ラテスト白金台/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 白金台駅徒歩1分
総戸数 69戸

住 所 東京都港区白金台4-5-9
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1LDK/2LDK対象/キャンペーンE/適用可
■1LDK/2LDK対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■1R/1K/1DK対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ラテストシロカネダイ

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約160m
マルエツプチ白金台店まで約740m
ローソン白金台2丁目店まで約6m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約270m
スリーエフ高輪3丁目店まで約140m
セブンイレブン白金台店まで約650m
ツルハドラッグ高輪台店まで約510m
ココカラファイン白金台店まで約480m
東京大学医科学研究所附属病院まで約1000m
港区立高輪台小学校まで約410m
私立東海大学付属高輪台高校まで約600m
港白金台郵便局まで約220m
池田山公園まで約1100m
バーミヤン白金台店まで約740m

物件名 ラテスト白金台
所在地 東京都港区白金台4-5-9
最寄駅 東京メトロ南北線「白金台駅」徒歩1分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 69戸 築年月 2022年2月

■駐車場   7台/月額41,800円~47,300円
■バイク置場 ―
■駐輪場   68台/月額550円
―――――――
■設 計   野村建設工業株式会社一級建築士事務所
■施 工   野村建設工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(25.03㎡~50.56㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

相続税法では個人間の取引が対象となることから、個人が法人から受け継いだ財産に対して基本的に相続税は課されません。不動産を法人名義にしており、個人に相続する場合には「不動産の譲渡」として相続税ではなく所得税が課されます。

所得は10種類に分類され、それぞれの所得で計算方法が異なりますが、法人から譲り受けた財産は「一時所得」に分類されます。ただし業務に関するもの、継続的に受けるものは一時所得には該当しません。

譲渡された方が法人の一員である場合には給与所得とみなされる可能性もあります。例えば、法人が不動産を役員(法人の取締役、執行役、監査役、理事など)に無償で譲渡した場合、実質的に給与を支給したと同様の経済的効果があったものとして「給与所得」に分類されます。

法人側には、所得税法により不動産を時価で売却したとみなされ、「みなし譲渡所得」として譲渡所得税が課される可能性があります。不動産の売却価格から取得に関わる費用(建築費や購入費)と印紙税といった譲渡に関わる費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、所有期間によって一定の税率をかけ計算されます。

個人の確定申告だけでなく法人側の会計処置も必要となり、複雑な会計処理と税務上の知識が必要となります。誤って過少申告を行ってしまうと追徴課税などのペナルティを負う可能性もあるため、税理士や会計士など専門家への依頼も検討しつつ、相続を進めて行きましょう。

一般社団法人又は一般財団法人の理事が亡くなった場合には、一定の金額が理事から遺贈により取得したものであり、一般社団法人・財団法人を個人とみなして相続税が課されます。

登記識別情報・登記済証を何らかの理由で提出できない際には、「不通知・失効・失念・管理支障・取引円滑障害・その他」から該当するものを選びチェックマークを付けます。

手続きの際には登記原因証明情報の提出が必要になりますが、法人からの不動産譲渡を贈与として「贈与契約書」を交わして書面化し、提出することで後のトラブルを防げる可能性が高くなります。

契約書を交わさない時には登記の原因となった事実・行為、権利変動が生じたことを証明する情報を提出します。なお書類を集める事が難しい時には、司法書士といった専門家に依頼することで収集できることがあります。

登録免許税は、贈与による土地・建物共に所有権移転登記の際には「役所で管理している固定資産課税台帳の価格×2%」が課されます。住宅用家屋の場合には一定の要件を満たすことで軽減される可能性があります。

必要書類を法務局に直接持参、郵送、オンラインの3つの申請方法から選びます。法務局は平日の8時30分~17時15分が業務の取り扱い時間で、窓口に書類を持参します。

法務局へ行くことが難しい方は、郵送・オンライン申請が可能です。郵送で申請する際には、申請書と必要書類を入れた封筒に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で送付します。

還付を希望する書類で郵送による返却を希望する方は、宛名を記載した返信用封筒と書留郵便のための切手を同封しましょう。

オンラインでは「登記・供託オンライン申請システム」で専用のソフトをダウンロードし申請する事が出来ます。ただしアップロードできる書類が限られおり、郵送で送付する可能性がある点に注意しましょう。オンライン申請システムの利用時間は平日の8時30分~21時までとなっています。

税金の申告・納付を行います。サラリーマンの場合、所得が20万を超える時には確定申告が必要となります。法人側にも譲渡所得税がかかる可能性があります。

土地と建物の所有者が個人と法人で別れている際には、個人と法人の間で土地の賃貸借契約が交わされ、借地権という権利が設定されています。借地権の設定の対価として「権利金」が支払われるような会計処理になっていることが多いでしょう。

借地権設定更新・更改・譲渡・返還の時には税金が課されますが、権利金の金額や地代の設定金額などによって異なります。よって建物と土地の所有権が個人・法人で異なる場合には、賃貸借契約の内容や土地の無償返還に関する届け出の有無、権利金や地代収入などを確認する必要があります。

ただし、法人によっては賃貸借契約を交わしていない、借地権・権利金に関する会計処理をしていないなどのケースがあります。このようなケースでは、弁護士や税理士などの専門家に相談してみると解決できることがあるため、依頼を検討してみましょう。

リーガランドビズ原宿/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 北参道駅徒歩6分
総戸数 11戸

