ブライズ東池袋/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 向原駅徒歩6分
総戸数 34戸

住 所 東京都豊島区東池袋2-24-3
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ブライズヒガシイケブクロ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと向原駅北店まで約120m
ニューヤマザキデイリーストア東池袋大橋店まで約80m
スギ薬局東池袋店まで約270m
豊島郵便局まで約450m
アトレヴィ大塚まで約400m
GEO大塚駅南口店まで約650m
ミニストップ新大塚店まで約210m
まいばすけっと文京大塚6丁目店まで約170m
東池袋五丁目児童遊園まで約40m
大塚警察署大塚六丁目交番まで約390m
東京都立大塚病院まで約850m
池袋PARCOまで約1510m

物件名 ブライズ東池袋
所在地 東京都豊島区東池袋2-24-3
最寄駅 都電荒川線「向原駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   株式会社デザイン・リーグ一級建築士事務所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.40㎡~25.80㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断の指標の一つになります。しかし、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。

不動産投資の収益は、数%の利回りの違いによって大きく異なるため、利回りの意味の違いを適切に把握して投資判断に役立てていきましょう。

利回りとは、収益物件に投資した金額に対して得られる年間収益の割合を示す数値です。不動産投資では主に、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つの種類が用いられます。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りを表します。

表面利回りは、現在の入居状況に基づいて計算した場合の利回りを表します。空室がある場合は、空室部分の収益は含めません。

実質利回りは、現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。

不動産業者の販売資料やサイトに掲載されている利回りは、想定利回り、もしくは表面利回りとなります。想定利回り・表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に便利な指標ですが、正確な収益性を比較したい時にあまり適していません。

実際の購入判断にあたっては、売主や販売業者からランニングコストや空室率に関する資料をもらい、運用や購入にかかる経費も考慮した実質利回りを参考にするとよいでしょう。

年間経費には、ローンの返済額・利子、固定資産税等、原状回復費・修繕費、保険料、管理費などがあります。購入時経費には、登記費用、ローン手数料、登録免許税などがあります。

不動産投資における利回りの最低ラインを考えるに当たり、まずは、利回りの相場を知る必要があるでしょう。新築マンションと中古アパートの最新利回り相場をみた上で、利回りが収益物件によって異なる理由について説明していきます。

2021年4月に一般財団法人・日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」によると、築5年未満の賃貸住宅一棟の取引利回りは、東京都内のワンルームで3.8%~4.0%、ファミリー向けで4.0~4.1%となっています。

東京以外の地域では、期待利回りがワンルームで4.8%~5.7%、ファミリー向けで4.9~5.8%となっています。このようなデータからすると、新築マンションの利回りは、3%~6%が相場といえるでしょう。

上記で、新築マンションと中古一棟アパートの全体的な利回り相場についてみました。ただ、利回りの相場は、建物の古さや立地する地域などによって変わってきます。

たとえば、新築と中古を比較すると、中古の利回りが高くなる傾向があります。これは、経年による家賃収入の下落率より、建物の本体価格の下落率が大きいことが背景にあります。

また、都市部と地方を比較すると、地方の方が利回りは高くなります。これは、地方と都市部の土地の価格差に比べて、家賃収入の差が小さいことが背景にあるといえるでしょう。

さらに、利回りは、投資家が期待する家賃収入の割合に反比例するという側面もあり、築年数が経過するにつれて増大する修繕や空室のリスク、あるいは、賃貸需要が弱い地方の空室リスクを反映したものとも捉えることができます。

利回りの相場が、建物の古さや立地する地域などによって変わって来るため、利回りの最低ラインは、その収益物件の築年数や地域によって変わって来るといえるでしょう。

相場から大きく乖離している利回りである場合、収益性に問題がある可能性があります。相場より低い場合のみならず、高い場合であっても、それだけリスクの高い収益物件である可能性があるため、なぜ利回りが高いのかを考えて検討するようにしましょう。

また、利回りの最低ラインは、運用時におけるキャッシュフローが黒字になるかどうか、という観点から考えてみましょう。ローン金利と収益物件の利回りの差であるイールドギャップや、自己資金に対する投資効率を表す、自己資金収益率なども、利回りと合わせて考慮すべき重要な指標になります。

さらに、利回りの最低ラインを判断する際は、利益がどれぐらい出ているかという数値だけではなく、投資目的も加味する必要があります。

投資目的が長期的な収益と資産形成にあるのであれば、利回りが低かったとしても、長期間の賃貸需要が見込める物件であればよいといえます。他方、短期的に高収益を上げることを目的とするのであれば、利回りの最低ラインは上がることになるでしょう。

