リビオメゾン日本橋浜町/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 浜町駅徒歩3分
総戸数 36戸

住 所 東京都中央区日本橋浜町1-10-11
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンニホンバシハマチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと水天宮店まで約980m
まいばすけっと日本橋浜町2丁目店まで約160m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約450m
エンゼルファミリー両国店まで約1320m
ファミリーマート日本橋浜町2丁目店まで約170m
セブンイレブン日本橋久松町店まで約210m
ローソン東日本橋2丁目店まで約240m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約790m
ローソン新大橋1丁目店まで約1100m
まいばすけっと東日本橋1丁目店まで約250m
ミニストップ日本橋馬喰町2丁目店まで約960m

物件名 リビオメゾン日本橋浜町
所在地 東京都中央区日本橋浜町1-10-11
最寄駅 都営新宿線「浜町駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 36戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社飯島建築設計事務所
■施 工   株式会社ウラタ
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.39㎡~48.94㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資に適した物件がないか探していると、たまに「再建築不可」と記載されている物件が見つかるときがあります。再建築不可物件は、周辺の似たような条件の物件よりも価格が安いのが一般的ですが、どのような物件なのでしょうか?

再建築不可物件とは、建築基準法が改正されたことで現行の法律に適さなくなり、新築や建て替えができない物件のことです。土地および築年の古い戸建物件で目にすることが多くあります。

それぞれ建築基準法の42条と43条に詳細が記載されており、道路とは幅員4m以上。

建築した時点では建築条件を満たしていても、時代とともに法律は改正されるため、法律に適さない物件が残ってしまいます。既存建物の竣工当時には再建築ができたものの、法改正後に建築基準法の要件を満たしておらず、現状では再建築できないのが再建築不可物件の特徴です。

再建築不可物件は、一般的な物件と比較すると物件価格が安いという大きな特徴があります。再建築不可物件は、現状のままでは建物の再建築ができないため、不動産の利用価値や資産価値が周辺の一般的な物件よりも低くなります。そのため、売りに出される価格も一般的な物件よりも低いので安く物件を手に入れることが可能です。

再建築不可物件は利用価値や資産価値は低くなるものの、かといって賃料が低くなるわけではありません。再建築不可物件は物件価格が安いにもかかわらず、賃料は普通の物件とほぼ変わらないため、一般的な物件よりも利回りが高くなります。

不動産投資で継続的に安定した利益を得るには、利回りの高い物件に投資することが重要です。そのため、物件価格が安く利回りが高い再建築不可物件に投資することを検討するのも一つの手段です。

再建築不可物件には物件価格が安いという特徴がありましたが、同時に固定資産税が安いという特徴もあります。不動産投資では、入居者がいる間は継続的な長期的な家賃収入が期待できますが、修繕費や固定資産税などのランニングコストが生じます。これらのランニングコストが大きくなるほど実質利回りは低くなります。

再建築不可物件は資産価値が低いため、固定資産税評価額も低く設定されているのが特徴です。固定資産税評価額を基準に算出する固定資産税や都市計画税・相続税・贈与税なども安くなります。

再建築不可物件を運用することによって、ランニングコストを一般的な物件よりも小さく抑えられるので、実質利回りを高くできます。また、相続や贈与を予定している場合は、相続税や贈与税を抑える効果も期待できるでしょう。

再建築不可物件は一般的な物件よりも利回りが高く、相続税や贈与税も小さく抑えられるメリットがありました。そのため、再建築不可物件に興味を持った方も多いと思いますが、一方で以下のようなデメリットも存在します。

再建築不可物件に投資する最も大きなデメリットは、建て直しができないことです。不動産投資では、築年数の経過とともに劣化が進行するため、修繕によって劣化を補うか、もしくは建て直して新しくする必要があります。

しかし、再建築不可物件では、既に建っている建物の修繕やリフォーム・リノベーションは可能ですが、一度取り壊すと建て直すことは不可能です。修繕やリフォーム・リノベーションで劣化を防げている間は問題ありませんが、建物を支える躯体部分に問題が生じた場合にはいよいよ建て直しを検討する必要があります。

