ズーム池尻大橋/事故

竣 工 2013年11月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩7分
総戸数 54戸

住 所 東京都目黒区大橋1-7-1
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ズームイケジリオオハシ
ZOOM池尻大橋

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

物件名 ズーム池尻大橋
所在地 東京都目黒区大橋1-7-1
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩7分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 54戸 築年月 2013年11月

■駐車場   6台(機械式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.5㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アスール両国/事故

竣 工 2018年11月
最寄駅 両国駅徒歩8分
総戸数 56戸

住 所 東京都墨田区緑3-14-10
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アスールリョウゴク

■近隣周辺施設情報
両国国技館まで約500m
丸井錦糸町店まで約980m
マルエツ両国亀沢店まで約130m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約430m
まいばすけっと墨田緑3丁目店まで約180m
ミニストップ緑2丁目店まで約80m
セブンイレブン墨田緑3丁目まで約330m
どらっぐぱぱす両国店まで約220m
くすりの福太郎森下駅前店まで約1200m
墨田緑町郵便局まで約300m
同愛記念病院まで約980m
山田記念病院まで約880m
湘南メディカル記念病院まで約1000m
江東橋交番まで約470m
墨田区役所まで約1900m
大横川親水公園まで約1000m

物件名 アスール両国
所在地 東京都墨田区緑3-14-10
最寄駅 都営大江戸線「両国駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 56戸 築年月 2018年11月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.46㎡~44.51㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

レオーネ東日本橋駅前2/事故

竣 工 2021年7月
最寄駅 東日本橋駅徒歩2分
総戸数 13戸

住 所 東京都中央区東日本橋2-5-5
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レピュアヒガシニホンバシエキマエレジデンス

■近隣周辺施設情報
デイリーヤマザキ清杉通り店まで約190m
ファミリーマート東日本橋2丁目店、まで約260m
ミニストップ東日本橋3丁目店まで約290m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約450m
まいばすけっと日本橋浜町2丁目まで約450m
日本橋中央医院まで約130m
浜町どいクリニックまで約300m
中央浜町一郵便局まで約300m
どらっぐぱぱす日本橋浜町店まで約650m
三菱UFJ銀行馬喰町駅前出張所まで約800m
中央区立千代田公園まで約190m
中央区立日本橋中学校まで約40m
明治座まで約700m

物件名 レオーネ東日本橋駅前2
所在地 東京都中央区東日本橋2-5-5
最寄駅 都営浅草線「東日本橋駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 13戸 築年月 2021年7月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   株式会社トーキョー工務店一級建築士事務所
■施 工   株式会社トーキョー工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.21㎡~40.07㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

KDXレジデンス神楽坂通/事故

竣 工 2006年8月
最寄駅 神楽坂駅徒歩1分
総戸数 70戸

住 所 東京都新宿区矢来町120-1
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月
(※602号室は除く)
(※2022年2月末迄の契約開始に限る)

■602号室対象/フリーレント1ヶ月
■602号室対象/実質フリーレント2ヶ月
(※2022年2月末迄の契約開始に限る)

■物件名フリガナ
ケイディエックスレジデンスカグラザカドオリ

■近隣周辺施設情報
よしや神楽坂店まで約320m
ファミリーマート升本神楽坂店まで約90m
ドラッグストアいわい神楽坂店まで約270m
(財)神経研究所附属晴和病院まで約610m
東京厚生年金病院まで約70m
牛込警察署まで約600m
キッチンコート神楽坂店まで約120m
業務スーパー新宿榎店まで約440m
丸正食品江戸川橋店まで約650m
スワローチェーン矢来店まで約110m

物件名 KDXレジデンス神楽坂通
所在地 東京都新宿区矢来町120-1
最寄駅 東京メトロ東西線「神楽坂駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 70戸 築年月 2006年8月

■駐車場   有(平置式2台)月額44,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(19.91㎡~50.67㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
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パークリュクス神田/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 神田駅徒歩3分
総戸数 55戸

住 所 東京都千代田区神田多町2-3-7
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■203号室対象/キャンペーンA/適用可

