TOKYO FLAT/事故

竣 工 2019年4月
最寄駅 押上駅徒歩5分
総戸数 13戸

住 所 東京都墨田区業平5-4-12
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
トウキョウフラット
東京フラット

■近隣周辺施設情報
BEAMSまで約800m
くすりの福太郎押上店まで約730m
タビオ東京スカイツリータウン・ソラマチ店まで約1040m
セブンイレブン墨田業平5丁目店まで約150m
セブンイレブン墨田業平4丁目店まで約320m
ローソンメトロス押上店まで約490m
東武ストア業平店まで約130m
ビッグ・エー墨田業平店まで約170m
墨田区横川さくら保育園まで約450m
ちゃのま保育園まで約290m

物件名 TOKYO FLAT
所在地 東京都墨田区業平5-4-12
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 13戸 築年月 2019年4月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.22㎡~40.61㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションの資産価値が高い場合には、売却の際に高い価格で売却できる可能性が高くなります。早期の段階から出口戦略を考え、できるだけ高い価格で売却したいと考えている場合は、資産価値の高い物件を購入すればメリットが大きいでしょう。

また、ローンを完済した場合、毎月のローンの返済が無くなりますので、管理費等を支払って残った家賃収入が手元に残るお金になります。資産価値が高い物件は家賃収入が高い場合や長期的な入居率が高い場合も多く、年金代わりの収入をより多く得たい場合は大きなメリットと言えます。

不動産の資産価値は立地で決まる、とも言われたりします。それほど立地はマンションの資産価値に深く関係しています。立地は都市の中心部なのか、あるいは中心部から離れた郊外なのかといったことや、駅から徒歩で何分くらいかかるかといったことが一つの判断基準になります。

立地が資産価値に影響する理由の一つとして、立地が良い方が入居率は高くなるということが考えられます。入居率が高い方が空室は少なく、不動産の収益の一つである家賃収入が安定して入ってくることが想定できます。

一般的に都市の中心部の方が利便性は良いため、立地が良いと判断されます。しかし、都市の中心部ではなくても入居率が高いエリアもあり、その場合も資産価値が高い可能性があります。

先に触れたように、資産価値とは現金化する時にいくらになるかという意味合いですので、立地が中心部から外れていても、入居率が高く家賃収入が安定して入るエリアであれば資産価値が高くなることがあります。

物件のグレードや造りも資産価値に影響します。分かりやすいものではトイレとバスが一緒になっている部屋より、トイレとバスが別々の物件が好まれるように、グレードや造りでも入居率が変わります。

より新しい設備だったり、床や壁が一般的な造りの物より厚く、隣室や上階の音が漏れてこなかったり、エントランスの天井が高く高級感があったりする場合も価値が落ちにくいことが考えられます。

家賃の額も資産価値に影響します。不動産の価格を試算する計算方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があります。投資用不動産の場合は主に収益還元法という試算法で価格を算出します。

収益還元法は物件から得られる利益が大きいほど算出される物件価格が高くなるという特徴があります。そのため家賃が高いと資産価値が高いと判断される可能性が高くなります。

ただ、不動産は個別の事情により売買される際の価格が変わりますので、必ずしも家賃が低いほど資産価値が低いとは限りませんが、そのような試算法があるということを知っておきましょう。

築年数が経過している中古物件より、新築の方が資産価値は高いイメージがあります。たしかに新築時の価格は割高でかつ建物価値も高いので、資産価値はあると判断しても良いでしょう。しかし、新築物件は数年もすると急激に価格が下がり、その後も徐々に物件価格が低くなっていきます。

新築の価格が高いのは、建設会社や販売している不動産会社の利益が含まれているからで、資産価値とは別の理由でも売値が高くなっているのです。新築物件の資産価値は中古より高い一方、中古より建物価値の下落が激しい傾向にあること、資産価値によらない販売価格の上乗せ要因があることは知っておきましょう。

駅から徒歩15分以上になるとマンションをあまり見かけなくなり、戸建住宅の割合が多くなります。これは都市計画法によって地域ごとに建設できる物件の高さや使われる建材が制限されているなどの理由があります。

駅から徒歩10分以内のマンションであれば、通勤や通学にも差支えがなく一定の居住ニーズがあることが考えられます。10分を超えるとニーズが低くなる可能性がありますので、駅からの徒歩時間は10分以内で検討するのが良いでしょう。

都市部に企業が集中しており、その近くに住みたいというニーズが顕在化している現状から、都市中心部の方が賃貸ニーズは高いことが考えられます。

この傾向は、近年国が推進している職住近接という政策も影響していることが考えられます。職住近接とは職場と住居を近接させることですが、国の施策は物理的に近接させることだけではありません。企業の近くにマンションやスーパーなどを併設し、周辺には噴水や池などの水場を作り、緑の木々などを植え、子供から高齢者までが安全に生活できる環境を目指しています。

その時のトレンドでランクインする街もありますが、何年も継続して選ばれているエリアなどは今後も人気が継続することが考えられます。そのようなエリアの物件であれば賃貸ニーズがあり、高い資産性が期待できるでしょう。

単身向けを中心としたマンションの立地は都市の中心部が有利なことが考えられます。しかし、中心部から外れたとしても特急や急行が停車する駅からであれば、会社まで30分以内で通勤できることも考えられます。もし郊外で物件を検討する際は、そのような駅がある場所で検討するようにすれば、資産価値が高い物件に出会える可能性が高くなります。

エントランスやポスト周りなど、建物の清掃状態も資産価値に影響します。汚れや損傷などは最初のうちは小さくても、時間の経過とともに大きくなり修復が難しくなる場合もあります。特に雨漏りなどは放置しておくとどんどん悪化し、建物を傷ませて資産価値を大きく下げる原因になってしまいます。

清掃状態が悪かったり、小さな損傷が修理されていなかったりした場合、管理会社の管理が行き届いていないことが考えられます。そういったマンションは長期的に見た場合、資産価値が落ちることも考えられますので、慎重に検討することが大切です。

大手不動産会社などがシリーズ化しているマンションには一定のブランド力があり、賃貸ニーズが高いことが想定できます。そのようなマンションではブランド力を落とさないように、特に管理には力を入れていることが考えられ、資産価値が高い状態に保たれている可能性があります。