また、地震や火災などの自然災害によって建物が大きな被害を受けた場合にも建て直しを検討する必要がありますが、再建築不可の場合はどちらの状況でも建て直しができません。更地にした後は、建築の許可が出ない限りは更地としてしか所有できないことがデメリットと言えるでしょう。

居住用不動産の場合は住宅ローン、投資用不動産の場合は不動産投資ローンを契約すれば自己資金を抑えながら不動産を取得することが可能です。しかし、再建築不可物件に対する投資の場合は、利用価値や資産価値が低いことから不動産投資ローンの審査に通りにくい可能性があります。

不動産投資ローンの審査に通りにくいということは、再建築不可物件を購入する際は自己資金で購入しなくてはならない可能性も高いということです。そうなると、自己資金の一部が現金ではなく流動性の低い不動産に変わるため、万が一現金が必要になった時に対応できなくなる場合があります。

再建築不可物件で不動産投資ローンを契約できても、一般的な物件よりも金利を高く設定される可能性もあります。そうなると、キャッシュフローが悪化して安定した不動産投資の継続が困難になる可能性もあるので注意しましょう。

しかし、再建築不可物件の場合は、建物を建て直して運用を続けるという選択肢がありませんので、売却すると言っても簡単には買い手が見つかりません。

再建築不可物件を購入した場合は、一般的な物件よりもさらに流動性が低くなるほか、売却価格も低くなる可能性があります。購入したはいいものの、出口戦略が立てにくいことで困ってしまう可能性もあるので注意しましょう。

再建築不可物件の建て直しができない・不動産投資ローンの審査に通りにくい・出口戦略が立てにくいというデメリットを見る限り、不動産投資に再建築不可物件は適していないと言えます。しかし、せっかく似たような条件の物件を安く手に入れられることを考えると、何か良い対策はないのでしょうか?

通常、再建築不可物件は、建築基準法の「建築基準法上の道路に2m以上面している」という条件を満たしていないことで再建築不可になっています。そのため、この条件を満たせば再建築が可能になります。

例えば、建築基準法上の道路に2m以上面している隣接する土地を購入すれば、再建築不可物件でも建築条件を満たすことが可能です。また、再建築不可物件のある地域が住宅密集地や古い町並みで、火災の危険性が高いと判断された場合には区画整理などによって再建築が可能になるケースもあります。

しかし、建築条件を満たしている隣接する土地が取得できるとは決まっておらず、取得には追加資金が必要であることを忘れてはなりません。また、区画整理も実施が保証されているものではありません。再建築不可物件を購入したものの、負の資産を抱えて終わる可能性もあるため、出口戦略を熟考するなど対策を練ってから再建築不可物件を購入しましょう。

スタイリオ蒲田2/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 蓮沼駅徒歩4分
総戸数 72戸

住 所 東京都大田区西蒲田7-41-10
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/2022年4月末迄フリーレント
■全部屋対象/実質フリーレント6ヶ月
■全部屋対象/初回保証料/貸主負担で無料

■物件名フリガナ
スタイリオカマタ2
スタイリオ蒲田Ⅱ

■近隣周辺施設情報
デイリーヤマザキ御園店まで約60m
まいばすけっと西蒲田7丁目店まで約70m
ライフ西蒲田店まで約80m
すき家サンライズ蒲田店まで約170m
東武ストア東矢口店まで約230m
Seriaサンライズ蒲田店まで約210m
東京工科大学蒲田キャンパスまで約730m
グランデュオ蒲田まで約560m
肉のハナマサ蒲田店まで約220m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約600m

物件名 スタイリオ蒲田2
所在地 東京都大田区西蒲田7-41-10
最寄駅 東急池上線「蓮沼駅」徒歩4分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 72戸 築年月 2022年2月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施 工   髙松建設株式会社東京本店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.27㎡~45.66㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1つ目のメリットは購入希望者の増加が期待できることです。一昔前までは、不動産会社に足を運んで、売りに出されている物件の写真を確認する必要がありました。しかし、現在はインターネット環境が整っているため、家にいながら簡単に物件の写真を確認できます。そのため、写真が良い物件かどうかの重要な判断材料の1つとなっています。

