シティハウス東京新橋/事故

竣 工 2004年8月
最寄駅 御成門駅徒歩3分
総戸数 86戸

住 所 東京都港区新橋6-19-1
概 要 地上12階 地下1階 SRC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/フリーレント実質2ヶ月
(※604/612号室を除く)

■604/612号室対象/フリーレント実質1ヶ月

■物件名フリガナ
シティハウストウキョウシンバシ

■近隣周辺施設情報
カレッタ汐留まで約900m
マルエツプチまで約600m
Pedi汐留まで約700m
浜離宮庭園まで約700m
芝公園まで約500m
まいばすけっと新橋5丁目店まで約350m
肉のハナマサ西新橋店まで約610m
ナチュラルローソン新橋六丁目店まで約140m
ファミリーマート+ミヤモトドラッグ御成門店まで約210m
TSUTAYA新橋店まで約610m
芝公園まで約500m
虎ノ門ヒルズまで約910m

物件名 シティハウス東京新橋
所在地 東京都港区新橋6-19-1
最寄駅 都営三田線「御成門駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上12階 地下1階 SRC造
総戸数 86戸 築年月 2004年8月

■駐車場   有(機械式)月額58,300円
■バイク置場 有/月額/3,300円
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社陣設計
■施 工   住友不動産株式会社
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(24.91㎡~62.34㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

相続時に所有権移転の手続きを行っていないことが未登記の要因です。このような未登記の不動産は自治体で所有者を把握できず公共事業が進まないといった問題が生じます。加えて登記していない建物・土地は管理がされていない、管理不全のケースが多く、空き家増加の要因となっています。

所有者不明の土地発生を予防するために、不動産登記法が一部改正となり相続登記や住所変更時には取得を知った日から3年以内の登記が義務化となります。

前述したように、現行の法律では相続が発生しても、相続登記の申請は義務ではないことから土地の価格が低い場合、相続登記を行わない事例が多いという問題があります。

相続登記の申請を義務付けると同時に、申請人の負担を軽減する手続きの簡素化、氏名・住所のみの相続人申告登記の新設などが検討されています。

現行の不動産登記法では、土地や建物の表題登記、変更があった際の申請が義務づけられおり違反した者は10万円以下の過料を定めています。

過去の法務省・法制審議会の会議では、相続登記に関しても同様に過料を定めるという意見がありましたが、登記に関わる費用を考えると現実的ではないことから過料以外の不利益を課す案も出ています。

「相続土地国庫帰属法」という所有者不明土地の発生の抑制を図る法律が創設されました。相続又は遺贈により土地の所有権・共有持分を取得した人が、土地の所有権を法務大臣の承認を受けて国庫に帰属させることができる制度です。

既に条文が公開されており、土地を数人で共有する場合には承認の申請を全員が共同して行うと規定されています。

一方で、建物が建てられた土地、境界が明らかでない土地、崖があり管理に多くの費用・労力がかかる土地や管理・処分を阻害する工作物・車両・樹木などがある土地は承認されません。

申請者は、承認にあたって10年分の標準的な管理費用の額を考慮して定める「負担金」を納める必要があり、対象外の土地であることを知りながら申請・承認され国に損害が生じた場合は、国に対して損害賠償責任を負います。

現行の民法では、土地の所有者が不在である時に利害関係者が「不在者財産管理人」を家庭裁判所に申し立て、土地の管理、家庭裁判所の権限外行為許可を得て遺産分割・売却・譲渡を行うことができます。

改正後の民法では、所有者が不明又は行方不明であり必要と認められた際には、利害関係者の請求によって「所有者不明土地管理人」を選任、管理の命令を行う事が可能となります。

不在者財産管理制度は不在者の財産全般の管理・保全などを行いますが、所有者不明土地管理制度は特定の財産が対象であるため、管理人の負担軽減や業務の円滑化が期待できます。

さらに管理不全土地管理制度が創設され、所有者がいる土地でも管理が不適当とされ他人の権利・法律上の利益を侵害し、必要と認められる際には「管理不全土地管理人」を選任し「管理不全土地管理命令」を行う事が可能となりました。

