竣　工　2021年10月
最寄駅　両国駅徒歩11分
総戸数　18戸

住　所　東京都墨田区亀沢3-27-5
概　要　地上10階 RC造
駐車場　―
■物件名フリガナ
セナリオフォルムキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約150m
どらっぐぱぱす石原店まで約350m
医療法人財団正明会山田記念病院まで約560m
墨田石原郵便局まで約310m
東京東信用金庫本所支店まで約390m
セブンイレブン墨田石原店まで約90m
まいばすけっと両国駅東店まで約780m
日進公園まで約150m
マルエツ両国亀沢店まで約420m
ファミリーマート墨田亀沢2丁目店まで約200m

物件名	セナリオフォルム錦糸町賃貸
所在地	東京都墨田区亀沢3-27-5
最寄駅	都営大江戸線「両国駅」徒歩11分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	18戸	築年月	2021年10月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/ステッカー代1,000円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K（25.68㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

交通網が発達しつつあるタイ・バンコク市内は、今後も高架鉄道スカイトレイン（BTS）の伸長計画やモノレール建設など不動産価格の上昇につながる大規模化開発が控えています。マンションの建設ラッシュも続き、価格も10年前と比較して、以下のグラフのように戸建て物件で40%、コンドミニアムは75%、土地は74%上昇しています（出典:タイ銀行）。

特にバンコク中心部では不動産人気が高く、外国人投資家だけでなく、多くのタイ人の若年層も購入しています。

このように不動産市場が活況を見せる中で、日本の大手不動産会社もタイの不動産市場に続々進出しています。三井不動産や野村不動産、東急電鉄などは高品質な物件開発を行い、タイの中間層や富裕層、そして日本人投資家にも積極的な販売活動を展開しています。

このような中、すでに不動産バブルを懸念する声も出ています。特にタイ人の家計債務（各世帯が持つ負債）はすでに2016年の時点でGDPの約8割にのぼり、銀行は不動産ローンの貸し渋りも始めています。

これからタイで不動産投資を考えるのであれば、「品質の高い物件を選ぶこと」「利便性の向上が期待できるエリアに絞ること」などがポイントになるでしょう。

英不動産調査会社「Global Property Guide」の最新データによると、タイの不動産の平均表面利回りは5.13％となっています（2015年時点）。

一般的に部屋面積は広くなるほど物件あたりの総戸数は減るため、利回りは低下します。しかしタイの場合、広い物件の方が利回りは高くなっていることがわかります。

国内外の不動産の鑑定評価を行うUDアセットバリュエーションのレポートによると、タイのコンドミニアムの価格は2009年と比較すると2017年には70％近く上昇しています。バンコク中心部では特に供給量が多く、スタジオタイプと呼ばれるワンルームや1ベッドルームタイプの小規模な物件が増えていて空室も目立つようになってきています。

それでも物件価格の上昇に牽引される形で賃料も高く推移しています。タカラホームの調査によると、2008年から2015年にかけて日本人が多く居住するプロンポンからトンローエリアにおいて、賃料は120％ほど上昇しています。

コンドミニアムの価格上昇率（70％）と賃料の上昇率（120％）との違いから、表面利回りは低下していることがわかりますが、それでもタイの物件の利回りは東南アジアの新興国の中では高い水準にあるといえます。

タイはGDP（国内総生産）の約3分の2を輸出が占めているため、米トランプ政権の動きによっては大きな影響を受ける可能性もあります。その結果、通貨バーツの変動リスクも高いと言えるでしょう。

1990年代はタイの年間成長率は約9％ありましたが、1996年には貿易収支が赤字に転落、そして97年のヘッジファンドによる空売りでタイバーツは大幅に下落しました。当時タイ銀行は外貨準備の切り崩しで買い支えましたが、ヘッジファンドの空売りに耐え切れず、ついに自国通貨を変動相場制へと切り替えました。その結果、1ドル24.5バーツだったレートは98年には56バーツまで下落しました。

