竣　工　2020年12月
最寄駅　蒲田駅徒歩3分
総戸数　44戸

住　所　東京都大田区西蒲田8-24-7
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／2022年3月末迄フリーレント
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ラクラスカマタ2
ラクラス蒲田Ⅱ

■近隣周辺施設情報
ドトールコーヒーショップサンライズ蒲田店まで約260m
ファミリーマート小浦蒲田駅西店まで約100m
しんぱち食堂蒲田西口はなれまで約240m
肉のハナマサ蒲田店まで約210m
あおぞら歯科クリニックまで約180m
蒲田プラザ東急ストアまで約190m
ローソン西鉄イン蒲田店まで約280m
ツルハドラッグ蒲田店まで約230m
蒲田東急ストアまで約230m
大田区役所まで約650m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.09㎡～25.38㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定は物件の情報と家賃などから机上で試算をして査定する方法で、訪問査定は簡易査定後に不動産会社の担当者が物件を実際に見に行き査定する方法です。それぞれの査定方法と、査定の際に評価を上げる方法について見てみましょう。

投資用の不動産の場合は主に収益還元法で試算します。収益還元法にはさらに直接還元法とDCF法とがあります。ここでは計算のしやすい直接還元法について見てみましょう。直接還元法の試算方法は以下のように行います。

この計算式から、純収益が大きいほど、また還元利回りが低いほど、物件価格は高くなることがわかります。純収益とは家賃収入から経費をひいた収益のことです。売却時により物件の評価を高くするには、家賃を高く保ち純収益を維持することが重要な要素になります。

訪問査定とは、簡易査定を受けてから売主がその価格で話を進めても良いという場合に行うこととなる査定方法です。訪問査定では不動産会社の担当者が実際に物件を見に行き、物件の管理状態や周辺の環境を見て査定を行います。

一般的に、訪問査定で算出した価格を売却価格として買主の募集を行うことになります。現地確認を行っているぶん訪問査定のほうが査定精度が高いと考えられるためです。

訪問査定で評価を上げるためのポイントは2つあります。1つは物件の管理をこまめに行っておくことです。内装が色あせていないか、水漏れをしていないか、設備に損壊がないかなどを日頃からチェックしておきましょう。管理を十分に行っているかいないかで物件の資産価値が違ってきますので、管理状態はこまめに確認することが大切です。

もう一つのポイントは物件の立地条件です。駅から近かったり、周辺に病院や銀行スーパーなどが整備されていたりする物件は利便性が高いため、そのぶん家賃を高い水準に置くことが可能になり、物件の価値も落ちにくくなります。立地は物件の評価を上げるためには重要な要素になりますので、近隣の店舗などの情報は積極的に担当者に共有すると良いでしょう。

しかし、立地は自分では後からどうすることもできませんので、購入時により良い立地の物件を選んでいるかどうかが重要な要素になってきます。売却時に物件をより高く評価してもらうためには、購入時点で立地に注意して慎重に物件を選ぶことが大切です。

売却時に査定価格を下げないポイントとして、空室時の対応の仕方も関係してきます。退去が発生して空室になった際、なるべく早く新しい賃借人を付けるために家賃を下げて募集をすることがありますが、あまり安易に家賃を下げないことも評価を落とさないコツになります。

収益還元法での試算のように、家賃収入が下がると査定価格も下がります。空室になった際は不動産会社の担当者と相談して、なるべく家賃を下げずに賃借人が付くようにすることが大切です。

例えば管理状態を良くすることで、賃借人が付きやすくなるばかりでなく、訪問査定の際の評価も上がる可能性があります。空室の清掃や劣化部分の入れ替えといった管理は、不動産の運営から売却に至るまで大切な要素だと言えます。

不動産の売却価格を査定する際には、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することが安易に評価を下げないコツでもあります。1社だけの査定では査定価格が本来の物件価格に見合っているかどうかがわかりません。