不動産登記法の改正により相続登記は義務化されます。相続・遺贈により不動産を受け継ぐ場合には、早めに相続登記を行いましょう。

「財産を相続したいものの、土地が遠方にある・低額であるなどの理由で相続や管理が負担」 というケースは少なくありません。このような場合、相続土地国庫帰属制度の創設により、相続した土地を国庫に帰属させることができるようになりました。

土地は一定のものに限られ負担金を支払う必要がありますが、管理・活用が難しい土地を手放すことができるというメリットがあります。

管理不全土地管理制度の創設により、取得した土地を適切に管理できなかった場合、隣人といった利害関係者が管理不全土地管理人を選任し、管理不全土地管理命令が下される事が可能となります。

管理不全土地管理人は該当する土地の管理・処分を行う事が出来ますので、最悪の場合土地は処分されてしまう可能性があります。土地を相続する際には定期的な管理が可能であるかを検討し、相続後は適切な管理を行う必要があります。

サニバス飯田橋/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 飯田橋駅徒歩6分
総戸数 45戸

住 所 東京都新宿区新小川町3-26
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
サニバスイイダバシ
SUNIVAS飯田橋

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと東五軒町店まで約290m
いなげや飯田橋店まで約250m
THE100STORES100円ショップまで約590m
ローソン新小川町店まで約100m
BOOKOFF飯田橋駅東口店まで約520m
小石川後楽園まで約710m
セントラルプラザRAMLAまで約670m
JCHO東京新宿メディカルセンターまで約520m
みずほ銀行飯田橋支店まで約600m
飯田橋駅東口郵便局まで約550m

物件名 サニバス飯田橋
所在地 東京都新宿区新小川町3-26
最寄駅 JR中央・総武線「飯田橋駅」徒歩6分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
■施 工   株式会社リンク・トラスト
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.60㎡~42.56㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用不動産を購入するときの借入れは、収入だけで審査されるわけではありません。融資限度額は購入する物件の収益性に加えて、個人の属性と与信により決まります。

投資用不動産のローンは、おもに家賃収入から返済することになります。そのため購入対象となる不動産の収益性がとても重要になります。しかし収益性のある物件であれば誰でも融資を受けられるかというと、そうではありません。

物件の収益性に加えて必要なのは、購入希望者の「与信」です。与信とは「借入れをきちんと返済できるかどうかの信用を与えること」です。つまり個人の信用力が、融資限度額に影響するわけです。

そしてその与信は、サラリーマンとしての「属性」によって決まります。属性とは「融資を申し込む人の経済的・社会的背景のこと」です。その内容によって与信の評価が決まり、融資限度額にも大きく影響します。

融資の際に購入物件の収益性が十分確保できると考えられる場合に、個人の与信が必要になるのはなぜでしょうか。家賃収入がある程度見込めて、その収入でローン返済ができれば一見問題ないようにも見えます。

投資用不動産を購入したあとに、例えば本業の収入が少なくなったとしたらどうでしょう。購入者は家賃収入を投資用不動産のローン返済にあてず生活費に回してしまうかもしれません。そうなれば銀行は融資を回収できなくなります。

そこで購入者の個人的な収支をチェックして、生活費に問題ないかどうかを確認する必要があります。その判断基準となるのが、購入者の属性となります。

それでは与信の判断材料となる属性についてご紹介します。ポイントになるのは一つ一つの属性が単独で判断されるのではなく、「総合的に判断される」ということです。

「家族構成」では毎月いくら出費があるのかをチェックされます。たとえ収入が多くても、家族が多ければ生活費もそれなりに必要ですし、学費なども必要です。あるいは保証人となる配偶者がいるかどうかも大事なポイントです。

さらに「保有する金融資産の額」によっても、融資限度額は変わります。金融資産は直接担保として質権を設定されるわけではありません。ローンの返済が滞ったからといって、すぐに回収されるわけではありませんが、換金して返済できる可能性が担保されるという意味で属性の評価につながります。

