ズーム高田馬場/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 下落合駅徒歩5分
総戸数 81戸

住 所 東京都新宿区下落合1-11-6
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ズームタカダノババ
ZOOM高田馬場

■近隣周辺施設情報
キッチンオリジン高田馬場店まで約710m
福の湯まで約690m
マルエツプチ下落合駅前店まで約330m
オーケーストア高田馬場店まで約860m
横浜家系ラーメン中井家まで約1040m
まるはち青果中井店まで約1170m
ファミリーマート新宿中井駅前店まで約1040m
ドン・キホーテ高田馬場駅前店まで約930m
セブンイレブン新宿下落合駅北店まで約290m
ローソン新宿上落合店まで約480m

物件名 ズーム高田馬場
所在地 東京都新宿区下落合1-11-6
最寄駅 西武新宿線「下落合駅」徒歩5分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 81戸 築年月 2022年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額2,200円
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社大和地所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2K(26.87㎡~33.48㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

土地探しに大きな影響を及ぼすアパートのタイプです。例えば、単身者向けであれば最寄り駅から徒歩圏内であること、ファミリー向けであれば小学校や公園などが近くにあることなどの条件が考えられます。これらの賃貸事情を踏まえ、この段階で決めるべき大まかな項目は下記のような点となります。

希望のエリアや予算、広さなどがある程度決まっているのであれば、不動産ポータルサイトで条件を入力して検索します。条件に合った土地があれば一覧で表示されるので、取り扱っている不動産会社に連絡をして情報を取り寄せます。

エリアが決まっていれば、その地域で土地の売買を取り扱っている不動産会社に問い合わせをします。可能な限り多くの不動産会社に連絡をしましょう。不動産情報は取り扱う会社によって異なりますので、他社が持っていない情報を持っていることもあります。

希望に沿った土地が見つからない場合は、条件を伝えておき、条件に近い物件が販売されたときに知らせてもらうように伝えておくこともできます。この場合、市場に出る前に情報を提供してくれることもあります。

また、土地の紹介から建築、管理までをワンストップで紹介してくれる不動産会社もあります。例えば、アパート経営の事業を手掛ける「アイケンジャパン」では、新築アパートの企画・販売、土地活用コンサルティング、不動産仲介、建築の設計や施工、管理などをワンストップで提供しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応できる点も特徴的です。

希望のエリアに自ら出かけて、土地を探す方法もあります。このときに、市場で販売していない空き地や空き家のある土地を見つける可能性があり、売却の予定はないか所有者に意思を直接確認する方法もあります。

土地がある程度絞り込めたら、希望する条件に合うのかさらに細かく検討します。希望するアパートが建てられるかどうかに加えて、下記の点も検討ポイントになります。

土地には使用するのに適した用途が13種類に分けられています。そのため、理想通りの土地でも希望に合ったアパートが建てられないこともあります。

工業専用地域以外は、アパートを建てられますが、近隣に大規模な工場や商業施設などが集積している地域ではアパート経営に向いていないことも考えられます。また、住居専用地域でも容積率や建坪率が設定されており、土地の広さによっては希望のアパートが建てられないことも考えられます。アパート建築会社に相談したり、役所で調べて確認しましょう。

土地を直接見に行って周辺の状況を調べることも土地を検討する際には大切です。例えば、目の前に大きなマンションが建っていて日当たりが悪かったり、隣の土地に空き家があるなど、入居者が集まりにくい環境の場合もあるからです。

近くの焼肉店の匂いが届く、焼き鳥屋の煙が敷地内に流れてくるなど、現場に行かなければ分からない情報も得ることができます。

アパート経営には災害リスクがありますので、自然災害の被害を考慮した土地探しをする必要があります。理想の土地を見つけたとしても、災害リスクが高ければ慎重に判断するようにしましょう。

ハザードマップでは、自然災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度などの情報を確認することができます。国土交通省で公表しており、「ハザードマップポータルサイト」でも確認できます。

ガソリンスタンド、工場、クリーニング店など化学薬品を扱っていた可能性のある土地の場合は、土壌汚染によって入居者に健康被害を及ぼすことも考えられます。そのため不動産登記情報を入手し、土地がどのように利用されていたか調べることも検討してみるのも良いでしょう。

