プリマリード南青山/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 表参道駅徒歩11分
総戸数 33戸

住 所 東京都港区南青山7-4-20
概 要 地上8階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント実質2ヶ月

■物件名フリガナ
プリマリードミナミアオヤマ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン港区南青山7丁目店まで約60m
ナチュラルローソン港日赤通り店まで約350m
ファミリーマート南青山7丁目店まで約400m
アキバストアー秋葉商店まで約400m
成城石井西麻布店まで約550m
三井住友銀行青山支店まで約700m
SMBC信託銀行青山支店まで約950m
渋谷広尾四郵便局まで約500m
渋谷警察署常磐松交番まで約350m
日本赤十字社医療センターまで約600m
ヨックモックミュージアムまで約240m

物件名 プリマリード南青山
所在地 東京都港区南青山7-4-20
最寄駅 東京メトロ銀座線「表参道駅」徒歩11分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上8階 RC造
総戸数 33戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/月額550円
―――――――
■設 計   株式会社シティライフ一級建築士事務所
■施 工   菊池建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~3LDK(32.42㎡~73.53㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は入居者の賃貸ニーズがある限り定期的な家賃収入が見込めることや、金融機関の融資を利用して少ない資金で始められるレバレッジ効果、減価償却費の計上による損益通算など、様々なメリットがあります。

また、不動産投資は自身の現金や与信を実物資産に変換して運用するため、市場がインフレ傾向にある時の資産保全対策としても有効な手段となります。2021年時点の日本は低金利政策により緩やかなインフレ傾向にあり、不動産へ資金を投じることは、このような市場の流れに沿った戦略の一つとも言えるでしょう。

しかし、不動産投資はリスクのある投資方法です。メリットだけに目を向けて投資を行ってしまうと、大きな損失を招くことがあります。

例えば不動産投資を行う際、物件を購入する前にどのくらい収益を得られるのかシミュレーションを行います。しかし、このシミュレーション通りに運営ができず、想定した利益を得られない可能性があります。

不動産投資をできるだけシミュレーション通りに運用するには、これらのリスクがあることを理解し、シミュレーションの時点で数値にストレスをかけ、トラブルが起きても運用に問題がないかどうか判断することが大切です。

これらのリスクができるだけ小さくなるように事前に対策を講じておくことを「リスクヘッジ」と言います。次項より、それぞれのリスクの詳細、リスクヘッジの方法について解説していきます。

不動産投資では繰り返される入居と退居をいかに乗り切るかが課題のひとつです。そのためには下記のようなリスクヘッジ方法があります。

空室リスクを回避するには物件選びを慎重に行うことが欠かせません。入居者が決まりやすく、退居したくならない賃貸需要の多い物件を慎重に選ぶことが大切です。

単身者向けの物件であれば最寄駅から近くにあること、ファミリー向けであれば学校や商業施設、公園などの近くに位置する物件など、ターゲット層に合わせた物件選びをしてきましょう。

相場に合わせた適切な家賃設定にすることでも空室リスクを回避することができます。反対に家賃設定を間違うと、入居付けが悪くなるだけではなく、入居期間も短くなってしまいます。

また家賃設定に合わせて、設備の更新を適切に行うことも必要です。シャワートイレの設置や、キッチンの入れ替え、無料Wi-Fiの設置などによって快適性を確保することで、入居率の下落を防ぐことに繋がります。

管理会社を委託するときはどのような空室対策を行ってくれるのか、あらかじめ実績を確認してみましょう。入居者募集とひと口に言っても、仲介店舗を持ち、管理と仲介を組み合わせて行っていたり、自社のサイトで入居者を募集していたり、仲介店舗に委託するだけといったように管理会社でそれぞれスタイルが違うためです。

物件は、築年数が経つことによって経年劣化が起き、賃貸需要が低下していきます。そのため家賃を下げないと入居者を見つけられなくなる傾向があります。

家賃を下げる必要があるのは入居希望者が少ない、あるいはいないケースです。反対に入居希望者が多い物件であれば、家賃を下げることなく運営することができます。そのためには、駅から近い、商業施設から近いといったように利便性に優れ、さらに競合物件の少ない地域の物件を選ぶことです。

築年数が家賃下落の主な要因とならない、もしくは少ないエリアもあります。投資エリアの過去の家賃推移を調べておくなどの対策を検討してみましょう。

適切な時期のメンテナンスや修繕、設備の更新を行うことで、家賃の下落を回避できる可能性もあります。費用はかかりますが、リフォームやリノベーションをすることによって、周辺相場よりも家賃を上げることに成功した事例も少なくありません。

