アーバネックス小石川春日/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 飯田橋駅徒歩9分
総戸数 52戸

住 所 東京都文京区春日1-9-30
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■6階/8階/1001/1002号室対象
■キャンペーンDE/適用可
■フリーレント2ヶ月
■フリーレント実質3.5ヶ月

■305/306/505/506号室対象
■キャンペーンC/適用可
■フリーレント1ヶ月

■上記以外号室対象/キャンペーンBD/適用可
■上記以外号室対象/フリーレント1ヶ月
■上記以外号室対象/フリーレント実質2ヶ月

■物件名フリガナ
アーバネックスコイシカワカスガ

■近隣周辺施設情報
メトロ・エム後楽園まで約690m
ラクーアまで約750m
セブンイレブン文京春日1丁目店まで約50m
ファミリーマート文京後楽2丁目店まで約200m
ミニストップ文京後楽店まで約240m
まいばすけっと飯田橋駅北店まで約260m
いなげや飯田橋店まで約380m
東京都民銀行春日町支店まで約320m
本郷五郵便局まで約750m
巣鴨信用金庫春日町支店約まで610m
スギ薬局白山通り店まで約670m

物件名 アーバネックス小石川春日
所在地 東京都文京区春日1-9-30
最寄駅 都営大江戸線「飯田橋駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社コプラス一級建築士事務所
■施 工   馬淵建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(25.00㎡~40.79㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

遺留分とは、一定の相続人に対して、生活の保障を図るなどの観点から、法律上最低限の取り分を確保する制度です。

被相続人は、自分の財産を死後どのようにするか、遺言によって自由に決めることができますが、遺留分については、遺言によっても奪うことができません。

遺留分を有するのは、配偶者、子、直系尊属に限定されており、兄弟姉妹には遺留分はありません。また、遺留分の相続財産に対する割合は、相続人のパターンによって異なります。遺留分を有する相続人が複数いる場合は、遺留分を法定相続分によって分け合います。

直系尊属のみが相続人の場合、遺留分は相続財産の3分の1です。直系尊属とは、父母、祖父母が該当します。

上記以外の場合、遺留分は相続財産の2分の1です。配偶者や子、孫が相続人の場合が該当します。配偶者と直系尊属が相続人の場合も同様です。遺留分を有する相続人が複数いる場合は、この2分の1を法定相続分で分割します。以下で具体的なケースを説明します。

遺留分の計算は、被相続人の財産額に遺留分割合を乗じて求めます。相続財産に不動産があるときは、その不動産の評価額を算定することが必要になります。

相続財産のうちに不動産があるなしに関わらず、遺留分は、上述した遺留分割合に基づき、次のように計算します。

遺留分を算定するための財産額は、相続時の被相続人の積極財産の額に、10年以内に相続人に贈与された生前贈与の額と、1年以内に第三者に生前贈与された財産額を加算し、被相続人の債務の額を差し引いた額となります。

遺留分を算定するためには、その基礎となる被相続人の相続財産額を算定する必要があります。このため、相続財産に不動産があるときの遺留分の算定に際しては、その不動産を評価することが必要になります。

遺留分の算定基礎となる不動産を評価するにあたっては、複数の評価方法があります。それぞれ詳しくみて行きましょう。

公示価格は、国土交通省土地鑑定委員会が特定の標準地について、毎年1月1日を基準日として公示する価格です。公共用地の取得にあたって取得価格算定の基準となるほか、民間の土地取引の指標になります。

また、基準地価は、毎年7月1日を基準日として、都道府県知事が特定の基準地の価格を判定し、公表するものです。

これらの地価は、市場価格に近く客観的であるため、遺留分の算定基礎となる不動産評価も対象不動産の周辺地の標準地または基準地のこれらの地価を下に概算する方法があります。

国税庁が毎年1月1日時点の価格を基準に公表している土地の価格であり、相続税・贈与税を算出する際の財産評価基準となります。ただし、公示地価の8割程度を目安に評価されており、遺留分の算定基礎として利用すると、遺留分の算出額が過少になる傾向があります。

固定資産税の課税評価額は、市区町村が、毎年1月1日に不動産の所有者に課税決定する固定資産税の算定基礎となる評価額です。国が定めた固定資産評価基準に基づき、土地については、3年ごとに評価換えがおこなわれます。

公示地価、基準地価の7割を目安に評価しています。相続税の路線価と同様、遺留分の算定基礎として利用すると、算出額が過少になるおそれがあります。

不動産鑑定を専門とする国家資格者である不動産鑑定士に、対象不動産の適正な価格の鑑定評価を依頼する方法もあります。不動産鑑定士は、国の定めた不動産鑑定基準に基づいて、適正な価格を判定します。