アパートを建てるのに適した地盤かどうか調査するのが地盤調査です。ただし費用がかかるため購入前には、土地を仲介する不動産会社に確認しましょう。

土地の購入を決めたら、仲介する不動産会社を通じて売主に買い付け証明書を提出します。この買付証明書をもとに、売主が売却するか判断します。

同時に、土地の購入代金の準備を行います。通常、不動産投資ローンは事前審査と本審査の2回の審査が行われます。この際、ローン契約者の属性や借入金の有無、資産の有無などを審査して、金融機関が融資可能か判断します。

土地の購入代金とアパートの建設費用の両方でローンを利用する場合は、両方の融資が可能かも提示してもらうことになります。

アパートを建てる業者は、アパートメーカー、アパート企画会社、工務店などがあります。それぞれに得意な構造や工法、さらにデザイン力なども異なりますので、希望に沿ったアパートを建ててくれる業者を選定しましょう。

アパートオーナーの意向に合わせて、建築プランが設計されます。日当たりや眺望、敷地面積、建物の向きや位置などについて、最初に抱いた理想と実際に手に入れた土地とでは異なることもあります。改めて検討して、その土地に相応しい理想のアパートを伝えるようにしましょう。

希望通りのプランが出来上がったら、施工会社と工事請負契約を締結します。その後、施工会社はアパートの着工に移ります。

アパートの完成時期に合わせて入居者の募集を開始します。通常は完成の3カ月~6カ月前から募集を始めますので、自主管理か委託管理かどちらかを決めておく必要があります。

アパートメーカーの場合は管理部門を展開しているケースがあるため、建築と管理を合わせて依頼することもできます。その場合、入居者募集の開始、管理業務の委託までスムーズに進めることができます。

アパートが完成したら、建築完了検査を受けて問題がなければオーナーに引き渡しが行われます。通常はローンの実行と同じ日に行いますので、金融機関で決算をしてから施工会社からアパートが引き渡されます。

引き渡しが完了したら、賃貸用のアパートとしての経営が始まります。

ラペルラ西大井/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 中延駅徒歩7分
総戸数 63戸

住 所 東京都品川区二葉4-7-8
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ラペルラニシオオイ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと二葉4丁目店まで約180m
セブンイレブン西大井店まで約280m
スギ薬局二葉店まで約40m
三栄の家具まで約780m
品川豊郵便局まで約280m
目黒信用金庫二葉支店まで約250m
ユニクロ中延駅前店まで約730m
まいばすけっと西大井6丁目店まで約270m
BIGA品川豊町店まで約530m
ローソンLS品川二葉4丁目まで約250m
ローソンストア100品川二葉4丁目店まで約240m
セブンイレブン二葉4丁目店まで約290m

物件名 ラペルラ西大井
所在地 東京都品川区二葉4-7-8
最寄駅 都営浅草線「中延駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 63戸 築年月 2022年3月

■駐車場   有
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/月額300円
―――――――
■設 計   株式会社フォルム建築計画研究所
■施 工   米持建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(21.15㎡~51.82㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションの売出価格設定には不動産会社が大きく関与するものの、必ずしも不動産会社の言う通りにしなければならないわけではありません。

マンションを売り出す時には、不動産会社から不動産の価格について査定を受けることが多いものです。このため、マンションを売却する場合は、不動産会社の査定額に基づいて売り出し額が決まるケースが大半となります。

しかし、不動産会社主導で価格が決まるようにも思えますが、マンションの売出価格について最終的な決定権を持っているのは売主です。マンションの売出価格を決める際には、後悔のないように、売主としての希望や意見を主張することが重要になります。

なお、マンションを含む不動産の売却を成功させるためには、売出価格の設定が最も重要です。周辺相場よりも高すぎると、価格を見た時点で買主から興味を持ってもらえない確率が高くなり、買主の目に留まらないと売却期間が長期化する原因となり得るためです。

「長期間売れていないのは何か理由があるのでは」と買主から良くない印象を持たれるようになる可能性があるため、周辺相場に合わせた価格設定が重要となります。売出価格の設定を誤り、結果的に売れない悪循環に陥らないよう注意が必要です。

マンションの売出価格は不動産会社から提示された査定額を参考にして決めるケースが大半となります。このため、査定を依頼する不動産会社の選定は重要なポイントです。

悪質な不動産会社は「とにかく価格が安くても売れれば仲介手数料を取れる」と考えていることもあれば、「最初は高めの査定額を提示しておき、媒介契約を結んだら後で値下げしてもらおう」などと考えていることもあります。

売主が不動産会社を見極めるためには、複数の不動産会社を比較することが必要です。マンションの売出価格について査定を受ける時には、複数の不動産会社から査定を受けることで、査定額と不動産会社の対応を比較することが重要になります。

