竣　工　2021年12月
最寄駅　経堂駅徒歩5分
総戸数　38戸

住　所　東京都世田谷区経堂2-9-6
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
フレシアキョウドウ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン世田谷経堂すずらん通り店まで約160m
ファミリーマートサンズ経堂すずらん通り店まで約300m
まいばすけっと経堂すずらん通りまで約130m
オオゼキ経堂駅前店まで約200m
経堂コルティまで約350m
ダイソー経堂店まで約450m
千歳郵便局まで約500m
昭和信用金庫経堂支店まで約280m
みずほ銀行経堂支店まで約400m
本田クリニックまで約270m
児玉経堂病院まで約300m
世田谷区立石仏公園まで約450m

物件名	フレシア経堂賃貸
所在地	東京都世田谷区経堂2-9-6
最寄駅	小田急線「経堂駅」徒歩5分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上4階 RC造
総戸数	38戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社SPACE-CREW
■施　工　　　日広建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2K（25.41㎡～26.02㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

家賃保証は保証会社との契約によって家賃が保証されるシステムですが、物件を管理する管理会社や仲介事業を行っている不動産会社、アパートを建設するアパートメーカーなどで行っているケースもあります。

契約内容により異なりますが、例えば家賃収入の80％まで補填される契約の場合、稼働率が70％まで落ち込んだ際に家賃収入の10％分が補填されるといった仕組みになります。空室が発生しても損失は最大20％で済むため、収入がゼロになるリスクを回避できるということになります。

サブリースとの違いは、物件の管理や入居者の募集などは自ら行う必要があることです。また、敷金や更新料、家賃、修繕費用などはオーナーの収支となります。サブリースの場合は、管理業務などアパート経営に関するすべてを含めて1部屋◯◯円あるいは家賃×◯％というような契約になります。

家賃保証の特徴は、空室になっても契約内容に応じて家賃相当額をオーナーが得られることです。これによってどのようなメリットがあるのか、解説していきましょう。

一棟アパート経営などと比べ、マンション投資は空室リスクが大きくなります。アパートの場合は複数の部屋があるため1部屋が空室になっても収入がゼロになることはありませんが、マンション投資を1つの部屋で運用している場合には収入がゼロになってしまうリスクが高くなります。

家賃保証を活用していると空室になっても家賃を補填してくれます。まだ運用している戸数が少ない場合にも、家賃保証は収益が大きく減少してしまうリスクを低減する効果が高いと言えます。

マンションを所有していると管理組合に対して管理費と修繕積立金を支払う義務があります。また、投資用マンションを金融機関から融資を得て購入した場合は、毎月ローンの返済をすることになります。

つまり、マンション投資によって収入が得られない場合は管理費や修繕積立金、ローン返済を貯蓄などから捻出しなければならず、キャッシュフローがうまく回らない場面が出てくることがあるのです。

さらに、一年を通して固定資産税や都市計画税などの税金を納める義務もあります。家賃収入が得られなければこれらの税金も蓄えから捻出しなければならず、マンション投資の収支は赤字になってしまいます。

一方、家賃保証によって家賃を補填していると、このような赤字リスクを避けることができます。投資のリスクを低減し、できるだけシミュレーションに近い運用を行いたい場合に、家賃保証のメリットは大きいと言えるでしょう。

家賃保証を受けるためには、満室状態でも毎月保証料を負担することになります。つまり、家賃保証をつけることで支払う経費が増え、本来の利益が得られないことにもなります。

保証料の負担額は、保証会社の契約プランによって異なりますが、通常は家賃の◯％という形で毎月支払います。そのため稼働率を想定して、保証料の負担とのバランスを考慮しながら判断する必要があります。

家賃保証は、オーナーが希望すればどのマンションでも契約できる訳ではありません。それはマンションの状態がそれぞれで異なるからです。例えば、築年数が経っていて入居率の悪いマンションの家賃保証をした場合、保証会社は家賃を補填し続けるリスクがあるからです。

