ワンルーフレジデンス浅草橋/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 浅草橋駅徒歩3分
総戸数 88戸

住 所 東京都台東区柳橋1-8-1
概 要 地上14階 RC造
駐車場 1台(平置式)月額49,500円
■物件名フリガナ
ワンルーフレジデンスアサクサバシ
ONE ROOF RESIDENCE ASAKUSABASHI

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート台東柳橋1丁目店まで約280m
両国江戸NORENまで約960m
スーパーカエデ・浅草橋店まで約440m
田島病院まで約940m
浅草橋公園まで約340m
育英幼稚園まで約620m
区立台東育英小学校まで約640m
区立浅草中学校まで約420m
三菱東京UFJ銀行まで約270m
りそな銀行浅草橋駅前出張所まで約250m

物件名 ワンルーフレジデンス浅草橋
所在地 東京都台東区柳橋1-8-1
最寄駅 JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 88戸 築年月 2021年11月

■駐車場   1台(平置式)月額49,500円
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   有/初回登録料3,300円
―――――――
■設 計   風越建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   風越建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(25.18㎡~50.59㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

フリーレントとは、家賃が一定期間無料になる物件のことです。無料になる期間は物件によって様々ですが、短くて数週間、長くて3ヶ月といったところです。最近ではフリーレント物件が増えつつありますが、それでもまだ全物件の1割に満たないのが現状です。例として、SUUMO、ホームズ、スマイティの三つのサイトにおける東京23区のフリーレント物件の割合を載せておくので参考にしてください。

物件がフリーレントとなっている理由は、決してその物件が「訳あり物件」だからというわけではありません。当たり前ですが、大家さんにとって一番困るのは自分の持っている物件が空室であること。他の物件との差別化を図って物件を契約してもらうためにフリーレントをつけている場合が多いです。フリーレントでは最初の数ヶ月は家賃を回収できませんが、契約することでその後の収入の見通しが立ちます。
一方、フリーレントにするなら家賃を安くすればいいじゃん、と思う人がいるかもしれませんが、そう簡単にはいきません。もし家賃を下げて募集をすれば、元々の入居者たちは不公平に感じ、自分たちの家賃も下げるように要求してくるかもしれないのです。フリーレントにすることで元々の入居者から不満が来ることなく、実質的な値下げをすることができます。

フリーレントのメリット
一定期間家賃を払わなくて済むフリーレントですが、最初の数週間〜数ヶ月間家賃が免除されることでお客さんにとって一体どんな良い点があるのでしょうか。ここではフリーレントの具体的なメリットについて説明します。

引越しの初期費用が抑えられる
敷金・礼金・仲介手数料等の契約にかかる費用や、家電・生活用品の購入費用など、引越しは何かとお金がかかるものです。引越しをするときの初期費用は家賃のおよそ5ヶ月分とも言われています。フリーレントによってその時期の家賃を数ヶ月分免除出来たら、金銭的負担がかなり軽減されるでしょう。

二重家賃が発生せず引越しもゆっくりできる
引越しによりそれまで住んでいた部屋を退去する場合、退去通知を出してからおよそ1ヶ月は住み続け、家賃を払う必要があります。ただ、その時期に新居を探し始め、思いの外早く良い物件を見つけて契約をした場合、新居と前の住まいで二重の家賃が発生することになります。しかし、フリーレントではこの二重家賃が発生しにくくなります。新生活が始まる中で二重家賃の負担はかなり大きいため、二重家賃が発生しないことはとても助かりますね。
またフリーレントでは、二重家賃を気にせず、契約が重なっている時期にゆっくりと引越しをすることができるため、引越しの際は荷物を自分たちで運ぼうと考えている人におすすめです。また日程的に余裕があるため引越し業者の手配なども楽になりますね。

良い点ばかりではない!フリーレントの注意点
ここまでフリーレントの良い点ばかりを紹介してきましたが、何か落とし穴はないのかと不安に思ってる人も多いのではないでしょうか。ここではフリーレントの注意点について説明します。

もしフリーレント物件で解約も自由にできてしまうと、無料期間だけを利用するお客さんが出てきて大家さんは儲かりません。そのため、ほとんどのフリーレント物件では「短期違約金」が設定されています。これは半年や一年など短期間で解約しようとしたときに発生する違約金のことで、金額は家賃の1ヶ月から二ヶ月分程度です。
住み始めてから突然の事情により退去しなければならなくなった場合、この短期違約金が発生し、かえって負担が大きくなってしまうこともあります。契約期間以上住み続けられるのか、職場などの状況と物件が本当に自分に合っているのかをよく考えるようにしましょう。

家賃以外の費用はかかることがある
フリーレントでは、家賃が無料になる一方で管理費や共益費は自分で負担する必要があることが多いです。無料期間中は費用が全くかからないから安心、と考えるのではなく、無料期間中の管理費・共益費の支払いについてしっかり確認するようにしましょう。

フリーレントに絞って探すのはやめたほうが良い
フリーレントだからお得、と安直に考えてしまうのはよくありません。引越しにおいては家賃以外にも敷金・礼金・仲介手数料など様々な費用が発生します。それらをトータルで見て、一番良い物件を考えるのが良いでしょう。
また最近では、フリーレント以外にもお得なサービス、キャンペーンが多数あります。敷金・礼金がタダになるサービスや、仲介手数料を割引してくれるサービスなどが例として挙げられます。もちろんそれらのサービス・キャンペーンにもメリット・デメリットはありますが、前述のようにまだまだフリーレントの物件は全体の6~7%ほどですので、最初からフリーレントに絞るのではなく、いろいろな物件を見たうえで総合的に判断しましょう。

交渉してフリーレントにしてもらうことは可能か?
「引越しの初期費用が高すぎて困ってる」「もう少し費用を抑えられたら即決するのに」そう考えている方はフリーレントの交渉を考えてみても良いでしょう。大家さんは家賃の減額をしたくないためにフリーレントをすることが多いため、フリーレントは家賃の減額よりも交渉しやすいと言えます。ただ、闇雲に交渉すれば良いというわけでもありません。ここでは交渉のコツと注意点について説明します。

交渉のコツの一つ目は、繁忙期を避けるようにすることです。繁忙期の1月〜3月は入居者が決まりやすく、わざわざフリーレントの交渉に応じてくれる可能性は低いでしょう。閑散期の4月~8月、10月〜12月が狙い目です。また同様の理由から、人気のある物件は繁忙期でなくても入居者が決まりやすく、わざわざフリーレントにする必要がないため交渉に応じてくれる可能性は低いでしょう。

二つ目は、フリーレントにしてくれたら必ず契約する、とアピールすることです。これはフリーレントの交渉に限りませんが、交渉する際には必ず契約する意思が固まっている必要があります。交渉は必ず、自分が住みたいと思った物件で行うようにしましょう。フリーレントをつけてくれたら契約する、と本気度を示して交渉をすることで、大家さんも検討してくれる可能性が高くなります。

交渉する際には、必ず丁寧な態度で望むようにしましょう。失礼な態度を取っていては、交渉がうまくいかないのはもちろん、大家さんにいい印象をもたれないことで審査に落とされる可能性もあります。
また、人気物件などで無理にフリーレントの交渉を行うと、交渉ができないために別の物件を紹介される、ということにもなりかねないので気をつけましょう。

アジールコート東大井/事故

竣 工 2020年12月
最寄駅 立会川駅徒歩3分
総戸数 85戸

住 所 東京都品川区東大井2-20-10
概 要 地上5階 RC造
駐車場 ―
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
アジールコートヒガシオオイ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと立会川店まで約360m
まいばすけっと立会川駅北店まで約500m
スーパー文化堂ウィラ大井店まで約1280m
スーパー文化堂南大井店まで約620m
ローソン京急立会川駅前店まで約320m
ローソンスリーエフ東大井店まで約180m
セブンイレブン品川東大井2丁目店まで約310m
東芝病院まで約730m
東日本銀行立会川支店まで約300m
DCMホーマック大井競馬場前店まで約1280m
品川東大井二郵便局まで約220m

物件名 アジールコート東大井
所在地 東京都品川区東大井2-20-10
最寄駅 京急本線「立会川駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 85戸 築年月 2020年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社陣設計
■施 工   多田建設株式会社東日本第一事業本部
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(21.18㎡~42.66㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

分譲賃貸とは、何かしらの理由で賃貸市場に出されている分譲マンションの一部屋を指します。全戸が賃貸向けに貸し出されている「一般的な賃貸マンション」は一棟丸ごと同じ所有者であることが一般的ですが、分譲マンションは部屋ごとに所有者(オーナーさん)が異なっています。そのため、分譲賃貸ではそれぞれの部屋のオーナーさんから物件を借りることになります。

一般居住用を前提に売り出された分譲マンションを投資目的で購入し、賃貸経営をする投資家もいることを覚えておきましょう。
では、具体的に「なぜ分譲マンションが賃貸物件として市場に出されているのか」について解説します。

何らかの事情で一時的にその物件に住めなくなってしまった場合
投資目的ではなく居住目的で購入された物件の場合、賃貸に出されている理由の大半は、「転勤のようなやむを得ない事情で一時的に部屋を空けることになったため」です。
分譲マンションを購入する際は、多くの人が住宅ローンを組むことでしょう。転勤になったからと言って毎月のローン返済が中断することはありません。また、長期間空き家にすれば、部屋そのものが劣化してしまいます。このため、部屋を貸して得られる賃料をローン返済に充てることや部屋の劣化を防ぐことを目的として、所有者の不在期間中に部屋を貸し出しているのが一般的です。

そもそも投資目的で購入した物件である場合
投資目的で購入した物件であれば、主要な収益源であるインカムゲインを得るために賃貸へ出すことは当然と言えるでしょう。一般の分譲マンションの場合は、オーナーさんが投資目的で所有しているからと言って、設備のグレードが下がることは考えにくいです。
一方で投資家向けに造られた分譲マンションの場合は、建設コストを抑えている可能性が高く、必ずしもグレードが高いとは言い切れないので注意しましょう。インターネット上では、投資家向けに造られたものも一括りに「分譲マンション」と表示されているため、詳細については不動産屋さんへ直接問い合わせることをオススメします。

分譲マンションが魅力的と言われる理由
一般的な賃貸マンションに比べて、分譲マンションの方が建物や構造がしっかりしていたり、設備のグレードが高かったりと、高級感のある造りになっていることが多いでしょう。また、セキュリティ面が整っていることや、共用部分が清潔に保たれていることも分譲マンションの特徴と言えます。

マイホームの購入希望者がターゲットだから
マンションディベロッパーが一般居住者向けの分譲賃貸を販売するとき、ターゲットとされるのは自己の居住用として購入を検討している人です。マイホームを購入するとなれば、建物の構造や設備、専有部分や共用部分の仕様にこだわる人が多いのは言うまでもありません。
多くの購入希望者を募るために、最新設備を導入したり魅力的な仕様やサービスを整えたりすることが多いでしょう。そのため、一般的な賃貸マンションと比べて高級感があったり、贅沢な造りになったりします。