不動産会社の対応を比較するためには、査定を取得した各社から査定額の根拠について話を聞くことが有効です。実際の成約事例や査定でプラスに評価したポイントなど、論理的な根拠に基づいた査定額であるかどうか確認をしてみましょう。

物件の査定額を見極めるに当たっては、複数の不動産会社から査定を受けると同時に、売主自らも周辺の相場価格を把握することが必要です。

相場価格よりも極端に高いまたは低い金額を提示された場合は特に、査定の根拠を聞くことが重要になります。不動産価格の周辺相場については、売出価格の相場と成約価格の相場を把握することが有効です。

売出価格については、大手の不動産ポータルサイトなどを見て確認してみるのも良いでしょう。可能な限り立地や築年数などが近い物件について調べることで、有効なデータを収集できます。

レインズマーケットインフォメーションでは、物件の立地エリアや広さに加えて築年数などによって成約事例を検索できます。非会員の一般人に公開されている情報は限定的ですが、査定を受ける準備として成約事例を収集する際には役立ちます。

マンションを売却するのであればとにかく早く高く売却したいと考える人も多いのではないでしょうか。しかし、なんとなく早く高額で売却したいと考えるだけでは、不動産会社もどのような提案をしてよいのか迷ってしまうことがあります。

マンションを含む不動産は、安く売りだせば早めに売れる可能性が高くなります。反対に高額で売り出すと、売却完了までの期間が長期化することも少なくありません。

不動産会社にマンション売却の相談をする際には、住み替え・相続・転勤など売却の理由と期限を明確に伝えることがポイントになります。

なお、住み替えの場合は住み替え先の家ではローン返済が発生するのか、いつからローン返済が始まるのか、相続の場合は相続税の納税期限がいつなのかなど、具体的な日付から逆算して期限設定することが必要です。

住み替えの場合はダブルローンになってしまうと返済負担が重くなるほか、相続税は納税期限を過ぎると延滞税が課されます。いずれも金銭的な負担が大きくなるため、スケジュールの明確化が重要です。

一方、売却完了までに時間的な余裕があるのならば、相場価格よりもやや強気な価格で売り出し、問い合わせの有無を検証してから再度価格の設定を見直すような戦略も、一つの方法です。

買主との値下げ交渉が発生した場合に、交渉の窓口に立つのは売主ではなく仲介を請け負う不動産会社です。

買主側とのやりとりは、売主と買主双方の不動産会社を介して行われるため、値下げ交渉があっても売主と買主とが直接的に話し合うなどのことは基本的にはありません。

ただし、内見時に購入検討者が訪れたとき、その場で直接売主に値下げ交渉を行うケースもあります。このような場合に備え、仲介会社との価格の相談は、事前に行っておくと良いでしょう。

買主からの値下げ交渉を受けて値下げしすぎないようにするためには、マンションの売出価格を決める時点で「最低でもこの金額で売却したい」という最低ラインを決めておくことが必要です。

売却価格の最低ラインについては、住宅ローンの残債や周辺相場などとバランスを取ることが必要になります。不動産会社と相談しながら線引きしてみましょう。

ある程度の値下げに応じる代わりに、契約不適合責任の対応期間を短くするのも有効です。契約不適合責任とは、売却するマンションが契約書及び付属の書類に記載されている状態と異なっていた場合は、引渡し後2年間は売主負担にて修繕または契約に適合させる責任のことを指しています。

平易に説明すると、マンションを引き渡した後、契約書などに記載されていない不具合が見つかった場合は売主の費用負担で修繕する責任ということです。

契約不適合責任の適用期間は民法で2年以上と決められていますが、売主が個人である場合には、特約で2年以下にすることや無効とすることなどが可能であり、取引慣例上、3~6ヶ月の期間に設定されます。

買主からの値下げ交渉が入った場合には、契約不適合責任について売主側の負担を軽くするよう求めるのも有効と言えます。

マンションの売買においては、買主が売主に手付金を支払うケースが大半であり、これは解約手付金として取り扱われます。売買契約を締結してから一定期間が経過したのちに、買主側の事情によって売買契約を解約する場合は、売主は手付金返金の義務を負わないというものです。

買主からの値下げ交渉があった場合は、買主側からの解約を防ぐ目的のもとに、手付金を増額するのも有効と考えられます。ある程度の値下げには応じるものの、解約を防ぎながらマンションを売却したい場合には有効な手段です。