住 所 東京都渋谷区千駄ヶ谷3-5-15
概 要 地上5階 地下2階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/キャンペーンD/適用可

■物件名フリガナ
リーガランドビズハラジュク
LEGALANDBiz原宿

■近隣周辺施設情報
オーケーストア千駄ヶ谷店まで約450m
セブンイレブン原宿外苑店まで約280m
スターバックスコーヒー北参道店まで約400m
渋谷千駄ヶ谷郵便局まで約700m
竹下通りまで約650m
代々木公園まで約900m
山野美容専門学校まで約990m
東京モード学園まで約1850m
ミニストップ千駄ヶ谷3丁目店まで約160m
オーエスドラッグ原宿店まで約580m
ビックカメラセレクト原宿店まで約630m

物件名 リーガランドビズ原宿
所在地 東京都渋谷区千駄ヶ谷3-5-15
最寄駅 東京メトロ副都心線「北参道駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 地下2階 RC造
総戸数 11戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社AE総合計画
■施 工   米持建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~2LDK(32.64㎡~77.09㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営は集合住宅を人に貸し出し、定期的に家賃収入を見込める土地活用の一つです。更地のままでも始められる駐車場経営や資材置き場等と比べて、人が住める建物を用意する必要があるため、建築費または購入費がかかる上、維持していくための費用もかかります。

アパート経営を始めるための費用は高めになるものの、継続的な収入を狙えるのがメリットです。単身者向けアパートの場合、1〜2年程度の入居期間が見込める一方、ファミリー向けの場合、10年以上の長期で借りてもらえることもあります。

また、アパート経営は駐車場などよりも高い賃料を設定することが可能で、高い利回りを確保しやすいのも強みです。駐車場は立地が与える影響も大きくなりますが、建物は差別化を図りやすいのも特徴です。

このほか、アパートなど居住用不動産が建てられている土地には一定の税金の控除があり、固定資産税の額は安くなります。駐車場のような更地よりも1/4~1/6程度の税額になります。

また、不動産所得で赤字が出た場合、給与所得があれば損益通算できるので、課税所得を減らせる可能性もあります。

アパート経営は、都心か地方で始める場合とでメリット・デメリットが大きく異なります。日本は少子高齢化や人口減少により地方の過疎化が進み、中心都市に人が集まる傾向が続いていますが、地方でアパート経営を行うメリットもあります。詳しく確認していきましょう。

地方のアパート経営の大きなメリットは、価格面です。地方でアパートを探せば東京都心などよりも安い価格で購入できる場合もあります。

アパート経営では多くのケースで土地を含めた建物の一棟買いとなり、物件価格に対する土地価格の割合は高くなります。そのため、比較的に土地値の安い地方であれば安くアパートを取得できる可能性があります。アパートローンの借入も少なくなり、返済リスクを小さくできるのもメリットです。

地方のアパートの中には、地主が土地活用でアパートを建てたものの、高齢となったためあまり管理されず、放置されている物件があります。このような物件では、現在の空室率が高くても、きちんと力を入れて集客すれば満室にできる可能性もあります。

地方や人口の少ないエリアでのアパート経営は、都心と比べて競争相手が少ないのも特徴です。田舎の場合、高齢化に伴って不動産事業に積極的でない資産家オーナーも多く、集客に力をあまり注いでいないケースもあります。

賃貸需要の少なさが地方アパートのデメリットですが、工夫次第で入居率の改善余地が大きいのはメリットです。

アパート経営では利回りが高くなるほどリスクも高くなります。地方におけるアパート経営のデメリットや注意点は以下の通りです。

日本の少子高齢化は、地方を中心に深刻化しています。地方都市の中でも福岡や仙台のような大都市の場合、人口が増えているエリアもありますが、多くの田舎では減少傾向です。特にアパートを借りる人は若者などの単身者が多く、働き盛りが減っているエリアでは入居付けに不安が残ります。

また、数少ない入居者を複数の物件で取り合うことになるので、集客力を高めるために家賃の値下げ競争が起こる可能性もあります。しかし、必要以上に値下げをすれば物件を維持するための費用も捻出できなくなるので、地方で物件を買う時は競合物件の状況をチェックしておくことも重要です。

こういった各エリアの入居需要に関しては、自分だけで調べることが難しそうな場合は、アパート経営の会社に直に相談してみるのも一つの手です。たとえば、関西圏・名古屋・札幌・仙台・広島・岡山・福岡・熊本などのエリアでアパートの開発・販売実績がある「アイケンジャパン」は、月間1,000件の非公開土地の中から利便性・将来性・入居率などから厳選をしており、各エリアで入居需要が高い土地や将来的な価値が高い土地に関する情報を豊富に有しています。また、狭小地や変形地などであっても、地形に合わせた建築設計を行うことができるという強みもあるため、様々な土地をアパート経営の選択肢として加えることができます。

地方で中古アパートを購入する際は融資を受けられない可能性もあるので注意が必要です。特に耐用年数22年を過ぎた木造アパートなどは担保評価が低く、販売価格での融資が下りないこともあります。

地方の中古アパートは、買い手を見つけにくいのも特徴です。木造アパートは築年数が古くなると、金融機関の融資がつきにくいため、購入者も見つけにくくなります。

金融機関の融資姿勢はタイミングによって異なり、購入時に積極的だった融資が売却時には審査が厳しくなることもあります。このような場合、購入時に想定していた出口戦略が適用できない可能性があります。

