市谷鷹匠町レジデンス/事故

竣 工 2021年8月
最寄駅 市ヶ谷駅徒歩7分
総戸数 44戸

住 所 東京都新宿区市谷鷹匠町3-1
概 要 地上5階 RC造
駐車場 2台(平置式)月額33,000円
■フリーレント2ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
イチガヤタカジョウマチレジデンス

■近隣周辺施設情報
ニュードラッグ牛込北町店まで約350m
セブンイレブン牛込北町店まで約490m
肉のハナマサ市ケ谷店まで約850m
ファミリーマート市谷田町店まで約440m
キッチンコート神楽坂店まで約650m
マルエツ市ヶ谷見附店まで約720m
二松学舎大学九段キャンパスまで約1900m
東京理科大学神楽坂キャンパスまで約1000m
法政大学市ケ谷キャンパスまで約1000m
大妻女子大学千代田キャンパスまで約1500m

物件名 市谷鷹匠町レジデンス
所在地 東京都新宿区市谷鷹匠町3-1
最寄駅 東京メトロ有楽町線「市ケ谷駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 44戸 築年月 2021年8月

■駐車場   2台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 3台/月額3,300円
■駐輪場   40台/初回登録料5,500円
―――――――
■設 計   株式会社SPACE-CREW
■施 工   日広建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.37㎡~40.42㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を考えるにあたって、高級住宅街や一等地という存在は切っても切り離せない関係にありますが、青山、松濤、白金などブランドエリアと呼ばれる高級住宅街の何がすごいのか、なぜ価格が高いのかと聞かれると、すぐには答えづらいのではないしょうか? この記事では、名前はよく知っているのに、実はよく知らない高級住宅街について詳しく解説をしていきたいと思います。

都内の一等地と呼ばれる場所はたくさんありますが、まず「商業地」と「住宅地」を切り分けて考える必要があります。たとえば「銀座」は世界的にも一等地ですが、こちらは「商業地」として考えるのが適切です。

住宅地としての一等地は、千代田区「番町」エリア、港区「麻布・赤坂・青山」の3Aエリアや「白金」、渋谷区「松濤」、新宿区「市谷」あたりが有名です。

準一等地と呼ばれるエリアは、目黒・品川・渋谷・新宿あたりでしょうか。これらのエリアは一等地に挙げたエリアと比べても交通の利便性が非常によく、タワーマンションやブランドマンションを始めとして価格が高い不動産も多数ありますが、上で挙げた一等地と比べると土地としてのブランド力が弱いエリアです。

たとえば、地震が起きた時の危険度を示した「地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表(区市町別)」を見てみると、高級住宅街として挙げられている一等地のエリアは危険度が最も低いことが分かります。また、高級住宅街は丘の上にあることが多く、津波などが起こったとしても高台にあるので水害リスクが低いエリアでもあります。

つまり、一等地は何が起こっても安全な地域としての信頼が寄せられており、そこに歴史的な背景や特色が加わることによって、ブランド化したエリアだということになります。一度ブランドが出来上がれば、ハイステータスな属性の人々が不動産を購入するようになるので治安も保たれ、高い水準で不動産価格が維持されるようになる、というわけです。

これは、東京オリンピックで人気を博している勝どきや豊洲などの湾岸エリアが一等地になれない理由でもあります。地震が起こった時に資産価値を維持できない可能性があるエリアは、安定的な資産として不動産を所有することが難しく、資産の保全を第一とする大多数の富裕層からは敬遠されてしまうのです。

では、不動産投資は一等地や高級住宅街で行うべきかというと、一概にそうは言い切れません。一等地の相場はすでに成熟しているので、利回りなどは低くなりがちで2%~3%の不動産も少なくないためです。

もちろん、一等地は災害に強く、安定的な収入が期待できることや値下がりリスクも低いため、資産の一部を高級住宅街で運用するということであれば問題ありませんが、不動産投資からの収益を期待するのであれば、これから成長する街や賃貸需要が期待できそうなエリアに物件を持つほうが賢い選択と言えるでしょう。

