ロイジェント世田谷野沢/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 駒澤大学駅徒歩14分
総戸数 21戸

住 所 東京都世田谷区野沢3-31-7
概 要 地上8階 RC造
駐車場 有
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ロイジェントセタガヤノザワ

■近隣周辺施設情報
サミットストア野沢龍雲寺店まで約70m
まいばすけっと下馬3丁目店まで約540m
駒沢通り野沢東急ストアまで約620m
セブンイレブン世田谷野沢2丁目店まで約280m
ローソン世田谷野沢2丁目店まで約430m
ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約480m
林内科外科医院まで約210m
世田谷警察署まで約90m
野沢地区会館まで約430m
城南信用金庫駒沢支店まで約870m
きらぼし銀行世田谷支店まで約910m
東根公園まで約460m
東が丘学童保育クラブまで140m
世田谷区立中丸小学校まで約260m
目黒区立第十中学校まで約750m

物件名 ロイジェント世田谷野沢
所在地 東京都世田谷区駒沢3‐31‐7
最寄駅 東急田園都市線「駒沢大学駅」徒歩14分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 21戸 築年月 2021年10月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料(各戸1台限定)
―――――――
■設 計   大和ハウス工業株式会社中高層一級建築士事務所
■施 工   大和ハウス工業株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.63㎡~54.11㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

長引く新型コロナ禍は、日本経済に大きなダメージを与えている。2020年のGDP(国内総生産)は、新型コロナ禍以前の2019年と比べて名目値で約22兆円も減少。さらに2021年1-3月期も前期比、前年同期比ともマイナスが続いている状況だ。

いきなり暗い話から入って恐縮だが、しかし日本経済の低迷には利点がないわけではない。それは住宅ローンの超低金利化とその長期化だ。経済の立て直しが容易にはいかない、そんな時代だからこそ検討したい住宅ローン戦略について考えてみよう。

経済指標は低調な日本経済だが、マンション市場は堅調に推移している。2020年の新築平均価格は、首都圏、近畿圏とも2019年を上回り(図1)、2021年に入っても概ね2020年の年間平均を上回る水準にある。中古マンションも同様で、首都圏では2021年1~4月の全ての月で成約件数、成約価格とも2020年の年間平均を上回っている(図2)。

マンション価格は高値で推移しているのに、経済低迷で所得の増加を期待しにくい状況だけに、マンション購入にかかるコストは極限まで減らしたいところだ。そこで検討したいのが超低金利の変動型ローンの積極利用だ。

住宅ローンには、返済期間の全期間で金利が固定される「固定型」、選択した当初の一定期間だけ金利が固定される「固定金利期間選択型」、一般に半年ごとに金利が見直される「変動型」の主に3タイプがある。このうち「変動型」は当初の金利が最も低いのが最大の魅力で、現在はなんと0.3%台から選べる史上空前の超低金利状態だ(2021年6月時点)。

ただし、「変動型」は適用金利が半年ごとに変動する可能性がある。つまり将来の金利上昇リスクを常に自分でとることになるわけだ。対して「固定型」や「固定期間選択型」は金利が固定される間の金利上昇リスクを金融機関がとるため、その分、金利が高めに設定されるのだ。

一般に、最長35年という長期借り入れとなる住宅ローンでは、変動型は「ハイリスク」と見なされることが多い。しかし、ここで言う「ハイリスク」という表現はあくまで固定型との相対的な見方にすぎない。重要なのは、変動型のリスクの程度を具体的な数字で知っておくことだ。

もし、変動型のリスクが自身の経済力に照らして十分に許容できる範囲であれば、過度に怖れる必要はないし、逆に固定型と比べて利息負担を大きく減らせる可能性もある。むしろその可能性は、新型コロナ禍の発生によって以前よりも高まっていると考えられる。