売却を視野に入れる場合、このような金融機関の融資姿勢についても慎重に判断することが大切です。建物が古い中古物件を購入する場合は、土地値の割合が大きい物件を優先して検討するなど、工夫をしてみましょう。

地方や田舎のアパート経営はそれなりのリスクを伴いますが、工夫次第では満室経営や高利回りを狙うことが可能です。アパート経営を地方で始める際のポイントを確認していきましょう。

地方でアパートを探すときは価格だけではなく、維持費も検討することが大切です。価格の安さだけで購入しても、管理状態が良くなかったりデザインも古かったりで、集客力が乏しい可能性があります。そうなると修繕費やリフォーム代が多額になり、結果的に利回りを下げる要因となります。

物件情報誌や不動産情報サイトには基本的に「表面利回り」が掲載されています。しかし、表面利回りはあくまでも満室時の数字であるため、表面利回りのみを見て購入しても、実際には空室が発生する可能性があります。この場合、家賃収入が不足して収支が赤字になる可能性もあります。

アパートの利回りをチェックする際は、売りに出ている物件の直近の稼働率を調べ、実際の家賃収入の数字も確認することが重要です。家賃収入から維持費を差し引いた「実質利回り」を計算し、比較するようにしましょう。。

地方には競合アパートが建っていることもあります。そこで、購入前には競合物件がどれくらいあるのか、どれくらいの稼働率なのかをチェックしておきます。

競合物件がなければ高い入居率を維持できることがある一方、周囲の稼働率が低い物件ばかりだと賃貸需要を見込みにくいと判断できます。そのエリアにアパートを建てるべきか・購入するべきかの目安にもなります。

対象エリアの人口が将来的にどのように変化する可能性があるかも検討します。特にアパートを借りるような若年層がほとんどいないエリアでは、入居者を見つけるのに苦労することになり、赤字でアパートを手放さざるをえない状況になることもあります。

そのため、10年後、20年後の入居需要について、不動産会社の資料や地方自治体が公表している人口動態データ等から予測することが重要です。

地方は車移動が必須となる場合も多いので、駐車場付きアパートの需要が高いのも特徴です。特に子供がいるようなファミリー向け物件では駐車場の重要性が高いと予想できるため、国道沿いの駐車場付き物件のほうが駅近物件よりも需要が見込めることもあります。

車が必須の地域かどうかについて、入居者の属性をよく調べた上で、駐車場付き物件を選ぶことも大きなポイントです。

スタンズ大島/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 大島駅徒歩3分
総戸数 35戸

住 所 東京都江東区大島7-1-1
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
スタンズオオシマ
STANDZ大島

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東大島5丁目店まで約470m
ドラッグストアスマイル大島店まで約140m
株式会社インテリア館イシバシ大島店まで約1250m
薬局くすりの福太郎公団店まで約1250m
たんぽぽ薬局大島店まで約1320m
ダイエー東大島店まで約350m
ピーコックストア大島店まで約1280m
ファッションセンターしまむらダイエー東大島店まで約350m
miniピアゴ大島5丁目店まで約250m
ローソン大島五丁目店まで約330m

物件名 スタンズ大島
所在地 東京都江東区大島7-1-1
最寄駅 都営新宿線「大島駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 35戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   有/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社建築設計アーキフォルム
■施 工   日本建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1K(25.18㎡~25.22㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却するときに発生する仲介手数料は、売買契約が成立したことに対する成功報酬です。金額は不動産会社が決めることができますが、その上限は「宅地建物取引業法第四十六条第一項」で定められています。仲介手数料の上限については、下記の速算法を用いるのが通例になっています。

仲介を担当した不動産会社はこの計算式を元に仲介手数料を請求しますが、これはあくまでも法で定められた上限額ということになります。

仲介手数料の上限額であるため、それ以下であれば法律に違反することはなく、無料でも問題ありません。そのため不動産を売却する際に仲介手数料を支払わないケースもあるのです。下記が代表的な4つの方法です。

仲介手数料は、仲介をする不動産会社にとって主な収入源となります。売買を成立させるためには人件費や広告費などが必要ですが、それらの費用もすべて売買契約が成立しなければ得ることができないということになります。

しかし、このような背景がある中で、仲介手数料を無料にしている不動産会社があります。これは独自の仕組みを用いて、エンドユーザーから仲介手数料をもらわないようにしているからなのです。

例えば、両手仲介の活用です。不動産の売買は買主と売主がいて成立します。つまり、仲介会社1社で不動産の売買が成立すると、買主側と売主側の両方に仲介手数料が発生します。

買主側と売主側にそれぞれ不動産会社がいる場合、売買契約が成立した際には、買主は買主側の不動産会社に、売主は売主側の不動産会社に仲介手数料を支払います。一方、ひとつの不動産会社が売主と買主を見つけると、両方から仲介手数料を得ることができます。

この場合、売主と買主からの仲介手数料をそれぞれ半額にしたり、あるいはどちらかを無料にすることでも不動産会社としては利益を出せる可能性があります。そのため取り扱う物件を増やす目的で、売主側の仲介手数料を無料にしている不動産会社があるのです。

次のケースは、不動産会社への交渉によって仲介手数料を無料にする方法です。これは不動産会社がその条件に応じてくれることが必要です。

例えば、中古マンションを売却しようと不動産会社に仲介を依頼した際に、リフォームをしてから売却することを提案されることがあります。このときに、提示された条件でリフォームをする代わりに、売買が成立した際の仲介手数料は発生しないように交渉できるケースがあります。

