竣　工　2019年3月
最寄駅　住吉駅徒歩9分
総戸数　13戸

住　所　東京都江東区扇橋1-11-4
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
メゾン・シャトロワフカガワオウギバシ

■近隣周辺施設情報
業務スーパー石島店まで約270m
肉のハナマサ住吉店まで約1050m
ライフ深川猿江店まで約640m
まいばすけっと江東扇橋3丁目店まで約580m
まいばすけっと江東千石1丁目店まで約840m
マルエツ清澄白河店まで約590m
マルエツ清澄白河店まで約530m
セブンイレブン江東扇橋2丁目店まで約170m
ファミリーマートヤマキ千田店まで約340m
島忠江東猿江店まで約480m
どらっぐぱぱす江東千石店まで約550m

物件名	メゾン・シャトロワ深川扇橋賃貸
所在地	東京都江東区扇橋1-11-4
最寄駅	東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上8階 RC造
総戸数	13戸	築年月	2019年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　1台
■駐輪場　　　13台
―――――――
■設　計　　　株式会社松永建設
■施　工　　　株式会社松永建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（29.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを売却するとまとまったお金が入ります。その売却代金の中から仲介手数料など諸費用の支払いや、ローンの残債がある場合は売却代金の中から債務の弁済を行います。

売却代金よりもローン残債の方が多い場合もありますが、かといって必ずしも損をしたというわけではなく、これまで賃貸収入を得ていた時期を含めた運用全体を通して利益があるかどうかを見ることが大切です。

運用全体で利益があるかどうかは、売却して得られる利益と今まで得た収益が、購入から売却までにかかった諸費用の合計より上回っていればプラスになると判断できます。以下の式で試算することができます。

不動産投資では、家賃収入が入っていても、同時に毎年の固定資産税や、突発的な設備の修理代なども発生するため、オーナーにとってはお金の面だけではなく精神的な面でも負担に感じる部分もあるものです。特に毎月の収益があまり多くない場合は、固定資産税を支払うと年間を通した場合収支がマイナスになるオーナーもいます。

いつかはローンの返済も無くなりプラスに転じるとしても、そういった場合は売却して支払いを無くすというのもお金の面で身軽になる一つの選択肢になります。

売却益が数百万円でも手元に残れば、次の投資に回すことができます。その資金を使って不動産投資の頭金にできますし、他の投資への資金としても使うことができます。マンションの売却を行うことによって、手に入った資金で効率良く次の投資活動を行う判断ができるようになります。

もちろん、メリットだけではなくデメリットにも目を向ける必要があります。次はマンションを売却することで考えられるデメリットについて解説していきます。

不動産を売却して利益が出ている場合は、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかってきますので、知っておきましょう。

譲渡所得税は不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の保有期間が5年以下か、5年を超えるかにより税率が違ってきます。5年以下の方が税率は高くなりますので、保有期間には注意して売却することが大切です。

マンションの運用がスムーズに行われている場合は、キャッシュフローが増え、資金が蓄積されていきます。しかし、不動産を売却した場合は今まで毎月入ってきていた収入がなくなります。

売却する際は売却益と月々の収入を比較して、売却してもメリットがあるかどうかを慎重に検討して選択しましょう。

仮に10年間で300万円のキャッシュフローがある場合に、売却することで300万円を超える額の手残りがあるようであれば、売却益は10年分以上のキャッシュフローを前取りしたものと言うこともできます。

このお金で他の条件が良い物件を買うなどしたほうが、売らずに保有し続けるよりも得になるかどうかを判断基準にするのが良いでしょう。

ローンを完済すれば無借金の不動産が残りますので、返済後は家賃収入を年金代わりの収入としても考えられる状況になります。退職後の大きな収入がなくなった時期に家賃収入がまるまる入ってくれば、それは重要な資金源になることでしょう。

しかし、所有している不動産を売却してしまうと、その収入は入ってきません。家賃収入を年金代わりにすることを目的として購入している場合はその点がデメリットになります。

売却で損をしないためには、必ず事前に相場を把握した上で売りに出すようにしましょう。相場を知らなくても高い価格で売却できれば良いと考える方もいるかもしれませんが、相場を知るということは、所有している不動産が適正な価格で取引されるか、されないかという点でとても大切なことです。

売却価格が相場より高すぎると売れない可能性がありますし、安すぎると得られるはずの利益を失ってしまいます。不動産会社の中には、安くても売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことで利益が見込めるという考えから、相場より極端に安い価格で売却しようとする会社もありますので、きちんと相場価格を把握してから不動産会社に相談することが大切です。