マナーの良い住人が多いから
分譲マンションには、マンションの区分所有者で構成される自治組織が存在します。通称「管理組合」と呼ばれるこの組織では、マンション独自のルールを定めたり、共用部分の維持管理を行ったりします。つまり、各居住者は日頃からマナーある行動を求められているのです。
全戸賃貸の物件では、同じ建物内に住んでいても住民同士で話をする機会はあまりないでしょう。しかし、分譲マンションのように長く住む人が多かったり、ファミリー世帯が多かったりする物件では住民同士のコミュニケーションが取られる機会も多く、結果として住みやすい環境がつくられているのも魅力の1つと言えます。

分譲賃貸マンションのメリット・デメリット、トラブルについて
一見、魅力的な部分にばかり目が行きそうな分譲賃貸ですが、他の賃貸物件同様、メリットもあればデメリットもあります。メリットとデメリットをあらかじめ把握しておくことは、物件選びに役立つことはもちろん、後々のトラブル回避にも繋がるでしょう。

分譲賃貸のメリット
収益性を重視して建てられた一般的な賃貸マンションと大きく異なるのが、建物の構造や設備、サービスの充実度合いです。これらのグレードやサービスの高さによって快適な暮らしを手に入れられるのが、分譲賃貸マンションに住む最大のメリットではないでしょうか。分譲マンションはあくまでも、所有者が長く居住することを前提に造られていることがほとんどであるため、「あったら嬉しい」設備や機能が備わっていることも多いでしょう。

防音性、耐震性が優れている
一般的な賃貸マンションに比べ、マイホームの購入希望者向けに造られた分譲マンションは建物の造りがしっかりしています。当然、どのマンションも建築基準法や耐震基準を守っていることに変わりはありません。しかし分譲マンションは、それらに加えてコンクリート壁を厚くして防音性や遮音性を高めていたり、横揺れや繰り返しの地震に強いとされる免震構造を採用して耐震性を高くしたりしているケースが多いでしょう。
建物の構造に関わる部分については、マンションが建てられた年代や時期によっても強度や造りが異なる可能性があるため一概には言えません。しかし分譲マンションでは、これらのメリットを有した物件が探しやすいと言えます。

ハイグレードな設備
分譲マンションは、システムキッチンやユニットバス、温水洗浄便座などの設備が建設時点における最新モデルであることがほとんどでしょう。最近では食器洗浄機や浴室乾燥機、床暖房が標準装備として付いている物件が多いため、一般的な賃貸物件では享受できなかった利便性や居住性の向上を図ることができます。
共用設備として、24時間ゴミ出しが可能な敷地内ゴミステーションや宅配ボックスが備えられている物件も多いです。また、これらを含めた共用スペースが管理人さんや清掃員さんによって常に清潔な状態に保たれていることも魅力の1つではないでしょうか。

防犯性に優れている
防犯カメラやオートロックはもちろんのこと、管理人が常駐・常勤している物件も多く、セキュリティ面も安心です。また、玄関の鍵が防犯性の高いディンプルキーであったり、エレベータにフロアカット(訪問先のフロア以外は停止しない)機能が備わっていたりと、分譲マンションは一般的な賃貸物件に比べて防犯性が優れていると言えるでしょう。

分譲賃貸のデメリット
一般的な賃貸マンションと比較し、メリットばかりに感じられる分譲賃貸ですが、当然デメリットもあります。デメリットを理解した上で物件探しをすることで、契約前後のトラブルを防ぎましょう。

賃料が比較的高い
分譲タイプの賃貸マンションは、その安全性や快適性、防犯性やサービスレベルの高さゆえに賃料も高いケースが多いです。また、所有者が投資家であるか否かを問わず、賃料の値引き交渉は難しいと言えるでしょう。この理由としては、「所有者はローンを組んで物件を購入していることが多く、月々のローン返済額をベースに所有者自身が賃料を設定しているから」ということが挙げられます。

期限付き契約の場合がある
所有者が転勤などの一時的な不在期間に部屋を賃貸している場合は、その契約期間に限りがある可能性が高いです。契約期間の定めがない普通賃貸借契約に対し、契約期間に定めがあるものを「定期借家契約」と呼びます。
定期借家契約は、基本的に「契約の更新がなく、期間満了をもって契約が終了する」「原則として借主からは中途解約ができない」という性質を持っています。当然、「契約期間=居住希望期間」であれば問題ないですが、後から困ることがないように契約の種類や期間については注意をするようにしましょう。
尚、定期借家契約の物件の中には、その性質ゆえに賃料が相場よりも低く設定されているものもあります。つまり、賃料が比較的高いとされる分譲賃貸を「お得に借りられるチャンスがある」と考えることもできるでしょう。

物件数が少ない
賃貸マンションの総数に対して賃貸市場に出ている分譲賃貸マンションの物件数は少ないため、一般的な賃貸マンションに比べて選択肢が少ないのが実情です。そのため、人気がある物件は早い者勝ちとなることも多いでしょう。

そもそも賃貸することを前提にマンションを購入した人でない場合は、不動産の知識が限定的である場合がほとんどです。したがって、無事に賃貸借契約が成立しても認識や見解の不一致が原因で、後からトラブルが発生することもあります。
特にトラブルが多いものとして挙げられるのが、「退去時の原状回復」についてです。原状回復とは、「借主の故意や過失による汚損や破損は、退去時までに借主負担で修繕すること」を意味します。他方、通常使用の範囲内での経年劣化や自然損耗に該当するものは貸主負担とすることが一般的です。
ところが不動産知識のないオーナーさんの中には、退去時は「貸した当初の状態に部屋が戻っているもの」と考えている人もおり、原状回復費用を巡ってトラブルとなるケースがあります。また、マンション管理規約と賃貸借契約書の記載内容に相違がある場合も注意が必要です。

家賃や条件が折り合うのであれば、一般的な賃貸マンションではなく「分譲賃貸に住みたい」と思う人も多いのではないでしょうか。そんな憧れの分譲賃貸マンションをインターネット上で探す方法やトラブルなく契約・居住するための注意点をご紹介します。

一般居住向けの分譲マンションも投資家向けに造られた分譲マンションも、どちらも分譲マンションであることに変わりはありません。ところが投資家向けのものは、その構造や仕様、設備などのグレードが必ずしも高くない可能性があります。
これらの詳細な情報はインターネット上や募集図面上では確認が難しいため、直接不動産屋さんへ問い合わせると良いでしょう。また、内見をすることで写真だけでは分からない情報を確認することも非常に大切です。

契約書の内容や管理会社の有無は要確認!
契約後のトラブルを防ぐためには、契約書の確認が不可欠と言えます。トラブルが発生した際には、契約書に記載されている内容に基づいて解決するのが一般的です。特にトラブルの原因になりやすい以下の項目については、「契約書に記載があること」や「内容が借主に対して著しく不利になっていないこと」を契約前に確認するようにしましょう。

ジェノヴィア南砂町スカイガーデン/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 南砂町駅徒歩12分
総戸数 52戸

住 所 東京都江東区北砂4-34-19
概 要 地上14階 RC造
駐車場 ―
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミナミスナマチスカイガーデン

■近隣周辺施設情報
ローソン南砂五丁目店まで約120m
トピレックプラザまで約780m
まいばすけっと北砂丸八通り店まで約240m
江東区立第二砂町小学校まで約720m
東砂第四保育園まで約830m
医療法人社団愛育会愛和病院まで約690m
三井住友銀行 砂町支店まで約150m
サンクス 江東北砂店まで約150m
まいばすけっと 北砂丸八通り店まで約200m
デイリーヤマザキ 丸八通り店まで約220m
スシローまで310m

物件名 ジェノヴィア南砂町スカイガーデン
所在地 東京都江東区北砂4-34-19
最寄駅 東京メトロ東西線「南砂町駅」徒歩12分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2021年9月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   株式会社坂詰圀雄建築設計事務所
■施 工   株式会社三浦工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K(25.62㎡~25.83㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

一人暮らしにかかる主な費用は、いわゆる「生活費」と呼ばれるものです。生活費とは、食費や家賃のようにパッと頭に浮かぶものから、一人暮らしをしたことがないとあまり馴染みのない「水道光熱費」まで、いろいろなものを含みます。まずは、生活費に含まれる主な費用内訳とその目安の金額を確認してみましょう。

一人暮らしを始める際にかかる初期費用については、以下の記事で解説しています。

関連記事:一人暮らしの初期費用を安く抑えるコツは?費用内訳や目安と共に解説

生活費に含まれる代表例として挙げられるのは、「食費」「住居費」「水道光熱費」「日用品費」「通信費」などです。以下では、各項目に含まれる具体的なものと、支出に関わるアドバイスや注意点をご紹介します。

1.食費
食費には、自炊をするための食材費からテイクアウト代や外食費まで、食事に関わるほとんどのものが含まれます。毎日外食をするのと自炊をするのとでは、1ヶ月の支出額が大きく異なってきます。「変動幅が大きいからこそ、節約しやすい」とも言えるでしょう。

2.住居費(家賃)
住居費は、賃貸住宅に住んでいる場合は「家賃」と言い換えることができます。家や土地を購入した際に組んだ住宅ローンの返済や実家住まいで毎月家にお金を入れている場合の費用も住居費です。住居にまつわる修繕が発生した際の費用や固定資産税、駐車場代などもこれに該当します。

基本的に住居費は、一定期間変更ができないものがほとんどです。あらかじめ無理のない範囲で金額を設定するようにしましょう。

3.水道光熱費
水道光熱費は一般的に、上下水道の使用料とガスや電気などの光熱費の使用料を指します。これらの料金は、仮にその月の使用量がゼロであった場合にも請求される基本料金と、使用量に応じて請求される従量料金で構成されています(※)。つまり、電気のつけっぱなしやシャワーの出しっぱなしなどの無駄使いを是正するだけでも、毎月の支出に変化が表れるでしょう。

4.日用品費
日用品には、毎日生活をする上で必要になるトイレットペーパーや洗剤などの消耗品や家具、寝具などが含まれます。生活をする上で必要となるものがほとんどなので、購入しないという選択はなかなか難しいでしょう。しかし日常的に使うものだからこそ、必要以上に使わないように心掛けたり、インターネット上を含め、お得な場所で購入したりすると支出が抑えられます。

5.通信費
生活費における通信費とは主に、携帯電話やインターネットの料金を指します。携帯電話を格安SIMや格安料金プランに切り替えたり、インターネット無料の賃貸物件に住んだりすることで毎月かかる固定費を抑えることができるでしょう。

6.その他
上記の項目以外にも、生活費には「交際費」「医療費」「交通費」「娯楽費」などが含まれます。あらかじめ決めた予算内で済ませられるものもあれば、医療費のように予期せず発生し得るものもあるでしょう。急な支出に備えて、少しでも金銭的に余裕があるときは、手取りから生活費を差し引いた分を「貯蓄」に回しておくと安心です。

一般的に、賃貸物件を借りる際の家賃は手取りの30%が目安とされています。30%以内であれば、その他で大きな支出がない限り、無理なく毎月の生活を営むことができるでしょう。他方、30%を超える場合は他の支出を抑える必要があると言えます。

手取りとは、給与から所得税や住民税、社会保険料が引かれた後の、実際に手元に入るお金のことです。これは総支給額の75~85%程度であることが多いでしょう。総支給、つまり額面の30%で計算することがないよう、特に注意が必要です。

家賃相場は、一人暮らしの準備や物件選びをする上でとても重要な情報です。各物件の家賃は、グレードや設備によっても異なりますが、目安となる「相場」は地域ごとに異なります。