そのため通常、家賃保証の契約は数年ごとに見直しされます。その際のマンションの状態や入居率によって、保証料が上昇したり、補填額が減少したりすることになります。さらにマンションの状態に不備があれば、契約自体を断られるケースもあります。

契約内容によりますが、家賃保証では家賃の満額が補填される訳ではありません。通常は家賃収入の80％～90％が保証範囲になっています。90％以上の稼働率があれば、家賃保証のための保証料が無駄になる可能性があると言えるでしょう。

入居者がいるオーナーチェンジ物件として売却する場合、家賃保証がついていることで買主候補に敬遠されることもあります。

家賃保証がついていると、退去しても家賃が保証される可能性があるため買主候補が早期に現れることもあります。しかしその一方で、入居者がいる状態で家賃保証がついていると保証料が無駄に感じるオーナーもいるためです。

ひと口に家賃保証といっても、基準にばらつきがあるためサービスを提供する保証会社や不動産会社などによって契約プランが異なります。家賃を保証してくれるものだと思って契約しても、実際には「免責期間がある」「保証期間が限定されている」など、想定していた内容と異なることもあります。

そのため、安易に契約するのではなく、提案されている家賃保証の条件や契約内容をしっかり確認することが大切です。契約書を読んでもわからない点は、そのままにしないで担当者に聞くようにしましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　駒込駅徒歩3分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区駒込3-5-11
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ヴァローレコマゴメ

■近隣周辺施設情報
霜降り銀座商店街まで約420m
駒込駅前郵便局まで約70m
マルエツプチ駒込中里1丁目店まで約340m
ローソン駒込駅前店まで約80m
スギ薬局駒込店まで約100m
医療法人社団金地病院まで約340m
豊島区立駒込図書館まで約140m
マルエツプチ駒込店まで約480m
ファミリーマート駒込3丁目店まで約160m
コクミンドラッグ駒込メトロピア店まで約370m

物件名	ヴァローレ駒込賃貸
所在地	東京都豊島区駒込3-5-11
最寄駅	JR山手線「駒込駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上5階 RC造
総戸数	40戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　TOAライブ株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　新英興業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.50㎡～25.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

代償分割とは、相続人のうち1人が代表して財産を相続し、残りの相続人には代償金を支払うという方法です。

例えば相続人が3人で相続人のうち1人が評価額5,000万円の不動産を相続した場合、不動産を相続した方は他の相続人2人に、1人2,500万円ずつの代償金又は2,500万円相当の財産を譲ることになります。

代償分割のメリットは不動産を処分せずに相続できること、事業用の不動産といった事業の後継者対策としては便利であることです。

一方で、不動産を相続する人に代償金を支払う資金力が無いと分割が難しい点、代償金をめぐってトラブルになる可能性がある事がデメリットとなります。

「不動産を現物のまま相続したいが、現物分割では公平に分割できない」「代表して相続したい人がいる」等の場面で、代償分割を選ぶ方が多く見られます。

相続の際には手続きで登記事項証明書が必要となりますので、取得しておくことを検討しておきましょう。法務局の窓口か、登記・供託オンライン申請システムにより取得できます。

登記事項証明書又は登記情報で抵当権の設定がされている時にはローンが残っているか、ローンを完済したものの抵当権抹消手続きを行っていない可能性があります。

ローンの残債が多く、不動産の評価額を上回ってしまう時には「債務」となり相続人はマイナスの財産を引き継ぐことになってしまいます。遺産分割や相続税の計算にも影響を及ぼしますので、相続放棄も視野に入れて慎重に検討しましょう。

祖父母から相続した不動産の所有権移転登記を行っておらず、親が受け継ぎ亡くなってしまった時には「数次相続」となり登記手続きが通常より複雑になってしまいます。このような不動産の所有者が被相続人ではない時には、登記の際に別の手続きが必要となるため、注意しましょう。

現物分割は現物のまま相続する方法で、例えば相続人が2人、相続不動産にマンションと戸建て物件が1件ずつあった際に1人はマンション、1人は戸建て物件を相続します。その他、土地を分筆して分ける方法もあります。

