プレミアステージ本所吾妻橋/事故

竣 工 2007年1月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩2分
総戸数 126戸

住 所 東京都墨田区吾妻橋2-4-8
概 要 地上12階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
プレミアステージホンジョアヅマバシ

■近隣周辺施設情報
マルダイ東駒形店まで約500m
北野エース松屋浅草まで約720m
まいばすけっと本所吾妻橋駅前店まで約100m
サミットストア両国石原店まで約1200m
ライフセントラルスクエア押上駅前店まで約1120m
セブンイレブン墨田吾妻橋1丁目店まで約160m
ローソン墨田吾妻橋2丁目店まで約120m
東京スカイツリーまで約900m
東京ソラマチまで約1110m
オリナス錦糸町まで約2030m
キッチンオリジン本所吾妻橋店まで約300m
ほっともっと本所吾妻橋店まで約290m
こだま内科まで約120m
小さな硝子の本の博物館まで約100m

物件名 プレミアステージ本所吾妻橋
所在地 東京都墨田区吾妻橋2-4-8
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 地下1階 RC造
総戸数 126戸 築年月 2007年1月

■駐車場   有(機械式・平置式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(21.28㎡~42.56㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ウエストパークタワー池袋/事故

竣 工 2006年12月
最寄駅 池袋駅徒歩2分
総戸数 404戸

住 所 東京都豊島区西池袋3-21-13
概 要 地上32階 地下2階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ウエストパークタワーイケブクロ

■近隣周辺施設情報
東武ストア西池袋店まで約360m
池袋消防署まで約260m
スギ薬局西池袋店まで約290m
マコト歯科クリニックまで約170m
池袋警察署まで約200m
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約190m
ローソン西池袋店まで約40m
くすりの福太郎池袋西口店まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約110m
池袋西口公園まで約180m

物件名 ウエストパークタワー池袋
所在地 東京都豊島区西池袋3-21-13
最寄駅 JR山手線「池袋駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上32階 地下2階 RC造
総戸数 404戸 築年月 2006年12月

■駐車場   117台(機械式)月額41,800円
■バイク置場 8台/月額2,200円
■駐輪場   439台/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社竹中工務店
■施 工   株式会社竹中工務店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷3積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~3LDK(33.33㎡~125.47㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

40歳という年齢は不動産投資を始めるにあたって、遅いのでしょうか?まずは、40代から不動産投資を始めるということについて、関連するデータやローンに関する条件などを詳しく見ていきたいと思います。

2017年4月に会員向けに実施した調査結果を見てみると、不動産投資家の年齢と投資履歴は以下のようになっています。

住宅ローンの場合、最も多い返済期間は35年ですので、40歳から返済を始めると75歳に返し終わるという計算になります。しかし、多くの企業で定年は65歳となっていますので、給与収入が無くなる定年後も返済が10年間続くというのは家計にとって大きな負担となります。

そのため、40歳から住宅ローンを借りる場合は、返済年数を短くする、繰り上げ返済を行うなど返済期間を圧縮する取り組みを行うことが多くなっています。

一方、不動産投資ローンの返済期間はどうでしょうか?不動産投資ローンも新築であればマンション投資の場合は35年、アパートの場合は30年の返済期間が多くなっています。ただ、住宅ローンとは異なる点があります。それは、ローンの返済は給与収入ではなく家賃収入からの支払いが主に想定されているということです。

給与収入からの返済が想定されている住宅ローンでは定年後の返済が家計の負担となってしまいますが、家賃収入からの返済が想定されている不動産投資ローンでは、家賃収入が長期的に入ってくる不動産を選ぶことができれば、定年後も家計に負担をかけずに完済を目指していくことが可能となります。

実は40代の方は、30代の方よりも年収や資産がある事が多く、融資審査の場ではそれが有利に働くことがあります。金融機関としても、「完済できる可能性が高い人に貸したい」と考えますので、年収が高い方、資産が多い方、勤務が安定している方は評価が高く、30代のキャリアを堅実に積み上げてきたほど、融資の場では評価されるということになります。