■603号室対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
パークリュクスカンダ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田駅北口店まで約80m
業務スーパー神田店まで約150m
マルエツプチ神田司町店まで約180m
ファミリーマート神田駅北店まで約約80m
セブンイレブン神田駅北口店まで約250m
スギ薬局神田西口通り店まで約260m
マツモトキヨシワテラスモール店まで約540m
司町交番まで約230m
神田警察署まで約650m
神田税務署まで約850m
神田駅前郵便局まで約150m
三菱UFJ銀行神田駅前支店まで約300m
みずほ銀行神田支店まで約340m
明和病院まで約440m
日本大学病院まで約880m
区立神田保育園まで約560m
区立千代田小学校まで約130m
錦城学園高等学校まで約660m
神田児童公園まで約120m

物件名 パークリュクス神田
所在地 東京都千代田区神田多町2-3-7
最寄駅 東京メトロ銀座線「神田駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 55戸 築年月 2021年9月

■駐車場   2台(平置式)月額40,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   55台/月額100~300円
―――――――
■設 計   株式会社イチケン
■施 工   株式会社イチケン
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~3LDK(25.17㎡~59.85㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    ラウンジ

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実家を売却する場合と相続する場合では、相続手続きや税制、法的責任などの側面から、それぞれ注意すべきポイントがあります。税制や法的責任については、経済的なリスクも大きく、ポイントを押さえた上で慎重に判断したいといえます。

相続手続きについては、相続人同士の関係などにも影響し、一歩間違うと取返しのつかない事態になり得ます。財産の処分や相続手続きは、個人の置かれている事情によって千差万別ですから、これら以外にも様々な要素を考慮する必要があるでしょう。

通常、売却手続きは資産価値を査定により見積ってから、売出し価格を決め、値下げ方針や最終的な売却価格などの売却戦略を立てていきます。

また、他の相続人との関係においても、資産価値を見積ることが重要です。売却した場合は相続後、その売却代金を分割することになりますが、売却代金を受け取るよりも、空き家を実物で相続して居住したり運用したりすることを希望する相続人がいる可能性もあります。

このような売却判断は、空き家の資産価値によって変わってきます。さらに、資産価値がかなり低い場合は、売却が難しいことも考えられ、相続すること自体にリスクがあるケースもあります。不動産の評価次第では、相続の放棄も視野に入れるようにしてみましょう。

無料で複数社の不動産会社の不動産査定を受けられる「不動産一括査定サイト」の一覧です。相続時の不動産査定にも対応しており、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

空き家の状態によっては、売却する前に解体すると、買手側では解体費用が浮くため、その分高く売却できることがあります。

しかし、居住用住宅が建っている底地は、住宅用地の特例が適用され、固定資産税や都市計画税が軽減されています。小規模住宅用地に該当する場合、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1まで減額されています。

一般の住宅用地であっても、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2まで減額されています。空き家を解体して更地にすると、これらの軽減措置が解除され、固定資産税や都市計画税が最大6倍にまで上げることになるため注意しましょう。

不動産を売却すると、売却による利益に対して譲渡所得税と住民税がかかり、大きな負担になりえます。譲渡所得税と住民税の税率を合計すると、短期の譲渡の場合39.63%、長期の場合20.315%に及びます。

実家の空き家が、自己居住用不動産である場合には、居住しなくなってから3年以内に売却することで、マイホームの特別控除の適用を受けることができます。マイホームの特別控除の適用を受けると、譲渡所得から3,000万円までの控除が認められます。

相続前に実家を売却することで、円滑な相続手続きが可能になります。相続について、相続人間で遺産分割トラブルが発生する可能性がある場合や、代償財産の確保が難しい場合などは、売却代金を相続することで平等に遺産分割をおこなうことができ、相続人同士のトラブルを回避できるようになるでしょう。

しかし、税金面からはいったん相続し、その後売却した方が有利な場合が多いでしょう。現金を相続するよりも、不動産を相続する方が、相続税の課税評価額を圧縮もしくは軽減できる可能性が高く、相続税が安くなる傾向があるからです。

また、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられるケースもあり、その場合の相続税の軽減効果は最大80%に及び、非常に高いといえます。