リフォームをすると人件費や広告費をそれほどかけずに早期に売却できる可能性があり、リフォームの工事費用で利益を出すこともできます。そのため仲介手数料無料に応じてくれる可能性があるのです。

不動産を売却する方法は仲介だけではなく、「買取」という方法があります。買取は、売主から不動産会社が買い取る方法です。

買取は仲介業務には当たりませんので仲介手数料は発生しません。ただし、不動産会社が買い取る際の価格は、市場での相場価格より7割ほど低くなる傾向があります。それは不動産会社は買い取った物件を、リフォームなどをして市場で売却するからです。

買取は、仲介手数料がかからず早期売却を見込める、というメリットがありますが、最終的な手残り金が少なくなってしまうケースもあるため注意しましょう。

不動産売買は不動産会社に仲介してもらうだけでなく、個人で売買することも可能です。取引の自由度は高く、価格の設定も契約内容も自分の思い通りにできます。不動産会社に依頼しないため、売買が成立した際に仲介手数料も発生しません。

ただし、不動産の売買は契約ごとですので、責任の所在をはっきりさせておくなど、注意しなければいけないことがあります。また、不動産市場で売却活動をするにも手間や労力が必要で、慣れていない場合は買主候補、あるいはその窓口の不動産会社に不審に思われることもあります。

その他、レインズへの登録ができないことや、買主が金融機関に持ち込んだ時の物件評価に影響を与える可能性など、様々な懸念点があります。個人売買を検討するのであれば、ある程度の不動産知識や経験を必要とする点に注意しましょう。

仲介手数料を無料にしている不動産会社の中には、手数料とは違う名目で料金を請求することがあります。例えば、「コンサルティング料」や「紹介料」「システム料」といった項目になっているのです。

仲介手数料とは違うため、法的な縛りがなく請求額は自由設定になっていることがあります。そのため通常の仲介手数料よりも高い金額を支払うこともあるのです。こうした事態を招かないためにも、仲介手数料が無料になっている仕組みを聞いて、納得してから契約するようにしましょう。

囲い込みとは、仲介を行っている不動産会社が両手仲介をするために、買主候補が現れても売却をしないことです。売主側の仲介手数料を無料にした場合、買主側からの仲介手数料が入らないと不動産会社は収入を得ることはできません。そこで他社から買い付けの申し込みが入っても、いろいろな理由をつけて断ってしまうのです。

売主としてみれば、買主が現れたらすぐに売却したいケースであっても、不動産会社の都合で売却が見送られてしまう可能性があります。

こうした囲い込みをされないようにするためには、不動産会社と連絡を密にとって、どのような売却活動をしたのか、問い合わせの本数や内容などを細かく報告してもらいましょう。少しでも不審なところがあれば確認をして、改善されなければ不動産会社を変更することも検討してください。

仲介手数料が無料であっても、最終的な売却価格が安くなってしまうと手残り金が少なくなってしまうことがあります。仲介手数料にだけ注目するのではなく、まずはできるだけ高く売却できるような戦略を持つことも重要なポイントとなります。

複数の不動産会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠、仲介手数料の有無などを確認し、それぞれの会社の対応を比較してみましょう。

下記、複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪質な業者を積極的に排除しており、全国に対応している特徴があります。

ミリアレジデンス新宿御苑/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 新宿御苑前駅徒歩6分
総戸数 77戸

住 所 東京都新宿区新宿5-1-20
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ミリアレジデンスシンジュクギョエン

■近隣周辺施設情報
ヨークフーズ新宿富久店まで約90m
まいばすけっと新宿5丁目まで約500m
セブンイレブン新宿富久町店まで約60m
ミニストップ新宿花園通り店まで約350m
ココカラファインヨークフーズ新宿富久店まで約80m
新宿花園郵便局まで約210m
新宿文化センターまで約800m
新宿区立富久さくら公園まで約150m
富久町保育園まで約600m
新宿区立新宿中学校まで約650m
東京都立総合芸術高等学校まで約450m
東京医科大学まで約260m

物件名 ミリアレジデンス新宿御苑
所在地 東京都新宿区新宿5-1-20
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 77戸 築年月 2022年2月

■駐車場   1台/月額44,000円
■バイク置場 4台/月額5,500円
■駐輪場   73台
―――――――
■設 計   有限会社環設計室
■施 工   岩田地崎建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(25.01㎡~40.12㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外不動産投資に興味はあるものの、自分に合っているのはどの国なのかわからないという人もいるのではないでしょうか。

海外不動産投資について勉強や情報収集をする前に、どんな投資をしていきたいのか考えることが重要です。例えば以下のようなポイントについて考えてみましょう。

不動産会社に問い合わせをしたり、セミナーに参加したりと勉強するための行動をとる人は多いものです。しかし、自分が理想とする投資の全体像について明確な答えを持っている人はあまり多くないと言えます。

海外不動産投資では、国やエリアごとに物件価格や市場の特徴および外国人に対する規制内容などが異なっています。闇雲に情報を集めると情報量が多くなってしまい、どこがいいのかさらにわからなくなってしまう点に要注意です。

自分がしたい投資の理想像を固めたら、まずは国ごとの情報を集めていきましょう。例えば、アメリカの不動産に投資するメリットとして、世界の主要先進国の中で人口増加率が高く推移し、賃貸需要の増加が見込める点が挙げられます。

