イトーピア渋谷桜ヶ丘/事故

竣 工 1981年3月
最寄駅 渋谷駅徒歩5分
総戸数 44戸

住 所 東京都渋谷区桜丘町4-18
概 要 地上11階 地下2階 RC造
駐車場 有(平置式)月額35,000円
■5階限定
■2021年11月室内フルリノベーション完了済み

■物件名フリガナ
イトーピアシブヤサクラガオカ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート渋谷桜丘町店まで約220m
マルエツプチ渋谷鶯谷町店まで約210m
ローソン渋谷桜丘町南店まで約60m
セブンイレブン渋谷桜丘店まで約100m
渋谷桜丘郵便局まで約170m
渋谷区立こもれび大和田図書館まで約280m
東急プラザ渋谷まで約460m
コクミンドラッグ渋谷マークシティ店まで約530m
Francfranc渋谷スクランブルスクエア店まで約500m
ジョナサン渋谷桜丘店まで約90m
喫茶室ルノアール渋谷南口店まで約220m

物件名 イトーピア渋谷桜ヶ丘
所在地 東京都渋谷区桜丘町4-18
最寄駅 JR山手線「渋谷駅」徒歩4分
物件特徴 分譲賃貸
構造規模 地上11階 地下2階 SRC造
総戸数 44戸 築年月 1981年3月

■駐車場   有(平置式)月額35,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   不二建設株式会社
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  各部屋毎に異なる
―――――――
■間取り
□1R~3LDK(36.40㎡~88.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

引越しが決まった、あるいは引越しをする予定ができたら最初に確認しておきたいのが退去通知の時期と方法です。
退去通知とは、その名のとおり大家さんや不動産屋さんに賃貸を退去することを伝えることを言います。なぜこれが必要なのかと言うと、急に部屋が空いてしまうとその間に大家さんは家賃収入がないからというのが理由の1つです。
不動産屋さんとしても、新しく入居者を見つける手続きやハウスクリーニングの手続きなど、やることが多いため急に退去されても困るのです。
具体的には、賃貸借契約書にある「解約の申し入れ」や「明渡し」「原状回復義務精算等」などの条項を確認します。すると、次のような内容が記載されているはずです。

契約期間中又は期間満了時に本契約を解約・終了使用とする場合は、1ヶ月前に甲に書面で申し入れなければならない。
又1ヶ月分の賃料等を支払うことにより、即時に本契約を中途解約することができるものとする。
明渡しは本物件の鍵を郵送又は持参により管理会社に返却することで行うものとし、鍵の返却をもって明渡しが完了したものとする。
乙は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。
この時点では、いつまでに誰に対してどのように退去を連絡しなければいけないのかを確認しましょう。基本的には退去通知は退去の1ヶ月前までに行わなければいけない場合がほとんどですが、まれに2ヶ月前までの場合もあるので注意しましょう。原状回復義務について、詳しくは後述します。

退去連絡を不動産屋さんや大家さんにする
契約書の内容を確認したら、記載された方法で退去の連絡をしましょう。もし遅れた場合には、想定外の家賃支払いをしなければならないこともあるので注意が必要です。

退去の立ち会い日時を決定する
退去連絡を電話でしたなら、その場で退去の立ち会い日時を調整することがあります。退去の立ち会い日時は部屋を空っぽにした日で調整しましょう。
具体的には、引越し業者が荷物を運び終わった後に少し余裕を置いたくらいが良いでしょう。不動産屋さんの立ち会いの前に、自身で再度掃除や確認ができます。

退去の立ち会い日時になったら、不動産屋さんと一緒に部屋の状況をチェックします。
なぜこのように退去時の立ち会いが必要かと言うと、部屋の汚れやキズなどの状態を確認するためです。もしこのときに一定以上の汚れやキズなどがあると、原状回復費用としてお金を支払わなければならないこともあります。
ただし、契約内容によっては退去時の立ち会いが不要なケースもあるようです。