相続人の間でも納得しやすい価格を鑑定してもらうことができますが、鑑定費用が掛かるデメリットがあります。数十万円の費用がかかることです。相続不動産の資産価値が低い場合には、費用をかけてまで公平性を保つメリットが薄い可能性もあるため、注意しましょう。

不動産会社の査定では、実際に売り出した時に予想される成約価格を算出することができます。実際の売買を想定した価格を算出するために無料で依頼することができ、最も市場価格に近い価格を算出できる方法となります。

しかし、不動産会社によって査定方法や売却ルートが異なるために、査定額にばらつきが出てしまう点はデメリットです。複数社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較するように注意しましょう。

リビオメゾン都立大学/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 都立大学駅徒歩7分
総戸数 31戸

住 所 東京都目黒区八雲2-5-9
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/キャンペーンD/適用可
■1R対象/フリーレント2ヶ月
■1R対象/実質フリーレント3ヶ月

■2DK/1LDK対象/フリーレント1ヶ月
■2DK/1LDK対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾントリツダイガク

■近隣周辺施設情報
いなげやまで約190m
ナチュラルローソンまで約200m
目黒柿ノ木坂郵便局まで約440m
ココカラファインまで約460m
ファミリーマートまで約420m
まいばすけっと目黒八雲店まで約490m
ナチュラルローソン八雲三丁目店まで約220m
ツルハドラッグ目黒中根店まで約750m
日扇会第一病院まで約700m
中根ねむの木公園まで約480m
中根交番まで約230m

物件名 リビオメゾン都立大学
所在地 東京都目黒区八雲2-5-9
最寄駅 東急東横線「都立大学駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 31戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2DK(25.02㎡~52.03㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中国では人口の増加や経済の拡大に伴って、不動産価格が大幅に上昇する現象が起きています。中国系のデベロッパーは、中国国内にとどまらず世界各国に進出しており、東南アジアでは特にその影響が顕著です。

もともと中華系の華僑が一定数存在しているマレーシアや、近年発展が著しいフィリピンなど、多数の国で多くのデベロッパーがプロジェクトを展開しています。例えば、マレーシアとシンガポールとの国境にあたるジョホールバルでは、フォレストシティというエリアで中国系のデベロッパーが大量のコンドミニアムを建設中です。

そのほか、過去にオーストラリアで海外資本向けに不動産取得に関する規制が敷かれたのも、オーストラリアの不動産市場に中国資本が大量流入したことが原因となっています。

恒大ショックと呼ばれる現象のきっかけになったのは、2020年に中国政府が行った不動産業界向けの金融規制です。中国政府はデベロッパーに対して以下3点の基準を提示しました。

具体的には、3つとも基準を満たしている場合は1年間で有利子負債が15%増加しても良い、2つ基準を満たしている場合は10%増加しても良いといった内容です。基準を1つも満たしていない場合は、今後資金調達ができなくなります。

恒大集団は中国最大級のデベロッパーであり、海外でも事業を展開しています。しかし、恒大集団は、昨年中国政府が提示した基準を1つも満たしておらず、今後の資金調達が困難となりました。

さらに、中国政府は2020年末に不動産関連の融資についても規制を新設しています。規制の内容は、各銀行が保有する資産の規模を5段階に分けた上で、総融資額に対する住宅ローンや不動産企業向けの融資残高に制限を設けるというものです。

簡潔に説明すると、金融機関は資産規模に応じて不動産関連の融資額が制限されます。なお、最大手でも総融資額に対する住宅ローンの割合を32.5%までに規制されるため、金融機関は住宅ローンについては引締めざるを得なくなりました。

中国政府の意図は、不動産バブルの崩壊を防止する目的で、不動産業界の膨張と乱開発に歯止めをかけるというものです。しかし、恒大集団にとっては、新たな資金調達ができなくなったうえに、住宅ローンの引締めによって新たな住宅の売上見込みも減ったことになります。

2021年夏以降には、恒大集団が行った中間決算発表にてデフォルトのリスクが示されるなど、投資家の間にも不安が広がっている状況です。日本では2021年9月に混乱の状況が報道されたことで、国際的な経済危機などの不安が広がりました。

