パークアクシス大塚ガーデンスクエア賃貸

竣　工　2022年3月
最寄駅　向原駅徒歩1分
総戸数　52戸

住　所　東京都豊島区南大塚3-20-15
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月

■物件名フリガナ
パークアクシスオオツカガーデンスクエア

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート大塚空蝉橋店まで約50m
まいばすけっと向原駅北店まで約130m
巣鴨警察署大塚駅前交番まで約340m
一心病院まで約570m
南大塚保育園まで約150m
ファミリーマート南大塚通り店まで約30m
ミニストップ南大塚2丁目店まで約40m
キッチンオリジン大塚店まで約10m
十九浦医院まで約80m
小池歯科医院まで約80m

物件名	パークアクシス大塚ガーデンスクエア賃貸
所在地	東京都豊島区南大塚3-20-15
最寄駅	都電荒川線「向原駅」徒歩1分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	52戸	築年月	2022年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　7台/月額5,500円
■駐輪場　　　19台/ステッカー代100円
―――――――
■設　計　　　内野建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　内野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.23㎡～25.23㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営の場合、物件の取得費に対して1～2％程度のキャッシュフローがおおよその目安になります。ただし、投資規模や金融機関の設定金利、築年数やエリアによって大きく変動するため、目安として押さえておきましょう。

また、月々のキャッシュフローの目安を把握する上で必要なのが経費率です。経費としていくら必要になるのかを知ることで、手元に残る現金の流れを知ることができます。

経費率とは、アパート経営において得られる家賃収入に対して、経費の割合がどれくらいかを表す数値です。目安は15％～20％で、家賃10万円の部屋が6室あるアパートの場合、60万円×0.15～0.2が計算式となり、月の経費は9万円～12万円が目安ということになります。

ただし、アパートの築年数や物件の状態、ローン金利、入居率、構造など、それぞれの物件の条件によって異なり、外壁塗装や入退去の時期などは大幅に変動します。あくまでも目安として覚えておきましょう。

アパート経営で売り上げを増加させるには家賃を高く設定する必要がありますが、周辺相場に合わせた設定を行う必要があるため非常にハードルが高いと言えます。つまりキャッシュフローを増やすには、経費を減らしていくことが大きなポイントになります。次の項目で経費について詳しく見てみましょう。

アパート経営にかかる経費について、どのような種類があるのかをまずは把握しましょう。この項目では、毎月かかる経費と、必要なときにかかる経費について分けて紹介します。

アパートの管理を管理会社に委託した場合は、管理費を支払うことになります。管理費は、ひと部屋◯円や、家賃×◯％など、管理会社によって設定の仕方が異なります。

管理会社の主な業務は、アパートの清掃や外壁工事の提案といった物件管理と、入居者募集や家賃回収といった入居者管理などです。

アパートを経営する上で必要になるインターネット料金、電話料金、切手代（書類郵送料）などは経費として計上することができます。オーナーの仕事として必要になるケースのほか、アパートの設備としてケーブルテレビやWi-Fiなどを設けた場合にも通信費として計上します。

アパートを購入する際に金融機関から融資を受けた場合、ローンの利息は経費として計上します。ローンの残額が大きいと、この利息額も大きくなります。ただし、元本返済の金額は経費にはならないことに注意点が必要です。なお、ローンの保証料が上乗せされている場合は経費に計上します。

蛍光灯など、アパートの玄関や廊下などの共用部でかかる電気代は、オーナーが支払うことになります。その他、暖房費、水道料金などの水道光熱費も経費として計上します。

アパート経営を行うために借りている事務所の家賃は、経費として計上することができます。自宅の一部を事務所として使用している場合も、家賃を按分してその分を経費として計上します。

また、アパートが借地の上に建っている場合、地主に賃料を払う必要があります。この土地の賃料も経費として計上します。

アパート経営に関わる業務を家族や親族に依頼し、賃金を支払う場合は専従者給与として経費に計上することができます。アパート経営では、アパート内の清掃、経理、電話代行、広告作成といった業務が考えられます。

