竣　工　2023年8月
最寄駅　勝どき駅徒歩1分
総戸数　2786戸

住　所　東京都中央区勝どき4-1500
概　要　地上58階 地下3階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークタワーカチドキ

■近隣周辺施設情報
晴海トリトンスクエアまで約200m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約800m
スーパービバホーム豊洲店まで約900m
デリド勝どき駅前店まで約240m
ナチュラルローソン豊洲三丁目店まで約900m
ファミリーマート勝どき五丁目店まで約200m
ローソン勝どき二丁目店まで約80m
文化堂勝どき店まで約240m
TSUTAYA勝どき店まで約80m
聖路加国際病院まで約800m
聖カタリナ病院まで約800m
隅田川テラスまで約100m

物件名	パークタワー勝どき賃貸
所在地	東京都中央区勝どき4-1500
最寄駅	都営大江戸線「勝どき駅」徒歩1分
物件特徴	タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上58階 地下3階 RC造
総戸数	2,786戸	築年月	2023年8月

 

確定申告や税金計算は正しい知識があれば怖いものではなく、むしろ節税によって税金の還付などが受けられるというメリットがあります。この記事では、これから不動産投資を始めたいと考えている方向けに、確定申告が必要なケースやメリットがあるケース、確定申告の流れ、確定申告や税金について効率的に学ぶ方法などについてご紹介をしていきたいと思います。

不動産を売却した際に得られる利益は「譲渡所得」という所得となり、家賃収入の所得とは税率なども異なります。特に、不動産を取得した年から5年が経過しないまま売却をして利益を確定すると「短期譲渡所得税」という通常の倍近い税率(30.63%)で課税されてしまうため、事前に注意をしておきたいポイントです。

税金計算や納税手続きなどと聞くと難しい感じがしますが、確定申告の流れは以下のように、「所得計算に必要な書類を揃えて」「申告書を作成して」「税務署に提出する」というシンプルなものとなります。

必要な書類を後から集めようとすると「どこにしまったか覚えてない」「領収書を取っておけば良かった…」などと非常に大変な思いをすることになりますので、事前にどの書類を集めておけばいいのかをおさえておくと良いでしょう。また、後で見返しやすいように、月ごとに収入や経費を仕分けておけば、短い時間で申告書を作成できるようになります。

不動産投資では、株式投資などと異なり経費を計上することが可能です。申告できる経費の額が増えれば、それだけ所得税は少なくてすみますので、何が経費になって、いくらまで計上できるのか、といったことがおさえておきたいポイントになります。

税金や会計に関する正しい知識を身につけることは、不動産投資を始める上で大きな武器になります。ウェブや書籍から情報を収集することもできますが、最も効率的な方法は、税務・会計のプロである税理士から直接話を聞くことです。ただ、同じ税理士でも業界や分野に得意・不得意があり、「医療関係の税務経験は豊富なものの、不動産の知識や経験が少ない」といったケースもあるため、不動産の実務経験が豊富な税理士からアドバイスをもらうことが理想的です。

その方法としておすすめなのは、税金対策のノウハウを自社で持っている不動産投資会社に話を聞きに行くことです。たとえば、ベルテックスという不動産投資会社では、社内に税理士、公認会計士、ファイナンシャルプランナーなどが所属しており、税務面や保険の相談、ライフプランニングまで総合的な資産づくりの相談に対応しています。

ベルテックス所属の税理士は、いずれも不動産投資に特化しているプロフェッショナルとなりますので、所得税や相続税などの賢い節税の仕方から、短期譲渡所得税や減価償却費のような注意しておきたい税金上のポイントまで、様々なアドバイスをもらうことができるでしょう。

資産づくりに関して個別に相談をすることも可能で、時間帯も10:30、13:00、16:00、19:00と4つの時間から自分の都合に合わせて選ぶことができます。また、期間限定で開催している「確定申告の書き方セミナー」も好評のようですので、税金について学びたい方や疑問・不安などがある方はぜひ足を運んでみることをおすすめします。

税制改正では年収850万円以下の会社員は所得税が現状維持となりましたが、見逃せない変化が一つあります。それは、会社員の給与所得控除を10万円引き下げて、会社員以外も含む全体の基礎控除が10万円引き上げられたという点です。

結果としては、給与控除が10万円減って基礎控除が10万円増えたので増税とはならなかったのですが、個人事業主やフリーランスにとっては、基礎控除が10万円増えたので減税となりました。つまり、今回の税制改正では、個人事業主やフリーランスが優遇されたことになります。

改正の裏にある考えが「働き方改革」だと言われています。働き方改革のテーマにはライフワークバランスの推進や正規と非正規の格差解消、テレワーク（自宅など企業外で作業すること）の推進などがありますが、そのなかのテーマの一つに副業の推進というものがあります。

