リエゾン銀座一丁目賃貸

竣　工　2012年2月
最寄駅　新富町駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都中央区銀座1-24-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■1002号室対象／フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
リエゾンギンザイッチョウメ

■近隣周辺施設情報
SHIPSKIDS銀座店まで約110m
松屋銀座まで約110m
明治屋京橋ストアーまで約730m
まいばすけっと新富町駅前店まで約480m
miniピアゴ入船3丁目店まで約510m
ローソン銀座一丁目昭和通店まで約130m
セブンイレブン銀座1丁目店まで約180m
ザ・ダイソー築地店まで約540m
くすりの福太郎 銀座1丁目店まで約230m
東急ハンズ銀座店まで約740m
築地警察署まで約330m
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約630m
トモズ銀座三丁目店まで約290m
H&M TOKYO STATIONまで約1120m
中央区役所まで約220m

物件名	リエゾン銀座一丁目賃貸
所在地	東京都中央区銀座1-24-2
最寄駅	東京メトロ有楽町線「新富町駅」徒歩4分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	27戸	築年月	2012年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～1LDK（26.37㎡～41.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アジア開発銀行によれば、カンボジアの2018年国内総生産成長率は7.0％、2019年も同率を維持するなど強い経済成長が予測されています。平均年齢は24.4歳と若く、若い労働力は2070年まで増加する見込みです。

東南アジア全体の経済成長が減速する中、カンボジアは外国人観光客の増加と外国直接投資を背景に、今後も強い成長を続けると見られています。

カンボジアは株式市場がさほど機能していないため、現地の投資家は不動産市場に投資をしています。これがカンボジアの不動産相場を支える主要因となっています。

カンボジアでのコンドミニアム供給量は増加傾向にあり、2017年時点での国内合計は前年比107％となる8,600ユニットです。特に中国人による占有率の増加が顕著です。

また現地紙ブノンペンポストは、2018年に完成する13,000ユニットのコンドミニアムが新たな投資需要を誘発し、賃貸需要も拡大させると見ています。

首都プノンペンでもコンドミニアムの建設ブームに沸き、多くは中国人の投資家をターゲットにしています。以前は企業インフラに向いていたチャイナマネーが、不動産市場に流入したのが主な理由です。不動産バブル崩壊が懸念される中国では、富裕層や投資家を中心に現金を保有することに危機感を持ち、カンボジアなど東南アジアの高級コンドミニアムの購入に急いでいます。

このような状況の中、シンガポールの不動産管理グループLHNグループがプノンペンに12月完成するアパートメントを108戸、1250万ドルで購入しました。クメールタイムズ紙によれば、物件はスプリングCJWデベロップメント社からの買収であり、カンボジア市場への参入における第一歩であるとしています。シンガポールの大手不動産会社進出は、カンボジア不動産相場の期待感の高さをあらわしていると言えます。

カンボジアのコンドミニアムの歴史は浅く、建設が増えたのは2015年以降です。プノンペン以外でコンドミニアムの需要が多いのは、駐在員の多いで、㎡単価の平均は2,000米ドルとなります。
このほか外国人観光客に人気でコンドミニアムの建設が増えているも㎡単価が1,000ドルと安いこともあって注目されています。

一方で注目が集めているのがプノンペンでの物件です。プノンペンの人口は2000年の114万9000人から2010年には151万人に増加し、2020年には197万9000人になると予測されています。

賃貸需要に関しては世界中の駐在員が集まることで家賃設定も割高となるなど、高い水準を維持しています。プノンペンの物件はキャピタルゲイン、インカムゲインともに期待できます。

2016年第3四半期のプノンペンにおけるコンドミニアム価格は前年比7.44％上昇、㎡単位の価格は平均3,190米ドルとなっています（Global Property Guideより）。人気リゾート地であるシアヌークビルのコンドミニアムには投資マネーの流入が続き、外国人の購入が増加しています。

カンボジアのコンドミニアム開発を行うデベロッパーは、現地の大手企業の他に台湾や中国、シンガポールの大手企業がありますが、日系企業では不動産開発を手掛ける株式会社クリード及び株式会社シティインデックスが共同でプノンペン初となる総戸数900戸、14階建て高級コンドミニアムの1号・2号棟を完成させました。