売却前にクリーニングしているマンションは、実施していないマンションに比べて見た目が変わります。見た目がきれいなマンションの場合には、清潔感のある快適な空間になり、また購入してからきれいにするまでの時間や手間・費用を抑えられることによって印象が良くなるため、購入希望者の増加が期待できるでしょう。

また、クリーニングをすることで不動産会社にも良い印象を与えられれば、査定額のアップも期待できます。不動産会社のマンション査定は、周辺相場や築年数からおおよその価格を算定して、最後に内装の劣化状況などを確認してから結果を出すのが一般的です。

ほとんどのマンションは、築年数の経過に見合った程度の内装の劣化状況であるため、現地確認で査定結果に大きなマイナスの影響が出るケースは少ないと言えます。しかし、たばこを吸う・ペットを飼っているなど、特殊な使い方をしているケースでは、それによる汚れによって現地確認時に査定結果が下がる可能性があります。

一方で、クリーニング済みの内装がきれいな状況であれば、不動産会社は「きれい」という点をセールスポイントにできるため、むしろ査定結果がアップする可能性もあります。査定結果には様々な要素が含まれているため、「必ず上がる」とは言えませんが、きれいなマンションの方が査定結果に良い影響を与えることに変わりはないでしょう。

クリーニングを行えば、リフォームよりも手軽に部屋をきれいにできます。リフォームでは劣化した設備・内装を新品に交換するため、完了まで時間がかかるだけでなく費用も大きく膨らむ可能性が高いと言えます。特に水回りは劣化しやすく、リフォームした場合の費用の目安は以下のようになります。

もし、全ての水回りのリフォームを実施した場合には、200万円程度の費用がかかることになります。それらを全て実施しても、200万円上乗せして売れるとは限りません。しかし、クリーニングであれば、色々なメニューを組み合わせても10万円以内に収まるのが一般的です。そのため、必ずしもリフォームが必要ない場合には、クリーニングのみで手軽に済ませることができます。

また、クリーニングを行うことで売却後のトラブル防止も期待できます。マンションの売却では、売り手は瑕疵担保責任という責任を負わなくてはなりません。瑕疵担保責任とは、売却したマンションで何かしらの不具合が見つかった場合に、その修繕費用などを売主が負担しなければならないというものです。

この修繕費用が大きくなれば、いくら物件を高く売却できても後からまとまった支出が生じることになるので注意が必要です。しかし、クリーニングを実施していれば、清掃業者が瑕疵を発見してトラブルを未然に防ぐことができる可能性があります。

また、売買契約時に瑕疵があることをあらかじめ告知していれば、告知した部分の瑕疵担保責任を負わずに済むため、売却後のトラブル防止が期待できるでしょう。

クリーニングにはどのくらいの費用を想定しておけばいいのでしょうか?クリーニング費用の目安は以下の通りです(広さや作業内容、依頼する業者によって価格は変わるため、あくまで参考となります)。

マンションを売却する前にクリーニングすると、購入希望者の増加が期待できる・査定額のアップが期待できるなどのメリットがありましたが、クリーニングを依頼する際には依頼する時期を考慮する必要がある点には注意が必要です。引越し業者の引越し料金が繁忙期に高くなるのと同様、クリーニング業者次第では繁忙期に料金が高くなる可能性があります。

クリーニング業者の繁忙期は、物件の取引が盛んな1~3月に集中しやすいため、引越し業者の繁忙期とほぼ同じように考えても問題ありません。繁忙期を避ければ、費用を抑えられるほか日程調整をしやすい可能性があるため、依頼時期を考慮することも重要と言えるでしょう。

トヨタ自動車の豊田社長や経団連の中西会長が「終身雇用を維持するのは難しい」という内容の発言をしたことが報道されたり、老後には2,000万円が必要になるという金融庁のレポートが大々的に取り上げられたりするなど、サラリーマンを不安にさせるニュースが多くなっています。

高齢化にあたって政府も70歳まで働けるような法整備を進めています。しかし、一方でリーマンショックの2008年頃から正社員の解雇規制を緩和するべきではないかというようなトピックも議論・検討がされています。

