セナリオフォルム錦糸町/事故

竣 工 2021年10月
最寄駅 両国駅徒歩11分
総戸数 18戸

住 所 東京都墨田区亀沢3-27-5
概 要 地上10階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
セナリオフォルムキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約150m
どらっぐぱぱす石原店まで約350m
医療法人財団正明会山田記念病院まで約560m
墨田石原郵便局まで約310m
東京東信用金庫本所支店まで約390m
セブンイレブン墨田石原店まで約90m
まいばすけっと両国駅東店まで約780m
日進公園まで約150m
マルエツ両国亀沢店まで約420m
ファミリーマート墨田亀沢2丁目店まで約200m

物件名 セナリオフォルム錦糸町
所在地 東京都墨田区亀沢3-27-5
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩11分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 18戸 築年月 2021年10月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/ステッカー代1,000円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K(25.68㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

交通網が発達しつつあるタイ・バンコク市内は、今後も高架鉄道スカイトレイン(BTS)の伸長計画やモノレール建設など不動産価格の上昇につながる大規模化開発が控えています。マンションの建設ラッシュも続き、価格も10年前と比較して、以下のグラフのように戸建て物件で40%、コンドミニアムは75%、土地は74%上昇しています(出典:タイ銀行)。

特にバンコク中心部では不動産人気が高く、外国人投資家だけでなく、多くのタイ人の若年層も購入しています。

このように不動産市場が活況を見せる中で、日本の大手不動産会社もタイの不動産市場に続々進出しています。三井不動産や野村不動産、東急電鉄などは高品質な物件開発を行い、タイの中間層や富裕層、そして日本人投資家にも積極的な販売活動を展開しています。

このような中、すでに不動産バブルを懸念する声も出ています。特にタイ人の家計債務(各世帯が持つ負債)はすでに2016年の時点でGDPの約8割にのぼり、銀行は不動産ローンの貸し渋りも始めています。

これからタイで不動産投資を考えるのであれば、「品質の高い物件を選ぶこと」「利便性の向上が期待できるエリアに絞ること」などがポイントになるでしょう。

英不動産調査会社「Global Property Guide」の最新データによると、タイの不動産の平均表面利回りは5.13%となっています(2015年時点)。

一般的に部屋面積は広くなるほど物件あたりの総戸数は減るため、利回りは低下します。しかしタイの場合、広い物件の方が利回りは高くなっていることがわかります。

国内外の不動産の鑑定評価を行うUDアセットバリュエーションのレポートによると、タイのコンドミニアムの価格は2009年と比較すると2017年には70%近く上昇しています。バンコク中心部では特に供給量が多く、スタジオタイプと呼ばれるワンルームや1ベッドルームタイプの小規模な物件が増えていて空室も目立つようになってきています。

それでも物件価格の上昇に牽引される形で賃料も高く推移しています。タカラホームの調査によると、2008年から2015年にかけて日本人が多く居住するプロンポンからトンローエリアにおいて、賃料は120%ほど上昇しています。

コンドミニアムの価格上昇率(70%)と賃料の上昇率(120%)との違いから、表面利回りは低下していることがわかりますが、それでもタイの物件の利回りは東南アジアの新興国の中では高い水準にあるといえます。

タイはGDP(国内総生産)の約3分の2を輸出が占めているため、米トランプ政権の動きによっては大きな影響を受ける可能性もあります。その結果、通貨バーツの変動リスクも高いと言えるでしょう。

1990年代はタイの年間成長率は約9%ありましたが、1996年には貿易収支が赤字に転落、そして97年のヘッジファンドによる空売りでタイバーツは大幅に下落しました。当時タイ銀行は外貨準備の切り崩しで買い支えましたが、ヘッジファンドの空売りに耐え切れず、ついに自国通貨を変動相場制へと切り替えました。その結果、1ドル24.5バーツだったレートは98年には56バーツまで下落しました。

このようにタイの通貨は外的要因によって変動する要素が大きいため、不動産投資においても為替リスクも大きいと考えられます。

タイには固定資産税はありません。相続税は5%~10%、売却益課税は課税所得に応じて税率が変わりますが、5%~35%となります。他に特定事業税があり、不動産所有後5年以内に売却すると不動産価格あるいは公示価格の高い方に対して3.3%が発生します。個人取引の消費税は0%、印紙税は0.5%です(2018年時点、最新情報はジェトロ「タイの税制」などをご確認下さい)

タイの人口は2005年頃まで順調に増加しましたが、その後はほぼ横ばい状態が続き、2016年は6898万人となっています。IMF(国際通貨基金)の推計では2018年には6918万人になると予測されています。

意外かもしれませんが、タイでは少子高齢化が進んでいます。人口ピラミッドを見ると、日本と同じ「つぼ型」になりつつあり、高齢化率は2025年には25%を超えると見られています。

また、出生率では1991年に人口を維持するために必要な2.08人を下回り、2015年には日本とほぼ同じ1.5人となっています。

2016年の名目GDPは約4071億ドルとなり、2000年と比較すると3倍ほどの水準に達しています。IMF予測では2022年には約5857億ドルにまで達すると見込まれています。少子高齢化とはいえ15歳から64歳の生産年齢人口は増加しており、タイの生活水準は上昇する余力があることを表していると考えられます。