入居者が経済的に困窮する状況に陥った場合に、起こりうるのが家賃滞納リスクです。滞納が起きてしまうと、強制退去の時間や費用がかかり、大きな損失となってしまうケースがあります。こちらも事前に対策を確認しておきましょう。

家賃滞納リスクを避ける方法として取り入れられているのが保証会社の利用です。保証会社が入居者から手数料をもらうことで、親族などに代わって連帯保証人になるシステムです。入居者が家賃を払えなかった場合は、保証会社が代わりに支払うことになります。

保証会社を利用することで、家賃滞納のリスクを大きく削減することができます。ただし、保証会社への保証料を入居者が負担することになることや、保証会社の審査を通過できない方は入居できなくなってしまう点に注意しておきましょう。

関西圏で広く導入されているのが保証金制度です。敷金・礼金のほかに保証金を預かり、家賃を滞納した際の補填に充てる仕組みです。家賃滞納リスクを回避するのに有効な手段として用いられています。

賃貸用物件を資産として見た場合、経年劣化による資産価値の下落は避けられません。しかし、適切な対策を講じることで、できるだけ資産価値を下落させないようにすることができます。

資産価値を下げないようにするには、建物の劣化を防ぐことです。そのためには適切にメンテナンスを行い、さらにはリフォームやリノベーションで建物としての価値を下げないようにします。

また賃貸用物件として収益性を落とさないことも重要です。例えば、満室状態を長くキープすることができれば賃貸用物件としての収益性が保たれ、売却時の価格にも良い影響を与えます。適切に空室対策を行うことは、資産価値下落リスク対策になることを押さえておきましょう。

建築物は建てたときから劣化が始まり、資産価値が低下していきます。しかし、土地の価格は景気、あるいは再開発など土地の需給関係によって上昇することもありますが、建物のような経年劣化が起きない資産です。

駅から近いなどの好立地物件は、資産価値リスクを軽減する可能性があります。投資エリアの地価推移や人口推移を調べ、下落リスクが少ないかどうか確認してみると良いでしょう。

不動産の資産価値は経過した年数によって下がっていきますが、その下がり方は一定ではありません。また、エリアや物件の構造、収益性によって資産価値が低下する時期も大きく異なってきます。

資産価値の下落理由・タイミングをつかむため、不動産会社による不動産査定を定期的に受けることを検討してみましょう。不動産査定を受けることでおおよその売却価格や査定価格の根拠について確認することができ、売却のタイミングを推し測ることができます。

賃貸用物件は建築物ですから劣化は避けられません。必ず修繕する時期が訪れますので、リスクを回避あるいは軽減する方法を把握しましょう。

また、小さな劣化を放置しておくと、さらに劣化が進むことがあります。例えば、少しのひび割れを放っておいたばかりに、ひびがどんどん広がって大規模な修繕が必要になることもあります。さらに、そのひびから雨水が侵入し、建物の基礎部分が腐食するといったこともあり得ます。

できるだけ規模が小さいうちに修繕を行いましょう。修繕する規模を大きくしないことがリスク回避では重要です。特にアパート経営など、自身の裁量でリフォームを行える場合、こまめに物件の状態を確認しておくことが大切です。

その他、ワンルームマンション投資の場合は外壁などの大規模修繕や共有部分の修繕に備えて、管理会社が修繕積立金を設定しています。建物管理がどのように行われているのか、修繕計画が適切かどうか、事前に確認しておきましょう。

ザ・パークワンズ高輪/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 高輪台駅徒歩8分
総戸数 41戸

住 所 東京都港区高輪4-3-8
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/キャンペーンD/適用可

■物件名フリガナ
ザ・パークワンズタカナワ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹品川店まで約880m
京急ストア品川店まで約580m
セブンイレブン品川プリンスホテル店まで約210m
ファミリーマート高輪4丁目店まで約70m
マツモトキヨシウイング高輪店まで約490m
ウィング高輪WESTまで約600m
品川プリンスホテルアネックスタワーまで約510m
せんぽ東京高輪病院まで約440m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約680m
港区立高輪台小学校まで約1350m
品川駅前郵便局まで約690m

物件名 ザ・パークワンズ高輪
所在地 東京都港区高輪4-3-8
最寄駅 都営浅草線「高輪台駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 41戸 築年月 2022年1月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額2,200円
■駐輪場   38台/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社SHOW建築設計事務所
■施 工   村本建設株式会社東京支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(26.06㎡~64.96㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションには決まった定義はありませんが、通常は30㎡以上50㎡未満のマンションのことをコンパクトマンションと呼びます。ワンルームとファミリータイプの中間に位置し、ワンルームや1LDK、2LDKが間取りの中心になっています。