ただし、税法の改正は頻繁に行われるうえ、相続税の性格な計算や適切な税制優遇を受けるには高度な専門知識が必要になります。相続財産が大きい場合には、相続に強い税理士への依頼も検討してみましょう。

空き家を相続する際は、相続後の管理に注意する必要があります。空き家を管理、維持するには、清掃や保全修理などに手間や費用がかかり、毎年、固定資産税・都市計画税もかかってくるためです。

その上、適切な管理がおこなわれないことで周辺の景観や環境を著しく損なっているような場合、「空き家対策法」が規定する「特定空き家」に指定され、自治体によって改善命令や行政代執行による取壊しがなされる場合もあります。

もし、適切に管理しなかった場合、空き家が壊れたことが原因で近隣住民や通行人に損害を与えてしまい、損害賠償請求を受ける可能性もあります。

不動産を相続する場合、その不動産に課税される相続税の算定において、土地は路線価を基準に、建物は固定資産税評価額を基準にして評価がなされます。

路線価は、実勢価格の約80%、固定資産税評価額は実勢価格の約70%が目安となります。実勢価格と評価額にこのような差があるために、現金で相続した場合よりも相続税の財産評価額がかなり低くなる傾向があります。

このほか、相続税の算定時に小規模宅地等の特例の適用を受けられることがあります。この特例の適用を受けることができれば、相続税の課税される不動産評価額が最大80%減額されます。

特例の適用条件は、相続不動産の性質や相続人の状況によって異なりますので、適用条件を確認し、該当するようであれば適用を受けることを検討しましょう。

空き家を売却せずに相続した場合、事情が変わってやはり相続を放棄したいと考えた場合であっても、相続財産のうち空き家のみを相続放棄するということはできません。相続放棄手続きには、相続の開始があったことを知った時から3カ月以内となっています。

空き家を相続すると、その空き家の管理責任を引き継ぐことになります。相続放棄をしても、空き家の管理責任が残る場合もあるので注意しましょう。

相続した空き家を相続後に売却する場合、譲渡所得税の優遇税制の側面から、相続税の取得費加算と空き家の特別控除の適用が考えられます。

相続した空き家を売却した場合、その売却にかかる譲渡所得税の計算では、その空き家の相続で納付した相続税分を、取得費に加算できる制度があります。

また、一定の条件に該当すると、相続した空き家を売却して利益が生じた場合、譲渡所得税の課税所得から3,000万円の控除を受けることができます。

これらの優遇税制の適用は、相続日から3年以内に売却することが条件になっています。相続税の納付があった場合や、空き家の特別控除の適用を受けられる他の条件が揃っている場合、相続後3年以内に売却することを検討してみましょう。

センチュリー尾山台ルミナス/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 尾山台駅徒歩15分
総戸数 46戸

住 所 東京都世田谷区玉堤1-16-23
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/2022年5月末迄のフリーレント
■全部屋対象/実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
センチュリーオヤマダイルミナス

■近隣周辺施設情報
ワークマンプラス等々力店まで約1070m
まいばすけっと玉堤2丁目店まで約530m
ファミリーマート世田谷玉堤店まで約130m
ローソン世田谷玉堤1丁目店まで約180m
私立東京都市大学世田谷キャンパスまで約370m
田園調布五郵便局まで約470m
セブンイレブン世田谷玉堤1丁目店まで約310m
マクドナルド環八等々力店まで約1060m
多摩川玉川公園まで約1590m
miniピアゴ尾山台3丁目店まで約930m

物件名 センチュリー尾山台ルミナス
所在地 東京都世田谷区玉堤1-16-23
最寄駅 東急大井町線「尾山台駅」徒歩15分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 46戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社谷口建築企画
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK~3LDK(55.51㎡~74.33㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営で帳簿を付ける最大の意義は、帳簿から決算書を作成し、確定申告をおこなって適正な税金納付をおこなうことにあります。個人の場合、適正な帳簿を付けて青色申告の要件を満たせば、所得から最大65万円の控除を受けることができます。

その他、帳簿を付けることによってアパート経営の収支管理を行いやすくなります。また、帳簿から作成される決算書は、金融機関から融資を受ける際にも必要となります。

個人が不動産所得について所得税の確定申告をおこなう際、その不動産所得が適正な金額であることの証明書類として、日々の取引を所定の帳簿に記録し、その帳簿を下に所得計算をおこなうことが義務付けられています。