換価分割は相続不動産を売却した代金を分割する方法です。現金化によって公平な相続となりやすい反面、売却を伴うため不動産を残すことができないというデメリットがあります。

共有分割は各相続人の持ち分割合に応じた共有名義で相続する方法です。公平かつ不動産を残すことができる相続方法ですが、権利関係が複雑となり自由に売却することができなくなったり、次の相続でさらに名義が分かれてしまうなどのデメリットがあります。

代償分割では他の相続人に代償金を支払う必要がありますが、代償金の価額をどのように定めるのかはケースバイケースです。しかし、不動産の場合には原則的に「取引価格」が評価の基準とされています。

財産の評価基準となる国税庁の「財産評価基本通達」によると、相続不動産の評価は基本的に時価でみなされると記載があります。加えて時価は「相続・遺贈により財産を取得した日」が基準とされていますが、「財産の現況に応じて、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」とされています。

よって不動産の場合には「取引価格」が時価とみなされることになります。不動産の取引価格を調べる方法を確認しておきましょう。

不動産の取引価格を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を調査します。不動産一括査定サイトなどを利用して、効率的に査定価格を調査してみましょう。

不動産一括査定サイトでは、サイト上に物件情報を登録するだけで、提携している不動産会社へ同時に査定依頼をかけることができます。複数社の査定価格や査定の根拠をすぐに確認することができるので、効率的に査定依頼を進めたい時に便利です。

ただし、不動産一括査定サイトによって提携している会社が異なることや、中には悪質な不動産会社が紛れてしまっている可能性もあります。利用前には、提携している不動産会社について確認したり、査定価格だけでなく査定の根拠も合わせて確認することが大切です。

以下、主な不動産一括査定サイトの一覧です。これらのサイトでは、悪質な不動産会社の排除を積極的に行っており、全国エリアに対応している特徴があります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　表参道駅徒歩11分
総戸数　105戸

住　所　東京都港区南青山7-8-1
概　要　地上18階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グランドヒルズミナミアオヤマ

■近隣周辺施設情報
紀ノ国屋インターナショナルまで約880m
ナショナル麻布まで約780m
成城石井西麻布店まで約380m
有栖川宮記念公園まで約1280m
日本赤十字社医療センターまで約570m
南青山内科クリニックまで約70m
南青山アイリス歯科まで約220m
渋谷図書館まで約880m
渋谷広尾四郵便局まで約400m
三井住友銀行麻布支店まで約620m
青南小学校まで約740m
青山学院大学青山キャンパスまで約560m

物件名	グランドヒルズ南青山賃貸
所在地	東京都港区南青山7-8-1
最寄駅	東京メトロ銀座線「表参道駅」徒歩11分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上18階 地下2階 RC造
総戸数	105戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　59台/月額48,000円～65,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　105台/月額200円～1,500円
―――――――
■設　計　　　五洋建設株式会社本社一級建築士事務所
■施　工　　　五洋建設株式会社東京建築支店
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（41.52㎡～84.81㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

賃貸経営を行っているアパートの老朽化が進行した場合、解体を視野に入れる必要があります。しかし、解体費用が手元に準備できていない場合、スムーズに解体に取り掛かかれないため、解体費用がどのくらいかかるのかおおよその相場を把握しておくことが大切です。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造のアパートを解体することになった場合には複雑な構造で作業量が増える、特殊な重機を使用することも多く、木造と比べると解体費用が割高になる傾向があります。

仮に上記の目安の解体費用がかかるとすると、木造2階建て、延べ床面積が80坪のアパートを解体する場合には320～400万円程度の費用となります。実際には立地条件や物件規模、解体を依頼する解体業者により費用が異なるため、複数の解体業者に見積もりを依頼しましょう。