今まで企業の就業規則は終身雇用などを念頭に置いて作られていたため、原則的に副業が禁止されていました。しかし、昔よりも残業時間が減少して所得が全体的に下がるなかで、副業などで新たに収入を作りたいというニーズや、別の仕事でスキルアップをして所得を上げたいというニーズが高まっており、テレワークなど多様な働き方も広く世間に認められるようになってきたことも相まって、政府としても今までの「原則的に副業を禁止する」というスタンスを変更する必要が出てきたというわけです。

副業や多様な働き方が推進されていくと、フリーランスや個人事業主が増えていくことになりますので、働き方改革の取り組みに一貫性を持たせるために、税制においても今回の改正のようにフリーランスや個人事業主が不利を受けることの無いように調整が適宜行われていくと考えられます。

ただ、高齢化が進み社会保障料が上がっていくと予測されるなかで、政府としても税収を減らすわけにはいかないので、これまで給与控除や退職金などで所得税上の優遇を受けてきた会社員の扱いが見直される可能性が高いと考えられるのです。

たとえば、退職金に関する控除については勤続年数20年までは１年につき40万円、勤続年数20年超の部分については１年につき70万円と勤続が長い方が優遇されていますが、退職金制度の導入企業数の減少、平均勤続年数の低下、働き方の多様化などを背景として、過去の税制調査会などにおいても勤続年数20年超の控除額を引き下げるといった退職所得控除の見直しを検討するべきではという意見も出てきており、今後どこかのタイミングで見直しが入る公算は高いと言えるでしょう。

夫婦で重複して保険料を支払っている場合や、使っていない月額サービスなどがある場合などには、比較的容易に支出を減らすことが可能です。ただ、支出を減らすということは、現状の生活を切り詰めていく取り組みとなるため、支出面から改善できる金額は月で数千円から数万円程度と考えておいたほうが良いでしょう。

収入を増やす主な選択肢としては、「本業の給与を増やす」といいう選択肢と「副業などで収入源を増やす」という２つが考えられます。

本業からの給与が増えればそれに越したことはありませんが、残念ながら日本全体の平均給与額は中長期で減少傾向にあります。以下は、直近20年間の民間の平均給与額の推移（国税庁調べ）ですが、リーマンショックのあった平成21年に大きく給与額が減少して以降、多少は回復してきたとはいえ、10年前・20年前と比べると依然として低水準が続いており、日本の企業全体が給与アップには慎重な姿勢を見せていることが分かります。

そういった厳しい状況の中で期待されているのが、副業による収入増です。ただ、副業で月に10万円程度のまとまった収入を作るには、平日夜や土日の時間をかなり割かなければならず、本業との両立が難しいという課題があります。

たとえば、元手が不要で始めやすいクラウドソーシング（ネット上での仕事の受発注）という副業は、記事作成（ライティング）など専門性があまり高くない作業の発注が多いため、よほど作業の処理スピードが早くなければ1時間で500円～1000円程度の収入になるケースが多いでしょう。

クラウドソーシングでは、会社員以外にも、専業主婦や学生、高齢者などがスキマ時間に作業をこなすといったケースも多いため、低い金額であっても受発注でも成立してしまうという背景があります。

クラウドソーシングを含めて、数ある副業の中で会社員から人気の高い副業の一つが不動産投資と言われています。なぜでしょうか？

クラウドワークスの例でも見たように、副業を始めるハードルが低いと、その副業に参入する人の数も多くなるため、サービスの供給者が多くなってしまい、サービスの価格は下がる流れとなってしまいます。

不動産投資が会社員にとって有利な副業と言えるのは、不動産投資を始める上で必要となるローンの審査が、会社員でないと下りづらいためです。主婦や学生、高齢者、個人事業主は、毎月安定した給与を得ることが難しいため、返済能力が低いとみなされてしまい、大きな金額の融資を受けることができません。

その点、会社員は社会的な信用が大きく、勤続年数が3年以上あり、他に借入が少ないといった方であれば、かなりの金額まで不動産の融資を引き出すことが可能です。たとえば、シノケンプロデュースという融資実績の豊富な不動産投資会社では、自己資金100万円の会社員の方が、1億円以上の融資を引き出せたというケースもあります。

不動産投資の年間の利回りが5%～7%程度だとすると、1億円の物件から得られる年間収入は500万円～700万円に上ります。もちろん、管理費やローンの返済なの経費を差し引く必要がありますので、実際に手元に残る収入はそれよりも少なくなるものの、クラウドソーシングなどの副業からの収入と比べれば、収入の桁が異なると言えるでしょう。

また、不動産投資が会社員から副業として選ばれているのは、収入面だけではありません。不動産購入後はほとんど手間をかけずに運用できるという、時間面においても大きな特長があります。入居者の募集から審査・契約・入宮中のクレーム対応などまで、不動産を管理する会社に丸投げをすることができてしまいますので、オーナーとしてはほとんどやることがありません。

相続税改正によりアパートローン貸出が急激に伸びたことを受けて、金融庁は「金融レポート」などの中で、地方銀行を始めとする金融機関の不動産向けの貸出を注視すると警告を出しています。これを受けて、銀行側もアパートローンの新規貸出に慎重な姿勢を取るようになったため、2017年にはマイナスに転じたと考えられます。