単身者や夫婦のみのDINKS世帯などがメインターゲットとなっており、2000年以降に見られるようになりました。子どもを持たずに夫婦二人だけで暮らしていく新しい家族の形が注目されたり、分譲マンションを求める単身者が増えたことなどが主な要因です。

不動産がなかなか売却できない場合、原因を探し、そのための対策を打つことが大切です。基本的な原因となりうるケースとしては、以下のような事例があります。

これらの基本的な原因をまずは見直し、改善するようにしましょう。その上でコンパクトマンションならではの個別要因によって売却が長引いている可能性について検討してみましょう。

分譲マンション購入を希望する単身者やDINKSは経済的に余裕があることが多く、新築物件と比較されやすい傾向があります。中古物件の場合は物件価格に対して100%の融資が得られないことに加え、設備の古さなどが懸念材料になることもあります。

夫婦二人のDINKS世帯が中古マンションを購入しようとした場合、主な比較対象が50㎡以上のファミリー物件となります。戸数が少ないコンパクトマンションの場合、収益性を優先していることもあり、外観や内観のデザイン、共用部分の設備などのグレードが低いことがネックになります。

一方、コンパクトマンションを収益物件として運用している場合は、ワンルームマンションに比べて価格が高い割に設定できる家賃がそれほど変わらないことも多く、この場合利回りがよくないと判断されて売却が難しくなることがあります。

所有者=居住者が多い分譲マンションに比べて、収益物件として運用している所有者が多いマンションでは、収益性を求めるため管理費用が抑えられる傾向があります。管理費の削減に加えて所有者が管理状況をこまめに把握していない場合、共用部分の清掃やゴミ出し、駐輪場の管理など管理体制が悪くなっていることがあります。

コンパクトマンションを売却する際に検討される対策について紹介していきます。コンパクトマンションを売却するためには、コンパクトマンションのメリットを明確にし、そのメリットに合致するターゲットに適切に訴求することが大切です。

コンパクトマンションのメインターゲットとなるのは、単身者やDINKS世帯です。経済的に余裕があり、ローンも組みやすい状況にあると仮定すると、価格重視よりも快適性重視の傾向が想定されます。そのため、室内の設備グレードを上げることを検討しましょう。

時間短縮を実現する機能をはじめ、多機能な設備を導入することで物件としての付加価値を高めることができます。入居後の快適な暮らしをイメージしてもらえるように、検討してみましょう。

前の項目で紹介したのとは反対に、まったく手をかけずに売り出しをかける方法もあります。入居者自身が住みやすさを追求できるように、リノベーション向き物件として売り出すのです。

コンパクトマンションのメリットは、立地がよく、専有面積が十分にあることです。そのため新築で購入するよりもお得感があり、さらに自分たちの暮らしたいように部屋をリノベーションあるいはリフォームできるのであれば、購入希望者が現れる可能性があります。また、売主としても、想定外の費用がかからないこともメリットになります。

コンパクトマンションの主要ターゲットは単身者やDINKS世帯ですが、少子高齢化の影響で高齢者の住居問題がクローズアップされており、中でもダウンサイジングという考え方が注目されています。

一般社団法人不動産流通経営協会の「FRK調査『シニアの住宅に関する実態調査』2019.6」によると、元々は家族で3LDKや4LDKに暮らしていたが、子供が巣立ったなどで住み替えの際に住居を狭くするダウンサイジング傾向が強まっていることが指摘されています。

高齢化が進む日本では、このようなシニア層に向けた住居が増えると想定されており、需要が増加すると考えられます。これらの傾向から、下記のような対策も有効となる可能性があります。

リフォーム後に、高齢者向けの賃貸物件とすることもできます。高齢化社会が今後も続くことを考えると、賃貸物件として長く運用できる可能性があります。

不動産を売却する不動産会社には、得意な物件と不得意な物件があります。例えば、コンパクトマンションの売却の実績がない場合、ターゲット層の絞り込みがうまくいかず、売却活動がスムーズに進められないことも考えられます。不慣れな印象を受ける場合や、売却活動が長引いてしまっている場合には不動産会社を変更することも検討しましょう。

ブリリアイスト上野/事故

竣 工 2022年1月
最寄駅 入谷駅徒歩7分
総戸数 36戸

住 所 東京都台東区北上野2-2-8
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】

■1DK対象/キャンペーンB/適用可

■1LDK/2LDK対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ブリリアイストウエノ
Brillia ist 上野

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと合羽橋北店まで約410m
マルエツ東上野店まで約520m
セブンイレブン台東北上野2丁目店まで約240m
ローソンストア100北上野2丁目店まで約330m
ウエルシア台東入谷店まで約430m
松屋入谷店まで約370m
台東区立駒形中学校まで約50m
北上野こどもクラブまで約30m
山伏公園まで約190m
下谷警察署まで約200m
ココスナカムラ入谷店まで約350m