立ち会いが終われば、その物件の鍵を返却します。返却方法は立ち会い時に直接渡す場合や、郵送する場合があります。
なお、問題がなければ鍵を返却した時点で物件の明渡しが完了という形になります。

退去が完了したら、基本的には契約時に初期費用の一部として支払った敷金などを精算します。敷金は原状回復費用に充てられるものであるため、原状回復費用の負担割合や金額が決まってから精算するのです。具体的には、下式のように敷金の精算を行います。

還付または請求される金額 = 敷金 - 入居者負担の原状回復費用 - 未納の家賃など
つまり、もし入居者負担の原状回復費用などが敷金よりも高ければ、その分を請求されてしまいます。逆に、敷金が残ればその分が後日還付されます。
また、契約書に「退去時には居室のハウスクリーニング代は借主負担」と特約で明記されている場合は原状回復費用と併せて請求されます。次の賃貸物件の契約の際には確認しておきましょう。

敷金でまかないきれない原状回復費用
退去するまでの家賃
当然、退去連絡をすればその日から家賃がかからないというわけではありません。鍵を返却して明渡しが完了するまでの家賃は支払わなければなりません。
とは言え、多くの場合で家賃は前払いとなっています。そのため、もし契約終了時の家賃が日割り計算される場合は家賃が返金されます。(大東建託など)
例えば、3月分の家賃を2月末に支払っている人が3月15日に退去すると、残り15日分程度の日割り家賃が返金されるのです。

敷金でまかないきれない原状回復費用(修繕費用)
賃貸の退去にかかる費用として、多くの人が心配するのがこの修繕費用です。少し専門的に言えば、原状回復費用と呼ばれます。
原状回復費用とは、経年により物件の価値が減少した分のうち、故意・過失・注意義務違反などにより、通常使用を超える損耗や毀損を復旧する費用のことです。
わかりやく言えば、入居者の責任で生じた一定以上のキズや汚れについては、入居者がその分の費用を負担するということです。
実際にいくらくらいかかるのかについては、原状回復すべき度合いによって異なります。

賃貸退去時の原状回復費用を国交省ガイドラインに沿って解説
賃貸退去時の原状回復費用については、入居者と不動産屋さんもしくは大家さんとの間でトラブルが生じやすい問題です。さらに、退去する入居者としては心配になる費用でしょう。そこで、原状回復費用について、国土交通省が取りまとめているガイドラインに沿って詳しく解説していきます。

原状回復費用の分担などについては、賃貸借契約書の内容が優先される
まず認識しておきたいのが、違法である場合を除き、すでに締結している賃貸借契約書の内容が優先されるという点です。つまり、いくら国交省のガイドラインで定められていたとしても、賃貸借契約で入居者側が負担することがはっきりと記載されていれば入居者の負担は免れません。
少し難しい話ですが、賃貸借契約は、契約締結をするかしないかなどの自由があるうえで同意し締結したものです。したがって、裁判所や国家が干渉(邪魔)できるものではありません。この原則は契約自由の原則と呼ばれます。
そのため、国交省のガイドラインがどうであれ、すでに同意締結している契約の内容が優先されるのです。
したがって、原状回復費用でトラブルに発展しないためには、退去時ではなく契約時に注意が必要です。
原状回復費用については、賃貸借契約書のなかで定められていますし、重要事項説明書でも記載があるはずです。具体的には次のような項目に注意して確認します。

自然な経年劣化や通常損耗は家賃に含まれているとされている
以降で紹介する内容は、国交省が取りまとめている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の内容を紹介していきます。
このガイドラインでは、自然な経年劣化や通常損耗は家賃に含まれているとされています。つまり、キズや汚れも通常の範囲内であれば原状回復費用の支払いは必要ないのです。
具体的に、どのようなものが通常の範囲内として捉えられるのかについては後述します。