恒大集団が経営破綻すると、中国国内と海外とで不動産価格が値崩れを起こし、中国国内の景気や海外不動産の市場に大きな影響があるのではと懸念されています。

すでに解説したように、中国系のデベロッパーは東南アジアで多数のプロジェクトを展開しており、恒大集団も例外ではありません。特に中国系資本の流入が多いマレーシアやオーストラリアなどでは、不動産市場に影響が出ることも懸念されます。

しかしながら、マレーシアの首都クアラルンプールなど、一部のエリアでは中国資本の大量流入によって物件の供給過剰や値上がりが起きていたこともあり、そのようなエリアでは市場の正常化が加速する可能性も否定はできません。

2021年10月時点では、まだ恒大集団が経営破綻に陥ったわけではありません。ここからは、恒大集団が経営破綻した場合に想定される出来事と、過去の金融危機とを比較してみます。

過去の金融危機として代表的なのは、リーマンブラザーズの経営破綻に端を発したリーマンショックです。経済危機が懸念されているという点では、恒大ショックはリーマンショックと同じですが、その内容には大きな違いがあります。

リーマンショックは投資銀行の破綻が原因であり、アメリカを始めとした世界各国でお金の流れが止まったことで、世界中に不景気が広がりました。また、リーマンブラザーズが経営破綻したきっかけは、低所得者向けの住宅ローンである「サブプライムローン」によって多くの貸し倒れが発生したことです。

恒大集団の負債は大きいため、恒大集団がデフォルトを起こした場合に中国国内の金融機関で貸し倒れが発生し、連鎖的に悪影響が波及する可能性は否定できません。

しかし、恒大集団はリーマンブラザーズと違って不動産業を事業の柱とする企業です。仮に恒大集団が経営破綻を起こしたとしても、その影響はリーマンショックと比較して限定的であると想定できます。

そのほか、経営破綻の影響が大きいと判断された場合には、中国政府によって公的資金が投入される可能性もあり、まだ恒大集団が経営破綻すると確定したわけではありません。

総じて、リーマンショックと比較すると、恒大ショックは経済への影響が小さいと考えられます。ただし、恒大ショックについては、まだ先行き不透明な部分も多く、その後の対応について慎重に検証していくことが重要なポイントとなります。

既に解説した通り、恒大ショックの発端は中国当局による不動産関連金融の引締めであり、影響を受けるのは恒大集団だけではありません。事業規模が大きいために恒大集団がクローズアップされていますが、他にも資金調達が困難になると予測される中国系デベロッパーはあります。

2021年以降で恒大ショックに関するリスクヘッジを講じるのであれば、特に東南アジアの海外不動産投資では、中国系デベロッパーが開発に関わっている物件であれば慎重に検討する、などの対策が考えられるでしょう。中国系デベロッパーが売主の物件では、竣工リスクなどが強くなると考えられるためです。

中国系デベロッパーが売主となっている物件を検討するのであれば、売主は三条紅線の基準を満たしているのか確認するとともに、裏付けを取ることが必要と考えられます。

また、恒大ショックは金融規制が要因となっているため、中国政府による規制の緩和や公的資金の投入によって破綻が回避される可能性もあります。事業者側の対応に加え中国政府の動向についても注視し、多角的な視点で状況を判断することがポイントとなってきます。

プラウドフラット大塚/事故

竣 工 2009年8月
最寄駅 向原駅徒歩2分
総戸数 43戸

住 所 東京都豊島区東池袋2-1-11
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットオオツカ

■近隣周辺施設情報
サンシャインシティまで約590m
豊島区立西巣鴨中学校まで約520m
豊島区立朋有小学校まで約310m
総合病院一心病院まで約860m
大越外科医院まで約140m
大塚台公園まで約320m
まいばすけっと東池袋2丁目店まで約180m
セブンイレブン東池袋4丁目春日通り店まで約120m
セブンイレブン東池袋2丁目店まで約120m
ファミリーマート東池袋春日通り店まで約110m
岡本病院まで約180m
三菱UFJ銀行巣鴨支店まで約680m
くすりの福太郎大塚南口店まで約750m
スギ薬局東池袋店まで約160m
どらっぐぱぱす東池袋店まで約170m

物件名 プラウドフラット大塚
所在地 東京都豊島区東池袋2-1-11
最寄駅 都電荒川線「向原駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 43戸 築年月 2009年8月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1DK(20.15㎡~29.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

KURA牛込柳町/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 牛込柳町駅徒歩4分
総戸数 8戸

住 所 東京都新宿区原町1-57
概 要 地上4階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
クラウシゴメヤナギチョウ
クラ牛込柳町