なるべく多くの不動産会社に査定を依頼して相場を把握したり、上限の価格と下限の価格を確認したりして話を進めることで、売出価格を本来の価格より低く設定されるリスクを軽減することができます。

査定は簡易査定と訪問査定の2回に分けて行われることに触れましたが、できれば訪問査定までは複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。簡易査定の価格が高かったとしても訪問査定で低い価格設定をされる可能性があったり、逆に簡易査定が低くても訪問査定で高く査定してくれたりする不動産会社もあり、評価がまちまちだからです。

訪問査定が終わるまでは、複数の不動産会社と連携を取って、最後まで誠実に対応し、また評価を高く設定してくれる不動産会社で売却をすることが、価格を高く維持するコツでもあります。

不動産投資は家賃収入からローンの返済や管理費などを支払うことになりますので、家賃収入がきちんと入ってくることが賃貸経営の前提となります。入居者がいても、たびたび家賃滞納があると運用計画が狂ってきますので、入居の際は賃借人の属性などを細かく見ることが必要です。

滞納があると、売却の際に買主との交渉で価格を下げなければいけない可能性が出てきます。きちんと管理をしていてもそのような理由で価格を下げるのはもったいないですし、利益を得る機会を逃してしまいます。

また、不動産を賃貸する際は、一般的に入居者へ家賃保証会社への加入を義務付ける形となりますが、かと言って家賃を滞納されても良いというわけではありません。頻繁に滞納をする入居者は何かとトラブルの種になりがちですし、また家賃保証会社が破産するなどして保証契約が無くなった際は、大家が直接滞納家賃の回収をしなければならないからです。

入居者の審査は基本的に不動産会社や家賃保証会社が行う作業ですので、大家が実際にすることはありませんが、不動産会社と連携を取り、なるべく滞納が無いように入居者の属性を見ながら賃借人を選定することが大切です。

竣　工　2021年10月
最寄駅　馬喰横山駅徒歩4分
総戸数　40戸

住　所　東京都千代田区岩本町1-13-8
概　要　地上14階 RC造
駐車場　有/月額38,500円
■物件名フリガナ
エスレジデンスカンダアバンス
S-RESIDENCE神田avance

■近隣周辺施設情報
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約330m
セブンイレブン千代田岩本町2丁目店まで約180m
小伝馬町ドラッグまで約350m
すき家日本橋小伝馬町店まで約250m
にじいろ保育園小伝馬町まで約300m
小伝馬町郵便局まで約290m
マルエツプチ小伝馬町駅前店まで約350m
マルエツプチ東日本橋三丁目店まで約650m
丸の内オアゾまで約1910m
ドン・キホーテ秋葉原店まで約1520m
セブンイレブン日本橋馬喰町店まで約500m
ファミリーマート神田岩本町一丁目店まで約440m

■駐車場　　　有/月額38,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社叶設計
■施　工　　　野村建設工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1SLDK（26.06㎡～42.89㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年3月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　33戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-45-6
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
クレストコートオオツカ

■近隣周辺施設情報
アトレヴィ大塚まで約300m
Loftまで約300m
まいばすけっと大塚駅南店まで約450m
ライフ新大塚店まで約800m
ファミリーマート豊島南大塚一丁目店まで約30m
ナチュラルローソン北大塚一丁目店まで約400m
ローソン大塚駅南口店まで約300m
くすりの福太郎大塚駅前店まで約400m
ダイソーよしや大塚店まで約500m
日心会総合病院一心病院まで約500m
山下書店大塚店まで約400m
豊島南大塚郵便局まで約220m
警視庁巣鴨警察署まで約270m
巣鴨地蔵通り商店街まで約900m
豊島区立南大塚二丁目児童遊園まで約300m
パピーランド大塚店まで約600m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　9台/月額5,500円
■駐輪場　　　24台/月額550円
―――――――
■設　計　　　一級建築士事務所大誠テクノ株式会社
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（34.83㎡～35.93㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションの査定額を算出する際には、収益還元法と呼ばれる査定方法を用います。収益還元法は直接還元法とDCF法の2種類が存在しますが、DCF法は計算方法が複雑であるため、直接還元法が用いられるのが一般的です。