相場を把握するには、不動産情報サイトに掲載されている物件価格をチェックしたり、不動産一括査定サイトに査定を依頼するなどの方法があります。

売却はしたくても、賃借人が入ったばかりですぐに退去しないという場合は、オーナーチェンジという形での売却の仕方がありますので知っておきましょう。

不動産は、賃借人がいない状態でしか売却できないということはありません。オーナーチェンジは賃借人がいる状態で売買することを指す言葉で、不動産投資における売買では一般的に見られるものです。マンションを売却に出す際、賃借人にオーナーが変わることの許可を得る必要はなく、売却後にオーナーが変わったことを報告すれば済みます。

買主にとってはすぐに家賃収入が得られるメリットがある一方、売主は、賃借人がいるために買主の自己使用が制限されるため、入居者がいない物件より価格が安くなるケースもあります。

マンション売却には仲介と買取の2種類の方法があります。仲介は不動産会社が広告を出して買主を探す方法で、売却できた場合には不動産会社に対して仲介手数料が発生します。買取は不動産会社が物件を直接買い取ってくれる仕組みです。

買取では仲介手数料はかかりませんが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、仲介よりも買取価格が低くなるのが一般的です。

ただ、不動産会社が直接買い取ってくれるため、そのぶんすぐに現金化できるメリットがあります。中には査定から数日後に買い取ってくれる会社もあり、現金化を急いでいる方には適した売り方だと言えます。

竣　工　2022年2月
最寄駅　大塚駅徒歩4分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区北大塚2-31-1
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
リーラオオツカ

■近隣周辺施設情報
区立巣鴨小学校まで約1100m
私立十文字中学校まで約960m
若草保育園まで約570m
ファミリーマート北大塚2丁目店まで約260m
巣鴨警察署大塚駅前交番まで約260m
まいばすけっと大塚駅北口店まで約210m
一心病院まで約430m
大塚台公園まで約340m
ココカラファイン大塚店まで約320m
くすりの福太郎大塚駅前店まで約310m
ファミリーマート巣鴨3丁目店まで約960m
上池袋郵便局まで約990m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約200m

物件名	リーラ大塚賃貸
所在地	東京都豊島区北大塚2-31-1
最寄駅	JR山手線「大塚駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上8階 RC造
総戸数	40戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社TAP
■施　工　　　平岩建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.81㎡～47.36㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション売却を考えた時に最初にすることは「不動産業者選び」となります。しかし、すぐに売却価格の査定依頼をするのではなく、まずは「売却計画を立てる」ことから始めましょう。

マンション売却では、少しでも高い査定価格を提示した売買仲介業者に依頼すれば良いと考える方は多いですが、適切に業者を選ぶためには、まず売却期間を確認することが大切です。

たとえば買い替えなど次の物件を購入するスケジュールがすでに決まっている場合、売却に時間をかけることは難しい一方で、すでに転居を完了している場合など売却時期に比較的融通がきくケースでは時間をかけて業者を選ぶことが可能です。このように売却にかける期間の長さや目的によって、業者の選び方が変わってきます。

不動産会社に売買仲介を依頼する場合、その契約方法を「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の中から選ぶことができます。時間をかけて売却できる場合は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」よりも「一般媒介契約」のほうが高く売れることがあります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は売却を依頼する不動産会社を1社に決めるという内容の契約ですが、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に売買仲介を依頼できるため、時間をかけて売主の希望条件にマッチする購入希望者を探すのに向いています。

一方、売却する時間をあまり多く確保できない場合は、専任媒介契約、専属専任媒介契約を締結すると良いでしょう。専属専任媒介契約の場合、買い手探しは完全に業者任せとなりますが、専任媒介は自分が買い手を見つけた場合でも売買契約を結ぶことができます（＝自己発見取引が可能）。

どちらも契約期間は最長3ヶ月と決まっており、期間内に買い手を見つけなければ売却活動コストが無駄になってしまう可能性もあるため、業者も売却を急いでくれます。このように売却期間をどの程度確保できるのかによって、選ぶべき契約方法や業者が変わってくるため、最初に売却計画を立てることがとても重要です。

不動産の売却はあくまで相場を加味した適正価格の範囲内で行われます。売主が相場を大きく超えて高く売りたいと考えても、よほどの付加価値がない限りは相場よりも高く売ることは難しいでしょう。それどころか、欲を出して無理に高値で売ろうとすると業者選びで失敗する可能性があります。

マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、複数の会社に査定を依頼することが望ましいと言えます。査定金額の高い業者を見つけるためではなく、むしろ相場価格を把握しておきたいという意味があります。

もちろん住宅情報誌やネットの不動産ポータルサイトなどをチェックすれば、自宅周辺でマンションや戸建て住宅がどの程度の価格で売り出されているのかがわかります。しかし掲載している価格はあくまで希望価格となるため、実際にいくらで売買が決まったのかはわからず、周辺相場まで割り出すことはできません。

不動産会社はレインズ（公益財団法人「不動産流通機構」が運営するネットワークシステム）で売買実績を調べることができるため、複数の不動産会社から査定金額の情報を集めることで、周辺相場を参考に自分の物件がどの程度の価格で売れるのかを把握することができるようになります。

複数の査定を比較する中で相場を大きく超える査定金額を提示する会社は、物件を数多く手掛けたいという理由から、一見魅力的な価格を提示することで、とりあえず依頼者を捕まようとしている可能性があります。

この場合、すぐに売却価格の値下げを要求してくる可能性が高く、誠実な売却活動を行ってくれる業者だとは考えにくいため、本査定を依頼する会社は慎重に選ばなければなりません。

買い手側は通常、不動産をできる限り安く購入したいと考えています。そのため値引交渉を前提として売出価格を相場よりも高く設定することはおすすめできません。割高な価格だと、それだけ問い合わせ件数が少なくなってしまうからです。「取り引きが成立すればそれで良い」「買い手が見つからなければさらに値引きすればいいだけ」という安易な期待も禁物です。

そもそも「値引き」は買い手にあまり良い印象を与えません。値引きをしなければ売れない物件と思われ、敬遠されたり、値引き交渉でさらに買い叩こうとしてきたりすることがあるからです。最悪、本来売れるはずの金額よりもさらに安くしなければ買い手が付かなくなる恐れがあるのです。

もちろん、問い合わせ件数が少なかったり、購入希望者との価格交渉に応じなければならなかったりするときは値下げも必要ですが、相場を超えて売出価格を吊り上げるのはなるべく控えましょう。相場に見合った適正な価格で売り出せるように、業者選びは慎重に行うことが大切です。

専任・専属専任媒介契約で不動産会社と契約し、売却活動を依頼する場合には、業者による「囲い込み」に注意し、不利な条件で売却されるのを避ける必要があります。

専任・専属専任媒介契約では、他の業者を通して購入希望者が見つかった場合、そのことを売主に報告する義務がありますが、そもそも他の業者からの問い合わせをシャットアウトし、自社のみで購入希望者を見つけようとする行為を“囲い込み”と呼びます。

不動産の売買を仲介する不動産会社は、自社で購入希望者を見つければ売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができますが、他の業者を通して買主が見つかった場合、買主の分の仲介手数料は他の業者が得ることになります。そのため、他業者からの問い合わせを遮断する＝囲い込むことで、売主と買主の両方から手数料を得ようとする不動産会社がいるわけです。

また、不動産会社としては、囲い込みを行うことでなかなか買い手が見つからなくなっても、値下げしてでも買い手を見つけることができれば、他社経由よりも多くの手数料が入るというインセンティブが生じます。

そのため売主は「囲い込み」をされた場合、マンションを売却できるまで不必要に時間がかかってしまううえ、売却金額まで引き下げることにもなりかねません。このように、「囲い込み」は不動産の売却においてくれぐれも気を付けるべきポイントなのですが、ではどのように「囲い込み」されているかどうかをチェックすれば良いのでしょうか。

不動産会社に自分の物件が囲い込みされていないかどうかを判断する手段の一つとして、レインズをチェックするというものがあります。業者でない一般の人々は通常、不動産業者専用の情報サイトであるレインズを自由に見ることはできませんが、不動産の売却を依頼した場合には例外的に自身の物件に関する情報はチェックすることができます。

レインズには、専属専任媒介契約、専任媒介契約を結んだ不動産会社が登録した自分の物件に関する情報が記載されています。また、売却交渉を受け付けているかどうかを表す取引状況を確認することができますが、もしこの取引状況が何の断りもなく「一時紹介停止中」となっていたら、囲い込みをされている可能性があります。

レインズへのアクセスにはIDとパスワードが必要ですが、売却を依頼した不動産会社に頼めば登録証明書をもらって確認用IDとパスワードを手に入れることができます。専任媒介契約などを結ぶ前に、不動産会社にレインズへのアクセスをしたい旨を伝えておくと良いでしょう。レインズへのアクセスを断るような業者であれば、契約の見送りも検討する必要があります。