■近隣周辺施設情報
早稲田大学戸山キャンパスまで約800m
東京女子医科大学まで約890m
東洋美術学校まで約1700m
ライフ若松河田駅前店まで約700m
まいばすけっと新宿原町3丁目店まで約440m
クリエイトエス・ディー新宿若松町店まで約580m
サイゼリヤ牛込柳町店まで約460m
牛込若松町郵便局まで約490m
東京シティ信用金庫牛込柳町支店まで約470m
ファミリーマート牛込柳町駅前店まで約360m

物件名 KURA牛込柳町
所在地 東京都新宿区原町1-57
最寄駅 都営大江戸線「牛込柳町駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 地下1階 RC造
総戸数 8戸 築年月 2022年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK(30.34㎡~31.80㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

パークアクシス赤羽南/事故

不動産投資用の物件を購入する際、多くの人は金融機関の投資用ローンを利用します。金融機関から借りることができる金額のことを「与信枠」といい、与信枠は個人の職業や勤務歴、勤務先の規模や年収等の属性によって異なってきます。

金融機関からの評価が高い場合、年収の10倍程度のローンを組める場合もあります。例えば、借主の年収500万円、与信枠5,000万円の場合、すでに住宅ローンで2,500万円を借りていたとすると、別の金融機関から借りられる金額は、5,000万-2,500万円=2,500万円程度となります。

与信枠の上限があることから、先に住宅ローンを使って物件を購入していると投資用ローンで借りられる金額が少なくなります。

一方、住宅ローンを借りていない場合には与信枠の上限で融資を受けられるため、与信を最大まで活かした物件を狙うことも可能です。できるだけ幅広い投資物件から検討したい方にとって、住宅ローンよりも先に不動産投資を始めるほうが向いていると言えます。

先ほどの事例で5,000万円の物件を購入し、年間100万円ほどの不動産所得を得ることができた場合、総年収は本業の500万円の収入と合わせて600万円となります。

不動産投資を行う前に貯金として毎年100万円貯めていた場合、不動産所得の100万円と合わせて年間200万円ずつ増やすことも検討できるでしょう。不動産投資を先に行うことで収入を増やし、将来のための貯蓄をしやすくなる可能性があります。

不動産投資用の物件は、ファミリータイプの物件より現金化しやすいのもメリットです。住宅ローンで購入する物件は、家族で住むための一定の広さのあるファミリータイプの物件が多く、単身者用のワンルームマンションなどと比較して流動性の低い物件となります。

一方、投資用物件には都心のワンルームマンションなどが多く、物件価格の低さや賃貸需要の多さから流動性が高い特徴があります。購入希望者を見つかりやすく、ファミリータイプの物件と比較して短期間で売れる可能性が高いと言えるでしょう。

投資用物件の運用が上手く行かなかった場合でも、速やかな現金化が可能であれば、ローンの支払いが難しくなったときでも売却してローンを完済することができます。不動産投資を先に始めることは、リスク対策の意味でも有効な手段と言えます。

金融機関の融資審査では、不動産投資の経験も評価対象としてチェックします。すでに不動産投資をしており、継続的に収益を得ていれば与信枠を増やしてくれることがあります。

また、不動産投資での収入が増えていけば、所得に応じて与信枠も増加しやすくなります。不動産投資の経験が豊富な人ほど与信枠も増えやすく、次の物件購入にも繋げやすい好循環が生まれます。

不動産投資ローンと住宅ローンは、その性質が大きく異なります。住宅ローンは長く住むための家を購入するローンで金利が低く設定されている一方、不動産投資ローンは事業目的の事業用ローンであるため、貸付金利も住宅ローンより少し高くなっています。

しかし、不動産投資ローンを先に利用していると与信限度枠が減るため、マイホームを購入する時の住宅ローンを組みにくくなります。

投資用ローンの借入を行っている場合、すぐに住宅ローンを借りようとしても金融機関は渋る可能性があります。不動産投資で利益を出していなければ、評価はさらに厳しくなります。

賃貸経営では、部屋が埋まらない空室リスク、建物の経年劣化による修繕リスク、賃料の減額リスク、入居者による家賃の滞納リスクなどがあり、毎月の家賃収入をローンの返済金額が上回る可能性もあります。

収入を増やす目的で物件を購入しても利益が出ないだけでなく、毎月支出が増えて赤字経営に陥る可能性もあります。経営状況によっては、マイホームの購入が先延ばしになってしまう可能性もあります。

