ディームス木場/事故

竣 工 2019年2月
最寄駅 木場駅徒歩6分
総戸数 63戸

住 所 東京都江東区東陽1-25-14
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ディームスキバ
Dimus 木場

■近隣周辺施設情報
大陽ビルクリニックまで約480m
洲崎川緑道公園まで約250m
東陽一丁目第二公園まで279m
まいばすけっと 江東東陽1丁目店まで約80m
ローソンストア100 東陽一丁目店まで約140m
セブンイレブン東陽店まで約290m
深川警察署東陽交番まで約270m
くすりの福太郎東陽町3丁目店まで約430m
まいばすけっと東陽1丁目店まで約140m
イトーヨーカドーまで約900m
赤札堂まで約400m
文教堂書店まで約750m
木場公園まで約1300m
江東区役所まで約1100m

物件名 ディームス木場
所在地 東京都江東区東陽1-25-14
最寄駅 東京メトロ東西線「木場駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 63戸 築年月 2019年2月

■駐車場   7台
■バイク置場 7台
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   木内建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.69㎡~32.45㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資初心者の失敗で起こりやすいのが、「いい物件ですよ」「こういう物件はなかなか売りに出されません」といった、メリットばかりを強調した不動産会社の説明を鵜呑みにしてしまうことです。

「プロの人が言っているのだから間違いないだろう」と考える方もいますが、物件にはメリットばかりではなくデメリットもあり、特に初心者では気づかないことがあります。

自社の利益を優先して考えている会社の場合、不動産会社はこうしたデメリットを把握していても、積極的に伝えてくれるところばかりではありません。具体的な物件のデメリットには、下記のようなことが挙げられます。

投資目的で不動産を購入する際は、このようなデメリットについても確認しましょう。不動産投資の情報収集をしながら、自身で物件を確認するための基準を持つことが重要となります。

不動産投資用の物件を購入する際に指標の一つとなるのが利回りです。利回りは月間あるいは年間の収入および利益を推測するのに役立ちます。しかし利回りはあくまでも想定のもので、将来にわたってその通りに利益が得られる訳ではありません。

また、突発的な事情で修繕が必要になったり、入居者が退去した後に空室が埋まらないといった事態が起きることがあります。

初心者の場合、こうした事態に適切に対応できず、管理会社に任せてしまうことがあります。しかし、管理会社は運営のサポートを行ってくれますが、重要な投資判断はオーナー自身が決断する必要があり、また最終的な責任もオーナーが負うことになります。

不動産投資には特有のリスクがありますので、そのリスクに対応できるように体制を整えておくことが事業を展開していく上で不可欠です。

不動産投資の初心者方が間違いやすいポイントとして、「利益の出る物件であればどの物件でも構わない」と思ってしまうケースがあります。

投資用不動産といっても、長期間保有して利益を出していくタイプの物件や、キャピタルゲインを狙うための物件など、目的に適した物件があります。例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を始めた場合、短期的に利益が大きくても、将来的に資産価値の下落、家賃の下落が起こりやすい物件は向いていないと考えられます。

不動産投資で利益を生み出すのは賃貸用物件です。そのため適切に物件を管理する必要がありますが、費用削減のために清掃業務やメンテナンスを怠ってしまうケースもあります。

管理体制が良くないと入居者が退出したり、新しい入居者が入ってこないという事態を引き起こします。このようなメンテナンスや小さな修繕を怠ってしまうことで、大きな失敗につながるケースもあるため注意が必要です。物件のメンテナンスを怠ってしまった失敗事例として、下記2つの事例を見てみましょう。

「外壁に小さな亀裂を見つけたと管理会社から報告があったが、工事費用が高額だったため放置していた。すると、亀裂が徐々に大きくなり建物内部に雨水が浸水してしまったため、修繕工事を行った。しかし、躯体の劣化がひどく、修繕費用がさらに高額となった。」

「消防法で決められている火災報知器の検査や消防設備の点検などを費用削減のために行わなかった。そのため火事が発生した際に消防設備が機能せず、建物が全焼することとなった。」

ここまで不動産投資初心者の方が注意したい失敗事例・原因について解説しました。これらを踏まえた上でどのような対策をしておくと良いのか、3つの対策法を紹介します。

不動産投資を検討している方向けに、「オーナーは家賃が振り込まれるのを待つだけ」というフレーズで営業を行う不動産会社もあります。しかし、管理の大部分を委託できたとしても、物件のオーナーはその都度運営に関する投資判断をしていく必要があります。