このようにタイの通貨は外的要因によって変動する要素が大きいため、不動産投資においても為替リスクも大きいと考えられます。

タイには固定資産税はありません。相続税は5％～10％、売却益課税は課税所得に応じて税率が変わりますが、5％～35％となります。他に特定事業税があり、不動産所有後5年以内に売却すると不動産価格あるいは公示価格の高い方に対して3.3％が発生します。個人取引の消費税は0％、印紙税は0.5％です（2018年時点、最新情報はジェトロ「タイの税制」などをご確認下さい）

タイの人口は2005年頃まで順調に増加しましたが、その後はほぼ横ばい状態が続き、2016年は6898万人となっています。IMF（国際通貨基金）の推計では2018年には6918万人になると予測されています。

意外かもしれませんが、タイでは少子高齢化が進んでいます。人口ピラミッドを見ると、日本と同じ「つぼ型」になりつつあり、高齢化率は2025年には25％を超えると見られています。

また、出生率では1991年に人口を維持するために必要な2.08人を下回り、2015年には日本とほぼ同じ1.5人となっています。

2016年の名目GDPは約4071億ドルとなり、2000年と比較すると3倍ほどの水準に達しています。IMF予測では2022年には約5857億ドルにまで達すると見込まれています。少子高齢化とはいえ15歳から64歳の生産年齢人口は増加しており、タイの生活水準は上昇する余力があることを表していると考えられます。

また、国策として工業化を推進し、税制優遇措置を講じて外資系メーカーを誘致していることも経済成長力の強さにつながっています。東南アジア最大の自動車生産国として、今後も経済成長が期待できる国といえます。

タイでは外国人は土地を購入することはできません。ただ、例外として4000万バーツ（およそ1億3400万円）以上を投資資金として保有していれば、1ライ（1600㎡）までの土地を購入することができます。

タイでは、外国人はコンドミニアムであれば購入し保有することが認められています（コンドミニアム法より）。1棟のコンドミニアムの総床面積あたり、外国人が所有できるのは49％までです。

ただしコンドミニアムを購入するためには、購入資金に関する証明が必要となります。その申請の手順は、

富裕層や海外駐在員が購入するフィリピンの高級コンドミニアムの㎡単価は、東京都心の最高級マンションと比較すると4分の1ほどとなります（Global Property Guideより）。外国人がフィリピンで購入できる不動産はコンドミニアムか、タウンハウスと呼ばれる低層の連棟式集合住宅になりますが、コンドミニアムの場合にはプレビルドでの契約が一般的です。

これは計画から完成まで3～5年かかる物件を購入するものですが、多くの場合、工事が進むごとに値段が上がっていきます。中古を購入する場合には一般に情報が出回ることが少ないため、仲介業者からの紹介で物件を探すことが多くなります。

物件購入にお勧めのエリアは首都マニラ、なかでもビジネスの中心地として知られるマカティ市です。このエリアは高級住宅地で日本人向けのコンドミニアムも多く建設されています。このほか外国人駐在員が多く住むタギッグ市、カジノリゾートの開発が進む湾岸エリア、リゾート地として有名なセブ島などもおすすめのエリアです。

マニラでのコンドミニアムの平均賃貸利回りは年6.1％（2016年）となっています（Global Property Guide）。これはアジアでも高い水準ですが、その理由には人口増加による「住宅需要の高さ」と、人口流入による「空室率の低さ」などが挙げられます。

カナダの不動産会社「Colliers Internationa」の調査によると、マニラ首都圏の空室率は2017年6月の時点で10.9％程度、海外駐在員が多く住むマカティ市は12.7％となっています。賃料の推移を見ると、コンドミニアムが過剰供給状態にあることから賃料は徐々に下落しています。

しかし、中国のIT企業や台湾の企業が生産拠点としてフィリピンにこぞって進出していることから、利回りは今後も期待できるといえるでしょう。