収益還元法で試算した場合、利益が高いほど物件の価格が高くなり得ることには触れました。利益を資産価値の判断の一つにする場合、その源泉となる家賃が相場と合っているかを確認しましょう。

家賃設定が相場より高く設定してある場合、近いうちに家賃を下げる必要があることが考えられ、物件価格も低くなる可能性があります。入居が長い部屋の場合、相場が下がっても家賃は据え置きのままというケースがありますので、その入居者が退去する場合には注意が必要です。

表面利回りは「年間の家賃収入÷物件価格」という計算方法で求められます。利回りが高い物件は、物件価格に比べて家賃収入の割合が高いことになりますので、割安なぶん資産価値は低いと言えます。一般的に利回りが高い物件は修繕や空室などのリスクも高いため、売却価格が低くなるのです。

一方、利回りが低い物件はリスクが低く資産価値の高い物件だと考えられますが、キャッシュフローがあまりストックされませんので、何かあった時にオーナーはその月の家賃収入で賄いきれない費用を貯金から支払うことも多くなります。

都市の中心部の物件は価格が高いために、あまりキャッシュフローを得ずに運用している人もいます。そういった物件でキャッシュフローをストックするには、ローンの頭金を多めに入れるなどの工夫が必要です。資産価値の高さだけを気にするのではなく、どういったスタイルで運用するのかを慎重に検討して物件を選ぶようにしましょう。

資産価値が高い物件を購入しても、管理状態などが悪いために資産価値を落とすようではもったいありません。ここでは、資産価値を落とさないための注意点について見てみましょう。

建物の管理は積み重ねが重要です。管理状態が悪いと、悪い状態が積み重なり、長期的に見た場合に資産価値が落ちる可能性があります。少しの汚れや損傷でも見逃さずこまめに清掃や修繕をするようにしましょう。

空室が発生した際、入居者を早く付けるために家賃を下げて募集することもあります。しかし、収益還元法で触れた通り、家賃は物件価格に影響を与える可能性がありますので、安易に家賃を下げないことが大切です。

空室になった場合は原因を慎重に調査して、家賃を下げる必要があるかどうかをよく考えてから客付けに取り組むことが大切です。

入居者の属性によっては、室内をひどく汚したり、家賃滞納リスクが高くなったりすることもあります。入居者が入れ替わる際は、内覧に立ち会ったり、審査資料を確認したりして入居者をなるべく把握するようにしましょう。

近年のリノベーション技術はとても高くなっています。リノベーションすることでマンションの資産価値が上がり、高い価格で売却できたり、家賃を維持できたりする可能性が高くなります。質の高いリノベーションは資産価値を下げない一つの方法になります。

ただしリノベーションは内容により高額になることがありますので、慎重に収支のシミュレーションをして取り組むようにしましょう。

ガーラ・グランディ大森西/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 平和島駅徒歩6分
総戸数 88戸

住 所 東京都大田区大森西2-3-4
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料無料

■物件名フリガナ
ガーラグランディオオモリニシ

■近隣周辺施設情報
栄屋まで約140m
ミニストップ平和島店まで約180m
まいばすけっと平和島駅西店まで約120m
まいばすけっと大森北6丁目店まで約380m
クリエイトエス・ディー大森店まで約460m
ワークマン大森環七店まで約360m
大森西二郵便局まで約400m
古川医院まで約300m
千葉医院まで約450m
グローバルキッズ大森西園まで約160m
大田区立開桜小学校まで約350m
大田区立大森第二中学校まで約220m

物件名 ガーラ・グランディ大森西
所在地 東京都大田区大森西2-3-4
最寄駅 京急本線「平和島駅」徒歩6分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上9階 RC造
総戸数 88戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社シティ一級建築士事務所
■施 工   株式会社フジタ東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2K(25.51㎡~)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

少子高齢化問題とは若い年代の人口が減り、高齢者人口が増えることを言います。日本では少子高齢化が進行していますが、どれくらい進んでいるのでしょうか。

2017年の日本の総人口は約1億2,671万人ですが、2065年には8,808万人まで減少することが予想されています。1950年の人口が8,411万人ですので、ほぼ同じくらいの人口になります。しかし、1950年の65歳以上の人口が合計416万人だったのに対し、2065年には3,381万人と約10倍近くにまで増えることが予想されています。

2017年から2065年まで65歳以上の層の人口はあまり変化が見られませんが、64歳未満の層の人口は明らかに減少しています。このグラフから少子高齢化は着々と進行していることが確認できます。

日本は少子高齢化が進行していて、人口がこれから減っていくことが予想されていることが確認できました。この状況の中でどのような対策をすれば良いのかを考えてみましょう。

SUUMOが一人暮らしの学生・社会人の男女、夫婦世帯の計857人に行った「住み替えの実態調査2017」アンケートの結果によると、家を探す際には家賃が最も重要視されていて、その次に最寄駅からの時間や通勤・通学時間、路線・駅やエリアといった立地、その次に間取りや面積、築年数といった物件に関することが重要視されています。

設備や内装は購入後に変更できますが、立地や部屋の広さは変更できませんので、物件を購入する前に、需要が見込めるエリアで探すことが重要になります。購入前にどのような点に注意して立地を選べば良いのかを見てみましょう。

物件の周辺に住む人口が多ければそのぶん賃貸需要も期待できますので、基本的には人口が集中するエリアを選ぶことが大切です。まずは人口が多いエリアを見てみましょう。以下のグラフは東京都総務局が作成した「東京都の人口(推計)の概要」(平成31年1月1日現在)から引用したものです。

東京都の中でも人口が増加している地域と減少している地域があることがわかります。特に23区内はどの区も増加していることが確認できます。毎年このような傾向になるとは限りませんが、2019年現在の状況であれば都心に近いエリアで物件を探すことで、空室率の低い物件が見つかることが考えられます。

東京都内ではワンルームなどのマンションに住む単身者が通勤や通学に車を使うことはあまり考えられません。特殊な業種や職種を除いて、一般的に電車で通勤や通学をしますので、駅から近いところに建つ物件は空室になる確率が低いことが考えられます。