また、2016年の新規貸出金については前年比20%前後と上昇幅が大きかった分、2017年に入ってからの下落の反動も大きく、2017年6月～12月の半年間のマイナスは前年比20%を超えているという状況になります。

アパートローンの貸出が減少することで、アパートを購入できる投資家の数が減少します。アパートの投資家が減少することで、アパートに対する「需要」と「供給」のうち「需要」が減少することになりますので、アパートの価格は下落する可能性が高くなります。

アパート価格の下落の流れは、すでにアパートを保有しており売却を検討している方にとってはネガティブな材料ですが、これからアパートを購入しようと考えている方にとっては、これまでよりも安く購入できるチャンスとなります。

今後の流れとしては、新規のアパートローンが今までよりも借りにくくなることが想定されます。これからアパートを検討されている方にとっては、「銀行から、いかに融資を引き出すか」ということが大きなテーマになってくるでしょう。2015年から2016年の期間は銀行側も融資に積極的でしたが、今後の融資審査では物件の収益性や品質といったところが厳しく見られるということが想定されます。

物件の収益性は、家賃収入の多寡によって決まります。つまり、満室経営が期待できるのであれば、長期的な家賃収入が入ってくるため、銀行側も喜んで融資をしてくれることになります。

アパートで高い入居率を実現するにあたり、もっとも考えなければいけないのがエリアです。たとえば、都心のターミナル駅から電車で数十分圏内、駅からの徒歩が10分以内というエリアが賃貸需要が高くなっています。エリア選定に関しては、入居者側の目線でアクセスの良さと賃料水準のバランスを考えた時に、お得感を感じられるエリアを選ぶことが大切です。

融資を有利に進める上で、物件の収益性、物件の品質も非常に大切ですが、どの会社をパートナー会社にするかという点も、欠かすことができないポイントです。融資というのは、基本的に信頼で成り立っているビジネスとなるので、紹介実績の少ない販売会社から紹介されるよりも、これまで取引を重ねてきた会社や信用力のある会社から紹介されるほうが、より良い条件で話を進めやすくなります。

特に、これからアパート経営を始めたいという方にとっては、融資の流れや審査のポイントなどの情報も不足しているかと思いますので、融資付けの実績が豊富な会社と一緒に進めていくのが良いでしょう。

また、提携金融機関も20行以上と資金調達の選択肢が非常に豊富な上に、物件の品質についても先ほど挙げたハード面・ソフト面のポイントをおさえており評価が高いため、従来のアパートでは不可能だった最長35年間（鉄筋コンクリート造同様）の融資も実現しています。

不動産投資を始める上で悩むのが、どの会社と付き合えばよいのかという点です。不動産投資の会社の数は非常に多いため、口コミを見て評判が良さそうなところに決める、あるいは評判が悪そうだから避けるといった決め方をされている方も多いのではないでしょうか？

口コミの評判だけでは判断を誤ってしまう可能性も少なくありません。不動産投資は10年以上の長期投資となることが多いものですので、慎重に判断をしていきたいところです。そこで、この記事では口コミだけに頼らない会社の判断方法をご紹介していきたいと思います。

不動産投資会社の場合、創業年数は重要な指標の一つとなります。創業年数を判断する一つ目の時期はリーマンショックがあった2009年前後、もう一つの時期はバブル時期の1990年前後となります。

バブルやリーマンショックを乗り越えて企業経営を続けることができているということは、企業体力や経営体制がしっかりとしているということになります。

不動産投資会社によって、どのエリアに投資できるかというのが異なります。投資エリアを「首都圏」「東京都・横浜」「都心23区のみ」といった形で限定している会社も多いので、サイト上でどのエリアに投資ができるかを確認する必要があります。

また、物件についても、新築・中古、マンション・アパート、区分・一棟など、どの種類の物件に投資ができるかも重要なポイントです。サイトや資料で投資できる物件の種類を確認できることが多いのですが、掲載されている以外の取り扱い物件が存在するケースもありますので、気になる会社がある場合は、物件の種類についても直接たずねてみると良いででしょう。

購入しようとしている物件を実際の目で見て、クオリティを確認することも重要です。入居者の目線で、同じエリアの他の物件とも見比べながら、設定賃料でその物件に住みたいと思えるかどうかを考えてみましょう。

また、配偶者がいる場合は、配偶者にも物件を一緒に見てもらうことで、自分だけでは気づかないことに気がつくことができる可能性があります。

担当の営業がどういう行動を取っているかも注意をして見たいポイントです。顧客のために行動する営業には、以下のような点が共通していますので、対面営業の際にはチェックをすると良いでしょう。

不動産投資は購入金額が数千万円以上になることが多いため、融資を利用して投資するケースが多くなります。毎月の収支は家賃収入から融資の返済や経費を差し引いたものとなりますので、融資条件は成否を左右する非常に重要なポイントの一つです。

特に、融資金利・融資期間・必要な頭金の3つについては投資を始める前にしっかりと確認をしておくべきポイントです。