「家賃」と「水道光熱費」は、居住する物件によって毎月の支出額が異なると言えます。家賃は生活費の中で大きな割合を占めます。また、水道光熱費の内、ガスと電気を指す「光熱費」は物件の構造や設備によっては高額になりかねません。居住する物件次第で、一人暮らしの費用が大きく異なると言っても過言ではないでしょう。

特に新社会人や学生の場合は、金銭的に余裕がないかもしれません。家賃や光熱費は極力抑えて、その分を趣味や貯蓄に回したいという人もいるでしょう。ここでは、「家賃」と「光熱費」を抑えるために、物件探しの段階でできることをご紹介します。

希望条件の見直しや緩和をする
物件探しをする前に、家賃、立地、設備、間取り、築年数などの希望条件をあらかじめ決める人も多いでしょう。しかし希望通りの物件が見つからない場合は、希望条件を見直したり緩和したりする必要があります。

物件探しの実情としては、100%自分の希望通りの物件を探すことは難しく、優先順位を決めながら一定の妥協をすることはよくあることです。家賃を予算以内に抑えることを最優先する場合は、以下のように家賃以外の条件を見直すと良いでしょう。

物件契約時の初期費用が抑えられる「フリーレント」付きの物件や「ゼロゼロ物件」は、家賃によってはむしろ、毎月大きな負担になりかねません。月々の生活費を考える上で、「毎月の家賃がいくらか」という観点はとても重要です。なお、フリーレントとは家賃が一定期間(数週間~数ヶ月)無料となるサービス、ゼロゼロ物件は敷金と礼金がゼロの物件を指します。

これらのサービスは多くの場合、「早く入居者を決めたいけれど家賃は下げたくない」という大家さん側の裏事情があります。家賃が予算オーバーをしているにもかかわらず、「初期費用が抑えられるなら」と安易に契約してしまうことはリスクです。予算オーバーをしている場合や、毎月の生活に支障を来すような金額である場合は、たとえ初期費用が抑えられるとしても避けた方が良いでしょう。

冷暖房効率が良い物件や都市ガスの物件を選ぶ
光熱費を抑えるためには、冷暖房効率が良い物件や都市ガスの物件を選ぶと良いでしょう。当然、普段からガスや電気の無駄遣いをしないことはとても大切です。一方で物件探しの際には、物件そのものの構造や設備にも着目することをオススメします。

冷暖房効率が良い物件とは、断熱性や遮熱性、気密性に優れている物件を指します。反対に断熱性や気密性に劣る物件、部屋が広すぎたりキッチンやダイニングとの間に仕切りがなかったりする物件は、エアコンが効くまでに時間がかかり、冷暖房効率が悪いと言えます。

都市ガスを選ぶメリットは、プロパンガスの場合に比べてガス代が安いことです。地域によっては選択肢がない場合もありますが、選択肢がある場合は都市ガスの物件を選ぶと良いでしょう。

一人暮らしの費用を抑えるためにできること~生活編~
物件を契約した後や実際に生活をする中でも、普段の生活を見直すことで支出を抑えられるものはいくつもあります。1つ1つの金額がそれ程大きくなかったとしても、生活費全体で考えたり、長期的に考えたりすれば、まとまった額の節約になると言えるでしょう。

固定費を見直して毎月の支出を抑える
毎月の支出を抑えるためには、「固定費」の見直しが効果的です。生活費における固定費とは、家賃や水道光熱費、通信費や保険料など、毎月支払うものを指します。

家賃については、ほとんどの場合で入居中に見直すことは難しいため、賃貸物件の契約前や契約の更新時に検討するようにしましょう。その他のものは、必要に応じて見直すことが可能です。

電気やガス、携帯電話の契約を見直す
電気やガスの自由化によって、それぞれの会社を別の会社に切り替えられるようになりました。賃貸物件に居住している場合も可能です。ただし、ガスについては既存の設備が都市ガスである場合に限り、他の都市ガス会社に切り替えることができる、という点に注意しましょう。

携帯電話料金が高い場合には、プラン変更をしたり格安SIMに切り替えたりすることで支出を抑えられます。また、不要なオプションを解約したり、ゲーム内課金を控えたりすると良いでしょう。同じく通信費であるインターネット料金を見直すことも有効です。

使っていないサービスは解約する
使用頻度が低い、もしくは全く使っていないにもかかわらず、毎月お金を払っているものがある、という人もいるでしょう。例えば、動画配信サービスや雑誌読み放題サービスなどのサブスクリプション、新聞代、年会費のかかるクレジットカードなど。ついつい解約を先延ばしにしている場合は、この機会に見直してみてはいかがでしょうか。使用状況に応じて解約をしたり他社に切り替えたりすれば、無駄な支出を抑えられるでしょう。

自炊をして食費を抑える
自炊をして食費を抑えるという手段は、生活費を抑える王道とも言えます。生活をしていく上で、毎日かかるのが食費。食費を減らすには外食の回数や頻度を減らす必要があることは言うまでもないでしょう。

新しい生活に慣れるまでは何かと忙しく、自炊もままならないかもしれません。また、お昼くらいは気晴らしに外食をしたいという人もいるでしょう。毎日3食分を自炊するのは容易ではありませんが、例えば「おかずは買うけれどご飯は炊く」「週末だけは自炊する」など、できることから始めると良いでしょう。

ジオエント下北沢/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 世田谷代田駅徒歩2分
総戸数 35戸

住 所 東京都世田谷区代田5-8-16
概 要 地上8階 RC造
駐車場 有
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジオエントシモキタザワ

■近隣周辺施設情報
成城石井下北沢西口店まで約80m
まいばすけっと世田谷代田駅前店まで約320m
セブンイレブン世田谷下北沢駅前店まで約170m
ポプラ代田店まで約150m
ローソン世田谷代田駅前店まで約190m
ローソン下北沢駅西口店まで約120m
ウエルシア世田谷下北沢店まで約200m
無印良品下北沢店まで約210m
スターバックスコーヒーシモキタエキウエ店まで約220m
みずほ銀行北沢支店まで約750m

物件名 ジオエント下北沢
所在地 東京都世田谷区代田5-8-16
最寄駅 小田急線「世田谷代田駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 35戸 築年月 2021年11月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社松尾工務店一級建築士事務所
■施 工   株式会社松尾工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.65㎡~42.93㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

建物の構造は、「建物の主要構造が何で構成されているか」に基づいて分類されます。つまり、主要構造の構成が鉄筋とコンクリートを組み合わせた部材の場合は「鉄筋コンクリート造」、鉄骨の場合が「鉄骨造」です。また、これらの要素を組み合わせた「鉄骨鉄筋コンクリート造」というものも存在します。
それぞれどのような特徴があるのか確認してみましょう。

鉄筋コンクリート(RC)造の特徴
鉄筋コンクリート造とは、鉄筋の周囲にコンクリートを流して固めたもので構成された建物を指し、RC(Reinforced Concrete)造とも呼ばれています。圧縮する力には強いが引っ張る力には弱いコンクリートと、引っ張る力に強い鉄筋を組み合わせることで実現する、強度の高さが特徴です。そのため鉄筋コンクリート造は、中低層から高層まで幅広い建物に用いられています。
また、耐震性、耐火性、防音性、気密性に優れていることも特徴として挙げられます。災害のリスクを軽減し、騒音に悩まされることもほとんどないため、人気のある構造であると言えるでしょう。

鉄骨(S)造の特徴
鉄骨造とは、鉄や鋼でできた棒状の部材を柱と梁に使用した建物を指し、S(Steel)造とも呼ばれています。耐久力が高いことに加えて、鉄筋コンクリートに比べて軽いのが特徴です。そうした優位性から鉄骨造は、戸建住宅から倉庫や工場、高層マンションなど様々な建物に用いられています。
鉄骨造の場合は、あらかじめ工場で製造した主要部材を現場で組み立てるのが一般的です。そのため、鉄筋コンクリート造よりも工期が短く、建築コストも抑えられるのが魅力と言えるでしょう。

軽量鉄骨造と重量鉄骨造の違い
鉄骨造は、使用する鋼材の厚さによって「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」に分けられます。鋼材の厚さが6mm以下のものが軽量鉄骨造、それよりも厚いものが重量鉄骨造です。
重量鉄骨造に比べて一つ一つの柱が薄くて軽い軽量鉄骨造は、主に戸建住宅やアパートなどの中小規模の建物に用いられることが多いでしょう。一方の重量鉄骨造は、軽量鉄骨造に比べて部材の強度が高く、柱の本数も少なくて済むため、倉庫や工場、ホームセンターなどの広い空間を造るのに適しています。

鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造とは
鉄骨鉄筋コンクリート造とは、その名のとおり鉄骨造と鉄筋コンクリート造の要素を組み合わせたもので、SRC(Steel Reinforced Concrete)造とも呼ばれています。鉄骨の周りに鉄筋を巻き、その周囲にコンクリートを流し込んで固めるため、鉄筋コンクリート造や鉄骨造よりも強度の優れた建物を建てることが可能です。主に超高層ビルや大型マンションで用いられることが多いでしょう。
耐久性や耐震性、耐火性の高さは言うまでもありません。しかし、建築コストが高いことから、物件価格や賃料は高額であることが一般的です。

鉄筋系、鉄骨系以外の建築構造とは
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの鉄筋系や鉄骨系以外の代表的な建築構造は、木造です。日本で古くから親しまれている木造住宅は、現在でも多くの人に選ばれています。
ここでは木造とその他の構造の一例としてALC造の特徴について簡単に確認してみましょう。

木造
木造は、主要な躯体を木材で構成している建物を指します。鉄筋系や鉄骨系の建物に比べ、建築コストが安いことから、戸建住宅やアパートなどで多く用いられています。また、賃貸物件の場合は家賃が安いことが多いでしょう。
防音性や耐火性、気密性には欠けますが、通気性の良さが特徴です。また、木材は周囲の湿度に合わせて、水分を取り入れたり放出したりしています。この調湿効果によって部屋の中の乾燥を防いだり、結露やカビの発生を抑制したりできるのは、木造のメリットと言えるでしょう。

その他の構造
鉄筋系や鉄骨系の構造や木造と比べるとメジャーではないですが、建物の構造はその他にも複数存在します。その中でも時折目にすることがある、「ALC造」についてご紹介します。 ALC造とは、ALCと呼ばれる軽量気泡コンクリートを壁に用いた建物を指します。ALCは一般的なコンクリートに比べて軽く、コストが安いのが特徴です。また、ALCには遮音性、耐火性、耐久性、断熱性が高いというメリットがある一方で、他の外壁に比べてコストが高い点や水に弱い点がデメリットとして挙げられます。
ALC造と呼ばれはするものの、ALCが使われるのは壁のみであり、柱や梁には鉄骨が使われることが多いでしょう。そのため、物件情報欄にはALC造の他、鉄骨ALC造と記載されている場合もあります。

鉄筋コンクリート造と鉄骨造のメリット・デメリット
鉄筋コンクリート造と鉄骨造は、その構造の違いからメリット・デメリットも異なります。仮に、立地が近かったり築年数が同程度であったりしても、構造の違いによって生活の快適さが異なる可能性もあるでしょう。