一方、デメリットの1つに時差の大きさが挙げられます。例えば日本とニューヨークの時差は13時間で、日本とハワイの時差も19時間です。対して、東南アジアの新興国などは、日本との時差が小さいために、コミュニケーションの難易度は比較して高くありません。

自分がしたい投資の理想像や予算などと合いそうな国を大まかに絞り込んだら、その国の不動産を取扱っている不動産会社を探します。見つかった不動産会社に資料請求などの問い合わせをすれば、詳しい内容について勉強が可能です。

なお、日本国内の不動産投資について勉強するためには本を読むのも有効です。しかし、国内不動産投資と比較すると、海外不動産投資を取扱う会社は少ないほか、投資の実例も少なくなっています。

このため、海外不動産投資について解説する本は非常に少ないと言えます。もし本が見つかったとしても、情報が古く、現在とは違う市況や税制度になってしまっている可能性があります。

最新の情報を集めて勉強するという点においては、実地で物件を比較するなどしていくことで効率的に自身の目的に合った投資方法を知ることに繋がります。

資料請求などを通じて知識を深めたら、海外不動産を取扱う会社が主催するセミナーに参加してみることも検討してみましょう。講師の雰囲気などから、不動産会社の雰囲気なども判断できます。

また、実際に海外現地へ足を運んでいる講師からは、インターネットや資料などから得られる情報よりも濃い情報を得られることもあります。気になる情報があれば、不動産会社から物件情報をもらって比較してみると良いでしょう。

アメリカ不動産投資を検討しているのであれば、例えば、オープンハウスの不動産投資セミナーを検討してみるのも良いでしょう。アメリカ不動産投資の基礎から、注目エリア・具体的な物件情報までわかる無料の不動産投資セミナーを定期的に開催しています。

その他、東南アジア不動産投資を考えているのであれば、物件選びから賃貸管理、売却までワンストップで手掛けるビヨンドボーダーズのセミナーがあります。ビヨンドボーダーズの海外不動産セミナーの特徴は、「主に東南アジアの不動産投資を対象としていること」「日系・現地の大手デベロッパーの開発物件のみを紹介していること」などが挙げられます。

なお、これらのセミナーで物件情報をもらう場合には、可能な限り収支シミュレーションももらっておくと役立ちます。表面利回りなどの情報だけでなく、どんな経費がかかると想定しているのかも判断できるためです。

そのほか、収支シミュレーションの細かさを比較することで、不動産会社の比較も可能になります。複数の不動産会社と同時にコミュニケーションを取っておくことで、提供される情報に誤りがないか判断もしやすくなります。

時間的・資金的な余裕がある場合は、机上の勉強にとどまらず海外現地へ行ってみることも有効です。実際に現地を見ることで掴めるイメージなどは、机上の勉強によって得られない情報です。

また、強い購入意欲を持てる物件がある場合は特に、現地を視察することで、不動産会社からの説明だけではつかめなかった情報を得られることも多いものです。

2021年時点では新型コロナウイルス感染拡大の影響によって海外渡航が規制されているケースもありますが、海外渡航が可能であれば、1度足を運んでみても良いでしょう。

日本国内で海外不動産投資を扱う不動産会社へ問い合わせるとともに、現地で日本人が営業している不動産会社にも問い合わせてみると、違った情報を入手できる可能性があります。

海外の不動産市場に関して最も鮮度の高い情報を持っているのは、海外現地で営業している不動産会社です。また、例えばタイのバンコクなど日本人が多いエリアでは、現地で不動産業を営んでいる日本人もたくさんいます。

日本人が経営する不動産会社が見つからなかった場合は、現地の日本人会などを探してみるのが有効です。海外現地で日本人が経営する不動産会社は、現地の日系企業へ日本人駐在員向けの住宅を斡旋していることが多く、日本人会のwebサイトに広告を掲載していることがあります。

レオーネ御徒町/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 新御徒町駅徒歩6分
総戸数 22戸

住 所 東京都台東区台東3-4-1
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネオカチマチ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東4丁目店まで約350m
ファミリーマート台東鳥越店まで約350m
まいばすけっと新御徒町駅南店まで約230m
なんでも酒やカクヤス上野店まで約300m
ココスナカムラ鳥越店まで約400m
台東三郵便局まで約300m
三井記念病院まで約500m
台東区立平成小学校まで約240m
東京都立忍岡高等学校まで約700m
台東区立竹町公園まで約150m

物件名 レオーネ御徒町
所在地 東京都台東区台東3-4-1
最寄駅 都営大江戸線「新御徒町駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 22戸 築年月 2022年3月

■駐車場   1台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   上段月額220円 下段月額330円
―――――――
■設 計   株式会社カイ設計
■施 工   株式会社MDI
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.77㎡~40.50㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の略語で、経済的に自立してお金を稼ぐための労働からリタイアすることです。つまり、FIREとは「会社の給与収入とは別に十分な収入源を確保し自由に生きる」ことを指します。

単なる早期退職によって、早期退職後はパートやアルバイトをしながら生活するというわけではなく、資産の運用益によって会社に頼らない自由な生き方を選択できる状態になった時にFIREを達成したと言えます。

FIREを目指すためには、日々の生活費を賄えるだけの給与以外の継続的な収入または貯金などが必要です。不動産投資によって資産規模を拡大し、FIREを目指すメリットを解説していきます。

