セリジェ池尻大橋/事故

竣 工 2019年11月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩3分
総戸数 26戸

住 所 東京都目黒区東山3-4-5
概 要 地上6階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
セリジェイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
成城石井池尻大橋店まで約180m
ライフ目黒大橋店まで約240m
ビオセボン池尻店まで約560m
ファミリーマート東山三丁目店まで約30m
ポプラ池尻大橋店まで約90m
セブンイレブン目黒東山3丁目店まで約100m
ココカラファイン池尻大橋店まで約70m
トモズ池尻大橋店まで約180m
ココカラファイン目黒大橋店まで約240m
オリジン弁当池尻大橋店まで約10m
松屋池尻大橋店まで約130m
焼肉酒家牛角池尻大橋店まで約140m
東京都立駒場高校まで約530m
私立駒場東邦高校まで約560m
国立筑波大学附属駒場高校まで約700m
目黒区立第一中学校まで約490m
目黒区立東山中学校まで約500m
私立駒場東邦中学校まで約550m
小学校 目黒区立東山小学校まで約360m
目黒区立菅刈小学校まで約550m
目黒区立ひがしやま幼稚園まで約230m
アソシエ大橋保育園まで約240m
双葉の園保育園まで約310m
東邦大学医療センター大橋病院まで約360m
古畑病院まで約410m
自衛隊中央病院まで約540m
目黒大橋郵便局まで約130m
目黒東山二郵便局まで約180m
目黒東山一郵便局まで約550m
目黒区立大橋図書館まで約240m
みずほ銀行池尻大橋支店まで約100m
昭和信用金庫大橋支店まで約220m
世田谷信用金庫池尻支店まで約490m
警視庁第三方面本部まで約410m
目黒区立目黒天空庭園まで約140m
東山公園まで約220m
大坂緑地まで約530m

物件名 セリジェ池尻大橋
所在地 東京都目黒区東山3-4-5
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上6階 RC造
総戸数 26戸 築年月 2019年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   大和ハウス工業株式会社
■施 工   大和ハウス工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(24.63㎡~44.78㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アーバンプレミア池尻大橋/事故

竣 工 2019年12月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩3分
総戸数 43戸

住 所 東京都目黒区東山3-5-6
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
アーバンプレミアイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東山3丁目まで約100m
ポプラ池尻大橋店まで約170m
目黒天空庭園オーパス夢ひろばまで約340m
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約290m
ココカラファイン池尻大橋店まで約60m
目黒大橋郵便局まで約220m
みずほ銀行池尻大橋支店まで約100m
目黒天空庭園まで約230m
東山貝塚公園まで約150m
世田谷池尻郵便局まで約920m
Tomods池尻大橋店まで約240m
ココカラファイン薬局東邦大学大橋病院前店まで約340m
ヤマグチ薬局池尻店まで約490m

物件名 アーバンプレミア池尻大橋
所在地 東京都目黒区東山3-5-6
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 43戸 築年月 2019年12月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.04㎡~25.60㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

クロスエアタワー/事故

竣 工 2013年1月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩5分
総戸数 689戸

住 所 東京都目黒区大橋1-5-1
概 要 地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
クロスエアタワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

物件名 クロスエアタワー
所在地 東京都目黒区大橋1-5-1
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩5分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 制震構造 地上42階 地下2階 RC造
総戸数 689戸 築年月 2013年1月

■駐車場   243台(機械式)月額36,300円~44,000円
■バイク置場 86台
月額1,100円~1,650円
■駐輪場   622台/月額220円~440円
来客用駐車場3区画/1時間100円
―――――――
■設 計   大成建設一級建築士事務所
■施 工   東急建設株式会社、大成建設株式会社、株式会社錢高組
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~3LDK(30.07㎡~161.68㎡)
―――――――
■共用施設
□2階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
利用時間8時~20時
□2階    スーパーライフ目黒大橋店/営業時間9時~25時
□2階    ココカラファイン
□2階    サイクルポート32区画/月額2,200円~3,850円
□2階    トランクルーム209区画/月額2,200円~3,300円
□2階    レンタサイクル
電動自転車12台/利用時間24時間/8時間330円
□2階    ペット足洗い場
□3階    コミュニティラウンジ/利用時間6時~24時
カフェサービス・無線LAN設置・ミーティングコーナー
□3階    目黒天空庭園直結通路
□6階    フィットネスジム/利用時間6時~24時
□6階    パーティールーム/利用時間9時~23時/1時間550円~
□6階    キッズルーム/利用時間6時~18時
□6階    ガーデンラウンジ/利用時間9時~22時
□6階    ミーティングルーム/利用時間9時~23時/1時間330円~
□6階    ゲストルーム/利用時間15時~翌11時/1泊2,000円~
□9階    目黒天空庭園
□9階    目黒区立大橋図書館
□9階    目黒北部地区サービス事務所
□39階   ビューラウンジ/利用時間9時~23時/
□39階   ゲストルーム/利用時間15時~翌11時/1泊4,000円~