ズーム王子神谷/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 王子神谷駅徒歩7分
総戸数 58戸

住 所 東京都北区神谷3-44-19
概 要 地上14階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
ズームオウジカミヤ
ZOOM王子神谷

■近隣周辺施設情報
赤羽警察署宮堀交番まで約70m
神谷堀公園まで約570m
東十条商店街まで約1070m
明理会中央総合病院まで約1160m
三晃堂環七薬局まで約370m
セブンイレブン北区神谷1丁目店まで約300m
ローソン足立新田1丁目店まで約470m
まいばすけっと神谷2丁目店まで約510m
セブンイレブン北区神谷3丁目店まで約500m
イオン赤羽北本通り店まで約610m

物件名 ズーム王子神谷
所在地 東京都北区神谷3-44-19
最寄駅 東京メトロ南北線「王子神谷駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 58戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/月額500円
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■設 計   大和ハウス工業株式会社東日本中高層技術センター一級建築士事務所
■施 工   大和ハウス工業株式会社城東支社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.58㎡~56.09㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

高所得者の多くが抱える悩みは、どんなに頑張って稼いでも手元にお金が残らないというものです。所得税は毎年のように上がり続けており、高所得者であればあるほど割を食うという状況です。下表のように、課税所得が2000万円を超える方は、社会保険や厚生年金も合わせれば給与の半分以上を国に持って行かれていることになります。給与明細や確定申告を見て、「なぜこんなに税金を納めなければならないんだ」と愕然とした方も多いのではないでしょうか。

この高額納税者たちの深刻な悩みにつけ込もうとする不動産投資のセールスマンも少なくありません。「税金、高くありませんか? 節税にご興味ありませんか?」と、あの手この手ですり寄ってくる彼らを避け続けることができず、何度か話を聞くうちに良い気がしてきて、節税目的の不動産を購入してしまったというのもよく聞く話です。

ですが、節税目的の不動産投資は、本来の不動産投資のあり方からすると不健全ですので、後々大きな問題を抱えることになってしまうのです。

そもそも、なぜ不動産投資を始めることが節税につながるのでしょうか? まず、所得税についてですが、不動産投資から得られる収益は、「家賃収入(インカムゲイン)」と「不動産の売却益(キャピタルゲイン)」の2つに分けることができます。このうち、不動産売却益のほうは、株式投資など他の投資と同様に「譲渡所得」という区分になり、「給与所得」とは別の税金(譲渡税/キャピタルゲイン税)が課せられますので、現状の所得税に対する節税にはつながりません。

節税に使われるのは、家賃収入(インカムゲイン)と賃貸経営に関わる費用の収支となります。こちらは雑所得という区分になりますので、年間の不動産投資の収支を給与所得に合算できるというわけです。つまり、不動産投資で節税を、という言葉の意味は、簡単に言えば「年間の賃貸経営を赤字にして、給与所得を減らしましょう」ということになります。

年間の賃貸経営を赤字にするのに用いられるのが、「減価償却費」という名目上の費用です。不動産は現物資産なので、年を経るごとに価値が下落していきます。この資産価値の目減りのスピードを、会計上で定めたものが減価償却費となります。たとえば、RC造のマンションであれば47年、木造アパートであれば22年という期間で資産価値がゼロ円になるように費用を計上していきますので、5000万円のマンションを購入すれば5000万円÷47年=毎年106.4万円を毎年費用として計上できることになり、この金額を給与所得から控除できることになります。

減価償却費は名目上の費用で、実際のお金が動くわけではないので、不動産投資を始めることで減価償却の節税効果の恩恵を受けて毎年数十万円のお金が手元に残ることになりますよ、というのが不動産投資による所得税の節税スキームです。

