竣　工　2021年9月
最寄駅　大森町駅徒歩11分
総戸数　58戸

住　所　東京都大田区大森東2-34-7
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
メディフィスオオモリマチ

■近隣周辺施設情報
マルエツ大森町店まで約540m
ライフ大森中店まで約800m
ファミリーマート大田大森東2丁目店まで約170m
セブンイレブン大田区美原通り南店まで約280m
スギ薬局大森町店まで約550m
クリエイトエス・ディー大森町駅前店まで約900m
和敬幼稚園まで約250m
大田区立大森東小学校まで約270m
サンクス大田大森東2丁目店まで約310m
COCOS大森東店まで約310m
大森東一郵便局まで約340m
セブンイレブン大田区大森中1丁目店まで約360m

物件名	メディフィス大森町賃貸
所在地	東京都大田区大森東2-34-7
最寄駅	京急本線「大森町駅」徒歩11分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上5階 RC造
総戸数	58戸	築年月	2021年9月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　株式会社松尾工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.86㎡～41.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

そもそもオリンピック開催が不動産市場にとってなぜプラスに働くのかを考えてみたいと思います。

オリンピックが開催される国では、道路や鉄道などの交通網が整備されたり、訪日外国人のための宿泊施設や商業施設などが用意されるなど、都市そのものが再開発されます。

再開発された都市には人が集まりますので、住む人が増えて不動産の需要が高まり、不動産価格が上がるという流れになります。

ただ、それらの再開発はオリンピックに向けて行われることになりますので、オリンピック開催前と比べると開催後は不動産などの需要も落ち込んでしまう可能性がある、ということが考えられます。

2020年以降に考えられる問題の一つはマンションの供給数と人口の関係です。不動産価格は需要が高ければ上がりますし、需要が低ければ下がります。

国土交通省が発表しているマンションのストック数推移グラフを見てみましょう。新規のマンション供給数は平成19年の20数万戸をピークにその後は10万戸前後に落ちついていますが、ストック総数は毎年増え続けています。

国土交通省・分譲マンションストック戸数＊国土交通省「分譲マンションストック戸数」から引用

供給数が増えているということは、不動産価格は下がることが予想されます。さらに人口の減少が今の日本では大きな問題になっています。総務省統計局の将来人口予想数では日本の人口は2020年以降も減り続けていくことが予想されています。

マンションのストック数が増え、人口は減少していきますので、この2つの関係だけを見ると、2020年以降、不動産価格は下がっていくことが考えられます。

しかし、不動産取引は個別取引になるので、総数では供給数が多くても、需要の大きい物件というものが存在します。そのため、ストック総数と人口の関係だけで不動産価格が下がるとは判断しにくい面もあります。あくまで参考材料にして、他の要因も見て総合的に判断することが重要です。

需要と供給の関係だけであれば2020年以降の不動産価格は下がる可能性が予想されます。需要と供給の関係以外に不動産価格に影響する材料として、2020年以降、日本では大きな問題を抱えていることが知られています。

特に2022年、2025年、2035年には不動産市場に影響のある問題が起こると想定されています。これらの3つの問題について見てみましょう。

2022年問題とは生産緑地法という制度が解除され、農地が住宅地として使用できるようになることで住宅の供給が急増することが懸念されている問題のことを言います。

生産緑地法とは1974年に公布され、1992年に改正された農地に関する制度です。この制度は、急激に進む土地不足と地価の上昇を緩和するために施行されたものです。緑地のままで農業を継続することで、所有者は税制面で優遇を受けられるようになったのです。

その期限は30年となっていて2022年で満期を迎えます。制度が解除されると所有者が負担する固定資産税の額が大きく跳ね上がるため、多くの土地が市場に出てくるのではないかと予想されています。

生産緑地法に指定されている土地は全国で約1万3,653ヘクタール、東京ドームで2,968個分になります。もともと市街化区域が指定されている土地のため、住宅を建てることは問題ない土地です。

相続税対策のためにアパートを建てる人もいるでしょうし、売りに出される土地は大手のディベロッパーがまとめて購入し、大型マンションなどが建設されることが予想されます。

人口が減り、マンションのストックが増え続けている中、さらにアパートやマンションが増えるということであれば、不動産価格が下がる材料が増えることになります。

2022年の次に2025年問題が不動産市場に影響してくると考えられています。2025年問題とはどういったものなのでしょうか。2025年問題を理解するためにまず下のグラフを見てみましょう。

2025年の日本の人口ピラミッド＊国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッド画像（2025年の画像）から引用

このグラフは国立社会保障・人口問題研究所が予測する2025年の日本の人口ピラミッドです。縦の数字が年齢、横の数字が人口です。右側が女性、左側に男性の人口が棒グラフで表してあります。

このグラフの75歳から78歳くらいまでの突出している部分が団塊の世代と言われている年代です。次に突出している51歳から54歳くらいの層が団塊ジュニア世代と言われている年代です。

2025年問題とは、団塊の世代の全ての人が後期高齢者に当たる75歳を迎えることから、介護や医療費などの社会保障費が急増することが懸念されている問題のことを指します。高齢者が多くなると、年金や社会保障費などを主に担っている若い世代の家計が圧迫されることになります。

社会的にそのような問題が懸念されている中で、不動産投資業界においても投資機会の減少が懸念されています。若い世代の家計から社会保障にかける割合が増え、投資に回す資金が減ることが考えられるからです。

2025年問題の後に2035年問題という事象が、さらに若者の家計を圧迫するのではないかと心配されています。

2035年には先ほど触れた団塊の世代が85歳になり、医療費用や介護費用の負担が本格化します。下のグラフが2035年の人口ピラミッドの予測グラフです。

2035年の日本の人口ピラミッドの予測グラフ＊国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッド画像（2035年の画像）から引用

2035年に心配されることはそのことだけではありません。さらなる懸念材料として、団塊ジュニア世代と言われる年代が65歳となり、年金受給の時期を迎えることが挙げられます。

65歳以上の人口の割合は5人に1人となり、若い世代への社会保障費の負担は2025年以上に重くのしかかってくることになります。このことから、2035年問題では2025年以上に不動産投資へ向けられる資金が減少することが予想されます。

世界的に、オリンピック開催国ではオリンピック開催後の不動産価格が下がっていることがわかっています。また日本でもオリンピック開催年の2020年以降はマンションの供給数は少なからず増加傾向にあり、人口は減少することがわかりました。いくつかの問題が重なり、不動産価格が下がる材料が多い中、上がる材料もいくつかあります。

日本全体では人口は減少傾向にありますが、東京都とその近隣では世帯数の増加が予測されるエリアがあります。下のグラフを見てみましょう。これは国立社会保障・人口問題研究所がまとめた都道府県別の一般世帯数の推移を表したグラフです。

このグラフでは2010年から2035年までの5年ごとの都道府県の人口推移を見ることができます。2010年から2035年までの世帯数の増加率と、5年ごとの増加率も試算されています。