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンは、対象不動産の購入価格の1割~3割程度の頭金が必要とされる傾向があります。

東京都内の新築区分マンションの場合、物件価格は3,000万~5,000万程度、中古では1,000万~3,000万程度となります。そのため、100万~1,000万程度の頭金が必要になるといえます。

一棟物件の不動産投資に比べると低価格であるため、属性などによって金融機関が評価した融資限度額の範囲内であれば頭金が必要ないケースも少なくありません。

金融機関は、対象不動産の収益性と担保性を審査、評価して、融資額を決定します。想定の家賃収入から維持管理費・修繕費などを控除しても無理なく返済できるかどうか、返済が滞った場合に対象不動産を売却して融資額を回収できるかどうか、ということが審査の主眼となります。

金融機関のローン審査の観点から、マンション投資でフルローンを受けるには、収益性や担保性の高い物件選ぶこと、属性によって返済原資を補うこと、不動産賃貸業の実績をアピールすること、という方法が考えられます。以下で、それぞれについて説明します。

金融機関は、物件の収益性・担保性を評価して不動産投資ローンの融資額や融資条件を判断します。このため、マンション投資でフルローンを受けるには、金融機関から高く担保性を評価してもらうことが重要です。

収益不動産の資産評価は、積算評価と収益還元評価によってなされます。積算評価が高くなりやすい路線価の高い立地のマンションや、築浅でグレードの高いマンションがフルローンを受けやすくなります。

ただし、積算評価の高い物件は利回りが低くなり、キャッシュフローが低下してしまう傾向にあります。積算評価に加えて物件の収益還元評価を行い、不動産賃貸業として問題が無いか評価をされることになります。

積算評価・収益還元評価の両方が高い物件の場合、フルローンで融資を受けられる可能性が高まります。

金融機関は、ローン審査の際、家賃収入だけでなく、給与収入や金融資産から返済に充当できる原資がどれぐらいあるかについても考慮しています。

給与については、収入の持続性という観点から、勤務先の企業規模や雇用形態、勤続年数なども考慮されます。これらの属性についての評価が高くなるようにすることで、フルローンを受けやすくなります。

不動産投資で既に継続して利益を出した実績があり、賃貸業の不動産価値がローン残高を十分上回っているような状態であれば、金融機関が不動産投資を事業として運営していく能力を評価してくれる可能性があります。

不動産投資の実績を積んで結果を残すことで、その後のマンション投資でもフルローンを受けやすくなると言えます。

マンション投資では、資産評価の高い物件を選んだり、属性を上げたりすることによって、フルローンを組んで投資効率を上げることができます。ただし、フルローンはメリットだけではなくリスクやデメリットもあります。

以下では、フルローンを組んでマンション投資をおこなった際の事例を通してフルローンがキャッシュフローに与える影響を検証し、フルローンを組むことのリスクについて考えていきます。

たとえば、上場企業の30代サラリーマンで、年収約500万円、金融資産残高1,000万円の方がフルローンを受ける場合の事例について紹介します。

利回り7%、販売価格3,500万(積算評価約3,000万)程度の築浅投資用マンションで、金利2%、35年のフルローンを受けることを考えてみます。

マンション投資事例の場合、毎月のローン返済額116,000円に対し、家賃収入と給与収入を合わせたキャッシュフローは605,000円であることから、返済比率は約19%となります。

リスクを抑えた返済比率の目安が40%程度であることから、他にローン返済や支払家賃などがなく、想定以上の空室が生まれなければ、余裕を持って返済できる水準と言えるでしょう。

負債と資産を比較しても、ローン残高はマンションの積算評価と金融資産の合計額を下回っており、債務超過ではありません。したがって、フルローンを引ける可能性は高いといえます。

