竣　工　2002年12月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩7分
総戸数　55戸

住　所　東京都目黒区東山2-5-12
概　要　地上7階 地下1階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アパートメンツヒガシヤマ

■近隣周辺施設情報
ライフ目黒大橋店まで約430m
miniピアゴ上目黒5丁目店まで約740m
ファミリーマート目黒青葉台3丁目店まで約300m
ココカラファイン目黒大橋店まで約440m
目黒東山一郵便局まで約260m
みずほ銀行池尻大橋支店まで約640m
自衛隊中央病院まで約750m
目黒区立東山小学校まで約460m
目黒区立東山中学校まで約300m
目黒区立ひがしやま幼稚園まで約520m
目黒区立東山保育園まで約100m
目黒区立菅刈保育園まで約660m

物件名	アパートメンツ東山賃貸
所在地	東京都目黒区東山2-5-12
最寄駅	東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上7階 地下1階 RC造
総戸数	55戸	築年月	2002年12月

■駐車場　　　29台（機械式26台・平置式3台）月額39,600円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～3LDK（58.78㎡～121.37㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

経済成長が続くインドネシアのインフレ率（＝物価上昇率）は毎年3％を超え、2017年も3.8％を記録しました（IMF – World Economic Outlook Databasesより）。ASEAN諸国の中ではミャンマーに次ぐ高さであり、不動産投資先としての魅力はインフレに伴う値上がりにあるといっても良いでしょう。

インドネシアや東南アジアを始めとした多くの新興国では、外国人が豊富な資金力のもとで土地を買いあさり、現地住民の住む場所を奪うことがないよう、外国人による土地購入を禁止するか規制しています。

そのため、インフレ率の上昇が安易に「不動産投資の儲け」に直結するとは限らない点に注意が必要です。外国人でもインドネシア法人を設立することで、土地の共有持分所有権を伴った物件の購入は可能です。戸建てやコンドミニアム、ヴィラ（コテージタイプの宿泊施設）などを土地つきで購入することができます。

なお、外国人がインドネシアで会社を設立するためには、「最低2,500万円程度の自己資金」と「2名以上のインドネシア国籍の名義人」が必要です。

土地つき物件を購入すれば、インドネシアの経済成長とともに大きなキャピタルゲインを狙うことも可能ですが、インドネシアで不動産投資を始めるためには、次のような投資戦略を立てる必要があります

非居住者である外国人がインドネシアの不動産を購入するためには、リースホールド（Leasehold）物件を探さなければなりません。リースホールドとは借地権つきの物件であり、地主に地代を支払うことで保有が認められます。

また、2015年の政権交代の際に、土地使用権は25年から30年になり、引き続きインドネシアに居住する場合に限り、更新が25年から20年となりました。土地を保有できる期間が限定されることに変わりはないですが、使用権延長の際には借地代を支払う必要があるため、投資戦略が重要な要素といえます。

一方、賃貸需要は多く、今後のインフレ率上昇が期待できることからインカムゲインを見込めます。この場合、中古のコンドミニアムを購入するか、プレビルド物件を購入するかの2つの方法があります。

新築のコンドミニアムの場合には、首都ジャカルタでプレビルドを購入して完成前に売却する方法が考えられます。特にインドネシアはインフレ率が高いため価格上昇が期待できます。

あるいは日本人旅行者にも人気のバリ島でヴィラを購入する方法があります。借地権つき物件であるヴィラは、観光客向けの利回りが高く、売買マーケットが大きいのが特徴です。利回りが10〜20％になる物件もあるため、現金で購入して10年も保有すれば投下資金を回収できるケースもあります。

一般的にコンドミニアムの売却相手はほとんどが投資家であり、需要に限りがありますが、バリ島のヴィラの場合には、オーストラリア人や欧州人が居住用に購入するケースが多く見受けられるうえ、需要は年々増加しており、売却時のキャピタルゲインも期待できます。

また、所有権の更新時に支払う借地料を安くできるケースもあります。ジャカルタの土地はインドネシア政府が所有しているため、借地期限延長時に支払う借地料の値下げ交渉は難しいですが、バリ島の場合、土地の保有者は現地に住む個人であるため交渉する余地が残されています。

インドネシアでの不動産投資を検討する際には、その経済構造についても理解しておくと役立ちます。インドネシアは周辺国とは異なり、内需によって経済が支えられています。

1998年のアジア通貨危機以降、GDPは6％前後で安定し推移しており、輸出に頼りきらないことで、他の輸出中心の国と比べて世界経済の影響を受けにくいといった特徴があります。また外貨流入を制限しており、対外的な支払いにはルピア発行で対応しています、

個人消費の拡大に伴い、インフレが継続的に続き、不動産相場も上昇を続けているわけです。安定的な経済成長と内需拡大を背景に、インカムゲイン狙いでも不動産投資で利益を見込むことができます。

投資戦略を決めたあとは、物件を効率よく探すためのエージェント（不動産会社）を選びが大切です。

新築のコンドミニアムを購入する場合、現地ツアーを開催しているエージェントを探すのが無難な方法ですが、バリ島のヴィラのように、利回りの高い中古物件を購入する場合は経験豊富なエージェントが不可欠です。

外国人に人気のバリ島ヴィラはプロの投資家が競争相手になる場合もあります。利回りと資金回収スケジュールを綿密に計算して決める必要があるため、経験豊富なエージェントの存在が欠かせません。

「人気の高い物件はいくらで競り落とされるのか」「競り落とすタイミングはいつか」など、買い注文が殺到する高利回り物件を競り落とす上で有益なアドバイスを受けることができます。

エージェントには賃貸管理も任せることになります。海外投資物件の選定では、現地の賃貸需要に精通した不動産会社を選ぶことが大切です。

ジャカルタは5つのエリアに分かれますが、投資物件を選ぶ際、外国人が多く住んでいるエリアが有力候補に挙がります。転売や賃貸でも日本人を含めた外国人が多いほうが有利になるからです。

例えば、中央ジャカルタか南ジャカルタで探す場合、ビジネス街の「タムリン・スディルマン」は、観光名所でもある「グランドインドネシアモール」が近く人気があります。また、南部に位置する「クマン」は欧米人が多く住むエリアとして有名です。

物件探しは日本の投資会社が行う現地ツアーに参加すると良いでしょう。プレビルド物件の案内も行っているため、いくつか見てまわり気に入ったものを選ぶことができます。

プレビルド投資では、建設前の販売によって得たお金を建設費用に充てるのが一般的です。そして建設途中での売り出し価格を上昇させて、さらに多くの建設費用を集めて完成を目指します。

人気のある物件は完成前に売却することで利益を得ることができますが、人気のない物件の場合、建設途中での売り出しに対して買い手がつかなければ、建設費用を捻出できずに計画がストップします。そのためブレビルドでは物件選びは特に重要といえます。