また、相続税に関しては、不動産は資産として評価される時に価値が圧縮されるので、現金で保有しているよりも課税額が少なくなりやすいという特徴があります。たとえば、不動産は土地が路線価の80%程度、建物はケースにもよりますがおよそ50%前後の評価となり、さらに投資用不動産(収益性不動産)の場合はさらに建物に対して30%の控除が受けられます。これにより、5,000万円で購入した不動産が3分の1から5分の1程度の相続評価額となることが多く、現金資産を投資用不動産に替えて相続税を低くするという節税スキームが成立するというわけです。

ここまでの情報だけですと、不動産投資で所得税も相続税も節税できるんだからいいじゃないかということになりますが、もちろん気をつけなければいけない点がいくつもあります。

まず、減価償却費で所得を減少させることができるという話をご紹介しましたが、減価償却費の元々の意味は「資産価値の目減り額」を意味していますので、減価償却費を計上するたびに、不動産の価値は減少していくことになります。これがどこで問題になってくるかというと、不動産を売却するタイミングです。

不動産を売却する時は、本来の資産価値を上回る金額で売れた時に、その差額に譲渡所得が課せられます。この「本来の資産価値」というのが減価償却を行うたびに毎年下がっていくので、たとえば数年後に購入時の価格で売却ができたとしても、減価償却費として計上した金額分が譲渡所得となり、課税対象となってしまうわけです。

しかも、不動産投資は投機的な売買を抑制するために、購入してから5年以内の「短期譲渡」という売却に関しては、通常の譲渡税(20.315%)の倍に近い税率(39.63%)が課せられます。せっかく所得税の節税にと考えて、減価償却費で毎年の給与所得を圧縮したとしても、不動産購入から5年以内に売却をすると40%弱の短期譲渡税が発生するため、不動産の取得費用や固定資産税、売却手数料などを考慮すると最終的に大赤字になってしまうということが考えられます。

また、外資系企業や経営者の方など、毎年の所得が安定しない方にも、減価償却による節税スキームはおすすめできません。不動産投資の収支は給与所得との合算になりますので、もし所得の少ない年があると、その年は減価償却による恩恵を十分に受けられないためです。

相続税の節税については、現金を不動産に変えたいと考える方が多く、不動産の購入までがゴールとなってしまうケースが多いのですが、これは手段が目的化してしまっている典型例です。

相続税対策でよくあるのが、地方や郊外にアパートを建てましょうという話なのですが、賃貸需要のないエリアにアパートを建ててしまうと、その後に空室が発生してしまい、将来の負債になってしまう可能性があります。アパートを建てることで相続税対策にはなるかもしれませんが、相続後に節税以上の赤字を生み出す危険性があるため、どこにどんな不動産を買うかについては、慎重に検討をしたほうが良いでしょう。

所得税の節税メリットをもっと高めようと、減価償却費だけでなく、家賃収入とローン返済のキャッシュフロー収支までマイナスにさせている方もいらっしゃいますが、こちらも2つの点からおすすめできない節税スキームとなります。

1点目は、毎月のキャッシュフローが赤字なので、事故や病気、勤務先の倒産などで所得が急減した際に、生活を圧迫する恐れがあるという理由です。ローンは30年~35年という長期に渡って組みますが、その期間中にリーマンショックのような経済危機が起こる可能性もありますし、高ストレスな環境で残業も多い方は、普通の方よりも健康面でのリスクも抱えることになりがちです。そういったリスクマネジメントの観点から考えると、キャッシュフローがマイナスの状況にはしないほうが懸命です。

また、おすすめできない理由の2点目は、不動産投資は「不動産賃貸事業」であり、ローンという事業融資を受けるものだという点です。ローンを貸し出す金融機関は、不動産の評価額とともに不動産収支を非常に気にしていますので、赤字を出し続ける不動産資産を抱えている方の評価はどうしても低くなってしまいます。金融機関からの与信が低くなってしまうと、金利面でのマイナスや、不動産投資をいざ拡大しようとする際にも新規融資を受けにくくなるというデメリットがあるため、不動産投資を今後本格的に取り組んでみたいという方は、毎月の収支をマイナスにすることは避けたほうがよいでしょう。