現在の不動産投資ローンの金利の相場は、マンションで2%前後、アパートで3%前後ですが、高い融資評価を獲得できれば1%台を目指すことが十分に可能です。

まず、最も重要なことは「物件を利回りだけで判断しない」ということです。不動産投資において「利回りが高い」ということは「パフォーマンスの良い物件」「投資額を早く回収できる」ことを意味しているのではなく、「投資リスクが高い」ことを意味しています。

中古物件の中には、10%~20%の高い利回りのものもありますが、その多くが地方や郊外の物件で、駅徒歩分数が10分以上などアクセスが悪い、築数十年など、入居者からも敬遠される要素を含んでいる物件となります。

不動産投資経験がよほど豊富な方であれば別ですが、基本的には都心・駅徒歩7分以内・新築・築浅の区分マンションなど、まずは入居が付きやすい条件の物件から検討を始めてみると良いでしょう。

不動産投資は、株式投資など他の投資と異なり、同じ投資対象であってもパフォーマンスが異なることがあります。その要因は大きく分けると3つあります。

1つ目は、不動産の購入価格です。購入時に相場よりも高い価格で不動産を購入をしてしまうと、ローンの借入額が大きくなってしまい毎月の返済額や収支が悪化してしまいます。また、売却する場合は売却益が小さくなってしまう可能性もあります。

2つ目は、不動産投資ローンの借入条件です。借入の金利が高い場合や返済期間が短い場合、こちらも毎月の返済額や収支が悪化になってしまいます。

そして、最後の3つ目は、購入後の家賃収入やランニングコストです。ほとんどの場合、自分の物件を管理してくれる管理会社に依頼をすることになりますが、その会社が入居付けや入居審査、クレーム対応などをしっかり対応してくれないと、入居率が下がるリスクを抱えることになります。また、毎月の管理費や退去時の原状回復費・リフォーム費用なども会社によって様々で、こちらも検討が必要なポイントです。

これら3つのリスクに対処するために重要なのが、自分のスキルや人脈などをフルに活用するということです。たとえば、営業スキルがある方であれば、購入時の価格交渉や営業担当者の見極めを行い、マーケティングスキルがある方であれば、物件の価格相場や入居者に関するリサーチ、不動産会社に関する分析などを行うことができるかと思います。

また、不動産会社に勤めている知人・友人や不動産投資経験のある方などにヒアリングを行い、自分が検討している物件や管理会社の価格が適正かどうかや購入後のリスクを洗い出すことも可能です。

このように、自分が持つ強みを活かして事前にリスクを軽減しておくことが、最終的な成功につながりやすくなります。

最後のポイントは、ローンの返済計画を立てるにあたって、購入後のライフイベントを具体的に想定しておくということです。

お子さんがいる場合は、私立の学校に入学する可能性があるかどうか、両親の介護がいつごろ必要になりそうか、その費用はいくらか、家のリフォームや車の買い替えのタイミング、転職や引越しなどは予定しているか、など起こりうるライフイベントを想定して、どのような出費がいつごろありそうかを考えておくことが大切です。

予期せぬ出費や物件の空室などが重なった場合に、ローンの返済を続けることが難しくなり物件を手放さざるを得ない、という状況も決して少なくありません。

ローンの返済が安定的に続けられるように、将来の出費に備えたキャッシュの用意をした上で不動産投資に臨むと良いでしょう。

ステージファースト東日本橋/事故

竣 工 2021年9月
最寄駅 東日本橋駅徒歩3分
総戸数 32戸

住 所 東京都中央区東日本橋1-3-15
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
(※603/803/1003号室を除く)