政府が副業やiDeCoなどを推進していることなども含めて考えると、おそらく「これからは自分のことは自分で守って下さい」というメッセージがあるのかと考えさせられます。サラリーマンの方にとっても、他人事ではいられない状況と言えるでしょう。

皆さんが思い描いたそういう人は、もともと生家が資産家で裕福だった人やビジネスで成功した人などが長らく主流でしたが、現在は株やFX、仮想通貨や不動産で資産形成し、サラリーマンでも若くしてハッピリタイアに至った人も少なくありません。

ハッピーリタイアするには、資産形成を通じて永続的なキャッシュフローを構築することはもちろん、家族構成、家族の理解、親の介護など複雑な要因が影響するため、資産形成ができても、なかなか実行に移すことは簡単ではありません。

そのため、ハッピーリタイアしている人自体が少なく、ハッピーリタイアについての正しい情報は少ないというのが現状ですし、昔ながらのステレオタイプ的なハッピーリタイア像を持っている方も少なくありません。

ハッピーリタイアして、毎日TVを見てゴロゴロしているようなことをする人はまずいないと思いますし、不動産賃貸業の方であれば物件の管理、デイトレーダーの人であれば毎日が取引となります。

時間を自分自身で配分できますから、自分のビジネスを起こして働く、企業の顧問やプロボノとして働く、趣味に没頭するなど選択肢は広がります。

特に自分自身でビジネスを起こす場合は、他者に影響されることなく自分自身で働きかたや仕事内容を決めることもできます。

ビジネスや投資で、ある程度の経済的自由を獲得したうえで、自分で仕事を創り出し、より生産的なビジネスを生み出す人たち、これこそが現代の新しいハッピーリタイア像と言えるかもしれません。

私が27年間サラリーマンをしてきて 本当に楽しいと思えたのは営業マンだった1年間だけです。上司に恵まれ、仲間に恵まれ、営業成績は飛ぶ鳥を落とす勢いと本当に楽しい1年でしたが、サラリーマンの宿命で人事異動によりチームは解散してしまいました。

人事異動や転勤はサラリーマンの宿命ですが、この時ほど自分の好きな仲間と好きな仕事ができた幸せを感じたことはありません。

ハッピーリタイアした今は、サラリーマン時代とは異なり、①好きな時に②好きな場所で③好きな人としか仕事をしない自由があります。これはサラリーマン時代にはとても考えられなかったことですし、煩わしい人間関係ほどストレスフルなことはありません。

自分の意志にそぐわない人事異動などで、家から往復2時間の通勤や嫌な上司と仕事しなければならないことをもう経験しなくて良いと思うだけで、ハッピーリタイアすることは十分意義があることだと思います。

「ハッピーリタイアすること」は、仕事を完全に引退することではなく、永続的なキャッシュフローを維持しつつ、自身の裁量で好きな時に、好きな場所で、好きな仲間と生産的な仕事をすることも選択することが可能な状況を指す言葉だと考えています。

ハッピーリタイアした今、私が一番重要だと思うのは、「時間」が自由になることです。時間はどんな人にも平等です。小さなお子様がいらっしゃる方はお子さんが小さい時は子供のそばにいてあげたいでしょう。

また70歳で定年しても、あの時こうすれば良かったと思ってももうその時間は戻ってきません。平凡な日常に流されることなく、自分の時間は有限だという意識を常にもち、その時間を有意義に使えるよう意識することが最も大切なことだと思います。

まずは 月の給与のうち4分の1を積み立てるようにしてください。これは「私の財産告白」でも有名な本多静六さんが提唱した手法です。

積み立てる商品はここでは割愛しますが、私は入社直後から住宅財形と社内持ち株を積み立てていました。今はネット証券でいろいろな商品も選べるでしょうから、インデックスファンド等を積み立てていくと良いと思います。

そういった金融商品を積み立てる一方、現物の不動産もポートフォリオに加えて欲しいと思います。REITの利回りも魅力的で、現在は株価も堅調ですが、大きくレバレッジを利かせることができる現物不動産はハッピーリタイアを目指すのであれば検討したい選択肢の一つです。