マイホームの購入を優先する場合、与信枠も上限まで使えるので、住宅ローンを活用することで広めの住宅や新築住宅など自分の理想にあった住宅を購入しやすくなります。

投資用ローンで与信枠を使っていると借り入れ可能な金額が減り、購入できる住宅や立地も制限されます。マイホームの購入で妥協したくない場合、先に住宅購入を行うことで住宅ローンを最大限活用することができるメリットがあります。

住宅ローンの金利は投資用ローンよりも低いのが特徴です。例えば、35年間固定で借りることができるフラット35の場合、金利は約1.3%〜となっています(2021年4月5日執筆時点)。全期間固定なので返済計画を立てやすいなどのメリットがあります。

ただし、フラット35には、総返済負担率が年収の30〜35%以下という利用条件があります。総返済負担率とは年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合のことで、「すべての借入れ」にはフラット35以外の住宅ローン、教育ローン、自動車ローンや、不動産投資ローンも含まれます。

不動産投資ローンは基本的に家賃収入で返済しますが、賃貸経営は空室リスクや修繕リスクなど様々なリスクがあるため、家賃収入だけでは足りず、本業の収入から補う可能性もあります。

フラット35の利用条件である総返済負担率30〜35%を上回る可能性も出てくるため、不動産投資ローンを先に利用しているとフラット35を利用できない場合もあります。

住宅ローンを使って投資用物件を購入することはできませんが、賃貸併用住宅であれば検討できる可能性があります。

賃貸併用住宅とは、建物の一部の部屋を人に貸し出せる部屋にすることで、自宅に住みながら家賃収入も得られる住宅のことを指します。賃貸部分が住宅総面積の50%未満の場合、賃貸併用住宅に住宅ローンを利用できる可能性があります。

住宅を買うか、投資用物件を買うのか迷った時には、賃貸併用住宅を購入して家賃収入を得て住宅ローンの返済をしていくという方法も一つの選択肢になります。

ただし、賃貸併用住宅は戸建住宅よりも風呂やキッチンなどの設備が部屋数だけ必要になるので、建築費が高額になるデメリットもあります。そのため、賃貸併用住宅の購入を検討する際は、毎月の家賃収入に対するローン返済金額の割合について、しっかりとシミュレーションを行うことが大切です。

竣 工 2022年4月
最寄駅 赤羽駅徒歩7分
総戸数 118戸

住 所 東京都北区赤羽南2-4-15
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パークアクシスアカバネミナミ

■近隣周辺施設情報
モスバーガー赤羽南口店まで約660m
陳麻家東十条店まで約860m
清水坂公園まで約650m
VISION赤羽店まで約510m
まいばすけっと赤羽南2丁目店まで約210m
清水坂公園まで約640m
ショッピングセンタービビオまで約900m
ミニストップ北区赤羽南2丁目店まで約150m
ニトリ赤羽店まで約1390m
赤羽中央総合病院まで約70m

物件名 パークアクシス赤羽南
所在地 東京都北区赤羽南2-4-15
最寄駅 JR埼京線「赤羽駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 118戸 築年月 2022年4月

■駐車場   7台
■バイク置場 9台
■駐輪場   56台/1住戸1台無料
―――――――
■設 計   株式会社福田組東京本社一級建築士事務所
■施 工   株式会社福田組東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.01㎡~55.01㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

自己資金とは、投資用物件を購入する際に現金で用意するお金です。すべて現金で購入する場合もありますが、金融機関から融資を借りるケースが多く、この場合は物件価格から自己資金を差し引いた分を融資してもらうことになります。自己資金がいくら用意できるのかを把握しておきましょう。

自己資金の割合が多いほど借入金が少なくなりますので、月々のローン返済による負担が小さくなります。目安は物件価格の1割~2割ですが、物件の条件や借主の属性によって異なります。

自己資金が多いほど物件の経営は楽になりますが、すぐに利益が出ないことが想定される場合や突発的な修繕などに備え、自己資金をある程度残しておくことも考えておきましょう。また、投資用物件を購入するには、下記のような初期費用がかかります。

賃貸用物件を取得する際の諸経費は、物件価格の8~10%が目安になります。不動産投資ローンは物件価格に対して融資がなされるため、必ず現金で支払わなければならない費用が出てきます。これらの費用がかかることも念頭に、自己資金を確認するようにしましょう。

金融機関から融資を得る場合の金利には、一定期間金利が変わらない「固定金利」と、短期プライムレートなどに連動して変わる「変動金利」の2つの種類があります。通常は、固定金利の方が変動金利よりも高めに設定されています。