故意や過失・注意義務違反などは借り主の負担とされている
一方で、故意や過失・善管注意義務に違反しているキズや汚れについては入居者が負担するべきとされています。
善管注意義務とは、一般的な注意を払って保管や使用をしなければならないという義務です。「善良なる管理者の注意義務」を略して善管注意義務と呼ばれます。
こちらについても、具体的な例は後述します。

グレードアップとみなされるものは貸し主の負担とされている
ここで言うグレードアップとは、古くなった設備を最新のものにするなどのことです。このような場合は、貸し主である大家さんなどの負担とされています。

経過年数と比例して負担割合を減少するべきとされている
経過年数と比例して負担割合を減少するべきというのは、新しいものを壊したときより古いものを壊したときのほうが修繕費用の負担は小さくするということです。経年劣化は家賃に含まれているため、経年劣化で価値が下がった分については別途負担する必要はないのです。
厳密には減価償却という考え方を採用しており、例えば購入時に10万円のエアコンは6年後に1円の価値になっているという考え方です。そのため、10万円のエアコンを6年後以降に壊してしまった場合でも、満額10万円の負担をするのはおかしいとされています。
ただし長い期間使えるものや、逆に経年劣化が激しいものは対象外です。例えば、フローリングや襖紙などです。
また、新築物件ならこの考え方を適用できますが、新築物件ではない場合は難しいところがあります。この場合、入居年数で代用するべきだとガイドラインではまとめられています。
それでは、以降でガイドラインで定められている設備の耐用年数を紹介します。耐用年数とは、価値が1円になるまでの年数と考えられます。つまり以降で紹介する設備は、その耐用年数を経過すれば入居者側は費用を負担する必要はありません。
ただし、善管注意義務を怠っていた場合は費用を負担しなければなりません。

賃貸退去時に原状回復費用を支払う場合と支払わない場合
原状回復費用について解説してきましたが、具体的にどんなものが入居者が負担すべきキズや汚れなのかについて紹介していきます。
ただし、以降で紹介するのは国交省のガイドラインに沿った考え方です。事前に契約書などで定めがある場合は契約書が優先される点を頭に入れておきましょう。

ルフォンプログレ戸越銀座スカイ/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 戸越銀座駅徒歩4分
総戸数 48戸

住 所 東京都品川区平塚2-12-17
概 要 地上12階 RC造
駐車場 ―
■1R・1Kタイプ限定
■さらに賃料1.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■2LDKタイプ限定
■さらに賃料0.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ルフォンプログレトゴシギンザスカイ

■近隣周辺施設情報
オオゼキ戸越銀座店まで約350m
ライフ大崎百反通店まで約480m
100円ショップキャンドゥ戸越銀座2号館まで約310m
セブンイレブン品川荏原1丁目店まで約160m
うどん茶屋嵯峨野まで約560m
七輪焼肉牛繁戸越銀座店まで約540m
餃子の王将戸越銀座店まで約280m
珈琲館戸越銀座店まで約370m
お好み焼き鉄板焼き遊まで約390m
オオスミクリーニングまで約300m
品川平塚一郵便局まで約380m

物件名 ルフォンプログレ戸越銀座スカイ
所在地 東京都品川区平塚2-12-17
最寄駅 東急池上線「戸越銀座駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 48戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社スタイレックス
■施 工   株式会社加賀田組東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(20.20㎡~42.75㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

総務省の調査によれば、2016年時点における不動産賃貸業社は全国に約4.7万社。複数の店舗を構える会社も多くあります。

一般的に、「賃貸の不動産屋さんは、コンビニよりも多い」とも言われています。特に都会では、駅周辺を中心に大手から中小規模の不動産屋さんまで、同じエリア内にいくつもの不動産屋さんを見かけるでしょう。

そんな中で、どの不動産屋さんに行ったら良いか分からない、という人も多いのではないでしょうか。

テレビなどで不動産屋さんのCMを目にすることも多いと思います。まずはテレビCMなどの大きな広告予算をもっているような大手の不動産屋さんについて解説していきます。

一般的な不動産屋さんは仲介手数料が家賃の1ヶ月分となっていますが、エイブルは家賃の0.5ヶ月分となっています。つまり、賃貸物件を契約する際に支払う初期費用が安くなりやすいのです。

