プライムガーデン西麻布/事故

竣 工 2019年2月
最寄駅 乃木坂駅徒歩9分
総戸数 29戸

住 所 東京都港区西麻布2-5-3
概 要 地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
プライムガーデンニシアザブ

■近隣周辺施設情報
成城石井西麻布店まで約740m
グルメシティ麻布店まで約1830m
ナチュラルローソン西麻布店まで約450m
ファミリーマート西麻布1丁目店まで約630m
ファミリーマート西麻布霞町店まで約180m
薬 マツモトキヨシ 六本木店まで約1370m
COS青山店まで約670m
東京ミッドタウンまで約1440m
かおたんラーメンエントツ屋まで約440m
コスモス西麻布保育園まで約110m
港区立青南小学校まで約560m
政策研究大学院大学図書館まで約950m
オールペットクリニックまで約210m
西麻布郵便局まで約660m

物件名 プライムガーデン西麻布
所在地 東京都港区西麻布2-5-3
最寄駅 東京メトロ千代田線「乃木坂駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上11階 地下1階 RC造
総戸数 29戸 築年月 2019年2月

■駐車場   7台(機械式6台・平置式1台)月額44,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   29台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(50.08㎡~78.86㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ワンルーム投資で成功するには立地はとても重要な要素になります。立地の違いでどのような点が違ってくるのかを見てみましょう。

ワンルーム投資では、家賃収入からローンの返済を行い、またその他の経費を支払って手元に残る資金が多いほど、キャッシュフローのストックされる額が多くなり順調に運用ができることに繋がっていきます。

以下は不動産情報サイトSUUMOが、首都圏で引越しをした学生や社会人に対して行った「住み替えの実態調査2017」アンケートの結果です。対象は一人暮らしの社会人の男女、一人暮らしの学生の男女、夫婦世帯の計857人に行ったもので、以下の割合は家を探すときに重視する項目のアンケート結果の平均値をグラフに作成しなおしたものです。

家を探すときに重視する項目のアンケートの1位は「家賃」ですが、「最寄駅からの時間」、「通勤・通学エリア」、「路線・駅やエリア」、「立地・周辺環境」といった立地に関する項目の優先順位もそれぞれ高いことがわかります。

このアンケートで分かるように、立地の良い場所に立つマンションは人気があるぶん入居率が高くなる傾向がありますので、家賃が途切れず順調にキャッシュフローがストックされる期待が持てます。

しかし、立地が悪い場所に建つマンションは入居率が落ちる可能性が高くなりますので、そのような状態になると家賃が入らない月が多くなってしまいます。そうなれば手元資金からローンの返済や経費を支払わなければならなくなります。

このように立地の良し悪しは不動産の運用に直接影響してきますし、立地が悪い影響で長期間入居がない状態が続くと大きな損害にもなりかねません。こういったことからワンルーム投資を始める際は立地を慎重に検討することがとても重要だと言えます。

ワンルームマンションが建つ立地の良さは売却価格にも影響してきます。売却の際の査定の仕方にその理由があります。売却の際の売り出し価格を決める流れの中には、簡易査定と訪問査定という2種類の査定方法があります。

簡易査定でおおまかな価格を提示し、売主が価格に問題が無いと判断したのであれば、不動産会社の担当が実際に物件を訪問し査定をする段階に移行するのです。

訪問査定では、駅からの距離や周りの環境などの立地が価格設定に大きく影響してきます。立地が良ければ価格は高く査定されますし、良くなければ価格は低くなります。このように立地の良し悪しが売却価格にも影響してきます。

売却の際に内装や設備はリフォームなどをして変えることができますが、立地は変えることはできません。購入の際に立地を慎重に選択することが、売却までを考慮した対策になることを知っておきましょう。