仮設工事費用とは、解体に必要な足場や仮設トイレの設置、粉塵の飛散や騒音を防ぐための養生にかかる費用です。1平方メートルあたり500～1,000円程度かかります。

解体費用は内装や外装の仕様によって大きく異なります。特殊な内装や外装のアパートは、解体期間が長くなることで解体費用が割高になるので一概にいくらとは言い切れません。

廃棄物処理費用とは、解体により発生した廃材を処理する際にかかる費用です。解体費用の半分を占めます。1立方メートルあたり1万5,000円～3万円に運搬費が加算されます。

人件費は1人あたり1万円～1万5,000円程度、整地費用は解体後の土地をどの程度まで整地するかで異なりますが、荒仕上げで1平方メートルあたり300～600円程度です。

住宅密集地の場合には、周囲に配慮しながら作業を進めるため、仮設工事費用が割高になる傾向があります。また、道路の幅が狭い場合には、重機を運び入れることができず手作業が増えることにより全体的な費用が増えがちです。

アスベストが使用されていた場合も飛散させないための対策、処分費用が高額になります。

特殊な条件が揃っている場合、解体費用が高額になるので上記に該当していないか事前に確認しておきましょう。

自治体は劣化の進行する空き家を減らすために解体工事に利用できるさまざまな補助金を用意しています。

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金とは、長期間放置されている空き家を都市の景観を守る、倒壊の危険性を排除するために解体費用を補助する制度です。

解体工事の終了後、各自治体の定めている景観形成基準を満たす必要があります。

上記の条件を満たした場合、解体費用の5分の1～2分の1が支給されるので、解体費用の負担を大幅に軽減することが可能です。

例えば、福岡市の場合、景観形成地区の都市景観形成建築物などの復元、保存を図るための改築、修繕などに2分の1以内の補助が受けられます。

自治体の中には、老朽化による危険性が高い、耐震性に問題がある建物の場合、解体費用を補助してくれるところもあります。

支給要件に該当していた場合、解体費用のおおよそ5分の1～2分の1が支給されるので、解体費用の負担を大幅に軽減することが可能です。

例えば、神戸市の場合、昭和56年5月以前に着工された家屋で現在は空き家になっている、居住中・腐朽や破損がない空き家で幅員2m未満の道路のみに接するまたは60平方メートル未満の土地上の家屋の解体に対して補助金が適用されます。

建て替え建築費補助金とは、建物の耐震性の向上を目的とした建て替えを推進するための補助金です。

こちらも解体費用のおおよそ5分の1～2分の1が支給されますが、他と大きく異なるのは建て替えを前提としている点です。そのため、建て替えを予定していない場合には利用できません。

例えば、中野区の場合、耐用年数の3分の2を超過している老朽建築物の建て替えを行う個人・法人に費用の一部を補助しています。

建て替え後の建築物の要件を満たしさえすれば、解体除却・整地費、仮住居費、建築設計・工事監理費の補助を受けられます。

自治体の中には、上記のような解体や建て替えのための補助金制度を設けていない、制度を設けていても支給要件が厳しく支給されない可能性もあるので注意してください。

全額自己負担となった場合、多くの支出を伴うことになるため、解体工事に取り掛かる前に必ず利用できる補助金制度がないか確認しておきましょう。

ここまでアパートの解体費用・利用できる補助金の事例についてご紹介してきました。アパートの規模や利用できる補助金制度によって、負担額が大きく変わってきます。

アパート解体費用の捻出が難しい場合には、アパートの売却も検討してみましょう。また、売却が決まっていない段階から不動産査定を受けておくことで、解体費用を捻出してまで保有し続けるべきかどうか、建て替えを行った場合に投資資金の回収がいつになるのか、売却価格と比較しながら投資判断する際にも役立ちます。

まずは複数の不動産会社から査定を受け、売却した場合の価格について調査をしておくと良いでしょう。例えば、不動産一括査定サイトであれば、物件情報を一度登録するだけで複数社へ無料査定を依頼でき、効率的に売却時の価格を調べることができます。