それぞれの属性が実際にどのように評価されているのかも知っておきましょう。まず勤務先は「職種」によって評価が異なります。

一般的に公表されているわけではありませんが、高く評価される職業は「医師」「士業」「公務員」と言われます。医師や士業は収入の多さと定年がない点が評価されます。ただし開業医の場合には、これから述べる自営業に含まれることから、収入との兼ね合いで評価されます。

次に公務員ですが、倒産やリストラによる失業の可能性が低いことと収入が安定している点が融資の際の評価につながります。たとえ収入自体がそれほど高くなくても、民間企業と比べると収入が減少するリスクが少ないためです。

このように収入の安定性が評価につながるという意味で、評価の順位は一般的には「上場企業→非上場の大手企業→非上場の中小企業→自営業者」とされています(もちろん、非上場会社でも有名な大企業などのように例外はあります)。中小企業の経営者の場合、収入自体は多くても上場企業に勤務するサラリーマンよりも評価が低くなることがあります。

さらに勤続年数が長いほど評価は高くなりますし、逆に転職回数が多くなると低くなります。失業の可能性が高いと返済が滞るリスクが高まるのが理由です。失業リスクに関わり、外資系企業などに勤務している場合も評価が低くなることがあります。

また、家族構成では、単身者よりも連帯保証人となる配偶者がいるほうが属性は高くなります。

「持ち家か賃貸か」については、住宅ローンを抱えていても影響はないとする銀行もあります。あるいは逆に持ち家がある方が生活基盤がしっかりしていると評価するケースもあります。

投資用不動産の購入に必要な融資限度額は、明確に基準が公表されているわけではありません。一般的にサラリーマンの場合、年収の10倍~20倍程度と言われます。あとは勤務する会社の種類や規模、金融資産の有無などでさらに増える可能性もあります。

国税庁の発表データによると、2018年の30代男性サラリーマンの平均年収は30~34歳で469.5万円、35~39歳で527.6万円となっています。仮に年収が500万円であるとして、どの程度の融資限度額があるのかを考えてみましょう。

融資額は年収の10倍程度までは受けられることが多いため、年収が500万円あれば融資限度額は5,000万円近くまで、変動金利で2%前後、返済期間20年~35年のローンを組むことが可能と考えられます。

なお、借主の属性や申し込む物件や利用する不動産投資会社、これまでの不動産投資実績などによっても年収に対する融資額の倍率は大きく変動するため、ケースによっては年収の15倍~20倍程度まで借り入れることができる場合もあります。

たとえば、物件価格が1億円ほどになるアパート経営の場合、年収ラインは500万円~700万円程度と言われてます。こういった融資に関する最新情報は、定期的に開催されている無料の不動産投資セミナーなどでキャッチアップしていくことも有効です。

また、アイケンジャパンというアパート経営会社では、個別相談で、自分がいくらまで・どんな金利条件で融資を受けられるか、実際にどんな物件が購入できるのかといったことを教えてもらうことも可能です。

なお、融資の「頭金」の金額も不動産投資を始めるにあたって重要なポイントです。頭金は物件や不動産投資会社を選ぶことで少額におさえることも可能で、たとえば、エイマックスという中古マンション投資の会社は、目安として年収500万円以上・勤続年数1年以上などであれば頭金10万円以内でスタートすることができ、金利も1.6%~の条件でローンを組むことができるなど、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方や毎月の支出を抑えたいという方からも人気があります。また、エイマックスの物件は都内23区の駅徒歩10分以内という立地でありながら他の不動産投資会社よりも10%近く価格が割安で、購入後に黒字収支で運用できるという点も投資家から評価されています。

融資に強い不動産会社としては、東京23区・横浜に集中してマンション開発・販売を行うプロパティエージェントも特徴的です。プロパティエージェントの新築マンションは、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しています。

物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富で、購入後の借り換えについても、柔軟に対応をしてもらうことができます。また、プロパティエージェントでは、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。

他にも、首都圏屈指の豊富な投資用マンション開発実績と大手銀行・信販会社含めて10社以上の提携金融機関を持つインヴァランスという会社は、多様な金融機関のコーディーネートにより有利な融資条件や無理のない投資プランを提案してもらうことができ、頭金も10万円からと始めやすくなっています。