マンションに入居する人は、コンビニや銀行のATMを日常的に使っているでしょう。またスーパーで買い物をして料理をすることもありますので、スーパーが近隣にあるマンションは好まれる傾向にあります。また大学などの学校が近隣にあれば通いやすいため、そこの学生で入居者が途切れない可能性もあります。

立地を検討する際は決して自分の好みや考えだけではなく、どのような人が住むのかといったことや、どのような人に住んでほしいのか、といった入居者のターゲットを設定して検討すると良いでしょう。

1ヶ月間空室が続いた場合と金利が1%上がった場合の損失額を比較します。まず2,300万円の物件を購入した場合に金利2%と3%では返済額がどれくらい違うかを比較してみたいと思います。

金利が2%の場合と3%の場合、月々の返済額は1万2,325円違うことがわかります。しかし、1ヵ月間空室になった場合には、金利2%の場合7万6,190円を手元資金から支払わなければならなくなります。金利が1%上がった場合に比べ、約6倍の損失になります。

金利上昇リスクの場合、金利は上がったとしても5年間は返済額が増えないルールになっていますので、実質的な収支への影響はすぐにはないことが考えられます。

また、家賃下落リスクをシミュレーションする際は一般的に年間1%として試算しますので、例えば家賃8万円の場合10年間で8,000円の下落という想定になり、家賃下落リスクも空室リスクと比較すると少額だと言える期間が長いと言えます。

もちろん金利上昇も家賃下落も長期化すれば損失が大きくなりますので、リスクヘッジは必要ですが、一度に受ける損失額は空室リスクより少なくて済みます。

このように、空室リスクは他のリスクと比較して一度に受ける損失額が大きくなりますので、立地の良い物件を選んだり、資金に余裕を持たせたりすることでリスクヘッジすることが大切です。また、日頃の管理もしっかりして、長く住みたいと思われる状態にすることも、空室にしないという意味では重要な要素になります。

なお、自然災害を受けた際は、場合により大きく損害を被ることも考えられますが、これは火災保険や地震保険に加入しておくことでリスクを軽減することが可能です。風による飛び石でガラスが割れたり、1階の部屋が床上浸水したりといった場合にも、保険に加入していれば修繕費に加え見舞金なども受け取ることが可能になります。

立地がマンションを売却するときの価格に影響することには触れましたが、同時に購入の時点から出口戦略の検討も始まっていることを意識するようにしましょう。以下では立地以外にも購入の時点から考えておかなければいけない出口戦略についてご紹介します。

時代によって不動産のデザインも流行になるものがあります。ワンルーム投資はデザイナーズ物件が多く、特殊なデザインをしたマンションも少なくありません。しかしワンルーム投資は長期の投資になりますので、今は流行していても数十年後に好まれているかどうかはわかりません。

あまりに凝りすぎていると逆に古く感じるデザインもありますので、将来的には売却をしようとしても買い手がつかない、ということも考えられます。また、そうしたマンションは通常のものより価格が割高な傾向もありますので、デザインは流行っているからといってあまり凝りすぎないようにしましょう。

空室になった場合、早く賃借人を付けるために家賃を下げることがありますが、あまり安易に下げないようにすることが、ゆくゆくの売却を考えると大切な心掛けになります。

売却の際は簡易査定と訪問査定があるということに触れましたが、基本的に簡易査定では家賃をもとに価格を算出しますので、家賃が低いと査定価格も低くなるからです。以下は投資用の不動産価格を机上で算定するときの計算式の一例です。

この計算式を直接還元法と言い、投資用不動産の価格査定の際によく使われる計算方式です。この方式では家賃が低くなるほど物件価格も低くなりますので、家賃をあまり下げない方が良いことがわかります。

空室になった理由が家賃の高さではないこともありますので、安易に家賃をコントロールするのではなく、管理会社と相談して、空室になっている原因をきちんと調べて対応を考えることが大切です。

