの目的には返済額を減らすだけでなく、ローンを早めに終わらせるなどの目的があることがわかりました。次にシミュレーション方法と注意すべきポイントについて見てみましょう。

住宅ローンの借り換えは無料でできるわけではありません。借り換え先の金融機関は最初にローンを組む時と同じように審査を行い、また抵当権の設定なども行いますので、事務手数料や登記費用などがかかります。以下に諸費用の一覧を記載します。

金額は金融機関によって違いますので一律ではありませんが、数十万円から100万円を超えることもありますので、諸費用を入れずにシミュレーションを作成していると、借り換えをしても返済額が減らないということにもなりかねません。シミュレーションを見る際は諸費用まで含まれて試算してあるかを確認することが大切です。

団体信用生命保険とは住宅ローンの契約者が死亡した際にローンが完済される保険のことを言います。団体信用生命保険は、ローン契約をする際に金融機関が保険会社を指定して付けているケースと、自分で加入しなければならないケースがあります。

シミュレーションを見る際は団体信用生命保険が付いているかだけでなく、どういった保障になっているかにも注目しましょう。団体信用生命保険の掛け金には数十万円のものや数百万円するものがあります。最近では掛け金がかからないものや、保障範囲が死亡だけでなくガンなどの大きな疾病と診断されただけで保険金が支払われるものもあります。

このように掛け金や保障内容が保険会社によって異なりますので、自分で入る際はなるべく条件の良いものを探して入りましょう。もし金融機関が指定の保険をローンに付けていたとしても、もっと良いものがあれば変更できないか確認することも大切です。

借り換えの際は、シミュレーション上で金利が1%以上低くなっているかを確認しましょう。1%以上低くなっていない場合、諸費用の支払いを含めると毎月の返済額があまり変わらず借り換えをしても意味がないという場合があります。

また、借り換えをした直後は返済額が減ったとしても、少しの金利上昇ですぐに返済額がもとの返済額を上回るという可能性もあります。このような点から借り換えの場合は金利の下げ幅が1%以上あるかどうかを確認するようにしましょう。

住宅ローンは1,000種類以上あると言われていますので、自分で金融機関をあたり借り換えのシミュレーションを行うには、かなりの時間や手間がかかります。そこで借り換えを検討する際は、借り換え用のシミュレーションサイトを利用すると便利です。

竣　工　2021年12月
最寄駅　西大島駅徒歩4分
総戸数　45戸

住　所　東京都江東区大島2-36-14
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
トウキョウオオシマザ・ガーデンレジデンス

■近隣周辺施設情報
秀林外語専門学校まで約200m
東京服装文化学院まで約870m
大島防災公園まで約230m
江東区立亀戸第三保育園まで約580m
江東区立第一大島小学校まで約290m
江東区立大島西中学校まで約820m
ローソン亀戸南店まで約490m
ダイエー大島店まで約500m
まいばすけっと亀戸駅東口店まで約1060m
サンドラッグ砂町銀座店まで約1680m

物件名	東京大島ザ・ガーデンレジデンス賃貸
所在地	東京都江東区大島2-36-14
最寄駅	都営新宿線「西大島駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上8階 RC造
総戸数	45戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社太陽設計東京一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

自宅を売却する際は、まず大まかな売買価格を出します。これを査定と言います。査定は2回行われ、それをもとに売り出し価格を決定します。売却に当たっては、不動産会社に買い取ってもらうか、仲介を依頼して購入希望者を探すかのいずれかを選択することとなります。

買取は不動産会社が直接物件を買い取るもので、仲介の場合は広告を出すことで買主を募集して問い合わせを待ち、問い合わせが来た買主と交渉して条件が合えば売買契約を行います。また、売却が完了しても、仲介の場合には瑕疵担保責任を問われる可能性があります。以下ではこの流れに沿って注意点をご紹介したいと思います。

自宅を売却する際は、まず自宅の価格がいくらくらいになるのか査定を行います。査定は机上で試算する簡易査定と実際に物件を見て行う訪問査定とあります。査定は不動産会社に依頼することとなりますが、1社だけへの依頼だと査定価格が物件の本来の適正価格かどうかが判断しにくいので、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

その際は、自分で1社1社直接査定を依頼するのではなく、の不動産一括査定サービスを使うと便利です。不動産一括査定サイトでは、一度物件の情報を登録すると複数の不動産会社による査定を受けることができます。その価格を見て、希望の価格に近い不動産会社と話を進めていきます。

不動産会社から提示された価格を見ると、最も高く査定した不動産会社1社に絞り話をすすめたくなるところですが、最初の段階で1社に絞り込むにはリスクがあります。

必ずしも査定価格＝売却価格になるわけではありません。高い価格で募集しても買い手が付かないために価格を下げたり、買主との交渉で価格が下がったり、逆に問い合わせが多い場合は価格を上げるケースもあります。