青色申告にしている場合は、専従者給与の上限はありません。ただし、一定額を超えて給与を支払うと、住民税や所得税などの税金が発生することになります。

租税公課とは、国税や地方税などの税金を意味する「租税」と、国や公共団体などに関する会費や交付金といった公的な課金を意味する「公課」を組み合わせた言葉です。

経年劣化や突発的な損傷によって必要になる工事費用のことです。アパートの場合は、外壁や廊下などの共用部分のメンテナンスや工事費用、居室内の内装工事費、設備交換費用などを修繕費として計上します。比較的大きな金額になり、この費用を抑えることで経費率を下げることができます。

アパートには災害リスクがありますので、オーナーとしての負担を軽減する目的で火災保険や地震保険などの損害保険に加入することが通常です。金融機関から融資を受ける際は、アパートの損失を防ぐ目的で必須となるケースもあります。これらの保険料は経費となりますが、契約年数によって1年、5年、10年ごとなどに必要になります。

アパート経営では、アパートに出かけて外壁を確認したり、内装工事の進捗状況を確認することもあります。その際の交通費は経費として計上します。

このほか、管理会社や融資を受けている金融機関、依頼している司法書士事務所、登記のための法務局、確定申告のための税務署などを訪問する際に発生した交通費も同様です。電車代だけではなく、ガソリン代、駐車場料金なども交通費となります。

アパートの玄関にある蛍光灯などを交換した際の費用は、消耗品費として経費にします。そのほか、入居者募集のために広告を作る際に必要な紙やインク代、事務用品代なども消耗品費です。

アパート経営には接待は必要ないと思う人も多いでしょうが、不動産会社や施工会社、管理会社、入居者などと会食した場合の費用は交際接待費として経費に計上できます。

入居者を募集するために不動産ポータルサイトやWEB広告、不動産会社を利用して広告を出しますが、その際の費用は広告宣伝費として経費となります。

手元に残るお金を増やすには、毎月かかる経費をコツコツ減らしていくことのほかに、大きな費用を抑制することが大切です。代表的な2つの方法を紹介します。

相続はプラスの資産だけでなくマイナスの資産を引き継いでしまう点に注意しましょう。アパート経営を引き継ぐ際には、アパートの資産価値と残債のバランスを確認することが大切です。

アパートに金融機関の抵当権が設定されている場合、ローンの残債とこれらの方法によって算出した資産価値とを比較してみましょう。アパートの資産価値がローンの残債を下回ってしまう場合、資産価値より負債が大きいオーバーローンの状態であることになります。

なお、アパートの査定は不動産会社へ依頼して無料で行うことができます。不動産会社によって査定方法が異なり査定価格にも差が出てくるため、複数社の査定を受けて査定価格や査定の根拠を比較するようにしましょう。下記、複数社の査定が受けられる不動産一括査定サイトの一覧です。

現状の家賃収入がローンの支払いや経費の支払いの合計を上回っているかどうかを確認し、アパートを長期的に保有し続けた将来、家賃収入が支払額を上回るかどうかも推計してみましょう。

アパート経営を続けていくにあたり、キャッシュフローがマイナスであると手元資金から補填する必要があり、生計に影響を及ぼす可能性があります。

アパートの入居状態を確認しましょう。空室の有無だけではなく、入居者の入居期間や属性、入れ替わりの頻度なども確認することで、実際に収入となる家賃を見積ることができます。

滞納があれば、滞納の状況についても確認しましょう。滞納が続いているようであれば、その分の家賃の回収や退去勧告などの必要な手続きをとることを検討しましょう。

アパートの経年劣化の状態を確認しましょう。シロアリ被害や腐食・傾きの有無、躯体のひび割れの有無、雨漏りや漏水、給排水管の劣化状況など、建物の構造耐力上、重要な問題がないかどうかを確認します。

表面上問題が分かりづらいこともあるため、インスペクション業者によるインスペクションを依頼するのも効果的でしょう。 その他、外壁塗装、内装や設備などの老朽化についても、修繕や交換が必要かどうか確認しましょう。

このようなアパートの経年劣化の現状をチェックすることで、将来の修繕費を見積ることができます。修繕費の見積りの際には、過去の修繕履歴を確認することも重要です。

外壁塗装や防水工事、給排水設備工事などの大規模な修繕は、過去の修繕・メンテナンス状況によって必要性が変わってくることがあります。

アパート経営を引き継ぐに当たっては、周辺地域の賃貸需要を調査するようにしましょう。同じような間取り、築年数の競合アパートやマンションの入居状況、家賃設定などから予測を立て、判断することが可能です。