空室のリスクヘッジの一つとして、資金的に余裕を持って運用することが重要なことには触れましたが、他にも資金が必要な場面についてご紹介しておきましょう。

金利上昇リスクにも資金での対応が必要な場合があります。金利が上昇しても5年間は返済額が変わらないことには触れました。しかし、この間、金融機関が金利を上げた際の調整をしていますので、返済額は増えない代わりに、返済金の内訳の元金部分が減り利息の部分が増えた状態で返済を行う形になります。

この間は元金の減りが少なくなり、状況によっては元金の返済が進まず、完済後に別途元金を返済しなければならないこともありますので注意が必要です。

金利が上昇した場合や上昇しそうな場合は、借り換えや繰り上げ返済をして、月々の返済額を減らす工夫をすることが金利上昇に対するリスクヘッジになります。しかし、借り換えも手数料や保証料がかかりますし、繰り上げ返済も手数料がかかる金融機関もありますので、そういったことに対応できるように資金を準備しておくことがとても重要です。

大規模修繕をするために、管理組合では長期修繕計画を立て修繕積立金を積み立てています。以下は国土交通省が作成した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から引用したグラフです。

長期修繕計画の積み立て方法には積立金の額が一定で増減しない「均等積立方式」と積立金の額が段階的に増加する「段階増額積立方式」の2種類があります。こちらのグラフは「均等積立方式」の一例を国土交通省が作成したものです。

近年、建築資材や工事費の高騰で修繕工事費が積立金の累計額を上回り、当初の計画では資金が不足するマンションが見受けられるようになりました。不足金の補い方は管理組合によって違いますが、修繕積立金を増額しなければいけない場合も想定して資金管理するようにしましょう。

ワンルーム投資では、空室リスクによって一度に受ける損害額が大きいことには触れました。空室になりにくくする対策として、入居者の審査を慎重に行い、長く住んでもらえそうか判断することも一つの方法になります。近隣に大学や大手企業がある場合は、その大学の学生や企業の社員が住むことで安定した賃貸経営が期待できます。

他の物件と同じようにネットや広告で募集するのではなく、そのようなターゲットを想定してチラシを置いてもらうなどの工夫をして顧客を取り込む努力も大切です。実際に自分でチラシをまくことはしなくても、管理会社と相談をしてターゲット層に届く告知をすることで入居率を上げる工夫をするようにしましょう。

ディームス目黒行人坂/事故

竣 工 2019年2月
最寄駅 目黒駅徒歩6分
総戸数 46戸

住 所 東京都目黒区下目黒2-4-4
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■501/502号室対象/キャンペーンC/適用可
■501/502号室対象/フリーレント1ヶ月

■上記以外号室対象/キャンペーンA/適用可
■411号室対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームスメグロギョウニンザカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと目黒太鼓橋店まで約110m
まいばすけっと下目黒2丁目店まで約130m
マルエツ目黒店まで約420m
スーパーオオゼキ目黒不動前店まで約440m
セブンイレブン目黒柳通り店まで約150m
ファミリーマート目黒アルコタワー店まで約200m
K-PORT DRUG MARTまで約410m
目黒駅前メンタルクリニックまで約400m
下目黒郵便局まで約390m
亀の甲緑地まで約730m

物件名 ディームス目黒行人坂
所在地 東京都目黒区下目黒2-4-4
最寄駅 東急目黒線「目黒駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 46戸 築年月 2019年2月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(27.47㎡~58.31㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

一般媒介契約は売主側にとって最も制限の少ない契約内容です。複数の不動産会社に売却活動を依頼できますし、また、自分で不動産を買ってくれる人を直に探すこともできます。一般媒介契約の契約期間は契約を結んだ日から3ヶ月間となっていますが、途中で契約の解除が可能です。

不動産業者は、業界内の情報ネットワークである指定流通機構に、物件に関する情報を掲載する義務を負いませんし、売主に売却活動の進捗に関する定期的な報告を行わなくても良いことになっています。一方で、物件を売りたい立場の売主は、他の不動産会社に売却を依頼することを明らかにする必要がありません。