そして、不動産所得のある個人や青色申告による10万円控除の適用を受ける個人については、簡易簿記による帳簿を付けることとされています。簡易簿記による帳簿とは、端的には、現金の入出金と増減を記録していく現金主義による帳簿といえます。

決算では、未収家賃や未払経費、減価償却費の計上をおこなってから、一年分の簡易帳簿を集計して、収支内訳書や青色申告決算書に転記していくことになります。簡易帳簿による場合、損益計算書の作成のみとなり、貸借対照表は作成しません。

現金出納帳は、不動産貸付用の現金の出し入れの状況を取引順に記載する帳簿です。現金で支出した必要経費は、現金出納帳に記載します。家賃収入が預金口座に入金される場合、預金出納帳を作成して記載するとよいでしょう。

収入帳には、家賃収入を取引ごとに記載します。入金ベースではなく、賃貸借契約ベースで未収家賃も記載していきます。

経費帳は、不動産の貸付けに関する必要経費を、必要経費の科目ごとに分けて記載、集計する帳簿になります。

固定資産台帳は、不動産貸付用の建物や附属設備などの取得費用を、減価償却費として各期間の必要経費に配分していく計算をする帳簿になります。

不動産所得の帳簿を複式簿記によって作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から55万円を控除することができます。

複式簿記とは、取引を、現金と資産の増減という二つの側面から記録することで、網羅性・検証可能性・秩序性を備えた帳簿を作成する方法です。正規の簿記の原則を満たす条件でもあります。

作成する帳簿としては、上記の簡易帳簿に加えて、仕訳帳と総勘定元帳になります。決算では、これらの帳簿から貸借対照表と損益計算書という2種類の決算書を作成します。

仕訳帳とは、すべての取引を日付順に、現金と資産の増減という二つの側面から記録した帳簿です。左側に資産と費用、右側に負債・資本金と収益を記載します。一取引につき、左側と右側に記載された金額の合計額は常に等しくなるようにしていきます。

総勘定元帳とは、仕訳帳をベースにして、科目ごとに転記して集計した帳簿です。収入、必要経費、資産、負債などのすべての項目の科目ごとに作成することになります。

集計が大変な作業になるため、簿記の知識がなくても取引明細から自動で読み取り帳簿・仕訳をしてくれる「freee」や、分からないことがあった場合でも専門スタッフがサポートしてくれる「やよいの青色申告」などの会計ソフトを用いて作成することが多いといえます。決算でおこなう集計の調整は、簡易帳簿の場合と基本的には同様です。

不動産所得の計算で計上できる経費は、不動産収入を生み出す物件の維持管理に直接要した費用となります。このような費用として、税金、損害保険料、建物・設備の減価償却費、管理費、修繕費、立退料、広告宣伝費、仲介手数料、士業報酬などが挙げられます。

不動産所得を構成する不動産が5棟10室以上を目安とする事業的規模とみなされる場合、計上できる経費の範囲が一定の間接的な費用にまで広がります。事業的規模の場合、従者給与、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用などが必要経費になります。

その他、不動産賃貸業を運営する上で必要な、事務所家賃や事務所水道光熱費、通信費、交際費なども部分的に計上できる可能性が高くなります。

青色申告特別控除を控除するには、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。確定申告の期限より1年前の3月15日が提出期限になっているので注意しましょう。

投資用物件の維持にかかる固定資産税、個人事業税などの税金は必要経費となり、損害保険料についても、投資用物件にかかる火災保険・地震保険の掛金が必要経費となります。

投資用建物を購入・建築した費用や、建物や設備の修繕費は最も大きな支出となる経費です。確定申告では、維持管理や原状回復の費用と認められる金額以外は、支出した年に全額を経費にすることができません。

これらの費用は、減価償却費として、法定耐用年数の期間に按分して必要経費に計上します。法定耐用年数は、木造アパートの建物は22年、給排水衛生設備やガス設備は15年が原則になります。