エイブルは今回比較した不動産屋さんの中でも、アパマンショップに次いで店舗数は多いです。住んでいる街の近くにエイブルの店舗がある人も少なくないでしょう。

エイブル学割や女子割など割引サービスも充実。初期費用を抑えたい人ににオススメです。

アパマンショップは、大手不動産屋さんのなかでも店舗数や取り扱い物件数が多い大手中の大手とも呼べる不動産屋さんです。

仲介手数料は一般的な家賃の1ヶ月分ですが、保証人不要物件で条件検索が可能です。保証人を頼める人がいない。または、急ぎで引越したいから保証人の相談をする時間もないといった場合に便利です。

ただし、保証人不要と言っても実際には保証会社が保証人となり、保証会社の保証を受けるには一定の審査に通らなければならないので注意しましょう。

期間限定ですが契約したら家賃に応じて最大5,000円分の電子マネーをプレゼントするキャンペーンを実施しています。期間限定とは言え、引越し時期(1~3月)になるとキャンペーンを実施しているようなので、少しでもお得に入居したい人にオススメです。

ただし、仲介手数料だけで初期費用が決まるわけではないので、その点には注意しましょう。

ぱっと見では、数値的な特徴はつかめないかもしれませんが、複数の仲介手数料割引サービスがあるので、見逃さないようにしましょう。

大東建託グループが提供するいい部屋ネットは、これまで紹介した大手不動産屋さんとは少し異なる特徴を持っています。大きな違いは、自社管理物件を多く取り扱っており、他の物件はあまり多くないという点です。 契約パターンがニーズに合わせて柔軟に用意されており、初期費用がわかりやすいことはメリットと言えます。自社管理物件の場合は仲介手数料が半額や無料になったりすることがある点も特徴です。

連帯保証人が不要のプランでは、同じ大東建託グループの家賃保証会社(ハウスリーブ)への加入が必要です。この点も他の不動産屋さんと少し異なる特徴となっています。

不動産屋さんにはいくつかの種類がある
紹介してきた大手不動産屋さんは「賃貸仲介業」や「賃貸管理業」に分類されることが多いです。不動産業界の分類は知っておいて損することはありません。そこで、賃貸物件に関わる不動産屋さんの種類を簡単に紹介します。

賃貸探しをサポートする心強い不動産仲介会社
物件探しや引越しの時に最も関わりが深いと考えられるのは、ここまで紹介してきた不動産賃貸業のなかでも仲介を行う仲介会社です。

仲介と言うのは、大家さんと借主の間に入って双方をサポートする役割を言います。

不動産屋さんに行って物件を探す、または内見を申し込むときに対応してくれるのがこの不動産仲介会社です。

大家さんから任されて物件や入居者を管理する不動産管理会社
賃貸物件を管理する不動産屋さんもあります。

物件探しから契約までをサポートするのが仲介会社で、入居してからサポートしてくれるのが管理会社と考えるとわかりやすいかもしれません。

具体的には、大家さんから任されて物件や入居者を管理するのが管理業です。入居者にとっては、水漏れなどのトラブルや更新・退去に対応してくれます。

賃貸ポータルサイト自体を不動産屋さんと思っている人も
賃貸ポータルサイトのことを不動産屋さんと思っている人も少なくありません。多くの賃貸ポータルサイトは先に説明したような仲介会社や管理会社のような不動産屋さんではありません。

スーモ・ホームズといった掲載物件数が東京だけでも30万をこえるような大規模な賃貸ポータルサイトは、不動産屋さんではなくIT企業が運営しているケースがほとんどです。(スーモはリクルート社、ホームズはライフル社)