■603/803/1003号室対象
■キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ステージファーストヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約350m
ローソン東日本橋2丁目店まで約180m
東日本橋ドラッグまで約210m
中央区立久松小学校まで約560m
ドトールコーヒーショップ東日本橋店まで約200m
中央浜町郵便局まで約340m
ジョナサン日本橋浜町店まで約280m
セブンイレブン東日本橋1丁目店まで約110m
本所中学校まで約1680m
ヨドバシAkibaまで約1890m

物件名 ステージファースト東日本橋
所在地 東京都中央区東日本橋1-3-15
最寄駅 都営浅草線「東日本橋駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 32戸 築年月 2021年9月

■駐車場   ―
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施 工   住協建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.79㎡~26.41㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

今後オリンピックを一つの区切りと考え売却する方もいると思われますので、オリンピック前後が売却をするチャンスの一つでもあると言えるでしょう。

東京オリンピック後に不動産業界で取りざたされている問題の一つに、2022年問題があります。2022年問題によって不動産価格に影響が出る可能性がありますので注意が必要です。2022年問題には「生産緑地法」という法律が関係します。「生産緑地法」とはどういったものなのでしょうか。

最初に生産緑地法が施行されたのは1974年です。当時、住宅不足の問題を抱えていたため、政府は農地を住宅地に変えるための法律を施行しました。しかし、それにより緑地が減少したために、1991年に今度は緑地を残し営農を続ける目的の法律に変わりました。

所有者には営農を続ける代わりに固定資産税や都市計画税などを軽減する措置がとられましたが、期限を30年と決めていたため、2022年に指定が解除されるというものです。

生産緑地法が解除され、農地が宅地に変わることによって所有者は多額の税金を納めなければいけなくなります。そのため土地が大量に売却され不動産価格が下がるのではないかということが懸念されているのです。さらにディベロッパーがマンションなどを大量に建築することで、さらに不動産価格が下がることも考えられます。

2022年問題の次に到来するのが2025年問題と2035年問題です。以下のグラフは国立社会保障・人口問題研究所が予測した2025年の人口ピラミッドです。縦が年齢で上に行くほど年齢が上がり、横はその年代の人口を表すものです。

特に人口が多い75歳位から80歳くらいまでの層が団塊の世代と言われている層です。2025年には最も人口の多い団塊の世代が75歳を迎え、後期高齢者となります。そのため家計に占める社会保障費の負担が増え、投資などに回す資金が減少するのではないかと懸念される問題を2025年問題と言います。

また、55歳位の人口が多い層は団塊の世代ジュニアが多い年代になります。2025年から10年後の2035年にはこの層の人たちが年金を受給する年代になります。そのため2035年には2025年に引き続き家計に対する社会保障費の負担が増え、若い人たちが投資する機会を損失する可能性が懸念されているのです。

購入者が減ることで不動産価格が押し下げられることも考えられますので、それまでに売却をするなどといった検討も必要になる可能性があります。

都心の不動産価格が上がっていることには触れました。東京オリンピックを目前にしてワンルーム投資を始める方は、不動産価格の相場が高い時期に始めることになります。しかし、不動産投資は個別の取引という特徴がありますので、全ての物件が天井をつけているというわけではありません。

また、不動産投資では賃貸収入を表すインカムゲインと、売却益を表すキャピタルゲインという2種類の収入があります。不動産は買った時の価格より売却した時の価格が低かったとしても、インカムゲインの利益がその損失を上回ることができれば、トータルではプラスという形で終わらせることができます。

そのようなことを念頭に置き、これからワンルーム投資を始める際はどのような点に注意が必要かを以下より見ていきましょう。まずは物件の購入時に欠かせないローンについて解説を行います。

ワンルーム投資は家賃収入とローンの返済などの支出・経費の差が収益になります。そのため融資を受ける場合は、金利の高い固定金利より金利が低い変動金利の方が収支の面ではメリットがあります。

しかし、2020年以降も長期的に運用を行うことを考えた場合、今の低金利の時に固定金利でローンを組むことも安定した運用を手に入れる一つの方法です。

金利の低い状態が続いている日本では今後金利が引き上げられることも考えられますので、今の低金利の状態に固定金利でローンを組むことで、十分なインカムゲインも期待でき、金利が上昇しても収益を安定させることがしやすいからです。

