竣　工　2021年12月
最寄駅　蒲田駅徒歩6分
総戸数　42戸

住　所　東京都大田区蒲田5-50-4
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
コンシェリアカマタクロッシア

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン大田区蒲田5丁目店まで約150m
ファミリーマート蒲田4丁目店まで約150m
まいばすけっと環八蒲田5丁目店まで約50m
マルエツかまた店まで約230m
社会医療法人財団仁医会牧田総合病院まで約600m
蒲田郵便局まで約20m
警視庁蒲田警察署まで約200m
大田区民ホール・アプリコまで約190m
本蒲田公園まで約90m
大田区立新宿小学校まで約280m
東京都立蒲田高等学校まで約350m

物件名	コンシェリア蒲田CROSSIA賃貸
所在地	東京都大田区蒲田5-50-4
最寄駅	JR京浜東北線「蒲田駅」徒歩6分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	42戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社瑠建築設計事務所
■施　工　　　中央建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.55㎡～26.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において一般に公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、「資金調達」「投資活動」「営業活動」の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であるといえるでしょう。

バランスシート（貸借対照表）は図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債＋純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債＋純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産の割合が重要であるといえるでしょう。物件取得当初は、自己資本の部分は、購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるという見方ができます。

また、購入後も、不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要といえるでしょう。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用したバランスシート例」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費＋借入金元金返済」がプラスである必要があります。

不動産投資のバランスシートでは、毎年利益が積み上がっているかどうか、そして、利益が積み上がっていないとしても自己資本の割合が十分であるかどうか、が重要であるということについて解説してきました。

マイナス収支でもバランスシート上、利益が積み上がっていれば事業の会計上は健全といえます。利益がマイナスであったとしても、十分な自己資本割合を維持できていれば、不動産投資をおこなう上で、財務状態は問題ないと評価できます。以下、マイナス収支で利益が積みあがっている事例をご紹介します。

マイナス収支であっても、バランスシート上の利益が増えて純資産に積み上がっているケースであれば、健全な運営であるといえるでしょう。

ローンの返済額が、家賃収入よりも大きいためにキャッシュフローがマイナス収支になっていて、ローンの元金返済額が、減価償却費とキャッシュフローのマイナスの合計額よりも大きい場合は、バランスシート上、当期利益はマイナスになりません。

純資産が減っていったとしても、十分な元入金があり、自己資本割合が高い状態であれば財務状態が急変するリスクは低い、と考えられます。

キャッシュフローがマイナス収支のマンション投資では、手元の資金が乏しいとローンの返済が滞ってしまったり、突発的な修繕などのトラブルに対応できなくなってしまうリスクが高まります。このような事態に備えて、他の収入によって十分な資金が獲得できるよう、事前に準備しておくことが重要なポイントとなってきます。

その他、今回ご紹介したバランスシートでは、建物価格の下落を減価償却費によって計算しています。しかし、実際の不動産売買において、不動産価格は減価償却と同率の値動きをするわけではなく、場合によってはローンの返済額や減価償却よりも早いスピードで値下がりを起こしている物件も少なくありません。

投資用マンションの実際の売買価格を調査するには、定期的に不動産会社へ査定を依頼することも有効な手段となります。下記は複数の不動産会社へ無料で査定依頼ができ、売却するかどうかは査定後に決めることができる不動産一括査定サイトの一覧です。ご参考ください。