ただし気をつけなければならないのは、不動産投資は短期で成果が出ないこと、かつ長期戦だからこそ不動産の物件選定には十分に気をつけなければならないことです。30年後、日本、首都圏、東京はどのような姿になっているか想像力を働かせることが重要です。

少子高齢化や、晩婚化、リモートワークなどが今後どうなっていくのか?晩婚化はより一層進むので単身世帯が今まで以上に増えるのではないか、立地面ではたとえば国道16号線沿線は団塊の世代が住宅を一時所得した戸建てが多いので、今後は益々空き家が増えるのではないか、など様々な想像力を働かせましょう。そこは、短期的な指標である利回りよりもはるかに重要な部分となります。

私は38歳から不動産投資を始めましたが、「もう少し早く始めたら良かった」と少し後悔しています。若いうちから資産運用しつつ、その一部として現物不動産をポートフォリオに加える。それを長期間続けることで永続的にお金が入るベースを若いうちに作ることが可能になります。

上記の現物の不動産投資を加えた資産運用に加え、会社の給料以外の収入を確保する努力もしてみて下さい。Uber EatsやAmazonの転売でもなんでも構いません。稼ぐことが出来たら、今度はそれが永続的に得られそうな収入かどうかを考えてみましょう。

ヤフオクやメルカリ、Amazonなどプラットフォームを利用して収入を確保する方も多いと思いますが、プラットフォーマーは規約変更等を突然することがありますので、ある日一気に収入が減ることにもなりかねません。Youtubeでもこれまで稼げた手法が禁止されたり、視聴回数あたりの広告収入などのレートが下がったりするなど、それまでと同じようには稼げなくなってしまうリスクがあります。

3C分析を行った上で、単一のプラットフォームだけに頼らないビジネスで収入を確保することが大切です。

たとえば、自分で興味のある商品を輸入してみるなど、いろいろなチャレンジをすることが大切です。100発100中のビジネスなどありえませんので多くの打席に立つことが重要ですし、それが出来ればハッピーリタイア後の仕事や収入源も確保できるので一石二鳥になります。

私はハッピーリタイア後の生活をエンジョイしていますが、もちろん楽しいことばかりではありません。ハッピーリタイア後の経験や実生活を知る機会はあまり多くないと思いますので、これからセミリタイアを考えていらっしゃる方はぜひ参考にしていただければと思います

サラリーマンは会社に行くと職場に同僚がいますので、コミュニケーションを取る機会も多いのですが、ハッピーリタイア後は自分から積極的に関わらない限りは誰かと話す機会もなく孤独です。「1人でいるのはつらい」という孤独耐性のない人はハッピーリタイアには向かないでしょう。

ハッピーリタイアをするにあたり、その後にまったく稼がなくて良いケースは非常に稀です。多くの場合、会社員時代に築いた数千万円の資産を老後まで減らさずに、あるいは増やしていくことを目指すことになるため、ハッピーリタイア後も何かしらの収入源が必要となってきます。

私の場合、ハッピーリタイア後1年半になりますが、所有する不動産にほとんど空室がありません。空室になってもすぐ入居者が決まるため、今のところは安定的な収入があります。

これが、入退去が繰り返される状態となると、毎月安定的な収入が得られない状態となり、また多額の借入がある場合は返済が迫ってきます。給与収入のような安定的な収入がないということほど恐怖はありませんし、それが原因で鬱になる人もいます。

今はコワーキングスペースやカフェ等で仕事をしている人が増えているようですが、それがご自身に合うかどうかはハッピーリタイア前に試しておくことをお勧めします。

サラリーマンを長くやっていると、仕事のミスを上司にカバーしてもらった経験をしたことがあるという人も多いでしょう。上司がフォローをしてくれるサラリーマン時代のミスと比べ、ハッピーリタイア後のすべての意思決定とミスは誰も責任を取ってくれません。

あらゆる意思決定がすべて自己責任になりますので、ハッピーリタイア後の意思決定には相当の覚悟が必要となります。

このように、孤独に耐えることができない方、安定的な収入がないと不安な方、自己責任を取ることに抵抗がある方などは、ハッピーリタイアについては再考したほうが良いでしょう。