ここまで節税目的での不動産投資はおすすめできないということをお話してきましたが、高所得者の方と不動産投資自体は非常に相性がよいというお話もしておきたいと思います。

不動産投資では、職業や年収、資産状況など「属性」が良いほど、金融機関や不動産投資会社からの評価が高くなり、大きな融資枠や金利優遇、良い物件の紹介などに結びつきやすくなります。

それを踏まえると、節税目的で不動産投資を始めるのではなく、本業とは別の収入源をつくったり、将来のための安定的な収益源を確保するために不動産投資を始めるというスタンスが良いでしょう。しかも、高所得の方であれば、不動産投資で多少マイナスが出たとしても、給与所得との合算で一般の方よりも金銭的に被るダメージを少なくできるというメリットがあります。色々と試行錯誤をしながら、自分に合った投資スタイルを探っていくという形であれば、興味をもって楽しんで取り組んでいけるかと思います。

ジェノヴィア浅草5スカイガーデン/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 浅草駅徒歩10分
総戸数 49戸

住 所 東京都台東区浅草5-34-4
概 要 地上12階 RC造
駐車場 1台(平置式)
■1Kタイプ限定
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジェノヴィアアサクサ5スカイガーデン
GENOVIA浅草Ⅴskygarden

■近隣周辺施設情報
業務スーパー浅草店まで約510m
セブンイレブン浅草店まで約150m
セブンイレブン台東東浅草1丁目店まで約480m
ローソン台東浅草5丁目まで約160m
ローソン東浅草1丁目店まで約300m
ココカラファイン千束通り店まで約160m
ポニークリーニング千束通り店まで約610m
朝日信用金庫浅草支店まで約410m
東武ストア東浅草1丁目店まで約380m
デニーズ東浅草店まで約380m
浅草病院まで約470m

物件名 ジェノヴィア浅草5スカイガーデン
所在地 東京都台東区浅草5-34-4
最寄駅 つくばエクスプレス「浅草駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 49戸 築年月 2021年12月

■駐車場   1台(平置式)
■バイク置場 2台
■駐輪場   47台/無料
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■設 計   株式会社朝倉崇夫都市建築設計事務所
■施 工   住協建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.50㎡~46.73㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を検討する際に、最も気になるのが「自分の購入する物件に空室が発生しないだろうか」という点です。不動産投資の利回りは、満室を前提としたものとなりますので、1ヶ月でも空室が出てしまうと収支計算に大きなズレが生じてしまいます。そのため、不動産を購入する上で、空室の発生リスクをどう抑えるかという点が大きな関心事項となってきます。

ただ、こうした不動産投資家の悩みについては不動産会社もよく理解をしているので、空室リスクを心配する投資家向けに「満室を保証するサービス」を打ち出す会社も多くなってきました。これが、サブリース契約と呼ばれるものです。

そのなかでも、ローンの契約期間と併せる形で「家賃30年保証」「35年空室保証」といった長期的な保証サービスも増えてきています。一見すると、「30年間も満室の家賃を保証してくれるとは、なんて太っ腹なサービスなんだ!」とお思いになる方も多いかと思いますが、実はサブリース契約には思わぬ落とし穴も存在します。

サブリースとは、不動産管理会社が転貸を目的として一括で部屋を借り上げる契約方式です。サブリース契約締結後、不動産管理会社は、サブリースで借り上げた部屋を入居希望者に転貸し、入居者から月額賃料を受け取ります。また、不動産オーナーに対しては、契約時に定めた保証賃料(月額賃料の90%~95%程度)を支払うという仕組みです。

不動産オーナーのメリットとしては、空室リスクをゼロにできるという側面がある一方で、不動産管理会社も慈善事業ではありませんので、空室リスクを保証する代わりに通常の不動産管理でもらう管理費用よりも月額賃料数%分の上乗せをすることになります。

まず、サブリース契約を検討するにあたって、事前に知っておきたいのが入居率に関する話です。都心・新築・ワンルームマンション・駅徒歩5分以内・複数路線などの好条件物件は、そもそも入居者に困ることが少なく、通常の管理サービスを利用していても95%以上の入居率となることが多いため、サブリース契約を結ぶメリットが少ないといえます。