管理会社に投資用物件の管理を任せている場合の管理費も、必要経費となります。管理とは、入居者募集、集金業務、日常的な入居者対応、修繕や原状回復の手配、退去対応などを行う費用になります。維持管理や原状回復費用などの修繕費も、必要経費になります。

大家都合で入居者に立ち退いてもらうときに支払う費用があれば、これも必要経費に計上できます。

投資用物件の運営では、入居者が入れ替わるなどして入居者を募集するときに広告宣伝費や仲介手数料がかかることがあります。これらも、不動産所得の必要経費といえます。

投資用物件を購入・建築する際に組んだローンの利息分は、必要経費として計上できます。ただし、不動産所得が赤字の場合は、土地に関する利息分は必要経費として計上できなくなることに注意しましょう。

不動産所得を含めた所得税の確定申告を税理士に委託していれば、その報酬も必要経費になります。確定申告は毎年必要ですので、税理士報酬は年1回最低発生する経費といえます。この他、投資用物件に関連して士業に支払った報酬も必要経費になります。

また、物件の管理を個人に依頼するなどして給料賃金を支払った場合、それも必要経費に計上できます。個人に報酬や給料賃金を支払っている場合、原則として、その支払った分についての源泉所得税を納付する義務もあるので注意しましょう。

不動産所得が事業的規模とみなされる場合、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用なども必要経費に計上できます。

また、事務所家賃や通信費、交際費などの不動産賃貸業の運営費用についても、家事上の経費と明確に分けることで必要経費に計上できる場合があります。家事按分の方法や必要経費の計上にあたっては、税理士などの専門家に相談して慎重に行うことも検討しましょう。

不動産所得が事業的規模とみなされる場合、専従者給与を必要経費に計上することが可能です。専従者給与とは、生計が同一である親族が、不動産賃貸業に従事している場合に支払った給与を必要経費に計上できる制度です。

青色申告の承認を受けていることや青色事業専従者給与の届出を提出していることが条件になります。届出書の提出期限は、適用を受けようとする年の3月15日なので注意しましょう。

青色申告の適用を受けていない場合でも、一定額を実質的に必要経費に計上できる事業専従者控除制度があります。

アパート経営のメリットの一つには、一定規模まで拡大をすると計上できる経費の科目が増えるということがあります。

しかし、どこまで経費として計上できるのか、税法は解釈によって適用が異なるために難しい部分があり、自身で経費仕分けを行う場合、後の税務リスクについても全て自己責任となってしまう点に注意が必要です。

アーバネックス千代田淡路町/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 小川町駅徒歩1分
総戸数 75戸

住 所 東京都千代田区神田小川町1-7
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■802/803/804/805
■1102/1103/1104/1105
■1202/1203/1204/1205号室対象
■キャンペーンDE/適用可
■フリーレント1ヶ月
■実質フリーレント3ヶ月

■706/806/1106/1206号室対象
■キャンペーンBD/適用可
■実質フリーレント1ヶ月

■上記以外号室対象/キャンペーンBD/適用可
■上記以外号室対象/フリーレント1ヶ月
■上記以外号室対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
アーバネックスチヨダアワジチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート薬ヒグチ淡路町店まで約130m
ウエルシア神田小川町2号店まで約150m
小川町駅前郵便局まで約110m
マルエツ神田司町店まで約180m
ミニストップ神田美土代町店まで約30m
くすりの福太郎神田小川町店まで約70m
神尾記念病院まで約320m
千代田区立神田まちかど図書館まで約250m
日本教育大学院大学図書館まで約90
万世橋警察署まで約330m

物件名 アーバネックス千代田淡路町
所在地 東京都千代田区神田小川町1-7
最寄駅 都営新宿線「小川町駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 75戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   新日本建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(25.13㎡~51.69㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断の指標の一つになります。しかし、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。

不動産投資の収益は、数%の利回りの違いによって大きく異なるため、利回りの意味の違いを適切に把握して投資判断に役立てていきましょう。

利回りとは、収益物件に投資した金額に対して得られる年間収益の割合を示す数値です。不動産投資では主に、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つの種類が用いられます。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りを表します。