駅から徒歩10分圏内であればよりニーズが継続することが予想できますので、なるべくその圏内で物件を探すようにしましょう。また、駅から近ければいいかというとそこは難しいところで、人気駅の徒歩1分となれば物件価格が高騰しますが、物件価格ほどに賃料は上昇しないため収益性が低下してしまうことになります。駅からの徒歩分数は、物件価格と賃料のバランスを見て判断することが大切です。

都心の23区内では人口が増加していることに触れました。国も職住近接の施策を推進していますので、その後押しもあって企業が集中する都心に住む人が増えています。職住近接の都心エリアであれば、物件が駅から近くに建ち、周辺にはコンビニやスーパー、銀行など、生活に必要な施設なども併設されている利便性から、長期的にニーズがあることが考えられます。

しかし、都心のエリアでは築浅の物件が多い上に、近年では東京オリンピックが開催されるということ等もあり物件価格が高騰しています。そのため、利回りが極端に悪くならないように慎重にシミュレーションして物件を選ぶことが大切です。

上記の「家を探すときに重視する項目」のアンケートでは「通勤・通学時間」が上位にランキングされています。通勤・通学時間は何分くらいであれば、ストレスを感じないのでしょうか。アットホーム株式会社が2018年6月に行った「都内勤務 20~30 代賃貸一人暮らし会社員の「電車通勤実態」調査」では、「29分が理想の平均」だという結果が出ています。

このアンケート結果から、都心ではなくても電車で30分位の場所であれば、通勤や通学にストレスはない距離だということが考えられます。都心で条件の合う物件が見つからなかった場合は、都心から電車30分以内の距離で、複数の路線が通っている駅などの近くの物件も視野に入れて探すと良いでしょう。

マンションは物件により様々な違いがあります。例えば、一口にワンルームマンションと言っても、専有面積は18㎡くらいのものから30㎡近いものまでありますし、古い物件だと、今ではあまり見られなくなったバスとトイレが一緒になっているものもあります。

以下の表は不動産・住宅情報サイトライフルホームズが集計した、物件を探す際に検索された設備条件のランキングです。

検索に含まれた設備条件では「バス・トイレ別」が最も多かったことが確認できます。この結果から、物件を探す際は、できればバス・トイレは別になっている物件を選んだ方が良いということが考えられます。

また、2位には「2階以上」という項目がランキングされています。4位は「室内洗濯機置き場」になっています。このような物件の設備面については、女性の視点から考えると良いでしょう。

バスとトイレが別々になっているという点もそうですが、洗面所独立やオートロックなども特に女性が気にする点です。以下はマイナビ賃貸が女性300人に取った「女性専用マンションで完備している嬉しい設備はどれですか?」というアンケートによれば、「オートロック完備」や「モニター付きインターフォン」など、女性はセキュリティ面で充実しているマンションを評価していることが確認できます。

このように女性が嬉しいと思われる設備は、男女問わず重視する項目と重なる点が多く、女性が嬉しいと思われる設備があるマンションを選ぶことでニーズが高くなることが考えられます。このようなニーズを参考に物件を探すようにしましょう。

ここまでは空室にならないためのエリアの探し方や、好まれる物件の設備などについて見てきました。では、普段の管理や入居者を募集する際などは、どのような点に注意して活動すれば良いのでしょうか。運用中の空室対策について見てみましょう。

空室になった場合、賃借人が付かないと家賃が入らなくなります。そのためすぐに次の賃借人を募集することが必要になります。賃借人が付きやすくするためのコツとして、入居者のターゲットを絞るという方法があります。

一人暮らしの学生、ビジネスマン、キャリアウーマンといったように仕事や年齢などが違えば、興味を引く内容も異なります。そのため、募集広告もターゲットに合わせて作成することが大切です。

効果的な広告を作成するには、近隣にどのような施設があるのかといったことや、他のマンションにどのような人が住んでいるかなどのエリアに住む人の傾向を知ることは重要です。自分では調べることが難しいと思いますので、不動産会社と相談をしながら話を進めるようにしましょう。

賃借人が退去して空室になった際に、次の入居者がすぐに決まるように家賃を下げることがありますが、家賃は一度下げると上げにくくなりますので、慎重な対応が必要です。

しかし、空室期間が長期化すると運用に影響があることが懸念されます。その場合は周りの家賃相場を参考にして家賃を検討しましょう。すでに周りが下がっている場合もありますし、下がっていない場合もあります。もし周りの同じような物件の家賃が下がっているようであれば、下げることを検討しなければいけません。

家を探す人が重視する項目の1位が家賃でしたので、相場に伴わない家賃設定は空室期間の長期化を招くリスクがあると言えます。ただ、家賃競争に巻き込まれてしまうと、収支は悪くなる一方ですので、そうならない工夫を同時にしていきましょう。

募集の際に賃料と共益費を分けると、違った効果が期待できます。例えば元の家賃が8万円だった場合、家賃を7万8,000円にして共益費を2,000円に設定します。このように設定すると、不動産ポータルサイトで物件を検索するときに、家賃8万円未満といった検索条件でもヒットさせることができます。

結果的に合計の金額は同じですが、多くの人の目につきやすいという点で、告知できる範囲が広がります。必ずしもこの方法で賃借人が付くということではありませんが、広告を見られる範囲が広がりますので、賃借人が決まる可能性は高まります。

レガリス池尻大橋/事故

竣 工 2020年7月
最寄駅 池尻大橋駅徒歩9分
総戸数 34戸

住 所 東京都世田谷区三宿2-1-13
概 要 地上4階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
(※403号室除く)

■物件名フリガナ
レガリスイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
世田谷区立多聞小学校まで約530m
スーパーオオゼキ池尻店まで約280m
まいばすけっと世田谷淡島店まで約670m
成城石井池尻大橋店まで約740m
まいばすけっと駒場東大前駅前店まで約1150m
ローソン世田谷三宿1丁目店まで約740m
私立昭和女子大学まで約1080m
オーケー池尻大橋店まで約250m
セブンイレブン池尻大橋店まで約710m
ヤマグチ薬局池尻店まで約620m

物件名 レガリス池尻大橋
所在地 東京都世田谷区三宿2-1-13
最寄駅 東急田園都市線「池尻大橋駅」徒歩9分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上4階 RC造
総戸数 34戸 築年月 2020年7月

