竣　工　2019年5月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　45戸

住　所　東京都豊島区南大塚3-38-6
概　要　地上10階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームス大塚
Dimus 大塚

■近隣周辺施設情報
豊島区立朋有小学校まで約440m
総合病院一心病院まで約480m
大塚北口診療所まで約380m
大塚台公園まで約140m
豊島区立西巣鴨中学校まで約220m
アトレヴィ大塚まで約230m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約80m
成城石井アトレヴィ店まで約230m
どらっぐぱぱす東池袋店まで約330m
ローソンストア100南大塚店まで約180m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約410m
ドン・キホーテピカソ大塚北口駅前店まで約310m
サンシャインシティまで約950m

■駐車場　　　3台
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　45台
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■設　計　　　合田工務店株式会社
■施　工　　　合田工務店株式会社
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～1LDK（25.36㎡～31.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リスクが高い物件の一点目は、人口が減少するエリアにあるというケースです。地方や郊外など、10年後・20年後に人口が減少すると想定される場合、賃貸の需要も落ち込んでいくことになります。賃貸需要が少なければ、入居希望者も少なくなるため、空室リスクが高くなる可能性や空室を避けるために賃料を低く設定し直す必要性が出てきます。

空室の発生や賃料下落などにより物件の利回りが低下すると、毎月の収支が赤字となってしまう恐れや、売却をする際にも利回りに応じた価格を設定する必要があるので、購入時よりもかなり低い価格で売り出さなければならなくなります。

このように、エリアの人口がどう変化するかということが物件の収支や資産価値に大きく影響してくるため、人口が減少する可能性がないかどうかに着目をして物件を選定していくことが非常に大切です。

リスクが高い物件の二点目は、都心やターミナル駅へのアクセスが悪いというケースです。入居者が賃貸物件を選ぶポイントの一つとして、働く場所と住む場所を近くするという「職住近接」の考えが重要となってきています。

たとえば、都心の駅やターミナル駅から電車で1時間以上離れていると、通勤時間だけで毎日2時間～3時間が必要となってしまうため、賃貸物件を探している方からは敬遠されるケースが多くなっています。また、駅徒歩の分数も10分を超える物件については、「駅からのアクセスが悪い」という印象になりますので、こちらも注意が必要なポイントです。

アクセスの良さを判断する目安としては、都心の駅やターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内にある物件かをチェックすると良いでしょう。もし複数路線が使えるようであれば、アクセスに関するリスクはより軽減することができます。

人口減少のリスクの項目でも少し取り上げましたが、毎月の賃料水準が低いという点はリスクとなり得るポイントの一つです。

物件を購入した後は毎月の賃貸管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税などのコストがかかるようになります。このとき、毎月の賃料が3万円～4万円の水準だと、賃料に対するコストの占める割合が40%～50%前後まで上昇してしまうため、表面の利回りが10%前後でも実質の利回りは5%以下になってしまうといったことが起こりえます。

しかも、賃料が低い物件は築古の物件や地方の物件など、賃貸物件を探している方からの人気が高くない物件であることが多いため、空室リスクやさらなる賃料下落のリスクが高くなります。

このように、賃料水準が低すぎる物件もリスクが高い物件として避けたほうが良いと言えるでしょう。

建物管理がしっかりと行われていないと、建物の老朽化が早く進み、資産価値が落ちてしまうリスクがあるため、注意したいポイントです。

リスクの高い物件の5点目は、地盤が弱いというケースです。地盤が弱いと、地震の際に建物などを支える力が不足してしまい倒壊や地盤沈下が起こりやすくなる、液状化が発生するといったリスクが高くなります。

建物を建てる前の地盤調査でしっかりと地盤の強度を調べ、必要であれば地盤改良を行うことが必要となります。地盤調査や地盤改良がきちんと行われていない可能性がある物件は、購入を控えたほうが良いでしょう。