中古の割安な物件を購入し、価格が少しでも上がればすぐに売却をする可能性もあるという方には変動金利がおすすめです。固定金利は融資の際に固定期間が決められますが、固定期間内の解約には違約金がかかる金融機関が多いからです。

そのため、収益が違約金分減少したり、売却したいのに違約金があるために見送ったりする可能性が出てきます。積極的に売却をしたいと考えている場合は、変動金利でローンを組む方が自由度は高くなります。

2013年位から首都圏の不動産価格は上がってきており、今は高い価格帯にあると言えます。これから物件を購入する場合はどのような点に注意すれば良いでしょうか。

ワンルーム投資では中古を選ぶか新築を選ぶかで、最初にかかる費用や管理の状態が違いますので、それぞれの運用方法を知っておきましょう。まずは中古不動産の特徴や運用の仕方などを見ていきます。

東京オリンピックの開催が決まってから、都心の不動産価格が上がったことには触れました。今は上がっている時期ですので、今から購入する場合は中古でも利回りが悪い物件もあります。そのため今から中古物件を購入する場合は、購入する目的を決めることが大切です。

利回りを目的とする場合は、都心から少し離れた郊外の物件が多くなります。その場合、価格は高くても2,000万円代前半くらいになり、1,000万円代の物件も多数あります。また築年数も数十年経過しているものあります。

将来売却を検討していて資産性の高い物件を購入したい場合は、山手線の駅回りの築浅の物件などが多くなります。価格帯は2,000万円台後半から3,000万円を超える物件も多くなります。ただし利回りは郊外の物件や築古の物件に比べると低い傾向にあります。

このように、利回り重視や資産性重視など、物件を購入する目的によって検討すべきものが変わってきます。効率良く物件探しを行い、また間違った物件をなるべく選ばないためにも、ワンルーム投資を行う今の目的をはっきりさせておきましょう。

中古で利回りが良い物件と言うと、築古で汚いイメージを持つ方もいるでしょう。しかし、現在のリノベーション技術はとても洗練されていますので、築古でもリノベーションによって古さを感じない新築のような物件もあります。

入居者が物件の古さを感じなければ、そのぶん人気が出ると考えられるため、中古の利回りの高さと新築の客付け力のどちらも持つような物件を探すのも一つの手だと言えます。

リノベーション技術の向上とともに、中古物件に対する金融機関の評価も変わってきています。以前は中古物件で100%のフルローンが組めることはあまりありませんでしたが、最近はフルローンが組める中古物件を中心に販売している不動産会社もあります。

また、中古でも金利1%台ローンを組めた実績がある不動産会社もありますので、金利が気になる場合などはそのような不動産会社を選び購入すると良いでしょう。

築古の中古物件になると入居率が下がることが心配されます。投資用不動産を購入する場合、あらかじめ空室リスクを考慮してシミュレーションを行う必要があります。空室の期間は自己資金でローンの返済や管理費を支払わなければならないので、長期的に空室になる事態は避けたい所です。

日本は今後少子高齢化がさらに深刻になってきますので、2020年以降のワンルーム投資では入居率が大きな課題になるでしょう。そのため、入居率にはこだわって物件を選ぶことが大切です。中古不動産を扱っている不動産会社の中には入居率実績が98%や99%ある会社もありますので、そのような会社と取引をすることで不安を解消できる可能性が上がるでしょう。

どの地域の居住ニーズが高いのか、どんな人がそこに住みたいのか、駅の利用客数はどれくらいか、検討中の物件周辺の人口推移はどうなっているか等の情報を調べ、長期的に入居者を確保できる立地を選びましょう。

上記で触れたように中古物件で入居率が高かったり、好条件でローンが組めたりする物件を紹介する不動産会社があります。以下に2020年以降に向けて中古ワンルームを購入する際に知っておきたい不動産会社をご紹介しておきます。