鉄筋コンクリート造のメリット
鉄筋コンクリート造を選ぶメリットの1つ目は耐震性の高さ。引っ張る力に強い鉄筋と圧縮する力に強いコンクリートが組み合わさった鉄筋コンクリート造では、地震の際にその特性が有利に働きます。建物全体の重量ゆえに揺れが大きくなる可能性はありますが、一般的には倒壊しにくい構造と言われています。
2つ目は耐火性の高さ。これは、主要構造部に不燃材料であるコンクリートが使われているためです。多くの場合、住戸間の壁にもコンクリートが使われていることが多いでしょう。そのため、近くの建物や隣の部屋で火災が発生した場合も延焼を防ぐことができます。
3つ目は、防音性の高さ。コンクリートを流し込んで造られる鉄筋コンクリート造は、気密性に富み、隙間ができにくいため防音性に優れています。外からの音を遮るだけでなく、隣の部屋の物音や話し声が聞こえる、ということもほとんどないでしょう。

鉄筋コンクリート造のデメリット
鉄筋コンクリート造のデメリットは、鉄骨造や木造に比べて建築コストが高い点でしょう。鉄骨造と異なり、現場での作業が多いため工期も長く、職人さんの人件費もかかります。また、コンクリートは重量があるため、地盤改良工事が必要なるケースもあるでしょう。それゆえ、物件価格や家賃も高く設定されているのが一般的です。
気密性の高さは、防音性を高める点ではメリットである一方で、結露やカビが発生しやすいという側面も併せ持っています。したがって、定期的な換気や結露発生時の掃除が欠かせません。

鉄骨造のメリット
鉄骨造のメリットは、建築コストの安さです。コストが抑えられている分、鉄筋コンクリート造と比べて賃貸物件の家賃も安く設定されています。鉄骨造のアパートの場合、家賃は木造のものよりも少し高いか同程度であることが多いでしょう。

鉄骨造のデメリット
鉄骨造のデメリットは耐火性と防音性が低い点です。鉄は火や熱に強いと思われがちですが、温度の上昇と共に柔らかくなるという特性があります。また、鉄筋コンクリート造に比べて壁の密度が高くないため、外や周囲の音が聞こえやすいでしょう。
鉄骨造の建物の中には、鉄骨に対して耐火被覆という処置を講ずることで耐火性を高めているものも存在します。建築基準法では、3階建て以上の共同住宅は耐火または準耐火構造にすることが義務付けられています。また、これに当てはまらない場合も、都市計画法上の防火地域や準防火地域に指定された地域では、その規模に応じて遮熱性や遮炎性などの一定の性能が求められます。
入居を考えている、もしくは入居中の賃貸物件の耐火性が気になる場合は、不動産会社に問い合わせてみると良いでしょう。

防音性や耐震性、耐火性を重視する場合は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の賃貸物件がオススメです。他の構造のものに比べて高い家賃を払っても、安全性や快適性を重視したい場合は、これらを選ぶと良いでしょう。

防音性
物件が大通りに面している場合や駅、繁華街の近くなど、騒音が心配される地域に住む場合は特に重視したいのが防音性。小さな子どもいる場合は、周囲への影響を気にする人もいるかもしれません。防音性の高い鉄筋系の物件であれば、それらの心配が大幅に軽減されるだけでなく、仮に隣人と上下左右の部屋に生活リズムの異なる入居者がいた場合も生活音がほとんど気にならないでしょう。

耐震性
いつ起こるか分からない地震に備えて、揺れに強く耐震性が高いとされる鉄筋系の物件に住むことは安心に繋がります。
一方で、鉄骨造や木造の物件は耐震性が低いかと言うと、そうではありません。1981年に改正された耐震基準、いわゆる「新耐震基準」では、「震度6強~7に達する程度の揺れでも倒壊・崩壊しない」という構造基準が設けられました。そのため、鉄筋系はその特性から耐震性が高いと言えるものの、他の構造であっても耐震性能に大差はないと言えるでしょう。

家賃の安さを重視する場合は、鉄骨造の賃貸物件がオススメです。アパートの場合は木造と同水準、マンションの場合も鉄筋系のものよりも安い家賃で入居できるものが多いでしょう。

鉄筋系、鉄骨系の賃貸物件探しにおける注意点とは
一般的な鉄筋系や鉄骨系の物件における特徴は上述のとおりです。しかし、賃貸物件探しをしていると以下のように先の説明に当てはまらないようなものもあることを覚えておきましょう。

鉄筋系でも住戸間の壁が厚いとは限らない
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の物件は、多くの場合で壁にもコンクリートが用いられており、防音性に優れています。ところが中には、この住戸間の壁である「戸境壁(こざかいかべ)」が薄く、隣の家の生活音や話し声が聞こえるという物件も存在します。
一般的には、戸境壁が180mm未満である場合は防音効果が低いと言われています。「鉄筋系の物件=防音性が高い」と過信せず、念のため不動産屋さんに壁の厚さを確認してみると安心です。

建物全体の構造が同一とは限らない
賃貸物件探しをしていると、同じ建物なのに階数によって構造が異なっている、というものを目にすることがあります。これは一般的にRS(Reinforced Steel)造と呼ばれているものです。
RS造とは、建物の下位部分の主要構造を鉄筋コンクリート、上部の架構部分を鉄骨で構成した「混合構造」の建物を指します。低層部分に強度の高い鉄筋コンクリートを用い、中層部分に設計自由度の高い鉄骨を用いたこの構造は、主に低中層マンションで用いられることが多いでしょう。 鉄筋コンクリート造と鉄骨造では特徴もメリット・デメリットも異なります。見た目で判断することは難しいため、心配がある場合は不動産屋さんに確認すると安心です。特に、物件の説明欄に「一部鉄骨造」と表記がある場合は注意しましょう

ザ・パークハビオ小石川/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 春日駅徒歩8分
総戸数 56戸

住 所 東京都文京区小石川3-25-6
概 要 地上7階 RC造
駐車場 1台(平置式)
■物件名フリガナ
ザ・パークハビオコイシガワ

■近隣周辺施設情報
ダイエー小石川店まで約138m
クイーンズ伊勢丹小石川店まで約294m
セブンイレブン文京小石川1丁目店まで約256m
Olympic白山店まで約325m
小石川一郵便局まで約254m
三井住友銀行小石川支店まで約282m
どらっぐぱぱす小石川1丁目店まで約459m
小石川一郵便局まで約670m
朝日信用金庫小石川支店まで約604m
富坂警察署まで約497m

物件名 ザ・パークハビオ小石川
所在地 東京都文京区小石川3-25-6
最寄駅 都営三田線「春日駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 56戸 築年月 2021年12月

■駐車場   1台(平置式)
■バイク置場 6台
■駐輪場   50台
―――――――
■設 計   木内建設株式会社一級建築士東京事務所
■施 工   木内建設株式会社 東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.09㎡~76.52㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

融資審査と聞くとなんだか難しい感じがしますが、逆の立場で考えてみると何が審査されるのかを理解することができます。つまり、あなたが見知らぬ誰かにお金を貸してくれと言われた時にどうするか、ということを考えてみればよいのです。

これまで会ったことや話したことがない人から、いきなり「お金を貸して欲しい」と言われて大切な自分のお金を貸すことになるわけですので、どういう職業や経歴の人で、年収や資産はいくらか、なぜお金を必要としているのか、いくら貸してほしいのか、いくらの利子をもらうのが適切か、返せなかった時にどうするのか、身元を保証してくれる人はいるのか、といった色々なことが気になるはずです。この「貸しても大丈夫な人か?」「ちゃんとお金を返すことができそうか?」「返済が滞った場合にもお金を回収できそうか?」といったことを確認する一連の流れが、融資審査なのです。

融資審査のポイントの一つ目は、「返済能力」のチェックとなります。これは、融資したお金を継続的に返してくれるかどうか、という指標になるもので、年収や職の安定性を始めとして、他の金融機関に借入がないかといったことが審査の対象となります。

なお、銀行との交渉の中で、その銀行の口座に数百万円から数千万円の預金を入れておくことを条件に、融資の金利を低くしてもらえることがあります。銀行の口座に残高が用意できれば、返済能力の高さを示すことはもちろん、不動産投資以外の取引を拡大できるという期待を寄せてもらうこともできますので、長期的に付き合いを重ねていきたい相手だと思ってもらうことができます。

お金を返すことができる能力はもちろん大事なのですが、借りたお金をきちんと返そうととする誠実な人柄かどうかも非常に重要です。資産があっても支払いを延滞してしまう資産管理がルーズな人はいますし、事故や失業など突然の事態で資産や収入がなくなってしまうこともあります。貸す側の金融機関としては、30年や35年という長い返済期間のなかで、どんな事態になっても返済をしようとする資質を借り主が有しているか、ということをきちんと把握しておきたいというわけです。

返済資質はあまり語られることが少ない部分ですが、過去のローン返済やクレジットカードの支払いなどで延滞を発生させていないかといった支払い履歴から見える行動に関する部分に加えて、どんな服装・見た目をしているか、言葉遣いが丁寧か、お金にルーズな素振りがないか、契約に必要な書類をきちんと揃えているか、といった定性的な人柄・人格・習慣などの部分についてもチェックをされています。

金融機関との打ち合わせの際には、一つ一つの言動がすべてチェックされていると考えて発言・行動をしたほうが良いでしょう。

返済能力と返済資質をどれだけ厳格に行ったとしても、予測ができない事態で返済が滞ってしまうことがあります。そういった場合に、融資したお金をどれだけ回収できるかという目安になるのが「担保」です。担保に「抵当権」という他の債権者よりも優先してお金を返してもらう権利を設定することで、貸す側としては安心して融資を実行することができるようになります。

また、担保ではないのですが、保証人がいるかどうか、保証人の年収や資産状況がどれくらいなのか、相続予定の資産はあるかといったポイントについても、融資の実行を判断する上では重要なポイントとなります。

返済能力・返済資質・担保などの評価を総合して「属性」と呼びます。たとえば、「上場企業勤務・勤続年数10年・35歳・年収2000万円・資産1億円・借入なし」などのように属性が非常に良ければ、貸す側としても、貸し倒れるリスクが少なく安全に融資を実行することができるので、金利条件を1%台と低くしたとしても、十分に採算がとれると判断できるようになります。

この属性と融資条件の関係を踏まえると、融資の審査を受ける際には、金融機関にとって良いと判断してもらえる情報は、できるだけすべて出しておくのがポイントとなります。

以上、融資審査のポイントについてまとめてみましたが、いかがでしたでしょうか?ここに挙げたポイントはあくまで一例で、各銀行によって、どのポイントに重きを置くかという審査の方針は大きく異なります。

審査基準が異なるということは、ある銀行で低い評価だったとしても、ある銀行では高く評価してもらえる可能性があるということです。審査のポイントを念頭に置いて、銀行開拓を行い、狙った融資額や金利の条件を勝ち取っていきましょう。

初めに、良くない不動産投資会社とはどういう会社なのか、その会社と付き合うデメリットや、物件購入後に想定される事態をいくつか考えてみましょう。

良くない不動産投資会社と営業マンには、いくつかのタイプがあります。まず一つ目のタイプは、知識や経験が足りないケースです。「不動産投資会社や不動産の営業は、不動産投資の専門家であるはずなのに、そんなことがありえるの?」とお思いの方もいらっしゃるかもしれませんが、これはよくあるケースなのです。