FIREを目指すにあたって不動産投資のポイントとなるのは、不動産投資ローンを利用することで元手を抑制しながら資産形成できることです。

例えばサラリーマンは給与による一定の収入が見込みやすいことから、銀行による信用評価が高く、収入の変動が起きやすい個人事業主などと比較して不動産投資ローンの審査を通過できる確率が高くなります。

金融機関の評価が高いとローンの返済期間も最長で35年など長期間に設定できるケースもあります。時間をかけてローンを返済し純資産を増やせるため、長期的な視点で資産形成していく上では、FIREと不動産投資の親和性は高いものです。

不動産投資は入居者の募集や家賃の回収などといった賃貸経営の手間を管理会社に委託できます。働きながらでも資産形成が可能という点で、不動産投資はFIREを目指すための資産形成にも活用しやすい投資方法の一つと言えます。

ここまで不動産投資でFIREを目指すメリットについて見てきましたが、注意しておきたいデメリットやリスクもあります。それぞれ確認していきましょう。

不動産投資ローンを金融機関の評価が必要になります。一定の収入が無い場合や、初期費用として捻出できる頭金が少ない場合には不動産投資ローンの審査を通過できず、物件購入のための資金調達に苦戦する可能性があります。

不動産投資で注意しておきたい重大なリスクに「空室リスク」があります。想定よりも空室期間が長引いてしまうことで家賃収入が確保できず、キャッシュフローがうまく回らなくなってしまうケースもあります。

日本では人口減少が続いており、賃貸需要が大きく減少してしまっているエリアも少なくありません。長期的な視点をもち、将来の賃貸需要が見込めるエリア選定が重要となってきます。

なお、空室リスクの低いエリアでは将来的な賃貸需要が見込みやすいために、利回りが低くなる傾向があります。好立地の物件は低リスクとなる反面、リターンが少なくなってしまうデメリットがあるということです。

FIREを検討するのであればリスクとリターンのバランスを取りながら、計画的に収益性のある物件を選択することが重要となります。

闇雲に不動産投資を始めても、効率的にFIREを目指すことはできません。FIREの達成には大きな資産形成が必要となる以上、最初に計画を立てることが重要です。投資におけるリスクにも注意しながら、計画の考え方と大まかなシミュレーションの仕方について解説します。

FIREを目指すためには、FIRE実現後の年間生活費といつまでにFIREを実現したいかという期限を設定することが必要です。例えば現在の年齢が35歳で50歳までにはFIREを実現したいと考えるのであれば、15年間で必要な資産形成を済ませることが目標となります。

また、現在の生活費などを考慮して、FIRE実現後には毎月40万円の所得があれば十分など、具体的な金額を設定します。この場合、不動産投資による手残り額が毎月40万円に達する仕組みを作るか、FIRE後に必要な金額の総額を貯金するかの2通りの方法が考えられます。

期間と目標額とを決めたら大まかな試算をします。なお、手残り額を大きくしていくためには、1戸単位のマンション投資を拡大していくか、複数の住戸を同時に賃貸運用できるアパート投資を検討するなどの方法が検討できます。

また、いきなり自己資金を2,143万円貯めるのでは時間がかかるため、不動産を数棟に分けて、最終的な投資合計額が約2億1,430万円に達するよう投資を重ねていくことが必要です。

不動産投資は1度物件を購入したらその後も同じ物件を運用し続けるだけでなく、適宜物件を売却して再投資する、というような視点も重要になります。この時、物件価格が大きく値下がりしてしまっていると、想定した利益が得られないこともあるため注意しましょう。

最初に4,000万円のアパートに投資するとしたら、物件購入時に400~800万円の自己資金を捻出するとともに、上がった収益は再投資用にストックしていくことが必要です。

グランパセオ茗荷谷/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 茗荷谷駅徒歩6分
総戸数 23戸

住 所 東京都文京区小日向3-9-6
概 要 地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオミョウガダニ

■近隣周辺施設情報
三徳茗荷谷駅前店まで約460m
マルエツプチ茗荷谷店まで約490m
紫山堂薬局本店まで約500m
文京スポーツセンターまで約680m
文京音羽郵便局まで約600m
新大塚公園まで約410m
miniピアゴ音羽1丁目店まで約580m
上田医院まで約450m
ヤマザキショップ小日向三河屋店まで約400m
スギ薬局茗荷谷店まで約930m
文京区立小日向台町幼稚園まで約400m

物件名 グランパセオ茗荷谷
所在地 東京都文京区小日向3-9-6
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 地下1階 RC造
総戸数 23戸 築年月 2021年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   オーバルプランニング株式会社
■施 工   株式会社ナミキ
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(26.32㎡~52.05㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外には日本と違って不動産売買に関する法整備が進んでいない国もあります。また、売買契約書の作成についても、売主が自主的に作成している場合や現地の弁護士が作成している場合など様々です。

特に新興国の投資用物件に多いプレビルドなどは、資金支払の期間が長期間にわたることもあります。

キャンセルしたい場合はいつ申し出ればよいのか、キャンセル料はかかるのか、かかるとすればいくらなのかなど、売買契約のキャンセルに関する内容については、契約書へサインする前に確認しておくことが重要です。

内容を確認するとともに、不明点がある場合は売主へ確認しておくことで、トラブルを予防できます。

過去にはプレビルドの物件で工事が途中で中断されてしまったものもあります。工事が中断されると再開されることはほとんどなく、支払い済の資金も返金されないケースが大半です。