新築物件は中古物件と比較して価格帯が高くなりますので、利回りは中古に比べると良くありません。新築物件を購入する際はどのような点に注意すれば良いかを見てみましょう。

新築物件は中古物件と比較すると利回りが低くなります。中古に比べて修繕リスクや空室リスクが低いので、その分価格は高くなるのです。

しかし、新築物件は建物以外にも設備やセキュリティシステムも新しいものが入っているため、入居者にとって快適な部屋を提供することができます。高品質で賃貸ニーズも比較的高いことが考えられますので、売却する際も高く査定される可能性を持っています。

以前のワンルームマンションの広さは19㎡~23㎡くらいが中心でしたが、最近は25㎡や26㎡のワンルームが多くなっています。以前のワンルームと比較すると一部屋当たりの広さが大きくなっているのが最近の新築ワンルームの特徴です。

以下のグラフは不動産情報サイトathomeがプレスリリースで発表した調査結果です。全国で一人暮らしをしている、18~29 歳の学生・社会 人男女 2,074 人を対象に行ったアンケート結果から引用したものです。

フェリーチェ錦糸町/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 錦糸町駅徒歩9分
総戸数 55戸

住 所 東京都墨田区江東橋2-1-8
概 要 地上15階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
フェリーチェキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
西友錦糸町店まで約510m
まいばすけっと錦糸町駅前店まで約170m
オリナスまで約1060m
東京都立 墨東病院まで約660m
ファミリーマート墨田江東橋四丁目店まで約310m
セブンイレブン墨田錦糸1丁目店まで約570m
猿江恩賜公園まで約1000m
ファミリーマート錦糸町ウインズ前店まで約130m
アインズ&トルペ丸井錦糸町店まで約270m
錦糸町テルミナ2まで約580m
錦糸公園まで約1040m
丸井錦糸町店まで約280m

物件名 フェリーチェ錦糸町
所在地 東京都墨田区江東橋2-1-8
最寄駅 JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上15階 RC造
総戸数 55戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社デザイン・ファクトリー一級建築士事務所
■施 工   池田建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~2K(25.60㎡~40.63㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却して得た利益が生じた場合、その譲渡所得に対して税金がかかります。一般的には譲渡所得税と呼ばれていますが、実際は所得税と住民税の合計です。さらに売主が個人の場合は、平成25年から平成49年までの譲渡所得に対して、2.1%の復興特別所得税が上乗せされることになっています。

譲渡価額とは「不動産の売却額」です。また取得費とは「物件を取得するためにかかった費用」です。取得費は「物件の購入費用+物件を取得するためにかかった費用-減価償却費」で求めることができます。なお「物件を取得するためにかかった費用」としては、不動産業者の仲介手数料をはじめ、様々な必要経費を計上できます。

取得費の計算で注意したいのは、取得費を算出する過程で、物件購入にかかった費用から「減価償却費」が差し引かれる点です。建物は、年数を経るごとに経年劣化してその価値が減っていきます。そのため、建物購入にかかった当初費用から経過年数に応じた価値の減少分を差し引く必要があります。減価償却の率は建物の構造の種類により決まっています。

譲渡費用には、「不動産業者の仲介手数料」をはじめ、様々な必要経費を計上できます。

特別控除額は、マイホームの売却にあたり3,000万円が控除される特例制度を指します。この特例制度の活用により譲渡所得を抑え、支払う税金を安くできます。

また、譲渡所得税は不動産の所有期間により違ってきます。なお売却して収益がなかった時には譲渡所得税がかかりません。

登録免許税は住宅ローンを利用している場合に必要となることがある税金です。例えば住宅ローンの残債が残ったままの不動産を売却するのは難しいため、住宅ローンを完済し、銀行が設定した抵当権を抹消する必要があります。また、住宅ローンが完済されていても、登記簿上抵当権が残ったままの場合には抹消手続きをすることになります。