不動産投資で利益を出すためには、オーナーとして経費の用途や管理会社との付き合い、リスク対策などを適切に行っていくことが重要です。しかし必要な知識がないと、不動産会社の意見を鵜呑みにしてしまったり、勢いで物件を購入してしまったり、といった失敗に繋がっていきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強してみましょう。不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になります。不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知り、それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

取得できる可能性のある物件には、さまざまなタイプがあります。利回りの高い物件や低い物件、高額な物件や少額で購入できる物件、ワンルームマンションや一棟アパートなど、多彩に選択肢があり、運営していくための難易度、向き不向きもさまざまです。

つまり、自分に合った物件が選べる一方、合わない物件を選んでしまうこともあります。こうしたリスクに対して適切な対策を取らなければ目的を達成することができず、不動産投資は失敗してしまうことになります。

まずは自身の投資目的を設定して、適切な物件を選べるように情報収集を行ってみましょう。投資目的の設定には、初心者向けに提供されている不動産投資セミナーを受講してみるのも有効な手段です。

例えば、プロパティエージェントの「0から始める不動産投資セミナー」では、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは?」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。

不動産投資を始めて学ぶ方向けの「ベーシックセミナー」と、投資の専門家に多くの質問をしたい方向けの「個別セミナー&個別相談」の二つのタイプがあります。自身の状況に合わせて参加を検討されてみると良いでしょう。

こうしたリスク対策をするには、資金に余裕を持って賃貸物件を運用する必要があります。手元の資金を全て投資に回してしまったり、不動産投資で得た収益をプライベートの消費などに使うのは最小限に抑え、リスク対策のためなどに有効に使うようにしましょう。

ディームス東陽町/事故

竣 工 2019年2月
最寄駅 東陽町駅徒歩7分
総戸数 60戸

住 所 東京都江東区東陽5-29-16
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームストウヨウチョウ
Dimus 東陽町

■近隣周辺施設情報
西友東陽町店まで約660m
西友東陽町店まで約710m
サミットストアイースト21店まで約710m
スーパータイヨー東陽町店まで約680m
ミニストップ東陽5丁目店まで約110m
ファミリーマート東陽六丁目店まで約380m
デイリーヤマザキ東陽町店まで約370m
東京イースト21まで約490m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約500m
江東区役所まで約500m
江東区文化センター内郵便局まで約580m
くすりの福太郎東陽町店まで約450m

物件名 ディームス東陽町
所在地 東京都江東区東陽5-29-16
最寄駅 東京メトロ東西線「東陽町駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 60戸 築年月 2019年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 有/月額3,300円
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(32.00㎡~70.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アメリカ不動産投資を検討する上で重要なポイントは、予算や狙いたい利益など金額的なことを最初に整理することです。希望を明確にしてから情報収集することで、投資のパートナーとなる不動産会社の見極めなどもしやすくなります。

不動産投資で狙える利益には、大きく分けて家賃収入と物件売却による売却差益の2種類があります。アメリカ不動産投資においても、基本的にはこの2つの利益を得られるような物件を検討していくことになります。

アメリカ不動産投資を始めている方の中には、短期的な利益ではなく、物件の中長期的な資産性に着目する方もいます。例えば、アメリカにはロサンゼルス・ニューヨーク・ホノルルなど世界的に有名なエリアが複数あり、有名エリアの物件は中長期的な視点で見たときの資産性も高くなっています。

条件の良い物件は低リスクな反面、家賃収入に対する価格が高くなっており、利回りが低くなっていたり、物件の大きな値上がり幅も期待しにくい傾向があります。希望条件の全てを同時に狙える物件は多くないため、物件選びに際して意思決定するためには、優先したいものを決めることが必要です。

zillow・Redfin・Truliaなどのwebサイトがアメリカ不動産のポータルサイトとして代表的です。上記のwebサイトは全て英語表記となっていますが、ブラウザの翻訳機能を使えばある程度は内容を理解できるようになっています。

まずは用意できる予算にもとづいて、どのエリアであれば物件を買えそうか考えてみると良いでしょう。エリアごとの相場観をつかめれば、後に不動産会社から物件情報を案内されたときに物件の見極めをしやすくなります。