このため、プレビルドの物件を購入する場合は、万一工事が中断された場合について契約書に記載されているか、サインする前に確認することが必要になります。

中古物件を購入する場合に限りますが、物件の状態に関する記載がないか確認することは重要です。売買契約書に「As Is」という記載があった場合は、仮に不具合があったとしても、現状での引渡しが条件となります。

海外では書類が絶対的な効力を持つことも多く、内容を十分に確認しないままサインしてしまうと、後で損失を被ることもあるので要注意です。

物件の引渡し条件については、可能な限り売買契約締結の段階に入る前に売主と交渉しておくのが望ましいと言えます。また、不具合があった場合には売主と交渉できる条件で売買契約を締結する場合は、契約締結後にインスペクションを実施することも検討しておきましょう。

インスペクションとは専門家による物件の点検調査のことです。アメリカの中古不動産を購入する場合などは特に、引渡し前のインスペクションが行われるケースが大半となっています。

インスペクションを依頼すると、建物の構造部分や設備関係について調査したうえで、どこにどんな不具合があるのか報告書が提出されます。早急な修繕を要するような指摘が上がった場合は、報告書をもとに修繕費用の負担区分について売主と交渉することが必要です。

プレビルドの物件を購入する場合には、セラーズローンというローンを利用できる場合があります。通常、ローンは金融機関によって提供されるものです。しかし、外国人投資家は現地の金融機関でローンを利用できないケースも少なくありません。

ローンを利用しないと資金調達ができない投資家のために、売主が用意しているのがセラーズローンです。

セラーズローンはどんな物件でも利用できるというわけではなく、売主が提供している場合に限り利用できます。また、利用できる場合は貸付条件や返済方法などが契約書に記載されるため、内容を確認することが重要です。内容の確認を怠ると、セラーズローンと単なる分割払いと認識してしまうことも起こり得ます。

なお、ローンの場合は、購入決済の手続きが完了した時点で物件の所有権が買主に移ります。しかし、分割払いの場合は、支払が完了するまで所有権を取得できない場合もあるため要注意です。ローンであることを確実に確認しておかないと、後に大きなトラブルとなる可能性もあります。

プレビルドの物件の中には、物件購入後の数年間にわたって、売主によって家賃収入が保証されているものもあります。家賃保証付きの物件を購入する場合には、家賃保証の金額や期間が契約書に明記されているか確認することが重要です。

また、売主からの送金がストップしてしまった場合について記載されているか、記載されているとすればそれはどのような対応となるのか確認できることが望ましいでしょう。

海外不動産投資の失敗例には、家賃保証付きの物件を購入したものの、引渡しを受けてから保証家賃が1度も送金されていないというものもあります。過去の失敗例と同じような失敗をしないためには、売買契約を締結する時点でトラブル時の対応についても確認することが重要です。

日本では、物件引渡し後に建物の不具合が見つかった場合は、売主が費用負担して修繕に対応するなどの法整備が進んでいます。しかし、海外には日本でいうところの契約適合責任の概念が浸透していない国も少なくありません。

また、例えばアメリカでは、引渡し後に不具合が見つかったとしても、物件の引渡し前に不具合の有無を確認しなかった買主に責任があるとされます。このため、アメリカ中古不動産の売買では、多くの場合インスペクションが行われています。

海外不動産の取引においては、アフターサービスの考え方について日本と大きく異なる国もあるのが事実です。このため、引渡し後に不具合が見つかった場合の対応について契約書に記載があるか、売買契約を締結する前に確認を要します。

木場ステーションレジデンス/事故

竣 工 2021年11月
最寄駅 木場駅徒歩4分
総戸数 35戸

住 所 東京都江東区木場6-8-15
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
キバステーションレジデンス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約840m
イトーヨーカドー木場店まで約260m
セブン美のガーデン木場店まで約260m
セブンイレブン江東木場1丁目店まで約270m
ファミリーマート木場6丁目店まで約370m
ローソン江東木場店まで約190m
サンクス江東塩浜2丁目店まで約690m
セブン美のガーデン木場店まで約260m
深川ギャザリアまで約350m
青藍会鈴木病院まで約550m
江東木場郵便局まで約550m
スマイルクラブナーサリー木場まで約380m

物件名 木場ステーションレジデンス
所在地 東京都江東区木場6-8-15
最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 35戸 築年月 2021年11月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   新日本建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(25.27㎡~25.41㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資において信頼できる不動産会社を見分けるためには、どのような不動産会社であれば信頼できるのか把握する必要があります。まず、信頼できる不動産会社の特長について解説します。

不動産投資は長期継続的な収入が見込めるなど、メリットの多い資産運用です。しかし、不動産投資には気を付けるべきリスクやデメリットもあります。

また、空室や資産価値の下落など、不動産投資にまつわるリスクやデメリットは複数あるため、物件ごとに注意すべきリスクなどは異なるのが実態です。

このため、物件を購入するメリットばかり主張する不動産会社はあまり信頼できないと考えられます。物件ごとのリスクやデメリットについて、人口統計の分析など客観的な指標に基づいて説明してくれるかどうか、チェックしてみましょう。

プレゼンを受けた時点でリスク・デメリットの説明があるかはもとより、投資家からリスクやデメリットについて質問した時に明確な答えが返ってこない不動産会社は避けておきましょう。