新型コロナ禍と変動型住宅ローンに、何の因果関係があるのか。一見遠すぎてピンとこない人もいるだろうから、順を追って説明していこう。

変動型住宅ローンの金利は、概ね日銀の政策金利に連動する。2000年代はほとんどの期間、日銀がゼロ金利政策や現在のマイナス金利政策をとってきたため、この20年間ほど変動型の基準金利は「変動型」とは名ばかりで、ほぼ過去最低水準が続いてきた。

日銀が政策金利を超低金利に維持しているのは、長引くデフレが最大の要因だろう。デフレ下では需要が供給を下回るため、企業は投資(=供給を増やすこと)に消極的になりやすい。その結果、資金需要が低迷することになる。

しかし、企業が資金を借りて投資することは経済を回すエンジンである。このため日銀は企業が資金を借りやすくするため政策金利を極限まで下げているわけだ。

加えて、企業の資金需要の低迷によって、多くの民間金融機関は従来の儲け口が減ったことで、個人向け住宅ローン融資に活路を求めるようになった。これが銀行間の住宅ローン金利の引き下げ(基準金利から金利を割り引く)競争につながったのだ。

新型コロナ禍の発生で、金利上昇時期が遠のいた
将来的に、変動型の金利が上がる時がきたら、上で述べた超低金利化の逆の現象が起きているはずだ。すなわち、日本経済が好景気に沸いて、デフレからインフレに転じ、投資資金を借りたい企業が次々現れるような状況になる、ということだ。もちろん、個人の所得も増えているだろう。

そこまでくれば、マイナス金利やゼロ金利政策は解除されるだろうし、金融機関の住宅ローン獲得競争も下火になり、住宅ローン金利は全般的に上がることになるだろう。

しかし、現実を見れば日本がそのような経済状況に転じるのは数年程度では難しいと誰もが思うはずだ。実際に近年の日本で比較的景気が良かったとされる、いわゆる「アベノミクス」の初期(2013年頃)においてすら、当時のゼロ金利政策は解除されなかった。それどころかデフレを脱しきれず、2016年にはマイナス金利政策まで踏み込んで現在に至っているのだ。

こうした過去の経緯だけを見ても、変動型の金利はそう簡単には上昇しなさそうだが、ここにきてさらに経済の浮揚を阻害する事象が起きた。それが新型コロナ禍である。つまり、新型コロナ禍の発生によって、変動型の金利が将来的に上がる(かもしれない)時期が、いっそう遠のいたと考えられるのだ。

今、「変動型」を選ぶことが有利な、2つの理由
住宅ローンの仕組み上、金利上昇時期が遠のくことは、変動型住宅ローンにとって大きな意味をもつ。そのポイントは大きく2つある。

一つは、住宅ローンの金利はその時々のローン残高にかかるため、返済期間が進むほど残高が減って金利変動の影響が小さくなる点だ。図3で、返済開始から3年後と10年後、それぞれ0.5%金利が上昇する場合を比較したところ、金利上昇時期が7年ずれることで、返済額アップのリスクが2割以上小さくなった。

住宅ローンは30年以上の長丁場のため、変動型の金利上昇リスクを不安視する人は少なくない。しかし、そのリスクは返済期間を通して一様ではなく、返済が進むほど小さくなっていくという性質があるのだ。また、5,000万円の借入で金利上昇幅が0.5%程度の場合で、返済負担の増額リスクは月額1万円程度の範囲ということも知っておくべきだろう。

二つ目は、住宅ローンで一般的な元利均等返済では、当初の金利が低いほど「月々の返済額が少なくなる」と同時に、「ローン残高が早く減る」という点だ。前者の特徴は容易に想像がつくだろうが、ローン残高が減る早さの違いに気づいている人は案外少ないのではないだろうか。図4を見れば、月々の返済額の差ほどではないが、残高の減り方にも決して少なくない差が生まれることがよくわかるだろう。