予算にもとづいてエリアの見当をつけたら、そのエリアの不動産を取扱っている不動産会社を探します。アメリカ現地では不動産会社はあるものの、多くの不動産エージェントは個人事業主として活動しており、日本とは事情が異なるため注意が必要です。

大手の不動産会社に依頼したいと考える方も少なくありませんが、日本以上に会社の評判だけでなくエージェントの質に重点を置いて検討することが大切です。現地の大手不動産会社に属していても、質の良くない不動産エージェントもいることがあるためです。

アメリカ不動産投資を始めて検討するのであれば、日系企業でアメリカ不動産投資を取扱う不動産会社を探してみるのも良いでしょう。日系企業であれば、言語の壁がないうえにビジネス感覚も近く、「まずは情報収集したい」という方に適していると考えられます。

また、可能な限り見当をつけたエリアに進出している不動産会社を選ぶことも考えておきましょう。現地に進出している不動産会社の方が、より鮮度の高い情報を提供してくれる可能性が高く、希望している物件の情報にアクセスしやすい可能性が高まるためです。

ニューヨークは世界で最も大きな都市の1つです。ウォール街は世界最大の金融街として認知されており、ウォール街の動向は世界経済に対して大きく影響します。広大な国土を持つアメリカの中でも東海岸最大の都市であり、多くの人口が集まっている点が特徴的です。

ニューヨークでは不動産価格が高く低利回りの物件も多いため、どちらかというと資産性重視の投資をしたい場合に適したエリアとなっています。

ロサンゼルスはアメリカ大陸の西海岸で最大の都市で、西海岸における産業集積地の1つとなっています。また、ハリウッドがあるなど世界的なエンターテインメントの発信地としても有名です。

人口が多く経済的にも発展していることから都心部の物件価格は高めで、予算によってはエリアを厳選する必要があります。

ハワイは世界的に有名なリゾートエリアです。なお、ハワイ不動産投資とは、多くの場合は州都ホノルルの不動産投資を指しています。

ハワイ不動産の価格は長期間にわたって上昇傾向にあります。また、戸建住宅や通常のコンドミニアムに加えて、短期滞在の宿泊客を対象としてホテル運用が可能なホテルコンドミニアムも多数流通しています。

ただし、2020年4月にはハワイへの訪問者数が前年同月比で99.4%減るなど、ハワイの産業は新型コロナウイルスの影響を大きく受けています。ハワイの不動産マーケットが今後どのような動向を見せるか、注意が必要です。

ダラスはテキサス州の州都オースティンや南部のヒューストンなどと並ぶ、テキサス州における大都市の1つです。アメリカ本土の中でも東西の真ん中に位置していることから、ダラスフォートワース空港はアメリカの流通における中心地となっています。

物流の面で利便性が高いことに加えて、2022年1月時点ではテキサス州に法人所得税が設定されていません。このため多くの大企業が集まってきており、企業の増加とともに人口も増加しているため、ダラスは今後アメリカの中でも特に発展していくことが期待されている都市の一つです。

不動産市場に目を向けると、ニューヨークやロサンゼルスよりは安価な物件も多いのが特徴となっています。

アメリカ不動産投資に関する情報を収集する方法について解説します。重要なポイントは、できるだけ現地の不動産エージェントから情報収集することです。

アメリカ不動産投資の始め方として、情報収集と不動産会社を探すことについて触れましたが、アメリカ不動産投資に関する情報収集はwebとセミナーが中心的です。

日本国内の不動産投資に関しては多くの本も出版されており、本を読むことも情報収集及び勉強として有効です。しかし、アメリカ不動産投資は日本国内の不動産投資と比較して先例が少ないため、アメリカ不動産投資について解説した本はそれほど多くありません。

また、不動産会社の経営者などが自社の宣伝として本を出版しているケースもあります。中立的な視点を持って情報収集する上では、複数のセミナーなどに参加して比較してみることも検討しておきましょう。

アメリカ不動産投資会社「オープンハウス」オープンハウスは日本で創業した不動産会社であり、東証1部取引市場で株式上場しています。日本国内における分譲住宅販売で大きな実績があるうえに、投資用のアメリカ不動産についても国内有数の実績を持っています。