表面利回りは、現在の入居状況に基づいて計算した場合の利回りを表します。空室がある場合は、空室部分の収益は含めません。

実質利回りは、現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。

不動産業者の販売資料やサイトに掲載されている利回りは、想定利回り、もしくは表面利回りとなります。想定利回り・表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に便利な指標ですが、正確な収益性を比較したい時にあまり適していません。

実際の購入判断にあたっては、売主や販売業者からランニングコストや空室率に関する資料をもらい、運用や購入にかかる経費も考慮した実質利回りを参考にするとよいでしょう。

代表的な利回りには3つの種類があることがお分かりいただけたかと思います。それぞれの具体的な計算方法についてみていきましょう。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りになるので、次の算式によって計算できます。

集合住宅の場合は、1部屋ごとの家賃収入を算定し、すべての部屋の家賃収入を合算、月数を乗じて年間家賃収入を計算します。

年間経費には、ローンの返済額・利子、固定資産税等、原状回復費・修繕費、保険料、管理費などがあります。購入時経費には、登記費用、ローン手数料、登録免許税などがあります。

不動産投資における利回りの最低ラインを考えるに当たり、まずは、利回りの相場を知る必要があるでしょう。新築マンションと中古アパートの最新利回り相場をみた上で、利回りが収益物件によって異なる理由について説明していきます。

2021年4月に一般財団法人・日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」によると、築5年未満の賃貸住宅一棟の取引利回りは、東京都内のワンルームで3.8%~4.0%、ファミリー向けで4.0~4.1%となっています。

東京以外の地域では、期待利回りがワンルームで4.8%~5.7%、ファミリー向けで4.9~5.8%となっています。このようなデータからすると、新築マンションの利回りは、3%~6%が相場といえるでしょう。

新築マンションと中古一棟アパートの全体的な利回り相場についてみました。ただ、利回りの相場は、建物の古さや立地する地域などによって変わってきます。

たとえば、新築と中古を比較すると、中古の利回りが高くなる傾向があります。これは、経年による家賃収入の下落率より、建物の本体価格の下落率が大きいことが背景にあります。

また、都市部と地方を比較すると、地方の方が利回りは高くなります。これは、地方と都市部の土地の価格差に比べて、家賃収入の差が小さいことが背景にあるといえるでしょう。

さらに、利回りは、投資家が期待する家賃収入の割合に反比例するという側面もあり、築年数が経過するにつれて増大する修繕や空室のリスク、あるいは、賃貸需要が弱い地方の空室リスクを反映したものとも捉えることができます。

利回りの相場が、建物の古さや立地する地域などによって変わって来るため、利回りの最低ラインは、その収益物件の築年数や地域によって変わって来るといえるでしょう。

相場から大きく乖離している利回りである場合、収益性に問題がある可能性があります。相場より低い場合のみならず、高い場合であっても、それだけリスクの高い収益物件である可能性があるため、なぜ利回りが高いのかを考えて検討するようにしましょう。

また、利回りの最低ラインは、運用時におけるキャッシュフローが黒字になるかどうか、という観点から考えてみましょう。ローン金利と収益物件の利回りの差であるイールドギャップや、自己資金に対する投資効率を表す、自己資金収益率なども、利回りと合わせて考慮すべき重要な指標になります。

さらに、利回りの最低ラインを判断する際は、利益がどれぐらい出ているかという数値だけではなく、投資目的も加味する必要があります。

投資目的が長期的な収益と資産形成にあるのであれば、利回りが低かったとしても、長期間の賃貸需要が見込める物件であればよいといえます。他方、短期的に高収益を上げることを目的とするのであれば、利回りの最低ラインは上がることになるでしょう。

広告などでは、想定利回りや表面利回りが使われることも多くみられますが、実際に購入検討するのであれば、空室状況や経費を考慮した、実質利回りを検討材料に用いるとよいでしょう。

利回りの最低ラインは、築年数や立地などの収益物件の条件によって相場が異なるため、何%以上、などのように定義することができません。投資目的やリスクとリターンのバランス、周辺エリアや築年数の相場と照らし合わせて判断してみましょう。

また、不動産投資ローンの金利との差や自己資金収益率も判断材料となります。利回りは収益物件のリスクに反比例する傾向があり、利回りが低ければリスクも低いことがあるため、多角的な視点から物件に求める利回りを判断すると良いでしょう。