ローン残高は金利がかかる元なので、これが早く減ることは金利上昇リスクの軽減に直結する。たとえば、図4の10年後に、変動型の金利が1%上がって、適用金利が1.4%と固定型の1.35%を上回ったとする。その場合、変動型の月々の返済額は約144,000円に増えるが、それでも固定型より5,000円以上少なく済むのだ。なぜそうなるのかと言えば、変動型の10年後の残高が固定型より約161万円多く減っているからだ。
見出しには「新・住宅ローン戦略」と書いたが、実はこの戦略自体は決して新しいわけではない。けれど、この戦略が利息負担を最少化できる可能性が、今まさに高まっているという意味で、新しいと感じたわけだ。リスクのある変動型を、新型コロナ禍以前と比べてより確信をもって選択できることが重要だと思うのだ。

また、仮に将来、金利が上がる時がきたら、それは決してネガティブなことではなく、前述した通り、好景気に沸き国民の所得が増えて、金利上昇への対応力も上がっているはずだ。その観点からも、金利上昇リスクを過度に不安視する必要はないというのが筆者の見方だ。

もちろん、金利上昇リスクの許容度は人それぞれであり、人によって貯蓄の得手不得手もあるだろう。したがって全ての人に変動型を勧めるわけではない。歴史的に見れば、固定型も十分に低金利な水準なので、固定型を選ぶことを決して否定はしない。

大切なことは「変動型はリスクが大きい」という抽象的な捉え方をせず、リスクを具体的な数字で測ることだ。そのうえで、自身の所得や貯蓄、リスク許容度に照らして、確信をもって判断することをお勧めする。

トラディス菊川2/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 森下駅徒歩7分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区立川2-11-8
概 要 地上7階 RC造
駐車場 ―
■1K限定/フリーレント2ヶ月
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
トラディスキクカワ2
TRADIS菊川Ⅱ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約220m
ライフ菊川店まで約280m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約480m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約210m
ファミリーマート本所立川3丁目店まで約460m
くすりの福太郎菊川店まで約630m
ジョナサン両国店まで約430m
唐沢医院まで約260m
五間堀公園まで約330m
中和公園まで約380m

物件名 トラディス菊川2
所在地 東京都墨田区立川2-11-8
最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2021年10月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額3,300円
■駐輪場   27台/月額330円
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■設 計   株式会社結建築設計事務所
■施 工   株式会社竹徳
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(犬・敷1積増 猫・敷2積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.44㎡~42.92㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

普段暮らしていて、あまり気にかけることのない給湯器や給排水管ですが、老朽化して不具合が発生すれば、少なからず日常生活に支障をきたします。

そして実は、この30~40年の間に給湯・給水もかなりの進化を遂げています。そこで、今と昔の給湯器や給排水管を比較しながら、その性能の違いとリフォームのポイントを紹介します。

給湯器には、大きく分けてガス式と電気式があります。1980年代のガス式の給湯器は、給湯専用で追い焚きができないタイプのものか、湯たんぽのようにして冷めたお湯を温めなおす「給湯熱源機」を使ったものでした。

一方、電気を使った給湯器は、タンクに水を溜めて温める貯湯タンク式が主流でしたが、当時のものは湯温の制御ができず、90度近い熱湯しかつくれなかったため、水と混ぜて使う必要がありました。

排水管には、鉄管や鋳鉄管、耐火仕様の塩化ビニル管などが、給水管には塩化ビニルで被覆した鋼管(こうかん、塩ビライニング鋼管)や、塩化ビニル管が使われていました。また、給湯管には、塩ビライニング鋼管や塩化ビニル管のほか、熱に強い銅管が使われていました。

鋼管の弱点は錆です。たとえ塩化ビニルで被覆していても、ネジの部分から錆が発生します。銅管の場合は、銅管自体に経年によりピンホールと呼ばれる穴が空き、水漏れが発生するリスクがあります。

さらに、当時はネジを切ったり、溶接したりといった現場作業が必要だったため、熟練工による施工が必須でした。技術が伴わないと施工不備となり、欠陥が生じるリスクもありました。