専任媒介契約は、一般媒介契約よりも不動産会社、売主双方に制限がかけられます。 専任媒介契約を結んだ場合、売却活動を行えるのは、専任媒介契約を結んだ不動産会社だけになります。ただし、売主が自分で個人的に不動産を購入してくれる人を探して契約することは可能です。

また、媒介契約を結んだ日から7日以内に、不動産会社はレインズに物件の情報を掲載しなくてはいけません。そして、14日毎に1度ずつ、売主に対して売却活動の状況を報告する義務があります。こちらも契約は3ヶ月ごとの更新ですが、途中解約時には広告費などが請求される可能性があります。

売主側の売却活動に最も制限が加わるのが、専属専任媒介契約です。 専属専任媒介契約を結んだ場合、売却の依頼が可能な不動産会社は、その媒介契約を結んだ不動産会社だけになります。売主が自分で売先を探すこともできません。

そのかわり、不動産会社は契約から7日以内にレインズに物件情報を掲載する必要がありますし、売却状況についても7日に一度、報告の義務があります。契約は3ヶ月ごとの更新ですが、途中解約時のペナルティは専任媒介契約と同じです。

一般媒介契約のメリットは、多くの不動産会社に売却活動に入ってもらえることです。様々な会社に売却を依頼すれば、所有物件の情報が広く行き渡ることになり、不動産を購入したい多くの人の目に留まることになります。

また、仲介に入る不動産会社同士が競争を起こすことで、早期に売却できる可能性が高くなります。ただし、複数の会社と競争しながら売却活動を行った場合、不動産会社にとってリスクにつながることもあります。

例えばA不動産会社が懸命に売却活動を行い、買ってくれそうな人を見つけたとします。しかし、先にB不動産会社で購入者が決まってしまった場合、A不動産会社には1円も入ってきません。

売主にとってはデメリットがなく、メリットだけのように思えますが、不動産会社側のデメリットは大きいのです。そのため、不動産会社は基本的に、一般媒介契約よりも専任媒介契約を望むことが多いのです。また、一般媒介契約では、不動産会社が本気で売却活動に取り組まない可能性があります。

次は専任媒介契約のメリットとデメリットです。 専任媒介契約を結ぶと、基本的には媒介契約先の不動産会社にしか売却を依頼することができません。契約を結んだ不動産会社も、そのぶん本気になって売却活動に入ることが期待されます。

専任媒介契約を結んだ不動産会社にとっては、他の不動産会社に売上が取られる心配がないため、広告などにコストをかけた販促活動を行うことができるのです。そのため、街頭に広告を掲示したり、営業マンがオープンルームを開催したりなど、コストをかけた質の良い売却活動も期待できます。

デメリットとしては契約と売上が他の会社に取られる心配がないので、不動産会社が自分達の都合で売却の時期を操作することがあります。例えば決算に合わせて売上を上げたいときはすぐに売却するのではなく、時間をおいてから売却活動に入り、仲介手数料を得ようとするなどです。

また、不動産の仲介手数料の両手取り、つまり、売主と買主双方から仲介手数料を得るように動くケースもあります。買主が自社を通じて物件を探すように誘導するため、あえて情報の露出を抑えたり、他の会社経由で購入を希望する人に対し、「この物件はすでに売約済みです」と、嘘の情報を流したりするケースも存在します。

不動産会社が安心しすぎないように、売主は定期的に情報提供を求め、また、どのような売却活動を行っているのかについて確認する必要があります。

専属専任媒介契約の場合、不動産会社にとってメリットは大きいのですが、売主側にとっては自分で売り先を探すことができないため、デメリットが大きくなってしまいます。 そのため、積極的に活用されることはあまり多くありません。