直接還元法では、年間の総家賃収入を還元利回りで割ったものに100をかけて査定額を算出します。ほぼ全ての不動産会社が同じ計算方法で投資用マンションの査定を行うため、ある程度の相場は決まっています。しかし、物件固有の条件や経済状況なども査定額に盛り込まれるため、物件次第では相場よりも高く売ることも可能と言えるでしょう。

1つ目のコツは、適切な査定額を提示してくれる不動産会社に売却を依頼することです。投資用マンションの査定額は同じ計算方法を用いて算出するため、ほぼ相場が決まっていると言えますが、物件固有の要件や経済状況なども査定に盛り込むため、不動産会社により差が生じます。

また、できる限り早く売買を成立させるために、査定額を低く見積もる不動産会社もあれば、営業力に自信があり、その物件のセールスポイントを的確に捉えてアピールできると判断して査定額を高く見積もる会社もあります。こうした点から、その査定額が適切なものかどうかを考えた上で、その中でも査定価格の高い不動産会社を選ぶと良いでしょう。

また、投資用マンションが所在する地域に詳しい不動産会社もおすすめです。どのくらいの需要が期待できるかをよく把握しているため、比較的精度の高い査定額が期待できます。

年に関係なく需要の高さが期待できる3～4月です。日本では、新年度を迎える4月に就職や進学、転勤などのイベントが重なるため、比較的居住用不動産市場の需要が高くなる傾向があります。そのため、3～4月の需要に間に合うように11～12月に査定を依頼しておけば、投資用マンションでも比較的高い査定額が期待できる可能性があります。

2019年10月の増税前も狙い目です。2019年10月には消費税が現在の8％から10％に引き上げられることが予定されています。2％の増税と言っても不動産は高額であるため、増税の影響は大きいと言えます。そのため、まだ増税が行われていない今であれば、需要が増税後よりも高いと言えるので比較的高く売却できるでしょう。

また、2020年の東京オリンピックを迎える前もトレンドだと言えます。2020年に行われるオリンピックの開催地が東京に決まってから、東京ではインフラ整備やオリンピック特需を狙った企業の進出などで地価が上昇しています。この特需に便乗して、東京オリンピックが終わるまでに売却すれば、高く売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

3つ目のコツは、入居者がいる間に売却することです。投資用マンションでは入居者がいる・いないでは大きな違いがあります。入居者がいる状況では、購入した直後から長期的な家賃収入が期待できます。一方、入居者がいない状況では、購入した直後から空室リスクと向き合わなければなりません。

そのため、入居者がいない状況では買い手のリスクが高くなるため、売却価格の値下げを要求される可能性が高くなります。売却価格の値下げを要求されないようにするためにも、また相場より少しでも高く売却したいのであれば、入居者がいる間に売却することが大切な条件と言えるでしょう。

もし、空室期間が長く、管理費や修繕費・固定資産税などの支出が大きくなる場合は、投資用マンションとしてではなく、居住用マンションとして売却することも選択肢の1つです。どう売却すると最も高くできるか、不動産会社に事前に確認することも重要と言えるでしょう。

4つ目のコツは、設備や内装の修繕を行っておくことです。投資用マンションの査定では、どの程度の家賃収入が得られるかが査定結果に最も影響を与えますが、物件固有の要件も影響を与えます。

例えば、クロスやフローリングが傷んでいる、キッチンなどの水回りが傷んでいるといった場合には、査定額が低くなる可能性があります。また、査定額が相場通りだった場合でも、買い手が内見を行う際に、それらの劣化を将来的な修繕が発生する箇所だと判断して売却価格の減額を請求する可能性もあります。

そのため、少しでも高く売却したいのであれば、査定や買い手の評価に影響を与える設備や内装の修繕をあらかじめ行っておくことが重要です。しかし、それらを行ったからと言って、必ず査定結果が良くなるわけではありません。修繕を行う際は、不動産会社に事前にどこを修繕した方が良いか確認してから行えば、無駄な支出を抑えられるでしょう。