アジールコート西馬込2/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 西馬込駅徒歩7分
総戸数 52戸

住 所 東京都大田区南馬込6-10-9
概 要 地上005階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アジールコートニシマゴメ2
アジールコート西馬込Ⅱ

■近隣周辺施設情報
スギ薬局南馬込店まで約350m
ジョナサン西馬込店まで約560m
セブンイレブン馬込桜並木通り店まで約230m
ファミリーマート大田南馬込6丁目店まで約300m
スーパー文化堂西馬込店まで約600m
大田中央四郵便局まで約690m
桐里児童公園まで約330m
久保山医院まで約170m
医療法人社団松井病院まで約920m
コジマ×ビックカメラ池上店まで約1010m

物件名 アジールコート西馬込2
所在地 東京都大田区南馬込6-10-9
最寄駅 都営浅草線「西馬込駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 52戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社設計工房イー・ディー
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.28㎡~41.12㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ローズウッド・ハイツ門前仲町/事故

竣 工 2005年3月
最寄駅 門前仲町駅徒歩2分
総戸数 216戸

住 所 東京都江東区永代2-30-5
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ローズウッド・ハイツモンゼンナカチョウ

■近隣周辺施設情報
アブアブ赤札堂深川店まで約500m
スーパーオオゼキ門仲牡丹店まで約560m
まいばすけっと深川2丁目店まで約900m
セブンイレブン門前仲町駅西店まで約170m
セブンイレブン江東門前仲町1丁目店まで約210m
サンクス門前仲町駅前店まで約270m
ファミリーマート門前仲町1丁目店まで約110m
くすりの福太郎門前仲町店まで約260m
ホームセンターコーナン江東深川店まで約840m
あそか病院まで約3240m
深川警察署門前仲町交番まで約230m
深川公園まで約560m
江東牡丹一郵便局まで約430m

物件名 ローズウッド・ハイツ門前仲町
所在地 東京都江東区永代2-30-5
最寄駅 東京メトロ東西線「門前仲町駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 216戸 築年月 2005年3月

■駐車場   有/月額33,000円~
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(22.77㎡~23.49㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

クローバー神田紺屋町/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 神田駅徒歩3分
総戸数 70戸

住 所 東京都千代田区神田紺屋町35-3
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
クローバーカンダコンヤチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと岩本町駅南店まで約320m
成城石井小伝馬町店まで約470m
マルエツプチ神田司町店まで約530m
ミニストップ神田富山町店まで約140m
ファミリーマート神田岩本町1丁目店まで約170m
セブンイレブン神田紺屋町店まで約240m
スギ薬局神田駅東口店まで約310m
千代田鍛冶町郵便局まで約210m
興産信用金庫本店まで約100m
株式会社東日本銀行神田支店まで約140m
株式会社みずほ銀行神田駅前支店まで約170m
医療法人財団同仁記念会明和病院まで約590m

物件名 クローバー神田紺屋町
所在地 東京都千代田区神田紺屋町35-3
最寄駅 JR山手線「神田駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 70戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所
■施 工   川口土木建築工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.03㎡~43.80㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アパート経営のビジネスモデルは、家賃による収入で賃貸用物件の購入費用や経費を支払っていきつつ利益を出すことです。

しかし「空室が出て、入居者が決まらない」「修繕工事などで想定外の出費が必要になった」といった事態に陥ると、想定した利益が挙げられずに物件を手放すなどでアパート経営は失敗することになります。

不動産投資に関わらず、投資をする上で気になるのが利回りです。利益を得ることはビジネスとしては重要ですが、利益を優先しすぎることで反対に失敗につながることもあります。

アパート経営では、目先の利回りだけを優先することで失敗につながる選択となることがあります。代表的なのは下記のようなケースです。

アパート経営を長い目で見ると、目先のマイナスを取ることが正しい選択のときもあります。このような選択をしないための対策として下記を参考にしてください。

アパート経営はビジネスの一つですから、利益が出ることもあれば、損益が出ることもあります。利回りはあくまでも目安として考えて、利益を出すことよりも、現状に合った経営をすることがアパート経営では大切です。

設備投資や家賃の値下げなど、あえてマイナスを選択して、長い目で見た投資を行うことが必要になることもあります。例えば、原状回復工事の際に内装のグレードを上げることで、入居者が獲得しやすくなったり、入居期間が長くなる可能もあるものです。