たとえば、社歴が浅い会社や若い営業マンが多い会社がこのタイプに該当します。社歴が5年未満の会社は、80年代の不動産バブルや2008年のリーマンショック、2011年の東日本大震災など、過去の重要な下落局面を経験していません。そのため、提案がどうしても楽観的すぎるものになりがちで、あとで何かが起こった際に「こんなはずではなかったんですが…」ということになることが考えられます。

そのため、まずは会社の設立年を調べることや、営業の方の不動産業界の経験年数を把握することが大切です。いくら頼れそうな担当者だったとしても、実は他業界から転職して1年目、ということもありえるのです。不動産投資で失敗した時に、誰も自分を守ってはくれません。「投資は自己判断」ということになりますので、きちんと自衛をしておく必要があります。

また、営業ノルマがきつい会社にも注意が必要です。顧客に良い提案をすることよりも、自社の売上や利益を伸ばすことに主眼が置かれていると、売ることが全てに優先するというスタンスになってしまうためです。たとえば、ワンルームマンション投資のように不動産投資のなかで比較的単価が低い領域は、売上を数で稼ぐということになりがちなので、一人ひとりの顧客を丁寧にフォローするよりも、多くの顧客と接点を持ってとにかく積極的にセールスを行うことにインセンティブが働いてしまうことがありますので、注意が必要です。

さらに酷いケースになると、顧客に利益を出させることを一切考えず、むしろ顧客は利益を貪る対象と考えている会社もあります。この場合は、明らかに赤字になる物件を高値で売りつけたり、契約書の中に顧客にとって不利な内容が意図的に盛り込んだり、ということを常習的に行うようになります。

不動産投資を始める際に、これらの会社と付き合ってしまうと、最悪の場合、開始当初に想定した利回りが実現できないどころか、毎月が赤字になってしまい、物件を売却しようにもローンの残債を下回ってしまって破産するしかなくなるというケースにまで至ってしまいます。

以下では、こういった会社を見極めるポイントをご紹介していきます。

良くない不動産会社や営業にありがちなのが、セールスをする上で不都合な事実をひた隠しにするという点です。たとえば、収支シミュレーション資料で、賃料の下落が30年以上起こらないという前提で作られているといったことなどがよくあるケースです。これが後々問題になった時も「嘘は言っていない」「聞かれなかったから説明しなかった」という言い訳をされてしまい、泣き寝入りをすることになってしまいます。

不動産投資の説明やシミュレーションをすべて見た後に、その情報だけだとバラ色の未来しか見えないケースや、損失が出る可能性がほぼ考えられないケース、自分にとって有利すぎる契約に見えるケースは、「何か見落としがないだろうか?」と慎重な姿勢を崩さず、「実際に購入したら、どのようなリスクが想定されますか?」と営業の方に尋ねるようにすると良いでしょう。

その質問の後に色々と重要な情報が出てくる場合は、「嘘は言っていない」「聞かれなかったから伝えなかった」という会社の可能性が高いため、注意が必要となります。

次に注意をするべきなのが、電話をかけた時やメールを送った時に、レスポンスが遅いケースです。このケースでは、営業のスタンスが「数撃ちゃ当たる」になってしまっていて、一人の営業が顧客を抱えすぎてしまっているという状況や、仕事ができない営業や新人が担当についてしまっている可能性があります。

冒頭でも少し触れたとおり、売上を質ではなく数で稼ごうとする場合、一人ひとりの顧客のフォローに使える時間が少なくなってしまいます。たとえ営業が顧客のために時間を割きたいと思っていても、複数の案件が同時に進行してしまっていて、物理的に時間を確保することが不可能という状況もあり得るので、その場合はどんなに担当が良さそうな方であっても、他の会社を当たるのが良いでしょう。

商談の場で「今買わないと、売り切れちゃいますよ!」「買うなら早いほうがいいです!」「今購入いただけるなら、これだけ値引きさせていただきます」と、購入を急かす発言が何度も出てくる場合も要注意です。

こういった購入を促す発言を繰り返す場合は、売上ノルマがきつく、一回の商談にかける時間をできるだけ少なくして販売効率を高めようとしている可能性があります。

本当に信頼できる会社であれば、「自分が購入者の立場だったら、考える時間がほしいはず」「大きな買い物になるから、しっかり検討をして十分に納得してから前に進んだほうが良い」「この人とは長い付き合いをしていきたいから、今回が購入に至らなくても最善のアドバイスをしていこう」と考えて、できる限り慎重に考えることを勧めてくれます。また、もし懸念点や想定されるリスクがある場合は、その対処に関して一緒に考えてくれるでしょう。

営業担当とのコミュニケーションの中で「自分に買わせようとしているな」と感じたら、話の内容を鵜呑みにせずに、時間をかけて一つ一つの情報を吟味することをおすすめします。

対面の営業マンから得られる情報以外では、ウェブサイトや雑誌のバックナンバーなどで、その会社と付き合いのあるオーナーからの実際の口コミを確認するのも一つの手です。

この口コミというのは、その会社のコーポレートサイトやパンフレットなどに掲載されているものではなく、良い口コミも悪い口コミも集まっている中立的な情報サイトを参照する必要があります。コーポレートサイトなどに掲載されている口コミはセールスのために恣意的にピックアップされたモデルケースのようなもので、購入を促すために作成されていることが多いためです。

また、過去にオーナーから訴訟を起こされているケースは、オーナーがその会社から物件購入やサービスの利用を開始した後に「こんなはずじゃなかった!」「騙された!」と感じたために起こっていることが多いので、その内容を把握しておくと、どういったところに落とし穴があるのかについても理解を深めることができます。

ウェブサイトを調べたい時は「会社名 オーナー 評判(口コミ)」「会社名 オーナー 訴訟」などと検索をすればいくつか記事がでてくるはずですので、そこからピックアップをして読んでいくと良いでしょう。

最後のポイントは不動産投資の勧誘を断った後です。セールス色の強い会社は、一度断った後にも、それほど間を置かずに何度も電話が来ます。また、ディベロッパーであれば、新しい建物の完成前後でも毎日のように電話が来ます。そして、その電話に出てみると具体的な物件の話はなく、「ご紹介したい物件があるので、まずは一度お会いしましょう」と言われます。

これは不動産投資に限った話ではないのですが、営業の世界では、一度話を聞いてくれた顧客はまた話を聞いてくれる可能性が高いと考えられています。そのため、新規開拓に時間をかけるよりも、以前に会って話を聞いてくれた人に電話をかけ続ける「追客(ついきゃく)」という営業手法がよく採られます。

追客自体は悪いことではないのですが、自分が売りたいものを相手の都合を考えずに売ろうとする会社には注意をしなければいけません。信頼できる会社の追客は、前回のヒアリング内容をもとに、顧客が興味のありそうな物件だけを厳選して案内するという形になります。また、その手段についても、相手の時間を取ってしまう電話をいきなりかけ続けるのではなく、まずはメールなどで物件の概要を案内した上で、「ご興味があれば担当○○までご連絡下さい」という内容に留めておくか、もしくは相手が電話を受けやすそうな時間帯を選んで1度か2度だけ電話をするというコミュニケーションになります。

信頼できる会社のセールスは、「物件を売る」ことが目的ではなく、「顧客が興味を持っている情報を届ける」「顧客の代わりに良質な情報を探してくる」ということを目的としたコミュニケーションになっているのです。

不動産投資会社は、玉石混交の状態です。良くない会社と付き合ってしまうと、現在の資産を切り崩すことになってしまったり、思わぬ負債や負動産を抱えてしまったりすることになります。一方、信頼できる会社と付き合っていくことができれば、着実かつ堅実に資産を増やしていくことができます。

一般的には、「初期費用=賃貸物件を借りる際の費用」と理解している人も多いでしょう。しかし、引越しや家具、家電の購入にもそれなりの費用がかかります。費用発生のタイミングも近いことから、これらは一緒に考える必要があります。

賃貸物件を借りる際の費用
一人暮らしを始める際の最初のステップは、住む部屋を決めて賃貸借契約を結ぶことです。その契約に際してまとまった金額を支払うことになります。内訳は以下の通りです。

敷金と礼金はどちらも大家さんに対して支払うものですが、目的や性質が異なります。

敷金は、家賃が支払えなかった場合や退去時に修繕が必要になった場合に備えた、言わば預け金のようなもの。

一方の礼金はその名のとおり、部屋を貸してくれる大家さんへの謝礼金です。

敷金と礼金はそれぞれ、家賃の1~2ヶ月分であることが一般的。なかにはどちらか一方の費用しかかからない、またはどちらもかからない物件も存在します。

おもに西日本では敷金や礼金を保証金や敷引きと呼ぶことが多いです。不動産は地域ごとに慣習が異なり、各費用の相場も異なる可能性がある点を覚えておきましょう。

仲介手数料とは、賃貸物件を借りるために利用した不動産屋さんに支払う手数料です。内見の案内や契約書の作成と説明、各種調整などの手数料と考えても良いでしょう。

仲介手数料は、家賃の1ヶ月分+消費税であることが多いですが、無料にしたり割引をしている不動産屋さんもあります。

前家賃と日割り家賃
通常、賃貸物件の家賃は前払いです。

例えば5月分の家賃については、4月末、もしくは4月の指定期日までに支払わなければなりません。よって契約時に、翌月分の家賃を前家賃として支払うのが一般的です。

多くの場合は、「入居日=家賃発生日」です。月初めからではなく、月の途中で入居をする場合は、1ヶ月分の家賃を日割り計算して支払います。

例えば、家賃が6万円の物件を契約して4月11日に入居する場合は、同日から月末までの20日分として4万円の日割り家賃が必要です。

ただし、中には必ずしも自分が希望する入居日が家賃発生日とならない場合があることを覚えておきましょう。

保証会社利用料とは、「家賃保証会社」の利用料のこと。

入居者による家賃の支払いが難しい場合に、一時的に立替払いするのが家賃保証会社の役割です。連帯保証人をたのむ人がいない場合に加えて、近年では連帯保証人の有無にかかわらず一律で保証会社の利用を求める物件も増えてきています。

一般的に、費用は初年度が家賃の半月分~1ヶ月分です。2年目以降は年間1万円前後でしょう。

火災保険料
賃貸物件の入居者が入る火災保険料とは、もしもの火災や漏水などの被害から入居者の家財を守るために加入するものです。また、大家さんや第三者への損害賠償責任が発生した際に備えるという側面もあります。

賃貸物件の契約時に不動産屋さんに勧められるものに加入する場合は、賃貸借契約の期間と同じ2年間分を一括で支払うのが一般的です。相場は1万5千円~2万円程度です。

関連記事:賃貸物件の火災保険はなぜ必要?加入の目的や方法、補償内容を解説

鍵交換費用
新築物件をのぞく多くの賃貸物件において、鍵の交換費用が請求されます。

物件によっては古い鍵を使用できる場合もあるかもしれませんが、防犯上の観点からオススメできません。

スタンダードなタイプのものは1万円前後、防犯性能の高いディンプルキーの場合は2万円前後でしょう。

引越し費用
住む場所が決まったら始めたいのが引越し準備。特に、引越し業者を利用する場合は早めに手配するようにしましょう。

引越し費用は、移動距離の長さや荷物の量に応じて高くなりますが、時期によっても高額になるため注意しましょう。

一般的には、引越しのハイシーズンである3月から4月にかけては予約も取りにくく、料金も高くなる傾向です。

家具・家電の購入費用
一人暮らしを始めるには、生活をするのに最低限必要な家具や家電をそろえなければなりません。

実家にあるものを持っていったり、知り合いから譲ってもらったりする場合もありますが、新生活を機に買いそろえるという人の方が多いでしょう。

賃貸物件探しをしているときは、家賃や初期費用、引越し費用に目がいきがちです。

しかし、寝具やカーテンなどの家具や、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジなどの家電は入居する時点でそろっている必要があります。