5つ目のコツは、建物診断を受けておくことです。建物診断とは、投資用マンションの劣化状況や建物の性能が維持されているか、調査を専門的に行っている機関に判断してもらう診断のことです。中古マンションには、経年劣化によって瑕疵が建物に潜んでいる可能性があります。

投資用不動産として購入する買い手にとっては、ある程度の支出を伴うため購入に対して慎重になります。しかし、建物診断で物件に問題がないということが証明されれば、不安が払拭されるため、建物診断を受けていない物件よりも購入しやすいと言えます。

2018年4月から宅地建物取引業法の改正によって、建物診断を受けた物件かどうか報告が義務化されているため、徐々に建物診断の認知が広がりつつあります。不動産会社も投資用マンションを売却する際に、建物診断を受けていることをアピールポイントにできるため、売却価格の上昇が期待できるでしょう。

投資用マンションを高く売るための5つのコツを実践した場合には、購入時よりも高く売却できる可能性もあります。しかし、売却活動にあたっては、事前に押さえておかないとせっかく得られるはずの利益が少なくなってしまうこともあります。投資用マンションを高く売却する際の注意点は以下の2つです。

注意点の1つ目は、売却時の所有期間に注意することです。投資用マンションの運用中に地価の上昇などの理由で、そのまま運用するよりも売却した方が利益を得られるケースがあります。そのようなケースでは、物件を購入してからの年数がまだあまり経過していない可能性もあります。

長期的な家賃収入が続くか分からないし、利益が確実に出るのであれば売却した方が良いのではと思う方も多いと思います。しかし、所有期間によっては、売却で得られた利益に対して高い税率が課される可能性があるので注意が必要です。

例えば、所有期間が売却年の1月1日時点で5年以下の場合には、売却によって得られた利益に対して約39％の譲渡所得税が課せられます。一方で、5年を超えていた場合には、利益に対して約20％の譲渡所得税が課せられることになります。

もし、売却によって500万円の利益が生じた場合には、所有期間が5年以下だと約195万円、5年超で約100万円と、95万円程度の節税につながります。節税によって投資用マンションを高く売却したのと同じ効果が得られるため、所有期間も意識しておくようにしましょう。

注意点の2つ目は、買取を勧められても断ることです。不動産の売却方法は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法と、不動産会社に買い取ってもらう方法の2種類が挙げられます。不動産会社が仲介する方法は、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性がありますが、買い取ってくれる方法では、すぐに契約できるメリットがあります。

しかし、買取は市場価格よりも2割程度低く売却することになるのが一般的であるため、そのぶん損をする可能性が高いので注意が必要です。不動産会社が売却活動を積極的に行っていないにもかかわらず、「なかなか買い手が見つからないので買取はいかがですか？」と買取を勧めてくるケースもあります。

竣　工　2021年9月
最寄駅　王子駅徒歩8分
総戸数　36戸

住　所　東京都北区王子3-21-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
アルファコートオウジ2
アルファコート王子Ⅱ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと王子駅北口店まで約860m
タジマ王子店まで約510m
サミットストア王子店まで約610m
コープみらいミニコープ豊島店まで約860m
東武ストア王子店まで約940m
SUPERMARKETTajima王子店まで約600m
セブンイレブン北区王子4丁目店まで約190m
ローソン王子2丁目店まで約210m
王子銀座商店街まで約440m
マツモトキヨシ王子店まで約600m
マクドナルド王子店まで約860m
みずほ銀行王子支店まで約570m
王子病院まで約460m
王子警察署まで約120m
名主の滝公園まで約850m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.66㎡～57.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローンの借り換えをして得られるメリットは、借り換えた後に毎月の返済額が減ったり、総支払額が減ったりすることです。不動産投資の場合、毎月の返済額が減ることで家賃収入との差が広がりますので、その差額分キャッシュフローを多く得ることができます。

