竣　工　2007年9月
最寄駅　住吉駅徒歩1分
総戸数　60戸

住　所　東京都江東区住吉2-8-11
概　要　地上11階 SRC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアスミヨシ

■近隣周辺施設情報
ローソン江東住吉二丁目店まで約40m
三菱東京UFJ銀行 ATMコーナー江東住吉まで約40m
丸井錦糸町店まで約600m
まいばすけっと住吉駅北店まで約280m
オーケー住吉店まで約440m
社会福祉法人あそか会あそか病院まで約410m
住吉交番まで約70m
江東住吉郵便局まで約110m
丸井錦糸町店まで約820m
くすりの福太郎住吉店まで約180m
猿江恩賜公園まで約430m
アーパー・マインドまで約300m
島忠江東猿江店まで約740m

物件名	カスタリア住吉賃貸
所在地	東京都江東区住吉2-8-11
最寄駅	東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩1分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上11階 SRC造
総戸数	60戸	築年月	2007年9月

■駐車場　　　有（敷金1ヶ月）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　60台
―――――――
■設　計　　　広建設計
■施　工　　　㈱大本組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（21.26㎡～25.61㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営は、長期的な家賃収入が期待できるというイメージ以外にも、資金が少なくても金融機関から融資を受けながらできる、出資するだけで管理は任せておけばいいので不労所得になる、といったように良いイメージを抱いている人も多いと思います。

アパートの数が少なく、アパートの需要が高かった時代であれば、ただ座っているだけでも長期的な家賃収入を得て儲けることができたかもしれません。しかし、現在は不動産投資がブームになった影響を受けてアパートの供給数も増えてきたため、以前よりも簡単に儲けることはできなくなってきています。

そのため、現在はアパート経営を行うにあたり、しっかりと空室のリスクを抑えながら投資利回りを高めるための経営戦略を練る必要が出てきました。投資利回りを高めるためには、どのような方法があるのでしょうか？

投資利回りを高めるということは、アパート経営によって入ってくる収入を増やすということです。アパート経営を行った場合の収入は、家賃収入から修繕費や委託管理費といった諸費用を引いて残った部分になります。

そのため、収入を増やすには、家賃収入を増やす、コストを抑える、家賃収入以外の収入を得るということが重要なポイントと言えるでしょう。

まず1つ目の極意は、家賃収入を増やすためのアプローチです。家賃収入を増やすには、全体的に家賃設定を上げる必要がありますが、いきなり家賃設定を上げられても、入居者としても納得できません。

そこで、家賃設定を上げても納得できる状態を作り上げる方法として、部屋のリフォームやリノベーションを行うといった手段が挙げられます。リフォームやリノベーションを行うことで利便性が高くなるほか、部屋がきれいな状態になるため、家賃設定を上げたとしてもある程度の需要が期待でき、投資利回りを高めることにつながるでしょう。

リフォームとリノベーションはどちらも一時的に大きな出費を伴ってしまいますが、長い目で見ると、家賃設定を高くすることができるため、結果的に得られるメリットは大きいと言えるでしょう。

「リフォームとリノベーションって言い方が違うだけじゃないの？」と疑問に感じている人も多いと思うので、両者の違いについても少し触れておきます。

リフォームとは、老朽化した部分を修繕や交換によって新しい状態にして利便性を高めるような修繕を意味しています。例えば、退去時に行う壁紙の張替えや、古くなったキッチン設備やトイレ、浴槽などを新しいものに交換することなどがリフォームのイメージとなります。

部分的な修繕や変更にはなるものの、設備面としてはリフォーム前よりも利便性が高まるため、入居者を確保しやすくなります。また、家賃設定を多少上げたとしても「その設備がついているなら妥当な設定か」といったように、家賃設定を正当化できるきっかけになると言えるでしょう。

リノベーションとは、リフォームのような部分的な修繕や設備の修繕ではなく、大掛かりな工事を伴うような修繕を意味しています。例えば、元々の部屋の間取りが2LDKといったように、入居者が限定されてしまうような間取りの場合には、仕切りの壁をなくして広々とした1LDKに変更するような工事がリノベーションです。

リノベーションは、リフォームよりも大掛かりな工事になるため、費用が多くかかるというデメリットがあります。しかし、築年数の経過した古いアパートを現代のニーズに合わせた新しいアパートに変更できるため、より入居者を確保しやすくなると言えるでしょう。

ウォークインクローゼットを設置するといったように、リノベーションで現代のニーズに合わせれば合わせるほど、利便性は高くできます。しかし、リノベーションを行った分だけ家賃設定を上げることができるわけではありません。

そのため、リフォームだけでなくリノベーションを行う場合にも、家賃設定の引き上げ額を決めた上で、どの程度のリフォームやリノベーションが適正なのか考える必要があります。リフォームやリノベーションの費用を一気に回収しようとするのではなく、入居者目線に合わせた適正価格を設定するようにしましょう。

家賃設定を引き上げることが一番の理想とは言えますが、周辺の家賃相場などを考えると、家賃設定を引き上げることで孤立してしまい、空室のリスクを引き上げてしまう可能性もあるため、注意しなければなりません。

2つ目の極意は、ポイントの2つ目にあったコストを抑えるためのアプローチです。収入を増やすための対策を考える際は、家賃収入を増やすことを優先的に考えがちですが、いくら家賃収入を増やしたとしても管理費などのアパート経営を行うためのコストが多ければ、増えた分の家賃収入を相殺してしまうことになります。

逆に、家賃収入が変わらなかったとしても、管理費などのコストを抑えることができれば、収入の増加につながるため、結果的に投資利回りを高めることにつなげることができると言えるでしょう。

特に築年数の経過したアパートにはコストが多くかかってしまう無駄が潜んでいる場合が多くあります。代表的なコストを抑える方法をご紹介します。

アパートの販売を手掛けている不動産会社がそのままアパートの管理を行っていることが一般的です。不動産会社は、入居者を募集するための広告活動、アパートの定期清掃、家賃徴収、入退去時の室内や経年劣化による建物の修繕の手配など、様々なアパートの日常的な管理を行っています。

これらの不動産会社が行う日常的な管理に対して、管理委託費をオーナーは支払う必要がありますが、明確な管理委託費の上限が定められていません。家賃収入の5～10％が相場と言われているため、これが10％程度に設定されている場合は、管理委託費を低く設定している不動産会社に変更することで、コストを抑えることができます。

例えば、不動産会社を変更することで、管理委託費が家賃収入の10％から5％に下がった場合には、家賃収入が毎月100万円のアパートあれば、毎月10万円管理委託費として徴収されていたものが、毎月5万円に減ることになります。1年で考えると60万円節約できたことになるため、実質60万円家賃収入が増えるのと同じ効果が期待できます。

不動産会社を変更することに気乗りしない場合は、不動産会社に管理委託費の引き下げを要求することも手段の1つと言えます。管理を行っている不動産会社からすれば、管理を変更されてしまうと、大きな収入を失ってしまうことにつながるため、要求に応じてくれる可能性が高いと言えるでしょう。