■駐車場   有/月額33,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1DK(25.66㎡~32.25㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを損してでも売却してしまう最も多い理由として、売り急いでしまうことが考えられます。なるべく早く売ろうとする行為は悪いことではありません。しかし、売りたいという気持ちだけが先走り、損をするとわかっていても売却してしまうのは避けた方が良いでしょう。

その時には損をしていても「売却できた」という満足感があるかもしれませんが、後で後悔する可能性がありますので、急いでいても損をしないように売却することが大切です。そのためには事前にしっかり売却計画を立てて取り組むようにしましょう。

値下げをして売却する理由として、「これより高い価格だと売れない」と思っているケースがあります。そう思ってしまう原因の一つとして、相場価格を知らないことが考えられます。

売却しようとしているマンションの本来の相場価格を知らなければ、不動産会社の言いなりになる可能性も大きくなります。また、買主との交渉の際も、相場を知らなければ安易に値下げに応じることにもなりかねません。

物件の相場を知った上で売却活動に取り組むことはとても大切ですので、自分だけで売却価格を決めつけずに、きちんと相場を調べて取り組むことが大切です。

また、売却を失敗する理由として、査定を1社の不動産会社にしか依頼していないことも考えられます。複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される価格には幅があることに気付くはずです。これにより最高値と最安値を確認でき、大まかでも自分の物件の相場価格が把握できます。

もし1社にしか依頼していない場合は、その不動産会社の言い値になってしまいますので、その価格が相場に比べて高いのか低いのかが分かりにくくなります。不動産会社によっては、すぐに売却するためだけに相場より低い価格を提示することもあります。そういったことにならないように、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

マンション自体に価格を下げなければならない理由がある場合があります。例えば、どうしても取れない傷などが床や壁などに残っている場合や、日照状態が悪かったり、騒音がひどかったりした場合です。

その場合、例えば思い切ってリノベーションをしたり、売却までの期間にローンの繰上返済などをしたりして、低い価格で売却しても利益が得られるようにしておく、などの工夫が必要です。

買主はなるべく低い価格で購入したいと考えていますので、色々な理由をつけて価格を下げる交渉をしてくる可能性があります。その際、安易に値下げ交渉に応じてしまうと損をすることもあります。

買主との交渉は自分で直接行う必要はありません。仲介を行う不動産会社を挟んでの交渉になることが一般的ですので、担当とよく相談しながら話を進めてもらうことがポイントです。また売却を計画する際に最低価格を決めておけば、値下げをしすぎて損をする可能性は減るでしょう。戦略をきちんと立てて売却活動をすることが大切です。

マンション売却で損をしてしまう理由について確認をしました。安易に価格を下げないよう、あらかじめ注意するようにしましょう。では売却価格をなるべく下げずに早く売却するために、売却活動の際にどのような点に注意すれば良いかを以下で見ていきましょう。

先に触れたように、売却価格の査定は複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社の査定だけでは本来の相場価格かどうかが判断できませんし、不動産会社が手っ取り早く手数料を欲しいがために低い価格で売却しようとする可能性もあるからです。

査定を依頼する際には、査定には簡易査定と訪問査定の2種類あるということを把握しておくことが必要です。簡易査定は机上で計算をして価格を算出する査定方法で、訪問査定は実際に物件を見て査定する方法です。簡易査定を行った後に、売主がその査定価格で話を進めても良いと判断した場合に訪問査定を行います。

査定の際に注意したいのは、訪問査定が終了するまでは1社に絞り込みをしないことです。簡易査定において、一番高くかつ相場に照らして妥当な価格を提示した不動産会社に訪問査定も依頼するのは間違いではありません。しかし、簡易査定で高い査定価格を出した不動産会社が訪問査定でも高い価格を提示するとは限りません。

簡易査定では低くても訪問査定で高い価格を出す不動産会社もありますので、訪問査定で最終的な査定価格が出るまでは複数の不動産会社に継続して依頼をすることが大切です。

価格の査定が終わると、売却活動に移行します。売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。どちらを選択するかは売主が決めますが、それぞれの特徴をきちんと把握して選択することが大切です。仲介と買取の特徴について見てみましょう。

仲介は不動産会社が広告を出し、買主を募集して売却する方法です。仲介の場合の不動産会社の収入は仲介手数料になります。一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。仲介はしませんので、不動産会社に仲介手数料を支払うことはありません。不動産会社は買い取った不動産をリフォームしたりしてから売却します。売却価格と買取価格の差が不動産会社の利益になります。

仲介は買主が現れるまで売却が完了しませんが、買取の場合は不動産会社が直接買取をしますので、買主が現れるのを待つ必要がありません。早ければ売りに出して4日~5日で売却できることもあります。しかし、買取の場合は一般的に通常の相場価格より20%~30%は価格が低くなりますので、どちらの方法で売却するかは慎重に検討するようにしましょう。

価格が低くなる理由や売却手続きの際に注意すべき点を確認しました。その点を抑えながら、価格をなるべく下げずに早く売却する出口戦略の立て方について見てみましょう。

相場をきちんと調べていないことが原因で、値下げしてしまうなどの不利な状況になる可能性があることには触れました。逆に相場を把握しておけば、損をしてまで売却をする可能性が減りますし、交渉も有利に運べる可能性が高くなります。

相場価格は大手の不動産情報サイトで類似物件の価格から調べることができますし、複数の不動産会社に査定を依頼した際に提示される価格の平均値を相場価格として検討しても良いでしょう。

相場を把握しておけば、万が一売却に時間がかかりそうなときでも、相場より少し低い価格で売りに出すなど、買主の心理を考えて工夫をすることもできます。相場を把握することはとても大切だということを知っておきましょう。

マンションだけでなく不動産全体を通して成約件数が多い時期があります。以下は公益財団法人不動産流通推進センターが公開している「2018不動産業統計集」から抜粋したグラフです。こちらのグラフでは平成29年3月から平成30年2月間の各月の成約件数が確認できます。

こちらのグラフから、2月と3月はマンションに加え不動産全体でも成約件数が多いことが確認できます。毎年この傾向があるとは限りませんが、1年の切り替えの時期であるその時期には引っ越しが多いことから、不動産の売買件数も多いことが考えられます。売却をする際は、できるだけこの時期を外さないことが、すぐに売却できる可能性を高めるコツでもあります。