また返済総額が少なくなれば、いずれ売却をする際に完済時の総支払額が少なくなり、資金が多く手元に残る可能性が高くなります。そのため借り換えがうまくできれば、不動産の運用には大きなメリットとなります。

借り換えによるメリットを得るには、今のローンよりも金利が低いローンに借り換えをすることがポイントになりますので、金利が上がらないうちに借り換えをすることが重要になります。2019年4月現在はマイナス金利政策下にあり、ローン金利水準も非常に低くなっている状況のため、今は借り換えのチャンスと言うことができます。

しかし、金利が上がった後では、借り換えをしようとしても多くの金融機関のローン借入金利がすでに上がっているということが考えられます。

借り換え時には現在のローンの解約手数料や借り換える金融機関への手数料、保証料などがかかりますので、そういった費用を支払ってもメリットがあるようであれば、金利が低い今のうちに借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

今組んでいるローンが固定金利タイプの場合は、3年や5年、10年間といった固定期間が終了するタイミングで変動金利タイプのローンに借り換えをすることにもメリットがあります。一般的に固定金利タイプの方が変動金利タイプの金利より高く設定されていますので、変動金利タイプに借り換えることで金利を抑えられる可能性が高いためです。

しかし、固定金利タイプであれば、将来の金利上昇に対するリスクヘッジを行うことができます。変動金利タイプに借り換えをすることで金利が下がり返済額が減っても、将来的に金利が上昇するリスクがあります。借り換えメリットが無くなる可能性もゼロではありませんので、金利タイプの変更は慎重に検討するようにしましょう。

借り換えをするということは、今までのローンを解約して新しくローンを組みなおすということです。その際にはローン加入時に必要な団体信用生命保険にも入りなおすこととなりますが、健康状態が良くない場合には団信に加入できないという可能性もあります。

団信に入れない場合、契約者がローン期間中に死亡してしまったなどの場合にも支払い義務が消えません。そのため不動産投資のメリットである生命保険代わりの効果が無くなってしまいます。

借り換えで新しくローンを組む際には、最初にローンを組んだ時のように金融機関による審査が行われます。審査する項目には収入や仕事内容などが含まれており、借り換え時点が転職してすぐのタイミングだったり、最初の借り入れ当時よりも収入が減っていたりすると、借り入れができないという状況も考えられます。

借り換えができずにやむなく当初想定していた借り換え時期をずらすことになると、金利が変動し返済額などが違ってくる可能性もありますので、なるべくメリットがあるうちに借り換えを行える状態にしておくことが大切です。そのような点から、転職を考えている場合には転職前に借り換えすることをおすすめします。

借り換えをする際には新しく借り入れをする金融機関の審査があり、手数料や保証料もかかります。そのため借り換えをしたとしても、借り換えにかかった費用分以上のメリットがなければ、借り換えをする意味はありません。

借り換えにかかった費用を回収した上で利益を上げるためには時間もかかりますので、ローンの残債や支払期間がある程度残っている時期に借り換えをすることが大切です。一般的に残債は1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上、借り換え前と借り換え後の金利差が1%以上あることが、借り換えをすることでメリットがある状態の目安になります。

訪問査定は、不動産会社のスタッフが現地に直接赴いて物件を査定することをいいます。専門のスタッフが依頼者と直接面談しながら住宅の内外を実地調査するため、提供したデータ情報のみで行う「机上査定」よりも査定結果の精度が向上するのが特徴です。

不動産の売却活動は、自分の不動産がいくらで売れるかについて知ることから始まります。一般の方では正確に把握するのが難しい不動産の価値について、査定のプロが専門的な知識に基づいて査定額を算出してくれます。

査定額を知ることで、売却活動における売出し価格設定の根拠にもなるだけでなく、資金計画や売却計画・住み替え計画などの目処なども立てやすくなります。

訪問査定の現地確認にかかる時間は、不動産会社で異なりますが約1～2時間で終了します。なお、査定の結果が届くまでには1週間程度かかることがあります。不動産会社は現地確認後に役所や法務局に出向き、現地に関係する法規制や道路・上下水道などのインフラ状況、隣地との境界、地盤などを確認する作業が必要となるからです。