アメリカ不動産投資だけを取扱っているわけではなく、グループとして日本国内に強固な基盤を持っているため、不動産会社倒産などのリスクが比較的低い点が特徴的です。

そのほか、海外不動産投資に融資する国内の金融機関は少ないため、アメリカ不動産投資では資金調達が課題になることがあります。オープンハウスでは、グループ会社のアイビーネットが投資用のアメリカ不動産購入に対して融資しており、課題となりやすい資金調達面でも強みがあります。

オープンハウスでは、初心者向けにアメリカ不動産の基礎がわかる不動産投資セミナーを定期的に開催しています。アメリカが投資国として注目されている理由や、アメリカ不動産と日本の不動産の違い、税効果などだけでなく、アメリカ不動産のリスクや起こりうるトラブルなどについても解説しているため、きちんと理解を深めてから投資を始めたい、メリットとデメリットを慎重に検討したい、という方にも適したセミナー内容となっています。

コンフォリア麻布イースト/事故

竣 工 2011年7月
最寄駅 赤羽橋駅徒歩3分
総戸数 69戸

住 所 東京都港区東麻布2-29-1
概 要 地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアアザブイースト
コンフォリア麻布EAST

■近隣周辺施設情報
成城石井東麻布店まで約10m
まいばすけっと東麻布2丁目店まで約150m
ローソン三田一丁目店まで約230m
ドラッグストアスマイル麻布店まで約670m
麻布十番商店街まで約500m
芝公園まで約600m
日本赤十字社医療センターまで約2950m
愛宕警察署まで約1440m
ファミリーマート三田一丁目店まで約300m
くすりの福太郎麻布十番店まで約860m
芝増上寺まで約930m
ナルト薬局まで約50m
スマイルドラッグ麻布店まで約630m
狸穴診療所まで約170m
三田国際ビル内郵便局まで約770m
さわやか信用金庫麻布支店まで約600m

物件名 コンフォリア麻布イースト
所在地 東京都港区東麻布2-29-1
最寄駅 都営大江戸線「赤羽橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上11階 地下1階 RC造
総戸数 69戸 築年月 2011年7月

■駐車場   6台(機械式)
■バイク置場 3台
■駐輪場   68台
―――――――
■設 計   株式会社IAO竹田設計
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.48㎡~62.41㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンション投資で一番重要な点は、複数の情報源を持つということです。新築マンションであれば、購入を検討している物件のディベロッパーに話を聞くだけでも良いのですが、中古マンション投資では、数ある中古物件の中から最も良い物件を選ぶということが必要になってきますので、複数の情報源から入手した情報を色々な軸で比較検討をすることが必要となります。

たとえば、大手ポータルサイトとしては、楽待、SUUMO、HOME’Sなどを利用して情報収集を行ってみましょう。また、これらのサイトに会員登録をして購入したい物件の条件や購入を検討している中古マンションを登録しておくと、該当する新着の物件情報や、登録した中古マンションの価格が値下がりしたときなどにアラートが届くようになり、日々の情報収集が効率的になります。

また、不動産投資会社や仲介会社を複数利用することも大切です。検討しているマンションブランドのディベロッパーや、大手の仲介会社、購入を検討しているエリアに強い仲介会社などに相談しておくと、それぞれの会社が独自に持っている情報が手元に集まってくるようになるため、比較検討がしやすくなります。

なお、中古マンション購入時の仲介手数料は通常「購入価格の3%+6万円」という金額になりますが、不動産投資会社の中には、プロパティエージェントや湘建、エイマックスのように物件を直接仕入れて自社が売主になることで、中古マンション購入時の仲介手数料0円を実現している会社もありますので、うまく活用をしていきましょう。中古マンションの価格は数千万円の水準になることも多いので、以下のように仲介手数料が1%違うだけでも数十万円の違いとなってきます。

物件サイトなどで中古マンションを検索してみると、地方や郊外の中古マンションには利回りの良い物件や1,000万円以下のお手頃な価格で購入できる物件が目を惹きます。しかし、利回りや価格だけで選ぶことはおすすめできません。なぜなら、地方や郊外の物件は今後、賃貸の実需が細っていくリスクがあるためです。

マンション投資は入居者がついて初めて成り立つものですので、入居者が減少するおそれがあるエリアをそもそも選ばないということが大切です。購入を検討している物件の市区町村の人口動態などを調べることができればベストですが、そういった下調べの手間を省きたいのであれば、都心エリアの駅徒歩10分以内の物件を選んでおけば、大きな空室リスクを抱えることは少なくなります。

