竣　工　2021年12月
最寄駅　錦糸町駅徒歩9分
総戸数　68戸

住　所　東京都墨田区亀沢4-20-10
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■1K対象／キャンペーンＢ／適用可
■2LDK対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ジオエントキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約290m
セブンイレブン墨田石原店まで約250m
ファミリーマート亀沢四丁目店まで約180m
マルエツプチ本所四丁目店まで約990m
医療法人財団正明会山田記念病院まで約860m
miniピアゴ亀沢4丁目店まで約310m
マルエツ錦糸町店まで約330m
キャンドゥマルエツ錦糸町店まで約320m
アルカキット錦糸町まで約680m
墨田石原郵便局まで約580m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
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■設　計　　　株式会社合田工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2LDK（25.16㎡～50.40㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

多額の購入資金が必要になる一棟マンション買いは不動産投資の初心者にはリスクが大きいと言われます。しかし、実は「融資を受けやすい」「利回りがいい」「節税対策になる」「大規模修繕を自由に行える」「同一マンションでの価格競争を回避できる」といったメリットがあります。一つずつ確認していきましょう。

多額の購入資金が必要になるマンション一棟の購入では、金融機関からの借入れを受けずに全額自己資金でまかなえる方は多くないでしょう。一般的には銀行などから融資を受けることになりますが、区分所有マンションと比較して、マンションを一棟まるごと購入するほうが、実は融資が受けやすくなります。

たとえば区分所有マンションを購入する場合、銀行の融資担当者は貸付金を回収できなくなったときのことを考慮して対象物件の担保力を査定しますが、一般的に建物は老朽化と同時にその収益性が徐々に落ちていきます。さらに「毎月の家賃収入」が「毎月の返済額」を下回れば一般的に担保価値がないと判断されます。投資用不動産の購入を目的として融資を受けた場合、一般的に返済期間は長期におよぶので、担保価値が低下するリスクを常に考えなければならないのです。

一方、マンション一棟を購入する場合には、最終的に土地が残ります。不動産は周辺環境の変化や物価変動などによって価格が変動しますが、土地は老朽化することがないため担保としての価値は基本的には下がらないと考えられています。このような理由から金融機関は土地の担保としての価値を高く評価するので、一棟マンションは融資を引き出しやすくなります。

たとえば、投資物件情報サイト「ノムコム・プロ」に掲載されている物件の利回りをみると、区分所有マンションの満室を前提とした平均表面利回り5.42%に対し、一棟マンションの満室を前提とした平均表面利回り6.77%と、一棟マンションの方が1%ほど高くなります。理由として一棟マンション投資では、区分マンション投資と違い、同一物件内で価格競争が起きないことなどが挙げられます（詳細は後述）。

また、区分マンション・一棟マンションに対し、それぞれに同額を投資すると仮定した場合、区分所有マンションでは入居者が退去すれば家賃収入はゼロとなりますが、仮に10戸の一棟マンションで１室の入居者が退去しても家賃収入は１割しか減少しません（満室時想定）。立地が良ければ、といった前提条件が必要とはなりますが、一棟マンションは区分所有マンションと比較して利回りが高いと同時に、家賃収入の安定性も高めることが可能です。

相続税を計算する際、被相続人の資産・負債は、通常、「財産取得時における時価」により評価されますが、不動産については特殊な評価方法が用いられています。

投資用不動産の場合、建物部分については固定資産税評価額を元に評価するのですが、固定資産税評価額は概ね建物の建築費の50〜60%です。そのため一棟マンションを購入して全室を賃貸した場合、相続税の計算の際に現金で資産を保有しているのと比較して、相続税評価額は半額以下になるというメリットがあります。さらに、所有者が亡くなったときに実際にその物件を賃貸している場合には、固定資産税評価額から30%を差し引くことが認められています。

また、区分所有マンションの一室に占める土地の割合は微々たるものですが、一棟マンションの場合にはまとまった面積の土地が評価の対象となります。土地の相続税評価額も、現金で保有しているのと比較して20〜30%低下しますから、相続税対策を考えているなら賃貸用不動産、特に一棟マンションを購入すると大きなメリットにつながります。

区分所有マンションの大規模修繕は、一般的に所有者の多数決によって決定されます。また、その原資は所有者が定期的に積み立てている修繕積立金となります。そのため物件が古くなるとともに所有者も高齢化し、収入が低下している場合もあり、修繕積立金の滞納も目立ち始めて原資が不足することがあります。

修繕費用が修繕積立金を超過するため臨時の負担金が発生する状況になると、所有者たちの同意が得られないために修繕ができず、老朽化が一気に進んでしまうケースも見受けられます。また、修繕内容も所有者の多数決によって決定されるので、思い切った修繕提案はなかなか合意に至らず、無難な方針にまとまりがちです。

しかし、マンション一棟をまるごと所有している場合、オーナーひとりの采配で自由に大規模修繕を行うことができます。外観が古びてきてしまった場合には思い切ってデザインを一新することも可能ですし、流行りに合わせて外観や共用部分と室内を統一感あるデザインにすることで、入居率を高めることも可能です。

区分所有マンションでは、依頼する管理会社や修理業者を所有者の多数決によって決定するので、従来の業者から変更できないこともありますが、一棟マンション所有なら対応が良い業者を比較・検討して選べますし、価格交渉することで安く依頼することができます。ノウハウを蓄積すれば、オーナー自ら管理業務や簡単な修繕業務を行うことで、コスト削減につながります。

区分所有マンションの場合、同じマンション内に同じ間取りの部屋が複数あり、これらが賃貸に出されると同一マンション内での価格競争になることがあります。

しかし、マンション一棟をまるごと所有している場合には、同じ間取りの物件は同じ価格と決めてしまうことで、同一物件内での価格競争を回避することができます。

もちろん近隣の物件との価格競争はありますが、マンション一棟を所有している場合にはそのマンションの個性を高めて付加価値をつけ、価格競争を回避することも可能です。例えば建物全体を個性的なデザインにしたり、ペット可、楽器可、インテリアのデザインなど、アイデア次第で付加価値をつけることができます。