不動産一括査定サイトに登録している不動産会社への支払いは、不動産売却が成立した時の売却手数料のみです。また、査定を受けた後に売却依頼するかどうかを判断できるという点も、解体に迷うときに利用するメリットと言えるでしょう。

利用の注意点としては、悪徳業者が紛れている可能性があることです。あえて高く査定価格を見積もり、売却を促される可能性もあるため、査定結果を比較する際は査定価格だけでなく、査定の根拠や担当者の対応内容についても比較するようにしましょう。

下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。ここで取り上げているサイトは、悪徳業者の排除を積極的に行い、アパートのような収益不動産に対応している特徴があります。

竣　工　2003年8月
最寄駅　目黒駅徒歩5分
総戸数　36戸

住　所　東京都品川区上大崎1-21-1
概　要　地上13階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスシロカネダイミナミ
Park Axis 白金台南

■近隣周辺施設情報
アトレ目黒1まで約540m
いなげや白金台店まで約510m
ファミリーマート自然教育園前店まで約120m
ウエルシア目黒上大崎店まで約330m
目黒駅前郵便局まで約190m
きらぼし銀行目黒支店まで約120m
NTT東日本関東病院まで約780m
果実園リーベル目黒店まで約500m
国立科学博物館附属自然教育園まで約200m
東京大学医科学研究所附属病院まで約400m

物件名	パークアクシス白金台南賃貸
所在地	東京都品川区上大崎1-21-1
最寄駅	JR山手線「目黒駅」徒歩5分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上13階 SRC造
総戸数	36戸	築年月	2003年8月

■駐車場　　　4台（機械式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社
■施　工　　　三井住友建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（31.71㎡～60.01㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2008年4月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　55戸

住　所　東京都墨田区横網2-4-11
概　要　地上15階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1304号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■1304号室対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ドゥーエリョウゴク

■近隣周辺施設情報
ローソンストア100墨田石原店まで約90m
どらっぐぱぱす石原店まで約550m
薬ヒグチ両国店まで約770m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約970m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約830m
サミットストア両国石原店まで約310m
セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約340m
両国国技館まで約600m
ファミリーマート亀沢1丁目店まで約620m
緑町公園まで約720m
くらまえ橋郵便局まで約610m

物件名	ドゥーエ両国賃貸
所在地	東京都墨田区横網2-4-11
最寄駅	都営大江戸線「両国駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上15階 SRC造
総戸数	55戸	築年月	2008年4月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1DK（25.27㎡～39.53㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2012年10月
最寄駅 武蔵小山駅徒歩6分
総戸数　61戸

住　所　東京都品川区荏原3-8-13
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
パークハビオムサシコヤマ

■近隣周辺施設情報
東急ストアパルム武蔵小山店まで約200m
ファミリーマート武蔵小山パルム店まで約160m
ローソン品川荏原三丁目店まで約40m
クスリのカツマタ武蔵小山店まで約70m
武蔵小山駅ビルまで約520m
TSUTAYA 武蔵小山店まで240m
モスバーガー武蔵小山店まで100m
品川平塚橋郵便局まで約310m
マツモトキヨシ武蔵小山Ｐａｒｔ２店まで約140m
昭和大学病院まで約1000m

物件名	パークハビオ武蔵小山賃貸
所在地	東京都品川区荏原3-8-13
最寄駅	東急目黒線「武蔵小山駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上14階 RC造
総戸数	61戸	築年月	2012年10月

■駐車場　　　4台（平置式）月額38,500円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　30台
―――――――
■設　計　　　木内建設株式会社
■施　工　　　木内建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　相談（ピアノ）
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（23.66㎡～42.97㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際は、売買契約の締結時に買主から手付金を受け取り、不動産の引渡時に残代金を受け取る流れとなります。売主に住宅ローンの残債がある場合は、引渡時に受け取った代金で残債を完済し、抵当権を抹消した後に所有権移転登記を行います。