中古マンション選びの際に、注意したい2点目は家賃収入についてです。こちらは、エリアの話とも重なる点がありますが、地方や郊外の中古マンションの中には、利回りが高いものの家賃水準は低いという物件があります。

投資という側面だけで考えた時は、利回りの良い物件を選びたくなりますが、不動産投資の場合には毎月かかる費用を無視することはできません。たとえば、賃貸の管理費用や修繕積立金などがその代表例ですが、こちらの費用は家賃水準とは関係なくかかる費用となりますので、家賃がどれだけ少なくても一定額かかってしまいます。

たとえば、地方で家賃3万円のマンションのケースであっても、賃貸管理費や修繕積立金を合わせると0.8万円~1万円かかってしまいますので、家賃が低ければ低いほど、収支が悪くなってしまいます。

他にも退居の際の原状回復費や設備修繕費などもかかってきますので、月6万円以上の家賃収入は確保しておきたいところです。家賃があまり低い物件は、いくら利回りが良くてもリスクが高いので避けたほうが無難といえるでしょう。

物件選びをしていると、ファイミリータイプのほうが家賃が高く投資金額も大きいため、ついつい目を惹かれてしまいがちですが、ファミリータイプには2つのデメリットがあるので注意が必要です。

デメリットの一つ目は、空室リスクが高いことです。ファミリータイプの物件の入居者は、ワンルームマンションの入居者と比べると平均の入居年数が長いと言われていますが、裏を返すと今住んでいる物件からはあまり動かないということでもあります。

つまり、現在の入居者が引っ越しをしてしまった場合、次の入居者を見つけるまでに時間がかかるという恐れがあるのです。ファミリータイプは一戸の家賃収入が高い分、一ヶ月の空室は収支に大きな影響が出てしまいますので、返済に不安がある方は避けたほうが無難と言えるでしょう。

また、東京都の推計では、ファミリー層の数は2015年にピークを迎え、以降減少する見込みであるのに対し、単身者の世帯数は2035年頃まで増え続けるとされています。また、世帯総数に占める構成比も、2035年には48.9%と全体の半数近くが単身世帯になると予測されています。

デメリットの2つ目は、ワンルームマンション投資よりも平米あたりの家賃収入が低いという点です。ファミリータイプは空室リスクが大きいことに加えて投資効率も低いので、初心者が安易に手を出すことはおすすめできません。ファミリータイプは、不動産投資経験がある程度身についてきてから改めて検討したほうが良いでしょう。

物件選びの際に、次にチェックしたいポイントは築年数です。まず一番重要なのは建築された年が1981年以前でないかという点です。1981年に新耐震基準という地震に強い基準で建物を建てられるようになったため、1981年前後の物件は新耐震基準で建てられていない可能性があります。1981年以前の物件を選ぶ場合には、耐震工事がきちんと行われているかをしっかりと確認するする必要があります。

また、こちらは建物管理のポイントでも後述しますが、築年数が15年前後の物件にも注意が必要です。築15年というのは、マンションの大規模修繕が行われるタイミングとなるためです。大規模修繕は修繕積立金という各戸からの毎月の積立金によって行われますが、マンションによってはこの積立金に滞納が発生してしまっているケースがあります。

積立が計画通り行われていないと、大規模修繕の費用が足りないということになり、修繕積立金の増額や一時金という形で徴収されることがありますので、マンション購入後に収支が悪化する可能性があります。築15年前後の物件を選ぶ場合には、修繕積立金の状況なども確認したほうが良いでしょう。

中古マンション投資では、実際の入居者の目線で物件選びをすることも大切です。すなわち、自分が賃貸物件を選んでいるとして、その物件に住みたいと思えるかどうかという視点です。

もしその物件を借りることを検討するのであれば、SUUMOやHOME‘Sなどのサイトで賃料やアクセス、部屋の広さ、設備、築年数、周辺環境などが周辺の物件と比べて良いのか悪いのかといったことまで調べ上げると思います。このように、入居者の厳しい目線で物件選びをすることで空室リスクを大幅に下げることが可能です。

また、実際に入居者の満足度が高いかどうかは、マンションの口コミサイトをチェックしてみると良いでしょう。