また、周辺地域の賃貸需要によっては、現状の入居状況や家賃収入が将来も継続するとは限りません。賃貸需要を支えている顧客層について、単身世帯なのかファミリー世帯なのか、あるいは学生なのか、などを調べてアパート経営のターゲット戦略につなげていきましょう。

アパート経営を引き継ぐに当たって、資産価値よりも残債の方が大きく、問題があると判明した場合や、現状あるいは将来のキャッシュフローがマイナスになったり、著しく低下する可能性があると判明した場合、アパートのローンを繰上げ返済したり、借り換えたりする対策が考えられます。

アパートローンの借り換えシミュレーションを行う場合、オンラインで無料診断ができる「インベース」が便利です。シミュレーションを申し込むと、以下の情報が盛り込まれた提案書をもらえます。

アパートの経年劣化の程度が良くないものであったり、設備が老朽化していたり、あるいは過去に大きな修繕履歴がなかったりする場合、大規模修繕を検討するのも対策の一つです。

どれくらいの修繕費をかければ、アパートを維持することができ、どれくらいの家賃収入を継続して得られるのかを見積もりましょう。

空室が多かったり、滞納があったりという問題がある場合も、大規模修繕をおこなってアパートに付加価値を付けることで、アパートの収益性が回復する場合もあります。見積もった結果、修繕費をかける費用対効果が良くないと判断した場合は、アパートを売却することも検討してみましょう。

空室が多かったり、滞納があったりする場合、管理会社に、入居者を募集して空室を埋めたり、あるいは滞納家賃を回収したりするノウハウが少ない可能性があります。管理会社を変更することを検討してみましょう。

周辺の賃貸需要があまり見込めない場合や、引き継ぐアパートが賃貸需要に適合していないような場合も、管理会社を変更することで、ユニークな入居付けの提案をしてもらえるケースもあるでしょう。

アパートの収益性や資産性が著しく低い場合には、相続放棄も検討してみましょう。相続放棄を行うことで、マイナスの資産を相続することを避け、アパートの管理責任も負わずに済むことになります。

相続放棄とは、相続をする方（相続人）が被相続人の財産のすべてを放棄することを指します。相続放棄を行うためには家庭裁判所に相続開始から3ヶ月以内に申立てを行います

ただし、全員が相続を放棄した場合には、遺産を管理する責任が発生し、アパートの管理義務が残ることになるため注意が必要です。また、被相続人のプラスの財産を引き継げないという点も、相続放棄のデメリットです。

アパート経営を引き継ぐ前に、アパートの資産価値と残債のバランス、キャッシュフローの状況、アパートの建物の劣化状況や管理状況を確認しておきたいといえます。

財務状態やキャッシュフローに関する問題は、ローンの繰上げ返済や借り換えをおこなうことで改善する場合もあります。

建物の劣化状況や管理状況は、大規模修繕をおこなったり、管理会社を変更したりすることで改善する可能性があります。ただし、大規模修繕などの大きな投資をおこなうことは、費用対効果を考えて慎重に検討しましょう。

これらの対策を検討して、状況が改善しないと判断した場合は、アパートの売却や相続放棄することも検討してみましょう。

最初に抑えるべきポイントは、アパートローンの審査は住宅ローンの審査よりも厳しいという点です。審査に違いがある理由は、借り入れたお金の使い道と返済原資にあります。

住宅ローンは自分が住む目的で家を購入するときに利用します。また、住宅ローンの主な返済原資は給与収入です。このため、住宅ローンについては、長期的な収入があることを証明できれば審査を通過できる確率が上がります。

しかし、アパートローンは賃貸経営という事業を営むために利用するローンです。アパートローンの返済原資は、賃貸経営によって入ってくる家賃収入であり、例えばサラリーマンの給与収入などと比較すると不安定性が強くなります。