マンション投資はフルローンでおこなうことができるのは大きなメリットですが、リスクがあることを知っておく必要があります。不動産投資を成功させるにはリスクを認識したうえで、それをコントロールすることが重要になってきます。

フルローンのリスクには、キャッシュフローの悪化がもたらすリスク、不動産投資戦略に悪影響を与えるリスクなどがあります。以下で詳細を説明します。

マンション投資では、経費やローンの返済が家賃収入を上回り、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことを避ける必要があります。

しかし、上述の事例で家賃収入のみでローン返済をすると仮定した場合、116,000円÷205,000円=56.5%となり、返済比率は大きく悪化することになります。。

このように、マンションが古くなって家賃が下がったり、空室期間が長期間続くようになったりすると、月々のキャッシュフローがマイナスになり給与収入から返済資金を補填するようになるリスクがあります。

マンション投資には、金利上昇によって返済額が上がる金利リスクや、大規模修繕が必要になる災害リスクもあり、フルローンをしたことによるキャッシュフローの悪化は、こういった様々なリスクに対処しうる余力が減少することになります。

リアン西五反田/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 五反田駅徒歩8分
総戸数 72戸

住 所 東京都品川区西五反田7-4-3
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
リアンニシゴタンダ
Lien西五反田

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート西五反田7丁目店まで約170m
セブンイレブン大崎広小路駅西店まで約270m
まいばすけっと西五反田2丁目まで約600m
東急ストア五反田店まで約700m
大崎郵便局まで約350m
大崎警察署まで約650m
テーオーシービル診療所まで約120m
東京アーバンクリニック五反田まで約750m
ユニクロ五反田TOC店まで約350m
ドン・キホーテ五反田東口店まで約850m

物件名 リアン西五反田
所在地 東京都品川区西五反田7-4-3
最寄駅 JR山手線「五反田駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 72戸 築年月 2022年4月

■駐車場   3台/月額38,500~44,000円
■バイク置場 有/月額5,500円
■駐輪場   有/月額330~550円
―――――――
■設 計   有限会社阿部興治建築研究所
■施 工   徳倉建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.80㎡~58.93㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションと居住用マンションの違いとしてまず挙げられるのが、「物件の使用目的」です。

投資用マンションとは、不動産投資を行なう際、収益物件として活用するマンションを指します。そのため、投資用マンションの部屋に住む人は購入者以外の入居者になります。

一方、居住用マンションとは、生活するために使用するマンションのことです。居住用マンションの部屋に居住するのも購入者本人となります。この点が投資用マンションと大きく異なるところです。

その他、投資用マンションと居住用マンションでは、ローンの種類、部屋の広さ、価格の決まり方などにも多くの違いがあります。詳しく確認していきましょう。

投資用・居住用にかかわらず、マンションを購入する場合、数百万円から数千万円を支払わなければならないため、金融機関のローンを利用します。

マンションを購入するためのローンには、大きく分けて不動産投資ローンと住宅ローンの2種類があります。

不動産投資ローンとは、不動産投資で活用する収益物件を購入するためのローンです。不動産投資は事業経営の要素があるため、個人的な用途で利用するというよりも、ビジネス的な用途で利用するローンになります。呼び方は「不動産投資ローン」や「アパートローン」など、融資をする金融機関によって様々です。

一方、住宅ローンとは、主に個人が住む家を購入するために利用するローンです。住宅ローンは、自宅を購入するためだけではなく、増改築するために利用することも可能です。

購入する収益物件で投資を行なった場合、どのくらいの収入が見込めるのか、継続的な不動産投資による運用が可能なのかといった点が審査されます。このほか、本人の属性(年齢、収入、職業等)を含めた返済能力も審査対象になります。

一方、住宅ローンの場合、主な審査対象は本人の返済能力です。具体的には、本人の収入、職業、勤務先や勤続年数、家族構成などが審査されます。また、本人の借入状況や借入歴も返済能力に影響があるため、これらも審査対象になります。

ローンの融資額は、不動産投資ローンのほうが住宅ローンより高くなります。住宅ローンは、本人の収入や資産が主な返済原資になる一方、不動産投資ローンの場合は収益物件から得られる家賃収入を返済原資にあてられるためです。不足する場合は、個人の収入や資産で補填していくことになります。

また、不動産投資ローンの場合、本人の年収の10倍以上の金額を融資してもらえるケースもあります。一方、住宅ローンで融資を受けられる金額は、本人年収の5倍程度が上限となる傾向にあります。