仲介で買主を募集する場合は広告を何パターンか準備するようにしましょう。その際に大切なのはデザインや価格を変更するということです。マンションの売却は生ものとも言われます。価格が高すぎると感じた買主は、同じ広告を見ても興味を惹かれる可能性は低くなります。

スケジュールはいつまでに売却するかという最終的な期限の意味もありますが、査定をいつまでに終わらせて、広告をいつ出して、物件の価格をどのタイミングで下げるかといったような細かなスケジュールのことを指します。

価格をあまり落とさずになるべく早く売却をするには、広告の変更と価格を変えるタイミングが特に重要になります。査定期間から始まり売却が完了するまでの細かなスケジュールを立てて、自分の物件が市場で飽きられないように、計画的に売却活動をするようにしましょう。

広告を出しても反応があまり無い場合は、不動産会社との契約方法を変えることも検討しましょう。不動産会社に仲介を依頼する際の契約方法には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

契約方法によって、不動産会社は1社だけにしか仲介を依頼できなかったり、自分で探してきた買主とは自由に契約できなかったり、といったようなルールがあり、それぞれ異なります。長期化しそうな場合は契約方法を変えることも必要です。募集した際の反応を見ながら検討するようにしましょう。

いつまでに最低いくらで売却したいかといった、時期と価格の希望は必ず不動産会社の担当者に伝えておきましょう。不動産会社も売却のノウハウがありますので、それに合わせて計画を立ててくれます。

最低価格を決めたら、売却のタイミングを逃さないように、ある程度値引きの範囲も共有しておくことが大切です。買主の中には値引額によってはすぐに契約をするという方もいます。そのような時に時間をかけて売却のタイミングを逃すのはもったいないので、金額によっては値引きの権限を委任することも早く売却する上での一つのコツと言えるでしょう。そのためには、不動産会社の担当者とこまめに連絡を取り合いながら信頼関係を築いておくことが大切です。

買取は仲介より売却価格が低くなることには触れました。そのため、価格をどうしても下げたくない場合は仲介で売却した方がメリットはありますが、価格よりスピードを優先したい場合は買取も検討が必要です。

その際にもなるべく損をしないためには、総収入と手数料や経費を含めた総支出との差がポイントになります。総収入が総支出を上回れば、運用はプラスだということができますし、差が大きければ大きいほど利益が大きいということになります。

グローバルフロントタワー/事故

竣 工 2016年1月
最寄駅 田町駅徒歩10分
総戸数 883戸

住 所 東京都港区芝浦1-6-41
概 要 地上34階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
グローバルフロントタワー
GLOBAL FRONT TOWER

■近隣周辺施設情報
成城石井芝浦シーバンス店まで約380m
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m

8室の部屋が問い合わせ可能となっており、3LDK、2LDK、1LDK、2SLDKの部屋を用意しています。なので、様々なライフスタイルの方に幅広い種類の部屋から選ぶ事ができます。部屋面積は42.01㎡~114.46㎡まで、家賃は21.9万円~75万円までとなっています。建物の南北にはスリットを施しており、角部屋や採光面を多く確保した造りが特徴です。最もマンションから近いゆりかもめ線の日の出駅からは、徒歩約8分と言う好立地です。また、都営浅草線三田駅など全部で4路線が利用可能で、副都心へ自由自在にアクセスできる利便性に溢れるロケーションで、交通の便がとても良くなっています。このように、田町駅、三田駅、浜松町駅、日の出駅など、複数駅が徒歩圏内にあり交通利便性に優れています。グローバルフロントタワーは、スカイラウンジ、ゲストルーム、パーティールームなど、充実した共用施設が完備されています。なので、タワーマンションならではの快適な生活を過ごす事ができます。東京湾に近く、住戸の向きによっては開放感あふれるオーシャンビューを眺める事が可能です。また、オートロックのマンションなので、女性の方も安心して暮らす事ができます。普通の鍵より防犯性の高いディンプルキーを採用し、モニター付きのインターホンなので、訪問者の確認ができます。さらに、宅配ボックスも設置されているので、普段忙しく荷物を受け取れない方にも嬉しいポイントです。他にも、見晴らしの良いスカイラウンジがあったり、敷地内に24時間のごみ置き場があったり、快適で便利なサービスが提供されています。一般的に、郊外より都心の方が資産価値は落ちにくいです。特に、グローバルフロントタワーは駅近のマンションで買い手がつきやすい為、資産価値も落ちにくいのが特徴です。また、大きな公園が近くにあったり、眺望が良かったり、そのような点も土地の良さのプラス要素になっています。

物件名 グローバルフロントタワー
所在地 東京都港区芝浦1-6-41
最寄駅 JR山手線「田町駅」徒歩10分
物件特徴 タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 免震構造 地上34階 RC造
総戸数 883戸 築年月 2016年1月

■駐車場   369台(平置式9台・機械式360台)
月額44,000円~47,300円
来客用駐車場2台/1時間300円
■バイク置場 30台
■駐輪場   1165台
―――――――
■設 計   清水建設一級建築事務所
■施 工   清水建設株式会社
■管理形式  常駐管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(42.01㎡~120.11㎡)
―――――――
■共用施設
□1階    ファミリーマートグローバルフロントタワー店
24時間営業
□1階    ブリッジホール
□1階    コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□1階    喫煙室/24時間利用可/無料
□1階    居住者用集会所兼地域防災拠点
利用時間10時~20時/1時間500円
□2階    グローバルラウンジ/24時間利用可/無料
□2階    スタディルーム/24時間利用可/無料
□2階    オープンスタディコーナー/24時間利用可/無料
□2階    ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□2階    ライブラリーコーナー/24時間利用可/無料
□2階    フォレストジム/利用時間10時~22時/無料
□2階    キッズコーナー/利用時間10時~20時/無料
□2階    スタジオ/利用時間6時~22時/1時間500円
□2階    キャナルテラス/利用時間6時~22時/無料
□2階    レンタルサイクル/最大6時間迄/無料
□29階   ゲストルーム/利用時間15時~翌10時
SUN/1泊7,000円
TSUKI/1泊7,000円
TERRACE SUITE/1泊8,000円
□29階   レインボーラウンジ/利用時間8時~22時/無料
□29階   パーティサロン/利用時間10時~22時/1時間500円
□各階    食配ステーション/24時間利用可/無料
□敷地内   トランクルーム833区画

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は入居者がいる期間中は長期的な家賃収入が期待できるため、老後の生活費の足しや私的年金づくりを目的として取り組んでいる方もいます。

しかし不動産投資を始めるには、賃貸用の不動産を取得しなければならないため、不動産の取得費用を用意する必要があります。そのため、長期的な家賃収入が得られる不動産投資に興味は持っているものの、資金が足りないことが理由で諦めている方も多いのではないでしょうか?