あらかじめ、必要となる家具や家電をリストアップし、予算を確保しておくようにしましょう。

一人暮らしの初期費用の目安は?
家賃8万円の賃貸物件の場合は、合計で54万円程度の初期費用になります。

「せっかく良い部屋が見つかったのに、初期費用が支払えない」「初期費用の目安が分かっていたら、もっと家賃の低い物件を選んでいた」という後悔は避けたいものです。

引越しや家具、家電の購入費用を含め、何にどのくらい費用がかかるかを把握し、それぞれの支払いに困ることがないようにしましょう。

賃貸物件を借りる際の初期費用は家賃の5ヶ月分
一般的に、賃貸物件を借りる際の初期費用は、家賃の5ヶ月分前後と言われています。

つまり、家賃が5万円の場合は25万円、8万円の場合は40万円程度が必要です。

物件によっては礼金がなかったり、仲介手数料が割引になったりしますが、必ずしもそのような物件に出会えるとは限りません。賃貸物件を借りる際の初期費用の目安はあくまでも「家賃の5ヶ月分」と覚えておくことをオススメします。

引越し費用は4万円前後
単身の引越し費用は、同一市区町村内の移動かつ荷物が少ない場合は3万円前後、同一都道府県内かつ荷物が多めの場合は5万円前後です。

ただし、引越し費用は、移動距離や荷物の量、時期によって大きく異なる可能性があります。加えて、引越し業者ごとに様々なプランがあるため、一概に費用の目安を示すことは難しいのです。

よって、おおよその目安を4万円前後と考えつつ、引越し先が決まったら早めに見積もりを取ったり、業者を手配したりするようにしましょう。

その際は、1社のみに相談をすると相場が分からないので、インターネットの引越し見積りサービスを利用しながら、複数社から選ぶことをオススメします。

なお、荷造りや荷解きも業者にお任せする場合は、追加の費用がかかるので注意しましょう。

家具・家電の購入費用は10万円前後
家具や家電の購入費用は、少なめに見積もって10万円前後です。

金銭的に余裕がない場合は、まずは生活をするのに困らない程度に買いそろえ、余裕ができてから買い足していくと良いでしょう。

入居時に必ずと言って良いほど必要な家具が寝具とカーテンです。

特にこだわらなければ、寝具セットは1万円以内で買えるでしょう。カーテンは5千円以内で買えるものもありますが、部屋ごとに必要な数や大きさが異なる点に注意が必要です。

家電で最低限必要なものと言えば、冷蔵庫や洗濯機、電子レンジ、炊飯器、ドライヤー、掃除機など。冷蔵庫や洗濯機は2万円以上かかることが想定されますが、その他のものは1万円以内で買えるでしょう。

ゼロゼロ物件は、少なくとも2ヶ月分の家賃相当額の支払いがなくなるため、大幅な負担減になります。敷金と礼金のどちらか一方がかからない物件もあります。

ただし、「敷金ゼロ」には注意が必要です。

敷金は一般的に、その一部または全てを退去時の修繕費用に充てることがあります。

したがって、入居時に敷金を預けていない状態で修繕が発生すると、退去時にその費用を請求される可能性があるということを覚えておきましょう。

仲介手数料がお得な物件を選ぶ
家賃の1ヶ月分+消費税分の金額を請求されることが多い仲介手数料ですが、中には無料のものや、割引になる物件があります。

これは、仲介手数料を無料にしたり割り引いたりしている分を大家さんが負担している場合や、不動産屋さんが所有する自社物件である場合に実現するものです。

フリーレントがついている物件を選ぶ
フリーレントとは、2週間~数ヶ月間などの一定期間、家賃が無料になることを指します。

これによって、前家賃や日割り家賃分、場合によってはそれ以上の節約ができるかもしれません。

ただし、フリーレントがついている物件は、一定期間解約ができないという条件付きのものも多いので注意しましょう。

家賃が安い物件を選ぶ
内訳を見れば分かるとおり、賃貸物件を借りる際の初期費用に含まれるほとんどのものが、「家賃の〇ヶ月分」となっています。

一人暮らしの初期費用を抑えるためのコツ~引越し、家具・家電編~
引越しは時期や業者選びを工夫する
引越しは、ハイシーズンである3~4月は極力避けましょう。

さらに引越し日は、土日や祝日を避けて平日を選んだり、時間指定をしなかったりする方が安くすむことが多いです。

また、引越し業者選ぶ際は複数社から見積りをとるようにしましょう。他社の見積りを引き合いに出して交渉をすると、値引きをしてもらえる可能性があります。

荷物が少ない場合は、単身パックや他の利用者と同じトラックに荷物を積み込む混載便を利用するとお得です。

引越しについては、そもそも引越し業者を利用しないというのも1つの選択肢です。

家具や家電、その他必要な物を新居で全てそろえたり、新居に持って行く荷物を宅急便で送れる範囲に留めたり、マイカーやレンタカーで荷物を運んだりすることが可能であれば、引越し費用分が節約できるでしょう。

家具・家電の購入はセット販売やフリマアプリを活用
家具や家電は、1つ1つそろえるよりも、あらかじめセット商品として売られているものを買う方が割安です。1つ1つの品質や性能まで気にすることは難しいですが、シンプルなデザインで統一感をもたせることができるのでオススメです。

必ずしも新品にこだわらないという人であれば、メルカリなどのフリマアプリやヤフオクなどのネットオークションを活用するのもよいです。思いがけず格安で、必要なものをそろえることも可能です。

注意したいのが、ガスコンロやエアコンといった生活必需品を入居者が購入して取り付けなければならない賃貸物件です。これらの費用は初期費用が高くなる原因になります。

予想外の出費とならないよう、あらかじめ不動産屋さんに確認しておくようにしましょう。

以下の記事の中で、一人暮らしをはじめる際の必需品や、あると便利なものについて解説しています。自身のライフスタイルを踏まえて無駄な出費を抑えるために何をすべきか、ぜひ参考にされてください。

一つ目の成功パターンは、空室リスクを心配する必要がほとんど無い青山などの一等地エリアや、ヴィンテージマンションと呼ばれる値下がりしにくい人気物件を購入して、長期的なインカムゲイン(家賃収入)を積み上げていくという投資方法です。

インカムゲイン(家賃収入)を狙う投資戦略は「コア型」と呼ばれ、不動産投資のなかでも非常に保守的でローリスク・ローリターンの運用となりますので、不動産に大きな金額を投資できる方や、資産を減らさないことを目的とした投資スタイルに適しています。

2つ目の成功パターンは、空室リスクが低く今後の成長が期待されるエリアで、インカムゲインを十分に確保した上で、購入時からの値上がりを期待して投資する「コアプラス型」という投資手法です。投資エリアのイメージは、渋谷や品川などの準一等地、二等地などが該当します。

たとえば、以下は首都圏のマンション平均価格の推移となりますが、2010年前後に首都圏で4,500万円のマンションを購入していた方は、今では5,500万円の価格で取引できていることになります。もちろん、エリアごとの人気や売買手数料、売却時の税金などがありますので、差額がすべて利益というわけではないと思いますが、平均で700万円~800万円前後の利益を手にすることはできているのではないかと思います。

不動産初心者の方にとって、最も「成功」のイメージに近いのがこの「コアプラス型」ではないでしょうか。「コアプラス型」の投資を行う上で最も大切な点は、投資対象エリアの成長性です。今後の都市開発計画や人口の動向、住宅地としての魅力などをしっかりと検討した上で投資を行っていく必要があります。

3つ目の成功パターンは、何かしらの問題があって空室が発生してしまっていたり、賃料が下落してしまった物件を安値で買い取り、リフォームなどを行って付加価値を高めることで空室率の改善や賃料アップを実現させる手法です。

前述のインカムゲインを主な収益源としている「コア型」「コアプラス型」と比べると、不動産の本来の価値を見極めて、適切なリフォームを行う、というかなり積極的な不動産投資となるので、不動産投資会社やセミプロと呼ばれる人たちが行う玄人的な不動産投資手法となります。このような不動産投資戦略は「バリューアッド型」と呼ばれます。

「コアプラス型」の運用を通して不動産売買を繰り返し、次第に不動産を見る目が育ってくると「この物件は相場から考えてかなり安い」「この立地であれば、リフォームを行えば空室率を○○%近くまで改善できるはず」「周辺の賃料相場から考えると、○○万円までは狙えるはず」といったことに気づくことができるようになるので、その仮説に基づいて問題点を解消するためのリフォームなどを行っていきます。

リフォームについても、鍵の交換など自分でできることは自分で行ってしまい、外注が必要な部分は信頼できる割安なリフォーム会社に依頼することで費用をおさえ、売却時の利益幅を大きくするということを行います。

「バリューアッド型」は不動産開発の要素を多分に含んでいるので、不動産投資のなかでもかなり事業的な側面が強いと言えるでしょう。

最後の4つ目の成功パターンは、割安な不動産を購入して購入価格以上の値段で売却を繰り返していくという短期売買の不動産投資です。

市況が活気づいている時に、たとえ不動産価格が高値圏であっても、インカムゲイン(家賃収入)や利回りは重視せず、短期的に売買を繰り返してキャピタルゲインを狙っていくことで、手元のキャッシュフローを創り上げていく不動産投資戦略を「オポチュニスティック型」と言います。

同じく値上がりを見越して投資する「コアプラス型」と違う点は、投資期間や投資規模となります。コアプラス型が5年~30年程度の中長期スパンで不動産投資を行っていくのに対して、「オポチュニスティック型」は購入直後~長くても数年程度の短期売買を想定しています。投資規模も、オポチュニスティック型では数億円~数十億円の投資金額が想定されます。

オポチュニスティック型は、不動産の価格が上がることもある一方で、価格が下がってしまうリスクも抱えることになりますので、不動産投資のなかでもハイリスク・ハイリターンな運用手法と言えます。不動産の価値と市況を即座に見極めて、多額の資金を調達して短期売買を重ねていくので、金融的な投資の側面が強く、不動産のプロが行う投資手法と言えるでしょう。

グランジット三ノ輪/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 三ノ輪駅徒歩4分
総戸数 16戸

住 所 東京都台東区三ノ輪1-15-11
概 要 地上7階 RC造
駐車場 ―
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
グランジットミノワ

■近隣周辺施設情報
アコレ三ノ輪駅北店まで約260m
ワイズマート三ノ輪店まで約380m
まいばすけっと三ノ輪店まで約640m
業務スーパー浅草店まで約890m
ワイズマート三ノ輪店まで約460m
ファミリーマート三ノ輪店まで約130m
Olympic三ノ輪店まで約780m
ココカラファイン千束通店まで約850m
マツモトキヨシ浅草四丁目店まで約1100m
どらっぐぱぱす三ノ輪店まで約490m
イトーヨーカドー食品館三ノ輪店まで約550m