また、国策として工業化を推進し、税制優遇措置を講じて外資系メーカーを誘致していることも経済成長力の強さにつながっています。東南アジア最大の自動車生産国として、今後も経済成長が期待できる国といえます。

タイでは外国人は土地を購入することはできません。ただ、例外として4000万バーツ(およそ1億3400万円)以上を投資資金として保有していれば、1ライ(1600㎡)までの土地を購入することができます。

タイでは、外国人はコンドミニアムであれば購入し保有することが認められています(コンドミニアム法より)。1棟のコンドミニアムの総床面積あたり、外国人が所有できるのは49%までです。

ただしコンドミニアムを購入するためには、購入資金に関する証明が必要となります。その申請の手順は、

富裕層や海外駐在員が購入するフィリピンの高級コンドミニアムの㎡単価は、東京都心の最高級マンションと比較すると4分の1ほどとなります(Global Property Guideより)。外国人がフィリピンで購入できる不動産はコンドミニアムか、タウンハウスと呼ばれる低層の連棟式集合住宅になりますが、コンドミニアムの場合にはプレビルドでの契約が一般的です。

これは計画から完成まで3~5年かかる物件を購入するものですが、多くの場合、工事が進むごとに値段が上がっていきます。中古を購入する場合には一般に情報が出回ることが少ないため、仲介業者からの紹介で物件を探すことが多くなります。

物件購入にお勧めのエリアは首都マニラ、なかでもビジネスの中心地として知られるマカティ市です。このエリアは高級住宅地で日本人向けのコンドミニアムも多く建設されています。このほか外国人駐在員が多く住むタギッグ市、カジノリゾートの開発が進む湾岸エリア、リゾート地として有名なセブ島などもおすすめのエリアです。

マニラでのコンドミニアムの平均賃貸利回りは年6.1%(2016年)となっています(Global Property Guide)。これはアジアでも高い水準ですが、その理由には人口増加による「住宅需要の高さ」と、人口流入による「空室率の低さ」などが挙げられます。

カナダの不動産会社「Colliers Internationa」の調査によると、マニラ首都圏の空室率は2017年6月の時点で10.9%程度、海外駐在員が多く住むマカティ市は12.7%となっています。賃料の推移を見ると、コンドミニアムが過剰供給状態にあることから賃料は徐々に下落しています。

しかし、中国のIT企業や台湾の企業が生産拠点としてフィリピンにこぞって進出していることから、利回りは今後も期待できるといえるでしょう。

ブライズ住吉ドゥエ/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 住吉駅徒歩10分
総戸数 44戸

住 所 東京都江東区千田21-20
概 要 地上12階 RC造
駐車場 有
■物件名フリガナ
ブライズスミヨシドゥエ
ブライズ住吉DUE

■近隣周辺施設情報
ファミリーマートヤマキ千田店まで約120m
セブンイレブン江東扇橋2丁目店まで約200m
業務スーパー石島店まで約250m
ベイ薬局扇橋店まで約370m
江東千田郵便局まで約130m
西尾歯科クリニックまで約120m
深川立川病院まで約250m
ローソンストア100江東石島店まで約160m
東京イースト21まで約680m
千石公園まで約190m
島忠江東猿江店まで約850m

物件名 ブライズ住吉ドゥエ
所在地 東京都江東区千田21-20
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩10分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 44戸 築年月 2021年9月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
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■設 計   株式会社デザイン・リーグ一級建築士事務所
■施 工   ライト工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K(25.51㎡~25.64㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

外苑レジデンス/事故

竣 工 2004年10月
最寄駅 信濃町駅徒歩7分
総戸数 46戸

住 所 東京都新宿区南元町24番
概 要 地上7階 地下1階 RC造
駐車場 46台/月額50,400円
■物件名フリガナ
ガイエンレジデンス

■近隣周辺施設情報
スターバックスコーヒー慶應義塾大学病院店まで約810m
ハーブギャラリー四ツ谷店まで約750m
丸正食品若葉店まで約570m
ファミリーマート四谷若葉店まで約490m
ナチュラルローソン慶應義塾大学病院1号館店まで約1040m
青山ビルヂングまで約1180m
AOYAMATWINショッピングプラザまで約1180m
ホテルニューオータニまで約1200m
MARUSHO若葉店まで約620m
マルエツプチ四谷二丁目店まで約980m
四谷郵便局まで約730m
MARUSHO若葉店まで約580m
迎賓館赤坂離宮まで約590m

物件名 外苑レジデンス
所在地 東京都新宿区南元町24
最寄駅 JR中央・総武線「信濃町駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 地下1階 RC造
総戸数 46戸 築年月 2004年10月

■駐車場   46台/月額50,400円
■バイク置場 9台
■駐輪場   26台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   株式会社 ア・ファクトリー
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   相談
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(45.27㎡~130.67㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