不動産投資では確かにある程度の初期費用は必要ですが、以下の2つのポイントを押さえておけば自己資金をおさえて始めることが可能です。

1つ目のポイントは複数の金融機関を検討することです。2016年にマイナス金利政策が導入されたことで、各金融機関は日銀にお金を預けるのではなく、他の運用方法を考える必要がありました。その結果、今までは積極的に実施しなかった個人や法人への貸し出しに力を入れるようになりました。

そのため、不動産購入者への融資については「売り手市場」となってきており、借り主に選ばれるために金融機関側も他社と融資条件を競うようになってきています。そのため、5社・10社と借入先の選択肢を増やすことで、より良い条件の金融機関からの融資を受けることができる環境となっています。

築年数が経った中古物件は、金融機関からリスクが高い物件とみなされることが多く、物件価格の1割~3割程度の自己資金を求められる可能性があります。

一方、新築・築浅物件は築年数が経った中古物件と比べると競争力があるため入居がつきやすく、また建物の耐用年数の残存年数が長いため担保価値も高くなり、結果として融資額がつきやすくなります。

また新築・築浅物件の中でも、単身赴任中の方、未婚の方、学生による安定した需要が期待できるのがワンルームマンションです。国立社会保障・人口問題研究所 人口構造研究部の推計によれば、日本全体の世帯総数は2023年をピークに減少する一方、単身世帯は2015~2040年の間に34.5%から39.3%に上昇が見込まれており、今後しばらくはワンルームマンションの需要が高まると考えられています。

また、エリアについては郊外や地方はリスクが高いため、都心やその周辺など入居需要が期待できる都市圏からまずは検討すると良いでしょう。

融資額のつきやすい物件を選んで複数の金融機関に申し込めば、自己資金をおさえて不動産投資を始められる可能性は高くなります。しかし、不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買ってからが始まり」ですので、購入時・購入後には下記のようなリスクに気をつける必要があります。

入居需要がある物件でも賃貸管理や建物管理が悪ければ、入居者にとっては不満が溜まるため空室が発生しやすくなります。

中長期で入居需要を見込むことができる物件を選び、24時間・365日の体制できめ細やかな管理を行っている会社に管理を依頼するなど、空室リスクに備えた動きを取ることが大切です。

また、空室が発生してしまった場合でもローンの返済が滞らないように、3ヶ月から6ヶ月分程度の返済額をつねに手元に残しておくことも大切です。

また物件の瑕疵にも注意が必要です。瑕疵とは「生活に支障をきたしかねない物件の欠陥」のことで、シロアリや雨漏りといった建物の物理的瑕疵、また騒音や異臭といった環境的瑕疵、あるいは元入居者が建物内で自殺や孤独死した履歴があるといった心理的瑕疵などがあります。

築年数があまり経過していない築浅の物件で価格が安い場合には、何らかの理由で需要が低い可能性があるほか、瑕疵が潜んでいるために物件価格が安くなっている可能性もあります。

なお、購入時に知らされなかった瑕疵のことを「隠れた瑕疵」と呼び、その修繕負担については「瑕疵担保責任」によって買い手の権利が守られています。購入後に買主が隠れた瑕疵を発見した場合、売主に対して修繕や契約解除の請求が可能です。

しかし、瑕疵担保を免責にする契約を締結してしまったり、瑕疵の保証期間を過ぎて瑕疵が見つかった場合など、何かしらの理由で瑕疵担保責任を追及できない場合には、瑕疵を有している物件を抱えることになります。

そうなると、せっかく自己資金をおさえて購入したにもかかわらず想定外の修繕費用が発生したり、入居者がつかない、売却したくても買い手がなかなか見つからないという事態に陥る可能性もあったりするため、十分注意して物件を選ぶようにしましょう。

築年数が経過した物件では、キッチンやトイレ、バスなどの水回り、クロスやフローリングの修繕に費用が生じる可能性が次第に高まってきます。

いくら物件価格が安くても、修繕費が多くかかれば結果的に全体の費用が多くなってしまうことになりかねません。修繕が必要な箇所があるかどうか、これから修繕が必要になりそうか、いくらの修繕費がかかりそうかといったことも想定した上で、物件選びを進めていくと良いでしょう。

最近では、「インスペクション」という購入前に物件の劣化状況・欠陥などを調査するようなサービスもありますので、必要に応じて活用してみて下さい。

グランパセオ日本橋箱崎町/事故

竣 工 2021年12月
最寄駅 水天宮前駅徒歩5分
総戸数 22戸

住 所 東京都中央区日本橋箱崎町9-4
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオニホンバシハコザキチョウ
GRAN PASEO 日本橋箱崎町

■近隣周辺施設情報
エフワン神田店まで約2560m
まいばすけっと新川2丁目店まで約1120m
マルエツプチ八丁堀店まで約1520m
マルエツ佃店まで約1670m
イトーヨーカドー木場店まで約2970m
マルエツプチ神田司町店まで約2940m
肉のハナマサ新川店まで510m
セブンイレブン中央区新川1丁目店まで270m
箱崎川第二公園まで240m
区立有馬小学校まで570m
区立有馬幼稚園まで640m
隅田川テラスまで910m

物件名 グランパセオ日本橋箱崎町
所在地 東京都中央区日本橋箱崎町9-4
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 22戸 築年月 2021年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社オーエーシー設計
■施 工   株式会社小川建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(00.00㎡~00.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築年数の経過したマンションは内装などが劣化していることが多いため、「リフォームして少しでもきれいにした方が売却に有利になるだろう」と思っている方も多いでしょう。売却前にリフォームすることには、どんなメリットがあるのでしょうか?主なメリットは以下の2つです。