物件名 グランジット三ノ輪
所在地 東京都台東区三ノ輪1-15-11
最寄駅 東京メトロ日比谷線「三ノ輪駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 16戸 築年月 2021年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   共同エンジニアリング株式会社
■施 工   D2C株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.54㎡~41.15㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

そもそも同棲の準備を始める前には、いくつか確認しておくべきことがあります。考え方や価値観、生活スタイルがあまりにも合わなければ、ケンカも増え、同棲生活は長続きしません。実際に生活をし始めてから後悔することがないよう、「なんとなく」「流れで」同棲をするのではなく、事前によく話し合ったり確認したりすることが大切です。

何のために同棲をするのか
同棲生活は、以下のような共通の目的がある方が上手くいくようです。

結婚を前提に、お互いの価値観や生活のしやすさを知る
結婚式や新婚旅行などに備えて、節約をする
特に目的もなく、「好きだから」「とりあえず一緒にいたいから」という理由では、もめ事が起こったときに上手く解決できなかったり、半年も経たずに同棲を解消したりするケースもあります。

同棲期間の目安
二人のうち、どちらか一方でも結婚を意識している場合は、あらかじめ同棲期間を決めましょう。同棲生活が上手くいっていたとしても、現状に満足してダラダラとその生活を続ければ「結婚のタイミングを逃してしまう」ということも十分あり得ます。

一緒に1年も暮らせば、お互いの価値観や生活スタイルがよく分かるでしょう。しかし1年間では、新婚生活のような楽しい時間だけで終わってしまうかもしれません。一般的な賃貸借契約期間と同じ、2年間を目安に同棲をする、という人も多いようです。

家賃や生活費の負担割合
家賃や生活費の負担割合についても、あらかじめ決めておくと良いでしょう。お金の話はデリケートなものですが、一緒に生活する以上は避けて通れません。

お互いの収入に応じて負担割合を変えるのか、単純に折半するのかなどを最初から決めておけば、もめ事も減るでしょう。どちらか、または両方が一人暮らしをしたことがない場合は、「何にどれだけお金がかかりそうか」事前にシミュレーションをすることをオススメします。

家事の分担
二人で生活をすると、炊事や洗濯、掃除などの家事の量が単純に二倍になります。同棲生活において、家事負担の偏りゆえにケンカが起こるというのは、よく聞く話です。あらかじめ分担を決めたり、「料理をしなかった人がお皿を洗う」というようなルールを作ったりしておくと良いでしょう。

生活スタイルが合っているか
一緒に生活をする上で、生活スタイルが合っているか否かは重要なポイントです。生活スタイルがあまりにも違う場合は、その彼氏・彼女との同棲は難しいかもしれません。

起床時間や就寝時間、余暇の過ごし方も知っておくと、具体的な生活がイメージしやすいです。生活スタイルが異なる中で同棲をする場合は、間取り選びを工夫すると良いでしょう。

こちらから二人入居可に絞って賃貸物件を検索いただけます

同棲準備の進め方と必要な準備期間
同棲に向けては、お互いの意向や希望を確認しながら賃貸物件を探したり、入居に備えて家具や家電を揃えたりするなど、いろいろと準備をしなければなりません。賃貸物件を探し始めてから入居するまでは、短くても2ヶ月はかかる前提でいると良いでしょう。ただし、準備をする時点における二人の物理的な距離やコミュニケーションの頻度によっても、その期間は多少前後します。

賃貸物件探しは、遅くても入居希望日の2ヶ月前までに始めることをオススメします。二人の希望を考えながら物件を探すこと、二人入居を許可していない物件もあることから、一人暮らしのときよりも時間を要すことが多いでしょう。特に、現在の住まいの契約更新日が近づいている場合は、更新料を払うことにならないよう、計画的に準備を進める必要があります。

親へは事前に挨拶をしておく
同棲をする場合は、事前に双方の親へ挨拶をしておくことが大切です。たとえ社会人になっていたとしても、自分の子どもが見ず知らずの人と同棲していると知れば、親は不安になるでしょう。

特に、将来的に結婚を考えている場合は、この挨拶は必須とも言えます。勝手に同棲をするような相手に対しては、印象も悪くなってしまうでしょう。何かトラブルが発生した場合や連帯保証人を依頼したい場合も、事前に親へ知らせていなければ、頼りにくくなってしまいます。

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同棲するために必要なお金とは?
一人暮らしのときと同様、賃貸物件への入居に際しては、初期費用や引越し費用、新居で使う家具や家電の購入費用など、何かとお金がかかります。二人で折半をするにしても、それらの支払いに困らない程度のお金が必要です。

賃貸物件の初期費用
賃貸物件の契約時に支払う初期費用は、家賃の5ヶ月分、またはその前後であることが一般的。同棲用に借りる部屋は、一人暮らしのときよりも広くなったり、数が増えたりするでしょう。そのため、余程グレードを下げない限りは必然的に家賃が上がり、初期費用も高くなります。

引越し費用
引越し費用は、それぞれが自己負担することになるでしょう。単身の引越し費用の目安は4万円前後ですが、距離や荷物の量、時期によっても変動します。引越し先が決まったら早めに見積もりをとるのがオススメです。

例えば、同棲を機に家具や家電を一式買い替える場合は、新居へ持って行く荷物が大幅に減ります。その場合は、引越し業者を使わずに宅急便で送ったり、自分たちで運んだりすれば、節約にもなるでしょう。

家具や家電の購入費用
同棲生活を始めるにあたって新たに購入する可能性が高いものは、ソファやダブルベッド、カーテンなど。10~15万円程度の予算があると安心です。一人暮らしのときは広さに限りがあって置けなかった家具や家電も、リビングスペースができれば置けるようになります。

冷蔵庫や洗濯機、炊飯器、電子レンジなどは、どちらかが使っていたものを使う、という人たちも多いでしょう。まずは生活の基盤を整え、時間やお金に余裕ができたら、少しずつ買い替えていく方が入居時の負担は少ないです。

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同棲用の賃貸物件を探し始める前に決めておくこと
二人で話し合いながら、あらかじめエリアと間取り、家賃の上限額などの条件を決めておくことで、賃貸物件探しはスムーズになります。同棲に限らず、賃貸物件探しをする際は、事前に希望する条件と優先順位を整理しておくことが重要です。

エリア
エリアは、双方の職場へのアクセスの良さを念頭に選ぶことが多いでしょう。どちらかが職場から著しく遠いと、出勤時間や帰宅時間に差が出るほか、家事負担にも偏りが出かねません。一緒に過ごせる時間も左右するため、エリア選びは重要です。

おおよそのエリアが定まったら、駅からの距離や商業施設への近さなどを踏まえて、生活しやすい立地を選びましょう。

間取り
二人暮らしに人気がある間取りは、1LDK。リビングを日中くつろげるスペースにし、居室を寝室専用にすれば、多少寝る時間や起きる時間が違っても生活に支障は出にくいです。LDK部分と居室のそれぞれが8畳程度あると、二人でもゆとりをもって暮らせるでしょう。

お互いに個室が欲しい場合や仕事部屋が必要である場合の候補は、2DKや2LDK。ただし、2LDKは家賃相場が上がるので注意が必要です。2DKは、築古の物件も多いため1LDKのものと同等の家賃で探すこともできるでしょう。

家賃の上限額
一般的に家賃は、手取りの30%以内が目安とされています。二人に収入がある場合は、家賃の目安を二人分の手取りの30%以内と置き換えて考えることができます。しかし、そもそも同棲をする目的が結婚費用を貯めることや節約することである場合は、この考えはオススメできません。

また、家賃に応じて初期費用や契約更新時の更新料が変わってきます。特に、初期費用を押さえたい場合は、あらかじめ家賃の上限額を低めに設定しておくと良いでしょう。

その他の希望条件
エリアや間取り、家賃の他にも二人が希望する条件を決め、優先順位をつけておくと候補が絞りやすくなります。二人で暮らすのであれば、収納スペースもそれなりの広さが欲しいところです。洗濯物も増えるので、浴室乾燥機があると便利かもしれません。

二人で暮らす前提に立って生活のしやすさを考慮したり、お互いに譲れない条件を洗い出したりしておきましょう。

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同棲用の賃貸物件を探すときの注意点
同棲用の賃貸物件探しでは、一人暮らしのときにはなかった注意点があります。特に、婚約をしていないカップルは、選べる物件の選択肢が少なくなる可能性があるため、注意が必要です。

二人入居が許可されていない物件がある
賃貸物件の中には、そもそも二人以上の入居を許可していない物件があります。これは大家さんの意向によるものであるため、近隣にある似た条件の物件間でも許可の有無は異なります。

不動産ポータルサイトで賃貸物件を検索するときに「二人入居可」の条件を選択したり、不動産屋さんに対して、二人入居可の物件を探している旨を伝えたりすると、スムーズです。

なお、インターネット上では二人入居可となっていなくても、個別に問い合わせしたら二人入居ができた、というケースもあります。1LDKや2DKなど、二人でも住めそうな間取りの場合は、不動産屋さんに直接問い合わせをしてみると良いでしょう。

婚約をしていないと、二人入居を断られる場合がある
二人入居が許可されている賃貸物件であっても、「婚約をしていないカップルの入居は許可しない」という物件もあります。これは、婚約をしていない方が、早々にケンカ別れをして退去してしまうリスクが高いと考えられているためです。大家さんによって考え方は異なるため、物件ごとに確認する必要があるでしょう。

同棲用に借りる賃貸物件は、二人分の収入を前提に借りることが多いため、別れてもなお、どちらかがその物件に住み続ける可能性は低いと言えます。一方で、大家さんとしては、一度入った入居者には、できるだけ長く居住して欲しいと考えるのが一般的です。当然嘘はダメですが、将来を見据えた上での同棲である場合には、婚約している旨を仲介の不動産屋さんに伝えた方が、物件の選択肢は減らないでしょう。

二人が契約者となり、各自連帯保証人を求められる場合がある
賃貸借契約では通常、借主側の契約者は一人であることがほとんどです。同棲の場合であっても、収入が多い一方が契約者となり、その契約者が連帯保証人をつける、というケースが多いでしょう。

ところが、物件によっては二人が契約者となり、それぞれが連帯保証人をつけることもあります。片方の収入だけでは審査が通りにくかったり、大家さんが家賃滞納のリスクを危惧したりする場合にこうした形がとられます。特に制約がない場合、連帯保証人は別居をしていて一定の支払い能力を有す親族や友人、知人に頼むことが可能です。

なお、連帯保証人を頼む人がいない場合や連帯保証人をつけたくない場合は、一定の費用を支払って保証会社を利用するという選択肢があります。ただし、全ての物件で利用できるわけではないため、物件検索時に「保証人不要」を選択しておくと良いでしょう。最近では、保証会社の利用を入居条件としている物件も増えてきています。

シュブラン大井町/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 大井町駅徒歩10分
総戸数 20戸

住 所 東京都品川区大井3-18-20
概 要 地上階9 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
シュブランオオイマチ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西大井1丁目店まで約450m
まいばすけっと二葉2丁目店まで約490m
ローソン大井3丁目店まで約140m
セブンイレブン大井店まで約410m
ココカラファイン大井町店まで約580m
阪急大井町ガーデンまで約700m
松屋西大井店まで約550m
イトーヨーカドー大井町店まで約1120m
マツモトキヨシ西大井駅前店まで約550m
ヤマダ電機LABI品川大井町まで約1100m
品川大井三郵便局まで約70m
大井中央病院まで約290m
大井倉田児童遊園まで約240m