ローンの金利は、住宅ローンの方が不動産投資ローンよりも低くなります。住宅ローンの返済原資は、本人の収入である給与が中心となるため、ローン金利も低めに設定されます。

一方、不動産投資ローンの主な返済原資は収益物件の家賃収入となります。収益物件の運用期間中、空室が生じたり、賃料が下がったりするケースもあるため、その分返済リスクも高くなります。

そのため、不動産投資ローンは住宅ローンよりもローンの金利が高く設定される傾向にあります。住宅ローンの金利は、年利1%またはそれ未満で設定されることが多い一方、不動産投資ローンの場合、3%台になるケースも見られます。

ローンを利用して投資用マンションを購入後、居住用に用途変更した場合、ローン完済前などで問題になることがあります。居住用にすることでそれまで得られていた家賃収入がなくなり、ローンの返済能力も低くなります。

また、収益物件購入の目的で借入をしているにもかかわらず、居住用で利用すると不動産投資ローンの利用目的にも反することになります。

住宅ローンを利用して居住用マンションを購入後、投資用に用途変更した場合も同様です。住宅ローンの融資金は、居住用不動産の購入資金などにあてる必要があります。そのため、マンションを投資用に用途変更した場合、契約違反に問われる可能性もあります。

ローンが残っている場合、金融機関から契約違反による残債の一括返済を請求されることもあるため注意が必要です。

投資用マンションと居住用マンションのローンには、様々な違いがあるものの、中古マンションをローンで購入後、安易に用途変更しないことが大切です。

投資用または居住用といった用途を基準に建物を建築しているわけではないため、建物の構造上に大きな違いはありません。しかし、部屋の広さは投資用マンションと居住用マンションで異なる場合があります。その他、部屋の内装や設備も違う点があります。

投資用マンションの入居者は単身者層をターゲットにしている場合が多いため、ワンルームタイプや1LDKタイプが中心です。そのため、居住用マンションと比べて部屋の広さは比較的狭くなっています。

また、キッチンやバスルームも最低限使用できるものであれば問題ないため、シンプルな設計になっています。投資用マンションの部屋は、風通しや日当たりの良さがそこまで求められないのも特徴です。

単身者をターゲットにした投資用マンションは、部屋の広さや設備環境よりも、駅までの距離の近さや都心までのアクセスの良さなどの利便性が重視される傾向にあります。

居住用マンションは、購入者やその家族が長期間生活することを前提に、部屋の内装や設備が整えられています。複数の人が住むケースも想定しているため、投資用マンションと比較して部屋の数も多いのが特徴です。

部屋の面積も50㎡を超えるタイプが多く、投資用マンションより広めとなっています。

室内のキッチンやバスルームも生活者が好むような設計となっていて、シンプルな設計となっている投資用マンションと大きく異なります。さらには、広いベランダが設置されていて眺望の良い部屋が設けられている場合もあります。

居住用マンションの部屋は、物件の利便性よりも住みやすさ・暮らしやすさに重点が置かれているため、広くて快適に生活できるような形で設けられています。

投資用マンションと居住用マンションでは使用用途が違うため、価格を決定する基準も以下の通り異なります。

投資用マンションは、家賃収入による利益率が大きい物件ほどその価値も高くなります。投資用マンションの価格を算出する方法の1つに「収益還元法」があります。収益還元法とは、投資物件が将来的に生み出す収益の想定価値を現在の価値に置き換えて価格を算出する方法です

この方法で価格を計算すると、収益性のある物件は高く評価され、収益性のない物件は低く評価される傾向があります。そのため、収益還元法は投資用マンションの価格の算出方法としてよく活用されています。

居住用マンションは、物件そのものの価値が大きいほどその価格も高くなります。物件そのものの価値は、近隣地域にある類似物件の取引事例や販売価格を基準に決定されます。

そのため、居住用マンションの価格は、主に「取引事例比較法」を用いて算出されます。取引事例比較法とは、対象不動産と類似物件の取引事例に個人的要因や場所的要因などの事情修正を施した上で価格を算出する方法です。

居住用マンションの場合、比較対象となる取引事例も多いため、取引事例比較法によって価格を算出します。

投資用マンションは居住用マンションと異なる目的で購入します。投資用の中古マンションを選ぶ際、その点を考慮することが大切です。投資用の中古マンションを購入する際、どのように物件を選べばいいのかを確認してみましょう。