訪問査定は、売却を実際に依頼する不動産会社を選ぶ根拠にもなります。不動産を売却するためには、不動産会社に売却の仲介を依頼する必要があり、通常は訪問査定の結果や応対の状況をみて、査定額が最も高い会社や依頼しやすい会社を選ぶことになります。

訪問査定は、その後の売却活動を支えてくれる会社を決める貴重な判断材料となるため、真摯に対応しましょう。

不動産会社に不動産を売却する理由を理解してもらうためには、わかりやすく説明するのがベターですが、注意したいポイントもあります。例えば、売り急いでいる姿勢を強く見せすぎると、査定額に影響しかねません。

「急にまとまった資金が必要になった」「急な転勤のためすぐに転居先を探さなければならない」「なるべく早く売却資金が欲しい」などと伝えることで、早く売るために査定額を低めに見積もられる可能性もあり、売出し価格にも影響することがあります。

相当の事情がない限り、仮に売り急いでいたとしても余裕を感じさせる態度で臨むのが良いでしょう。

査定額が出る前に聞かれる質問です。不動産ポータルサイトで類似物件の価格を確認したり、統計データを調査したりなどして自分なりに調べた近隣相場を参考に、希望価格を伝えると良いでしょう。

転居先の確保との関係があるため、この段階で住まいを退居できる時期について具体的に示すことは難しい部分もありますが、自身の状況も考慮して大体の目安を伝えておきます。

住宅ローン残債の状況は正直に伝えます。不動産の売却資金でローン残債を支払う必要があり、住み替えなどの場合は新しい住居の取得資金も必要です。全体の資金計画を立てそれを着実に実行していくには、不動産会社のアドバイスを受けることも必要になります。

竣　工　2021年3月
最寄駅　新大塚駅徒歩8分
総戸数　20戸

住　所　東京都文京区大塚4-3-5
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■E-302／E-303号室対象／フリーレント2ヶ月
■E-302／E-303号室対象／実質フリーレント4ヶ月

■上記以外住居対象／フリーレント1ヶ月
■上記以外住居対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ライブフラットブンキョウオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大塚5丁目店まで約520m
ライフ新大塚店まで約550m
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約140m
ローソン文京大塚3丁目店まで約380m
東京健生病院まで約320m
大塚公園まで約360m
私立諸聖徒幼稚園まで約580m
私立まなびの森保育園まで約220m
私立東邦音楽大学附属東邦中学校まで約610m
東邦高等学校まで約590m
スーパーマーケット三徳茗荷谷駅前店まで約780m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.75㎡～54.58㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借り換えは今組んでいるローンを解約して、新しくローンを組みなおすということです。現在組んでいるローンの金利タイプと借り換えるローンの金利タイプの組み合わせは、以下のように4通りあります。

変動金利から固定金利に借り換える場合は、先に触れたように、一般的に固定金利の方が高い金利が設定してありますので、返済額が増える可能性があります。この場合は、毎月の返済額を減らしたり総支払額を減らしたりすることが目的ではなく、金利上昇リスクに対してのリスクヘッジという目的で借り換えを行うという形になります。

しかし、今組んでいる変動金利の金利が高く、固定金利に借り換えた方が金利を低く抑えられる場合も考えられます。その場合は、金利上昇に対するリスクヘッジに加えて、返済額が減らせるというメリットも享受できます。

変動金利同士で借り換える場合は、金利を下げて返済額を減らすことが目的になります。借り換えの際には金融機関の審査があり、事務手数料や保証料などが発生しますので、そういった費用を払っても金額面でメリットがあるかどうかをシミュレーションしておくことが重要になります。