不動産屋さんそれぞれの役割を理解し、以下のポイントを踏まえることで、物件探しがもっと納得のいくものになります。

地元の不動産屋さんへ来店するメリットとデメリット
初めて住む土地であれば、土地勘もなく、「どの辺りに住めば良いか分からない」という人が大半ではないでしょうか。「地元の不動産屋さん」はその地域の物件事情や周辺の生活環境に詳しいです。

メリット:ネット未掲載の物件に出会えるチャンス
最近では多くの不動産屋さんがインターネットの賃貸ポータルサイトや自社ホームページに賃貸物件情報を掲載しています。ただ、賃貸ポータルサイトに情報掲載をするには運営会社へ広告料を支払わなければならないため、掲載物件を取捨選択しています。

また、「人気物件はわざわざコストをかけて賃貸ポータルサイトに掲載しなくても借主が決まる」という理由で掲載しないケースや、「管理会社や大家さんの都合でネットへの掲載ができない」ケースもあります。つまり直接不動産屋さんへ行くことは、「ネット未掲載の物件に出会えるチャンス」と言えるでしょう。

デメリット:来店や面談にかかる時間や費用の無駄
現住居から離れた場所に引っ越しをする場合は特に来店にかかる時間や費用がかさみます。来店後もイチから希望条件などを不動産屋さんの担当者に伝え、物件の提案をしてもらうのに多くの時間が割かれます。

複数の不動産屋さんに行けばその分だけさらに時間がかかります。

良い不動産屋さんの見分け方
続いて、不動産屋さんの良し悪しを見分けるために、良い不動産屋さんの特徴をいくつか紹介します。

広告に「日本一」や「厳選」などの誇張表現が使われていない
押し売りせず、丁寧にヒアリングをした上でオススメ物件を紹介してくれる
むやみに申し込み・契約を急かしてこない
営業マンのレスポンスが早い
物件のデメリットもしっかり教えてくれる
不動産屋さんに来店する際は、このあたりを意識しながら良い不動産屋さんを見きわめましょう。

賃貸ポータルサイトを利用するメリットとデメリット
賃貸物件探しを始めようとしたときに多くの人が、スーモやホームズといった賃貸ポータルサイトを利用してみよう、と思うのではないでしょうか。

賃貸ポータルサイトの特徴は、物件数の多さです。その豊富な物件情報の中から、自分の希望に合ったものを手軽に調べられるのが最大のメリットと言えます。あらかじめ希望条件を保存しておけば、その条件を満たす新着物件情報が通知されるので、物件情報のフォローもしやすいです。

また、同じ条件下で絞られた物件を手軽に比較できるのも魅力でしょう。「とにかくたくさんの物件情報を見て、その中から自分に合ったものを効率的に選びたい」という人にオススメです。

おとり物件とは、既に成約済みであるにもかかわらず、あたかも借主を募集しているかのように情報が掲載されている物件や、設備や築年数などを偽った、実在しない物件を指します。

おとりと言う名のとおり、その情報を公開している不動産屋さんが、自身の会社への集客を増やす目的で行われている場合がほとんどです。

違法であり、賃貸ポータルサイト上も取り締まりが強化されているものの、完全にはなくなっていません。

また、物件情報を見ると、複数の会社が同じ物件を紹介しているケースがよく見掛けられます。

これは、直接大家さんから仲介を依頼されていない会社もレインズ(※)に登録された物件であれば借主を探すことができるため生じる現象です。

賃貸物件探しから契約までオンラインで完結する不動産屋さんも利用してみましょう
新型コロナウイルス感染症の拡大により、物件探しから契約までの全ての取引がオンラインで完結できる物件が増えてきました。