このほか株式会社ウラタが大型ショッピングモールを併設する複合コンドミニアム開発（2021年6月グランドオープン予定）などを手掛けています。

外国人が購入できるのはコンドミニアムの2階以上部分のみとなり、1階や地下部分は購入できません。また「外国人所有者の割合が建物全体の70％まで」とされているため、検討時に物件の外国人保有率を販売会社に尋ねておく必要があります。

現地でコンドミニアム購入のための住宅ローンを組むことは可能ですが、カンボジア最大の商業銀行であるアクレダ銀行の住宅ローンの金利は年率18％と高いことで有名です。その点、日本政策金融公庫は、事業目的のカンボジア不動産購入における金利が固定で2.5％と、利用しやすいのがメリットです。

なお、支払い条件を返済中に変更する場合（例えば利払いの方法や返済期間）、残金に対して3％の罰金が課せられるため注意が必要です。

一般的に政府系金融機関や現地銀行での融資審査は厳しくなりますが、中には住宅開発業者が住宅ローンを供与するケースがあります。融資審査も銀行などと比べると甘く、頭金も不要で最長30年の分割支払いが可能です。利用する際は自身の支払い能力をきちんと見極めることが大切です。

キャピタルゲイン狙いでプレビルドのコンドミニアムを購入する場合、建設計画が途中で頓挫するリスクに注意しなければなりません。カンボジアのコンドミニアムも販売によって得たお金を建設資金に充てているため、販売不振となれば資金ショートに陥る可能性があります。

プレビルド物件は早期に購入したほうが安く購入できますが、リスクを回避するために完売が近い物件を狙うのも一つの手段でしょう。

カンボジアでは米ドルが流通しており、コンドミニアム購入も米ドルで行えます。海外不動産の購入においては、現地通貨の為替変動にも注意が必要ですが、カンボジアの場合には、比較的安定している米ドルで購入できる利点があります。

カンボジアの不動産に対する投資マネーの流入は好調のため、これからの相場上昇も期待できるでしょう。基本的には一般的な海外不動産投資と同様に新築コンドミニアムを転売目的で購入するスタイルになります。

米ドルは利上げが続くことと経済が堅調に推移していることから、対円でも上昇しています。つまり売却時において購入時よりも米ドル高となれば、為替差益を享受できることになります。

ただし、今後の金融市場の流れによっては日本の金融政策も低金利解除に変更する可能性があり、中期的には米ドルに対して円高に振れる可能性もあります。そこでコンドミニアムの出口戦略としても短中期での転売を狙う戦略がポイントになります。

カンボジアコンドミニアムの出口戦略を立てるためには、コストの把握が重要です。カンボジアのコンドミニアムを購入する際には、資産取得税が売買価格の4％発生します。

なお、売却時のキャピタルゲイン税は個人に対しては課税されていません。不動産収入税も同様に法人にのみ課税しています。日本での確定申告では、カンボジアのコンドミニアムによる収入に対して課税されるため、申告が必要です。

カンボジア不動産投資による収益確保の方法は、転売によるキャピタルゲインです。5％を超える賃貸利回りも魅力的ですが、売却時の戦略を第一に考えたほうが良いでしょう。

例えばプノンペンの中心地で建設中のオリンピアシティは商業施設やホテル、スーパーマーケットなどを併設する複合大型施設ですが、90％近く販売した中で50％はカンボジア人が購入しています。

高級コンドミニアムの転売といえば、同じ外国人相手というイメージが強いですが、中級程度のコンドミニアムであれば現地のカンボジア人も転売相手となります。

例えばプノンペン中心部にある大型コンドミニアムですでに完成し転売に出されている部屋は、48.3㎡のStudio Room（ワンループのようなタイプ）で79,000米ドルとなります。

現地のカンボジア人にも転売できるような手頃な価格の、コンパクトな広さの部屋を購入すると、賃料を安く設定でき、さらに収益も得やすくなるため出口戦略を立てやすくなります。