アパートローンでより確実に審査を通過するためには、自らの収入が一定以上見込める状況であるともに、物件の収益性・担保性が高いことなどの証明も必要です。

空室の見込みが小さい物件とは、例えば賃貸需要の見込める立地条件の良い物件です。不動産投資における好立地とは、駅からの距離が近く、買物できるスーパーなどが近くにあることなど、様々な条件があります。

そのほか、立地が良い物件を可能な限り安く購入することも有効です。好立地で安い物件の情報は、インターネットなどに出回る前に水面下で取引されることも多くなっています。

より良い物件の情報を入手するためには、不動産会社の営業マンと良い関係を作ることが一つの方法です。あらかじめ自身の属性や希望する物件の条件を伝えるなどして、営業マンとの関係ができていれば、良い物件が売り出されたときに最初に案内してもらえる可能性も高まっていきます。

アパートローンの審査では、収益性に加えて物件の担保評価も確認の対象です。担保評価は積算評価と呼ばれることもあります。

担保評価とは、もし契約者が返済を継続できなくなった場合に、購入した物件がいくらで売れそうかという評価のことを指しています。担保評価が高い物件は、売却した時により多くのお金を回収できるため、金融機関から見てリスクの低い物件です。

金融機関の担保評価を予測するためには、土地の相続税路線価や物件の構造・築年数などを確認することが必要です。相続税路線価は国税庁のホームページで確認できます。

アパートの購入にあたっては、木造・軽量鉄骨造よりも重量鉄骨造の物件の方が担保評価は高くなります。また、築年数に関しては新築もしくは築浅物件の方が審査で高い評価を得やすくなります。

アパート経営が赤字になるなど上手くいかない場合には、給与収入などからの返済が必要になります。このため、アパートローンの審査では、物件の収益性や担保評価に加えて申込者の属性も審査の対象となります。

勤務先については、高年収の中小企業の社長や役員などよりも、大手企業のサラリーマンの方が勤務先の経営状況を判定しやすく、高い評価を得られることがあります。そのほか金融機関からの印象が良いのは、公務員や弁護士などの士業に加えて、医師などの職業です。

アパートローンで審査される属性については、年収や勤続年数など簡単に変えられない項目も多いものです。ここからは、転職など以外に有効な属性改善の対策について解説します。

不正融資問題が発覚して以降、コロナによる不景気も重なった2021年11月時点では、物件購入にかかる費用を全額ローンで賄うフルローンを利用できることは少なくなりました。ローンを利用できるとしても、物件価格の1割～3割程度の自己資金を求められることは少なくありません。

借入額を抑制すれば、金融機関から見ると貸し倒れ時のリスクが小さくなるため、審査も比較的通り安くなります。

アパートローンの審査では、毎月の収入と返済額とのバランスも確認の対象です。収入と返済額とのバランスのことを「返済比率」と言います。

なお、ここでいう返済額には、申し込んだアパートローンに加えてマイカーローンやカードローンなど、他のローンの返済額も含まれるため要注意です。

返済比率は低い方が、アパートローンの審査を通過できる確率が上がります。アパートローンの申込をする前に、可能な限り他のローンについては繰上げ返済などをしておくことが重要です。

アパートローンの申込時点で利用していない不要なクレジットカードがある場合は、あらかじめ解約しておくと、審査通過の可能性が上がります。

クレジットカードの利用枠が余っていると、金融機関は申込者が限度額いっぱいまで利用する可能性もあると考えます。クレジットカードの利用額が増えると、返済比率が上がるため、金融機関の貸し倒れリスクが上がります。

返済比率が上がる可能性があると判断されないためには、日頃利用していない余分なクレジットカードを解約することも有効です。

ある程度長期的な対策にはなりますが、アパートローンを申込む以前に、別途不動産投資の実績を作ることも有効です。金融機関から「不動産投資の実績がある人」と判断されて、審査を通過できる可能性が上がります。

ある程度金融機関を絞り込んだうえで、まずは価格もそれほど高くない小さな物件を購入する際にローンを利用し、いずれアパート購入の際にアパートローンを申込むという手順を踏むことも有効になります。

ただし、サラリーマン投資家などが区分所有マンションを数戸購入したのちに、アパート投資へステップアップしようとしても、融資の利用枠を使い切っているため資金調達に行き詰まるというケースも少なくありません。