エスリオカナーレ/事故

竣 工 2020年4月
最寄駅 両国駅徒歩5分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区両国4-1-10
概 要 地上7階 地下1階 RC造
駐車場 ―
■物件名フリガナ
エスリオカナーレ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約550m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約370m
ローソンストア100両国店まで約140m
セブンイレブン墨田千歳店まで約320m
薬ヒグチ両国店まで約580m
クリエイトエス・ディーJR両国駅東口店まで約820m
アルカキット錦糸町まで約1700m
錦糸町パルコまで約1500m
丸井錦糸町店まで約1700m
オリナス錦糸町まで約2500m
山田記念病院まで約1200m
千歳公園まで約480m

物件名 エスリオカナーレ
所在地 東京都墨田区両国4-1-10
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 地下1階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2020年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   24台/月額220~330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.99㎡~34.85㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リルシア新御徒町/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 新御徒町駅徒歩3分
総戸数 33戸

住 所 東京都台東区元浅草3-4-4
概 要 地上12階 RC造
駐車場 有
■物件名フリガナ
リルシアシンオカチマチ
RELUXIA 新御徒町

■近隣周辺施設情報
ライフ新御徒町店まで約190m
肉のハナマサ新御徒町店まで約130m
スーパーヤマザキ三筋店まで約270m
ローソン元浅草3丁目店まで約30m
セブンイレブン新御徒町駅前店まで約250m
ミニストップ 元浅草3丁目店まで約400m
ファミリーマート台東三筋店まで約450m
元浅草郵便局まで約300m
台東三筋郵便局まで約350m
服部医院まで約50m
ふじ内科まで約190m
永寿総合病院まで約800m
三井住友銀行元浅草出張所まで約170m
台東区立小島公園まで約260m

物件名 リルシア新御徒町
所在地 東京都台東区元浅草3-4-4
最寄駅 都営大江戸線「新御徒町駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 33戸 築年月 2021年11月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社ガイ・プランニング
■施 工   新三平建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  各部屋毎に異なる
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.83㎡~45.07㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

みずほフィナンシャルグループが、東北など地方の一部で住宅ローンの融資新規実行を取り止める検討をしているとの報道がありました。10月30日にも三菱UFJ信託銀行が住宅ローン業務の停止を検討しているとの報道がなされたばかりで、メガバンクが住宅ローン融資に消極的な姿勢が鮮明となりつつあります。

なぜいま住宅ローン融資の取りやめが検討され始めているのか、地方でメガバンクの住宅ローン撤退が決まると、不動産投資にどのような影響がありうるのか、ということを解説していきたいと思います。

導入を決定したマイナス金利政策によって、銀行が日銀の当座預金口座にお金を預けているとお金を支払わなくてはいけない、ということになりました。

そのため、銀行としては「日銀に預けているとマイナスになるのであれば、資金を融資などに充てて運用をしたほうが良い」ということになり、その有力な融資の一つが、定収入があり完済できる可能性の高いサラリーマンを対象とした住宅ローンと考えられていました。

しかし、現在はメガバンクの住宅ローン融資の金利は10年固定型の最優遇で0.7%など非常に低い水準が続いており、1000万円を10年間融資しても得られる利息は数十万円程度という薄利多売の状況となっています。

上記の状況に加えて、地方物件は首都圏に比べると価格が安く、新築マンションなどでは首都圏の5割~7割程度の価格水準となっています。融資を行うと一口に言っても、融資審査や契約手続き、融資後の資金回収などの各種業務が発生し、融資する側にも人件費などのコストが発生することになるため、ただでさえ低い金利水準に、物件価格まで低いとなると住宅ローンの収益性はほとんど期待できないという話になってしまいます。

加えて、銀行には富裕層の資産運用など、他にも利益率の高い業務が存在するため、収益性の低い地方の住宅ローン融資に費やす人件費を、他の事業や業務に回そうという話になり始めているのです。

では、メガバンクが住宅ローンの融資を取り止めると、不動産投資にどのような影響がありえるのでしょうか? 以下では、いくつかの想定される動きを考えてみましょう。

地方銀行はメガバンクの動向を注視しているため、メガバンク(もしくはグループ会社)の住宅ローン融資の新規実行の取り止めが現実の話となれば、「我々も新規実行を停止したほうが良いのでは?」ということを検討する地方銀行が増えるかと思います。

住宅購入を検討している消費者は、利用できる住宅ローンの条件などを見て、住宅購入の判断をしますので、メガバンクや地方銀行が住宅ローンから撤退した場合に、東北・九州などの地方では住宅購入の意欲が低下することが考えられます。

住宅購入者が少なくなると不動産売買の流動性が低下しますので、価格を安くしないと不動産が売れないという状況になってきます。これが続くと、地方での不動産価格の水準が徐々に低下をするという流れになることが予想されます。

これまで見てきたように、メガバンクの地方での住宅ローン業務撤退の話が本格的に動き出すと、地方のマンションやアパートの価格は低下する恐れがあります。そういった価格下落リスクを避けたいという方は、都心での不動産投資をご検討されると良いでしょう。