物件名 シュブラン大井町
所在地 東京都品川区大井3-18-20
最寄駅 東急大井町線「大井町駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 20戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 1台/月額5,500円
■駐輪場   11台/月額330円
―――――――
■設 計   髙松建設株式会社東京支店一級建築士事務所
■施 工   髙松建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.82㎡~46.74㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

賃貸物件に限ったことではありませんが、一般的に防音性の高い物件は、建物の構造や窓、壁や床に特徴があります。賃貸物件探しでは、居室内の清潔さや設備、築年数などに目が行きがちです。しかし、防音性を重視するのであれば、まずは構造や内装に着目してみると良いでしょう。

建物の構造が鉄筋コンクリート造
最も防音性が高いとされる建物の構造は、鉄筋コンクリート造です。鉄筋コンクリート造では、鉄筋とコンクリートを組み合わせた部材を柱とし、その柱と柱の間の壁にもコンクリートが流し込まれています。したがって、建物全体の気密性が高く、外からの騒音も大幅に軽減することができるのです。鉄骨鉄筋コンクリート造も同程度の防音性を有しています。

他方、木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨を用いた鉄骨造の場合は構造上、柱と壁の間に一定の隙間ができてしまいます。そのため、いずれの構造も鉄筋コンクリート造に比べて、気密性も防音性も低いのが特徴です。 なお、鉄筋コンクリート造の建物であっても全ての音を遮断できるわけではないことを覚えておきましょう。特に、足音や物を床に落としたときの衝撃音は階下に伝わることがあります。

窓が二重サッシ
窓が二重サッシの場合は、外からの騒音に対する防音性が高いでしょう。二重サッシとは、内窓と外窓のように窓が2つあるものを指し、二重窓とも呼ばれています。窓を2つ開ける必要はありますが、防音効果のみならず断熱効果や結露発生を抑制できるのが利点です。

壁や床が厚い
壁や床が厚く、中が空洞になっていなければ、上下左右に接する住戸からの音は伝わりにくくなります。鉄筋コンクリート造の建物であれば、多くの場合で壁や床にもコンクリートが流し込まれているため、防音性の高さが期待できます。ただし、隣戸との境にある戸境壁の厚さが180mm未満の場合は、防音性が下がるため注意が必要です。

また、木造や軽量鉄骨造、鉄骨造の物件の中には、壁や床に防音性や遮音性の高い素材を用いて防音効果を高めているものもあります。例えば、壁に用いられる石膏ボードが二重になっていたり、床に遮音フローリングが用いられていたりするケース。壁や床に、吸音性に優れたグラスウールや遮音シートが用いられている場合も一定の防音効果が期待できます。

防音性の高い賃貸物件を探す理由
防音性の高い賃貸物件を探す理由は、大きく分けて2つです。理由ごとに、賃貸物件の探し方も異なります。まずはこれらの理由の違いを確認し、自分がどちらに当てはまるのかを明確にしましょう。

周囲の騒音に悩まされず快適に暮らしたいから
1つ目は、「近隣住戸や外からの騒音に悩まされることなく、快適に暮らしたい」という理由です。建物の気密性が低ければ、外からの騒音が気になり、壁や床が薄ければ、近隣住戸からの生活音に悩まされます。自分の生活音や話し声も過度に気にするようになれば、快適とは程遠い暮らしになりかねません。

アパートやマンションのような集合住宅でよくあるのが、騒音トラブル。物件次第でトラブルを可能な限り回避でき、快適に暮らせるのであれば、最初から「防音性の高い物件を選びたい」と考える人も多いでしょう。

楽器演奏やペット飼育をしたいから
2つ目は、「楽器演奏やペット飼育をしたい」という理由です。防音性が高くない物件で楽器演奏をすると、周囲に音や振動が容易に伝わってしまいます。犬のように鳴き声が大きいペットは、近隣から苦情が来る可能性もあるでしょう。

そもそも、賃貸物件における楽器演奏やペット飼育については、契約書にその可否が明記されていることがほとんどです。「電子楽器なら問題ないだろう」「鳴かない動物なら大丈夫だろう」と自己判断で契約書の内容を無視するのは避けましょう。

目的別!防音性の高い賃貸物件の探し方と注意点
防音性の高い賃貸物件は、上記の理由、及び目的によって探し方が異なります。せっかく防音性が高く、気に入った物件が見つかったのに「楽器演奏が不可だった」ということがないように、目的に合わせた探し方をしましょう。

周囲の騒音に悩まされず快適に暮らしたい場合
賃貸物件を選ぶときの条件やその優先順位は人それぞれです。「周囲からの騒音に悩まされない」ということを最優先したい場合は、以下の手順や条件、注意点を参考にして物件探しをすると良いでしょう。

構造や立地、階数に注意して探す
とにかく防音性の高さを重視する場合は、候補を鉄筋コンクリート造のマンションに絞ることをオススメします。しかし、鉄筋コンクリート造のマンションには家賃が高いという側面があります。予算の兼ね合いで、その他の構造から探す場合には、壁や床に防音性を高める素材が使われているかを不動産屋さんに尋ねるようにしましょう。

外からの騒音を考える上では立地選びも重要です。昇降者数が多い駅や繁華街に近い物件、大通りに面した物件は、騒音が聞こえやすかったり、夜遅くまで騒がしかったりする可能性があるためオススメできません。

また、近隣住戸からの騒音を気にする場合は最上階の角部屋を選ぶと良いでしょう。反対に、自分が出す音が気になる場合は一階の角部屋が安心です。

なお、鉄筋コンクリート造のマンションの中でも特に防音性が高いのが分譲マンション。一般的な賃貸マンションに比べて分譲マンションは、より建築にコストをかけてしっかりとした造りにしているため、防音性も高いのです。

内見時に防音性を確認する
内見時は必ず自分の耳で、物件の防音レベルを確認するようにしましょう。戸境壁をノックしてみて、軽い音や高い音がする場合は音を通しやすい可能性が高いため、注意が必要です。外からの騒音については、窓を開けた状態と締め切った状態で音の聞こえ方を比べてみましょう。

特に、在宅勤務の人は平日昼間の騒音も気になるところです。物件周辺に騒音を出しそうな工場や作業所、解体工事や建築計画の看板がないかを併せて確認することをオススメします。解体や建築工事も規模によっては長期間に渡って騒音が発生する場合があるため、注意しましょう。

内見は日時を工夫する
一度内見をして気に入った物件は、曜日や時間帯を変えて再度内見をすると安心です。外からの騒音も、周囲の生活音も曜日や時間帯が変われば、聞こえ方が変わる可能性があります。例えば、平日昼間は人通りも多く騒音を感じやすい環境であっても、夜間や土日は静か、ということもあるでしょう。

自分が家にいることが多い時間帯や曜日に合わせて内見をすると、より実生活に近い形で騒音の有無を確認することができます。

隣接する部屋の間取りも確認する
内見をするときは、隣戸の間取りも確認するようにしましょう。隣戸と接しているところが収納スペースであったりお風呂やトイレなどの水回りであったりする物件は、お互いに音が伝わりにくくなるという利点があります。事前に不動産屋さんへ依頼しておけば、隣戸の間取り図を用意してくれるかもしれません。

楽器演奏やペット飼育をしたい場合
そもそも防音性の高い賃貸物件を探す目的が、楽器演奏やペット飼育の場合は、それらが許可された物件から選ばなければなりません。楽器演奏やペット飼育を巡ってはトラブルも起きやすいため、物件ごとに許可の有無があらかじめ明確になっています。契約書の内容に違反した場合は、退去や損害賠償費用が求められる可能性もあるため、物件探しの段階から注意するようにしましょう。

最初から楽器演奏やペット飼育が許可された物件を選ぶ
楽器演奏やペット飼育をすることが明らかである場合は、それらが許可されている物件を選ぶことが大切です。物件は必ずしも鉄筋コンクリート造とは限りません。しかし、楽器演奏やペット飼育によって一定の音が出ることを前提に、壁や床に防音対策が施されている場合が多いです。

まずは不動産ポータルサイトで、検索条件に「楽器可(相談)」や「ペット可(相談)」を選択した上で候補を絞るようにしましょう。物件の数に限りがあるため、最初から多くの条件を入れるのではなく、優先順位に従って徐々に条件を増やして候補を絞っていくことをオススメします。

楽器やペットの種類によっては演奏や飼育が許可されないことも
楽器演奏やペット飼育を認めている賃貸物件であっても、楽器やペットの種類には一定の制約があることがほとんどです。例えば、電子ピアノはOKでグランドピアノやアップライトピアノはNG、小型犬はOKで大型犬はNGなど。そもそも自分の楽器やペットが許可されるのかについては、内見をする前に不動産屋さんに確認するようにしましょう。

なお、楽器演奏ができる物件であっても、その多くが「完全防音」にはなっていないため、あらかじめ演奏できる時間を定めています。24時間演奏ができる完全防音物件もありますが、数が少なく空きも出にくいため、特に都心は入居チャンスが限られているでしょう。近隣にある似た条件の賃貸物件に比べて、家賃も高く設定されています。

賃貸物件で防音性を高めるためにできることとは
防音性が高い賃貸物件に住みたいと思っていても、家賃や空室状況の関係から、必ずしも希望通りの物件に住めるとは限りません。そのような場合は、入居者自身が部屋の防音性を高めるための工夫をすると良いでしょう。

なお、壁や床を損傷する可能性がある造作を加えることはオススメできません。賃貸物件の入居者は、退去時に原状回復義務を負っているため、造作を加えた場合は全て元に戻す必要があります。通常損耗や経年変化以外の損傷箇所については、修理費が入居者負担となる点に注意しましょう。

防音カーテンをつける
窓が二重サッシでない場合は、防音カーテンをつけることをオススメします。特殊な加工が施されている防音カーテンは、外からの騒音を遮るだけでなく、部屋の中からの音漏れを防ぐ効果があるとされています。また、防音カーテンは複数の生地が重なって厚手のつくりになっているため、防音効果だけでなく、遮音効果や断熱効果も期待できるでしょう。

ただし防音効果があるのは、主に中高音域の音に対してです。そのため、車や電車などから生ずる交通騒音や工事の騒音についての効果は限定的でしょう。

床に防音マットや防音カーペットを敷く
主に、階下へ衝撃音が伝わるのを防ぐのに効果的なのが、防音マットや防音カーペットの使用です。厚みがあるものや、密度が高くて重量感があるものの方が、防音効果は高いとされています。様々な素材やタイプのものが売っているので、用途や好みに合わせて選ぶと良いでしょう。

家具の配置を工夫する
家具の配置によっても、防音効果を高めることができます。例えば、戸境壁に面して本棚を設置したり、テレビを置いたりするなど。壁を背にテレビを設置すれば、壁の向こう側からの騒音を紛らわすことができます。テレビに内蔵されているスピーカーから出る音は、テレビの正面に向けられているので、隣戸への騒音にもなりにくいでしょう。

一方で、隣戸からの騒音が聞こえやすい壁側へのベッド配置は、睡眠に悪影響を及ぼしかねないためオススメできません。