アパート経営は長期間にわたって行うものです。必要なときには投資をし、引き締めるところは引き締めるといったように、メリハリのある経営を心がけてみましょう。

これらの失敗例は、オーナーの勉強不足が起因して、複数の不動産の収益性や資産性、リスクの総合的な比較が出来ていなかったという背景があります。知識があり、より慎重に対応ができれば、回避できた可能性があります。こうした事態に陥らないために、アパート経営に関する知識をしっかりと勉強するようにしましょう。

アパート経営の手法に正解はありません。また、アパートオーナーは原則として経営判断を自身で行う必要があり、一般の会社のように上司や先輩から業務内容を教えてもらったり、教育プログラムの中で成長していくということもありません。

オーナー自身の判断や対応次第で成否が分かれることが多いため、オーナーとして適切な知識を持ち、冷静な判断能力を身につけることが重要です。アパート経営について勉強をするには下記のような方法があります。

このほか、管理業務主任者やファイナンシャルプランナーなど、アパート経営に役立つ資格を取得するという方法もあります。アパート経営を始めるということは経営者になるということですから、そのためにも適切に知識を持つようにしましょう。

具体的な対策法としては、空室リスクにはトレンドを意識した内装デザイン、設備や仕様の導入といった方法があります。また、資産価値を下落させないためには定期的にアパートのメンテナンスや修繕工事を行い、物件の状態を維持することなどがあります。

想定内のリスクはしっかりと対策を立てておき、想定外のリスクが起きたときにどうするのかを考えておく。こうしたアパートオーナーとしての心構えが、リスクを回避するために必要なことと言えます。

アパート経営をする上で管理会社は頼りになる存在ですが、だからと言って任せきりにするのもいけません。オーナーとしてやって欲しいことと、管理会社が行っていることが合致していないこともあるからです。

例えば、原状回復工事の見積もりを長く付き合っている会社だったり、グループ会社にだけ依頼することがあります。これではオーナーが本来、望んでいる原状回復工事にならないこともあります。

副業でアパート経営を行っているケース、あるいは遠方のアパートを経営しているケースでは特に管理会社に任せてしまいがちですが、二人三脚でアパートを経営していくような感覚が必要です。そのためには積極的に管理会社とコミュニケーションを取り、お互いの意見をすり合わせていくことが大切です。

また、入居率に大きく関わる空室対策も的確に行っていないこともあります。どのような対策を行ったか、空室を埋めるためにどのようなことをしたのか、などを定期的に確認するようにしましょう。

管理会社は預かったアパートを管理するのが仕事ですから、オーナーとして厳しい目で業務をチェックすることも大切です。依頼したことに対応してもらえない場合には、管理会社を変更することも検討しましょう。

ただし、細かな確認をしすぎると管理会社の業務に負荷をかけてしまうことにもつながります。管理会社は適切なアパート経営を行うパートナーとしてとらえ、協力体制をとることが大切です。特に、管理戸数が多い管理会社は担当者の手が回っていないこともあり、対応が後手になることもあるのです。

ラグゼ京急蒲田/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 糀谷駅徒歩5分
総戸数 72戸

住 所 東京都大田区南蒲田1-26-2
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■全部屋対象/フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ラグゼケイキュウカマタ
L’axe京急蒲田

■近隣周辺施設情報
ピザーラ蒲田店まで約70m
ローソン南蒲田2丁目店まで約50m
セブンイレブン大田区南蒲田1丁目店まで約170m
セブンイレブン大田区西糀谷4丁目店まで約290m
すき家糀谷店まで約330m
キッチンオリジン糀谷店まで約380m
ファミリーマート糀谷駅南口店まで約290m
セブンイレブン大田区南蒲田2丁目店まで約460m
マルエツ西糀谷店まで約580m
ウィングキッチン京急蒲田店まで約650m
ドラッグストア・スマイル西糀谷店まで約450m
つけ麺らーめん大新まで約490m

物件名 ラグゼ京急蒲田
所在地 東京都大田区南蒲田1-26-2
最寄駅 京急空港線「糀谷駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 72戸 築年月 2022年1月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   生和コーポレーション株式会社一級建築士事務所
■施 工   生和コーポレーション株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.18㎡~40.43㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

みなし贈与とは、法律的には贈与によって取得したとはいえない状態でも、課税の公平の観点から贈与によって取得したものとみなされ、贈与税の課税対象となる行為のことを言います。