1つ目のメリットは物件の印象が良くなることです。築年数が経過したマンションは設備が古く、内装も傷んでいるケースが多いのが一般的です。そのため、中古マンションの購入を検討している方の中には、購入した後のリフォームにどのくらい費用がかかるのかを気にしている方が多いと言えます。

しかし、リフォームしている中古マンションであれば購入後の費用を気にせずに済むため、物件に対する買い手の印象が良くなります。例えば、マンション本体の予算を3,000万円で組んでいて、リフォーム費用を100万円と想定していた買い手がいるとします。

もし、この買い手に対して、3,000万円で売却予定の物件を50万円程度でリフォームした場合に買い手が納得するような結果が得られていれば、リフォーム費用を上乗せした3,100万円で購入してくれる可能性があります。

そのままでは高く売れない場合でも、上記のケースのようにリフォームすることによって印象が良くなるため、より高く売れることが期待できるでしょう。

2つ目のメリットは需要が高くなる可能性があることです。中古マンションはリフォームを想定して購入する方が多いということについては既に触れましたが、中には購入してからリフォームすることを面倒に感じる方もいます。その理由として挙げられるのは以下の2つです。

購入してからリフォームするとなると、どんなリフォームをするのか業者と打ち合わせをしなければならないため、リフォームが始まるまでに時間と手間がかかります。また打ち合わせが終わってリフォームが始まっても、リフォームしている間は使えない場所が出てくるなど、生活が不便になる可能性があります。

そのため、それらの手間や無駄を省くために、リフォームが完了している中古マンションを探している方もいます。そのような方の中には、少し費用がかかったとしても手間や無駄を省ける方が良いと考えている方もいるため、そうした方に向けて想定よりも高く・早く売れることが期待できるでしょう。

マンション売却前にリフォームをすれば、物件の印象が良くなる・需要が高くなる可能性があるため、マンションをより高く・早く売りたい方にとっては、リフォームした方が良いと言えます。一方、売却前にリフォームする主なデメリットとしては以下の3つが挙げられます。

リフォームを行うことで、売買が成立しにくくなる可能性もあります。マンションをリフォームしてから売却する方のほとんどは、少しでもマンションを高く・早く売ることが目的でしょう。そのため、リフォーム後の売却価格は、リフォーム費用に利益を乗せた価格に設定するのが一般的です。

しかし、新築マンションではなく中古マンションの購入を検討している方は、少しでも住居費用を抑えることを目的としている場合があります。そうなると、買い手の希望と売り手の希望が合わなくなってしまうため、せっかくリフォームしてきれいになった物件でも、あまりに費用を上乗せしすぎると誰も見向きもしてくれなくなる可能性があるので注意が必要です。

また、中には需要に合わせて間取りを変更する「リノベーション」をする方もいます。しかし、リノベーションにはより多くの費用がかかるため、こちらも需要が高くても価格が高すぎて売買が成立しない可能性があるので特に注意しましょう。

上記のようにリフォームには費用がかかりますが、必ずしもその費用を回収できるとは限りません。「リフォームで利益を出すことができなくても、せめて費用くらいは回収できるのでは?」と思っている方もいるかもしれませんが、やや甘い見通しと言えます。

リフォームをした方がマンションをより高く・早く売れる、というのはあくまでも売り手の立場から考えた話で、買い手の立場ではありません。先ほども触れたように、住居にかかる費用を抑えるために中古マンションを選んでいる方もいるため、より価格の安い中古マンションの方が魅力を感じる方が多い可能性もあります。

リフォーム費用を上乗せした売却価格で募集をかけたにもかかわらず、買い手がなかなか現れないケースはよくあります。結果的に値下げして募集をかけ直す手間と無駄な支出を考慮すると、そのまま売りに出した方が良かったと言える可能性も0ではないでしょう。

リフォームに対して「面倒」という印象を抱いている方にとっては、リフォームされたマンションの方が魅力的に感じられるかもしれません。しかし、購入後にリフォームすることを前提としている方の中には、自分達で設備を選んだり内装を選んだりすることを楽しみにしている方もいるため、リフォームしたことが需要低下の引き金になる可能性もあります。

また、リフォームに自分の好みを出すと、好みが受け入れられた場合には問題ありませんが、そうでない場合には需要が低下する可能性もあります。そのため、リフォームをしてから売る際は、費用とターゲットの双方を考えることが重要と言えるでしょう。

リフォームと一口に言っても、リフォームする場所や規模によって大きく費用が異なってきます。そのため、リフォームするかどうかを決めるには、まずはリフォームにどの程度の費用がかかるのかあらかじめ把握しておくことが重要です。場所別にかかるリフォームのおおよその費用は以下のようになっています。

無駄に費用をかけすぎたことが原因で回収できなかった時のリスクを考えると、全部をリフォームするのは避けておいた方が良いと言えるでしょう。

全体的にリフォームするのは避けておいた方が良いと言っても、経年劣化によるクロスやフローリングの傷みなどが気になって、内覧までに何とかしておきたいというケースもあるでしょう。そのような場合は、全体的なリフォームではなく、クリーニングや部分的なリフォームをした方が良いと言えます。

クリーニング費用は、依頼する業者によって異なりますが、全ての水回りのクリーニングを依頼しても5万円程度で済みます。水垢やカビ、錆などの汚れは、自分で取ろうと思っても簡単には取れない場合がありますが、クリーニングのプロに任せれば簡単にきれいにすることが可能です。

また、必要な箇所のみを部分的にリフォームを行うことで、費用対効果を高くすることができます。事前に不動産会社にどこをリフォームすればいいかアドバイスを貰うことで、無駄な支出を抑えられるリフォームができるでしょう。

アクシア人形町/事故

竣 工 2022年12月
最寄駅 水天宮前駅徒歩3分
総戸数 ―戸

住 所 東京都中央区日本橋人形町2
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/仲介手数料半額

■物件名フリガナ
アクシアニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート水天宮前店まで約30m
セブンイレブン水天宮前店まで約120m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約210m
まいばすけっと水天宮店まで約260m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約10m
伊藤クリーニング店まで約110m
永寿総合病院柳橋分院まで約1700m
蛎殻町公園まで約290m
小網町児童遊園まで約400m
中央区立人形町保育園まで約40m
中央区立日本橋小学校まで約270m
日本橋中学校まで約900m
中央区立日本橋図書館まで約280m