投資用マンションは、家賃収入を得て収益をあげることを主な目的とした物件です。入居者がいなければ、収入を得ることができないため、部屋をできるだけ埋める必要があります。

しかし、特に単身者向けの収益物件は季節や時期によって人の移動も多くなります。そのため、退去した後はすぐに次の入居者が入れるよう、ハウスクリーニングや入居者募集の広告出しなどの準備を早めに行うことが大切です。

その他、空室リスクを回避するには、物件選びやエリア選びを行うことも重要と言えます。物件の家賃設定が周辺相場と合っているか、駅から近いか、入居者が求める設備が整っているかなどを見極めた上で、賃貸需要の見込める物件やエリアを客観的に選ぶことが重要になります。

収益マンションを選ぶ際は、実際に住む入居者のニーズに合わせることが大切です。オーナーの好みやこだわりに合わせて物件を選べる居住用マンションと異なり、収益マンションはオーナーの主観で選ばないように注意しましょう。

単身者向けの投資用マンションで求められるのは、例えば立地などの利便性です。コンビニやスーパーなどの商業施設から近い場所にマンションがあると便利に感じるため、一定の需要を見込めます。「駅から徒歩10分以内」「都心まで乗り換えなし」などの要素もサラリーマンなどの単身者に好まれる条件です。

また、一人暮らしをする女性にとっては物件のセキュリティ面が重視されます。特に、「オートロック」「宅配ボックス付き」「24時間ゴミ出し可能」などは、最近需要が増している要素です。

利便性の高い投資用マンションは賃貸需要も多く、家賃も下がりにくい特徴があります。このように賃料の下落や空室発生のリスクが抑えられれば、長期間継続して家賃収入を期待することができます。

ジェノヴィア本所吾妻橋2スカイガーデン/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩10分
総戸数 56戸

住 所 東京都墨田区本所4-9-1
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料無料

■物件名フリガナ
ジェノヴィアホンジョアヅマバシ2スカイガーデン
GENOVIA本所吾妻橋Ⅱskygarden

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田本所4丁目店まで約110m
まいばすけっと本所3丁目まで約300m
マルエツプチ本所4丁目店まで約400m
サミットストア両国石原店まで約850m
石川医院まで約450m
社会福祉法人賛育会賛育会病院まで約700m
墨田石原郵便局まで約550m
三井住友銀行本所出張所まで約350m
もみじばし児童遊園まで約70m
本所白百合幼稚園まで約350m
墨田区立錦糸中学校まで約160m

物件名 ジェノヴィア本所吾妻橋2スカイガーデン
所在地 東京都墨田区本所4-9-1
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩10分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 56戸 築年月 2022年1月

■駐車場   1台
■バイク置場 6台
■駐輪場   66台/無料
―――――――
■設 計   株式会社K&T一級建築士事務所
■施 工   共立建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.89㎡~55.90㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を購入する際に物件代金の頭金など、初期費用が必要になります。そこでこの項目では、不動産投資を始める際に必要な初期費用について解説していきます。

金融機関の融資を活用して不動産を購入する場合、物件代金の全額は必要ありません。しかしある程度の頭金を用意する必要があります。頭金の目安は物件価格の1割~3割で、3,000万円の物件であれば最低でも300万円は頭金として必要になってきます。

この頭金がどれくらい用意できるかによって、事業の自己資本比率が異なります。金融機関では不動産の評価額に加え、ローンを申し込む人の属性や返済能力も審査対象になり、その際に自己資本比率も審査することによって、事業のリスクを推し量り、融資判断しています。

金融機関から良い評価を得られるように初期費用を効率的に貯蓄し、自身の望んだ物件を取得できるように準備しておくことも不動産投資では重要なポイントとなります。

物件を購入する際の頭金以外には、初期費用として登記費用、印紙税、ローン事務手数料などの費用が必要になります。下記の一覧を参考にしてください。諸費用の総額は、物件価格の8%~10%が目安です。

司法書士への報酬や団体信用生命保険料、家具・家電購入費用などはケースによってかからない場合もあります。また税金は必ず必要になるものですが、物件価格や物件の規模、融資の契約金額などによって異なります。

前述したように不動産投資を始める場合の初期費用は、頭金が物件価格の1~3割、そのほかの費用として1割程度を用意する必要があります。その費用をどのように貯めたのか、それぞれのオーナーが実践した方法を紹介していきます。