現在のガス給湯器は省エネ化と、多機能化が進んでいます。進化したガス給湯器の中でも排熱を利用して熱効率をさらに高めたものが「エコジョーズ」です。また、ガス温水式の床暖房も登場し、普及しました。

電気による給湯システムは、湯温をマイコン制御できるようになったもののほかに、ヒートポンプと呼ばれる仕組みでお湯をつくる「エコキュート」が登場し、普及しつつあります。このヒートポンプ式により、少ない電気で効率の高い運転が可能になり、電気エネルギーだけでお湯を沸かしたときと比べて、約3分の1 の電力量で済むようになりました。

排水管は、鉄の採用率がかなり下がり、今は耐火仕様の塩化ビニル製やポリエチレン製のものが主流です。また、給水管と給湯管には、ポリエチレンや塩化ビニル、ステンレスが使われています。

これら現在の給排水管は、軽量であることや、錆の発生や穴の開くリスクが少ないのが特徴です。また、工場でつくられたものを現場で組み立てるだけなので、熟練した技術がいらず、欠陥リスクも抑えられています。

まず、オール電化のマンションにガス給湯器を設置することはできません。ガスが使えるマンションであっても、ガスメーターの号数(ガスの供給量)を上げるリフォームには注意が必要です。

例えば、ガス温水式床暖房を新たに設置すると、ガスの消費量が増えます。増えたガスの消費量を賄うためには、ガスメーターの号数を上げる必要がありますが、マンション全体のガス供給量との兼ね合いもあるため、号数アップが可能かガス供給会社へ確認する必要があります。

また、ガス温水式床暖房の新設に際しては、マンション共用部にあたる外壁に穴を開けて配管を通す必要がるあるため、管理組合の許可が必要になります。

エコジョーズを設置する場合は、排水経路の確保が必要になります。共用廊下側に給湯器を設置すると、お湯を沸かす際の排水により玄関前が水浸しになってしまうからです。今は屋内のユニットバスに排水する方法もありますが、そのためにはユニットバスのリフォームが必要になります。

電気式は、タンクにお湯を溜めているため、使いすぎるとお湯がなくなってしまいます。タンクの容量は家族構成や使用状況に適したものを選ぶ必要がありますが、そもそも大型のタンクを設置するスペースがあることが前提です。

また、電気式の給湯器は電気料金の安価な夜間電力を使ってお湯を沸かすのが一般的で、給湯器用に夜間専用の契約になっていることが少なくありません。そのため、昼間にお湯を沸かそうと思っても沸かせないことがあります。電気の契約によって選べる機種が変わるため、契約形態についても確認が必要です。

大型の貯湯タンクは、搬入・設置経路についても注意が必要です。タンクが大きすぎてエレベーターに乗らない、ドアから入らないといったことがあり得ます。

エコキュートをマンションで使う場合は、共用部への影響から、基本的に交換のみで新設はできません。交換の際も大量の水を排出する必要があるため、きちんと排水処理できることが条件となります。

排水管については、排水が逆流してしまわないように、適切な勾配が確保されなければなりません。また、決められた箇所には耐火仕様の排水管を採用するなど、消防法に抵触しないようにすることは大前提です。

給水管と給湯管についても、消防法に抵触しないようにすること。さらに、配管径が細いと供給できる水やお湯の量が足りなくなってしまうため、家族構成や水・お湯の使用状況から想定して、供給量に応じた管を採用する必要があります。

給湯器や給排水管は、普段はあまり目立ちませんが、快適な暮らしを送る上で非常に重要な役割を担っています。非金属管については20年以上経過していてもリフォームの必要性は低いのですが、鋼管や銅管については老朽化によって水漏れなどのリスクも考えられます。

建物の構造や規約上、希望する工事ができないこともあるため、リフォーム前に管理規約をしっかりと確認しておく必要がありますが、20年程度を目処に交換することをおすすめします。