物件名 アクシア人形町
所在地 東京都中央区日本橋人形町2
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 築年月 2022年12月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(26.08㎡~42.45㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

クレストコート押上ノース/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 押上駅徒歩5分
総戸数 24戸

住 所 東京都墨田区向島4-28-13
概 要 地上9階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント2ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
クレストコートオシアゲノース

■近隣周辺施設情報
EQUiA曳舟まで約370m
セブンイレブン墨田押上2丁目東店まで約320m
喜多方ラーメン小法師曳舟店まで約480m
コモディイイダ東向島店まで約440m
大岩医院まで約160m
ふじのき公園まで約310m
東武ストアフレッシュ&クイック曳舟店まで約390m
向島四郵便局まで約330m
イトーヨーカドー曳舟店まで約610m
サイゼリヤ東武曳舟店まで約360m
医療法人伯鳳会東京曳舟病院まで約390m

物件名 クレストコート押上ノース
所在地 東京都墨田区向島4-28-13
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「押上(スカイツリー前)駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 24戸 築年月 2022年3月

■駐車場   1台(平置式)月額33,000円
■バイク置場 4台/月額5,500円
■駐輪場   28台/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社秀コーポレーション一級建築士事務所
■施 工   中央建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(25.83㎡~46.41㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

確定申告が必要なのは、売却によって利益が生じた場合です。不動産売却でいくらの利益が生じたかに応じて税負担が決まるため、確定申告が必要になります。

確定申告が不要な場合とは、売却によって損失が生じたときです。不動産を売却したことで損失が生じたのであれば、不動産の譲渡に伴う税金を支払う必要はありません。ただし、この場合であっても確定申告をしたほうが良いというケースもあります。

例えば、給与所得や事業所得などプラスの所得があった場合は、不動産の売却による損失と相殺することで支払う所得税・住民税を抑えることができます。これを損益通算といいます。

記入が簡単な白色申告をする方なら、不動産の譲渡による損失が生じた年だけ、給与所得や事業所得などと損益通算することができます。

科目ごとに収支を計算し税額を算出する青色申告の方なら、不動産売却に伴う損失を3年間繰り越すことができるため、譲渡による損失が出た年だけで控除しきれない損失がある場合は、翌々年までその損失を繰り越すことが認められています。

このように不動産売却により損失が出た場合であっても、節税効果が期待できるケースがあるため、手間を惜しまずに確定申告をしておくことをおすすめします。

税理士に確定申告作業を依頼している場合は申告書類を準備してくれますが、自分で確定申告をする場合は、税務署で必要な申告書類を準備するか、インターネット上で必要な申告書類を準備する必要があります。

確定申告書B様式は、税務署で入手できます。この確定申告書の様式は、すべての所得の申告に適用できる書類です。なお、確定申告書A様式の場合は給与所得、配当所得、一時所得、雑所得のある人の確定申告にしか使えないため、不動産の売却によって利益が生じた場合の確定申告には使用できません。

仲介手数料など購入、売却にかかった経費の領収書 不動産の購入時や売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料などの領収書、固定資産税の清算書、登記費用などのコピーも添付する必要があります。
税額計算上、これらを経費として算入するかしないかで税額に大きな差が生じることになるため、紛失しないよう大切に保管します。

このほか、売買を仲介した会社や保険会社、勤務先の会社などからも確定申告に必要な書類を取り寄せることになる場合もあります。また適用を受けようとする特別控除の種類によっては、追加で書類を提出することもあります。

各項目はすべて書面で確認して金額を計算します。ただし、不動産の購入から売却するまでの期間は長期であることが多く、書類の紛失などで購入価格や購入時にかかった諸経費が不明な場合もあります。そこで購入価格や購入時にかかった諸経費が不明な場合は「売却価格の5%」として計算することも認められています。

計算した課税譲渡所得の額に税率を乗じることで譲渡所得税を計算します。この時の税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」に該当し、所得税は15.315%、住民税は5%課税されます。一方、所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得に該当することになり、所得税は30.63%、住民税は9%課税されます。

居住用不動産の売却については、さらに「10年超所有軽減税率の特例」が設けられています。10年を超える居住用不動産を売却した場合には、3,000万円の特別控除の特例+軽減税率という形で重複して特例の適用を受けることができます。

これらの特別控除を利用することで、不動産売却によって利益が出る場合でも、利益額を0円にでき譲渡税の支払いが必要なくなる可能性が高くなります。そのため売却前には特別控除を適用できるかどうかを事前に調べておくことが重要です。

不動産を取得した日が2014年2月1日で、売却した日が2019年10月31日の場合、単純計算をすると所有期間は5年を超えますが、税務上の取り扱いでは「売却した年の1月1日」が基準となるため4年とみなされ、短期譲渡所得の課税が適用されることになります。

次に居住用不動産を売った場合、3,000万円の特別控除の特例の適用要件についても注意を要します。「3,000万円特別控除の特例」を受けようとする場合には、適用要件が細かく決められているため、特例の対象から除外されていないかを慎重に確認する必要があります。

適用除外の例としては、「新たに居住用家屋を建築するため、一時的に仮住まいした家屋の売却」や、「別荘のような趣味や娯楽のために所有する家屋の売却」などが挙げられます。

このほか、「居住しなくなった家屋を売却する場合」や、「店舗を兼ねた家屋を売却する場合」なども、場合によっては特例の対象外になることもあります。マイホーム売却で特例を受ける要件は国税庁ホームページに詳細が記載されています。

最後に「譲渡費用の範囲」についてです。税金を安く済ませようと何でも購入・売却にかかった経費として計上すると、税務署から修正を求められることがあります。不動産の譲渡にかかる取引1つ1つの金額が多額になることから、税務調査でもこの点を追及される可能性があります。

なお、譲渡費用とは、土地や建物といった不動産を売却するために「直接」かかった費用のことを言います。そのため、仲介手数料や売買契約にかかる収入印紙代、登記費用などは譲渡費用に該当しますが、引っ越し費用や税理士への確定申告手続き費用は譲渡費用に該当しません。