また、実際に売却となると買主との交渉もあり、査定価格よりも不動産会社の担当者のやる気や積極性などで交渉の結果が変わってきます。このような点から査定の段階では1社に絞らず、複数の不動産会社と話を進めながら、徐々に絞っていくようにしましょう。

では、良い不動産会社と巡り合うにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。ここでは良い不動産会社を見分ける方法について見てみましょう。

査定の際に高く価格を付けてくれる会社は、積極的に物件を取り扱いたい、という意思の表れでもある可能性がありますので、高く査定している会社と連携を取ることは大切です。

しかし、高く査定している会社以外にも、適正価格で査定してくれる会社かどうか、という点で会社を見ることも大切です。高い査定価格でも、売り出し後にすぐ下げてしまう会社もあるため、もともと下げた後の価格帯を提示している会社でも良かったということになります。

最初に適正価格に近い価格を付ける会社は、きちんとリサーチをしていると考えられるため、誠実に売却のサポートをしてくれる可能性が比較的高いと言えます。そういった会社とも同時に話を進めて比較検討することが、売却までスムーズに進めていくコツになります。

不動産会社が適正な価格で査定ができているかを見極めるには、自分で相場を調べて相場価格を把握しておく必要があります。相場を調べる方法はいくつかありますが、1つは一括査定サービスで調べるという方法です。一括査定サービスで複数の不動産会社が査定価格を出してくれるので、その価格からおおよその相場を把握することができます。

2つ目の方法として、ネットで同じような不動産の売り出し情報を調べる方法があります。大手不動産情報サイトのHOME’Sやスーモでエリアや築年数、部屋の広さ、間取りで検索をして似た条件の物件と比較する方法です。

ただ、この場合は今売り出し中の価格であり、成約された価格ではありませんので、念のために成約事例も調べておきましょう。成約事例はREINS Market Informationというサイトで、スーモなどと同様の方法で調べることができます。

このようにあらかじめ相場価格を知った上で不動産会社と接することで、その会社が相場価格に近い価格を提示してくれているかどうかがわかります。

もし自分が調べた相場価格と不動産会社が出した価格とに差がある場合は、そこで話を終わらせるのではなく、その価格になった理由を確認することも大切です。理由を確認することで、自分では発見できなかった建物の損壊やマイナスポイントなどがわかることもあるからです。

売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。どちらが自分の状況に合っているかを検討することがスムーズに売却する上では大切です。それぞれの特徴を下記表にまとめました。

仲介の場合は募集広告を出して買主からの問い合わせを待たなければいけませんので、売却までに時間がかかることがありますし、問い合わせが無い場合は価格を下げたり、あるいは引き合いが多ければ価格を上げたりすることもあります。このように売却するまでに手間暇がかかる可能性がありますが、状況によっては高い価格で売却できることもあります。

買取の場合は不動産会社が買い取ってくれますので、すぐに売却が完了します。そのためすぐに現金化したい、という方にはメリットがあります。しかし、買取の場合は仲介の価格の20%から30%くらいは安くなりますので、価格を下げたくない人には向いていません。現金化が優先で価格は安くても良い、という方には合っている方法です。

このように仲介と買取のメリット、デメリットをしっかり確認して自分の状況にあった方法で売却することが、無駄なく売却を完了させるコツになります。

仲介で売却をした場合、瑕疵担保責任がありますので注意が必要です。瑕疵とは目視では確認しにくい欠損や損壊のことを言います。売却時にはそのような瑕疵に気付かずに売却して、その後に瑕疵が発見された場合は、民法では一定期間内は売主が責任を負わなければならないとなっています。

仲介で売却をした場合は、売却が完了しても原則として瑕疵担保責任があるということを忘れないようにしましょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　大塚駅徒歩7分
総戸数　12戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-42-16
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ファーレオオツカ

■近隣周辺施設情報
タリーズコーヒー大塚店まで約470m
スターバックスコーヒー大塚駅前店まで約580m
マクドナルド大塚店まで約420m
キッチンオリジン大塚店まで約600m
豊島区立巣鴨小学校まで約270m
カレーハウスCoCo壱番屋豊島区大塚店まで約580m
若草保育園まで約270m
南大塚公園まで約360m
ファミリーマート南大塚店まで約320m
私立東洋女子高校まで約440m
巣鴨警察署まで約480m

物件名	ファーレ大塚賃貸
所在地	東京都豊島区南大塚1-42-16
最寄駅	JR山手線「大塚駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上5階 RC造
総戸数	12戸	築年月	2021年11月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　下博史建築設計室
■施　工　　　横沢建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■概　要
□Ⅰ棟：東京都豊島区南大塚1-42-16
□Ⅱ棟：東京都豊島区南大塚1-42-1
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（16.97㎡～40.30㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