「20代後半で不動産投資を始めようと決意しました。目標にしたのは30代前半で物件を持つことで、そのために始めたのが金融機関の定期預金です。定期預金であれば一定期間引き出しができないし、自動的に引き落とされるので、効率的に資金を貯められると考えたからです。

また、上場投資信託への投資も並行して行いました。定期預金よりも変動のリスクがありますが、定期預金と同じように毎月定額を積立設定できるので、便利に活用していました。

結婚はしていなかったので、毎月積み立てられそうな金額は10万円ありました。そこで毎月10万円を3年間積み立て、満期時には380万円となりました。賞与などの余剰分も貯めていたので、自己資金として用意した450万円でまずはワンルームマンションを購入して経営を開始しています。現在は経営が軌道に乗りましたので、次の物件を計画中です。」

金融機関への定期預金は一定の元本保証も設定されており、リスクは小さいため、初期費用をコツコツ貯める際に適した金融商品の一つです。ただし、2021年時点で定期預金の金利は非常に低く設定されており、低リスクの反面、資金の運用方法としては投資効率が低いと言えます。

今回の事例では低リスクの定期預金の積み立てに加えて、投資信託での運用を行っていた点が特徴的でした。複数の投資対象へ分散投資ができる投資信託は、信託報酬がかかるデメリットがあるものの、特定の株式銘柄に集中投資する場合と比較して非常に低いリスクで運用が可能となります。

「最初に不動産投資に興味を示したのは私ではなく、保険関連の仕事をしていた妻の方です。将来のことを考えると不動産で資産を持つことも検討してみたいと教えてくれ、何度も話し合って決めたのが不動産投資です。すでに子供がいましたが、妻も社員として働いていたので、保育園や児童デイサービスなどを最大限活用して資金を貯めようという話になりました。

ポイントとなったのが二人で協力して貯蓄を始めたことでしょうか。二人で毎月30万円くらいを貯金しましたが、金額が目に見えるので協力してできたと思います。私の会社は副業もOKだったので、繁忙期以外は自宅でできる副業もしました。3年間で約1,000万円を貯めた私たちは、中古ですが大きめのマンションを購入することができました。」

不動産投資を家族に反対される方もいますが、夫婦で最初から話し合え、家族の協力を得られたことがポイントとなっています。二人で話し合って貯金を始めたことから目標が明確になり、お互いに協力しやすかったでしょう。

また、金融機関は融資契約をする方だけでなく、世帯での収入・資産を評価することがあります。世帯での金融資産の推移、貯蓄のスピードや背景などにも注目し、家族の協力を得ることも融資審査でプラスの評価を得るために重要なポイントとなります。

「家賃を払うのがもったいないと思い、貯金を頭金にして1LDKのマンションを購入して住んでいました。その後、不動産投資について勉強をはじめ、初期費用を捻出するために住んでいたマンションを売却することにしました。

5年ほど住んでいたマンションを売却してローンの残額を支払ったら、手元に500万円が残り、貯金300万円をくわえた800万円を初期費用として1棟アパートの購入をしました。」

住居用のマンションを手放すというのは勇気のいることですが、今回のケースではもともとのマンションを売却することで住宅ローンの返済を行い、融資可能枠を引き上げていることもポイントとなります。自宅マンションの売却益が出ていることからも、住居用の物件選びも慎重に行っていたことが伺えます。

ただし、住居を売却して売却益を得られるケースは非常に稀であるうえ、ライフスタイルを一変させてしまう戦略となります。投資資金と生活資金のバランスを考え、自身の投資目的やライフスタイルに合った戦略を検討することも大切なポイントと言えます。

「不動産投資に興味を持った私でしたが、家族がおりましたのですぐに自己資金を貯めることはできないと思いました。しかし、いろいろ調べていくうちに不動産投資型クラウドファンディングという投資方法があることを知りました。1万円〜10万円程度の少額投資から始められるとのことで、私はまず自分のお小遣いから1万円を捻出して始めました。

不動産投資型クラウドファンディングは融資を活用することができないため大きな利益を狙いにくい方法ですが、短期・少額で始められるため、まずは初心者が不動産投資の仕組みやリスクについて勉強するにも適した方法と思いました。それを元にワンルームマンションを購入して運営しつつ、余剰金で不動産投資型クラウドファンディングをするなどして、資金と投資知識の両方を蓄えている最中です。」