ログ戸越パークサイド/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 戸越公園駅徒歩3分
総戸数 33戸

住 所 東京都品川区戸越5-5-4
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ログトゴシパークサイド
Log 戸越 parkside

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと戸越公園店まで約190m
ローソン戸越4丁目店まで約230m
オーケー戸越店まで約160m
ローソンストア100LS戸越公園駅前店まで約190m
セブンイレブン品川戸越3丁目店まで約310m
ツルハドラッグ戸越公園店まで約310m
品川区立戸越小学校まで約540m
東京都立大崎高等学校まで約490m
松屋戸越公園店まで約180m
戸越南公園まで約450m
文庫の森まで約750m

物件名 ログ戸越パークサイド
所在地 東京都品川区戸越5-5-4
最寄駅 東急大井町線「戸越公園駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 33戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社スペース・デザイン建築研究所
■施 工   株式会社三木組
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(20.59㎡~41.18㎡)

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リージア曙橋/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 曙橋駅徒歩2分
総戸数 78戸

住 所 東京都新宿区片町2-5
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
リージアアケボノバシ

■近隣周辺施設情報
三徳住吉店まで約250m
セブンイレブン新宿曙橋駅東店まで約70m
ココカラファイン曙橋店まで約340m
スワローチェーン近江屋酒店まで約110m
まいばすけっと市谷薬王寺町店まで約400m
ローソン新宿荒木町店まで約100m
Santoku住吉店まで約330m
どらっぐぱぱすFC曙橋店まで約310m
ドトールコーヒーショップ曙橋店まで約200m
カフェ・ド・クリエ曙橋店まで約270m
松屋曙橋店まで約280m
ローソン新宿坂町店まで約190m
まいばすけっと曙橋駅前店まで約400m
ローソンストア100新宿住吉町店まで約400m
アトレ四谷まで約1160m
新宿住吉郵便局まで約390m

物件名 リージア曙橋
所在地 東京都新宿区片町2-5
最寄駅 都営新宿線「曙橋駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 78戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社佐藤秀一級建築士事務所
■施 工   株式会社佐藤秀
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.90㎡~51.44㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資で最も注意すべきリスクの1つは空室リスクです。投資目的が赤字計上による節税であっても、将来的な売却によるキャピタルゲインであっても、入居者が入っていないと不動産投資による損失は膨らんでいきます。

上記の維持管理経費を合計すると年間で数十万円以上の金額になることも多く、入居者が入っていない場合は、物件オーナーが自己負担により支払わなくてはなりません。

長期的な空室は不動産投資が失敗に至る最大の原因にもなり得るため、空室リスクには特に注意が必要です。

マンション投資では投資しているマンションの築年数が経過するにつれて、設定できる家賃は下落していく傾向にあります。立地の良いマンションであり、周辺エリアで再開発があったなどの場合を除いて、家賃を上げることは非常に難しいことです。

不動産サイトのLIFULL HOME’Sが発表している「ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパート・一戸建ての相場表」によると、渋谷や池袋など東京都心のエリアであっても、築5年目以降は特に家賃が下がっていきます。

家賃が下がっていく一方で修繕費などは上がっていくため、マンション投資を続けていると、いずれ収支が赤字になる「デッドクロス」に陥るケースもあります。

日本では地震が頻発しているほか、台風や大雨による水害などの災害リスクがあります。地震に関しては、大きな地震が起こる度に耐震基準や品質評価について国による見直しが行われています。

また、大雨や河川の氾濫などによる水害リスクをケアするためには、各自治体が公表しているハザードマップを参照するのも有効です。ハザードマップを見れば、過去に水害が発生したエリアや将来的に水害が発生すると予測されているエリアなどを確認できます。

不動産投資において物件の売却を検討するのであれば、構造ごとの法定耐用年数と築年数との関係に要注意です。マンションであれば築47年に近づくほど、次の購入者の資金調達のハードルが上がり、少しずつ売却が難しくなっていくと言えます。