ただし、専属専任媒介契約を結べば、不動産会社は売上を確保できる可能性が高くなります。そのため専任媒介契約以上に本腰を入れて売却活動に取り組むことも期待できるでしょう。

一方、専任媒介契約で述べたように、仲介手数料の両手取りを狙ったいわゆる「囲い込み」が行われる可能性も考えられるため、売却手法や実績に定評のある不動産会社を選ぶことが重要と言えます。

郊外にある戸建てや築古物件など、すぐに購入者が見つかりにくいような物件では、専任媒介契約および専属専任媒介契約を結ぶ手段が考えられます。

不動産会社にとっても、こういった欲しい人が少ないであろう物件を売るのは簡単ではありません。定期的に内覧を行ったり、時にはホームステージングや室内クリーニングを入れたりするなど、丁寧な売却活動を心がける必要があります。そのため、時間もコストもかかってしまいます。

もしこれが一般媒介契約であれば、他の会社に売上を持っていかれる可能性があるので、そうした販促活動に対する不動産会社のリスクが高くなってしまうのです。一般媒介契約でこういった物件を売るとしても、不動産会社は物件情報サイトに掲載するだけに留まるなど、簡単な販促しか行わないことがあります。

しかし、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結べば、不動産会社にとって売上を確保できる可能性がかなり高くなるので、時間とコストをかけて念入りに売却活動を行うことも可能になります。手間をかけてでも物件を売りたいのであれば、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ方が望ましい場合があります。

都心にあるマンションなど、買主が見つかりやすい物件の売却では、一般媒介契約を結ぶのが良いと言えます。不動産会社としてもそれほど手間をかけずに買主を見つけることができる期待があるので、迅速かつ積極的に売却活動に入る傾向にあります。

そして、複数の買主が見つかれば、どの買主を選べば自分にとってメリットが大きいのか、比較・検討しながら最適な買主を見つけることができます。不動産会社同士の競争心を煽ることもできるので、売主にとっても良い結果を生むでしょう。

クレイシアIDZ三田/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 三田駅徒歩4分
総戸数 39戸

住 所 東京都港区三田3-2-9
概 要 地上14階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
クレイシアIDZミタ

■近隣周辺施設情報
ドラッグストアスマイル三田店まで約650m
三井住友銀行三田通支店まで約450m
医療法人社団勝優会たまちホームクまで約550m
港区立御田小学校まで約650m
ファミリーマート三田3丁目店まで約90m
ピーコックストアグランパーク田町店まで約580m
ファミリーマート泉岳寺北店まで約660m
高輪郵便局まで約600m
まいばすけっと芝5丁目店まで約420m
まいばすけっと三田2丁目店まで約490m
miniピアゴ芝3丁目店まで約530m

物件名 クレイシアIDZ三田
所在地 東京都港区三田3-2-9
最寄駅 都営三田線「三田駅」徒歩4分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上14階 RC造
総戸数 39戸 築年月 2022年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額5,000円
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   株式会社合田工務店一級建築士事務所
■施 工   株式会社合田工務店東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(22.65㎡~25.50㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ブランシエスタ本所吾妻橋/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 本所吾妻橋駅徒歩3分
総戸数 30戸

住 所 東京都墨田区吾妻橋1-21-6
概 要 地上7階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ブランシエスタホンジョアヅマバシ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン本所吾妻橋駅前店まで約200m
セブンイレブン墨田吾妻橋1丁目店まで約160m
ローソン墨田吾妻橋2丁目店まで約240m
まいばすけっと本所吾妻橋駅前店まで約220m
中川薬局吾妻橋店まで約100m
東京スカイツリータウンまで約950m
墨田区立横川小学校まで約590m
うぃず東駒形保育園まで約370m
墨田緑町郵便局まで約1800m
大横川親水公園まで約1550m
吾妻橋公園まで約240m
横網町公園まで約1350m
本所警察署駒形橋地域安全センターまで約260m
吾妻橋交番まで約290m
墨田区役所まで約280m
山田記念病院まで約1010m