この抵当権抹消手続きの際にかかるのが、登録免許税です。原則として土地・建物それぞれ1物件につき1,000円を支払う必要があります。

なお、登録免許税は住宅ローンを借りていない場合は不要です。このほか買主への所有権移転登記も必要ですが、その費用は通常買主が負担することになるため、売主の負担はありません。

印紙税は、不動産の売買契約書に貼付する収入印紙代として納税します。契約書は売主と買主が1通ずつ保管するため、収入印紙も2セット必要になります。

なお、契約金額が10万円を超える不動産売買契約書は、平成32年3月31日までの間に作成されるものについては軽減税率が適用されています。契約金額別の印紙税額は、以下のとおりです。

所有期間5年超での売却や、税制上設けられた特例制度を活用することで、譲渡所得税を安くすることが可能です。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間により大きく異なります。具体的には不動産の所有期間が「5年超」か「5年以下」で、以下のように税率が2倍近く違います。

不動産の所有期間は、不動産を売却する年の1月1日時点で計算されることに注意しましょう。例えば、2014年2月1日に購入した土地を2019年4月1日に売却する場合、所有期間は「5年2ケ月間」となりません。譲渡所得税における所有期間は不動産を売却する年の1月1日時点で計算するため、「4年11ケ月間」(2014年2月1日〜2019年1月1日)とみなされます。

この場合、不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡所得となり、高いほうの税率が適用されることになります。長期譲渡所得の適用を受けるには、翌年(2020年1月1日)まで待つ必要があります。

マイホームの売却で、一定の要件を満たせば、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。マイホームとは、現在、主として居住している自宅のことを言います。

売却時に居住していなかった家屋や敷地等は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、また、家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売却契約が締結されていることが要件とされています。

所有期間10年超のマイホーム売却で、一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除の特例適用後の譲渡所得に対し、長期譲渡所得の税率より低い軽減税率が適用されます。売却時に居住していなかった、または家屋を取り壊した場合の取り扱いについては、「特別控除の特例」と同様です。

個人が不動産を譲渡して売却損が生じた場合の譲渡損失は、他の不動産の譲渡所得から控除できますが、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することは原則認められていません。

マイホーム買い換えで旧マイホームを売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

特例の適用を受けるには、平成31年12月31日までに売却することが要件とされています。売却時に居住していなかった家屋や敷地等は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売却契約が締結されていることが要件とされています。

買い換えるマイホームにも要件があり、床面積が50㎡以上で、旧マイホームを譲渡した年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日まで(3年の間)に取得することが要件となっています。

住宅ローンが残っているマイホームについて住宅ローン残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

売却時に居住していなかった、または家屋を取り壊した場合の取り扱いについては、上記の「居住用財産買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と同様です。この特例ではマイホームの買い換えを行うことは要件となっていませんが、譲渡契約を締結した日の前日時点で、譲渡損失が生じた自宅に住宅ローン残高があることが必要です。

マイホームを売却して他に買い換える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。

売却時に居住していなかった家屋や敷地等は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、また、家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売却契約が締結されていることが要件とされています。

さらに、買い換えるマイホームにも要件があり、床面積50㎡以上・土地面積500㎡以下で、旧マイホームを譲渡した年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日まで(3年の間)に取得することが要件となっています。

譲渡所得税の計算では、不動産を「取得するためにかかった費用」や「譲渡するために要した経費」を漏れなく計上して節税を図ることが重要です。

例えば、譲渡所得税を求めるときの「取得費」を計算する際、「物件の購入費用」以外に「物件を取得するためにかかった費用」も漏れなく計上します。なお、「物件を取得するためにかかった費用」として経費計上が「認められるもの」と「認められないもの」があります。取得費として経費計上が認められるものは、以下のとおりです。

このほか不動産の購入・売却では不動産業者の仲介手数料がかかりますが、取得費または譲渡費用として経費を計上することが認められています。この仲介手数料は上限額が法律で以下のとおり決まっています。