国税庁は建物の構造及び用途ごとに耐用年数の目安を示しており、これを法定耐用年数と呼びます。金融機関が投資用物件の購入に融資する際には、法定耐用年数から物件の築年数を差し引いた期間を最長の返済期間とすることがあるためです。

投資用マンションを売却するのであれば、築浅物件である方が次の買主の資金調達のハードルが下がり、融資年数などの条件も良くなるため、売却がしやすいというメリットがあります。

ここまで不動産投資で要注意のリスクについて解説しました。続いてハイリスクな物件とは具体的にどのような物件なのか、詳しく解説していきます。

マンションの中でもリスクが高くなる物件は築古物件です。建築確認の取得が1981年5月以前である旧耐震基準の物件は、特に災害リスクと売却に関するリスクが高くなります。

築古物件は空室リスク・災害に関するリスク・売却に関するリスクなど、様々なリスクが高くなるため要注意です。

入居者が賃貸マンションを探す場合には、できる限り築浅の物件に住みたいと考えます。理由は、築浅マンションの方がきれいで設備も整っている印象が強いからです。

その一方で、築古物件には水回りが3点ユニットになっている物件なども多く、この場合は東京都心の駅近など立地が良くない限りは入居者の獲得競争で不利になることもあります。

築古物件が入居者獲得競争の中で入居率を保つためには、リフォームやリノベーションによって見た目と設備を整えるほか、広告に際して住戸内の写真を多めに掲出するなど工夫が必要です。

また、既に解説した通り、築古マンションでは火災保険料に加えてマンションの管理費・修繕積立金など維持管理経費が高くなるため、黒字経営を保つのが難しくなります。

そのほか、築古マンションでは法定耐用年数も残り少なくなっていくため、物件を売却しようとしても買手が好条件でローンを利用できる確率は低くなります。なお、旧耐震基準の物件は地震による倒壊などのリスクがあるとして、銀行の審査もさらに厳しくなります。

旧耐震基準の物件では、キャッシュバイヤーの買手を探すために値下げせざるを得ず、物件を売却しても赤字になってしまうというケースもあります。

築20年以上のマンションに投資する・数十年単位の長期間にわたって物件を運用するなどの場合は、あらかじめ長期的な収支シミュレーションをするとともに、物件の売却に関する出口戦略を立てておくことが重要です。

首都圏もしくは地方都市の双方において、郊外のエリアには築古のマンションも多いものです。郊外の築古マンションは物件価格が安いために表面利回りが高くなります。しかし、郊外の築古マンションでは空室リスクに要注意です。

賃貸マンションを探す入居者は、閑静な住宅街のある郊外よりも利便性の高い都心の物件の方が賃貸ニーズを多く見込めます。また、人口が多いため都心エリアの方が賃貸住宅を探している人も多くなります。

一方、郊外のエリアでは都心と比較して不動産価格が下がるため、郊外のエリアでマンションを探している人には賃貸ではなく分譲マンションを探している人も多くなります。

地方都市の郊外エリアでは特に、人口が少なくなるうえに賃貸住宅のニーズも縮小しているため、入居者を探す難易度が特に高いものです。投資用マンションを選ぶときは、特にエリアと立地にこだわって物件を探すことが重要になります。

ガリシア大塚サウス/事故

竣 工 2019年9月
最寄駅 大塚駅徒歩3分
総戸数 42戸

住 所 東京都豊島区南大塚3-30-10
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■502/7階/10階/1103/1202/12階
■1302/13階対象/キャンペーンB/適用可
■実質フリーレント1ヶ月

■202号室対象/キャンペーンC/適用可

■上記以外号室対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ガリシアオオツカサウス
ガリシア大塚South

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ大塚店まで約110m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約100m
ファミリーマート南大塚3丁目店まで約30m
コメダ珈琲店大塚南口店まで約140m
大塚駅前郵便局まで約460m
まいばすけっと向原駅北店まで約140m
成城石井アトレヴィまで約330m
よしや大塚店まで約610m
サンクス南大塚3丁目店まで約60m
ローソン南大塚3丁目店まで約150m

物件名 ガリシア大塚サウス
所在地 東京都豊島区南大塚3-30-10
最寄駅 JR山手線「大塚駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 42戸 築年月 2019年9月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.65㎡~42.02㎡)

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