物件名 ブランシエスタ本所吾妻橋
所在地 東京都墨田区吾妻橋1-21-6
最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上7階 RC造
総戸数 30戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社シンヤ設計
■施 工   株式会社宇佐美組
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2DK(25.43㎡~41.33㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

所得税を算出する際には、各所得をまとめてから税額を算出する総合課税と、合算せずに別々に税額を算出する分離課税の2種類があります。区分マンション投資で得られる家賃収入は不動産所得で、給与所得などと合算してから税額を算出する総合課税です。

譲渡所得は譲渡したものによって総合課税か分離課税かに分けられます。株式や建物、土地の譲渡で得られた利益は、分離課税となってそれぞれの所得に対して個々に決まっている計算式に基づいて税額が算出されます。

では、給与所得や不動産所得などの総合課税では、各所得をまとめてからどのように税額が決められるのでしょうか?

平成26年分までは所得税率は40%が上限となっていましたが、税率の引き上げによって最大税率も引き上げられ、現在は4,000万円を超える所得がある方は45%も課税されることになります。

所得に基づいて算出される税金には、住民税や社会保険料もあります。住民税は一律10%、社会保険料は15%が一般的です。しかし、住民税や社会保険料は、所得税のように所得が増えたからといって税率が高くなるものではないため、所得が増えた場合の所得税対策が重要と言えるでしょう。

長期的な家賃収入を得ることを目的として始めるのが区分マンション投資ですが、不動産所得が給与所得に上乗せされれば、より所得税が高くなります。そのため、「不動産投資は節税効果が期待できる」と聞いたことがある方の中には、本当に節税効果が期待できるかを不安に感じている方もいるのではないでしょうか?

区分マンション投資によって節税効果が期待できるということは間違いではありません。しかし、節税効果がどれくらい得られるのかは、区分マンション投資をしている方でそれぞれ異なるため、どのような節税効果が得られるか事前に確認してから始めることが重要です。

区分マンション投資によって得られる節税効果は、所得税と相続税の2つに対するものです。それぞれの節税効果を詳しく見ていきましょう。

不動産所得は家賃収入だけを給与所得などと合算するわけではありません。不動産所得を計算する際には、家賃収入などの不動産投資によって得られる収入から経費を差し引いて余った分を合算します。経費の額が大きく、得られる収入を超えている場合は給与所得などの他の所得から差し引けるため、所得削減による所得税の節税効果が期待できます。

「経費を多く計上して不動産所得を赤字にすれば、さらに節税効果が期待できる」と思った方もいるのではないでしょうか?しかし、経費として計上できる項目は限られているほか、「経費=支出」であるため、無駄な支出を増やしても意味がないと言えます。

そのため、不動産所得に経費を計上する際は、どのような項目を経費として計上できるのか、またどのように経費を活用すればいいのかについて理解しておくことが重要です。まずは計上できる経費にどんなものがあるのか見ていきましょう。

特に区分マンションを購入する際は、不動産取得税や司法書士・不動産会社の手数料などの支出が重なるため、計上できる経費が多くなります。しかし、区分マンションの購入後は、管理費や修繕積立金などの定期的に発生する支出が主な経費となるため、節税効果は少し小さくなると言えるでしょう。

区分マンション投資で期待できる所得税の節税効果は、経費として支出を伴うことが前提です。そのため、大きな節税効果を得るには、それだけ多くの支出を伴う必要があるということになります。

しかし、経費として計上できる減価償却費は、建物の取得に要した金額を数年にわたって按分計上するものであるため、、支出を伴わない決済の翌年以降でも節税効果が期待できます。減価償却費とは、経年劣化で生じる資産価値の目減りを損失として表すものです。