30代のサラリーマンが不動産投資を行うメリットは、安定した給与を背景として融資期間を長く設定できることです。最近では、物件や不動産投資会社によっては最長45年のローンを組むことも可能になっています。

もちろん購入する物件の築年数によって借入期間は短くなります。また、年齢による制限もあるため(定年など)、早めにスタートするのが良いとされています。

融資限度額は属性が上がることで増えていきます。例えば勤続年数が長くなるごとに限度額は増え、勤続20年ともなれば1割ほど増える銀行もあります。ただし年齢は50歳前後がピークとなり、それ以上歳を取ると逆に融資は難しくなっていきます。

会社の規模も属性に影響します。例えば黒字が続いている企業は融資限度額が高くなりますし、上場企業となればさらに増えます。

個人の借金ですが、住宅ローンを借りていること自体はマイナスとなりませんが、ローンの返済滞納があれば審査に響きますし、カードローンなどの借り入れがあると融資限度額は下がります。

例えば年収400万円でも、上場企業に勤める妻帯者であり、親からの遺産が将来入る予定のサラリーマンの場合、個人の金融資産がなくても遺産が入る予定であれば属性は高まる傾向があります。

また、銀行によっては、上場企業勤務の場合に年収に対する融資額を1割増加させるところもあります。さらに妻帯者であれば1割増し、そして遺産が3,000万円入る予定であればその半分を融資限度額に加えるというケースもあります。

つまり、年収の10倍まで融資するというのが基本方針の銀行の場合、「年収400万円の単身者が限度額4,000万円」であるケースも、「属性が高い妻帯者は限度額6,300万円」になるということです。

住宅ローンは別として、クレジットカードやカードローンの残債があると属性は下がります。ここで注意したいのは、たとえ利用していなくても「カードを保有しているだけで属性は下がってしまう」可能性があるということです。

例えば融資限度額が200万円のクレジットカードを保有している場合、実際に借り入れていなくても将来はその可能性があると判断されます。つまり、クレジットカードの限度額が高いほどに属性は下がるというわけです。

そこで属性に不安のある方は、あまり使う予定のないクレジットカードの限度額を引き下げておくのも属性改善に有効です。手続きをすれば可能ですし、使っていないカードは解約するとさらに属性は改善する可能性があります。

年収が高いほど属性は高まります。では会社の給料が増えないなら副業をすれば良いかというと、そうではありません。大事なのは安定した収入があるかどうかです。個人で行う副業は、安定収入とは見なされないので、よほど規模が大きくない限りほとんど属性の改善にはつながりません。本業よりも副業の収入が増えたからといって独立してしまうと、属性は一気に下がります。

また預金があれば属性も高まりますが、一時的に借り入れたお金は当然ながら評価されません。むしろ、属性改善のためにそういったことをしているとみなされると、評価が下がる可能性がありますので、あまりテクニカルな方向に走りすぎないように注意が必要です。

収入が安定しない副業は属性に影響を与えませんが、定期的な家賃収入が見込める投資用不動産を保有している場合は話が変わります。仮にキャッシュフローを生み出す物件を保有していれば、そのローン残債があるとしても属性は高まるケースがあります。

例えば区分所有の投資用マンションを購入し、その後にキャッシュフローがプラスにできている場合は、そのプラス分が評価されて次の物件購入に役立ちます。この仕組みを上手に活用すればサラリーマンでも複数の物件を保有できるようになります。30代のうちに収益性の高い物件を購入し、数年後に物件を買い増していくというプランを立ててみるのも良いでしょう。

住宅ローンや不動産投資ローンの借り入れがある方は、ローンの見直しをすることで属性が高まるケースがあります。ローンの返済額や毎月の収支が改善すれば、次のローン返済の確実性が高まり、借り入れを起こしやすくなるためです。

現在の金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断や借り換えの提案をしてくれるオンラインサービスもありますので、今よりも低い金利で借り換えができないかを検討されてみると良いでしょう。