1%と2%では大きな違いはないようなイメージがありますが、融資の金利の場合は返済が20年や30年など長期間におよぶため総返済額に大きな違いが出てきます。返済期間と金利の組み合わせによって違いがありますので、設定する際は注意しましょう。

返済期間とは、金融機関から融資を得たときに全額を返済するまでの期間のことです。金融機関の判断になりますが、物件の法定耐用年数の残存期間をベースに、担保の価値、申込者の属性などで最大返済期間が決定されます。例えば、法定耐用年数の残存期間が20年あれば、20年が基準になると考えるといいでしょう。

この返済期間は、短い方が総利息額および総返済額は少なくなります。総利息額を抑えたい場合は、金融機関から提示される返済期間よりも短く設定することも可能です。

ただし毎月の返済額が高額になると、長く物件を所有している間に入居率が下がってしまい、返済の負担が重くなることも予想されます。

返済期間が長くなることで毎月の返済額は減りますが、総返済額は35年の方が20年より500万円以上も多くなります。この点も注意しましょう。

シミュレーションをする際に基準となるのが毎月の家賃収入と年間の収入です。しかしどのような物件も満室状態が続くとは限りません。そのため、ある程度空室が出ることを想定して用いるのが想定空室率です。

例えば、10部屋のアパートで1部屋が12カ月間空室になっているとしたら、空室率は(1×12)÷(10×12)×100という計算式で、10%となります。

ただしシミュレーションを行うときは、物件の条件によって異なりますので、慎重に設定する必要があります。通常は10~20%を目安に設定しますが、入居状況に応じて想定空室率を設定することが大切です。例えば、中古物件をオーナーチェンジで購入する場合であれば、直近1年間の空室率を教えてもらうというのでもいいでしょう。

また、空室対策として想定空室率を高めに設定してシミュレーションをすることもありますが、高くしすぎると条件の良い物件を見逃してしまう可能性もあります。このようなバランスに注意しながら、どこまでリスクをとることができるのか、あらかじめ確認しておくのも良いでしょう。

不動産投資における諸経費は、区分所有のマンションと一棟アパートおよび一棟マンションで分けて考えますが、同じようにかかる諸経費には下記のものがあります。

これに、区分所有マンションであれば建物の管理費や共益費、修繕積立金など、一棟アパートや一棟マンションであれば共用部分の清掃費用および水道光熱費、修繕費用などがかかります。

物件の規模が大きくなるほど経費の総額は大きくなりますが、家賃収入に対する諸経費の割合である諸経費率は家賃収入の10~20%を目安に設定します。ただし、築年数が経つほど修繕費用が上昇することが予想されますので、諸経費率の割合を高くして設定するなど柔軟な考え方が必要です。

これまで紹介した項目の数値をシミュレーションの計算式に入れることで算出されるのが、主に下記の4つの項目です。これらの数値を比較することで、物件を検討しやすくなります。詳しく見ていきましょう。

年間収入とは物件を運用することで得られる1年間の収入です。不動産ポータルサイトや物件情報などで表記されていますが、例えば、家賃が50,000円の部屋が4つあるアパートでは下記のような計算で年間収入がはじき出せます。

ただし、これはあくまでも満室状態が1年間続くことを想定して算出した数値です。そのため、前述した想定空室率を設定して計算することで、空室になる可能性を加味した想定年間収入を算出することができます。

一例として想定空室率を10%に設定すれば、上記の物件の場合の想定年間収入は216万円となります。

年間収支は、想定年間収入と年間支出で求めることができます。計算式は下記のようになります。

ただし、年間支出はシミュレーションを行う段階では正確に把握できません。諸経費率を家賃収入の10〜20%として求める場合、これを年間支出に置き換えて計算し、おおよその目安とするのも一つの方法となります。

利回りは、物件価格に対する家賃収入の割合を表した数値です。収入がどのくらい得られるかの指標となり、数値が大きいほど利益が大きくなる可能性があるということです。

ただし、利回りには大きく分けて、表面利回りと実質利回りの2つの利回りがあります。表面利回りの計算式は下記のようになります。

不動産ポータルサイトや不動産会社による物件広告は、この表面利回りを表記していることが通常です。ただし、実際に手元に残る収入を正確に把握しづらいため、比較検討する際は次で紹介する実質利回りを用いるようにしましょう。

実質利回りは、表面利回りから経費などを差し引いた利回りで、物件の収益力をより正しく測れる数値です。例えば、表面利回りが同じ物件でも、管理費や修繕積立金は異なります。そのため、表面利回りだけでは収益力はわかりにくく、より正確に比べられるように実質利回りを用いるのです。