また、他の不動産会社からの問い合わせを装って、自分が仲介を依頼している不動産会社に電話をするという方法もあります。少し度胸がいるかもしれませんが、レインズを見る以上に囲い込みがあるかどうかを判断しやすくなります。

売主には何の連絡も無いにも関わらず「もう申込が入っています」などの理由で物件の紹介を断られた場合、囲い込みが疑われます。その電話の後、近日中に申込が入った旨の連絡が来なければ、囲い込みの疑いはより深くなります。

囲い込みはマンションを売却するのに大きな障害となってしまいかねないため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を不動産会社と結ぶ際には、こうした囲い込み対策の方法を覚えておいたほうがいいでしょう。

マンションを少しでも高く売却するためには、「購入希望者に値引き交渉をする余地をいかに与えないか」という観点も重要になってきます。そのため内覧対応をするときは次のポイントに注意する必要があります。

マンションや戸建て住宅を売却する時に、先に引っ越しを済ませて中を綺麗にしておこうと考える方がいますが、2つの理由からおすすめできません。

1つ目は「汚れなどのアラが余計目立つ」からです。家具を全て撤去した場合、それまで家具を置いていた場所には、床に跡などが残っている可能性もあり、購入希望者の購入意欲が弱くなったり、内装費用が高くなるというマイナスイメージを与えたりしかねません。

「買主はリフォームを前提に購入するから多少汚れていても大丈夫」という意見もありますが、内覧した時の印象は思った以上に購入決断に影響を与えます。購入希望者にできるだけ清潔なイメージを持ってもらうためには、家具の上のホコリを掃除したり、普段は使わない花瓶や絵を飾り、高級感を演出するのも効果的です。

2つ目の理由は「購入希望者が生活するイメージを想像しやすくなる」からです。内覧時、購入希望者は、どこに家具や家電を配置するかなど具体的なイメージを持って室内をチェックします。売主の家具が残されていればどの程度の空間を確保できるのかなどの参考になるため、購入決定を後押しする役割も果たします。

内覧対応する前は、一度室内の見た目を確認し、家具の位置を微調整するなどレイアウトを見直して少しでもよく見せる工夫をすると良いでしょう。たとえば窓から明るい陽射しが入るのに、遮るように背の高い家具を置くと暗い印象を与えることになります。明るい陽射しが部屋の奥まで差し込むように家具のレイアウトを変える必要があります。

また収納家具などは荷物を一杯に詰め込むよりも、多少のスペースが空くようにしておく方が収納の広さをアピールでき、オシャレ感を演出することもできます。

購入希望者が見つかり価格面でも同意を得られれば契約に進むことになりますが、契約書を作成する際は「瑕疵担保責任の期間」に注意しなければなりません。

マンションや戸建て住宅を売却した後に、シロアリや排水管の故障など設備や建物に何らかの欠陥が見つかることがあります。これらは契約時に伝えるべき瑕疵（＝キズ、欠陥）となりますが、伝えなかった場合、売主が修理費用を負担しなければならないケースがあります。これを瑕疵担保責任と呼びます。

しかし、売却前に売主自身気づかない瑕疵がある場合も見られます。その中には素人では気付けないようなものもあり、すべての欠陥に対して売主が修繕費用を負担するとなるときりがありません。そこで、契約書に「瑕疵担保期間」に関する条項を記載し、修繕を保証する期間を定めておきます。実務では、瑕疵担保責任を負う期間は物件を引き渡してから「1〜3ヶ月」程度とするケースが多くなります。

あるいは修繕費用の負担を避けるため、「瑕疵担保責任を負わない」と記載することも可能です。ただしその場合は買主にリスクがあるため、値下げ交渉の要因にもなります。もし売却金額を下げたくないのであれば、瑕疵担保期間を定めて記載すると良いでしょう。

マンションや戸建て住宅を売却するとき、室内の汚れや傷み、設備の不具合などは値下げの要因となるため、できれば隠しておきたいという売主の事情は理解できます。しかし、このような欠陥を隠して売却すると告知義務違反とみなされ、損害賠償を請求される可能性があります。

この場合、契約書で瑕疵担保期間を定めていても、買主が瑕疵を発見してから1年以内に請求をした場合には売主は修繕費用を負担しなければなりません。さらに損害賠償請求を受ける可能性もあります。告知義務のある瑕疵には次の4種類があります。