物件名 ブリリアイスト上野
所在地 東京都台東区北上野2-2-8
最寄駅 東京メトロ日比谷線「入谷駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 36戸 築年月 2022年1月

■駐車場   1台(平置式)
■バイク置場 3台/月額3,300円
■駐輪場   33台/月額220円~440円
―――――――
■設 計   株式会社ビームス・デザイン・コンサルタント
■施 工   株式会社和田組
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(26.33㎡~43.49㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資初心者の失敗で起こりやすいのが、「いい物件ですよ」「こういう物件はなかなか売りに出されません」といった、メリットばかりを強調した不動産会社の説明を鵜呑みにしてしまうことです。

「プロの人が言っているのだから間違いないだろう」と考える方もいますが、物件にはメリットばかりではなくデメリットもあり、特に初心者では気づかないことがあります。

自社の利益を優先して考えている会社の場合、不動産会社はこうしたデメリットを把握していても、積極的に伝えてくれるところばかりではありません。具体的な物件のデメリットには、下記のようなことが挙げられます。

不動産投資用の物件を購入する際に指標の一つとなるのが利回りです。利回りは月間あるいは年間の収入および利益を推測するのに役立ちます。しかし利回りはあくまでも想定のもので、将来にわたってその通りに利益が得られる訳ではありません。

また、突発的な事情で修繕が必要になったり、入居者が退去した後に空室が埋まらないといった事態が起きることがあります。

初心者の場合、こうした事態に適切に対応できず、管理会社に任せてしまうことがあります。しかし、管理会社は運営のサポートを行ってくれますが、重要な投資判断はオーナー自身が決断する必要があり、また最終的な責任もオーナーが負うことになります。

不動産投資の初心者方が間違いやすいポイントとして、「利益の出る物件であればどの物件でも構わない」と思ってしまうケースがあります。

投資用不動産といっても、長期間保有して利益を出していくタイプの物件や、キャピタルゲインを狙うための物件など、目的に適した物件があります。例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を始めた場合、短期的に利益が大きくても、将来的に資産価値の下落、家賃の下落が起こりやすい物件は向いていないと考えられます。

不動産投資で利益を生み出すのは賃貸用物件です。そのため適切に物件を管理する必要がありますが、費用削減のために清掃業務やメンテナンスを怠ってしまうケースもあります。

管理体制が良くないと入居者が退出したり、新しい入居者が入ってこないという事態を引き起こします。このようなメンテナンスや小さな修繕を怠ってしまうことで、大きな失敗につながるケースもあるため注意が必要です。物件のメンテナンスを怠ってしまった失敗事例として、下記2つの事例を見てみましょう。

「外壁に小さな亀裂を見つけたと管理会社から報告があったが、工事費用が高額だったため放置していた。すると、亀裂が徐々に大きくなり建物内部に雨水が浸水してしまったため、修繕工事を行った。しかし、躯体の劣化がひどく、修繕費用がさらに高額となった。」

「消防法で決められている火災報知器の検査や消防設備の点検などを費用削減のために行わなかった。そのため火事が発生した際に消防設備が機能せず、建物が全焼することとなった。」

ここまで不動産投資初心者の方が注意したい失敗事例・原因について解説しました。これらを踏まえた上でどのような対策をしておくと良いのか、3つの対策法を紹介します。

不動産投資を検討している方向けに、「オーナーは家賃が振り込まれるのを待つだけ」というフレーズで営業を行う不動産会社もあります。しかし、管理の大部分を委託できたとしても、物件のオーナーはその都度運営に関する投資判断をしていく必要があります。

不動産投資で利益を出すためには、オーナーとして経費の用途や管理会社との付き合い、リスク対策などを適切に行っていくことが重要です。しかし必要な知識がないと、不動産会社の意見を鵜呑みにしてしまったり、勢いで物件を購入してしまったり、といった失敗に繋がっていきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強してみましょう。不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になります。不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知り、それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

取得できる可能性のある物件には、さまざまなタイプがあります。利回りの高い物件や低い物件、高額な物件や少額で購入できる物件、ワンルームマンションや一棟アパートなど、多彩に選択肢があり、運営していくための難易度、向き不向きもさまざまです。

つまり、自分に合った物件が選べる一方、合わない物件を選んでしまうこともあります。こうしたリスクに対して適切な対策を取らなければ目的を達成することができず、不動産投資は失敗してしまうことになります。

まずは自身の投資目的を設定して、適切な物件を選べるように情報収集を行ってみましょう。投資目的の設定には、初心者向けに提供されている不動産投資セミナーを受講してみるのも有効な手段です。