これを実質利回りで比べると、A物件が6%で、B物件が8%となります。このように諸経費まで計算式に組み入れることで、より実態に近い数値で比較することが可能です。購入検討段階で物件比較をする際は、実質利回りを用いることを検討しましょう。

不動産投資のシミュレーションは、物件を比較検討する際にも参考になります。ただし、シミュレーションを用いて購入する物件を検討する際は、できるだけ条件を同じにする必要があります。

例えば、A物件の際は金利が2%で、B物件の時は2.5%の金利でシミュレーションをすると、実際の収益力を比較することは難しくなってしまいます。この点も注意点として覚えておきましょう。

ヴァリヴィラージュ/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 森下駅徒歩6分
総戸数 20戸

住 所 東京都墨田区立川1-7
概 要 地上7階 鉄骨造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ヴァリヴィラージュ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約450m
ファミリーマート菊川1丁目店まで約500m
ライフ菊川店まで約270m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約650m
墨田両国三郵便局まで約800m
東京法務局墨田出張所まで約280m
三菱UFJ銀行本所中央支店まで約550m
森下駅前クリニックまで約450m
墨田区立中和小学校まで約290m
中和公園まで約280m

物件名 ヴァリヴィラージュ
所在地 東京都墨田区立川1-7
最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 鉄骨造
総戸数 20戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1DK(25.72㎡~37.38㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

パーチェ両国/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 両国駅徒歩9分
総戸数 31戸

住 所 東京都墨田区緑2-4-9
概 要 地上9階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パーチェリョウゴク
PACE RYOUGOKU

■近隣周辺施設情報
ライフ菊川店まで約360m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約220m
アルカキット錦糸町まで約1270m
山田記念病院まで約940m
ジョナサン両国店まで約330m
菊川2丁目交番まで約630m
横網町公園まで約1280m
両国国技館まで約1400m
江戸東京博物館まで約850m
わらべみどり保育園まで約300m
墨田区役所緑出張所まで約180m

物件名 パーチェ両国
所在地 東京都墨田区緑2-4-9
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上9階 地下1階 RC造
総戸数 31戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   スターツCAM株式会社建設技術本部一級建築士事務所
■施 工   スターツCAM株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(26.70㎡~58.44㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

パセオ西新宿五丁目2/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 西新宿五丁目駅徒歩5分
総戸数 14戸

住 所 東京都渋谷区本町4-18-12
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
パセオニシシンジュクゴチョウメ2
PASEO西新宿五丁目Ⅱ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン渋谷本町4丁目店まで約170m
ファミリーマート幡ヶ谷本町店まで約500m
サミットストア渋谷本町店まで約280m
オリンピック中野弥生町店まで約500m
川島商店街まで約600m
中野弥生郵便局まで約210m
スギ薬局 中野南台店まで約350m
ハラダ薬局 渋谷本町店まで約190m
武藤医院まで約600m
渋谷区立本町東べんてん橋公園まで約280m

物件名 パセオ西新宿五丁目2
所在地 東京都渋谷区本町4-18-12
最寄駅 都営大江戸線「西新宿五丁目駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 14戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(22.94㎡~40.15㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産売却における仲介手数料とは、不動産会社を介して不動産の売却が成功した場合に売主および買主が不動産会社に支払う手数料のことです。成果報酬型の仕組みになっており、不動産の売買が成立しない限り仲介手数料は発生しません。

なお、不動産会社は不動産の売買を仲介する場合に売主と買主の双方に仲介手数料を請求できます。

不動産の取引では、売主と買主との不動産会社が違う場合と同じ場合とがあります。売主側と買主側とで利用している不動産会社が同じだった場合は、不動産会社は売主と買主との両方に対して仲介手数料を請求可能です。

一方で、売主と買主との不動産会社が違っている場合は、不動産会社は個別に自社の顧客へ仲介手数料を請求します。

不動産の仲介手数料は法律で上限が決められているだけで、実際に請求する仲介手数料は不動産会社が個別に設定可能です。仲介手数料の上限は取扱い取引の金額によって決まっており、以下の表のようになっています。

仲介手数料の上限が決められているだけなので、売主および買主は必ずしも上限額いっぱいの仲介手数料を支払う必要はありません。不動産会社との交渉が成立するのであれば、仲介手数料を値引きすることも可能です。