一方、都心から距離が離れたり、ロケーションや築年数、設備や物件タイプ(アパート・戸建てなど)といった物件条件が良くないと空室率も上がってきますので、サブリースを検討する価値が出てきますが、この場合は不動産管理会社が空室リスクを織り込んでサブリースの保証賃料率を下げることが多いという点に注意が必要です。

サブリース契約で注意すべき2点目は、「35年家賃保証」という言葉が意味するものは「35年間、契約時の保証賃料を払います」というものではない、という点です。

サブリースの説明書きの備考欄や契約書の免責事項などに小さい文字で書いてあることが多いのですが、サブリースの保証賃料は不動産の賃料相場などを踏まえて契約内容が一定期間毎(たとえば、2年毎)に保証賃料を見直すとなっているものが多いのです。

本来、物件の賃料は新築時をピークとして年数が経つごとに下がっていくものです。たとえば、同じ立地にある物件であれば、築年数が20年の物件よりも築1年の物件のほうが入居希望者には好まれるため、入居者を募るために築20年の物件は賃料を下げる必要が出てきます。スーモや国土交通省などが過去に調査した結果を踏まえると、築10年で賃料の10%、築20年で賃料の20%、築30年で賃料の20%~40%程度の下落を想定しておく必要があります。

サブリース契約において、不動産管理会社もこういった賃料下落リスクを無視することはできませんので、「入居者が集まるところまで賃料を引き下げますよ」という内容が契約書に盛り込まれているというわけです。

さて、ここで冒頭の「35年家賃保証」という言葉の意味を考えてみると、これは「35年間、2年毎に入居者が集まるように賃料を見直したうえで、家賃保証を致します」と言っていることになります。こうなってくると、管理会社が通常の客付けをするのと変わらなくなって来ますので、「サブリースで家賃保証をつける必要があるのか」という点に疑問符が生じてくる状況となります。サブリース契約時の家賃が35年間毎月入ってくると考えていた方にとっては、将来の収支が大きく変わってくるので、大きな問題になりやすい点です。

サブリース契約でさらに注意したい点としては、サブリースの契約完了後にただちに賃料が入ってくるというわけではなく、客付け期間として契約から30日後、45日後などの一定日数は家賃が入ってこない事になっている契約が多いという点です。

「入居者から月額賃料が入ってくるまでは、不動産オーナーに家賃を支払うことが難しい」という不動産管理会社の言い分も分からないではないのですが、空室リスクを軽減したくてサブリースを活用しようと考えている不動産投資家からすれば、サブリースを利用するには空室1ヶ月~1.5ヶ月を認めて欲しいと言われていることになります。都心の好条件物件の入居率が95%以上であったことを考えると、1ヶ月以上の空室が発生するのであれば、むしろサブリース契約をしないで通常の管理会社を使うというほうが賢い選択になります。

不動産管理会社もこの点を理解していますので、サブリース契約時に「賃料が発生しない期間」を減らして、不動産投資家との交渉材料にすることがあります。都心の新築物件を購入する方や属性が良い方は、サブリースの説明時に交渉をしてみるとこの「賃料が発生しない期間」をゼロにできることがありますので、頭に入れておくと良いでしょう。

サブリース契約の最後の注意点は、日本の法律が借りる側を保護する内容になっている、という点です。いったんサブリース契約を結んでしまうと、不動産オーナーと管理会社は物件を貸す側と借りる側になってしまいますので、管理会社は借りる側としての主張をすることができるようになります。

そのため、サブリース契約時に定めた内容(たとえば賃料に関する取り決めなど)が、契約期間中に管理会社の都合によって覆されてしまうということもありえるということです。古い付き合いの管理会社で信頼できるケースであれば問題はないのですが、契約内容に関する認識の違いから係争や裁判に至るケースもありますので、契約前には十分な下調べをしたほうが良いでしょう。