固定金利同士でローンを組みなおす場合は、より金利が低い固定金利のローンに借り換えて返済額を減らすという目的となります。

固定金利タイプのローンには5年、10年などの期間限定の商品もあり、それらは満期になり新しいローンに切り替えをする際に金利が上がることがあります。そのような時に他の金融機関の金利が低い固定金利ローンに借り換えをすることで、さらに継続して低い固定金利タイプのローンを継続することがしやすくなります。

固定金利から変動金利に借り換えをすることで、一般的には金利が低くなり返済額を減らせることが期待できます。しかし、金利上昇リスクに対するリスクヘッジという目的で固定金利を選んでいた場合は、変動金利に借り換えをすることで、そのメリットがなくなることはあらかじめ考えておいた方が良いと言えます。

今後、金利が上がる可能性があることも十分にシミュレーションをして、後で後悔しないようにしましょう。

借り換えは今契約している金融機関のローンを完済して、新しくローンを組むということですので、借り換えをする金融機関の事務手数料や保証料、登記費用が発生します。

また、解約をする金融機関に対しても解約手数料や、契約によっては違約金が発生することもありますので、そのような費用を支払ってもメリットがあるのかどうかをきちんとシミュレーションして取り組むことが大切です。

この3つの条件が揃っていれば、借り換えた際に返済額を減らすことが可能な範囲ということになります。しかし、あくまで目安ですので、3つの条件が全て揃わないと必ずしもメリットがない、ということではありません。

借り換える際の手数料が安く済んだり、今まで繰り上げ返済をしていたりする場合は、その額などによってこの3つの条件が揃わなくてもメリットがあることがありますので、シミュレーションで確認した上で取り組むことが大切です。

固定金利に借り換えを行う場合は、返済額を減らすというより金利上昇に対するリスクヘッジという意味合いの方が大きくなります。その場合は借り換えるタイミングが重要になります。

金利が上がってから固定金利タイプへ借り換えようとした際には、既に固定金利タイプの金利が上がっている可能性がありますので、その場合は高い金利で固定されてしまうことになります。固定金利タイプに借り換えるなら、金利が上がらないうちに借り換えることが大切です。

また、一般的に固定金利タイプの場合は繰り上げ返済ができませんので、繰り上げ返済を計画している場合は固定金利タイプに借り換える前にしておきましょう。借り換える前にある程度繰り上げ返済をしておくことで、固定金利タイプでも返済額を抑えることができます。

借り換えをする場合、自分で金融機関を一つずつ当たって借り換えのシミュレーションをすると、時間がかかる上により条件の良い金融機関に巡り合わないまま借り換えをしてしまう可能性もあります。

借り換えのシミュレーションを依頼すると、1,000本以上ある住宅ローンの中から、メリットのある借り換え先を提示してくれます。モゲチェックには借り換え専門のコンサルタントが在籍していて、そのようなシミュレーションだけでなく借り換え後の金利上昇リスクに関してもレポートを発行してもらえるようになっています。

シミュレーションを依頼するには、サイトから残債や金利など借り換えに必要な情報を入力します。そうすることでシミュレーションの内容から、最もメリットのある金融機関を紹介してくれる仕組みになっています。手数料は借り換えができた時の成果報酬制になっていますので、初期費用をかけずに借り換えを行うことができます。

借り換えを検討する際は、借り換えに特化したサービスを展開しているモゲチェックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

竣　工　2017年1月
最寄駅　大塚駅前駅徒歩2分
総戸数　144戸

住　所　東京都豊島区北大塚1-15-1
概　要　地上19階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■504／508／1006／1103／1502／1503
■1602／1603／1606／1706／1806
■1902号室対象／キャンペーンＢ／適用可

■1502／1602号室対象／フリーレント1ヶ月
■1101号室対象／キャンペーンＣ／適用可
■407号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プライムメゾンオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大塚駅北口店まで約180m
ココカラファイン大塚店まで約190m
セブンイレブン北大塚1丁目西店まで約10m
よしや大塚店まで約230m
みずほ銀行大塚支店まで約180m
巣鴨警察署まで約420m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約480m
まいばすけっと向原駅北店まで約590m
マルエツプチ新大塚店まで約740m
大塚公園まで約1240m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/登録料6,000円
―――――――
■設　計　　　株式会社広建設計
■施　工　　　株式会社鴻池組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（22.75㎡～36.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