ただし、仲介手数料の値引きは不動産会社のモチベーションを削ぐことにもつながる可能性があるので、値引き交渉をするかは慎重に決める必要があります。

仲介手数料は、不動産仲介を取扱う会社にとっては主な収入源ともいえるべきものです。なぜ不動産会社が仲介手数料を無料にできるのか、疑問に思う人もいるのではないでしょうか。不動産会社が仲介手数料を無料にできる理由は、主に以下のようなものです。

1つ目と2つ目の理由については、大手の不動産グループ会社などで実際に提案されている事例です。大手の不動産会社では特に、不動産仲介以外にも収益の柱となる事業を展開している場合や、スケールメリットを活かして自社の顧客の中で取引を完結できる場合などがあります。

一方、仲介手数料以外の費用を請求されている場合には注意が必要です。仲介手数料には法律による上限が定められていますが、悪質な業者の場合、コンサルティング費用など別の名目で仲介手数料の上限を無視し、別途請求が行われる可能性があります。

不動産の仲介手数料は売主にとって純粋な支出と言える経費です。また、取引金額が高ければ仲介手数料は高くなるため、売主にとって負担になります。仲介手数料が無料になれば、売主にとっての負担が軽減されるのは大きなメリットです。

新たにローンを組んで家を買い替えようとしている場合などは特に、売主にとって仲介手数料無料の不動産会社を利用するメリットは大きくなります。

不動産の売却額によっては100万円以上の金額が浮くため、自己資金を増やすことでローン審査を有利に進めることも可能です。自己資金を増やせば借入額が減って毎月の返済額を抑制できるほか、支払金利も減らせます。

仲介手数料無料の不動産会社を利用することは、売主にとって金銭的なメリットがありますが、デメリットを排除するための確認ポイントがあることも事実です。

不動産会社が売主の仲介手数料無料と宣伝していても、どんな不動産を売却する場合でも必ず無料になるとは限りません。不動産会社は、自社顧客の中から買手を探してくる前提で売主の仲介手数料を無料と宣伝していることもあります。

自社顧客の中で買手を見つけられる見込みがない場合は、仲介手数料無料と宣伝していても断られる場合があるので要注意です。

仲介手数料無料の不動産会社を利用するデメリットとして挙げられる2点目のポイントは、不動産会社から囲い込みをされる可能性があるということです。

囲い込みとは、自社の顧客へ優先して売却を行うために、他の不動産会社から購入の問い合わせが入った場合でも案内を行わないような行動のことを指しています。囲い込みをされると、売主側の不動産会社が成約済と虚偽の報告をするケースもあります。

売主側の仲介手数料が無料の場合、不動産会社は自社顧客の中で買手を探そうと囲い込みをする可能性もあるので要注意です。

不動産会社から囲い込みに合うと、売手にとっては不動産の売却時期が遅れる可能性もあります。そのほか、なかなか売れないからという理由で不動産会社から値下げを提案されて、結果的に売却額が下がってしまう可能性も否定できません。

仲介手数料が無料の不動産会社に依頼する場合、なぜ仲介手数料が無料となるのか、結果的に売却価格が低下したり売却期間が長くなってしまう可能性があるかどうか、という点について注意しましょう。

仲介手数料無料の不動産会社を利用する時の注意点について解説します。なかなか不動産が売れないなどの場合は、思い切って不動産会社を変更することも必要です。

仲介手数料無料の不動産会社を選ぶときには、仲介手数料以外に支払う金額について確認することも重要です。例えば「コンサルティング手数料」など内容が不明瞭なものがないか、あらかじめ見積もりをもらうなどしてチェックすることも有効になります。

仲介手数料以外に不動産会社特有の手数料が発生するのであれば、仲介手数料無料の意味が薄れてしまうため要注意です。

例えば不動産会社と入念に話し合って売り出し額を決めたのに、なかなか不動産が売れないなどの場合は囲い込みされている可能性もあります。

不動産の売却を依頼した時に不動産会社と締結する媒介契約は、専任・専属専任媒介契約の場合は最長3ヶ月間が契約期間となります。契約期間の3ヶ月を経過しても問い合わせの数などが極端に少なかった場合は、不動産会社を変更することも検討してみると良いでしょう。

仲介手数料が無料であっても、最終的な売却価格が安くなってしまうと手残り金が少なくなってしまうことがあります。仲介手数料にだけ注目するのではなく、まずはできるだけ高く売却できるような戦略を持つことも重要なポイントとなります。

複数の不動産会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠、仲介手数料の有無などを確認し、それぞれの会社の対応を比較してみましょう。