不動産投資は収益を上げるために行う資産運用であり、賃貸運用しても収益が残らない物件に投資する意味は限られると言えます。

投資用物件を判断する上では、キャッシュフローと呼ばれる毎月の手残り額などに着目することが必要です。キャッシュフローを計算するためには、想定される家賃収入に加えて賃貸管理費や固定資産税など様々な経費を想定することになります。

この時、想定されている経費や家賃の下落幅、空室率の上昇などマイナス面での数値が多く計上されていると、実際に賃貸運用した場合の収支とシミュレーションのずれも少なくなります。このようなシミュレーションを提案している不動産投資会社の信頼性は高いと言えるでしょう。

反対に、経費を少なくして少しでも利益が上がるように見せ、購入を促す不動産会社はあまり信頼できないと考えられます。シミュレーションに不足が無いか、経営が悪化した時に備えて数値にストレスをかけても問題がないか、確認してみましょう。

不動産投資を効率的に進めるためには、不動産投資ローンを活用するのが有効です。しかし、不動産投資ローンは誰でもいくらでも使えるというわけではなく、年収や年齢、勤務先情報などの属性によって借入額の限度が決まっています。

悪質な不動産会社は自社の売上を優先するために、投資家に限度額までローンを使わせることも少なくありません。後先を考えずに借入を重ねてしまうと、そのうち投資規模の拡大に行き詰まるほか、返済が大きな負担になってしまうことも考えられます。

空室が発生すると給与収入等からのローン返済が必要になるため、不動産投資ローンの借りすぎには要注意です。

一方、顧客の資金状況や投資の目的のヒヤリング、車や住宅ローンを活用したい場合の総合的なライフプランの提案など、無理のない範囲でローンを利用するよう勧めてくる不動産会社は信頼性が高いと言えます。

不動産投資は物件を購入して終了ではなく、物件購入後に入居者が入ることで初めて家賃収入を得られる資産運用の方法です。入居者の募集によって賃貸管理を継続するためには、経験やノウハウの蓄積も必要になります。

賃貸運用によって起こり得るトラブルや対処法について知識がある営業マンならば、要注意のリスクやデメリットについても幅広い説明も期待できます。

販売だけではなく賃貸管理の部署も持っていることで、賃貸管理のノウハウが営業マンにも浸透している不動産会社であれば、購入から管理、売却までワンストップでの案内を受けることもできます。

営業マンのプレゼンなどからリスクやデメリットを判断するためには、不動産投資に関する知識が必要です。不動産投資に関する知識がないと、特に注意すべきリスクなどについて判断基準を持てません。

知識がない状態だと、そもそも営業マンに何を質問すればよいのか、営業マンのプレゼンは根拠に基づいた論理的なものなのかなどを判断できなくなってしまいます。

結果的に「この営業マンは一生懸命で誠実な印象を持ったから」などのように、具体的な根拠のない判断を下してしまうこともあります。営業マンの人柄も重要なポイントの1つではありますが、不動産投資は資産運用である以上、利益などの数字に基づいた根拠を持って判断する必要があります。

本やインターネットで概要を掴んだら、不動産投資会社が行っている初心者向けのセミナーを受講するなども検討してみると良いでしょう。不動産投資会社の初心者向けセミナーでは、不動産投資の基礎的な知識を身に着けることができ、疑問点が出てきた場合にはその場で質問することも可能です。

例えば、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売を行う東証1部上場企業の「プロパティエージェント」では、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは?」といった基本的な内容から踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。

なお、営業マンの言うことが正しいかどうか判断するためには、複数の不動産会社と並行してコミュニケーションを取ることも有効です。1社からの案内に疑問を持った時、他社へその内容を相談することで、複数社の意見を比較することが出来るためです。不動産投資セミナーを受講する際も、複数のセミナーを受講して比較してみると良いでしょう。

多くの不動産会社は営業している物件の収支シミュレーションを作成しています。収支シミュレーションは、物件の見込み利益などを判断する上で重要な判断材料です。

しかし、不動産会社が作成した収支シミュレーションが必ずしも正確で実態に即しているとは限りません。収支シミュレーションを提示されたら、必要な経費に抜けがないか、甘い見込みに基づいていないかなど、投資家自身が確認する必要があります。

投資用不動産を取扱う不動産会社の中には、金融機関と提携してローンを斡旋しているところもあります。提携金融機関のローンは比較的審査を通過しやすい点でメリットがあるものの、貸し付け条件などについては確認が必要です。

提携金融機関の中には、申込者の信頼性よりも不動産会社や物件の信頼性を重視して融資しているところも多いものです。このため、物件そのものの資産性や収益性があまり評価されていない場合には、投資家にとって貸し付け条件があまり良くないことも考えられます。

借りられるからと言って提携ローンの条件を鵜呑みにするのではなく、金利などの貸付条件を確認して冷静に判断することが重要です。毎月のキャッシュフローが出るような条件になっているか、他行と比較して金利や年数などの条件が悪くないか、チェックしてみましょう。

管理部門も併設している不動産会社がノウハウを持っているかという点については、管理戸数や管理業を展開している年数などを見て判断するのが有効です。

戸数や管理開始後の年数が少ない場合には、なぜ少ないのか原因を探るとともに、具体的にどのような方法で管理をしているのか確認してみましょう。

そのほか、管理戸数に対してスタッフの人数が少なすぎる場合には、管理業務に満足な対応ができていないことも考えられます。この場合にはノウハウの共有などもできていない恐れがあるため要注意です。