税法独特の規定であり、贈与と言えないような行為であっても、みなし贈与とされる行為に該当すると、贈与税がかかることになるため注意が必要です。

みなし贈与に該当する行為はいくつかありますが、不動産の相続でみなし贈与に該当する可能性があると考えられるのは、低額譲渡と債務免除等による利益の2つの類型が挙げられます。以下で、それぞれの内容を詳しくみていきましょう。

みなし贈与に該当する行為の一つに、低額譲渡があります。低額譲渡を受けた場合、譲り受けた側では、その財産の時価との差額に相当する金額につき、譲渡した者から贈与されたものとみなされます。

具体的に、不動産の相続でどのようなケースがみなし贈与に該当する可能性があるか、というと、被相続人の生前に、被相続人の不動産を、相続人に対し安すぎる価格で譲渡したようなケースが該当します。

このようなケースでは、その不動産の時価とその譲渡した価格との差額につき、贈与税が課税されることになります。みなし贈与に該当する低額の譲渡の判断基準は個別の事案によって異なるものの、判例では時価の80%程度までが許容範囲と考えられています。

みなし贈与に該当する行為に、債務免除等による利益があります。債務免除、引き受け、弁済によって利益を受けた者は、その債務の免除、引き受け、弁済にかかる債務の金額を、債務の免除、引き受け、弁済をした者から贈与によって取得したものとみなされます。

不動産の相続でみなし贈与に該当するケースは、たとえば、共有名義の不動産のローンを共有者の一人が他方の共有者に支払っているような場合です。

共有者が支払ったローンの金額のうち、他の共有者の共有持分に当たる金額については、その他の共有者の財産が増えたものと考えられ、贈与税の課税対象となります。

そこで、具体的なみなし贈与の事例において贈与税の計算をしてみましょう。贈与税の税率には、一般税率と特例税率があり、直系尊属から20歳以上の子・孫などへの贈与について適用される特例税率は、下表のようになっています。

親が時価3,000万円の土地を、生前、子に1,000万円で譲渡したとします。この場合、子は、時価との差額3,000万円-1,000万円=2,000万円について、贈与により取得したとみなされ、贈与税がかかります。贈与税の税額は、次のようになります。

親が生前に2,000万円の土地を全額ローンで購入し、親と子の2分の1ずつの共有名義としました。親は、2,000万円のローンを完済しました。

この場合、子の共有持分2分の1にかかるローン2,000万円×1/2=1,000万円について、子は贈与により取得したとみなされ、贈与税がかかります。贈与税の税額は、次のようになります。

また、一定の条件をみたす夫婦間の贈与にしか当てはまりませんが、贈与税の配偶者控除の特例を利用する方法もあります。以下で、詳細をみていきましょう。

みなし贈与の回避方法として、相続時精算課税制度を選択するという方法があります。

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対して財産を贈与した場合、2,500万円までの贈与税を非課税とするものです。2,500万円を超えた部分については、20%の税率で贈与税がかかります。

また、相続時精算課税制度を選択して非課税とされた財産は、贈与者からの相続時に、相続財産に加算されて相続税の課税対象となります。この時、制度を利用して納めた贈与税があれば、相続税から控除されて精算されます。

ただし、いったん相続時精算課税制度を選択した財産については、暦年課税に変更することはできません。

プレミアステージ芝公園2/事故

竣 工 2003年2月
最寄駅 芝公園駅徒歩7分
総戸数 88戸

住 所 東京都港区芝1-10-8
概 要 地上12階 SRC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
プレミアステージシバコウエン2

■近隣周辺施設情報
芝商店会まで約500m
まいばすけっと芝2丁目店まで約150m
マルエツプチ芝二丁目店まで約150m
ファミリーマート第一京浜芝二丁目店まで約90m
ドラッグセガミ芝浦店まで約180m
ケーヨーデイツー三田店まで約730m
成城石井まで約360m
ローソン金杉橋店まで約190m
ドラッグセガミ芝浦店まで約360m
芝公園・増上寺まで約630m
タリーズコーヒー芝二丁目店まで約180m

物件名 プレミアステージ芝公園2
所在地 東京都港区芝公園1-10-8
最寄駅 都営三田線「芝公園駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 SRC造
総戸数 88戸 築年月 2003年2月

■駐車場   3台(平置式)月額59,400円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1K(22.98㎡~28.54㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。