「アパート経営を始めたいがアパートローンの審査に苦戦したため、区分マンション投資を始める」というような、消極的な理由で検討している場合には注意が必要です。区分マンションを購入することで現状よりさらに融資枠が減ってしまい、今後の与信審査に悪影響を与える可能性が高いためです。

不動産投資の実績を作る際は、不動産の運用によって返済を行い、融資枠が回復したタイミングで新たに融資を申請する、という長期的な戦略が必要になります。出来るだけ収益性の高い物件をはじめに購入するなどの工夫をしてみましょう。

2020年はコロナウイルス感染症が拡大したため、マレーシアでも大幅にGDP成長率が低下しましたが、2019年までの推移を見ると、4%以上の成長率を保っているのが特徴的です。

2010年から2019年までの平均値は5.3%でした。2011年以降は7%に届いた年がありませんが、大崩れもしていないのがマレーシア経済の特徴と考えられます。コロナの影響を除けば、比較的堅調に推移しているのがマレーシア経済の強みです。

なお、同じく2010年から2019年における日本のGDP成長率平均は1.3%です。日本はすでに先進国であり経済が成熟していますが、マレーシアはまだ新興国であり経済成長の余力を残しています。

GDP成長率だけの比較ではありますが、経済的な背景からみたとき、マレーシア不動産は値上がりの余地があると考えられます。

従来、マレーシアの経済をけん引してきたのは、もともとあった天然ゴムなどの農林業や原油産出国であることを強みとした製造業でした。しかし、近年では政府がIT産業に関する外資の誘致などを推進していることもあり、電気機器を中心とした製造業も盛んです。

新興国と先進国との違いを区別するためには、国民総所得という指標が用いられます。1人あたり国民総所得が12,235ドルを超える国は、世界銀行から「高所得国」と判断されるため、OECDによる補助対象外です。

また、OECDの補助対象から外れた国は先進国と判断されます。世界銀行の統計によると、経済発展を続けるマレーシアでは1人当たり国民総所得が2019年に11,230ドルまで上がってきました。

マレーシア政府は2025年までの先進国入りを政策として掲げていることもあり、近年中の先進国入りが期待されています。

比較している5ヶ国の中で平均GDP成長率が最も高いのはカンボジアです。次いでベトナム・フィリピンと続き、マレーシアの平均GDP成長率はベトナムやフィリピンよりも約1%低くなっています。しかし、マレーシアの平均GDP成長率はタイより1.7%高いという状況です。

経済が拡大・成熟へ向かうにつれて、GDP成長率自体は下がっていくので、マレーシアの経済は周辺諸国よりも成熟していると考えられます。

リーマンショックは2008年9月に発生した、リーマンブラザーズの経営破綻に端を発した経済危機です。不況は全世界に広がっており、翌年2009年には東南アジアの各国もGDP成長率が低下しています。マレーシアも例外ではありませんでした。

マレーシアのGDP成長率は、2008年から2009年にかけて6.3%下がっており、比較している5ヶ国の中では、6.6%のカンボジアに次ぐ下がり幅となっています。金融危機においてマレーシアのGDP成長率が低下したのは、マレーシアの経済規模が拡大しているからとも言えるでしょう。

なお、多くの東南アジア諸国がGDP成長率を下げた中で、ベトナムだけはあまり変化がありません。ベトナムがリーマンショックの影響をあまり受けなかったのは、他国よりも閉鎖的な金融政策によるものです。

ベトナムでは通貨の海外送金について規制が敷かれているほか、短期的な資本移動についても規制されています。金融市場を対外開放しない政策が金融危機におけるリスクヘッジにつながったと言えるでしょう。

各国とも、2021年から2022年にかけてGDP成長率が大幅に回復すると予測されています。ベトナムとカンボジアは2026年まで比較的安定するものの、マレーシア・フィリピン・タイの3ヶ国については、1～2年後にGDP成長率が少し落ち込む様子が見受けられます。

しかし、2025年からはマレーシア・フィリピン・タイでもGDP成長率の変動は少なくなると予想されています。マレーシアのGDP成長率も4%を超えており、今後も先進国入りに向けた経済の拡大と、不動産の値上がりを期待できると言えるでしょう。