高額所得者が米国不動産に投資をしているのは、米国不動産を保有することが節税スキームとして非常に優れているためです。国内の不動産も節税目的に利用されることがありますが、米国での不動産投資による節税効果のほうが大きく、購入後のリスクについても軽減をすることが可能となってきています。以下では、その手法のポイントを見ていくことにしましょう。

まず、日本では木造住宅の法定耐用年数は22年と定められており、この年数が経つと建物の価値がゼロ円となるように毎年「減価償却費」という費用が計上されて建物価値が下落していきます。

では、築23年目以降の木造戸建て・木造アパートを取得した場合はどうなるのでしょうか？築23年目以降の物件を購入した場合、建物の価値は「4年」で減価償却可能となります。これが一つ目の大きなポイントとなります。

仮に建物の評価割合が不動産資産全体の半分でも、以下の計算のように減価償却費は毎年1250万円を計上できることになります。

そして、2つ目のポイントは、不動産投資の損益は給与所得と通算ができるため、減価償却で数千万円の損失が計上できれば、高額所得者はその金額分の所得税を納税しなくてよいという点です。

日本の課税体系は、高所得者になるほど重税となりますので、課税所得が数千万円の方が、この築23年目以降の中古アパート減価償却費計上による節税スキームを活用すると、4年間で合計数千万円の納税を節税できることになります。

では、なぜ日本の中古アパートではなく、米国の中古アパートへ投資をするのでしょうか？理由の一つ目は、米国は日本よりも建物の評価割合が高いためです。日本では築年数が経過した戸建てや築古アパートの建物評価額は2割～3割とわずかにしかならないため、節税効果もほとんど期待できないケースが多いのです。

一方、米国の中古アパートは築年数が経過しても、不動産における建物割合が70%～80%と高くなるケースが多く、短期の節税に非常に適しています。

建物割合が日本よりも高くなる理由としては、米国の住宅は日本の住宅と比べて建物の寿命が長いと言われており、米国では建物が長く残存することが前提となっているためではないかと考えられます。

この節税スキームの最後のポイントは、取得した年から5年が経ったあとに物件を売却する、という点です。5年が経つと売却時に課税される譲渡税という税金の税率が半分近くまで下がるため、売却時の税負担を軽減することが可能です。

なお、売却時に低すぎる金額で売却することになると所得税で節税した金額を上回ってしまうことになるため、投資先は5年後も賃貸需要が安定していそうなエリアや、これから物件価値が上昇することが見込まれるエリアである必要があります。

上記で取り上げた項目以外に、米国が注目されている理由としては、先進国でありながら今後も人口の増加やGDPの安定的な成長が見込まれている点や、法制度や政治なども成熟しており、発展途上国などに比べてカントリーリスクも低いことなどが挙げられます。

経済成長が見込まれるということは、ドル高になる可能性が高く、購入時から円安になれば為替差益も期待することが可能です。また、好景気が続けば物価が上がり、インフレになりますので、不動産価格の上昇も期待することができるというメリットもあります。

これらの要因から、米国は安定性と成長性のバランスが良く、資産保全を主目的とする富裕層からの人気が高い投資エリアと言えるでしょう。

なお、今回取り上げた米国での戸建て・築古アパート投資による節税スキームについては、「課税を強化するべきでは？」という議論も上がってきており、法制度が改正される恐れもあります。これから取り組まれる方は、国内の税制改革などの動きにも目を光らせておいたほうが良いでしょう。

こういった税制に関する最新情報や米国の投資エリア・物件の選び方などについては、専門家や不動産会社に相談することも大切です。たとえば、東証1部上場企業で、米国不動産の販売・管理・売却で国内トップクラスの実績があるオープンハウスでは、米国不動産に関する無料の税務相談や無料セミナーなどを行っています。

オープンハウスは融資面でも特長があり、購入時にはグループ会社のアイビーネットの融資プランを活用することで、購入する不動産を担保として最大で70%まで融資を受けることができるというメリットがあります。高い所得税に悩んでいる方や、手元にキャッシュを残しながら米国不動産に投資を進めてみたいという方は一度話を聞いてみると良いでしょう。

海外不動産の投資エリアで、米国以外にも注目すべきエリアはあります。たとえば、成長が著しい東南アジア諸国は、米国よりも成長性が高いため、リスクは大きくなるものの相応のリターンを期待することができます。また、日本や米国に比べると物価が安く、不動産価格も1000万円以下から購入できるといったケースも多いため、自己資金が少なくても取り組みやすいというメリットもあります。