これまで対面接客が当たり前であった不動産業界において、この流れは大きな変革とも言えます。

不動産屋さんによっては一部のみ対応、または非対応という会社もまだまだありますが、今後このオンライン化の流れはますます加速するでしょう。

契約まで非対面・非接触で完結するときの流れ
全ての工程がオンラインで完結する場合、具体的な流れはおおよそ下記のとおりです。

契約における重要な場面であるだけに、確実に有資格者が説明を行っているのか注意しましょう。

参考記事:重要事項説明書に捺印をする前に把握しておくべきポイント

オンライン内見とは
オンライン内見とは、実際に現地へ行くことなく物件の内見ができるサービスです。インターネット環境が整っていて、パソコンやスマートフォン、タブレット端末があれば、どこからでも気軽に利用することができます。

自分が現地へ行く代わりに不動産屋さんのスタッフが現地へ行き、ビデオ通話機能を用いて物件の様子を隅々まで映してくれるので、あたかも自分が訪問したかのような体験ができるのが魅力と言えます。

部屋や収納スペースの広さをメジャーで計測してもらったり、実際に体を浴槽に入れた印象を伝えてもらったり、と気になる点はその場で都度確認してもらうことが可能です。ただし、臭いや音の感じ方は個人差があるので、参考情報に留めておきましょう。

現地を訪問する往復の移動時間が節約できる一方で、実際に現地へ行くのと遜色がないサービスを受けることができるのがオンライン内見の最大のメリットです。

遠方に住んでいる人、仕事や育児、介護でまとまった時間が取れない人、感染症対策として利用したい人を中心にその需要は拡大しています。

賃貸物件探しのワンポイントアドバイス
賃貸物件探しをするときは、いくつかのポイントを押さえながら進めるだけで、後々のトラブルを回避できたり、より希望に近い物件に入居できたりします。初めての物件探しで勝手が分からない人も、ぜひ以下を参考にしてみてください。

希望条件や優先順位をあらかじめ明確にしておく
物件探しを始めるにあたり、希望条件や優先順位をあらかじめ明確にしておくことはとても大切です。居室内の広さや設備、共用設備や周辺環境など、考えれば考える程、希望条件が思い浮かぶかもしれません。

一方で、実際に100%希望通りの物件が見つかる可能性は高いとは言えないでしょう。どこかで妥協が必要になる場面が想定されるからこそ、あらかじめ希望条件の中で優先順位や譲れない条件を整理しておくことを強くオススメします。

また、これらの諸条件を不動産屋さんに伝えておくと、希望に近い物件を探してくれたり、優先的に紹介してもらえたりする可能性があります。物件探しを始めてからなるべく早い段階で、不動産屋さんに伝えておくと良いでしょう。

周辺環境の確認
内見時はどうしても居室内の広さや設備、きれいさに目が行きがちです。しかし、居室内のみならず周辺環境を確認することを忘れないようにしましょう。

昼間と夜間では人通りや騒音、明るさに変化があります。女性の1人暮らしであれば、暗い夜道を1人で歩くのはなるべく避けたいでしょう。近所に飲み屋さんがある場合は、騒音も気になります。

また、部屋の目の前に信号機や街灯がある場合は注意が必要です。昼間の内見では気にならないことが多いですが、いざ入居してみたら「遮光カーテンなしでは眠れない」ということもあり得ます。

周辺環境については、「住んでみないと分からない」部分も多くありますが、不動産屋さんに尋ねたり自分自身で夜間に再度訪問して確認したりして、可能な限り不安材料をなくすようにしましょう。

物件のマイナス情報も聞く
当然、賃貸物件の募集情報の中には物件の特徴や既存の設備が記載されており、マイナスに取られるような情報は記載されていません。不動産屋さん自身も、入居者が決まらなければ仲介手数料という収入がないので、基本的にはどこかの物件に入居してもらえるよう、話を進めてくるのが普通です。

一方で、普段から多くの物件を見ている不動産屋さんは、その物件のマイナス面も把握しています。マイナス面を尋ねた際に、はぐらかしたり、適当にごまかしたりする不動産屋さんは誠実とは言えません。入居してから「なぜ誰も教えてくれなかったのだろう」と思うことがないためにも、さらには不動産屋さんの判断基準としても、マイナス情報の確認をしてみましょう。