東京オリピックの開催が決まってから、都心の投資用マンションの価格は上昇してきましたので、今売却すれば利益が出る見込みが高そうだ、という方もいるでしょう。しかし、まだ東京オリンピックが終わるまでは上がり続けるかもしれない、と思うと売却のタイミングが難しいのではないでしょうか。

区分マンションの価格は2013年の3月から2015年7月くらいまで大きく上昇していることがわかります。2015年7月以降は1,300万円から1,600万円の価格帯の範囲を上下しており、直近の2019年3月時点の物件価格は2013年3月の倍近い数字となっています。

この点を踏まえると、東京オリンピックの前にマンションを売却しても、タイミングが早いというわけではないと考えられます。不動産市況はオリンピック前後に大きく変わる可能性もあるため、マンションの売却を考えている方は注意してチェックするようにしましょう。

マンション投資でローンを組んでいる場合は、家賃収入から管理費を支払ったりローンの返済をしたりして、残った資金をキャッシュフローとしてストックしていきます。そのため金利が上がるとキャッシュフローが減り運用に影響する可能性もあります。

売却を検討している際に金利の引き上げが決まったら、すぐに売却することで金利上昇の影響をあまり受けないようにすることができます。

変動金利の場合、一般的には半年に一度金利の見直しが行われていますが、金利が引き上げられた場合でも5年間は返済額が変わらないというルールがあります。また、5年後に返済額が増えても「1.25倍ルール」というものがあり、月々の返済額は1.25倍までしか上がりません。

しかし、返済額が変わらないかわりに、返済金内訳の元金部分が減り利息部分が増えているという状態になりますので、長期の運用を考えた場合は注意が必要です。この状態が続くと元金が減っていくスピードが遅くなるために、将来的に完済の期日を迎えても、残りの元金の返済が発生するという可能性も出てきます。

このように、返済額が一気に増えることはありませんが、長い目で見ると金利上昇は将来的な収支に影響する可能性があります。金利の引き上げが決まった場合は、返済額に影響がない早い段階が売却のタイミングと言えるでしょう。

大規模修繕を区切りにマンションの売却を考えるのも、ひとつの売却をうまく行うタイミングです。大規模修繕には大きな費用がかかりますが、大規模修繕計画で資金計画がうまくいっていなかったり、工事費が高騰したりしたことが理由で、修繕積立金だけでは費用が不足しているマンションもあります。

こちらの図から、1戸当たりにかかる修繕費用は最初の修繕時は9万円くらいですが、その後は数十万円、21年～25年では100万円を超える試算がされており、相応の費用負担があることがわかります。

不動産・住宅情報サイトライフルホームズが調査によると、修繕積立金がすでに築5年未満で値上がりしたという回答が25%、さらに築15年を超えると6割近くのマンションが修繕積立金を値上げしています。このことから築年数が経過するほど修繕費用が不足しているマンションが多くなり、最初に計画した修繕費用から不足していることが考えられます。

全てのマンションで修繕費用が不足しているわけではありませんが、大規模修繕を境に売却を検討している場合は、大規模修繕前のタイミングで売却した方が、出費が少なくて済む可能性が高いことが考えられます。

周辺の家賃相場が下がった時も売却のタイミングと言えるでしょう。売却の際は不動産会社に査定を依頼して売却価格を決めますが、投資用の不動産の場合、その際の試算に主に使われる方法が収益還元法と言われる方法になります。

収益還元法の計算では、家賃が低いと物件価格も低くなりますので、実際に家賃相場が下がる前のタイミングで売却の活動を始めるのが、安易に価格を下げずに売却するコツとも言えます。物件価格の維持のためにも、日頃から周辺エリアの家賃相場の動きをチェックしておくようにしましょう。