一方、割賦契約とは、上記のように引渡時に残代金を一括で支払うのではなく、分割払いによって売買代金を支払う契約方法です。

不動産を購入する際には住宅ローンを契約し、引渡時に一括で売買代金を支払うケースが多いため、割賦契約を締結することは基本的にありません。

しかし、親族間での売買や資産価値の低い再建築不可物件といった訳あり物件の売買では、金融機関のローン審査に通らず、購入手段が自己資金のみに限られることもあります。

なお、親族間で不動産を譲渡する場合、一定の条件を満たしていれば控除を受けられるものの、基本的に受け取った側が税率の高い贈与税（みなし贈与）を負担することになるケースがあります。

割賦契約であれば、買主の費用負担を軽減できるので売買契約を進めやすく、正式な売買契約なので買い手に贈与税が発生しないというメリットがあります。

このような事情から、融資を受けにくい親族間での不動産売買、訳あり物件の売買を予定している人は、割賦契約を検討するのも選択肢の1つと言えるでしょう。

不動産の売買契約を締結するにあたり、代金の支払い方法を一括払いではなく分割払いに変更することを禁止する法律はありません。

契約自由の原則に基づいて当事者間で自由に契約条件を決めることができるため、代金の支払い方法を分割払いにすることも可能です。

ただし、当事者間での合意が必須となります。売主のみまたは買主のみが割賦契約を了承しており、どちらか一方が了承していないケースでは、分割払いによる売買契約を締結できないので注意してください。

買主と売主の双方が割賦契約を了承していても、住宅ローンを完済していないケースでは割賦契約を選択できない可能性があります。

住宅ローンを契約する際は金銭消費貸借契約を締結しますが、契約条項に「承諾なく勝手に不動産の名義変更することを禁止する」という内容が盛り込まれていることがあります。

売主側で残債を一括返済できるのであれば、抵当権を抹消することができます。しかし、返済に充てるためのまとまった資金がない場合、不動産売却の代金による一括返済ができないために抵当権の抹消もできないということになります。

このような事情から、割賦契約を行うには、残債を一括返済できるほどの自己資金がある場合、もしくはローンを完済している場合にのみ検討できる方法となります。

割賦契約は不動産売買では特別な契約形態なので、契約後のトラブルを回避するためにも割賦契約の注意点を事前に押さえておくことが大切です。それぞれの注意点を詳しく説明していきます。

割賦契約を締結する際に、「最終的に売却代金を受け取ることができれば問題ない」という理由から、無利息の割賦契約を締結しようとする人もいると思います。

しかし、割賦契約は長期に渡る高額な借り入れであると考えられることから、通常は利息を返済額に上乗せして支払います。

無利息にすることは問題ありませんが、買主に有利な契約条件となるため、利息分について贈与税が課される可能性があります。

契約期間、金額がどのくらいであれば贈与税の課税対象になるという基準はありません。ただし、無利息で契約した場合には、買主の負担が大きくなる可能性があるため、割賦契約を締結する際は税理士への相談も検討しておきましょう。

分割払いによる売買契約を締結し、不動産の名義変更手続きを済ませた場合、買主の返済が滞れば売主は残債を回収できないリスクを伴います。

強制執行認諾文言付きの契約書とは、買主の返済が滞った際に一括返済による強制施行を認めるものです。公正証書で契約書を作成しておくことも検討してみましょう。

また、一括返済による強制執行を認めてもらっても、買主に返済能力がないケースもあります。このような場合に備え、対象不動産に抵当権を設定していれば、滞納時には不動産を売却し、現金化することで残債を回収できます。

個人間での不動産売買では、自身で売買契約書を作成し、取引を行うことも可能です。しかし、専門的な知識や後の法的トラブルに備えた契約書の作成が必要となり、これまで個人間売買の契約書作成のノウハウがない方にとっては非常にハードルが高いと言えるでしょう。

不動産会社へ仲介を依頼すると、仲介手数料の費用発生がある点はデメリットですが、不動産会社の専門的な知識を持って売買契約書の作成も行ってもらえます。買主がすでに決まっている契約であれば、仲介手数料の交渉を行ってみるのも良いでしょう。