建物には耐用年数が決められており、築年が経過するごとに残存年数が減っていきます。耐用年数に達した時に資産価値が0になるように、取得時の残存年数で按分した建物価額を減価償却費として毎年経費を計上し、建物価値を一定額ずつ減らしていきます。減価償却費の算出方法は、以下のように構造によって異なります。

区分マンションは、基本的に鉄筋コンクリート造もしくは重量鉄骨造のどちらかです。仮に建物価額3,000万円の鉄筋コンクリート造の新築区分マンションは、1年あたり66万円を減価償却費として経費に計上できます。

また、重量鉄骨造は、鉄筋コンクリート造よりも耐用年数が短い分、上記と同様3,000万円の新築マンションであれば、1年あたり90万円と減価償却費として経費に計上できる額が大きくなります。

新築区分マンションであれば耐用年数分は節税効果が続くため、長く節税効果を得られます。一方、築年の経過した中古マンションは残存年数が少ないため、費用計上できる年数が短いぶん、毎年大きな額を減価償却費として計上することが可能になります。所得税額に応じて新築・中古いずれを購入するかを考えるのも一つの手でしょう。

マンション投資は、所得税の節税効果が期待できるだけではなく、相続税の削減も期待できます。例えば、現金として相続する際はそのままの額面に相続税が課されますが、不動産として相続する際はそのままの額面ではありません。

不動産として相続する際は、まず区分マンションの購入に要した価格を建物部分と土地部分に分けて評価額を算出します。建物部分は約50%、土地部分は約80%減額されるため、それだけでも大きな節税効果が期待できます。

しかも、区分マンションを居住用ではなく賃貸用として所有している場合は、上記によらず建物部分が約70%、土地部分が約80%減額されることとなるため、現金として相続するよりも課税対象額を約3分の1程度まで減らすことが可能です。(※相続税の対象となる金額は物件によって異なりますので、詳しくは税理士などにもご相談下さい)

2015年1月の相続税の基礎控除引き下げがきっかけで、相続税の課税対象となる方が2倍近く増加しています。所得税が高い方は保有資産が多いことも予想されるため、所得税の節税効果のほか、相続税の節税効果の観点からもマンション投資にはメリットがあると言えるでしょう。

運用がうまくいっている不動産投資では、長期的な家賃収入が得られるため、収入が減価償却費を除いた経費を下回るということはまずありません。そのため、所得税の節税効果が大きくなるのは空室で収入が経費を下回る時や、空室がない場合でも経費が上回るほどに大きな修繕を盛り込むなど経費を大きく計上した時に絞られると言えます。

基本的に所得税の節税効果は、減価償却費の額が大きかったり、上記のように収入が経費を下回ったりするなどで不動産所得が赤字の状況に限定されますが、不動産所得が赤字になることは大きなデメリットを伴う可能性があるので注意が必要です。

不動産所得の赤字が減価償却費によるものである場合は、問題ないと判断できる可能性も0ではありません。しかし、減価償却費を考慮せずとも赤字が生じている場合は、経費が収入を超過している状態であるため、給与や貯金などからローンを返済していく必要があるなど厳しい状況です。

融資を受けている金融機関に関しても、減価償却費によって赤字が発生している程度なら理解を示してくれる可能性もあるでしょう。しかし、それを上回る赤字はキャッシュフローや経営状況が好ましくないことを意味するため、金融機関にとってはあまりいい印象とは言えません。

金融機関にキャッシュフローの悪化を指摘されて改善できない場合は、融資回収が困難と判断されて一括返済を求められる可能性もあります。一括返済を求められても、自己資金で返済するのは困難であるため、基本的にはマンションを売却するしか選択肢がないと言えます。

そうなると、マンション投資の継続は困難になるため、所得税の節税効果を高めようとキャッシュフローを悪化させすぎないことは重要と言えるでしょう。また、新たな区分マンションを購入してさらに節税効果を積み増そうと考える場合も、赤字経営は新規融資にあたってのネックとなる可能性があることも留意しておきましょう。